La responsabilità giuridica dell’amministratore condominiale per l’insidia non tutelata

Nel caso di danno di cose in custodia, particolarmente ricorrente nei casi giurisprudenziali avvenuti all’interno del condominio, l’articolo 2051 del codice civile stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

- Il profilo civilistico di responsabilità da insidia.

Il fondamento della responsabilità extracontrattuale è quello dell’articolo 2043 del codice civile il quale, in ossequio ad una tradizione giuridica trimillenaria, stabilisce la responsabilità civilistica e l’obbligo di risarcire il danno per colui che ha cagionato con dolo o colpa ad altri un danno ingiusto. Tale regime, sia pur rispondente ad un alto principio di civiltà ovvero quello della responsabilità individuale, espone il danneggiato ad una serie di oneri probatori spesso di difficile attuazione: vale a dire che, al fine di vedersi riconoscere il diritto al risarcimento del danno, deve provare:

• il danno;
• il nesso di causalità tra il danno e l’operato dell’agente;
• l’ingiustizia del danno;
• la sussistenza dell’elemento soggettivo doloso o colposo nella condotta dell’agente.

La dottrina stabilisce che il legislatore, nelle ipotesi di responsabilità aggravata, per avvantaggiare la persona danneggiata, disciplina in maniera diversa e più grave per i soggetti che creano dei rischi, la problematica inerente l’individuazione del responsabile del danno. Nel caso di danno di cose in custodia, particolarmente ricorrente nei casi giurisprudenziali avvenuti all’interno del condominio, l’articolo 2051 del codice civile stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. In tali casi il legislatore presume che se fossero state adottate tutte le precauzioni, previste in particolare dalla norma tiva specialistica di sicurezza nei luoghi di vita e di lavoro, idonee ad evitare il danno, quest’ultimo non si sarebbe verificato. Pertanto è ritenuto responsabile chi aveva in custodia la cosa che ha provocato il danno, a meno che non venga provato il fatto di un terzo o uno specifico evento imprevedibile e inevitabile, estraneo alla cosa o al custode (Vedasi Manuale di diritto privato, Andrea Torrente e Piero Schlesinger, Milano, Giuffrè Editore, pagine 670 - 671).

La giurisprudenza ha così ridotto il margine della prova liberatoria per il danneggiante al punto di consentire l’affermazione per cui vige un regime di responsabilità oggettiva; a tal riguardo è sufficiente esaminare le seguenti massime.

1. «La responsabilità da cose in custodia ex art. 2015 c.c. sussiste quando ricorrano due presupposti: un’alterazione della cosa che, per le sue intrinseche caratteristiche determina la configurazione nel caso concreto della cosiddetta insidia o trabocchetto e l’imprevedibilità e l’invisibilità di tale alterazione per il soggetto che, in conseguenza di questa situazione di pericolo, subisce un danno. (Nel caso trattato la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva rigettato la domanda di risarcimento dei danni riportati da un’inquilina di un edificio a seguito di una caduta causata da acqua piovana infiltratasi dalla finestra, ritenendo prevedibile l’evento, in quanto lo stesso si era verificato in un condominio e aveva coinvolto un’inquilina ivi abitante da anni e, quindi, a conoscenza di tutte le caratteristiche dell’immobile). (C. Cass. civ, Sez. 3, Sent. n. 11592 del 13.5.2010, Rv. 613371)».
2. « Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie, affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d’acqua provenienti dal muro di contenimento di proprietà condominiale), ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile.” (C.Cass. Civ., Sez. 2, Sent. n. 15291 del 12.7.2011, Rv. 618637)»
3.  « In tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, la fattispecie di cui all’art. 2051 c.c. individua un’ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa, essendo sufficiente per l’applicazione della stessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo. Pertanto non rileva in sé la violazione dell’obbligo di custodire la cosa da parte del custode, la cui responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito, fattore che attiene non ad un comportamento del responsabile, ma al profilo causale dell’evento, riconducibile in tal caso non alla cosa che ne è fonte immediata, ma ad un elemento esterno. Ne consegue che il vizio di costruzione della cosa in custodia, anche se è ascrivibile al terzo costruttore, non esclude la responsabilità del custode nei confronti del terzo danneggiato, non costituendo caso fortuito che interrompe il nesso eziologico, salva l’azione di rivalsa del danneggiante – custode nei confronti dello stesso costruttore. (Nel caso trattato la Suprema Corte, pur ribadendo il suddetto principio, ha confermato la sentenza impugnata con la quale era stata esclusa la responsabilità del condominio custode per i danni assunti come arrecati dal cattivo funzionamento della rete fognaria condominiale, essendo rimasto accertato che lo stesso aveva dimostrato che l’evento dannoso si era verificato, in via esclusiva, per un vizio intrinseco della cosa, addebitabile unicamente alla società costruttrice che, nel caso specifico, si identificava con la stessa parte attrice quale proprietaria di alcuni immobili siti nel condominio convenuto in giudizio, da ritenersi, perciò, essa stessa responsabile nei confronti del condominio medesimo.). (C.Cass. Civ., Sez. 3, Sent. n. 26051 del 30.10.2008, Rv. 605339). »

- La ricostruzione penale dell’obbligo di garanzia del condominio per gli infortuni.

Il fondamento dottrinario che attesta il dovere del datore di lavoro di tutelare l’integrità psico – fisica del lavoratore si trova in due articoli del codice civile e rispettivamente:

- l’art. 2086 (direzione e gerarchia nelle imprese) per cui: “L’imprenditore è il capo dell’impresa e da lui dipendono gerarchicamente i suoi collaboratori”. - l’art. 2087 (tutela delle condizioni di lavoro) per cui: “L’imprenditore è tenuto ad adottare nell’esercizio dell’impresa le misure che, secondo la particolarità del lavoro, l’esperienza e la tecnica, sono necessarie a tutelare l’integrità fisica e la personalità morale dei prestatori di lavoro.”

Pertanto che il legislatore ritiene che all’interno dell’impresa esista un rapporto corrispettivo per il quale se il datore di lavoro può ordinare l’esecuzione di prestazioni lavorative ai propri dipendenti, nell’ambito delle mansioni previste dal contratto, d’altra parte deve tutelare la loro sicurezza e salute secondo la migliore tecnica ed esperienza vigenti e validate dal modo tecnico e scientifico. Questo è il fondamento giuridico della costruzione dottrinaria la quale individua nel datore di lavoro la titolarità di una posizione di garanzia nei confronti dei lavoratori dipendenti, che costituisca tre le due parti una posizione sinallagmatica di sicurezza, ovvero una relazione corrispettiva tra l’ordine gerarchico impartito dall’imprenditore e la sicurezza del dipendente, la quale è stata riconosciuta dalla giurisprudenza quale suo addebito fondamentale di responsabilità in caso di infortunio del dipendente.

A tal proposito si afferma:

- “Gli articoli 2086 e 2104 del codice civile che prevedono il potere gerarchico del datore di lavoro sul lavoratore devono essere interpretati alla luce del generale principio secondo cui ciascuna parte contrattuale può pretendere e deve fornire soltanto le prestazioni previste nel contratto. Ne consegue che, da un lato, i superiori gerarchici non possono richiedere prestazioni che siano chiaramente escluse dal contratto medesimo e che, dall’altro, il lavoratore, che non voglia attendere l’esito del giudizio in sede sindacale o giudiziaria, ha diritto di rifiutare prestazioni di tale tipo, correndo il rischio, conseguente a tale comportamento, di essere successivamente ritenuto responsabile di inadempimento qualora venga eventualmente accertata la legittimità dell’ordine disatteso. (C.Cass. Civ, sez. l, sent. n. 5463 del 8/6/1999)»;

La responsabilità penale dell’amministratore condominiale per gli infortuni incorsi ai lavoratori dipendenti è stata stabilita dalle seguenti pronunce giurisprudenziali:

1. “La responsabilità penale dell’amministratore di condominio va considerata e risolta nell’ambito del capoverso dell’art. 40 c.p. che stabilisce che “non impedire un evento che si ha l’obbligo di impedire equivale a cagionarlo”. Per rispondere del mancato impedimento di un evento è, cioè, necessario, in forza di tale norma, l’esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo; detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto e quindi anche dal diritto privato e, specificamente, da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata come è dal rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l’amministratore.” (C.Cass., Sez. 3, sent. n. 332 del 11.5.1967, ud. 24.2.1967 – C.Cass., Sez. 3, sent. N. 4676 del 14.3.1975, dep. il 14.4.1976).
2. “L’amministratore di uno stabile, sia che operi per conto di un solo proprietario (persona fisica o giuridica), sia che agisca per conto di un condominio ha la titolarità dei poteri attinenti alla conservazione e alla gestione delle cose e dei servizi comuni fra i quali rientra anche quello di attivarsi per l’eliminazione di situazioni che possono potenzialmente causare la violazione del principio del “neminem laedere” e di provvedere o, quantomeno, riferirne al proprietario ; l’identificazione dei singoli obblighi in concreto incombenti sull’amministratore deve essere effettuata, sulla base delle norme legislative, statutarie o regolamentari, nelle singole fattispecie. (v C.Cass., sez. 4, sent. n. 6757 del 6.5.1983, dep. Il 14.7.1983).
3. “La responsabilità penale dell’amministratore di condominio va ricondotta nell’ambito della disposizione (art. 40, secondo comma, c.p.) per la quale “non impedire un evento che si ha l’obbligo di impedire equivale a cagionarlo”. Per rispondere del mancato impedimento di un evento è, cioè, necessario, in forza di tale norma, l’esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo; detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto e quindi anche dal diritto privato e, specificamente, da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata come è dal rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l’amministratore.” (In applicazione di tale principio, la Corte ha ritenuto configurabile a carico dell’amministratore di condominio un obbligo di garanzia in relazione alla conservazione delle parti comuni, in una fattispecie di incendio riconducibile ad un difetto di installazione di una canna fumaria di proprietà di un terzo estraneo al condominio che attraversava le parti comuni dell’edificio”. (C.Cass., Sez. 4, sent. n. 39959 del 23.9.2009, dep. Il 13.10.2009).

Per quanto riguarda la responsabilità penale dell’amministratore di condominio nel caso di infortunio avvenuto all’interno dello stesso ci si chiede se anche in materia penale possa valere una sorta di responsabilità oggettiva ed a tal riguardo deve osservarsi quanto segue.

Allorquando si commenta la responsabilità del datore di lavoro per gli infortuni incorsi al suo lavoratore dipendenti si afferma che il primo deve dare concreta attuazione al suo dovere, sancito dall’art. 2087 del codice civile, di assicurare al secondo ogni protezione la quale ne tuteli l’equilibrio psico – fisico. Pertanto deve formarlo ed informarlo sulla sua attività e sui rischi a cui è sottoposto e deve dotarlo di attrezzature e di dispostivi di protezione individuale rispondenti alle norme di legge. Tuttavia ci si chiede fino a qual punto il datore di lavoro sia responsabile delle condotta del lavoratore dipendente specialmente allorquando quest’ultimo compia attività imprudenti. E’ questo il tema riguardante l’attività abnorme del lavoratore di cui si è recentemente occupata la giurisprudenza (C.Cass. Pen., Sez. 4, sent. n. 3983, ud 1.12.2011, dep. il 31.1.2012).

Il caso trattato riguardava l’infortunio incorso ad un operaio, in servizio presso una cava ed addetto ad un impianto di frantumazione, il quale mentre svolgeva l’attività di pulizia e di rimozione dei detriti nel locale sottostante il frantoio, in prossimità di un nastro trasportatore, scivolava a causa del terreno viscido e cadeva incastrando il braccio sinistro tra gli apparati del nastro e subiva l’amputazione dell’arto. Gli imputati, il direttore tecnico e responsabile delle sicurezza ed il preposto, venivano condannati dalle Corti di merito, in quanto veniva loro mosso l’addebito di non avere informato correttamente il lavoratore sui rischi e di non avergli fornito indicazioni scritte e direttive in ordine alla corretta e sicura esecuzione dell’incarico e di avere consentito l’esecuzione dell’operazione in assenza di una griglia di protezione e di una fune per il blocco di emergenza dell’impianto.

Avanti alla Corte di legittimità la principale difesa degli imputati consisteva nell’affermare che la responsabilità dell’incidente era da ricercarsi esclusivamente nella condotta imprudente del lavoratore, il quale aveva svolto un’operazione di pulizia del nastro compiuta con il rullo in movimento e con l’ausilio di una pala e quindi del tutto abnorme, vietata e posta in essere arbitrariamente e volontariamente dall’esperto lavoratore, attività assolutamente imprudente che interrompeva il nesso causale.

La Corte di Cassazione respingeva l’assunto difensivo affermando quanto segue.

“Il ricorso è infondato. I gravami tentano in larga misura di sollecitare questa Corte alla riconsiderazione nel merito. Per ciò che attiene alle questioni rilevanti nelle presente sede di legittimità, rileva che la pronunzia impugnata ritiene provato, alla luce delle dichiarazioni delle persona offesa e dello stato dei luoghi, che il lavoratore, mentre si occupava delle operazioni di pulizia del nastro trasportatore, riposizionando il materiale sullo stesso nastro scivolava sul terreno sdrucciolevole e cadeva sull’apparato in movimento che gli amputava l’arto superiore all’altezza dell’avambraccio. Si considera altresì che il dispositivo di sicurezza consistente in una fune, utile per bloccare l’impianto, era disattivato; e che inoltre il carter di protezione del nastro era stato rimosso e posto in un angolo con collocate sopra delle lattine di vernice. Si aggiunge che il lavoratore ha categoricamente escluso che fossero presenti cartelli che ponevano il divieto di effettuare le operazioni di pulizia con gli ingranaggi dell’impianto in movimento e di non aver ricevuto alcuna specifica istruzione in tal senso.

La sentenza richiama la giurisprudenza che pone a carico del datore di lavoro l’obbligo di tutelare il lavoratore anche in relazione ai suoi eventuali comportamenti negligenti. Se ne inferisce che anche nel caso in cui il lavoratore sia esperto e ponga in essere un’azione avventata, forse fidandosi della sua esperienza, si configura la responsabilità del garante (vale a dire che ricorre il principio di imputabilità del datore di lavoro negligente della cosiddetta “doppia colpa”). Invero nel caso di specie, anche a voler accedere alla tesi difensiva secondo cui la vittima provvedeva alla pulizia del frantoio in movimento utilizzando una pala di legno, si ritiene che l’infortunio determinato da errore del lavoratore che abbia prestato il consenso ad operare in condizioni di pericolo non esclude la responsabilità del garante. D’altra parte si pone in luce che il dispositivo di blocco di sicurezza era disattivato e si è dunque in presenza della mancata doverosa predisposizione di misure di sicurezza volte a prevenire l’evento.”

Alla luce di tali argomentazioni appare evidente che il datore di lavoro allorquando, ai sensi dell’art. 17, comma primo lettera a), del d.lvo n. 81/2008, valuti tutti i rischi ed elabori il documento previsto dal successivo art. 28 deve prevedere adeguati rimedi atti a prevenire l’attività abnorme del proprio dipendente. Inoltre, secondo quanto prescritto dall’art. 18, comma primo lettera z), del d.lvo n. 81/2008 deve “aggiornare le misure di prevenzione in relazione ai mutamenti organizzativi e produttivi che hanno rilevanza ai fini della salute e sicurezza sul lavoro, o in relazione al grado di evoluzione della tecnica della prevenzione e delle protezione.” Tali osservazioni valgono a stabilire la natura estremamente dinamica della valutazione del rischio, prevista dagli articoli 28 e 29 del d.lvo n. 81/2008, la quale non può essere definita una volta per sempre, ma segue necessariamente la natura e l’evoluzione tecnologica dell’attività svolta dal dipendente, in modo da prevenire gli infortuni con una visione assai vasta la quale deve anche prevedere, in termini sia pure ragionevoli e adeguati alla mansione svolta, l’atto imprudente del proprio dipendente. Tale ricostruzione giuridica è confermata dalla più recente giurisprudenza.

Invero è stata riconosciuta (C.Cass. Pen., Sez. 4, Sent. n. 21223 del 3.5.2012, dep. il 31.5.2012) la responsabilità penale (ai sensi dell’art. 590 c.p .) per il reato di lesioni colpose gravi in danno di un minore dell’amministratore del condominio che aveva omesso di delimitare e segnalare opportunamente un lucernario che si trovava al centro del condominio ed era ricoperto di neve su cui il minore, a bordo di uno slittino, era andato a finire. Il lucernario si era frantumato facendo cadere il minore nelle sottostanti scale con conseguenti lesioni diagnosticate come politrauma con prognosi riservata.

La Suprema Corte riconosceva la responsabilità penale dell’amministratore poiché da un lato ravvisava la sussistenza di un rapporto di causalità tra la condotta omissiva del primo e l’evento lesivo e dall’altro la sussistenza della “corrispondenza causale tra la violazione della regola cautelare a carico del prevenuto e la produzione del risultato offensivo ; in altre parole, secondo il criterio della cosiddetta “concretizzazione del rischio”, risulta nella vicenda in esame, che l’evento lesivo verificatosi rappresenta la realizzazione del rischio che la norma cautelare violata dell’imputato doveva prevenire.”

Altra sentenza (C.Cass. Pen., Sez. 4, Sent. n. 34147 del 12.1.2012, dep. il 6.9.2012) dichiara la penale responsabilità di un amministratore di condomino per lesioni colpose gravi nei confronti di una condomina la quale era caduta, provocandosi una frattura omerale giudicata guaribile in oltre 40 giorni di prognosi, su di un avallamento esistente tra il pavimento ed il tombino di raccolta delle acque reflue condominiali posto sul marciapiedi che dava accesso alla farmacia sita al piano terra dello stesso fabbricato condominiale. Il profilo di responsabilità dell’amministratore era consistito nella sua imprudenza, imperizia e negligenza nell’eseguire i lavori di ripristino di tale avallamento. In particolare la sentenza afferma quanto segue:

“L’unico responsabile del fatto doveva ritenersi l’imputato in veste di amministratore del condominio per avere colposamente omesso di sistemare il passaggio pedonale in corrispondenza dell’accesso al marciapiedi antistante il tombino, mediante apposto scivolo al fine di eliminare le sconnessioni del piano di calpestio o quanto meno di contenerne la pericolosità con idonee delimitazioni atte ad evitare che esse costituissero una vera e propria insidia ; ciò sul rilievo decisivo che in ogni caso anche le sconnessioni esistenti nella parte in proprietà esclusiva dei……. (ovvero nell’area diversa da quella occupata dal tombino) sono del tutto funzionali allo scolo delle acque piovane convogliate dalla strutture condominiali.

Non può quindi mettersi in discussione che l’amministratore del condominio rivesta una specifica posizione di garanzia, su di lui gravando l’obbligo ex art. 40 capoverso c.p. di attivarsi al fine di rimuovere, nel caso di specie, la situazione di pericolo per l ‘incolumità di terzi, integrata dagli accertati avallamenti / sconnessioni della pavimentazione in prossimità del tombino predisposto al fine dell’esercizio di fatto della servitù di scolo delle acque meteoriche a vantaggio del condominio, ciò costituendo una vera e propria insidia e trabocchetto, fonte di pericolo per i passanti ed inevitabile con l’impiego della normale diligenza; massime per una persona anziana di 75 anni di età (cfr. Sez. 3 n. 4676 del 1975 rv. 133249). Né l’obbligo di attivarsi onde eliminare la riferita situazione id pericolo doveva ritenersi subordinato, come erroneamente sostenuto dal ricorrente, alla preventiva deliberazione dell’assemblea condominiale ovvero ad apposita segnalazione id pericolo tale da indurre un intervento di urgenza. Il disposto dell’art. 1130 n. 4 c.c. viene invero interpretato dalla giurisprudenza di legittimità nel senso che sull’amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nel caso di atti cautelativi ed urgenti (cfr Sez. 4 n. 3959 del 2009; Sez. 4 n. 6757 del 1983). Dalla lettera dell’art. 1135, ultimo comma, c.c. si evince peraltro a contrario che l‘amministratore ha facoltà di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, in caso rivestano carattere di urgenza, dovendo in seguito informare l’assemblea. E’ indubitabile che l’eliminazione di un’insidia o trabocchetto derivante dall’omesso livellamento della pavimentazione in corrispondenza di un tombino deputato all’esercizio di una servitù di scolo a vantaggio – ovviamente – dell’edificio condominiale rappresenti intervento sia conservativo del diritto sia manutentivo di ordine urgente anche a tutela della incolumità dei passanti e quindi determinante dell’obbligo di agire ex art. 40 comma secondo c.p..”

Sulla base dei principi stabiliti nella citata sentenza deve concludersi che il fondamento della responsabilità penale dell’amministratore, secondo quanto stabilito dall’art. 40, secondo comma, c.p., è sostanzialmente costituto dal suo potere di gestione e di amministrazione dal contenuto così ampio da consentirgli di compiere qualsiasi lavoro straordinario, indipendentemente dalla previa autorizzazione assembleare, purchè urgente e finalizzato alla tutela ed alla salvaguardia dell’incolumità di tutti i cittadini.

di Giulio Benedetti

Sostituto Procuratore Generale Corte d’Appello di Milano

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Responsabilità del custode per danno cagionato a causa dell'acqua sulla pavimentazione

Sempre in tema di responsabilità del custode: questo è responsabile per il danno cagionato alla cliente scivolata sul pavimento bagnato a causa dell'acqua sgocciolata - da ombrelli e indumenti degli altri clienti del locale

Cassazione, 27 giugno 2016 n. 1322

II fatto è avvenuto in un esercizio commerciale ma ben potrebbe applicarsi il principio alla realtà del condominio.

Una cliente dell'esercizio commerciale era scivolata sul pavimento bagnato procurandosi una frattura del femore, ma la Corte d'Appello aveva rigettato la sua domanda ritenendo che la caduta fosse ascrivibile a mera disattenzione della donna che non si era avveduta del pavimento bagnato a causa dello sgocciolare degli indumenti e degli ombrelli dei numerosi avventori.

Per la Corte d'Appello la ricorrente, anche lei proveniente dall'esterno e da sotto la pioggia, non aveva adoperato la necessaria attenzione potendo prevedere che il pavimento fosse bagnato e che, a sua volta, non poteva essere, sia pure parzialmente, asciugato dal personale del panificio, a causa dell'affollamento del locale.

In sede di legittimità, la ricorrente lamentava che sarebbe gravato sul custode il prevedere la possibilità che, all'interno del negozio, avessero potuto crearsi pericoli per i clienti e quindi prendere provvedimenti per evitarli.

La Cassazione, nell'accogliere il ricorso, rammenta che custodi (i soggetti, pubblici o privati, che hanno il possesso o la detenzione) sono anzitutto i proprietari, come tali gravati da obblighi di manutenzione e controllo della cosa custodita.

In caso di incidente avvenuto, come nel caso di specie, all'interno o nell'ambito della cosa in custodia, dei danni conseguenti ad omessa o insufficiente relativa manutenzione, il proprietario o il custode risponde ex art. 2051 c.c., in ragione del particolare rapporto con la cosa che al medesimo deriva dalla disponibilità e dai poteri di effettivo controllo sulla medesima, salvo che dalla responsabilità presunta a suo carico si liberi dando la prova del fortuito.

Nel caso di specie era ben noto al proprietario-custode che fuori dal locale stesse piovendo e che numerosi clienti si trovassero all'interno con gli ombrelli sgocciolanti sì da bagnare il pavimento rendendolo ovviamente scivoloso, costui aveva il potere dovere di vigilanza e controllo da assolvere con diligenza, adottando tutte le misure idonee a prevenire ed evitare danni a terzi: ad esempio, regolamentare l'afflusso dei clienti, per evitarne un sovraffollamento che ostacolasse il mantenimento della loro sicurezza, impedire l'accesso con ombrelli sgocciolanti, utilizzando portaombrelli all'ingresso o all'esterno e apponendo materiali (ad esempio tappetini antiscivolo) sul pavimento.

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LASTRICI SOLARI: LA DISCIPLINA

Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze a livello equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari

Il codice civile, all’art. 1117 comma 1 c.c. numero 1) dispone, salvo che risulti diversamente dal titolo, che sono oggetto di proprietà comune (dei proprietari dei diversi piani o porzione di piani di un edificio) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune tra le quali vi rientra anche il lastrico solare. Per lastrico solare di copertura deve intendersi (Cass. 27942/2013) quella parte terminale di tutto o di porzione dell’edificio che sia costruita non con una copertura a tegole, coppi, ecc.. (in tal caso si parla, infatti, di tetto), bensì in genere con gettate di cemento o con una pavimentazione o, alcune volte, con una semplice asfaltatura. Solitamente il lastrico di copertura non ha mai un vero e proprio parapetto ma, semplicemente, un cordolo, dell’altezza di una trentina di centimetri circa, che lo delimita nel suo perimetro. Ne consegue che il lastrico solare di copertura è, in genere, limitatamente praticabile, cosi come lo è un qualsiasi tetto coperto a tegole, coppi, ecc. Va però precisato che non tutto ciò che è presente sul lastrico può essere considerato parte integrante del medesimo. In tal senso, nella medesima pronuncia (Cass. 27942/2013) è stato affermato che il concetto di lastrico “non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni”. I lastrici solari in generale assolvono alla duplice funzione a) di copertura e b) di piano di calpestio. Le due diverse funzioni possono essere destinate anche a favore di soggetti diversi, allorquando il lastrico, pur coprendo una porzione di edificio (funzione di copertura) in favore di una pluralità di condomini, viene utilizzato anche, in via sussidiaria, da altro soggetto, come piano di calpestio, in piena proprietà o proprietà superficiaria esclusiva o in uso esclusivo. In tal caso si dice che il lastrico è di proprietà e/o uso esclusivo: più precisamente si parla di “terrazzo di copertura” di proprietà e/o uso esclusivo. Per terrazzo di copertura deve intendersi, quindi, un lastrico solare “strutturalmente portante” il quale sia delimitato nel suo perimetro da un parapetto - come un qualsiasi altro balcone - che gli consenta di adempiere, oltre che alla normale ed imprescindibile funzione di copertura dell’ edificio (o di parte di esso), anche a tutte quelle altre funzioni per l’uso comune, che presuppongono necessariamente e sempre l’accesso e la praticabilità del terrazzo stesso (vedute, stenditoi, accesso ai locali della cabina ascensore, ecc.). Il terrazzo di copertura, come si detto, può essere tanto di uso comune quanto di uso esclusivo di uno o più condomini. Allorquando il terrazzo di copertura (Cass. 10195/2013) si trova allo stesso livello dell’appartamento all’uso esclusivo del quale e destinato, esso viene denominato “terrazzo a li-vello”. La giurisprudenza afferma che la copertura a lastrico, sovrastata da terra e da manto erboso, assolve anch’essa alla funzione di copertura e quindi il regime giuridico è equiparabile a quello delle terrazzo a livello, infatti nel caso di specie vengono assolte le due dette funzione quella di copertura e di calpestio.

• LASTRICI SOLARI: LA DISCIPLINA
• Il lastrico/terrazzo di proprietào uso esclusivo
• Ripartizione della spesa per la manutenzionedel lastrico (regola generale)
• Ripartizione della spesa per la manutenzionedella superficie di utilità condominialeche funge anche da “lastrico”di copertura (applicazione analogica)
• Obbligo di custodia e manutenzione del lastrico

Amministrare Immobili

di Davide Longhi

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Obbligo di custodia e manutenzione del lastrico

Di solito, il rifacimento (impermeabilizzazione) del lastrico solare si rende necessario quando si verificano infiltrazioni ai piani sottostanti e, oltre alla riparazione del lastrico, occorre anche procedere al risarcimento dei danni agli appartamenti sottostanti, i cui proprietari partecipano alla spesa relativa al risarcimento essendo comunque condomini/comproprietari del lastrico stesso. Ai diritti e prerogative previste dalla legge in favore della collettività dei condomini ovvero di singoli soggetti, corrisponde, per l’inverso, analogo obbligo alla conservazione e manutenzione del lastrico di copertura (artt. 2051 e 1126 c.c. ). Trattasi, come si è detto, di una obbligazione propter rem. Non sussiste alcuna difficoltà logica o giuridica ad ammettere l’esistenza, nella entità materiale apparentemente unitaria configurata dal lastrico solare, di due distinti beni giuridici, i quali rispettivamente adempiono a) alla funzione di copertura dell’edificio, e perciò formano oggetto di condominio, e b) alla funzione di calpestio (che in sintesi esprime altre molteplici utilità), e come tali formano oggetto di proprietà superficiaria o di uso esclusivo. Da quanto sin qui detto, infatti, discende che la manutenzione del lastrico compete esclusivamente al condominio (art. 2051 c.c.). Nessun problema sussisterà se il lastrico è di proprietà condominiale in questo caso per ogni manutenzione/riparazione e risarcimento del danno provvederà il condominio quale proprietario/ custode del bene ex art. 2051 c.c. Nel caso in cui il lastrico sia in proprietà o in uso esclusivo, (ferme restando le due funzione di cui sopra), spetta a tutti i condomini concorrere al pagamento delle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione delle terrazze a livello, avendo esse anche la funzione di copertura del fabbricato.

Il criterio dell’utilitas infatti prevale su quello della proprietà (Cass. 18164/2014), quindi per stabilire la ripartizione delle spese delle terrazze a livello con funzioni di copertura non si fa riferimento al diritto di proprietà delle terrazze medesime, ma al principio “in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.” V’e da sottolineare, poi, che -secondo l’orientamento giurisprudenziale di legittimità - il termine riparazione, adoperato dal legislatore nell’art. 1126 c.c. deve ritenersi equiparato per identità di significato al vocabolo manutenzione (Cass. 2726/2002). La circostanza che un lastrico solare sia attribuito in proprietà o uso esclusivo di uno dei condomini (o di terzo estraneo), infatti, non fa venir meno la funzione primaria dello stesso che è quella di copertura del fabbricato. Detto ciò, il problema da affrontare è quello relativo alle modalità di ripartizione delle spese derivanti da danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà o uso esclusivo, e più precisamente occorre valutare la natura della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o proprietà esclusiva e i conseguenti oneri risarcitori, per i casi in cui il danno non sia direttamente riconducibile al comportamento del proprietario o utilizzatore esclusivo. La giurisprudenza ha originariamente manifestato due orientamenti.

• 1° orientamento: ritiene applicabile l’art. 1126 c.c. anche per la ripartizione ed imputazione del risarcimento del danno derivante da infiltrazioni;
• 2° orientamento: ritiene applicabile l’art. 2051 c.c. in quanto la responsabilità conseguente ai danni da infiltrazioni provenienti dai lastrici solari è inquadrabile nell’ambito della responsabilità extracontrattuale per i danni da cose in custodia, circostanza diversa dal criterio di ripartizione della spesa prevista dall’art. 1126 c.c.. Il condominio è chiamato a rispondere anche per i danni derivanti da vizi costruttivi relativi a beni in custodia (art. 1669 c.c.). Per questa giurisprudenza anche in ambito condominiale ricorrono i due requisiti per l’applicazione dell’art. 2051 c.c. cioè la periocolosità oggettiva del bene e l’elemento soggettivo riguardante la relazione tra il soggetto e la cosa. Per questo orientamento l’imputazione e la suddivisione devono avvenire sulla base degli artt. 2055-2056-1123-1226-1227 c.c. Oggi appare controverso se la custodia del lastrico solare ex art. 2051 c.c. sia riferibile solo al condomino titolare del diritto di fruizione esclusiva del lastrico che ne abbia il godimento (Cass. 1618/1987; Cass. 12606/1995; Cass. 3465/2012) oppure sia riferibile all’ intero condominio (Cass. 15131/2001; Cass. 25288/15). La Corte di Cassazione con la sua decisione (Cass s.u. 3672/1197) ha mutato l’allora orientamento giurisprudenziale maggioritario che configurava una responsabilità extra contrattuale ai sensi dell’art. 2051 c.c. Secondo le sezioni unite l’art. 1126 c.c. non è solamente una norma contenente il criterio di ripartizione delle spese per i lastrici di uso esclusivo ma una vera e propria fonte di obblighi (propter rem) e di responsabilità verso i danneggiati. Questa decisione ha avuto il merito di fare chiarezza in un ambito certamente contrastato, tuttavia non ha mai convinto del tutto: troppe le complicazioni riguardanti l’applicazione della disciplina sulla responsabilità del debitore (art. 1218 c.c.) per non rendersi conto che la soluzione proposta più che chiarire avrebbe potuto complicare, ed in effetti così è stato se è vero com’è vero, si legge nella sentenza n. 13526, che dopo il 1997 la stessa Cassazione ha specificato l’ambito applicativo del principio prevedendo delle vere e proprie eccezioni. La stessa chiarisce che l’assunta responsabilità per inadempimento delle obbligazioni propter rem non impedisce, ovviamente, che con essa possa concorrere una responsabilità extracontrattuale per tutti i possibili rapporti che possono costituirsi all’esterno di quello condominiale potendo trovare applicazione la diversa responsabilità insita nella custodia e che può far carico, separatamente o congiuntamente, 1) al condominio, 2) al condomino, 3) al proprietario o l’usuario o anche al conduttore, a secondo del rapporto di causalità, incontrando, in tali fattispecie, il limite del caso fortuito. Le perplessità di cui sopra hanno portato nuovamente la Corte di Cassazione con la sentenza 13 giugno 2014, n. 13526, a rimettere al Primo Presidente della Corte la questione relativa alla valutazione della natura della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o proprietà esclusiva. Gli ermellini, nella sentenza in esame, ricordano che esiste un altro articolo del codice civile - riguardante la responsabilità per danni da cose in custodia - il quale meglio si attaglia a delimitare compiti e responsabilità. (art. 2051 c.c.). In sintesi il quesito sottoposto alle sezioni Unite è il seguente: i casi di danno da infiltrazioni provenienti da lastrico solare di proprietà o uso esclusivo - non dipendenti da fatto imputabile al solo utilizzatore - configurano un’ipotesi: a) di inadempimento di un’obbligazione (art. 1126 c.c.) o b) un caso di responsabilità per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.)? Sul punto la decisione della Corte di Cassazione con al sentenza sez. unite n. 9449/2016 (pubblicata il 10 maggio 2016) ha risolto definitivamente la questione pronunciando il seguente principio di diritto “… in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso dei lastrico solare non sia comune a tutti I condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria dei lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. clv.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio…”. Con tale decisione la Suprema Corte ha confermato la natura extracontrattuale della responsabilità gravante sul condomino titolare del diritto d’uso esclusivo ex art 2051 c.c.; dichiarato la responsabilità concorrente del condominio in base alla norma di norma di cui all’art 1130 nell’ipotesi in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.; il parametro di divisione delle spese resta quello di cui all’art. 1126 c.c.

• LASTRICI SOLARI: LA DISCIPLINA
• Il lastrico/terrazzo di proprietào uso esclusivo
• Ripartizione della spesa per la manutenzionedel lastrico (regola generale)
• Ripartizione della spesa per la manutenzionedella superficie di utilità condominialeche funge anche da “lastrico”di copertura (applicazione analogica)
• Obbligo di custodia e manutenzione del lastrico

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Ripartizione della spesa per la manutenzione della superficie di utilità condominiale che funge anche da lastrico di copertura

Fatta sempre salva una diversa disciplina di ripartizione della spesa contenuta nel regolamento di condominio di tipo contrattuale o nel titolo (Cass. 15093/13 caso relativo ad un giardino pensile), in un certo senso invertita rispetto al caso del lastrico solare è l’ipotesi in cui una superficie di utilità condominiale (cortile e/o giardino condominiale o passaggio comune) sia destinata a fungere da copertura di locali di proprietà esclusiva di uno dei condomini (per esempio boxes, cantine etc). Appare evidente come applicare nella fattispecie l’art. 1126 c.c.condurrebbe a conseguenze del tutto esagerate ed esorbitanti. Per tale motivo la Corte di Cassazione ha stabilito, nella specie, che occorra fare ricorso ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c. (che disciplina il riparto delle spese nel caso di volte e soffitti), sulla scorta della più generale regola di cui all’art. 1123 comma 2 c.c. (Cass. 1362/1998; Cass. 17989/2004; Cass. 18194/2005; Cass. 10858/2010; Cass. 15841/2011; Cass. 2243/2012). In realtà la giurisprudenza di legittimità sul punto prima di confermare con citate sentenze l’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., ha assunto vari orientamenti che possono cosi riassumersi:

• 1° orientamento: applicazione del criterio di cui all’art. 1126 c.c. in virtù dell’equiparazione alla terrazza a livello (1/3 a carico di condomini e 2/3 della proprietà sottostante) in quanto la funzione di copertura risulta essere principale e non sussidiaria (Cass. 3542/1994; Cass. 11283/1998; Cass 13858/2001; Cass. 110296/2003);
• 2° orientamento: nel confermare il principio di cui al precedente orientamento, ha statuito che la parte soprastante (cortile e/o giardino) non costituisce una semplice copertura ma è dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale che ne obbliga il proprietario a sopportare l’intera spesa (Cass. 7472/2001). Nel caso di specie è stata decisa la seguente ripartizione in applicazione in parte sia dell’art. 1125 che 1126 c.c.:

a) spese di rimozione, accantonamento e ripristino del giardino pensile e di viali pedonali e carrai, sono a totale carico del proprietario del giardino stesso, (quindi se il giardino è comune tutti devono partecipare pro quota),
b) spese riguardanti la guaina sottostante devono essere ripartite per 1/3 a carico del proprietario del giardino (quindi se il giardino è comune tutti devono partecipare pro quota) ed i restanti 2/3 a carico dei condomini sottostanti, nel caso di specie i proprietari dei soli boxes. Questo perché pur essendo il giardino soprastante comune e di suo comune a tutti anche in via potenziale, la guaina svolge una funzione di copertura del corpo boxes.

• 3° orientamento (preferibile): applicazione integrale in via analogica dell’art. 1125 c.c. in quanto stante l’utilità assolta dal bene comune (cortile e/o giardino) si verifica “un’applicazione partico lare del principio generale dettato dall’art. 1123 comma 2 c.c.” e non può essere equiparato al lastrico solare (Cass. 1362/1998; Cass. 17989/2004; Cass. 18194/2005; Cass. 10858/2010; Cass. 15841/2011; Cass. 2243/2012) con la conseguenza che la spesa sarà ripartita in misura del 50% tra i condomini (parte di calpestio) ed il restante 50% a carico della proprietà sottostante che gode della c.d. copertura. Infine, si pensi al caso in cui un giardino/terrazzo in proprietà esclusiva assolva, oltre alla funzione di calpestio, alla funzione di copertura di una sola proprietà esclusiva sottostante. In questo caso l’applicazione all’art. 1125 c.c. in via analogica è molto facilitata in quanto la situazione di fatto è equiparabile a quella espressamente disciplinata dal predetto articolo.

• LASTRICI SOLARI: LA DISCIPLINA
• Il lastrico/terrazzo di proprietào uso esclusivo
• Ripartizione della spesa per la manutenzionedel lastrico (regola generale)
• Ripartizione della spesa per la manutenzionedella superficie di utilità condominialeche funge anche da “lastrico”di copertura (applicazione analogica)
• Obbligo di custodia e manutenzione del lastrico

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Ripartizione della spesa per la manutenzione del lastrico

Quando il lastrico solare, di proprietà comune, adempie alla sola funzione di copertura dello stabile, è evidente che le relative spese di riparazione e di ricostruzione siano poste a carico di tutti i condomini, nella misura e con le modalità previste dall’art. 1123 c.c.. Identico criterio deve essere seguito nel caso in cui il lastrico solare, pur sempre di proprietà comune, sia suscettibile di altro (ulteriore) uso (quale: stenditoio, veduta, ecc.) -oltre quello di copertura- da parte dei condomini tutti, divenendo cosi quello che nel linguaggio comune si chiama, appunto, terrazzo di copertura. La ripartizione di tali spese, invece, segue un diverso criterio quando il lastrico solare (sempre di proprietà comune) pur adempiendo alla funzione di copertura, venga usato sì per altri scopi (stenditoio, veduta, ecc.), ma solo da uno o più condomini, o addirittura da parte di terzi estranei, e non da tutti. E’ da precisare, tuttavia, che attesa la funzione preminente ed imprescindibile di copertura del fabbricato cui adempie il lastrico (sia esso mero lastrico di copertura che terrazzo di copertura ovvero terrazzo a livello), secondo l’orientamento prevalente e direi quasi unanime della giurisprudenza e della dottrina, la responsabilità della conservazione del lastrico, innanzitutto ai fini della legittimazione passiva in caso di contenzioso, viene attribuita al condominio, in quanto custode del bene, in forza di quanto dispone l’art. 2051 c.c.. Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze a livello equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall’art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l’art. 1125 c.c. che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti, è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno (Cass. 1109/2003). In questo caso, sempre in applicazione del principio generale secondo il quale le spese seguono l’uso (di cui al richiamato art. 1123 c.c.), l’onere delle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico è stato posto per un terzo a carico del condomino (o dei condomini o dei terzi estranei al condominio) che ne abbiano l’uso esclusivo, e per gli altri due terzi a carico di tutti quei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso serva da copertura (c.d. principio della verticalità effettivita Cass. 1451/2014), comprendendo, naturalmente tutti i condomini e quindi anche coloro che ne hanno l’uso esclusivo ed ai quali è stato già imposto il terzo delle spese, qualora e nella misura in cui di tale copertura fruiscano (Cass. 11449/1992). Per cui stante il principio della verticalità effettiva (se, ovviamente, il lastrico non copre tutto l’edificio) in presenza di una unità immobiliare coperta solo in parte dal lastrico, cioè compresa solo in parte nella verticale del lastrico, le spese del lastrico saranno ripartite limitatamente alla parte di immobile effettivamente coperta dal lastrico, di conseguenza sarà esclusa dalla ripartizione delle spese manutentive del lastrico, la parte di immobile non coperta dal lastrico (affermazione del principio per cui si deve concorrere al pagamento di una sola copertura). Identico criterio deve valere, anche in forza dell’art. 1069 comma 3 c.c., nell’ipotesi in cui il lastrico solare non sia di proprietà comune alla collettività dei condomini, ma appartenga soltanto ad uno o più condomini in modo esclusivo, e serva di copertura allo stabile condominiale, in quanto per determinare le spese in relazione ai vantaggi ben ci si può riportare a quanto disposto dall’art. 1126 c.c.. Tale richiamo analogico non sembra, invece, consentito, ove il lastrico solare, che serva esclusivamente di copertura allo stabile, appartenga ad un terzo estraneo al condominio, in quanto in tal caso viene meno il vantaggio derivante dall’uso esclusivo. La clausola che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha però una sua ragion d’essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempre che le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere, e non il semplice terzo come previsto dall’art. 1126 c.c., escludendo il menzionato criterio legale (1/3 – 2/3) (Cass. 2726/02). D’altronde quando i vizi non dipendono dalla vetustà e dal naturale degrado del manufatto, bensì da errori nella realizzazione/costruzione dello stesso effettuata dal proprietario dell’ultimo piano, costui ne risponde integralmente, senza che venga in considerazione il predetto criterio legale (Cass. 2840/13 di cui infra).

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Il lastrico/terrazzo di proprietà o uso esclusivo

Affinché una terrazza di copertura possa ritenersi di proprietà esclusiva, è necessario che tale circostanza risulti da uno specifico atto negoziale, dal regolamento di condominio di tipo contrattuale, ovvero da un’espressa riserva in sede di cessione da parte del proprietario esclusivo dell’edificio che avesse a cederne singole porzioni a terzi (Cass. 13279/04). Non gioverebbe a tal fine la considerazione delle semplici risultanze catastali, dovendosi sempre far riferimento all’originario titolo negoziale (Cass.1947/2014). Ai lastrici solari sono equiparabili:

1. le terrazze a livello
2. i giardini con manto erboso per la loro identica funzione

Questi ultimi, però, a differenza dei lastrici solari, costituiscono quasi sempre un bene esclusivo del singolo condomino proprietario dell’appartamento contiguo e che su di esso si affaccia. Allorquando, poi, si tratti di terrazza a livello, qualora difetti il titolo, per attribuire la proprietà esclusiva, è necessario far riferimento alla sua funzione sussidiaria. Il punto nodale è talvolta costituito dalla ricognizione della titolarità del diritto all’utilizzo esclusivo del lastrico solare: a questo fine è decisivo l’esame del titolo di provenienza (Cass. 10323/96) e, in difetto di speciali indicazioni in esso contenute, la considerazione della situazione di fatto (es.: l’accesso esclusivo da un solo appartamento Cass. 9629/91). Affinché, infatti, la terrazza possa ritenersi di proprietà esclusiva, occorre che essa faccia parte integrante, da un punto di vista strutturale e funzionale, del piano cui è annessa, di guisa che la funzione di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria (Cass. 3832/94). E’ ben evidente, quindi, l’importanza che il legislatore attribuisce al criterio della funzionalità del bene ai fini della risoluzione delle problematiche che ne scaturiscono in ordine alla responsabilità per la custodia e manutenzione del lastrico e, quindi, al conseguente onere contributivo inerente alle relative spese (Cass. 18164/2014). E’ opportuno sottolineare, poi, che l’obbligazione relativa alla tutela della integrità e funzionalità del manufatto, è di natura reale (trattasi di obblgationem propter rem). La diversa o anche contestuale, funzione cui può assolvere il lastrico solare comporta una diversa soluzione delle problematiche relative agli obblighi facenti capo alla comunità dei condomini ovvero al proprietario o utilizzatore in via esclusiva del lastrico. L’individuazione del soggetto che trae utilità dall’uso del lastrico (che funge da copertura ovvero da calpestio in via esclusiva) consente di individuare, altresì, il soggetto tenuto a provvedere alla conservazione e manutenzione dello stesso e, quindi, il soggetto in capo al quale cade l’obbligo della relativa spesa e la misura della stessa. La corretta applicazione del principio della funzionalità del lastrico consente di dare una altrettanto corretta risposta agli innumerevoli quesiti che quotidianamente vengono sollevati e che sono forieri di un corposo contenzioso non adeguatamente risolto dalla giurisprudenza.

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DISLIVELLO CABINA ASCENSORE E CADUTA: Corte di Cassazione, sezione III civile, sentenza 22 giugno 2016, n. 12895

Dislivello cabina ascensore e caduta

I giudici: condotta disattenta

Deve ritenersi integrato il caso fortuito, ai sensi dell’art. 2051 c.c., ogniqualvolta la situazione di pericolo sarebbe stata superabile mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte del danneggiato

Suprema Corte di Cassazione

sezione III civile

sentenza 22 giugno 2016, n. 12895

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere

Dott. CARLUCCIO Giuseppa – rel. Consigliere

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 6929-2013 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’Amministratore p.t. sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrenti –

e contro

(OMISSIS);

– intimata –

avverso la sentenza n. 5420/2012 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 30/10/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/03/2016 dal Consigliere Dott. GIUSEPPA CARLUCCIO;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. (OMISSIS) propone ricorso, affidato a tre motivi esplicati da memoria, avverso la decisione della Corte di appello di Roma (del 30 ottobre 2012), la quale, in totale riforma della decisione del Tribunale, rigetto’ la domanda proposta nei confronti del Condominio ((OMISSIS)) per il risarcimento del danno, ex articolo 2051 c.c., subito in conseguenza di una rovinosa caduta mentre usciva dall’ascensore, attribuita al malfunzionamento dello stesso, che si era arrestato piu’ in basso con un dislivello di circa 20 centimetri rispetto al piano di uscita.

Si difendono con distinti controricorsi il Condominio, che deposita memoria, e (OMISSIS) srl (gia’ (OMISSIS) snc, gia’ (OMISSIS), chiamata dal Condominio).

Non si difende (OMISSIS), pure chiamata in garanzia dal Condominio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.La Corte di merito ha ravvisato il caso fortuito consistente nel comportamento negligente della danneggiata, quale comportamento disattento idoneo ad interrompere il nesso di causa tra l’evento ed il danno.

Sulla base della stessa ricostruzione del sinistro contenuta nell’atto di citazione, della risposta della stessa attrice all’interrogatorio formale – riferita anche allo stato di illuminazione dei luoghi – nonche’ delle caratteristiche di apertura a doppia porta dell’ascensore e dell’apprezzabilita’ del dislivello, ha attribuito causalmente il sinistro solo alla disattenzione della danneggiata.

2. La ricorrente censura la sentenza invocando violazione e falsa applicazione dell’articolo 2051 c.c. (primo motivo), tutti i vizi motivazionali, anche sotto il profilo della nullita’ della sentenza, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., n. 5 (secondo e terzo).

3. Sono inammissibili le censure contenute nel secondo e terzo motivo.

E’ applicabile ratione temporis, l’articolo 360 c.p.c., n. 5, come novellato nel 2012.

Secondo il principio affermato dalle Sezioni Unite e consolidatosi nella giurisprudenza di legittimita’, “La riformulazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, disposta dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’articolo 12 preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimita’ sulla motivazione. Pertanto, e’ denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in se’, purche’ il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione.” (n. 8053 del 2014).

3.1. In applicazione di tale principio, nella specie, non e’ ravvisabile ne’ motivazione omessa, ne’ motivazione apparente, ne’ insanabile contraddizione; non assume alcun rilievo la prospettata insufficienza di motivazione, che peraltro si sostanzia nella critica alla valutazione delle prove.

4. Va rigettato il terzo motivo, avendo la Corte di merito fatto corretta applicazione della giurisprudenza di legittimita’.

“Ai sensi dell’articolo 2051 cod. civ., allorche’ venga accertato, anche in relazione alla mancanza di intrinseca pericolosita’ della cosa oggetto di custodia, che la situazione di possibile pericolo, comunque ingeneratasi, sarebbe stata superabile mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte dello stesso danneggiato, deve escludersi che il danno sia stato cagionato dalla cosa, ridotta al rango di mera occasione dell’evento, e ritenersi, per contro, integrato il caso fortuito. (Cass. n. 23584 del 2013).

Infatti, nella specie, il dislivello di circa 20 centimetri avrebbe potuto essere intrinsecamente pericoloso; ma, le condizioni di illuminazione e la presenza della doppia porta, avrebbero reso superabile il pericolo – comunque ingeneratosi – se la danneggiata avesse tenuto un comportamento ordinariamente cauto, come mette in evidenza il giudice del merito nel valutare cosi’ interrotto il nesso causale tra cosa ed evento.

5. In conclusione, il ricorso va rigettato.

Le spese, liquidate secondo i parametri vigenti, seguono la soccombenza nei confronti dei controricorrenti. Non avendo l’Assicurazione svolto attivita’ difensiva, non sussistono le condizioni per la pronuncia in ordine alle spese processuali.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE

rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento, in favore di ciascuno dei controricorrente, delle spese processuali del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.

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LASTRICO SOLARE: per le infiltrazioni rispondono il proprietario esclusivo e i condomini

Sentenza della Cassazione a Sezioni unite: le osservazioni punto per punto

La questione delle infiltrazioni d'acquaprovenienti dal lastrico solare o dal terrazzo, è da sempre stato al centro di molte questioni condominiali e di conseguenza oggetto di diverse interpretazioni da parte della magistratura. La Corte di Cassazione a Sezione Unite ha sciolto i nodi legati sia al tema della responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di uso esclusivo e sia ai criteri di ripartizione delle relative spese. Le Sezioni Unite hanno in primis distinto la responsabilità del titolare del diritto esclusivo per i danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico, da quella a carico del condominio.

• Il caso: per le infiltrazioni dal tetto chi paga?
• Altre osservazioni sulla sentenza

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IL CONDOMINIO RISPONDE DEI DANNI PROVENIENTI DA UNA TERRAZZA DI USO ESCLUSIVO?

Il condominio risponde ex art. 2051 c.c. del danno da infiltrazioni provenienti dalla terrazza di uso esclusivo, che non siano imputabili al proprietario.

Cassazione II 16 dicembre 2015 n. 25288

La vicenda riguarda la richiesta formulata da alcuni condomini per il risarcimento dei danni da infiltrazioni di acqua provenienti dal terrazzo esclusivo nei rispettivi appartamenti.

II condominio convenuto in giudizio aveva sostenuto di non essere legittimato in quanto le infiltrazioni non provenivano da parti comuni, ma dal terrazzo di proprietà di un singolo e pertanto il giudizio avrebbe dovuto svolgersi fra i soli proprietari interessati.

La domanda veniva accolta sia in primo grado che in appello. La Corte di Cassazione, nel confermare a sua volta la decisione in sede di gravame, ha specificato che il condominio ha, nei confronti di chi sia danneggiato, una responsabilità per la custodia (art. 2051 c.c.) dei lastrici solari, anche se in proprietà o uso esclusivo, stante la funzione di copertura svolta dal bene; mentre il criterio di ripartizione di cui all'art. 1126 c.c. verrà richiamato solo ai fini della ripartizione interna della spesa per regolare i rapporti fra coloro che risultano obbligati.

Tale criterio di ripartizione interna della spesa non esclude certamente la legittimazione passiva del condominio in persona dell'amministratore, quale custode.

II condominio è quindi comunque tenuto alla attività manutentiva del lastrico o terrazzo essendone custode ex art. 2051 c.c., anche in funzione del potere-dovere dell'amministratore di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, mentre la suddivisione della spesa ex art.1126 c.c. interviene in un secondo momento e riguarda i rapporti interni tra i condomini coinvolti (il proprietario esclusivo del lastrico solare e i condomini proprietari delle unità immobiliari per le quali il lastrico svolge funzione di copertura).

di Carlo Patti

Consulente Legale ANACI Roma

Fonte: Dossier Condominio

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Lavori nelle proprietà esclusive e responsabilità del condominio

In ambito condominiale accade molto spesso che singoli condomini fanno eseguire, come committenti, opere di manutenzione ordinaria o straordinaria all’interno delle rispettive proprietà esclusive.E tuttavia non sono da escludere casi in cui gli operai della ditta incaricata dell’esecuzione dei lavori in qualche modo interferiscano coi beni comuni.

In generale, l’esecuzione dei lavori affidati da un committente ad una ditta esige il rispetto del D. Lgs. N. 81 del 2008, ovvero della normativa sulla sicurezza e la salute nei luoghi di lavoro e, comunque, l’adozione delle regole della normale prudenza ed il mancato rispetto di detta normativa , da parte del condomino committente o degli operai della ditta esecutrice, qualora dovesse provocare danni a persone o cose, verificandosi su beni comuni, come ad esempio le scale, potrebbe coinvolgere, da valutare beninteso caso per caso, dal punto di vista di una eventuale responsabilità penale anche i condomini estranei e l’amministrazione condominiale, mentre dal punto di vista civilistico potrebbe configurarsi in capo ai condomini non committenti e all’amministratore condominiale una responsabilità da custodia dei beni comuni, ex articolo 2051 del codice civile, in quanto la legge stabilisce che si sia responsabili delle cose che si hanno in custodia, salva la dimostrazione del caso fortuito.

In simili circostanze il condominio, in persona del suo legale rappresentante, dovrà eventualmente dimostrare l’assoluta accidentalità del sinistro ed anche la sua assoluta imprevedibilità derivante dall’omissione delle cautele previste dalla normativa sulla salute e sicurezza nei luoghi di lavoro da parte dei lavoratori o del condomino committente.

Appare pertanto molto utile che l’amministratore, nei casi in cui i lavori, pur non commissionati dal condominio, possano coinvolgere anche marginalmente beni comuni, spedisca al condomino committente ed anche alla ditta esecutrice una nota raccomandata invitandoli al pieno rispetto delle leggi in materia di sicurezza e di quelle eventuali norme relative ai beni comuni contenute nel regolamento condominiale, opportunamente allegato.

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Articolo 2051 c.c. - Danno cagionato da cosa in custodia

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

L'art. 2051 del Codice Civile da la responsabilità diretta e oggettiva a chi danneggia qualcosa che ha in custodia. Tranne nel caso che dimostri che sia un caso fortuito.

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