lunedì 8 agosto 2016

LASTRICI SOLARI: LA DISCIPLINA

Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze a livello equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari

Il codice civile, all’art. 1117 comma 1 c.c. numero 1) dispone, salvo che risulti diversamente dal titolo, che sono oggetto di proprietà comune (dei proprietari dei diversi piani o porzione di piani di un edificio) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune tra le quali vi rientra anche il lastrico solare. Per lastrico solare di copertura deve intendersi (Cass. 27942/2013) quella parte terminale di tutto o di porzione dell’edificio che sia costruita non con una copertura a tegole, coppi, ecc.. (in tal caso si parla, infatti, di tetto), bensì in genere con gettate di cemento o con una pavimentazione o, alcune volte, con una semplice asfaltatura. Solitamente il lastrico di copertura non ha mai un vero e proprio parapetto ma, semplicemente, un cordolo, dell’altezza di una trentina di centimetri circa, che lo delimita nel suo perimetro. Ne consegue che il lastrico solare di copertura è, in genere, limitatamente praticabile, cosi come lo è un qualsiasi tetto coperto a tegole, coppi, ecc. Va però precisato che non tutto ciò che è presente sul lastrico può essere considerato parte integrante del medesimo. In tal senso, nella medesima pronuncia (Cass. 27942/2013) è stato affermato che il concetto di lastrico “non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni”. I lastrici solari in generale assolvono alla duplice funzione a) di copertura e b) di piano di calpestio. Le due diverse funzioni possono essere destinate anche a favore di soggetti diversi, allorquando il lastrico, pur coprendo una porzione di edificio (funzione di copertura) in favore di una pluralità di condomini, viene utilizzato anche, in via sussidiaria, da altro soggetto, come piano di calpestio, in piena proprietà o proprietà superficiaria esclusiva o in uso esclusivo. In tal caso si dice che il lastrico è di proprietà e/o uso esclusivo: più precisamente si parla di “terrazzo di copertura” di proprietà e/o uso esclusivo. Per terrazzo di copertura deve intendersi, quindi, un lastrico solare “strutturalmente portante” il quale sia delimitato nel suo perimetro da un parapetto - come un qualsiasi altro balcone - che gli consenta di adempiere, oltre che alla normale ed imprescindibile funzione di copertura dell’ edificio (o di parte di esso), anche a tutte quelle altre funzioni per l’uso comune, che presuppongono necessariamente e sempre l’accesso e la praticabilità del terrazzo stesso (vedute, stenditoi, accesso ai locali della cabina ascensore, ecc.). Il terrazzo di copertura, come si detto, può essere tanto di uso comune quanto di uso esclusivo di uno o più condomini. Allorquando il terrazzo di copertura (Cass. 10195/2013) si trova allo stesso livello dell’appartamento all’uso esclusivo del quale e destinato, esso viene denominato “terrazzo a li-vello”. La giurisprudenza afferma che la copertura a lastrico, sovrastata da terra e da manto erboso, assolve anch’essa alla funzione di copertura e quindi il regime giuridico è equiparabile a quello delle terrazzo a livello, infatti nel caso di specie vengono assolte le due dette funzione quella di copertura e di calpestio.

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