LEGITTIMAZIONE ATTIVA E PASSIVA DELL'AMMINISTRATORE

Il potere rappresentativo che compete all'amministratore del condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c. e che, sul piano processuale, si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell’edificio, comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, con esclusione soltanto di quelle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono, esulando, pertanto, dall'ambito degli atti conservativi. Resta esclusa, di conseguenza, la possibilità di esperimento di azioni reali, contro i singoli condomini o contro terzi, dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti su cose e parti dell’edificio (Cass. 7327/2013).

Le azioni reali da esperirsi contro singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere situazioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c.) possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, ex art.1131, primo comma, c.c. adottata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c. (Cass. 2570/2016).

E' stata pertanto ritenuta sussistente la legittimazione dell'amministratore ad agire giudizialmente senza previo mandato assembleare con azione volta al ripristino dei luoghi in caso di abusiva occupazione di una porzione di area condominiale mediante la costruzione di un manufatto di proprietà esclusiva. Il condominio è compossessore, unitamente agli altri condomini delle parti comuni dell'edificio condominiale e, pertanto, è legittimato a chiedere la tutela possessoria contro gli attentati all'esercizio di tale possesso (Cass. 17686/2003).

Poiché il rapporto di condominio non determina l'esistenza di un ente giuridico con personalità distinta da quella dei condomini, ma da solo luogo ad un ente di gestione, che opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, i singoli condomini, pur in presenza dell’organo rappresentativo unitario, non sono privati del potere di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni, inerenti all'immobile condominiale, né, conseguentemente, di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata già legittimamente assunta dall'amministratore o di avvalersi di mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell'amministratore medesimo (Cass. 7130/2001).

Le azioni di rivendicazione secondo consolidato orientamento (Cass. 40/2015, Cass. 3044/2009, Cass. 5147/2003) non rientrano nel novero degli atti conservativi.

L'amministratore può agire al fine di rivendicare la proprietà comune dei beni purché sia munito di apposita delibera di autorizzazione (Cass. 2570/2016).

Quanto alla legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, la S.C. ha stabilito invece che ai sensi dell’art. 1131 c.c., comma 2, la stessa non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell'edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino (Cass. 16901/2012).

L’amministratore ha l’obbligo di riferire all'assemblea ma è un adempimento di rilevanza interna che non incide sui suoi poteri rappresentativi processuali sanzionato dalla possibile revoca del mandato e risarcimento del danno.

Il principio che la legittimazione passiva dell'amministratore prevista dall'art. 1131 comma 2, ha portata generale in quanto estesa ad ogni interesse condominiale e sussiste pertanto anche con riguardo alla domanda proposta da un condomino o da un terzo di accertamento della proprietà esclusiva di un bene senza che sia necessaria la partecipazione in giudizio di tutti i condomini, è stato recentemente in più occasioni statuito (Cass. 25634/2014).

• AZIONI POSSESSORIE E PETITORIE
• LEGITTIMAZIONE ATTIVA E PASSIVA DELL'AMMINISTRATORE
• BENI CONDOMINIALI - REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
• QUALIFICAZIONE DI SPOGLIO O TURBATIVA, PRINCIPIO DI DIRITTO
• EFFICACIA DELLA SENTENZA RESA NEL GIUDIZIO POSSESSORIO IN QUELLO PETITORIO
• RESPONSABILITA' DELL'AMMINISTRATORE CHE OMETTE DI AGIRE
• CASISTICA