Cassazione: La legittimità dell'amministratore sulle controversie che rientrano nelle proprie attribuzioni - 01/08/2017, N. 19151 - Il commento

La Corte di Cassazione ribadisce che l’amministratore non ha l’onere di domandare all’assemblea l’autorizzazione per compiere quegli atti che sono propri del mandato ricevuto. Viceversa l’amministratore del condominio, nelle controversie non rientranti tra quelle che può autonomamente proporre, non è legittimato a resistere in giudizio per il condominio, o ad impugnare la sentenza a questo sfavorevole, senza previa autorizzazione a tanto dell'assemblea dei condomini, fermo restando peraltro che, qualora egli si sia costituito in giudizio o abbia proposto l'impugnazione senza la detta autorizzazione, il suo operato può essere ratificato dall'assemblea.

L’amministratore, pertanto, può proporre opposizione a decreto ingiuntivo ed altresì impugnare la decisione di primo grado, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, nella controversia avente ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di obbligazione assunta dall’amministratore, nell’esercizio delle sue funzioni, in rappresentanza dei partecipanti al condominio, ovvero dando esecuzione a delibere dell’assemblea o per l’esercizio dei servizi condominiali, e dunque nei limiti di cui all’art.1130 c.c.. 

Nel caso di specie, il credito fatto valere in giudizio dagli avvocati ingiungenti si riferiva a prestazioni professionali per assistenza legale svolte nell’interesse del condominio.

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Cassazione: La legittimità dell'amministratore sulle controversie che rientrano nelle proprie attribuzioni - 01/08/2017, N. 19151 - Il testo

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CASSAZIONE 01 AGOSTO 2017, N. 19151

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:

Dott. Mazzacane Vincenzo  -  Presidente  

Dott. LOMBARDO  Luigi Giovanni  -  Consigliere  

Dott. ORICCHIO  Antonio  -  Consigliere  

Dott. FEDERICO  Guido  -  rel. Consigliere 

Dott. COSENTINO Antonello  -  Consigliere

ha pronunciato la seguente:    

                                      

SENTENZA

sul ricorso 17644-2012 proposto da:

P. G., rappresentato e difeso da se medesimo ex art.86 elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. G.;

- ricorrente -

NONCHÈ CONTRO

CONOMINIO;

- intimati -

avverso la sentenza n. 2544/2011 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 07/06/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/06/2017 dal Consigliere Dott. GUIDO FEDERICO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. LUCIO CAPASSO che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito l'Avvocato P. A. M., con delega orale dell'Avvocato P. G. difensore di se medesimo, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso.  

ESPOSIZIONE DEL FATTO

Il Tribunale di Rieti decidendo sull’opposizione proposta dal Condominio (omissis) e da G.G. avverso i decreti ingiuntivi ottenuti dagli avv. P.G. e F. per il pagamento di onorari professionali, con la sentenza n.548/05 pubblicata il 7.11.05, così disponeva:

revocava ambedue i decreti emessi nei confronti del G. , dichiarandone il difetto di legittimazione passiva;

confermava il decreto emesso nei confronti del Condominio, su ricorso dell’avv. P.F. ;

in parziale accoglimento dell’opposizione, revocava il decreto emesso su ricorso dell’avv. P.G. , condannando il Condominio al pagamento della minor somma di 40.000,00 Euro, oltre ad intessi legali. Avverso tale pronuncia ha proposto impugnazione il Condominio nei confronti di P.G. e F. , cui questi ultimi hanno resistito, proponendo altresì appello incidentale.

La Corte d’appello di Roma, disattese le eccezioni pregiudiziali, ha respinto l’appello principale del Condominio ed, in parziale riforma della sentenza di primo grado, lo ha condannato alla refusione delle spese in favore dell’avv. P.F. . Ha altresì confermato la revoca del decreto e la condanna al pagamento di un importo inferiore nei confronti dell’avv. P.G. , compensando le spese di lite nei confronti di quest’ultimo.

Il Giudice di appello, per quanto in questa sede ancora interessa, ha respinto, in particolare, l’eccezione di inammissibilità dell’appello per mancanza di autorizzazione all’impugnazione, rilevando che la delibera di autorizzazione dell’amministratore a promuovere un giudizio vale per tutti i gradi del giudizio stesso, conferendogli quindi la legittimazione a proporre ogni genere di impugnazione.

Ha inoltre escluso la – novità - della domanda di riduzione degli onorari dell’avv. P.F. , specificamente formulata nelle conclusioni in appello del Condominio, trattandosi di domanda rientrante nell’originario “petitum".

Premesso, inoltre, che il Condominio non aveva specificamente contestato la consistenza e l’oggetto degli incarichi affidati allo studio professionale P. , limitandosi a lamentare la duplicazione di diverse voci tariffarie, ha ritenuto giustificata la consistente riduzione per l’avv. P.G. , sul presupposto della mancata dimostrazione, in modo sufficientemente certo e specifico, di alcune delle voci richieste, mentre, con riferimento ai compensi liquidati all’avv. P.F. , ha confermato la valutazione del primo giudice, di adeguatezza dell’importo riconosciuto, avuto riguardo al numero di procedimenti, al loro valore ed alla eterogeneità delle questioni trattate.

Per la cassazione di detta sentenza ha proposto ricorso, affidato a cinque motivi, l’avv. P.G. , mentre il Condominio intimato non ha svolto, nel presente giudizio, attività difensiva.

In prossimità dell’udienza l’avv. P.G. ha depositato memoria ex art. 378 cpc.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il primo motivo denuncia la violazione o falsa applicazione degli artt. 1130, 1131 e 1132 c.c., in relazione agli artt. 75, 82-83, 182 e 647 cpc, in relazione all’art. 360 n.3) codice di rito, deducendo il difetto di capacità di agire in giudizio dell’amministratore del condominio e conseguente difetto di ius postulandi dei difensori nominati da quest’ultimo, a causa della mancanza della preventiva autorizzazione dell’assemblea ad impugnare la sentenza di primo grado.

Il ricorrente riferisce di aver specificamente evidenziato, nella comparsa conclusionale depositata nel giudizio di appello, che il primo giudice non aveva verificato ex art. 183 cpc la regolarità del contraddittorio, omettendo di esigere la produzione della delibera dell’assemblea recante autorizzazione alla proposizione dell’opposizione, che esulava dall’ambito delle attribuzioni conferite all’amministratore, atteso che nella sua posizione processuale di attore, seppure in senso formale, il Condominio aveva l’onere di deliberare previamente l’autorizzazione all’amministratore all’impugnativa del decreto ingiuntivo, laddove la delibera prodotta, formalizzata ben oltre il termine per una valida costituzione in giudizio, non poteva avere valore di ratifica, essendo intervenuta dopo la scadenza del termine per la tempestiva proposizione dell’opposizione.

Con il secondo motivo si denuncia l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ex art. 360 n.5), deducendo l’inidoneità della motivazione posta dal primo giudice a sostegno del rigetto del difetto di capacità processuale dell’amministratore, fondata unicamente sulla mancata contestazione del difetto di autorizzazione in primo grado, fermo restando l’inidoneità e tardività della delibera condominiale di autorizzazione prodotta.

I motivi, che, in virtù dell’intima connessione vanno unitariamente esaminati, sono infondati, pur dovendosi correggere la motivazione della sentenza impugnata, il cui dispositivo è peraltro conforme a diritto.

Deve al riguardo rilevarsi che, secondo il più recente indirizzo di questa Corte, inaugurato dalla pronuncia delle Ss.Uu. n.18331/2010 non può ritenersi che l’amministratore del condominio sia titolare di una legittimazione processuale illimitata: l’amministratore può, in via generale, costituirsi in giudizio ed impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ma in tale ipotesi. onde evitare una pronuncia di inammissibilità, deve ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea stessa.

Si è peraltro precisato che, giusto il disposto dell’art. 1131 commi 2 e 3 c.c., autorizzazione e ratifica sono necessarie nelle sole cause che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore (Cass.1451/2014), mentre esse non sono necessarie per quelle controversie che hanno ad oggetto parti o servizi condominiali e comunque riconducibili alle attribuzioni di cui all’art. 1130 c.c. (Cass. 10865/2016).

Da ciò consegue che l’amministratore può proporre opposizione a decreto ingiuntivo ed altresì impugnare la decisione di primo grado, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, nella controversia avente ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di obbligazione assunta dall’amministratore, nell’esercizio delle sue funzioni, in rappresentanza dei partecipanti al condominio, ovvero dando esecuzione a delibere dell’assemblea o per l’esercizio dei servizi condominiali, e dunque nei limiti di cui all’art.1130 c.c. (Cass. 16260/2016).

Orbene, nel caso di specie, il credito fatto valere in giudizio si riferiva a prestazioni professionali per assistenza legale svolte nell’interesse del condominio, come risulta dallo stesso contenuto del ricorso, in cui gli avvocati ingiungenti hanno evidenziato che l’attività da essi posta in essere è consistita nell’aver curato, per conto del Condominio, diverse procedure giudiziali.

La causa in oggetto, trovando il suo fondamento nella gestione dei servizi comuni e nell’erogazione delle spese relative a tale gestione (art. 1130 c.c. commi 2 e 3), si riferisce certamente ad obbligazioni assunte per l’esercizio dei servizi condominiali e dunque nei limiti di cui all’art. 1130 c.c., onde non era necessaria l’autorizzazione, né la successiva ratifica da parte dell’assemblea condominiale.

Il terzo motivo denuncia la nullità della sentenza per violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 cpc, in relazione all’art. 360 n. 4) cpc, per avere la Corte omesso di rendere una specifica pronuncia sull’appello incidentale, avente ad oggetto la decurtazione dei compensi liquidati all’odierno ricorrente.

Il motivo è infondato.

La Corte ha infatti specificamente preso in esame e respinto l’appello incidentale dell’odierno ricorrente, con una apposita pronuncia di rigetto. confermando integralmente il capo della sentenza di primo grado che aveva ritenuto adeguato l’importo chiesto dall’avv. P.F. e ridotto invece il compenso del co-difensore avv. P.G. .

Con il quarto motivo si denuncia l’omessa. insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ex art. 360 n.5) cpc, lamentando la carenza motivazionale della sentenza impugnata in ordine alla riduzione del compenso del co-difensore ed odierno ricorrente.

Con il quinto motivo si denuncia la violazione o falsa applicazione delle norme di cui al DM 585/1994, nonché degli artt. 6 e 62 l. 794/1992, in relazione agli artt. 633 e 634 cpc ex art. 360 n.3) cpc.

I motivi, che, in virtù dell’intima connessione, vanno unitariamente esaminati non hanno pregio.

Essi infatti, attraverso la denuncia di violazione di legge ed assoluta carenza di motivazione tendono in sostanza ad una rivalutazione, non consentita in sede di legittimità, dell’apprezzamento operato dal giudice di merito in ordine alla natura ed entità dell’impegno profuso e delle prestazioni effettivamente eseguite dall’odierno ricorrente in favore del condominio; apprezzamento che risulta, al contrario, adeguato e fondato su elementi idonei.

Ed invero, nel caso di specie la Corte, con valutazione adeguatamente motivata, ha accertato il carattere – marginale - dell’apporto fornito dal co-difensore nella complessiva prestazione professionale resa in favore del condominio.

L’"iter" argomentativo, chiaramente desumibile dall’integrazione della parte motiva delle sentenze dei due gradi di merito (Cass. 985/2000), fonda infatti la decurtazione del compenso sulla duplicazione di alcuni voci tariffarie, che per loro natura avrebbero potuto essere pretese da uno solo dei difensori, nonché sulla mancanza di dimostrazione certa e specifica in ordine a determinati compensi/, giungendo alla conclusione del carattere marginale dell’attività professionale prestata dall’odierno ricorrente, rispetto a quella prestata dall’altro difensore, il cui compenso è stato interamente riconosciuto.

Tale statuizione è pertanto conforme al consolidato indirizzo di questa Corte, alla cui stregua, nel caso in cui più avvocati siano incaricati della difesa in un procedimento civile, ciascuno di essi ha diritto all’onorario nei confronti del cliente solo in base all’opera effettivamente prestata, in virtù del principio di cui all’art. 6 della legge 13 giugno 1942, n. 794 (oggi trasfuso nell’art. 7 d.m. 5 ottobre 1994, n. 585)(Cass. 22463/2010; Cass. 9242/2000).

In definitiva il ricorso dev’essere rigettato e, considerato che il condominio non ha svolto, nel presente giudizio, attività difensiva non deve provvedersi sulle spese.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Cosi deciso in Roma il 6 giugno 2017

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IL MISTERO DEGLI ATTI CONSERVATIVI

di Roberta Nardone

Magistrato Tribunale Roma sez. VI civile

(Relazione tenuta in data 14.10.2016 in occasione del Convegno giuridico 2016 organizzato da ANACI Roma)

• IMPORTANZA DELLA DELINEAZIONE DEI POTERI SOSTANZIALI E PROCESSUALI DELL'AMMINISTRATORE

Il rapporto intercorrente tra l'amministratore ed i condomini - questo è ormai un principio definitivamente acquisito - va inquadrato giuridicamente come "mandato ex lege" perché è la normativa, segnatamente il codice civile, ad individuare "le attribuzioni dell'amministratore".

L'identificazione dei poteri dei quali dispone il mandatario-amministratore rappresenta un'operazione fondamentale, in quanto, per svolgere correttamente i suoi compiti e, soprattutto, per non rischiare di subire le conseguenze di attività negligenti o concretanti eccesso di potere, l'amministratore deve conoscere con chiarezza i limiti posti dalla legge alla sua attività.

Sappiamo che al potere sostanziale dell'amministratore coincide un potere processuale e di azione in genere (artt. 1130 e 1131 primo comma. c.c), infatti, in tema di controversie condominiali la legittimazione dell'amministratore del condominio dal lato attivo coincide con i limiti delle sue attribuzioni. Pertanto i limiti della rappresentanza processuale attiva dell'amministratore sono circoscritti dall'art. 1131 c.c. che rimanda ai poteri di rappresentanza sostanziale stabiliti dall'art. 1130 c.c. (Cass. n. 3522/2003). Invece, dal lato passivo (art. 1131 II co. c.c.) la legittimazione dell'amministratore non incontra limiti e sussiste in ordine ad ogni azione, anche di carattere reale o possessorio, concernente le parti comuni dell'edificio.

La delineazione dei poteri ha importanti riflessi economici. In materia di mandato, infatti, l'art. 1711 c.c. stabilisce che se il mandatario esorbita dai limiti dei suoi poteri, l'atto "resta a carico del mandatario" stesso. Dunque se l'amministratore mandatario stipula un contratto d'assicurazione del fabbricato senza la previa autorizzazione dell'assemblea, potrà essere chiamato a rispondere del pagamento dei premi in proprio, salva ovviamente la successiva ratifica dell'assemblea stessa.

E' interessante infine notare come la facoltà, riconosciuta all'amministratore ex art. 1130 c.c. n.4, di agire in giudizio per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, non escluda che ciascun condomino possa provvedervi direttamente: si tratta dell'applicazione dei principi in materia di mandato, nel senso che il diritto conferito all'amministratore si aggiunge a quello dei naturali e diretti interessati ad agire, per il fine indicato, a tutela di beni dei quali sono comproprietari. A ciascun condomino, pertanto, non può essere disconosciuto il potere di agire giudizialmente, in difesa delle cose comuni dell'edificio, insidiate da azioni illegittime di altri condomini o di terzi.

• GLI ATTI CONSERVATIVI: UNA DELLE ATTRIBUZIONI EX LEGE DELL'AMMINISTRATORE

L'art. 1130 c.c., quantunque esordisca con il verbo "deve", delinea anche i poteri dell'amministratore, l'alveo giuridico, cioè, nel quale lo stesso può muoversi.

Le attribuzioni previste dall'art. 1130 c.c. non possono essere derogate, se non (ed esclusivamente) ad opera dell'assemblea condominiale o del regolamento, che, in taluni casi, possono esonerare l'amministratore dallo svolgere singole funzioni.

Le attribuzioni indicate ai nn. l, 2 e 3 dell'art. 1130 c.c., essendo destinate a regolamentare materie specifiche, non presentano particolari problemi interpretativi: l'amministratore è obbligato a dare esecuzione alla volontà dell'assemblea (formalizzata nelle delibere), vigilare sull'osservanza del regolamento condominiale, disciplinare l'uso delle parti e dei servizi comuni (si pensi al godimento di un locale condominiale o ai rapporti con il portiere) e svolgere le tipiche attività di carattere economico-finanziario, gestendo le entrate (con la riscossione dei contributi) e le uscite (con l'erogazione delle spese).

• DEFINIZIONE DI "ATTI CONSERVATIVI".

L'art. 1130 c.c. n.4, nella formulazione antecedente la legge di riforma in materia condominiale di cui alla L. n.220/12, annoverava tra le attribuzioni dell'amministratore il compimento di "atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio". La odierna formulazione della norma - "atti conservativi relativi alle parti comuni" - ha ampliato la legittimazione dell'amministratore che può, pertanto, agire ora per la mera conservazione delle parti comuni non solo ove occorra preservare "DIRITTI" del condominio sulle parti comuni.

Un ulteriore ampliamento della legittimazione attiva dell'amministratore per finalità conservative delle parti comuni emerge dalla riscrittura dell'art. 1122 c.c. (relativo alle opere su parti di proprietà o uso individuale) e la previsione dell'obbligo imposto ai singoli condomini di dare all'amministratore preventiva notizia "in ogni caso" degli interventi sulle parti private, perché ne riferisca in assemblea.

Tale iniziativa è finalizzata, infatti, a consentire all'amministratore di determinarsi, se del caso, a sperimentare un azione per la rimozione delle opere e la riduzione in pristino, rientrante, appunto, tra gli atti conservativi da compiere per preservare l'integrità delle cose comuni.

A norma, poi, dell'art. 1117 quater c.c. ove la destinazione d'uso delle parti comuni sia negativamente incisa dall'attività di alcuno dei partecipanti o di terzi, l'amministratore, come anche il singolo condomino, possono diffidare l'esecutore di tali attività pregiudizievoli o anche chiedere la convocazione dell'assemblea per far , semmai, cessare in via giudiziaria, le turbative.

Il riferimento codicistico agli "atti conservativi" ha posto nel tempo problemi interpretativi e difformità di pronunce giurisprudenziali nelle quali tuttavia è possibile scorgere dei principi costantemente ribaditi:

1. quando si occupa degli "atti conservativi" ex art. 1130 c.c., la giurisprudenza fa riferimento a tutto ciò che mira a preservare l'integrità e l'esistenza del patrimonio comune, a mantenere lo stato di fatto e di diritto inerente alle cose oggetto di comproprietà e quindi anche dell'edificio condominiale, in altre parole prende in considerazione gli atti che siano rivolti a prevenire o rimuovere il pericolo derivante dalla (imminente o già avvenuta) rovina, degrado, scorretto utilizzo di parti comuni;
2. il potere di compiere "atti conservativi" non si esplica esclusivamente in atti di iniziativa processuale, ma anche in comportamenti di gestione attiva. Sin da Cass. sent. n.1154/74 si é affermato che l'art. 1130 c.c. non può essere inteso nel senso di limitare gli atti conservativi ai soli provvedimenti cautelari: tale interpretazione restrittiva non trova riscontro né nella ratio della legge, né nella stessa formulazione della norma. Non nella ratio della legge perché questa tende a rendere più spedito il meccanismo funzionale dell'ente di gestione e non ad appesantirlo con frequenti convocazioni delle assemblee condominiali; non nella lettera, perchè atto conservativo e azioni cautelari sono sinonimi, ma il primo concetto ha una ampiezza maggiore. Infatti non è la natura dell'azione prescelta che può limitare i poteri dell'amministratore, ma l'intrinseco contenuto dell'azione stessa. Si può dire che ad ogni diritto spettante all'amministratore sul piano materiale corrisponde, sul piano processuale, la facoltà di esercitare le relative azioni: sotto il primo profilo l'amministratore può intervenire presso i condomini per indirizzarli al corretto uso delle cose comuni e, qualora rilevi delle scorrettezze, operare in modo da porvi rimedio, mentre sotto il profilo processuale l'amministratore può assumere iniziative giudiziarie di natura cautelare, quali procedimenti di urgenza, azioni possessorie, denuncia di nuova opera e di danno temuto. Si aggiunga che all'amministratore, oltre al potere di esercitare azioni conservative, viene conferito anche il diritto di chiedere il risarcimento dei danni, qualora questi appaiano connessi con la conservazione dei diritti sulle parti comuni.
3. l'obbligo di eseguire gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio si intende riferito agli atti sia materiali (riparazione muri portanti, lastrici, tetti) che giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti o dannosi posti in essere da terzi o dai condomini) necessari per la salvaguardia della integrità dell'immobile.

• CASISTICA

La Corte di Cassazione, con i suoi interventi giurisprudenziali, ci consente di tentare una classificazione delle attività "conservative" che l'amministratore può esercitare autonomamente senza attendere la preventiva autorizzazione dell'assemblea.

• MATERIA DEI CONTRATTI

La materia dei contratti appare un terreno minato, nel quale l'amministratore deve muoversi con cautela. In generale è consentito all'amministratore, senza espressa autorizzazione dell'assemblea, stipulare solo quei contratti che non esulino dalle attribuzioni di cui all'art. 1130 c.c., diversamente i contratti stipulati e che esulino da tali poteri non sono efficaci nei confronti del condominio e dei condomini.

Polizze assicurative inerenti l'edificio condominiale.

La giurisprudenza annoverava la stipula del contratto di assicurazione dello stabile condominiale fra gli "atti conservativi" e, di conseguenza, non riteneva necessaria la preventiva autorizzazione della assemblea. Tale attività atteneva, secondo quella giurisprudenza, alla materia della prevenzione dell'integrità del bene comune (rientrando quindi nel novero del n.4 dell'art. 1130 c.c.). In tale senso Cass. sent. n.2757/1963) e, sulla stessa linea, la decisione datata 1.8.88 del Tribunale di Roma, secondo il quale "la stipulazione di contratti di assicurazione del fabbricato condominiale, essendo finalizzata alla conservazione della cosa comune, rientra fra i compiti dell'amministratore del condominio, senza che sia necessaria la preventiva autorizzazione dell'assemblea".

Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n.8233 del 3 aprile 2007, ha affrontato il problema sempre cercando di stabilire se lo specifico atto di cui si tratta - nella fattispecie la stipulazione del contratto d'assicurazione del fabbricato - avesse o meno come scopo la conservazione della cosa comune e quindi possa dirsi rientrare o meno nel novero degli atti conservativi di cui al n.4 dell'art. 1130 c.c..

La citata sentenza modifica l'orientamento precedente ed afferma che l'amministratore del condominio non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non ha ricevuto l'autorizzazione dell'assemblea: il Supremo Collegio ritiene che la statuizione "diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, intende chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali - spiega la Corte - "non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma del'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato".

Contratti di appalto (dei servizi di manutenzione del verde condominiale, nonché di derattizzazione e disinfestazione delle aree comuni).

In Cass. n. 10865/2016 si legge che detti contratti - aventi finalità conservative - rientrano in realtà nell'ordinaria amministrazione, in quanto tendono alla conservazione delle cose comuni, e quindi nella competenza dell'amministratore. I contratti conclusi dall'amministratore nell'esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla manutenzione ordinaria dell'edificio ed ai servizi comuni essenziali, ovvero all'uso normale delle cose comuni, sono pertanto vincolanti per tutti i condomini in forza dell'art. 1131 c.c., nel senso che giustificano il loro obbligo di contribuire alle spese, senza necessità di alcuna preventiva approvazione assembleare delle stesse, intervenendo poi tale approvazione utilmente in sede di consuntivo.

Locazioni.

Come si legge in Cass. 25766/09 l'amministratore può locare un bene condominiale (atto di amministrazione ordinaria), per tanto potrà anche pretendere il pagamento dei canoni e agire per il recupero del bene giacché legittimato non solo a compiere atti conservativi necessari ad evitare pregiudizio alle parti comuni, ma a compiere tutti quegli atti funzionali alla salvaguardia dei diritti concernenti le stesse parti comuni.

Mutui:

si esclude che la stipula di un mutuo, anche se necessaria a fare fronte alle spese condominiali ordinarie rientri tra i poteri dell'amministratore (Cass., Sezione 2° Sentenza 5 marzo 1990, n. 1734).

Una parte della dottrina la pensa diversamente ritenendo che la stipula del contratto di mutuo debba essere autorizzata dall'assemblea solo se la somma serve per il pagamento di spese di manutenzione straordinaria (Cfr. Jannuzzi, Manuale della volontaria giurisdizione, V ed., Milano, 1984, pag. 391).

• LE AZIONI GIUDIZIARIE

L'art. 1130 c.c. n.4 menzionando gli atti conservativi (anche nella precedente formulazione) non si riferisce soltanto alle misure cautelari, ma a tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle parti comuni dell'edificio condominiale (Cass. n. 2775/1997 con riferimento all'azione ex art. 1669 c.c. contro l'appaltatore per gravi difetti di costruzione.

Pertanto, in linea generale, sono attività conservative quelle che attraverso un'azione giudiziaria mirano:

1. alla tutela della integrità delle parti comuni (es. avverso la escavazione del sottosuolo effettuata da alcuni condomini proprietari dei locali sotterranei per l'ampliamento e la unificazione degli stessi);
2. alla salvaguardia del decoro architettonico della facciata dell'edificio (es. per la demolizione di una veranda ricavata dalla trasformazione di un balcone Cass. n. 3510/1980);
3. alla tutela delle condizioni statiche dell'edificio (es. Cass. 13611/2000 per ottenere la demolizione di un manufatto pregiudizievole dei diritti inerenti le parti comuni, come la sopraelevazione dell'ultimo piano dell'edificio, costruita dal condomino in violazione delle norme e cautele fissate dalle norme speciali antisismiche). Secondo alcuni il potere dell'amministratore deriva dall'art. 1130 n.4 c.c., per altri il potere di agire per il ripristino della cosa comune deriverebbe direttamente dall'art. 1130 n. 2 c.c. ("disciplinare l'uso della cosa comune");
4. a reprimere gli ABUSI della cosa comune: l'amministratore può (e deve) infatti compiere qualsiasi attività di vigilanza e difesa diretta a preservare la integrità e la sicurezza del bene comune (trasformazione del tetto in terrazza).
5. al rispetto del regolamento. Premesso, infatti, che nel regolamento di condominio è possibile inserire limitazioni all'uso, alla manutenzione ed alla eventuale modifica delle parti di proprietà esclusiva nei limiti in cui ciò si renda necessario per tutelare gli interessi generali del condominio, l'amministratore è legittimato ad agire per reprimere eventuali violazioni delle relative disposizioni in quanto a tutela dell'interesse generale;
6. a tutela delle norme relative alla SICUREZZA: in Cass. sent. n. 24391/2008 si legge che ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1131 c.c., l'amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio, nei confronti dei singoli condomini e dei terzi, per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di un edificio, ivi compresa la richiesta delle necessarie misure cautelari (nella specie, la S.C. ha respinto il ricorso contro la sentenza di merito che aveva ritenuto valida la procura alle liti conferita dall'amministratore di condominio ad un avvocato, senza previa autorizzazione dell'assemblea, affinché proponesse un ricorso ai sensi dell'art. 700 c.p.c. per impedire ai condomini l'uso della rampa garage e dell'autorimessa, dopo che i vigili del fuoco ne avevano accertato l'inidoneità all'uso per motivi di sicurezza).

Più specificamente sono state ritenute azioni conservative le seguenti:

• Azioni possessorie e quasi possessorie.

Rientrano tra le attribuzioni dell'amministratore ai sensi dell'art. 1130 n4 c.c. in quanto tendenti per definizione al recupero o al mantenimento del godimento della cosa, sottratto illecitamente o molestato dal terzo (Cass. 7063/2002) quindi non necessitano di autorizzazione dell'assemblea.

• Azione ex art. 1669 c.c.

Contro l'appaltatore per gravi difetti di costruzione dell'opera che ne comportino la rovina totale o parziale, entro dieci anni dal compimento purché l'azione venga proposta entro un anno dalla denunzia (sebbene si tratti di una azione extracontrattuale). In Cass. sent. n. 22656/2010 (conforme la successiva n.217/2015 Pres. Triola) si legge che in tema di condominio, la legittimazione dell'amministratore derivante dall'art. 1130, primo Comma, n. 4, c.c. - a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio - gli consente di promuovere azione di responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 c.c. nei confronti del costruttore a tutela dell'edificio nella sua unitarietà, ma non di proporre, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie per i danni subiti nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Nei medesimi termini (Cass. 23693/09): sul presupposto che la disposizione dell'art. 1130 n. 4 c.c. va interpretata nel senso che non ha ad oggetto esclusivamente le misure cautelari, ma si riferisce a tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle parti comuni, l'amministratore è legittimato a proporre detta azione contro l'appaltatore, diretta a rimuovere gravi difetti di costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell'edificio condominiale.

• Azioni di ripristino e di rilascio per abusiva occupazione di beni comuni.

In Cass. sent. n.16230/11, in relazione alla denuncia da parte di un condominio dell'abusiva occupazione da parte del costruttore di una porzione di area (in uso) condominiale, mediante la costruzione di manufatto di proprietà esclusiva, la Corte ha ritenuto sussistere la legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire giudizialmente, ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1131 c.c., anche senza il mandato da parte dei condomini, con azione per il ripristino dei luoghi e il risarcimento del danno nei confronti dell'autore dell'opera denunciata e dell'acquirente della stessa. Infatti per Supremo consesso: l'azione era finalizzata al mantenimento dell'integrità materiale dell'area a giardino, di pertinenza del fabbricato, area stravolta dalla nuova costruzione, si trattava di una mera azione di ripristino e quindi non di accertamento dei diritti dominicali.

Parimenti in Cass. sent. n.1 768/12 l'amministratore è stato ritenuto legittimato ad agire per ottenere il rilascio di un immobile condominiale detenuto senza titolo, attesa la natura personale dell'azione (nei medesimi termini anche Trib. Roma sez. VI, est. dott. Nardone sent. n. 18452/2016 con richiami negli stessi termini a Cass. 1768/2012; n. 10865 del 28.05.2016, Cass. n. 23065/09 rel. Triola).

• ATTIVITA' MATERIALI AVENTI CARATTERE CONSERVATIVO.

In giurisprudenza sono stati qualificati come conservativi:

- la sostituzione di lucchetto al cancello comune come il ripristino delle originarie condizioni dell'illuminazione (alterata abusivamente da un condomino) (Trib. Milano 18 maggio 1992, ALC, 1992, 819; cfr., amplius, il capitolo quinto del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013);

- la eliminazione di una insidia o trabocchetto (atteso l'obbligo di agire in capo all'amministratore ex art. 40 co. 2 c.p.; Cass. Pen. Sent. 12.1.12 n. 34147).

• AZIONI NON CONSERVATIVE.

Azioni petitorie. secondo l'orientamento prevalente in giurisprudenza l'amministratore NON è attivamente legittimato, Senza l'autorizzazione dell'assemblea, ad esperire azioni reali contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti concernenti le parti comuni dell'edificio (Cass. 24764/2005; Cass. 3044/2009).

In Cass. 1547/1981 si precisa che l'azione petitoria contro un terzo, che vanta diritti sulle cose comuni produce effetti definitivi sulla condizione giuridica di queste, per cui non può rientrare nella categoria degli atti conservativi.

Cass. 10616/96 nello stesso ordine di idee: le azioni reali proposte nei confronti di terzi a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio tendono a statuizioni relative alla titolarità e al contenuto dei diritti medesimi e pertanto esulano dall'ambito degli atti meramente conservativi.

Analogamente è stato ribadito per l'azione di rivendicazione (Cass. n.40/2015 e Cass. n.840/98); per l'actio confessoria o negatoria servitutis (Cass. 6119/1994).

In Cass. sent. n.40/2015 (Pres. Triola) si precisa che, in tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c.) possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea, ex art. 1131, primo comma, c.c., adottata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c.

• ATTI CONSERVATIVI E DELIBERA AUTORIZZATIVA

Come ribadito in giurisprudenza - da ultimo cfr. Cass. sent. n. 10865/2016 est. Scarpa - l'amministratore di condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell'ambito delle proprie attribuzioni, non necessita di alcuna autorizzazione assembleare che, ove anche intervenga, ha il significato di mero assenso alla scelta già validamente compiuta dall'amministratore medesimo.

In precedenza la S.C. ha affermato che se l'amministratore, per imperfetta conoscenza dei limiti della propria potestà di rappresentanza o per motivi di prudenza o di deferenza verso l'assemblea, ritenga necessario provocare il voto dell'assemblea sulla opportunità di intentare il giudizio, impone volontariamente una limitazione al proprio comportamento, condizionando la effettiva proposizione dell'azione al voto favorevole dell'assemblea, impegnandosi a rispettarlo, con la conseguenza che se l'assemblea non dovesse deliberare in tal senso, l'amministratore non potrebbe più intentare il giudizio sulla sola base del potere di rappresentanza legale del condominio cui avrebbe rinunciato.
Aggiungeva la Corte (Cass. n. 65/1958) che solo una nuova delibera contraria poteva riconferire il potere all'amministratore.

Successivamente la S.C. ha mutato orientamento ed ha affermato che l'amministratore può agire in giudizio per la conservazione delle cose comuni e la osservanza del regolamento anche se per tale azione, abbia chiesto il parere favorevole dell'assemblea e questo gli sia stato negato, in quanto se la legge ha inteso conferire all'amministratore determinati poteri, non è concepibile che egli vi rinunci o demandi ad altro organo l'esercizio di quei poteri medesimi. Infatti la conservazione delle cose comuni o la disciplina del loro uso è essenziale ai fini della esistenza del condominio e non può essere rimessa ad una deliberazione dell'assemblea, nella quale, per contingenti circostanze potrebbe formarsi una maggioranza che persegua un determinato interesse contrario a quello della collettività condominiale (Cess. 1068/1968).

• SUPERCONDOMINIO E ATTI CONSERVATIVI

Come ribadito in Cass. n. 19558/13, nell'ipotesi del supercondominio, la legittimazione degli amministratori di ciascun condominio per gli atti conservativi, riconosciuta dagli artt. 1130 e 1131 c.c., si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di richiedere le necessarie misure cautelari soltanto per i beni comuni all'edificio rispettivamente accorpamento di due o più singoli condominii per la gestione di beni comuni, deve essere gestito attraverso le decisioni dei propri organi, e, cioè, l'assemblea composta dai proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo e l'amministratore del supercondominio.

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IMPUGNAZIONE DELIBERA E POTERI DELL’AMMINISTRAORE E IL “NO” AL DISSENSO ALLE LITI

L'amministratore può resistere all'impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso. Pertanto, la difesa in giudizio delle delibere dell'assemblea impugnate da un condomino rientra nelle attribuzioni dell'amministratore, indipendentemente dal loro oggetto, ai sensi dell'art. 1131 c.c.. La Suprema Corte affronta anche l’ipotesi in cui il condomino voglia applicare gli effetti del 1132 del c.c. che consente al singolo condomino dissenziente di separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini in caso di lite giudiziaria, in modo da deviare da sè le conseguenze dannose di un'eventuale soccombenza. Dunque, ove non sia stata l'assemblea a deliberare la lite attiva o passiva ai sensi del predetto art. 1132 c.c., il condomino dissenziente soggiace alla regola maggioritaria. In tal caso egli può solo ricorrere all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore, in base all'art. 1133 c.c., ovvero al giudice contro il successivo deliberato dell'assemblea stessa (nei limiti temporali, è da ritenere, previsti dall'art. 1137 c.c., richiamato dall'art. 1133 c.c.)..

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CASSAZIONE 20 MARZO 2017, N. 7095:

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CASSAZIONE 20 MARZO 2017, N. 7095

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

                           

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:                            

Dott. MIGLIUCCI Emilio -  Presidente   - 

Dott. MATERA   Lina  -  Consigliere  - 

Dott. MANNA  Felice  -  rel. Consigliere  - 

Dott. ORILIA  Lorenzo  -  Consigliere  - 

Dott. CORRENTI  Vincenzo   -  Consigliere  - 

ha pronunciato la seguente:  

                                        

SENTENZA

sul ricorso 1178/2012 proposto da: 

D.G.P.R.,, elettivamente domiciliata in ROMA, presso lo studio dell'avvocato F. C., che la rappresenta e difende con procura speciale notarile rep. 3707 del 15/6/2016; 

- ricorrente - 

CONTRO

R.R.; 

- intimato - 

avverso la sentenza n. 22599/2010 del TRIBUNALE di ROMA, depositata il 16/11/2010; 

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/07/2016 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA; 

udito l'Avvocato C. F., difensore della ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso; 

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARDINO Alberto, che ha concluso per l'accoglimento del primo motivo di ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Accogliendo l'impugnazione di N.S., partecipante al condominio di viale (OMISSIS), il locale Tribunale con sentenza n. 1167/02 annullava la delibera adottata dall'assemblea condominiale il 14.5.1999, condannando il condominio alle spese di giudizio. Spese che, in seguito ad atto di precetto notificatole e in virtù del vincolo di solidarietà passiva, la condomina B.B. pagava sia per la quota propria che per quella di spettanza di un'altra condomina, D.G.P.R.. A sua volta, subita l'azione di regresso, quest'ultima adiva il giudice di pace di Roma affinchè condannasse al risarcimento dei danni l'amministratore del condominio, R.R., cui addebitava di non aver provveduto alle rituali convocazioni dell'assemblea del 14.5.1999 e di non aver dato comunicazione della pendenza della lite.

Resistendo il convenuto, il giudice di pace accoglieva la domanda condannando il R. a pagare all'attrice la somma di Euro 238,21, oltre spese.

Appellata da R.R., tale decisione era riformata dal Tribunale di Roma, con sentenza n. 22599/10. Osservava il Tribunale che la doglianza dell'attrice era infondata perchè erano state prodotte le distinte delle lettere raccomandate di convocazione dei condomini per l'assemblea del 14.5.1999 spedite dal R.; che non era chiaro quali altre formalità di legge l'amministratore avrebbe disatteso, secondo la tesi attorea; e che quanto all'omessa comunicazione della pendenza della lite, si trattava di controversia non esorbitante dalle attribuzioni dell'amministratore previste dall'art. 1131 c.c., per cui l'attrice non poteva dolersi del fatto di non aver potuto manifestare la propria volontà di estraniazione dalla lite, potere, questo, non esercitabile legittimamente in mancanza di una specifica decisione dell'assemblea.

Per la cassazione di detta sentenza D.G.P.R. propone ricorso, affidato a due motivi.

R.R. è rimasto intimato.

Provocato ex art. 101 c.p.c., e art. 384 c.p.c., comma 3, il contraddittorio sulla questione, rilevata d'ufficio, dell'appellabilità della sentenza di primo grado, rientrando il valore apparente della controversia nell'ambito dell'equità c.d. necessaria ex art. 113, cpv. c.p.c., prima ipotesi, la ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - Sull'appellabilità delle sentenze pronunciate dal giudice di pace questa Corte ha avuto modo di affermare che per stabilire se la sentenza sia stata pronunciata secondo equità, e sia quindi appellabile solo nei limiti di cui all'art. 339 c.p.c., comma 3, occorre avere riguardo non già al contenuto della decisione, ma al valore della causa, da determinarsi secondo i principi di cui all'art. 10 c.p.c. e ss., e senza tenere conto del valore indicato dall'attore ai fini del pagamento del contributo unificato. Pertanto, ove l'attore abbia formulato dinanzi al giudice di pace una domanda di condanna al pagamento di una somma di denaro inferiore a millecento Euro (e cioè al limite dei giudizi di equità c.d. "necessaria", ai sensi dell'art. 113 c.p.c., comma 2), accompagnandola però con la richiesta della diversa ed eventualmente maggior somma che "sarà ritenuta di giustizia", la causa deve ritenersi - in difetto di tempestiva contestazione ai sensi dell'art. 14 c.p.c. - di valore indeterminato, e la sentenza che la conclude sarà appellabile senza i limiti prescritti dall'art. 339 c.p.c. (Cass. n. 9432/12; v. anche, non massimata, Cass. n. 10921/13).

In altra occasione, invece, è stato ritenuto che qualora l'attore, oltre a richiedere una somma specifica non superiore a Euro 1.032,91, abbia anche concluso, in via alternativa o subordinata, per la condanna del convenuto al pagamento di una somma maggiore o minore da determinarsi nel corso del giudizio, siffatta ultima indicazione, pur non potendosi reputare mera clausola di stile, non può, tuttavia, ritenersi di per sè sola sufficiente a dimostrare la volontà dello stesso attore di chiedere una somma maggiore - ed ancor meno una somma superiore ad Euro 1032,91 - in assenza di ogni altro indice interpretativo idoneo ad ingenerare quanto meno il dubbio che le circostanze dedotte siano potenzialmente idonee a superare il valore espressamente menzionato e, in particolare, quello entro il quale è ammessa la decisione secondo equità (Cass. n. 24153/10).

1.1. - Nelle specie, come si ricava dalla memoria depositata e dall'esame diretto degli atti, cui questa Corte ha accesso in rapporto a questioni di carattere processuale, l'odierna parte ricorrente ebbe a domandare la condanna del convenuto "al pagamento in favore dell'attrice della somma di Euro 238,21 per il risarcimento dei danni; e/o comunque, anche diversamente qualificata la domanda, (la condanna del) convenuto al pagamento della somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia oltre interessi come per legge ivi compresi quelli sugli interessi scaduti ex art. 1283 c.c., e svalutazione oltre al risarcimento di tutti i danni e/o le spese a qualsiasi titolo dovute, patrimoniali, dirette o indirette, presenti e future, nessuno escluso nella misura che verrà provata in corso in causa e/o equitativamente liquidata nei limiti della competenza del giudice adito".

L'ampia latitudine della pretesa risarcitoria, dichiaratamente aggiuntiva rispetto al solo importo di Euro 238,21, e l'espressa volontà di ottenere anche quanto eccedente tale somma purchè entro il limite della competenza generale del giudice adito, lasciano intendere che nel caso in esame la parte attrice abbia inteso superare consapevolmente i limiti del giudizio di equità c.d. necessaria del giudice di pace. Con la conseguenza che, non essendo stato contestato il valore così dichiarato, la causa deve ritenersi di valore indeterminato fino al limite della competenza per valore del giudice di pace (a nulla rilevando, per il premesso riferimento alla domanda e non al decisum, che la sentenza del primo giudice avesse riconosciuto in favore dell'attrice il solo importo di Euro 238,21).

2. - Il primo motivo deduce l'insufficiente e contraddittoria motivazione e la violazione dell'art. 1136 c.c., comma 6, artt. 2909 e 2697 c.c., art. 66 disp. att. c.c., comma 3, e art. 25, commi 1, 3 e 5, del regolamento condominiale, in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Sostiene parte ricorrente che il Tribunale di Roma (con la sentenza n. 1167/02) ha dichiarato la delibera del 14.5.1999 invalida per difetto di convocazione di tutti gli aventi diritto a partecipare all'assemblea, e che di questo dato di fatto la sentenza impugnata avrebbe dovuto tenere conto. Invece il giudice d'appello, senza valutare nello specifico se la notizia della convocazione potesse comunque evincersi da circostanze univoche, si è attenuto alla sola documentazione attestante l'invio delle convocazioni, nè ha preteso dal R., che vi era onerato, la prova dell'avvenuta ricezione dell'avviso di convocazione alla N.. Inoltre, l'art. 25 del regolamento condominiale prevede che la convocazione dell'assemblea debba essere comunicata ai condomini con ritiro di dichiarazione di ricevuta ovvero con raccomandata a.r.. Pertanto, come nella causa proposta dalla N., così in quella in oggetto il R. non ha provato l'adempimento del proprio obbligo di comunicazione. Nè egli ha dimostrato di aver provveduto a verificare la regolare costituzione dell'assemblea, violando l'art. 1136 disp. att. c.c., comma 6, art. 66 disp. att. c.c., comma 3, e art. 25 del regolamento condominiale, sì da provocare un danno risarcibile alla parte odierna ricorrente.

3. - Il secondo mezzo denuncia la violazione o falsa applicazione dell'art. 1131 c.c., comma 2, e art. 1132 c.c., nonchè dell'art. 20, commi 1 e 2, del regolamento condominiale, in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Contrariamente a quanto ha ritenuto il giudice d'appello, la controversia presupposta, avendo ad oggetto l'impugnazione di una delibera sul regolamento e la ripartizione delle spese di un locale condominiale, non rientrava tra quelle di cui all'art. 1131 c.c., comma 2. Richiama a sostegno Cass. nn. 15684/06 e 2170/95, per poi concludere che l'amministratore avrebbe dovuto essere investito dei poteri rappresentativi con apposito mandato dell'assemblea condominiale. Di riflesso, l'odierna ricorrente avrebbe potuto in tale sede assembleare manifestare il proprio dissenso.

4. - Entrambi i motivi, da esaminare congiuntamente, sono infondati.

Premesso che le richiamate Cass. nn. 15684/06 e 2170/95 (cui adde Cass. n. 4209/14) sono del tutto non pertinenti alla fattispecie, riguardando l'amministrazione di una comunione ordinaria ex art. 1100 c.c. e ss., lì dove nella specie si tratta di condominio negli edifici, va osservato che l'amministratore può resistere all'impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, giacchè l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso (Cass. n. 1451/14). Pertanto, la difesa in giudizio delle delibere dell'assemblea impugnate da un condomino rientra nelle attribuzioni dell'amministratore, indipendentemente dal loro oggetto, ai sensi dell'art. 1131 c.c..

Per contro, non si versa nell'ipotesi dell'art. 1132 c.c., comma 1. Com'è noto, tale ultima disposizione, tesa a mitigare gli effetti della regola maggioritaria che informa la vita del condominio, consente al singolo condomino dissenziente di separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini in caso di lite giudiziaria, in modo da deviare da sè le conseguenze dannose di un'eventuale soccombenza. Dunque, ove non sia stata l'assemblea a deliberare la lite attiva o passiva ai sensi del predetto art. 1132 c.c., il condomino dissenziente soggiace alla regola maggioritaria. In tal caso egli può solo ricorrere all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore, in base all'art. 1133 c.c., ovvero al giudice contro il successivo deliberato dell'assemblea stessa (nei limiti temporali, è da ritenere, previsti dall'art. 1137 c.c., richiamato dall'art. 1133 c.c.).

E in ogni caso il condomino dissenziente può far valere le proprie doglianze sulla gestione dell'amministratore in sede di rendiconto condominiale, la cui approvazione è, però, anch'essa rimessa all'assemblea e non al singolo condomino.

Se ne deve ricavare che questi, al di fuori dei descritti percorsi legali, non ha la facoltà di agire in proprio contro l'amministratore (salvo il ben diverso caso dell'iniziativa di revoca giudiziale ex art. 1129 c.c.) ogni qual volta ritenga la condotta di lui non consona ai propri interessi, perchè ciò contrasta con la natura collettiva del mandato ex lege che compete all'amministratore.

4. - Il ricorso va, pertanto, respinto.

5. - Nulla per le spese, non avendo la parte intimata svolto attività difensiva in questa sede.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 17 febbraio 2017.

Depositato in Cancelleria il 20 marzo 2017

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