Termoregolazione e Contabilizzazione del calore il ruolo dell’amministratore

Si avvicina il termine per adempiere agli obblighi previsti dall’Art. 9 del D.Lgs. 102/2014 che, recependo la direttiva europea 2012/27/UE sull’efficienza energetica, stabilisce una serie di misure volte a favorire il contenimento dei consumi energetici negli edifici condominiali attraverso la contabilizzazione dei consumi individuali e la suddivisione delle spese per riscaldamento in base ai consumi effettivi.

Il decreto prevede infatti che nei condomini riforniti da una fonte di riscaldamento centralizzata sia obbligatoria l’installazione entro il 31/12/2016 di contatori individuali (la così detta contabilizzazione diretta) per misurare l’effettivo consumo di calore per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile ed efficiente in termini di costi. Il decreto prevede anche che nei casi in cui l’uso di contatori individuali non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi, per la misura del riscaldamento si possa ricorrere all’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali (la così detta contabilizzazione indiretta) per regolare e misurare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun radiatore posto all’interno delle unità immobiliari dei condomini. Il decreto stabilisce inoltre che, in tutti i casi di condomini alimentati da sistemi di riscaldamento centralizzati, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, l’importo complessivo venga suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione e conduzione dell’impianto secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti.

Come previsto dall’Art. 16 dello stesso decreto D.Lgs. 102/2014, l’assemblea condominiale è tenuta a deliberare l’installazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, pena l’applicazione di cospicue sanzioni amministrative pecuniarie che possono variare da 500 a 2.500 Euro per unità immobiliare nei casi di inadempimento, entro il termine previsto, tanto dell’obbligo di installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, quanto dell’obbligo di ripartizione delle spese conformemente alla norma.

Una volta deliberata l’installazione dei suddetti sistemi, nessun condòmino potrà rifiutarsi di procedere all’installazione.

Viceversa, nel caso in cui l’assemblea non deliberi, il condòmino favorevole all’intervento, ma costretto a subire la volontà dell’assemblea, non potrà essere esentato dal pagamento della sanzione amministrativa.

Dato l’articolato panorama normativo, il ruolo dell’amministratore è fondamentale e diventa certamente determinante al fine di garantire il coordinamento fra i vari attori coinvolti. Infatti all’amministratore non compete soltanto informare l’assemblea in merito agli obblighi previsti dalla legge, ma anche: far redigere il progetto conforme alla norma UNI 10200 e il capitolato dei lavori da un tecnico abilitato, sottoporre il capitolato a diverse aziende installatrici e verificare le proposte tecnico-commerciali ricevute prima di sottoporle all’assemblea condominiale.

Dal punto di vista tecnico, l’Amministratore dovrà in particolare verificare la bontà delle soluzioni proposte e valutare i seguenti aspetti: affidabilità e conformità dei dispositivi, solidità e garanzie offerte dalle aziende produttrici dei dispositivi stessi, specializzazione e competenza delle ditte incaricate di effettuare le attività di installazione, manutenzione e di lettura dei consumi, completezza, tipologia e qualità del servizio offerto.

Con particolare riferimento a quest’ultimo aspetto, è bene valutare la tecnologia proposta e la tipologia di servizio correlato: sistemi in grado di effettuare una lettura dei dati da remoto comportano certamente un costo di investimento iniziale più alto, ma presentano al contempo costi di gestione delle letture meno onerosi per tutta la vita dell’impianto, comportando al contempo l’indubbio vantaggio di disporre di letture frequenti e consentire così un monitoraggio dei consumi continuo.

Un aspetto di non trascurabile importanza è inoltre la qualità del progetto (obbligatorio ai sensi della legge n.10 del gennaio 1991) che deve essere redatto da un tecnico abilitato iscritto ad un Albo professionale e che deve includere non soltanto la progettazione dell’intervento del sistema di termoregolazione e contabilizzazione e dei lavori di adeguamento della centrale termica (tipologia di valvole termostatiche e contatori da adottare, dimensionamento delle pompe, bilanciamento, regolazione e trattamento dei circuiti idraulici), ma anche la determinazione dei criteri di ripartizione delle spese e il rilievo dei corpi scaldanti e della relativa potenza installata per ciascuna unità immobiliare. La norma tecnica UNI 10200 prevede infatti che i criteri di ripartizione non possano più essere definiti sulla base di parametri ratificati dall’assemblea, ma che vengano determinati dal progettista sulla base della norma. Da questo punto di vista, un progetto accurato non soltanto tutela tutti i soggetti coinvolti – amministratore, condòmini, progettista, installatore - ma soprattutto assicura che l’intervento risulti essere eseguito dall’azienda installatrice incaricata correttamente. Si ricorda infatti che sono ritenuti non a norma di legge, e pertanto sanzionabili, tutti i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione non conformi alla norma tecnica UNI 10200 vigente.

di ing. Cristian Acquistapace

Chief Sales Officier di E.ON Italia