Non è possibile equiparare la posizione del condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare a quella del proprietario della terrazza a livello: nel primo caso l’uso esclusivo deriva da una situazione di fatto, nella seconda ipotesi l’uso esclusivo deriva dalla proprietà esclusiva dell’appartamento al quale accede la terrazza.
Recentemente la S.C. ha affermato che qualora
l’uso del lastrico solare (o della terrazza a
livello) non sia comune a tutti i condomini,
dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante
rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art.
2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi
inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione
delle parti comuni incombenti sull’amministratore
ex art. 1130, co. 1°, c.c., nonché
sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, co. 1°,
c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione
straordinaria; il concorso di responsabilità va
di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria
della specifica imputabilità soggettiva del danno,
secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone
le spese di riparazione o di ricostruzione per un
terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo
del lastrico (o della terrazza) e per i restanti
due terzi a carico del condominio. Va, innanzitutto,
rilevato che, contrariamente a quanto ritenuto
dalla S.C., l’art. 1126 c.c. considera solo l’ipotesi in
cui un condomino abbia l’uso esclusivo del lastrico solare e non quella in cui un condomino o un terzo
sia il proprietario esclusivo del lastrico solare, prevista,
invece, in altre disposizioni (art. 1117, n. 1,
e 1127, co. 1°, c.c.).
Il silenzio sul punto non può non significare che
le spese relative alla riparazione o ricostruzione
del lastrico (ed indirettamente l’obbligo relativo
alla esecuzione della relative opere) , in tale ipotesi,
sono a carico soltanto del proprietario esclusivo
dello stesso, a nulla rilevando che tale bene
svolga anche una funzione di copertura dell’appartamento
sottostante.
Né si potrebbe, invocare, per quanto riguarda la
ricostruzione, una applicazione analogica dell’art.
1125 c.c., mancando la identità di ratio, nel senso
che non sembra logico far concorrere il non proprietario
alle spese di ricostruzione di un bene in
proprietà altrui come se lo stesso fosse comune.
Ad ogni modo, non si vede come possa ipotizzarsi
un obbligo dell’assemblea di provvedere ad opere
che riguardano una parte dell’edificio in proprietà
esclusiva.
Lo stesso discorso vale per la terrazza a livello, la
quale non è altro che un lastrico solare in proprietà
esclusiva il quale accede ad un appartamento
ugualmente in proprietà esclusiva.
Non è quindi possibile equiparare la posizione del
condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare
a quella del proprietario della terrazza a livello.
Nella prima ipotesi l’uso esclusivo deriva da una situazione
di fatto (di solito la proprietà dell’ultimo
piano) che consente solo ad uno od alcuni condomini
di godere del lastrico solare; è significativo,
in proposito, che nell’art. 1126, co. 1°, c.c., non
si parli di “diritto” e che si faccia riferimento ai
“condomini” al plurale. Nella seconda ipotesi l’uso esclusivo deriva dalla proprietà esclusiva dell’appartamento
al quale accede la terrazza.
Il ritenere che alla terrazza a livello sia applicabile
l’art. 1126 c.c., sia in ordine alle spese per
le riparazioni o la ricostruzione, sia in ordine alla
ripartizione dei danni derivanti dalla omessa effettuazione
delle opere relative, poi, porterebbe
a conseguenze inique nel caso in cui al di sotto
della terrazza vi sia una sola unità immobiliare in
proprietà esclusiva, sia per quanto riguarda le spese,
in quanto il proprietario della stessa dovrebbe
partecipare per due terzi alle spese che interessano
un bene in proprietà esclusiva di un altro condomino,
che per quanto riguarda i danni eventualmente
subiti da terzi, i quali (nei rapporti interni)
verrebbero ripartiti in eguale misura, pur essendo
responsabile degli stessi il condominio, per non
avere provveduto alla esecuzione delle opere necessarie
per evitare o eliminare tali danni.
Per quanto riguarda il lastrico solare in uso esclusivo,
secondo la S.C. il titolare del relativo diritto
si trova in rapporto alla copertura dell’edificio
condominiale in una posizione del tutto specifica,
che se da un lato gli consente appunto l’uso
esclusivo, lo costituisce quale custode della superficie
del lastrico o della terrazza, con il conseguente
insorgere a suo carico di una responsabilità
ex art. 2051 c.c., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove
non sia sottoposta alla necessaria manutenzione .
Resta difficile capire quale sia il fondamento della
(cor)responsabilità del titolare dell’uso esclusivo
del lastrico solare nel caso in cui il condominio
ometta di effettuare la straordinaria manutenzione
e viceversa quale sia il fondamento della (cor)
responsabilità del condominio nel caso in cui il
titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico
ometta l’ordinaria manutenzione dello stesso.
Ugualmente appare difficile fondare la (cor)responsabilità
del condominio appare difficile fondarla
sull’art. 1130, n. 4, c.c. (dal momento che
gli “atti conservativi” ai quali fa riferimento tale
disposizione sono quelli di natura giudiziaria ) e
sull’art. 1135, co. 1°, n. 4, c.c. (che prevede unicamente
la competenza dell’assembla a deliberare
– anche – in tema di opere di manutenzione straordinaria).
E’ più semplice fondare una responsabilità
esclusiva, invece, sull’art. 2051 c.c., dal
momento che il lastrico solare in uso esclusivo
non cessa di essere parte comune sulla quale il
condominio continua ad esercitare la custodia).
Per quanto riguarda la ripartizione interna tra i
condomini dei danni derivanti da omessa manutenzione
del lastrico solare in uso esclusivo, la
S.C. si è espressa per l’applicabilità dell’art. 1126
c.c., ma senza motivare tale conclusione, per la quale è difficile trovare una giustificazione logica.
Se, infatti, è logico che chi ha l’uso esclusivo
debba contribuire in misura maggiore di quella
cui sarebbe tenuto in base alle tabelle millesimali
alle spese per la riparazione o la ricostruzione del
lastrico solare, in considerazione del logorio che
allo stesso tale uso esclusivo può arrecare (anche
se si può dubitare della razionalità dell’art. 1126
c.c. nella parte in cui fa riferimento anche alla
ricostruzione del lastrico, la cui necessità, di regola,
non è ricollegabile al normale godimento),
non altrettanto può dirsi in relazione alla ripartizione
secondo lo stesso criterio dei danni derivati
a terzi dalla omessa esecuzione da parte del condominio
delle opere necessarie per evitarli.
In altri termini non sembra esservi un nesso logico
tra l’affermata applicabilità dell’art. 1126 c.c.
in ordine alla ripartizione dei danni derivanti dalla
inerzia del condominio ed il fatto che se il condominio
avesse provveduto ad eseguire le opere
necessarie ad evitare tali danni, il condomino che
ha l’uso esclusivo del lastrico solare avrebbe dovuto
contribuire alle spese secondo quanto stabilito
da tale norma.
Sembra, invece, preferibile ritenere che, il risarcimento
dei danni da cosa in custodia di proprietà
condominiale soggiace alla regola della responsabilità
solidale ex art. 2055, c.c. 1°, c.c. , con
conseguente applicabilità, nei rapporti interni,
del co. 3°, in base al quale, nel dubbio, le singole
colpe si presumono uguali, per cui, in linea
di principio, nei rapporti interni il risarcimento
andrà ripartito in parti uguali tra i condomini e
non in base ai millesimi, a meno che non possa
essere superato il principio di pari responsabilità
in considerazione della gravità delle singole colpe
e dell’entità delle conseguenze che ne sono derivate,
ai sensi del co. 2° dell’art. 2055 c.c.
A tal fine il giudice potrà prendere in considerazione
l’atteggiamento dei condomini i quali si
siano espressi in senso favorevole alle opere di
riparazione e ricostruzione, la cui esecuzione,
però, non è stata deliberata dall’assemblea, oppure
dei millesimi, sembrando ragionevole che ogni
condomino risponda dei danni derivanti a terzi
in misura proporzionale al contributo che avrebbe
potuto dare nell’adozione di quelle delibere di
esecuzione dei lavori diretti a prevenire o limitare
i danni che poi il condominio ha dovuto risarcire.
- LA RIPARAZIONE DEI SOLAI INTERMEDI
- DANNI CAUSATI DA BALCONI
Riguardo, invece, ai fregi ornamentali e gli elementi
decorativi che ad essi ineriscono (quali i
rivestimenti della fronte o della parte sottostante
della soletta, i frontalini e i pilastrini), qualora
adempiono prevalentemente alla funzione
ornamentale dell’intero edificio e non solamente
al decoro delle singole porzioni immobiliari, rientrano
tra le parti condominiali, con la conseguenza
che è onere del proprietario del balcone,
da cui si sono distaccati i frammenti e, citato
per il relativo risarcimento, al fine di esimersi
da responsabilità, provare che il danno è stato
causato dal distacco di elementi decorativi,
che, per la loro funzione ornamentale dell’intero
edificio, appartengono alle parti comuni di
esso. Accertato che la fatiscenza del soffitto di
un balcone è dovuta a difetto di manutenzione
dello sgocciolatoio destinato allo smaltimento
delle acque provenienti dal piano di calpestio
del balcone sovrastante, il proprietario di questo
è tenuto, ex art. 2051 c.c. al risarcimento, anche
in forma specifica, dei danni causati alla contigua
proprietà dal proprio fatto doloso o colposo,
e non vengono in rilievo norme riguardanti la
disciplina del condominio.
di Roberto Triola
già Presidente della Seconda Sezione Civile della Cassazione
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