IL MISTERO DEGLI ATTI CONSERVATIVI

di Roberta Nardone

Magistrato Tribunale Roma sez. VI civile

(Relazione tenuta in data 14.10.2016 in occasione del Convegno giuridico 2016 organizzato da ANACI Roma)

• IMPORTANZA DELLA DELINEAZIONE DEI POTERI SOSTANZIALI E PROCESSUALI DELL'AMMINISTRATORE

Il rapporto intercorrente tra l'amministratore ed i condomini - questo è ormai un principio definitivamente acquisito - va inquadrato giuridicamente come "mandato ex lege" perché è la normativa, segnatamente il codice civile, ad individuare "le attribuzioni dell'amministratore".

L'identificazione dei poteri dei quali dispone il mandatario-amministratore rappresenta un'operazione fondamentale, in quanto, per svolgere correttamente i suoi compiti e, soprattutto, per non rischiare di subire le conseguenze di attività negligenti o concretanti eccesso di potere, l'amministratore deve conoscere con chiarezza i limiti posti dalla legge alla sua attività.

Sappiamo che al potere sostanziale dell'amministratore coincide un potere processuale e di azione in genere (artt. 1130 e 1131 primo comma. c.c), infatti, in tema di controversie condominiali la legittimazione dell'amministratore del condominio dal lato attivo coincide con i limiti delle sue attribuzioni. Pertanto i limiti della rappresentanza processuale attiva dell'amministratore sono circoscritti dall'art. 1131 c.c. che rimanda ai poteri di rappresentanza sostanziale stabiliti dall'art. 1130 c.c. (Cass. n. 3522/2003). Invece, dal lato passivo (art. 1131 II co. c.c.) la legittimazione dell'amministratore non incontra limiti e sussiste in ordine ad ogni azione, anche di carattere reale o possessorio, concernente le parti comuni dell'edificio.

La delineazione dei poteri ha importanti riflessi economici. In materia di mandato, infatti, l'art. 1711 c.c. stabilisce che se il mandatario esorbita dai limiti dei suoi poteri, l'atto "resta a carico del mandatario" stesso. Dunque se l'amministratore mandatario stipula un contratto d'assicurazione del fabbricato senza la previa autorizzazione dell'assemblea, potrà essere chiamato a rispondere del pagamento dei premi in proprio, salva ovviamente la successiva ratifica dell'assemblea stessa.

E' interessante infine notare come la facoltà, riconosciuta all'amministratore ex art. 1130 c.c. n.4, di agire in giudizio per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, non escluda che ciascun condomino possa provvedervi direttamente: si tratta dell'applicazione dei principi in materia di mandato, nel senso che il diritto conferito all'amministratore si aggiunge a quello dei naturali e diretti interessati ad agire, per il fine indicato, a tutela di beni dei quali sono comproprietari. A ciascun condomino, pertanto, non può essere disconosciuto il potere di agire giudizialmente, in difesa delle cose comuni dell'edificio, insidiate da azioni illegittime di altri condomini o di terzi.

• GLI ATTI CONSERVATIVI: UNA DELLE ATTRIBUZIONI EX LEGE DELL'AMMINISTRATORE

L'art. 1130 c.c., quantunque esordisca con il verbo "deve", delinea anche i poteri dell'amministratore, l'alveo giuridico, cioè, nel quale lo stesso può muoversi.

Le attribuzioni previste dall'art. 1130 c.c. non possono essere derogate, se non (ed esclusivamente) ad opera dell'assemblea condominiale o del regolamento, che, in taluni casi, possono esonerare l'amministratore dallo svolgere singole funzioni.

Le attribuzioni indicate ai nn. l, 2 e 3 dell'art. 1130 c.c., essendo destinate a regolamentare materie specifiche, non presentano particolari problemi interpretativi: l'amministratore è obbligato a dare esecuzione alla volontà dell'assemblea (formalizzata nelle delibere), vigilare sull'osservanza del regolamento condominiale, disciplinare l'uso delle parti e dei servizi comuni (si pensi al godimento di un locale condominiale o ai rapporti con il portiere) e svolgere le tipiche attività di carattere economico-finanziario, gestendo le entrate (con la riscossione dei contributi) e le uscite (con l'erogazione delle spese).

• DEFINIZIONE DI "ATTI CONSERVATIVI".

L'art. 1130 c.c. n.4, nella formulazione antecedente la legge di riforma in materia condominiale di cui alla L. n.220/12, annoverava tra le attribuzioni dell'amministratore il compimento di "atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio". La odierna formulazione della norma - "atti conservativi relativi alle parti comuni" - ha ampliato la legittimazione dell'amministratore che può, pertanto, agire ora per la mera conservazione delle parti comuni non solo ove occorra preservare "DIRITTI" del condominio sulle parti comuni.

Un ulteriore ampliamento della legittimazione attiva dell'amministratore per finalità conservative delle parti comuni emerge dalla riscrittura dell'art. 1122 c.c. (relativo alle opere su parti di proprietà o uso individuale) e la previsione dell'obbligo imposto ai singoli condomini di dare all'amministratore preventiva notizia "in ogni caso" degli interventi sulle parti private, perché ne riferisca in assemblea.

Tale iniziativa è finalizzata, infatti, a consentire all'amministratore di determinarsi, se del caso, a sperimentare un azione per la rimozione delle opere e la riduzione in pristino, rientrante, appunto, tra gli atti conservativi da compiere per preservare l'integrità delle cose comuni.

A norma, poi, dell'art. 1117 quater c.c. ove la destinazione d'uso delle parti comuni sia negativamente incisa dall'attività di alcuno dei partecipanti o di terzi, l'amministratore, come anche il singolo condomino, possono diffidare l'esecutore di tali attività pregiudizievoli o anche chiedere la convocazione dell'assemblea per far , semmai, cessare in via giudiziaria, le turbative.

Il riferimento codicistico agli "atti conservativi" ha posto nel tempo problemi interpretativi e difformità di pronunce giurisprudenziali nelle quali tuttavia è possibile scorgere dei principi costantemente ribaditi:

1. quando si occupa degli "atti conservativi" ex art. 1130 c.c., la giurisprudenza fa riferimento a tutto ciò che mira a preservare l'integrità e l'esistenza del patrimonio comune, a mantenere lo stato di fatto e di diritto inerente alle cose oggetto di comproprietà e quindi anche dell'edificio condominiale, in altre parole prende in considerazione gli atti che siano rivolti a prevenire o rimuovere il pericolo derivante dalla (imminente o già avvenuta) rovina, degrado, scorretto utilizzo di parti comuni;
2. il potere di compiere "atti conservativi" non si esplica esclusivamente in atti di iniziativa processuale, ma anche in comportamenti di gestione attiva. Sin da Cass. sent. n.1154/74 si é affermato che l'art. 1130 c.c. non può essere inteso nel senso di limitare gli atti conservativi ai soli provvedimenti cautelari: tale interpretazione restrittiva non trova riscontro né nella ratio della legge, né nella stessa formulazione della norma. Non nella ratio della legge perché questa tende a rendere più spedito il meccanismo funzionale dell'ente di gestione e non ad appesantirlo con frequenti convocazioni delle assemblee condominiali; non nella lettera, perchè atto conservativo e azioni cautelari sono sinonimi, ma il primo concetto ha una ampiezza maggiore. Infatti non è la natura dell'azione prescelta che può limitare i poteri dell'amministratore, ma l'intrinseco contenuto dell'azione stessa. Si può dire che ad ogni diritto spettante all'amministratore sul piano materiale corrisponde, sul piano processuale, la facoltà di esercitare le relative azioni: sotto il primo profilo l'amministratore può intervenire presso i condomini per indirizzarli al corretto uso delle cose comuni e, qualora rilevi delle scorrettezze, operare in modo da porvi rimedio, mentre sotto il profilo processuale l'amministratore può assumere iniziative giudiziarie di natura cautelare, quali procedimenti di urgenza, azioni possessorie, denuncia di nuova opera e di danno temuto. Si aggiunga che all'amministratore, oltre al potere di esercitare azioni conservative, viene conferito anche il diritto di chiedere il risarcimento dei danni, qualora questi appaiano connessi con la conservazione dei diritti sulle parti comuni.
3. l'obbligo di eseguire gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio si intende riferito agli atti sia materiali (riparazione muri portanti, lastrici, tetti) che giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti o dannosi posti in essere da terzi o dai condomini) necessari per la salvaguardia della integrità dell'immobile.

• CASISTICA

La Corte di Cassazione, con i suoi interventi giurisprudenziali, ci consente di tentare una classificazione delle attività "conservative" che l'amministratore può esercitare autonomamente senza attendere la preventiva autorizzazione dell'assemblea.

• MATERIA DEI CONTRATTI

La materia dei contratti appare un terreno minato, nel quale l'amministratore deve muoversi con cautela. In generale è consentito all'amministratore, senza espressa autorizzazione dell'assemblea, stipulare solo quei contratti che non esulino dalle attribuzioni di cui all'art. 1130 c.c., diversamente i contratti stipulati e che esulino da tali poteri non sono efficaci nei confronti del condominio e dei condomini.

Polizze assicurative inerenti l'edificio condominiale.

La giurisprudenza annoverava la stipula del contratto di assicurazione dello stabile condominiale fra gli "atti conservativi" e, di conseguenza, non riteneva necessaria la preventiva autorizzazione della assemblea. Tale attività atteneva, secondo quella giurisprudenza, alla materia della prevenzione dell'integrità del bene comune (rientrando quindi nel novero del n.4 dell'art. 1130 c.c.). In tale senso Cass. sent. n.2757/1963) e, sulla stessa linea, la decisione datata 1.8.88 del Tribunale di Roma, secondo il quale "la stipulazione di contratti di assicurazione del fabbricato condominiale, essendo finalizzata alla conservazione della cosa comune, rientra fra i compiti dell'amministratore del condominio, senza che sia necessaria la preventiva autorizzazione dell'assemblea".

Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n.8233 del 3 aprile 2007, ha affrontato il problema sempre cercando di stabilire se lo specifico atto di cui si tratta - nella fattispecie la stipulazione del contratto d'assicurazione del fabbricato - avesse o meno come scopo la conservazione della cosa comune e quindi possa dirsi rientrare o meno nel novero degli atti conservativi di cui al n.4 dell'art. 1130 c.c..

La citata sentenza modifica l'orientamento precedente ed afferma che l'amministratore del condominio non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non ha ricevuto l'autorizzazione dell'assemblea: il Supremo Collegio ritiene che la statuizione "diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, intende chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali - spiega la Corte - "non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma del'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato".

Contratti di appalto (dei servizi di manutenzione del verde condominiale, nonché di derattizzazione e disinfestazione delle aree comuni).

In Cass. n. 10865/2016 si legge che detti contratti - aventi finalità conservative - rientrano in realtà nell'ordinaria amministrazione, in quanto tendono alla conservazione delle cose comuni, e quindi nella competenza dell'amministratore. I contratti conclusi dall'amministratore nell'esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla manutenzione ordinaria dell'edificio ed ai servizi comuni essenziali, ovvero all'uso normale delle cose comuni, sono pertanto vincolanti per tutti i condomini in forza dell'art. 1131 c.c., nel senso che giustificano il loro obbligo di contribuire alle spese, senza necessità di alcuna preventiva approvazione assembleare delle stesse, intervenendo poi tale approvazione utilmente in sede di consuntivo.

Locazioni.

Come si legge in Cass. 25766/09 l'amministratore può locare un bene condominiale (atto di amministrazione ordinaria), per tanto potrà anche pretendere il pagamento dei canoni e agire per il recupero del bene giacché legittimato non solo a compiere atti conservativi necessari ad evitare pregiudizio alle parti comuni, ma a compiere tutti quegli atti funzionali alla salvaguardia dei diritti concernenti le stesse parti comuni.

Mutui:

si esclude che la stipula di un mutuo, anche se necessaria a fare fronte alle spese condominiali ordinarie rientri tra i poteri dell'amministratore (Cass., Sezione 2° Sentenza 5 marzo 1990, n. 1734).

Una parte della dottrina la pensa diversamente ritenendo che la stipula del contratto di mutuo debba essere autorizzata dall'assemblea solo se la somma serve per il pagamento di spese di manutenzione straordinaria (Cfr. Jannuzzi, Manuale della volontaria giurisdizione, V ed., Milano, 1984, pag. 391).

• LE AZIONI GIUDIZIARIE

L'art. 1130 c.c. n.4 menzionando gli atti conservativi (anche nella precedente formulazione) non si riferisce soltanto alle misure cautelari, ma a tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle parti comuni dell'edificio condominiale (Cass. n. 2775/1997 con riferimento all'azione ex art. 1669 c.c. contro l'appaltatore per gravi difetti di costruzione.

Pertanto, in linea generale, sono attività conservative quelle che attraverso un'azione giudiziaria mirano:

1. alla tutela della integrità delle parti comuni (es. avverso la escavazione del sottosuolo effettuata da alcuni condomini proprietari dei locali sotterranei per l'ampliamento e la unificazione degli stessi);
2. alla salvaguardia del decoro architettonico della facciata dell'edificio (es. per la demolizione di una veranda ricavata dalla trasformazione di un balcone Cass. n. 3510/1980);
3. alla tutela delle condizioni statiche dell'edificio (es. Cass. 13611/2000 per ottenere la demolizione di un manufatto pregiudizievole dei diritti inerenti le parti comuni, come la sopraelevazione dell'ultimo piano dell'edificio, costruita dal condomino in violazione delle norme e cautele fissate dalle norme speciali antisismiche). Secondo alcuni il potere dell'amministratore deriva dall'art. 1130 n.4 c.c., per altri il potere di agire per il ripristino della cosa comune deriverebbe direttamente dall'art. 1130 n. 2 c.c. ("disciplinare l'uso della cosa comune");
4. a reprimere gli ABUSI della cosa comune: l'amministratore può (e deve) infatti compiere qualsiasi attività di vigilanza e difesa diretta a preservare la integrità e la sicurezza del bene comune (trasformazione del tetto in terrazza).
5. al rispetto del regolamento. Premesso, infatti, che nel regolamento di condominio è possibile inserire limitazioni all'uso, alla manutenzione ed alla eventuale modifica delle parti di proprietà esclusiva nei limiti in cui ciò si renda necessario per tutelare gli interessi generali del condominio, l'amministratore è legittimato ad agire per reprimere eventuali violazioni delle relative disposizioni in quanto a tutela dell'interesse generale;
6. a tutela delle norme relative alla SICUREZZA: in Cass. sent. n. 24391/2008 si legge che ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1131 c.c., l'amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio, nei confronti dei singoli condomini e dei terzi, per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di un edificio, ivi compresa la richiesta delle necessarie misure cautelari (nella specie, la S.C. ha respinto il ricorso contro la sentenza di merito che aveva ritenuto valida la procura alle liti conferita dall'amministratore di condominio ad un avvocato, senza previa autorizzazione dell'assemblea, affinché proponesse un ricorso ai sensi dell'art. 700 c.p.c. per impedire ai condomini l'uso della rampa garage e dell'autorimessa, dopo che i vigili del fuoco ne avevano accertato l'inidoneità all'uso per motivi di sicurezza).

Più specificamente sono state ritenute azioni conservative le seguenti:

• Azioni possessorie e quasi possessorie.

Rientrano tra le attribuzioni dell'amministratore ai sensi dell'art. 1130 n4 c.c. in quanto tendenti per definizione al recupero o al mantenimento del godimento della cosa, sottratto illecitamente o molestato dal terzo (Cass. 7063/2002) quindi non necessitano di autorizzazione dell'assemblea.

• Azione ex art. 1669 c.c.

Contro l'appaltatore per gravi difetti di costruzione dell'opera che ne comportino la rovina totale o parziale, entro dieci anni dal compimento purché l'azione venga proposta entro un anno dalla denunzia (sebbene si tratti di una azione extracontrattuale). In Cass. sent. n. 22656/2010 (conforme la successiva n.217/2015 Pres. Triola) si legge che in tema di condominio, la legittimazione dell'amministratore derivante dall'art. 1130, primo Comma, n. 4, c.c. - a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio - gli consente di promuovere azione di responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 c.c. nei confronti del costruttore a tutela dell'edificio nella sua unitarietà, ma non di proporre, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie per i danni subiti nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Nei medesimi termini (Cass. 23693/09): sul presupposto che la disposizione dell'art. 1130 n. 4 c.c. va interpretata nel senso che non ha ad oggetto esclusivamente le misure cautelari, ma si riferisce a tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle parti comuni, l'amministratore è legittimato a proporre detta azione contro l'appaltatore, diretta a rimuovere gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale.

• Azioni di ripristino e di rilascio per abusiva occupazione di beni comuni.

In Cass. sent. n.16230/11, in relazione alla denuncia da parte di un condominio dell'abusiva occupazione da parte del costruttore di una porzione di area (in uso) condominiale, mediante la costruzione di manufatto di proprietà esclusiva, la Corte ha ritenuto sussistere la legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire giudizialmente, ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1131 c.c., anche senza il mandato da parte dei condomini, con azione per il ripristino dei luoghi e il risarcimento del danno nei confronti dell'autore dell'opera denunciata e dell'acquirente della stessa. Infatti per Supremo consesso: l'azione era finalizzata al mantenimento dell'integrità materiale dell'area a giardino, di pertinenza del fabbricato, area stravolta dalla nuova costruzione, si trattava di una mera azione di ripristino e quindi non di accertamento dei diritti dominicali.

Parimenti in Cass. sent. n.1 768/12 l'amministratore è stato ritenuto legittimato ad agire per ottenere il rilascio di un immobile condominiale detenuto senza titolo, attesa la natura personale dell'azione (nei medesimi termini anche Trib. Roma sez. VI, est. dott. Nardone sent. n. 18452/2016 con richiami negli stessi termini a Cass. 1768/2012; n. 10865 del 28.05.2016, Cass. n. 23065/09 rel. Triola).

• ATTIVITA' MATERIALI AVENTI CARATTERE CONSERVATIVO.

In giurisprudenza sono stati qualificati come conservativi:

- la sostituzione di lucchetto al cancello comune come il ripristino delle originarie condizioni dell'illuminazione (alterata abusivamente da un condomino) (Trib. Milano 18 maggio 1992, ALC, 1992, 819; cfr., amplius, il capitolo quinto del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013);

- la eliminazione di una insidia o trabocchetto (atteso l'obbligo di agire in capo all'amministratore ex art. 40 co. 2 c.p.; Cass. Pen. Sent. 12.1.12 n. 34147).

• AZIONI NON CONSERVATIVE.

Azioni petitorie. secondo l'orientamento prevalente in giurisprudenza l'amministratore NON è attivamente legittimato, Senza l'autorizzazione dell'assemblea, ad esperire azioni reali contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti concernenti le parti comuni dell'edificio (Cass. 24764/2005; Cass. 3044/2009).

In Cass. 1547/1981 si precisa che l'azione petitoria contro un terzo, che vanta diritti sulle cose comuni produce effetti definitivi sulla condizione giuridica di queste, per cui non può rientrare nella categoria degli atti conservativi.

Cass. 10616/96 nello stesso ordine di idee: le azioni reali proposte nei confronti di terzi a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio tendono a statuizioni relative alla titolarità e al contenuto dei diritti medesimi e pertanto esulano dall'ambito degli atti meramente conservativi.

Analogamente è stato ribadito per l'azione di rivendicazione (Cass. n.40/2015 e Cass. n.840/98); per l'actio confessoria o negatoria servitutis (Cass. 6119/1994).

In Cass. sent. n.40/2015 (Pres. Triola) si precisa che, in tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c.) possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea, ex art. 1131, primo comma, c.c., adottata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c.

• ATTI CONSERVATIVI E DELIBERA AUTORIZZATIVA

Come ribadito in giurisprudenza - da ultimo cfr. Cass. sent. n. 10865/2016 est. Scarpa - l'amministratore di condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell'ambito delle proprie attribuzioni, non necessita di alcuna autorizzazione assembleare che, ove anche intervenga, ha il significato di mero assenso alla scelta già validamente compiuta dall'amministratore medesimo.

In precedenza la S.C. ha affermato che se l'amministratore, per imperfetta conoscenza dei limiti della propria potestà di rappresentanza o per motivi di prudenza o di deferenza verso l'assemblea, ritenga necessario provocare il voto dell'assemblea sulla opportunità di intentare il giudizio, impone volontariamente una limitazione al proprio comportamento, condizionando la effettiva proposizione dell'azione al voto favorevole dell'assemblea, impegnandosi a rispettarlo, con la conseguenza che se l'assemblea non dovesse deliberare in tal senso, l'amministratore non potrebbe più intentare il giudizio sulla sola base del potere di rappresentanza legale del condominio cui avrebbe rinunciato.
Aggiungeva la Corte (Cass. n. 65/1958) che solo una nuova delibera contraria poteva riconferire il potere all'amministratore.

Successivamente la S.C. ha mutato orientamento ed ha affermato che l'amministratore può agire in giudizio per la conservazione delle cose comuni e la osservanza del regolamento anche se per tale azione, abbia chiesto il parere favorevole dell'assemblea e questo gli sia stato negato, in quanto se la legge ha inteso conferire all'amministratore determinati poteri, non è concepibile che egli vi rinunci o demandi ad altro organo l'esercizio di quei poteri medesimi. Infatti la conservazione delle cose comuni o la disciplina del loro uso è essenziale ai fini della esistenza del condominio e non può essere rimessa ad una deliberazione dell'assemblea, nella quale, per contingenti circostanze potrebbe formarsi una maggioranza che persegua un determinato interesse contrario a quello della collettività condominiale (Cess. 1068/1968).

• SUPERCONDOMINIO E ATTI CONSERVATIVI

Come ribadito in Cass. n. 19558/13, nell'ipotesi del supercondominio, la legittimazione degli amministratori di ciascun condominio per gli atti conservativi, riconosciuta dagli artt. 1130 e 1131 c.c., si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di richiedere le necessarie misure cautelari soltanto per i beni comuni all'edificio rispettivamente accorpamento di due o più singoli condominii per la gestione di beni comuni, deve essere gestito attraverso le decisioni dei propri organi, e, cioè, l'assemblea composta dai proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo e l'amministratore del supercondominio.