Il PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO

Il prestito vitalizio ipotecario è rivolto a chi ha più di 60 anni ed è già proprietario di un immobile. 

L’interessato si rivolge ad una banca e chiede un prestito pari ad una percentuale del valore dell’immobile da acquistare e la banca gli eroga la liquidità pari ad una parte del relativo valore di mercato a fronte dell’scrizione di un’ipoteca sull’immobile.

Al momento della stipula dell’accordo viene concordato un piano di rimborso graduale e sulla quota di interessi e di spese da restituire non viene applicata la capitalizzazione annuale degli interessi.

Alla morte del proprietario gli eredi possono scegliere, entro dodici mesi, se rimborsare il prestito alla banca in una o più rate, estinguere l’ipoteca e tenersi l’immobile oppure venderlo direttamente o abbandonare l’immobile alla banca che potrà decidere di venderlo per estinguere con il ricavato il credito accumulato.

Alla morte del finanziatore gli eredi entro dodici mesi potranno decidere se restituire il prestito e rimanere nella proprietà dell’immobile riscattandolo oppure, sempre entro dodici mesi dal conferimento, decidere di vendere l’immobile in accordo con la banca e rimborsare a quest’ultima con il ricavato il prestito ricevuto dal beneficiario deceduto. Le eventuali somme rimanenti dopo l’estinzione del credito resteranno ovviamente al soggetto finanziato o ai suoi eredi. A tutela del cliente, inoltre, l’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute mentre a tutela del terzo acquirente sono considerate inefficaci le eventuali cause pendenti opponibili alla vendita.

Qualora entro dodici mesi non venisse presa una delle suddette decisioni la banca potrà decidere di vendere l’immobile al valore di mercato, che verrà stimato da un perito indipendente, per estinguere con il ricavato il credito accumulato.

Il rimborso integrale del prestito, ovvero la risoluzione anticipata del contratto scatta anche in altri casi oltre alla morte del beneficiario e cioè:

In caso di ritardato pagamento per almeno sette volte, anche non consecutive dove si considera “ritardato” il pagamento effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata;

In caso di trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia;

In presenza di atti che riducano significativamente il valore dell’immobile.

Allo scadere dei dodici mesi dal verificarsi di una di queste condizioni, qualora il finanziamento non venisse rimborsato, il finanziatore procederà alla vendita dell’immobile al valore di mercato, decurtato di un 15% per ogni dodici mesi fino al momento della vendita.

Con il prestito vitalizio ipotecario, il beneficiario non perde la proprietà dell’immobile e gli eredi possono sempre decidere di riscattare il bene. Questo è sicuramente un vantaggio che la vendita della nuda proprietà, invece, non consente. Il termine vitalizio indica che dura per tutta la durata della vita del beneficiario; infatti la banca non può pretenderne la restituzione di quanto concesso prima della morte del beneficiario ma solo il pagamento del piano di rimborso di interessi e di spese concordato

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IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO

Ottenere un prestito per persone anziane e senza dover vendere la nuda proprietà.

Tra gli strumenti offerti per agevolare l’accesso al credito da parte sia delle imprese che dei cittadini viene ad aggiungersi il prestito vitalizio ipotecario, entrato in vigore con la Legge 2 aprile 2015, n. 44 “Modifica all’articolo 11-quaterdecies del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, in materia di disciplina del prestito vitalizio ipotecario”, agli art. 12 – 12 sexies.

Si tratta di un mutuo, o finanziamento, a medio-lungo termine già conosciuto negli Stati anglosassoni con il nome di reverse mortgage, grazie al quale il proprietario di un immobile converte il valore dello stesso in liquidità a fronte dell’iscrizione di un’ipoteca, che è una garanzia privilegiata a favore del creditore; in questo caso finanziatore.

Possono erogare questo genere di mutuo sia gli istituti di credito che gli intermediari finanziari iscritti nell’apposito registro presso la Banca d’Italia e solo alle persone fisiche che abbiano compiuto i sessanta anni di età .

Il prestito viene erogato solo per immobili residenziali che si trovino in zone non sismiche.

I vantaggi rispetto ad una cessione della nuda proprietà per restare nell’immobile in qualità di usufruttario sono evidenti, infatti chi contrae il prestito resta nel possesso dell’abitazione sino alla morte, potendo compiere atti di disposizione nei limiti consentiti dall’ipoteca.

Nel caso di morte del beneficiario gli eredi potranno vendere o rimborsare il debito.

L’importo erogabile varia in base all’età del richiedente, sulla base del criterio per cui più si è avanti con l’età e più elevata sarà la cifra che si può ottenere, solitamente calcolata in una percentuale non superiore al 50%, del valore dell’immobile.

Il rimborso del capitale, comprensivo di spese e interessi accumulati negli anni, spetta agli eredi, i quali possono ripagare il debito liberando l’immobile dall’ipoteca oppure vendere l’abitazione e, con il ricavato, restituire la somma già oggetto di finanziamento.

Una novità della riforma è la possibilità, per il beneficiario di concordare con la banca le modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, in deroga alla normale regola del rimborso al termine del contratto per il verificarsi degli eventi risolutivi dello stesso: la morte del beneficiario, il trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali sull’immobile gravato da ipoteca.

Più precisamente, il beneficiario del prestito dovrà provvedere al rimborso del capitale ricevuto in prestito al verificarsi delle seguenti situazioni:

– morte del beneficiario;

– trasferimento in tutto o in parte della proprietà dell’immobile, oppure qualora vengano trasferiti in tutto o in parte altri diritti reali o di godimento ad esso relativi;

– altri atti di disposizione che comportino una riduzione significativa del valore dell’immobile, come la costituzione in favore di terzi di diritti reali di garanzia.

Un ulteriore elemento di novità della riforma è l’applicazione delle agevolazioni fiscali per le operazioni di credito a medio o lungo termine, pertanto l’esenzione dalle imposte di bollo, di registro, ipotecarie e catastali, e dalle tasse sulle concessioni governative.

Ci sarà solo il versamento di un’imposta sostitutiva apri allo 0,25% dell’ammontare dei finanziamenti erogati che sale al 2% se l’immobile dato in garanzia non è adibito a prima casa.

Da evidenziare come su tali ratei di rimborso non venga applicata la capitalizzazione degli interessi.

Un ulteriore agevolazione per il mutuatario beneficiario del finanziamento è data dalla previsione che la banca possa agire per la risoluzione del contratto da ritardato pagamento solo quando il ritardo si sia verificato almeno sette volte.

Se il rimborso non avviene nel termine di dodici mesi dal verificarsi di uno degli eventi che lo prevedono, quali morte del beneficiario, trasferimento della proprietà sull’immobile e altri atti di disposizione, la banca può procedere alla vendita dell’immobile ad un valore di mercato che sarà determinato da un perito indipendente.

Qualora non si perfezionasse al valore così determinato la vendita nei dodici mesi successivi, il valore dell’immobile sarà decurtato del 15%, e nella stessa misura si procederà alla decurtazione ogni dodici mesi finché non si arriverà alla vendita dell’immobile; il ricavato della vendita sarà utilizzato per estinguere il credito vantato dalla banca

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