Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18 dicembre 2015 – 27 maggio 2016, n. 11034

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18 dicembre 2015 – 27 maggio 2016, n. 11034 

Presidente Mazzacane – Relatore Falabella

Un principio pacifico e non controverso ma che spesso, nelle assemblee di condominio, tanto pacifico non è. Nel lontano 1980 il condominio, con delibera a maggioranza, attribuisce ad alcuni condomini l’uso esclusivo di alcuni posti auto nel cortile comune. Dodici anni dopo, nel 1992, l’assemblea conferisce mandato all’amministratore di verificare se l’utilizzo di tali posti auto sia legittimo, ritenendo la nullità della delibera del 1980. Una delle beneficiarie delle assegnazioni del 1980 conviene in giudizio il condominio per sentir accertare la nullità della delibera del 1992 (e la legittimità di quella del 1980). “Il Condominio si costituiva in giudizio deducendo che il verbale di assemblea approvato da ultimo non avesse alcun valore e concordava con l’attrice circa la validità della suddetta delibera relativa ai posti auto” (sic!). Altri condomini, successivamente, citano il Condominio e alcuni assegnatari per sentir dichiarare nulla la delibera del 1980 ed illegittimo l’uso esclusivo dei parcheggi. Le cause vengono riunite ed in primo grado il Tribunale di Roma “accertava che le aree a cortile e il giardino risultavano di proprietà condominiale e di uso comune: per conseguenza - affermava - le medesime non potevano essere destinate al godimento anche di un solo condomino. Rilevava inoltre che l’assemblea del 29 giugno 1980, con cui era stato concesso a quattro condomini il diritto di parcheggio esclusivo della loro autovettura, con esclusione del concorrente diritto degli altri, non era stata adottata all’unanimità. Concludeva nel senso che la delibera stessa dovesse considerarsi affetta la nullità: invalidità, questa, che escludeva la decadenza per il decorso del termine previsto dall’art. 1137”. Dopo una parziale riforma in appello, la causa approda in CAssazione, ove si afferma che, astrattamente, la decisione con cui l’assemblea regolamenta la fruizione dei posti auto “in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune, è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, 5 co. c.c., non essendo all’uopo necessaria l’unanimità dei consensi “ Tale facoltà di disciplina incontra un limite netto nell’art. 1120 cod.civ.:“Tuttavia, la proposizione in tanto vale in quanto la delibera regolamenti l’uso e il godimento nel senso di disporre una innovazione diretta al miglioramento, all’uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni a norma dell’art. 1120, 1 co. cod.civ. … È lo stesso art. 1120 a marcare il limite che si frappone all’attuazione di innovazioni che abbiano un diverso effetto: il secondo (ora quarto) comma dell’articolo prevede infatti che sono vietate le innovazioni “che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”. Il divieto di tali innovazioni ha proprio lo scopo di evitare che il singolo condomino veda contrarsi il suo diritto di godere, entro i limiti della propria quota, di parti del condominio che sono comuni, e quindi destinate alla fruizione collettiva. Sul punto, la disposizione replica il precetto, di carattere più generale, dettato in materia di comunione dall’art. 1102 c.c.: precetto che trae origine dalla medesima ragione ispiratrice e che fa infatti divieto a ciascun comunista di impedire agli altri partecipanti della comunione di fare parimenti uso della cosa secondo il loro diritto. In tal modo, deve negarsi che l’utilizzo che il singolo condomino faccia del bene comune possa risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, degli altri.” La corte dunque giunge ad un giudizio di censura delle decisioni di merito: “Sulla base delle considerazioni che precedono si deve allora riconoscere che l’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito (al di fuori, dunque, da ogni logica di turnazione), di posti macchina all’interno di un’area condominiale sia illegittima, in quanto determina una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune…In sintesi, dunque, la predetta assegnazione è di per sé lesiva di un uso e godimento paritario del bene: uso e godimento che va apprezzato sulla scorta di un’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere mantenuto fra tutte le possibili concorrenti fruizioni del bene stesso da parte dei partecipanti al condominio… Ha errato quindi la corte territoriale nel ritenere che la delibera del 26 settembre 1980, adottata a maggioranza, potesse assegnare l’uso, in via esclusiva, di posti macchina ad alcuni dei condomini. E sul punto va rammentato che è nulla (e non soltanto annullabile) la deliberazione dell’assemblea presa a maggioranza che approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condomino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione - senza che sia dato distinguere tra parti principali e secondarie dell’edificio condominiale - rechi pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti altrui”.