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venerdì 13 settembre 2019

Stati generali della Geologia

“Stati Generali della Geologia”MERCOLEDÌ 18 SETTEMBRE 2019
9.30 – 13.00 e 14.30 -17.30


a cura del Consiglio Nazionale dei Geologi CNG e di ISPRA
Coordinamento: Comitato Scientifico Esonda e GeoSismica

Il Consiglio Nazionale dei Geologi sarà presente alla 13esima edizione del RemTech Expo dal 18 al 20 settembre 2019 a Ferrara. In particolare il 18 settembre il CNG organizzerà, in stretta sinergia con il RemTech e le Sessioni Speciali “Esonda” e “Geosismica”, la prima edizione degli “Stati Generali della Geologia” dove autorevoli relatori si confronteranno su “sei tavoli tecnici” nell’ambito delle seguenti tematiche: Geologia, Università e Professioni; Georisorse e Georischi; Geologia ed Enti Pubblici; Geologia e Sviluppo; Geologia e Imprese; Geologi Professionisti nel Mondo.



La giornata sarà suddivisa in due parti: la mattina, dalle ore 09:30 alle 13:00, si aprirà con i saluti delle istituzioni e con l’avvio dei lavori dei sei tavoli tecnici che lavoreranno in contemporanea. Al termine dei lavori della sezione mattutina, è prevista la stesura di un documento di sintesi che conterrà le proposte emerse nell’ambito di ciascun tavolo tecnico. Il pomeriggio, dalle 14.30 alle 18:00 in sessione plenaria, si presenteranno i risultati di ciascun tavolo.
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mercoledì 19 aprile 2017

Online la guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali



COMUNICATO STAMPA

Acquistare casa: i passi da seguire nel nuovo vademecum delle Entrate
Le guide dell’Agenziaon-line: nel triennio 2014-2016 3,6mln di visitatori unici e 4,1 mln di download

Dal calcolo delle imposte ai requisiti per le agevolazioni fiscali: un vademecum che arricchisce la sezione “L’Agenzia informa” del sito delle Entrate relativo alle guide fiscali e spiega i vari step da seguire per concludere l’acquisto di un immobile. La guida descrive, anche con esempi pratici le principali regole da osservare quando si compra una casa, in modo da poter fruire di tutti i benefici previsti dalla legge quali le agevolazioni legate alla prima abitazione. L’obiettivo della guida, relativa sia alle compravendite tra privati sia a quelle tra imprese e privati, è quello di fornire un utile supporto informativo alle persone fisiche che intendono acquistare un immobile e che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

Le guide delle Entrate - Sempre in continuo aggiornamento la sezione online delle guide “L’Agenzia informa”, pensata per garantire un accesso semplice e intuitivo alle informazioni sugli argomenti fiscali di maggior interesse per i cittadini. Al suo interno, i contribuenti hanno la possibilità di consultare in modo tradizionale le guide e di scaricarle nel formato pdf. Sono stati ben 3,6 milioni i contribuenti che nel triennio 2014-2016 hanno visitato le guide dell’Agenzia per un totale di 4,1 milioni di download.

Cosa fare prima dell’acquisto - Prima di procedere all’acquisto di una casa, è opportuno ottenere più informazioni possibili sull’immobile. Come primo passo, bisogna verificare la situazione catastale e ipotecaria del bene; a tal fine l’Agenzia mette a disposizione dei cittadini alcuni servizi come, per esempio, quello di ispezione ipotecaria che consente di individuare il proprietario dell’immobile e di controllare se ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie. L’ispezione può essere richiesta presso gli uffici provinciali – Territorio oppure online. In entrambi i casi, il servizio è gratuito se viene richiesto per i beni immobili dei quali il richiedente risulta titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento (ispezione ipotecaria personale); rientrano nella consultazione gratuita le ipoteche “contro”, mentre sono escluse le ipoteche “a favore”.

L’opzione del contratto preliminare – Una volta accertato che l’immobile è libero da vincoli, si può procedere alla stipula del contratto preliminare, un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) e deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, pagando l’imposta di registro di 200 euro, oltre all’imposta di bollo.

Il calcolo delle imposte - Quando si compra una casa, le imposte da pagare variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”. Se il venditore è un privato o un’impresa, con vendita esente da Iva, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro nella misura proporzionale del 9%, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale nella misura fissa di 50 euro. In caso contrario, chi acquista sarà tenuto a versare l’Iva al 10% cui si aggiungono le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna per l’importo di 200 euro.

Le agevolazioni “prima casa” – Il vademecum passa poi in rassegna i requisiti per accedere al beneficio legato all’acquisto della prima abitazione. Nel caso del venditore privato o dell’impresa esente da Iva, saranno dovute l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%, l’imposta ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 50 euro. Se la vendita è soggetta ad Iva, sono dovute l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 200 euro, oltre all’Iva ridotta al 4%. La guida ricorda che le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Quando si ha già una “prima casa” – Anche il contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa può avvalersi del beneficio fiscale, a condizione però che la casa posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%. Inoltre, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Le Faq dedicate – La guida contiene anche un elenco di quesiti posti dai contribuenti su alcune delle casistiche più ricorrenti. Alcuni esempi: come comportarsi se si riceve un accertamento dell’imposta di registro su una compravendita immobiliare; il rapporto tra la sussistenza delle agevolazioni e il trasferimento della residenza; la possibilità di usufruire delle imposte agevolate sull’acquisto di una casa che si trova nello stesso comune in cui si possiede la nuda proprietà su un’altra abitazione.

La guida è disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate al seguente percorso: L’Agenzia > L’Agenzia comunica > Prodotti editoriali > Guide fiscali.

Roma, 19 aprile 2017
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giovedì 19 gennaio 2017

VIDEO: DECRETO SALVA BANCHE vs TERREMOTATI

Buongiorno a tutti
Abbiamo ricevuto questo video che abbiamo deciso di pubblicare su esplicita richiesta dell'autore

Nella sua semplicità...



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martedì 3 gennaio 2017

NOVITA' - più tempo per inviare la dichiarazione integrativa a favore: Modello Irap 2017, online la bozza


COMUNICATO STAMPA

Modello Irap 2017, online la bozza con le novità
Più tempo per inviare la dichiarazione integrativa a favore

Disponibile, a partire da oggi, sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate, www.agenziaentrate.gov.it, la bozza di dichiarazione Irap da utilizzare per il periodo imposta 2016 con le relative istruzioni. Fanno il loro ingresso nel nuovo modello l’aumento della deduzione per i soggetti di minori dimensioni, l’esenzione dall’imposta per il settore agricolo e della pesca, l’estensione ai lavoratori stagionali della deduzione del costo residuo per il personale dipendente.

Esenzione per il settore agricolo e della pesca - Tra le novità viene prevista una generale disciplina di esonero dal tributo per i settori agricolo e della pesca. Sono stati eliminati, pertanto, dalla tabella delle aliquote Irap, i codici che consentivano l’inserimento dell’aliquota ridotta per il settore agricolo. Non sono più presenti, per lo stesso motivo, i campi nei quali il contribuente era tenuto a specificare il valore della produzione soggetto all’aliquota del settore agricolo.

Cresce la deduzione forfettaria per i soggetti di minori dimensioni - La legge di stabilità 2016 ha rideterminato l’entità delle deduzioni forfettarie; in particolare, è stato previsto un incremento di queste ultime con riferimento alle società in nome collettivo e in accomandita semplice (ed equiparate), alle persone fisiche esercenti attività commerciali, alle persone fisiche e alle società semplici esercenti arti e professioni. L’importo delle predette deduzioni è aumentato, a seconda degli scaglioni di valore della produzione, di 5 mila euro, di 3.750 euro, di 2.500 euro e di 1.250 euro.

Deduzione del costo residuo del personale dipendente anche per gli stagionali - La deduzione del costo residuo per il personale dipendente (pari alla differenza tra il costo complessivo per il personale dipendente con contratto a tempo indeterminato e le deduzioni spettanti per il medesimo), viene estesa anche ai lavoratori stagionali impiegati per almeno centoventi giorni per due periodi d’imposta, a decorrere dal secondo contratto stipulato con lo stesso datore di lavoro, nell’arco temporale di due anni a partire dalla data di cessazione del precedente contratto. La deduzione spetta nella misura del 70 per cento della differenza sopra citata.

Rettifiche/riprese di valore dei crediti per banche e assicurazioni - Per le banche e gli altri enti finanziari e per le imprese assicurative viene previsto che le rettifiche e le riprese di valore nette per deterioramento dei crediti (nel caso di banche) e le perdite, le svalutazioni e le riprese di valore nette per deterioramento dei crediti (nel caso di imprese di assicurazione) sono integralmente deducibili (o imponibili nel caso di riprese di valore) nel periodo d’imposta di iscrizione in bilancio; limitatamente al periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2015, le rettifiche, le perdite, le svalutazioni e le riprese di valore nette erano deducibili nella misura del 75 per cento del loro ammontare. L’eccedenza relativa al 2015, unitamente alle rettifiche e riprese di valore nette iscritte in bilancio dal periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2013 e non ancora dedotte, sono deducibili a partire dal periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2016. Per consentire l’indicazione di tale eccedenza sono stati previsti due appositi campi nella sezione II (banche ed altri soggetti finanziari) e nella sezione III (imprese di assicurazioni) del quadro IC.

Riflessi dell’eliminazione dell’area straordinaria nel conto economico - Il decreto legislativo n. 139/2015 ha modificato gli schemi di stato patrimoniale e di conto economico, intervenendo sugli articoli 2424 e 2425 del Codice Civile. Fra le variazioni apportate al conto economico, assume particolare rilevanza l’eliminazione dell’area straordinaria. Tutti i costi e i ricavi straordinari iscritti alle voci E20 e E21, rispettivamente proventi e oneri straordinari, dovranno essere riclassificati nell’ambito degli altri elementi di costo e di ricavo. Le plusvalenze e le minusvalenze derivanti dalla cessione di immobili che non costituiscono beni strumentali, precedentemente classificate tra i suddetti componenti straordinari, ma comunque rilevanti ai fini Irap, saranno contabilizzate nella voce A5 “altri ricavi e proventi” o B14 “oneri diversi di gestione” del conto economico. Essendo tali voci già ricomprese tra quelle rilevanti ai fini Irap sono stati eliminati dal modello i righi relativi alle plusvalenze e alle minusvalenze derivanti dalla cessione dei predetti beni.

Più tempo per l’invio della dichiarazione integrativa a favore - L’articolo 5 del decreto legge n. 193/2016, intervenendo sull’articolo 2, comma 8, del DPR n. 322/1998, estende il termine entro cui il contribuente può presentare la dichiarazione in proprio favore, equiparandola, sotto tale profilo, alla dichiarazione integrativa in favore dell’Amministrazione, ovvero entro i termini stabiliti dall’articolo 43 del DPR n. 600/1973. Per questo motivo, nel riquadro “Tipo di dichiarazione” del frontespizio è stata eliminata la casella “Dichiarazione integrativa a favore”, in quanto, nell’ipotesi di presentazione di una dichiarazione integrativa, non è più necessario segnalare se trattasi di integrativa a favore o a sfavore. Il nuovo termine si rende applicabile anche alle dichiarazioni integrative di annualità pregresse per le quali non siano ancora spirati i termini di decadenza per l’accertamento con la conseguente eliminazione della sezione XII “Errori contabili” del quadro IS. L’articolo 5 del decreto legge n. 193/2016 stabilisce inoltre che nella dichiarazione relativa al periodo d’imposta in cui è presentata la dichiarazione integrativa a favore è indicato il credito derivante dal minor debito o dal maggiore credito risultante dalla dichiarazione integrativa. A tal fine è stata prevista una nuova sezione (la numero XVII) nel quadro IS del modello.

Roma, 29 dicembre 2016
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martedì 26 luglio 2016

Convenzione tra Abi e Cassa depositi e prestiti per i mutui garantiti


COMUNICATO STAMPA

Convenzione tra Abi e Cassa depositi e prestiti per i mutui garantiti
L’esenzione da bollo e registro si estende al cliente finale

Niente registro, bollo e altre imposte indirette per i mutui ipotecari concessi dalle banche, per l’acquisto dell’abitazione principale e per i lavori di ristrutturazione, alle giovani coppie e alle famiglie numerose o con disabili. Con la risoluzione n. 61/E di oggi, l’Agenzia delle Entrate precisa che il regime fiscale di favore previsto dall’articolo 5, comma 24, del Dl 269/2003, relativo ai contratti di finanziamento stipulati tra la Cassa depositi e prestiti e le banche intermediarie, è applicabile anche ai mutui conclusi tra queste ultime ed i beneficiari finali del prestito.

In che consiste l’agevolazione – Il Dl 269/2003 prevede una particolare procedura di erogazione di finanziamenti alle banche da parte della Cassa depositi e prestiti, volta a favorire l’accesso al credito, per l’acquisto dell’abitazione principale o per interventi di ristrutturazione, da parte di categorie di soggetti meritevoli di tutela, quali le giovani coppie, le famiglie numerose o i nuclei familiari con disabili. Per questa tipologia di finanziamenti è prevista l’esenzione dalle imposte di registro e di bollo e da ogni altra imposta indiretta.

I chiarimenti delle Entrate - Il documento di prassi ha precisato che il regime di esenzione deve trovare applicazione in relazione al complessivo rapporto di finanziamento e, dunque, sia con riferimento al finanziamento principale intercorrente tra la Cassa depositi e prestiti e la banca intermediaria, che con riferimento alla successiva erogazione delle somme ai mutuatari. La banca svolge, infatti, una funzione strumentale volta a consentire che la provvista messa a disposizione dalla Cassa depositi e prestiti per l’accesso al credito da parte dei soggetti meritevoli individuati dalla norma venga effettivamente destinata a tale finalità.

Roma, 25 luglio 2016
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venerdì 8 luglio 2016

CANCELLARE L'IPOTECA A FINE MUTUO: la verifica gratuita è on line


COMUNICATO STAMPA

Cancellazione dell’ipoteca a fine mutuo, la verifica è online e gratuita
I servizi telematici dell’Agenzia aprono le porte del Registro delle comunicazioni

Verificare direttamente su internet la cancellazione dell’ipoteca sul proprio immobile. Da oggi, tramite i canali dell’Agenzia Fisconline e Entratel, chi ha estinto un proprio debito può controllare lo stato della comunicazione di estinzione dell’obbligazione inviata dal creditore, come per esempio la banca, consultando gratuitamente l’apposito registro. Il servizio è attivo su tutto il territorio nazionale ad eccezione delle Provincie Autonome di Trento e Bolzano e delle altre zone in cui vige il sistema tavolare.

In rete tutte le informazioni sulla cancellazione dell’ipoteca - Accedendo al servizio, il debitore che ha estinto il mutuo può verificare se il creditore ha inviato la comunicazione, se questa è in lavorazione e se la pratica è andata a buon fine con la cancellazione dell’ipoteca. In caso contrario, può conoscere i motivi per cui l’iter si è eventualmente interrotto: per esempio, nel caso in cui mancano o sono errati i dati indispensabili alla cancellazione o il creditore ha chiesto la permanenza dell’ipoteca.

Roma, 8 luglio 2016

Fonte: agenziaentrate.gov
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lunedì 6 giugno 2016

DECRETO MUTUI N.72/16: per chi non paga, la banca si prende gli immobili senza l'esproprio

Queste tutte le novità del decreto che recepisce la direttiva europea 2014/17/Ue

Il d.lgs. n. 72/16, che recepisce la direttiva 2014/17/UE è appena entrato in vigore. La nuova disciplina sui contratti di credito ai consumatori sui beni immobili residenziali, è racchiusa in 4 articoli: l’art. 1 che modifica il T.U. bancario, l’art. 2 che modifica il d.lgs. n.141/2010; l’art. 3 che reca disposizioni transitorie; l’art. 4 che contiene la clausola di invarianza finanziaria. Tale normativa, salvo quanto previsto dalla disciplina transitoria, si applicherà ai contratti di mutuo sottoscritti con decorrenza dal 1° luglio. Ai contratti in essere continuano ad applicarsi le disposizioni vigenti alla data di entrata in vigore del decreto. La novità più importante è l’introduzione della "clausola anti-insolvenza", ossia la possibilità per le banche di vendere la casa dei mutuatari morosi senza esperire il procedimento di espropriazione forzata, rivolgendosi al Tribunale. Si vogliono abbreviare i tempi di recupero del credito in sofferenza. Non basta quindi un solo ritardo nel pagamento, ma deve perfezionarsi un inadempimento contrattuale per non aver pagato 18 rate mensili del mutuo perché si realizzi la restituzione della proprietà dell’immobile sul quale è stato aperto il mutuo. Entrambe le parti devono però pattuire e sottoscrivere tale clausola, che non può influire sulla conclusione del contratto di credito.
in collaborazione con:
it.blastingnews.com
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giovedì 12 maggio 2016

COMUNICATO STAMPA 12/06/2016: AGENZIA delle ENTRATE - ABI (Mercato delle Abitazioni)


COMUNICATO STAMPA

2015 ancora in positivo per il mercato delle abitazioni (+6,5%) Migliora la capacità delle famiglie di accedere all’acquisto dell’abitazione
Tutti i dati sul mercato residenziale italiano nello studio presentato oggi

Gli italiani tornano a investire sulla casa. Riparte, infatti, il mercato delle abitazioni che, dopo il +3,5% registrato nel 2014, accelera la ripresa segnando nel 2015 un +6,5% rispetto all’anno precedente, per un totale di circa 449mila unità compravendute. A fare da traino sono soprattutto le compravendite nei comuni capoluogo e nelle aree del nord, specie nelle regioni Veneto e Friuli Venezia Giulia. Aumenta anche il ricorso ai mutui per l’acquisto della casa, grazie anche al trend positivo dell’indice di affordability, che misura la possibilità di accesso delle famiglie italiane all’acquisto di un’abitazione e che a fine 2015 segna un miglioramento di 2,1 punti percentuali segnando un nuovo massimo storico. Sono alcuni dei dati presentati oggi e contenuti nel Rapporto immobiliare residenziale 2016, lo studio realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, l’Associazione Bancaria Italiana, che analizza l’evoluzione delle compravendite del settore residenziale e che quest’anno si arricchisce anche di una parte dedicata alle locazioni.


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domenica 17 gennaio 2016

Agevolazione prima casa anche a chi ha un’altra casa


La legge di Stabilità 2016 consente al contribuente la possibilità di godere dell’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa, con imposta di registro al 2% per chi acquista da privati ed Iva al 4% per chi acquista da costruttore, anche se già proprietario di un’altra casa acquistata con la stessa agevolazione a condizione che la seconda casa venga venduta entro un anno.

Per godere dell’agevolazione il fabbricato acquistato deve essere classificato in catasto come abitativo nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 mentre sono escluse pertanto le abitazioni di categoria A/1, A/8 e A/9 e deve inoltre trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.

La nuova norma intende evidentemente venire incontro alle difficoltà che si incontrano nella vendita di abitazioni, a causa della crisi in atto nel settore immobiliare.

Per il 2016 sarà possibile detrarre dall’Irpef, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA relativa all’acquisto, effettuato dal primo gennaio 2016 ed entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. 
La detrazione sarà pertanto pari al 50% dell’IVA dovuta sul corrispettivo di acquisto e dovrà essere ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi; all’acquirente che abbia residenza in un altro comune è comunque consentito ugualmente ottenere l’agevolazione a condizione che trasferisca detta residenza entro 18 mesi dall’acquisto. In alternativa alla residenza, l’immobile può trovarsi anche nel luogo in cui il contribuente svolge la propria attività lavorativa, professionale o di studio anche se non remunerata.

Il beneficio è ammesso anche se il precedente acquisto è avvenuto a titolo gratuito, cioè con successione o con donazione.
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IL RENT TO BUY


Il rent to buy comporta l’immediata concessione del godimento di un immobile con il diritto, per il conduttore, di acquistarlo entro un termine stabilito imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.

Lo scopo è quello di agevolare e preparare la vendita di immobili attraverso un’operazione contrattuale basata su due contratti collegati tra loro e che vengono stipulati in momenti diversi; inizialmente viene stipulato il contratto vero e proprio di rent to buy, in cui si attribuisce a un soggetto il godimento dell’immobile che ha intenzione di acquistare per poi stipulare il contratto di vendita subordinato al fatto che il conduttore eserciti il diritto d’acquisto contrattualmente previsto.

Dal 13 settembre 2014 è in vigore la legge che disciplina il rent to buy regolandone direttamente alcuni aspetti e rinviando invece alle disposizioni in materia di contratto preliminare e di usufrutto, in quanto compatibili, per altri.

I vantaggi del rent to buy emergono soprattutto in momenti di crisi del mercato immobiliare, infatti il futuro acquirente può acquistare l’immobile pagandone il prezzo in modo dilazionato, pur avendone immediatamente la disponibilità, oppure rimandare la decisione se acquistare o meno l’immobile dopo averlo utilizzato a titolo di locazione ed ottenere delle facilitazioni nella richiesta di un mutuo in quanto risulta ridotto l’importo da farsi erogare.
Consente inoltre di posticipare la stipula dell’atto notarile con le relative spese, di posticipare il momento in cui devono essere versate le imposte sull’acquisto e di godere di un maggior tempo per vendere l’immobile che intende sostituire con quello oggetto del futuro acquisto.

Nel rent to buy , a differenza di un qualsiasi contratto preliminare, il contraente non ha l’obbligo, ma il diritto di acquistare il bene decidendo entro un determinato termine se stipulare o meno il contratto di vendita.
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Il PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO



Il prestito vitalizio ipotecario è rivolto a chi ha più di 60 anni ed è già proprietario di un immobile. 
L’interessato si rivolge ad una banca e chiede un prestito pari ad una percentuale del valore dell’immobile da acquistare e la banca gli eroga la liquidità pari ad una parte del relativo valore di mercato a fronte dell’scrizione di un’ipoteca sull’immobile.
Al momento della stipula dell’accordo viene concordato un piano di rimborso graduale e sulla quota di interessi e di spese da restituire non viene applicata la capitalizzazione annuale degli interessi.
Alla morte del proprietario gli eredi possono scegliere, entro dodici mesi, se rimborsare il prestito alla banca in una o più rate, estinguere l’ipoteca e tenersi l’immobile oppure venderlo direttamente o abbandonare l’immobile alla banca che potrà decidere di venderlo per estinguere con il ricavato il credito accumulato.
Alla morte del finanziatore gli eredi entro dodici mesi potranno decidere se restituire il prestito e rimanere nella proprietà dell’immobile riscattandolo oppure, sempre entro dodici mesi dal conferimento, decidere di vendere l’immobile in accordo con la banca e rimborsare a quest’ultima con il ricavato il prestito ricevuto dal beneficiario deceduto. Le eventuali somme rimanenti dopo l’estinzione del credito resteranno ovviamente al soggetto finanziato o ai suoi eredi. A tutela del cliente, inoltre, l’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute mentre a tutela del terzo acquirente sono considerate inefficaci le eventuali cause pendenti opponibili alla vendita.

Qualora entro dodici mesi non venisse presa una delle suddette decisioni la banca potrà decidere di vendere l’immobile al valore di mercato, che verrà stimato da un perito indipendente, per estinguere con il ricavato il credito accumulato.

Il rimborso integrale del prestito, ovvero la risoluzione anticipata del contratto scatta anche in altri casi oltre alla morte del beneficiario e cioè:

In caso di ritardato pagamento per almeno sette volte, anche non consecutive dove si considera “ritardato” il pagamento effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata;

In caso di trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia;

In presenza di atti che riducano significativamente il valore dell’immobile.

Allo scadere dei dodici mesi dal verificarsi di una di queste condizioni, qualora il finanziamento non venisse rimborsato, il finanziatore procederà alla vendita dell’immobile al valore di mercato, decurtato di un 15% per ogni dodici mesi fino al momento della vendita.

Con il prestito vitalizio ipotecario, il beneficiario non perde la proprietà dell’immobile e gli eredi possono sempre decidere di riscattare il bene. Questo è sicuramente un vantaggio che la vendita della nuda proprietà, invece, non consente. Il termine vitalizio indica che dura per tutta la durata della vita del beneficiario; infatti la banca non può pretenderne la restituzione di quanto concesso prima della morte del beneficiario ma solo il pagamento del piano di rimborso di interessi e di spese concordato
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venerdì 4 dicembre 2015

Agevolazioni prima casa 2016, vendere sarà più facile?




Rivendere un immobile comprato usufruendo delle agevolazioni prima casa potrebbe diventare più facile in seguito all'emendamento approvato al testo della Legge di Stabilità 2016 in Commissione Bilancio al Senato. Attualmente infatti il bonus per l'acquisto di un immobile da destinare a prima casa prevede il pagamento del 2% dell'imposta di registro sul valore catastale del fabbricato e l'emendamento comporterebbe che, dopo l'acquisto prima casa agevolato, coloro che intendano cambiare casa abbiano nuovamente diritto di godere dell'aliquota agevolata a patto che l'immobile per il quale si è goduto dell'agevolazione sia rivenduto entro un anno dal rogito. 
L'emendamento si pone come obiettivo di dare una spinta al mercato immobiliare: le agevolazioni prima casa, abbinate all'abolizione della Tasi, dovrebbero infatti dare il giusto input al settore del mattone ormai da tempo in crisi. 
Restano invece invariati gli altri requisiti richiesti in capo al nuovo acquirente affinché quest'ultimo possa usufruire a sua volta delle agevolazioni prima casa ovvero:

  • residenza nel Comune in cui è sito l'immobile (o impegno a trasferirla entro 18 mesi dall'atto di compravendita);
  • immobile non rientrante nelle categorie A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) o A9 (castelli e palazzi di eminente pregio dal punto di vista storico e artistico). 

Prima casa: tutte le agevolazioni sull'acquisto

Oltre all'aliquota agevolata, e all'esenzione Tasi ed IMU, per la prima casa si applica un'imposta ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 50,00 Euro l'una mentre non si pagano imposta di bollo e tasse ipotecarie andando così a risparmiare circa 320,00 Euro.
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venerdì 27 novembre 2015

Il nuovo codice di prevenzione incendi


In data 20 agosto è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 192 - Suppl. Ordinario n. 51 il decreto del Ministro dell’Interno 3 agosto 2015 recante “Approvazione di norme tecniche di prevenzione incendi, ai sensi dell’art. 15 del decreto legislativo 8 marzo 2006, n. 139”.
Si tratta di un importante provvedimento, che entrerà in vigore dopo novanta giorni dalla data di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.
Per evitare di suscitare preoccupazione liberiamo subito il campo dalle paure o dai timori che questa nuova normativa vada ad impattare pesantemente con l’attività dell’amministratore di condominio, perché al momento non si rivolge alle attività che interessano il mondo condominiale.
Infatti il Decreto all’art. 2 comma 1 precisa che esso si applica solo ad alcune attività soggette ai controlli di prevenzione incendi, indicate all’allegato I del decreto del Presidente della Repubblica 1 Agosto 2011, n. 151.
In particolare le norme tecniche si possono applicare alla progettazione, alla realizzazione e all’esercizio delle attività di cui all’allegato I del DPR n.151, individuate con i numeri: 9; 14; da 27 a 40; da 42 a 47 ; da 50 a 54; 56; 57; 63; 64;70; 75, limitatamente ai depositi di mezzi rotabili e ai locali adibiti al ricovero di natanti e aeromobili; 76.
Il Decreto si prefigge il fine di semplificare e razio nalizzare l’attuale corpo normativo relativo alla prevenzione degli incendi attraverso l’introduzione di un unico testo organico e sistematico, contenente disposizioni applicabili come sopra ricordato a molte delle attività soggette ai controlli di prevenzione incendi.
La caratteristica principale che contraddistingue il testo riguarda la possibilità di utilizzare un nuovo approccio metodologico, che definirei “ingegneria antincendio”, di fatto più aderente al progresso tecnologico e agli standard internazionali.
E’ un importante progetto innovativo delle norme di prevenzione incendi che consentirà il passaggio da un sistema più rigido, caratterizzato da regole prescrittive, ad uno che predilige l’approccio prestazionale, capace cioè di raggiungere elevati livelli di sicurezza antincendio attraverso un insieme di soluzioni tecniche più flessibili e aderenti alle peculiari esigenze delle diverse attività.
Il tecnico che attualmente si occupa di Prevenzione Incendi, dovrà per forza adeguarsi a questa nuova modalità di approccio alla materia.
Nel caso non intenda modificare il proprio atteggiamento nell’affrontare problematiche di Prevenzione Incendi, sarà la committenza che richiederà espressamente agli stessi tecnici, un’attenta applicazione della nuova soluzione “alternativa” in quanto calzante e maggiormente adatta ai luoghi . Questo consentirà di evitare la realizzazione di opere per misure di prevenzione incendi non effettivamente richieste dalle condizioni dei luoghi ma esclusivamente imposte dalla attuale normativa.
In sintesi la soluzione alternativa concessa dalla nuova disciplina consentirà notevoli risparmi e l’ottenimento di condizioni di sicurezza più appropriate ai luoghi soggetti al controllo dei Vigili del Fuoco.
Non si tratta di nuove regole che sostituiscono le attuali ma di norme che si possono applicare in alternativa alle specifiche disposizioni di prevenzione incendi di cui ai decreti del Ministro dell’interno che di seguito si riportano ovvero ai vigenti criteri tecnici di prevenzione incendi di cui all’articolo 15, comma 3, del decreto legislativo 8 marzo 2006, n. 139:
  1. decreto del 30 novembre 1983 recante «Termini, definizioni generali e simboli grafici di prevenzione incendi e successive modificazioni»;
  2. decreto del 31 marzo 2003 recante «Requisiti di reazione al fuoco dei materiali costituenti le condotte di distribuzione e ripresa dell’aria degli impianti di condizionamento e ventilazione»;
  3. decreto del 3 novembre 2004 recante «Disposizioni relative all’installazione ed alla manutenzione dei dispositivi per l’apertura delle porte installate lungo le vie di esodo, relativamente alla sicurezza in caso di incendio»;
  4. decreto del 15 marzo 2005 recante «Requisiti di reazione al fuoco dei prodotti da costruzione installati in attività disciplinate da specifiche disposizioni tecniche di prevenzione incendi in base al sistema di classificazione europeo»;
  5. decreto del 15 settembre 2005 recante «Approvazione della regola tecnica di prevenzione incendi per i vani degli impianti di sollevamento ubicati nelle attività soggette ai controlli di prevenzione incendi»;
  6. decreto del 16 febbraio 2007, recante «Classificazione di resistenza al fuoco di prodotti ed elementi costruttivi di opere da costruzione»;
  7. decreto del 9 marzo 2007, recante «Prestazioni di resistenza al fuoco delle costruzioni nelle attività soggette al controllo del Corpo nazionale dei vigili del fuoco»;
  8. decreto del 20 dicembre 2012 recante «Regola tecnica di prevenzione incendi per gli impianti di protezione attiva contro l’incendio installati nelle attività soggette ai controlli di prevenzione incendi».
Il decreto si compone di cinque articoli e di un corposo allegato tecnico. L’articolato specifica le attività cui potrà essere applicata nuova normativa e precisa, anche, le modalità di adozione della nuova metodologia introdotta in alternativa alle vigenti disposizioni di prevenzione incendi, per consentire l’introduzione del nuovo approccio con la necessaria gradualità.
L’allegato tecnico è strutturato in quattro sezioni:

Sezione G

Generalità, con i principi fondamentali per la progettazione della sicurezza antincendio, applicabili indistintamente alle diverse attività;

Sezione S

Strategia antincendio, contiene le misure antincendio di prevenzione, protezione e gestionali applicabili alle diverse attività, per comporre la strategia antincendio al fine di ridurre il rischio di incendio;

Sezione V

Regole tecniche verticali, contiene le regole tecniche di prevenzione incendi applicabili a specifiche attività o ad ambiti di esse, le cui misure tecniche previste sono complementari o integrative a quelle generali previste nella sezione “Strategia antincendio”. Tale sezione sarà nel tempo implementata con le regole tecniche riferite ad ulteriori attività;

Sezione M

Metodi, con la descrizione delle metodologie progettuali.

Riassumendo possiamo affermare che si tratta di grandi novità in materia di prevenzione incendi ma che per ora non riguardano ancora il mondo del condominio.
Diversamente i tecnici che operano nel settore della prevenzione incendi, dovranno iniziare a fare i conti con questo nuovo sistema di affrontare le problematiche che nel prossimo futuro diventerà invece della soluzione alternativa l’unica percorribile per raggiungere un corretto livello di sicurezza con una giusta spesa.

di Marco Marchesi
Direttore Centro Studi ANACI Emilia Romagna
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Trascrivibilità ed opponibilità del regolamento di condominio

La questione della trascrivibilità ed opponibilità  del regolamento di condominio, non essendo stata risolta dal legislatore della riforma del 2012, suscita ancora notevole interesse e dibattito.
A tal riguardo sembra opportuno chiarire immediatamente che nessun indice normativo positivo a favore della trascrivibilità, ai fini dell’opponibilità, del regolamento condominiale nei registri immobiliari può rinvenirsi nel dettato dell’art. 2659 c.c.; detta norma, che nella sua attuale formulazione prevede l’indicazione nella nota di trascrizione direttamente del condominio (specificandone la denominazione – ove esistente – l’ubicazione ed il codice fiscale), consente la trascrizione degli atti relativi ai cosiddetti “beni comuni censibili” (ad esempio: l’alloggio del portiere; i vani destinati a sala condominiale ecc.) direttamente “a favore o contro” il condominio, in luogo delle molteplici trascrizioni pro quota “a favore” o “contro” i singoli proprietari delle unità immobiliari.
Nessuna utilità pratica si può invece trarre dall’articolo in esame per suffragare la possibilità della trascrizione del regolamento condominiale, ex art. 1138 c.c., ai fini dell’opponibilità delle disposizioni in esso contenute. Infatti, è opinione pressoché unanime ritenere che la funzione delle trascrizioni de quo appartenga al rango della mera pubblicità notizia. Più in chiaro, si esclude che detta ipotetica trascrizione possa assumere valore dichiarativo, in funzione dell’opponibilità a terzi, per le seguenti ragioni. In primo luogo, perché l’intestazione direttamente in capo al condominio dei beni comuni non esclude la situazione di materiale contitolarità pro quota dei medesimi in capo ai singoli condomini: pertanto, finché detti beni restano “condominiali”, essi si trasferiscono automaticamente in uno con le unità immobiliari individuali, non ingenerandosi alcun conflitto circolatorio tra acquirente e condominio, tale da giustificare un’autonoma formalità pubblicitaria ai fini della sua soluzione ex art. 2644 c.c. . In secondo luogo, per il rispetto del principio di continuità delle trascrizioni ex art. 2650 c.c.: infatti, ove si ritenesse che dall’intestazione in capo al condominio dei beni in questione si possa desumere un cambiamento di titolarità materiale degli stessi, da un lato i singoli condomini non potrebbero più validamente trasmettere pro quota i beni “del condominio”, dall’altro detti beni risulterebbero cedibili ai terzi (perdendo la loro natura di beni comuni) in forza di una “decisione assembleare” imputabile al condominio e non per consenso negoziale di ciascun condomino, come invece deve correttamente ancora avvenire. Si rileva, infatti, che per orientamento tuttora prevalente, il condominio non può essere ascritto alla categoria degli enti autonomi dotati di un loro patrimonio e che a tal fine nessun appiglio normativo può rinvenirsi nel nuovo testo dell’art. 2659 c.c., il cui fine è perciò di mera semplificazione sistematica; in pratica, esso consente di evidenziare la natura condominiale del bene e non di denunciare una diversa titolarità dello stesso, che continua ad appartenere pro quota ai condomini.
Quanto fin qui affermato consente, in buona sostanza, di spezzare il nesso tra trascrivibilità “a favore del condominio” ed opponibilità del regolamento, con conseguente ridimensionamento della portata della questione della pubblicità dello stesso nei registri immobiliari; infatti, sembra corretto escludere che essa possa valere a conferire “efficacia reale” con valenza “erga omnes” alle disposizioni in esso contenute.
Ciò posto, per entrare nel vivo della discussione, sembra opportuno ricordare preliminarmente la distinzione tra i due diversi tipi di regolamento, assembleare e contrattuale, previsti dalla legge. La differenza tra i due, contrariamente a quanto potrebbe apparire dalla definizione, non concerne il procedimento di formazione, bensì il contenuto del regolamento: infatti, si definisce “assembleare” il regolamento che si limiti a prevedere esclusivamente le disposizioni indicate nel 1° comma dell’art.1138 c.c., senza incidere sulla disciplina delle singole unità immobiliari; si definisce invece “contrattuale” il regolamento che, prevedendo limitazioni circa l’uso, il godimento o la destinazione delle proprietà individuali, assume una chiara valenza pattizia, di guisa che risulta necessaria la sua approvazione consensuale da parte di tutti i proprietari delle unità costituite in condominio.
La predetta differenza emerge con discreta evidenza dal testo dell’art.1138 c.c.; nello specifico, dal divieto contenuto nell’ultimo comma alla “menomazione” dei diritti di ciascun condomino, nonché dal riferimento alle “convenzioni” tra i condomini stessi, si può ricavare l’essenza del cosiddetto regolamento contrattuale, in contrapposizione a quello assembleare.
In sintesi mentre quest’ultimo, necessario ed obbligatorio in presenza di più di dieci condomini, deve essere approvato dalla maggioranza (ex art. 1136 secondo comma c.c.) e riguarda esclusivamente la disciplina di interessi comuni, il primo è sempre facoltativo e, coinvolgendo diritti individuali, deve ricevere il consenso di tutti i condomini singolarmente considerati.
In altre parole, il cosiddetto “regolamento contrattuale” non può mai rivestire la qualifica di atto collegiale imputabile alla maggioranza; esso, anche nell’ipotesi in cui alla sua formulazione si addivenga “in sede assembleare”, richiede sempre il consenso unanime, qualificandosi sostanzialmente come una “convenzione” tra condomini, ossia come contratto plurilaterale tra i medesimi. Di conseguenza, tale regolamento, non potendo essere assimilato a quello assembleare, non può partecipare della medesima disciplina, ivi compresa quella relativa alla sua efficacia ed opponibilità.
Il fulcro della questione proposta riguarda proprio quest’ultimo aspetto sul quale deve, dunque, concentrarsi l’attenzione.
In relazione al regolamento assembleare la questione dell’opponibilità può considerarsi sostanzialmente risolta dall’art. 1107 c.c., applicabile al condominio in quanto espressamente richiamato dall’art. 1138 c.c., nonché in virtù del rinvio generico alla disciplina della comunione di cui all’art. 1139 c.c.. 
In pratica, ai sensi dell’art. 1107 c.c., ove il regolamento di tipo assembleare, approvato dalla maggioranza ex art. 1136 secondo comma c.c., non venga impugnato nei termini e nei modi di legge, esso si considera efficace (e quindi opponibile) anche agli eredi ed aventi causa dei singoli compartecipi, a prescindere da qualsivoglia forma di pubblicità dello stesso. In altre parole, le regole relative alla disciplina delle parti comuni, ovvero le disposizioni funzionali al miglior godimento delle stesse da parte di tutti, nonché quelle sul decoro dell’edificio, sulle spese o sull’amministrazione, si considerano di per se stesse operative nei confronti dei soggetti titolari delle singole unità immobiliari, nonché dei loro successori ed aventi causa, in forza della predetta norma ed in ragione del fatto
che gli interessi coinvolti attengono alla collettività cosicché su di essi non può negativamente incidere la singola vicenda circolatoria.
Diverso è il discorso nel caso di regolamento contrattuale. Il problema riguarda proprio l’ipotesi in cui esista un regolamento contrattuale, originariamente approvato da tutti i condomini, qualora le singole unità immobiliari vengano successivamente alienate o trasmesse. Ci si chiede, infatti, se le limitazioni a cui abbiano acconsentito gli originari proprietari delle unità immobiliari possano essere opposte ai loro eredi e/o aventi causa e se ai fini di tale opponibilità sia possibile ricorrere alla trascrizione del regolamento nei registri immobiliari.
Come si è accennato, si riconosce al cosiddetto “regolamento contrattuale” natura convenzionale: le clausole relative alla disciplina delle parti di proprietà esclusiva conservano quindi un’efficacia meramente obbligatoria tra i condomini che abbiano prestato il proprio consenso, restando esclusa l’automatica opponibilità ai loro aventi causa. Di conseguenza, per considerare questi ultimi parimenti obbligati al rispetto delle disposizioni regolamentari che, seppure contenute nell’unico documento identificato come “regolamento condominiale”, abbiano natura contrattuale, in quanto concernenti l’uso, il godimento o la destinazione delle singole unità immobiliari, occorrerebbe ottenere lo specifico consenso negoziale alla stregua di una sostanziale successiva adesione all’originario contratto plurilaterale “aperto”.
Il punto è che soventemente tale consenso espresso, da prestarsi al momento dell’acquisto dell’unità immobiliare in condominio, manca risultando l’acquirente all’oscuro dell’esistenza di limitazioni al godimento gravanti sulla res acquistata. La questione
è tanto più complessa ove si consideri il dettato dell’art. 1489 c.c.: da tale norma, infatti, si evince che la mancata conoscenza da parte dell’acquirente del fatto che la res acquistata sia gravata da oneri, diritti reali o personali, non apparenti, che ne diminuiscano il libero godimento, rende instabile lo stesso trasferimento, legittimando l’avente causa alla richiesta di risoluzione del contratto, ovvero alla riduzione del prezzo, ad eccezione soltanto dell’ipotesi in cui i predetti limiti (anche non dotati del requisito dell’apparenza) siano stati espressamente dichiarati nel contratto di acquisto; in tal caso, infatti, può ritenersi che essi facciano parte dell’accordo “per relationem” o che comunque siano debitamente conosciuti dall’acquirente. Al di fuori di tale specifica evenienza, non sembra invece che le predette clausole possano considerarsi vincolanti per gli aventi causa dell’originario condomino; diverso discorso potrebbe farsi per gli eredi posto che essi, subentrando in locum et ius defuncti, sono tenuti ad ottemperare le obbligazioni contrattuali facenti capo al de cuius, a meno che esse non debbano considerarsi estinte con la morte, per effetto della loro natura “intuitus personae”.
D’altro canto, l’efficacia reale erga omnes delle clausole del regolamento portanti limitazioni sulla proprietà del singolo, non può essere ricavata dalla trascrizione del regolamento condominiale nei registri immobiliari, sia per il fatto che l’art. 2659 c.c. – come detto sopra – riguarda i beni condominiali e non le singole unità, sia per la valenza meramente notiziale che tale trascrizione assume.
A questo punto bisogna sottolineare che sul piano tecnico-giuridico, le limitazioni al godimento di un immobile richiamano l’istituto della servitù (artt. 1027 e ss. c.c.); nello specifico, per ciò che concerne la disciplina del condominio, le disposizioni che riguardano l’uso, il godimento o la destinazione delle singole unità immobiliari vengono solitamente configurate come servitù autonome e reciproche “a favore” o “contro” ciascuna proprietà individuale. Tale inquadramento consente di ricorrere alla trascrizione di cui all’art. 2643 n. 4) c.c., certamente con finalità dichiarativa. Senonché il riferimento al predetto istituto non consente di risolvere appieno la problematica in esame, se solo si pensi al fatto che le servitù, per essendo qualificate come “diritto reale tipico a contenuto atipico”, debbono comunque rispondere ai requisiti essenziali di predialità, indivisibilità, accessorietà ed alterità dei beni coinvolti, di guisa che il riferimento alle stesse non giova allorquando si pongano obblighi che determinino utilitas personali (cioè riferibili alla persona del singolo condomino) e non reali, ossia riferibili all’immobile in quanto tale (si pensi ad un particolare diritto a sostare o a depositare oggetti in una determinata area).
Il meccanismo della trascrizione delle cosiddette servitù reciproche ex art. 2643 n. 4) c.c. si scontra poi con alcuni ostacoli di ordine pratico di notevole rilievo, soprattutto nelle ipotesi, non sporadiche, di regolamento condominiale predisposto ab origine dal costruttore dell’edificio; in tal caso, infatti, fino a che non si proceda alla vendita di tutte le unità immobiliari si palesa la violazione del principio sopra richiamato di alterità dei fondi (nemini res sua servit), con la conseguenza di non poter considerare – almeno medio tempore – regolarmente costituita la servitù. Del resto, proprio per ovviare alla farraginosità e scarsa economicità del metodo delle “trascrizioni a catena”, il Ministero delle Finanze, prima della riforma dell’art. 2659 c.c., con una celebre circolare (n. 128/T del 2 maggio 1995), consentì la trascrizione del regolamento direttamente “a favore del condominio e contro i condomini”, creando per il condominio un autonomo codice meccanizzato (quadro A della nota di trascrizione, relativo ai soggetti).
Sul piano operativo la soluzione predetta ha generato la prassi di depositare il regolamento condominiale presso un notaio, con richiesta espressa di curarne la trascrizione nei registri immobiliari.
Questa prassi, alacremente contestata dalla stessa dottrina notarile che ne rileva lo scarso rigore giuridico, non può comunque sconfessare quanto sopra affermato circa il fatto che la trascrizione “a favore del condominio” non sia idonea ai fini dell’opponibilità delle limitazioni relative ad uso, godimento e destinazione delle singole unità immobiliari; si ricorda, infatti, che l’art. 2659 c.c., che sostanzialmente ha “codificato” il suddetto metodo messo a punto dalla predetta circolare ministeriale e che consente attualmente tale forma di pubblicità, non può assumere alcuna valenza sistematica in tal senso. 
Non va trascurato, però, che la trascrizione de qua ha comunque prodotto un effetto che, in un certo senso, può giovare ai fini dell’opponibilità ai terzi acquirenti delle clausole di natura contrattuale contenute nel regolamento condominiale; essa, infatti, facilita notevolmente la conoscenza dell’esistenza del regolamento, nonché il suo materiale reperimento, in guisa che esso possa essere adeguatamente richiamato negli atti di acquisto e sottoposto ad espressa accettazione dell’acquirente. Tale effetto è avallato dalla Cassazione la quale ha ritenuto che il regolamento contrattuale di condominio, anche se non sia stato inserito nel testo del contratto di compravendita delle singole unità immobiliari, fa corpo con esso allorquando sia stato espressamente richiamato ed approvato, cosicché le sue clausole rientrino “per relationem” nel contenuto dei singoli contratti, vincolando i relativi acquirenti. Resta da precisare che a questo scopo non si ritiene sufficiente la mera clausola di stile che fa generico rinvio alle servitù esistenti sull’immobile, solitamente inserita nelle precisazioni immobiliari dell’atto di trasferimento, ma occorre uno specifico richiamo. È poi necessaria l’approvazione precipua delle clausole limitative dei diritti dei singoli in relazione a ciascuna unità immobiliari nel caso di regolamento predisposto dal costruttore/imprenditore, nel rispetto della disciplina della tutela del “consumatore” (artt. 33 e ss. del d. lgs. 6 settembre 2005, n. 206 – cosiddetto “codice del consumo”).
Infine, non si può omettere di rilevare che l’attuale formulazione dell’art. 1138 c.c. prevede l’allegazione del regolamento condominiale nel registro dei verbali dell’assemblea (di cui al numero 7 dell’art.1130 c.c.).
Non v’è dubbio che tale forma di pubblicità “interna” al condominio sia finalizzata alla conoscenza ed al facile reperimento del regolamento ex art. 1138 c.c., essendo l’opponibilità dello stesso già sancita a livello sostanziale dall’art. 1107 c.c., come rilevato innanzi. Alla luce di ciò è quindi lecito domandarsi se questo nuovo sistema di pubblicità “privata”, applicata per estensione al regolamento che contenga “clausole di natura contrattuale”, possa di per sé garantire il richiamo del regolamento negli atti di trasferimento delle singole unità immobiliari; in tal caso, infatti, la consultazione dei registri immobiliari risulterebbe addirittura superflua, con evidente scadimento dell’unica utilità pratica della trascrizione del medesimo che, come spiegato innanzi, non è comunque idonea ai fini dell’opponibilità.
Resta da precisare che le “servitù” espressamente richiamate in atto e non regolarmente trascritte ex art. 2643 n. 4) c.c. vengono qualificate in dottrina come “servitù occulte”: queste ultime si considerano opponibili in base ad un criterio di diritto sostanziale, ossia in base al principio generale per il quale “nessuno può trasferire ad altri diritti maggiori di quelli di cui risulti titolare” e, quindi, a prescindere da qualunque tipo di pubblicità formale che, in caso contrario, finirebbe con l’assumere un’indebita valenza “costitutiva”.

di Gianni Masullo
CSN ANACI
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E' diffamazione definire “moroso” il condomino solo perchè non paga le quote?



Sostenere che qualcuno non rispetta gli obblighi - ed i relativi oneri economici - assunti nell’aderire ad un contesto condominiale è certamente diffamatorio quando il fatto non sia vero, ma altrettanto pacificamente non lo è quando l’addebito corrisponda alla realtà, o quanto meno si abbia ragione di ritenerlo veritiero


Nell’uso dialettale, soprattutto in Veneto e, comunque, nel nord-est dell’Italia, si registra come abbastanza diffuso l’utilizzo del termine “moroso”, che sta a significare praticamente il fidanzato, forse da una contrazione della parola “amoroso”.
Ad essere più precisi, il suddetto termine indicherebbe uno step prima dell’essere fidanzato, nel senso che quest’ultimo rappresenta qualcuno di fisso, stabile e potenzialmente duraturo, mentre il primo richiama qualcosa di non ancora ufficiale, meno impegnativo, specie in vista della futura decisione del matrimonio.
Nella prassi condominiale, invece, il termine “moroso” non evoca tali positive situazioni, perché indica giuridicamente il condomino che, volente o nolente, non paga gli oneri condominiali a suo carico, necessari intuitivamente perché la “macchina condominiale” possa funzionare.
In quest’ottica, dare del “moroso” ad un condomino inadempiente ai suoi obblighi potrebbe comportare risvolti in sede penale, ed è proprio di questo che si sono occupati, da ultimo, i giudici di Piazza Cavour decidendo, con ragionevolezza e buon senso, ma con rilievi da prendere sempre cum grano salis, la seguente fattispecie (v. Cass.pen. 8 luglio 2015 n. 29105, riferita, in realtà, ad una cooperativa ma con principi pienamente esportabili in àmbito condominiale).
Continua così il difficile percorso ermeneutico intrapreso dai giudici di legittimità volto a perimetrare l’ambito di operatività esistente tra il legittimo diritto di critica da parte del singolo ed il comportamento delittuoso volto ad offendere il prossimo (qualora il “bersaglio” sia rappresentato dal legale rappresentante del condominio, “Apostrofare l’amministratore ‘incompetente’ in assemblea non è reato, ma legittimo diritto di critica del condomino”).
Orbene, il Giudice di Pace aveva condannato il presidente di un’assemblea di condominio alla pena ritenuta di giustizia per il delitto di diffamazione, in quanto, nel corso di una riunione, aveva stigmatizzato il comportamento di alcuni partecipanti al medesimo condominio, ma assenti nell’occasione, addebitando loro di essere “dissidenti imperterriti” ed “anarchici senza regole”, di “fomentare dissidi tra i condomini con scritti e parole” facendo così proseliti, di agire per “motivi deliranti”, di essere autori di “illazioni” e “soprusi”, di “non saper stare in società ed anche in condominio”, nonché di dire “un sacco di bugie”. Tecnicamente, il reato ascrittogli era quello contemplato dall’art. 595 cod. pen., in quanto l’asserita offesa dell’altrui reputazione era avvenuta nell’àmbito della riunione condominiale, ossia “comunicando con più persone”, atteso che, nell’assemblea, almeno potenzialmente, sono legittimati a partecipare anche persone estranee alla compagine condominiale (delegati dei condomini, inquilini, legali, tecnici, ecc.).
L’imputato, ricorrendo in cassazione, deduceva l’apparente e manifestamente illogicità dalla motivazione, in quanto il Tribunale, confermando la decisione del giudice di prime cure, aveva ritenuto che l’offesa sarebbe consistita nell’avere affermato, dinanzi agli altri condomini, che le persone offese dal reato di cui sopra non avevano pagato gli oneri condominiali, e dunque di non saper stare in società ed in condominio: tali espressioni, però, avrebbero dovuto essere valutate con riferimento al contesto in cui erano intervenute,connotato da un dibattito di accesa critica verso l’operato dei querelanti.
Questi ultimi, infatti, avevano intrapreso una serie di giudizi dinanzi a varie autorità, creando un clima di obiettiva tensione all’interno del condominio; inoltre, era pacifico che le parti civili non avessero onorato gli impegni economici correlati alla loro partecipazione, con alcuni contenziosi ancora in atto.
Ne derivava che, alla stregua della comune sensibilità e valutando le peculiarità del caso concreto, le frasi de quibus non avrebbero dovuto intendersi idonee a ledere la reputazione di alcuno.
Il ricorrente prospettava anche la mancanza di motivazione circa la ritenuta non applicabilità degli artt. 21 Cost. e 51 cod. pen.: segnatamente, nella tesi difensiva, si deduceva che l’imputato aveva usato le ricordate espressioni nel legittimo esercizio del diritto di critica; pur avendo sviluppato, sul punto, uno specifico motivo di appello, il Tribunale non avrebbe affrontato in alcun modo la questione dell’inosservanza ed erronea applicazione dell’art. 595 cod. pen. L’imputato rilevava, altresì, che, nel caso in esame, non sarebbe stato configurabile l’elemento soggettivo del delitto di diffamazione: nello specifico, egli, pronunciando le parole incriminate, non aveva avuto alcuna consapevolezza di utilizzare espressioni diffamanti, né la volontà di ledere l’altrui reputazione.
Infine, lo stesso ricorrente denunciava la violazione dell’art. 599 cod. pen., in quanto, nella fattispecie, le parti civili avevano realizzato una condotta costituente fatto ingiusto, consistita nell’avere accusato l’imputato di una gestione “personalizzata” del bilancio del condominio, sino a querelarlo per appropriazione indebita (accusa di cui era, poi, stata accertata l’infondatezza).
L’imputato aveva, pertanto, agito in stato d’ira, conseguente anche alla “enorme e spropositata mole di contenzioso pendente” tra i condomini ed il condominio, e, in proposito, si richiamava la giurisprudenza di legittimità secondo cui il carattere di “immediatezza” della reazione del soggetto provocato dovesse interpretarsi in termini relativi.
Gli ermellini hanno ritenuto il suddetto ricorso fondato, sicché la sentenza impugnata è stata annullata senza rinvio perché “il fatto non costituisce reato”.
Invero, si è rilevato che, in occasione dell’assemblea del condominio, l’imputato avrebbe usato, riferendosi al comportamento dei querelanti, espressioni assai critiche, ma che non possono intendersi rilevanti ex art. 595 cod. pen.
Si tenga conto che, in materia di diffamazione, la Corte di Cassazione può conoscere e valutare l’offensività della frase che si assume lesiva della altrui reputazione, perché è compito del giudice
di legittimità procedere, in primo luogo, a considerare la sussistenza o meno della materialità della condotta contestata e, quindi, della portata offensiva delle frasi ritenute diffamatorie, dovendo, in caso di esclusione di questa, pronunciare sentenza di assoluzione dell’imputato.
Relativamente al diritto di critica, va del resto considerata “un’obiettiva conflittualità tra i protagonisti della vicenda”, sostanzialmente non contestata da alcuno, da un lato, in ordine alla gestione condominiale (che i querelanti addebitavano al ricorrente) e, dall’altro, a proposito dell’osservanza delle regole del sodalizio (che, a sua volta, il ricorrente riteneva non rispettate dai querelanti).
Ed allora, il limite della “continenza” può intendersi superato soltanto in presenza di espressioni che, in quanto gravemente infamanti ed inutilmente umilianti, trasmodino in una mera aggressione verbale del soggetto criticato.
Pertanto, il contesto nel quale la condotta si colloca può essere valutato ai limitati fini del giudizio di stretta riferibilità delle espressioni potenzialmente diffamatorie al comportamento del soggetto passivo oggetto di critica, ma “non può in alcun modo scriminare l’uso di espressioni che si risolvano nella denigrazione della persona di quest’ultimo in quanto tale” (così Cass. pen. 23 febbraio 2011 n. 15060: nella specie, era stata esclusa la scriminante del diritto di critica riguardo alla diffusione di un comunicato con il quale un soggetto, iscritto alla medesima organizzazione sindacale degli autori dello scritto ma dissenziente su specifiche posizioni, era stato definito “notoriamente imbecille”).
L’esimente de qua, in applicazione degli stessi principi, è stata, invece, ravvisata nel contesto conflittuale tra il correntista di un istituto di credito ed un funzionario di banca, al quale il primo aveva attribuito “meschini comportamenti” in una missiva indirizzata alle autorità sovraordinate (v. Cass. pen. 17 febbraio 2014 n. 23579), come pure tra l’amministratore di una società ed il collaboratore licenziato, avendo il primo comunicato alla clientela, in termini obiettivi e continenti, le ragioni dell’allontanamento del dipendente (v.Cass. pen. 27 marzo 2007 n. 29277).
Venendo al caso in esame - ad avviso dei magistrati del Palazzaccio - è pacifico come la reale portata offensiva dei termini rivolti dall’imputato alle controparti sia stata analizzata, dai giudici di merito, con modalità non del tutto coerenti.
In particolare, per il Giudice di Pace, assumerebbero rilievo le espressioni “fomentare dissidi per i soliti motivi deliranti, anarchici senza regole, il non sapere stare in società e anche in condominio”, da ritenere altamente lesive dell’altrui reputazione proprio perché indicative di un comportamento, ossia di un modo di fare non solo continuativo ma abituale e certamente non ortodosso, passibile quindi di determinare l’altrui riprovazione.
Secondo il Tribunale, le frasi lesive dell’onore delle persone offese erano quelle “di non pagare gli oneri condominiali, il non sapere stare in società ed anche in condominio”, frasi che, del resto, erano state pronunciate alla presenza di altri condomini e cristallizzate nel verbale di assemblea, accessibile a chiunque vi avesse interesse.
Il Supremo Collegio ha, invece, ritenuto che sia oltremodo significativa la circostanza dell’avere il giudice di appello evocato la condotta (in ipotesi, attribuita dall’imputato alle parti civili) di non pagare gli oneri condominiali; quel comportamento, in realtà, non assume affatto rilievo ai fini della diffamazione contestata, perché non contemplato dalla rubrica, ma costituisce il presupposto stesso dell’iniziativa dell’imputato.
Sostenere che qualcuno non rispetta gli obblighi -ed i relativi oneri economici- assunti nell’aderire ad un contesto condominiale è certamente diffamatorio quando il fatto non sia vero, ma altrettanto pacificamente non lo è quando l’addebito corrisponda alla realtà, o quanto meno si abbia ragione di ritenerlo veritiero.
Ne deriva, in buona sostanza, che innegabilmente il presidente dell’assemblea ha inteso stigmatizzare la condotta di soggetti che, a suo avviso, dimostravano appunto di “non saper stare” (non rispettandone la prima ed essenziale regola, di versare il dovuto) in un condominio, e non si vede proprio dove possa ravvisarsi, in quest’ordine di principi, la lesione dell’altrui reputazione.
Né il suddetto quadro può mutare prendendo in considerazione le ulteriori e distinte espressioni su cui aveva posto l’accento il giudice di primo grado, ovvero rilevando - come si legge nella sentenza impugnata - le potenzialità diffusive del verbale di quell’assemblea.
Stante il presupposto del contenzioso economico di cui sopra, financo esteso alla complessiva gestione condominiale, l’imputato ha manifestato l’opinione che i suoi contraddittori fomentavano dissidi (che egli riteneva, evidentemente, del tutto pretestuosi), che lo facevano adducendo motivi talmente inconsistenti da apparire deliranti, e che pertanto quei soggetti si rivelavano insofferenti al rispetto delle norme di un consorzio civile; espressioni, senza dubbio, aspre e fortemente polemiche, ma che non sconfinavano di certo nella contumelia fine a se stessa: con particolare riferimento all’epiteto che importa le connotazioni più negative, deve del resto osservarsi che, secondo la tesi dell’imputato - condivisibile o meno che fosse - ad essere “deliranti” non erano le parti civili, bensì le loro argomentazioni, alle quali il ricorrente intendeva evidentemente contrapporre le proprie.
Le possibilità di accesso al verbale dell’assemblea, infine, non sembra - ad avviso del massimo consesso decidente - che fossero indiscriminate, risultando limitate a chi poteva avervi diritto od interesse qualificato all’interno dello stesso condominio; sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha già avuto modo di affermare che integra il delitto di diffamazione il comunicato, redatto all’esito di un’assemblea condominiale, con il quale alcuni condomini siano indicati come morosi nel pagamento delle quote condominiali e vengano conseguentemente esclusi dalla fruizione di alcuni servizi, qualora esso sia affisso in un luogo accessibile (non già ai soli condomini dell’edificio per i quali può sussistere un interesse giuridicamente apprezzabile alla conoscenza di tali fatti, bensì) ad un numero indeterminato di altri soggetti (v.Cass. pen. 18 settembre 2007 n. 35543).
Di diverso parere sono stati, di recente, gli stessi giudici di legittimità in un’altra fattispecie, ancorché non completamente sovrapponibile (v.Cass. pen. 11 novembre 2014 n. 46498).
Nel caso concreto, l’imputato era stato condannato dal Giudice di Pace alla pena di euro 200,00 di multa, oltre al risarcimento in favore della parte civile, per avere offeso l’onore e la reputazione di un partecipante, definendolo “condomino moroso, ad uso a non pagare le quote condominiali di sua spettanza”.
Il Tribunale aveva confermato tale decisione e, contro la sentenza di appello, l’imputato aveva proposto ricorso per cassazione per vizio di motivazione sotto forma di travisamento del fatto, consistente nella negazione della sussistenza di una circostanza sicuramente risultante dalle prove.
In particolare, si impugnava la suddetta sentenza laddove si escludeva l’esercizio del diritto di critica sulla considerazione che agli atti non vi era prova alcuna che i fatti oggetto della dichiarazione incriminata fossero veridici.
Il ricorso per cassazione, in questo caso, è stato ritenuto infondato.
Preliminarmente, si è osservato che il “travisamento”, per essere rilevante in sede di legittimità, deve essere di tale portata da scardinare il costrutto argomentativo della sentenza; nella specie, la verità oggettiva dei fatti dedotta dal ricorrente atteneva esclusivamente al mancato pagamento delle spese condominiali, circostanza che non avrebbe comportato comunque la sussistenza dell’invocata scriminante del diritto di critica, sia perché la parte lesa, pur ammettendo di non aver pagato le spese condominiali, ha sostenuto di essere a sua volta in credito con il condominio - il che esclude la sua morosità, quantomeno fino a prova del contrario - sia perché il diritto di critica deve essere esercitato nel giusto contesto e tale non era certamente quello in cui si era manifestata la frase diffamatoria.
Invero, la critica nei confronti di un condomino può legittimamente estrinsecarsi all’interno di un’assemblea condominiale o nei rapporti con l’amministratore, ma di certo non può legittimare affermazioni offensive rivolte nei confronti di terzi, tanto più se - come nel caso di specie - ignari ospiti della persona offesa.
Nell’ipotesi concreta, poi, l’intento diffamatorio era implicito, ma evidente, né va dimenticato che il vizio di “travisamento della prova” può essere dedotto solo nell’ipotesi di decisione di appello difforme da quella di primo grado, in quanto, nell’ipotesi di doppia pronuncia conforme, il limite del devolutum non può essere superato ipotizzando recuperi in sede di legittimità, salva l’ipotesi in cui il giudice di appello, al fine di rispondere alle critiche contenute nei motivi di gravame, richiami atti a contenuto probatorio non esaminati dal primo giudice (v. Cass. pen. 28 maggio 2008, n. 25883).
In tema di ricorso per cassazione, dunque, quando ci si trova dinanzi ad una “doppia pronuncia conforme”, e cioè ad una doppia pronuncia (in primo e in secondo grado) di eguale segno (vuoi di condanna, vuoi di assoluzione), l’eventuale vizio di travisamento può essere rilevato in sede di legittimità ex art. 606, comma 1, lett. c), cod. proc. pen., solo nel caso in cui il ricorrente rappresenti (con specifica deduzione) che l’argomento probatorio asseritamente travisato è stato per la prima volta introdotto come oggetto di valutazione nella motivazione del provvedimento di secondo grado (v. Cass. pen. 10 febbraio 2009 n. 20395).
Quanto premesso ha consentito alla Suprema Corte di affermare la piena legittimità, sotto il profilo della motivazione, della sentenza impugnata, sicché il ricorso presentato dall’imputato non è stato considerato meritevole di accoglimento.
Come dire, il definire “moroso” il condomino perché non paga le quote talvolta potrebbe costare caro (altro che situazione idilliaca!).


di Alberto Celeste
Sostituto Procuratore presso la Corte di Cassazione
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L’equivalenza penale della delega di responsabilità ambientale ed antinfortunistica



Secondo la sentenza C.Cass. n. 27862/2015

Il vertice di un’organizzazione complessa, nonostante i limiti di responsabilità derivanti dalla ripartizione interna di competenze, ha comunque un obbligo di controllo e di vigilanza in materia infortunistica o quando venga a conoscenza di specifiche inadempienze.


La delega di responsabilità nella dottrina e nella giurisprudenza



La norme tradizionali regolatrici i rapporti all’interno dell’impresa, ovvero nell’esercizio di un’attività organizzata finalizzata alla produzione o allo scambio di beni e servizi secondo la definizione dell’articolo 2082 del codice civile, hanno un carattere sinallagmatico e consistono:
  • nell’articolo 2087 del codice civile che obbliga il datore di lavoro all’adozione, nell’esercizio di impresa, di tutte “le misure che, secondo la particolarità del lavoro, dell’esperienza e la tecnica, sono necessarie a tutelare l’integrità fisica e la personalità morale dei prestatori di lavoro”;
  • nell’articolo 2086 del codice civile che attribuisce all’imprenditore il potere gerarchico sui collaboratori.
Ne consegue che questi ultimi sono tenuti all’osservanza delle direttive del datore di lavoro il quale, a sua volta, li tutela psichicamente e fisicamente sul luogo di lavoro dove, in definitiva, avviene uno scambio tra attività lavorativa prestata ed eterodiretta a fronte del corrispettivo rappresentato dal salario e dalla tutela dell’integrità psico-fisica di cui l’imprenditore è garante.
Aggiungasi che l’articolo 2087 del codice civile impone al datore di lavoro l’obbligo di aggiornarsi sulle tecniche di prevenzione degli infortuni e delle malattie professionali e non può addurre a propria scusa, in caso di inosservanza, la mancata informazione attuata da organi ispettivi o di controllo a tal fine deputati.
Per un lungo periodo nel nostro ordinamento non venne determinata la definizione di datore di lavoro la quale era soltanto enucleabile dall’interpretazione logica della nozione di lavoratore subordinato indicata dalle norme penali in materia di igiene e sicurezza, mentre la prima definizione venne effettuata dal d.lgs.626/1994 per il quale (art. 2) il medesimo era considerato “qualsiasi persona fisica o giuridica o soggetto pubblico che è titolare del rapporto di lavoro con il lavoratore ed abbia la responsabilità dell’impresa, ovvero dello stabilimento”. Successivamente tale definizione venne innovata dall’articolo 2 del d.lgs. 242/1996 per il quale è datore di lavoro: “ il soggetto titolare del rapporto di lavoro con il lavoratore o, comunque, il soggetto che, secondo il tipo e l’organizzazione dell’impresa, ha la responsabilità dell’impresa stessa ovvero dell’unità produttiva in quanto titolare dei poteri decisionali e di spesa . Nelle pubbliche amministrazioni di cui all’articolo 1, comma 2, del d.lgs.. 3 febbraio 1993 n. 29, per datore di lavoro si intende il dirigente al quale spettano i poteri di gestione, ovvero il funzionamento non avente qualifica dirigenziale, nei soli casi in cui quest’ultimo sia preposto ad un ufficio avente autonomia gestionale.” Tale definizione se permette di individuare il datore di lavoro individuale tipico delle piccole realtà societarie di persone appare del tutto insufficiente se riferito alle caratteristiche dimensionali, spesso smisurate, dell’impresa moderna, la quale di sovente è strutturata in organigrammi di difficile lettura e nel quale le competenze amministrative, decisionali e “manageriali” non sono definite un volta per tutte con chiarezza cristallina. Una prima chiave di lettura in materia è stabilita dall’articolo 1, comma 4 - ter, del d.lgs. 626/994 che stabilisce per il datore di lavoro i seguenti adempimenti non delegabili ad altri soggetti: 
  • la valutazione, nella scelta delle attrezzature di lavoro e delle sostanze e dei preparati chimici impiegati, dei rischi per la sicurezza per la salute dei lavoratori con particolare riguardo alla natura dell’attività svolta;
  • l’elaborazione di una relazione sulla valutazione dei rischi per la salute e la sicurezza e la salute durante il lavoro, nella quale sono specificati i criteri adottati per la valutazione stessa; 
  • l’individuazione delle misure di prevenzione e di protezione e dei dispositivi di protezione individuale indicati nella relazione attinente alla valutazione dei rischi sopra citata;
  • il programma delle misure ritenute opportune per garantire il miglioramento nel tempo dei livelli di sicurezza;
  • la designazione del responsabile del servizio di prevenzione interno o esterno all’azienda secondo le regole previste dall’articolo 8 del d.lgs.626/1994;
  • la indizione, nelle aziende ovvero unità produttive che occupano più di 15 dipendenti, della riunione periodica di prevenzione o protezione da rischi.
Tra i predetti adempimenti non delegabili rientrano l’adozione di procedure di sicurezza e l’affissione delle relative norme all’esterno dei luoghi pericolosi le quali non rientrano nei compiti del responsabile del servizio di prevenzione e protezione, il quale ha il mero obbligo nei confronti del datore di lavoro di segnalare le omissioni in materia, dovendo poi, quest’ultimo provvedere alle prescrizioni del caso. Tuttavia occorre notare che il sistema non può essere del tutto rigido nelle classificazioni e nell’indicazione dei doveri dell’imprenditore, poiché non ha finalità didattiche, bensì di effettiva tutela dell’incolumità dei dipendenti. Quindi l’informazione verbale ai lavoratori dei rischi specifici nell’ambiente è un obbligo di sicurezza, che, benché posto a carico del datore di lavoro dall’articolo 7 del d.lgs. n. 624/1996, si svolge a livello meramente esecutivo ed attuativo, per cui la sua concreta esecuzione e relativa alla complessità e grandezza dell’impresa, spetta a tutti coloro che in concreto operino a contatto con i lavoratori e quindi anche ai preposti di fatto e che svolgano tale funzione anche in assenza di una apposita delega da parte del datore di lavoro.
In ogni caso il vertice di un’organizzazione complessa, nonostante i limiti di responsabilità derivanti dalla ripartizione interna di competenze, ha comunque un obbligo di controllo e di vigilanza in materia infortunistica o quando venga a conoscenza di specifiche inadempienze o quando abbia comunque avuto ingerenza nella tutela dei lavoratori impartendo ordini precisi. D’altra parte la giurisprudenza privilegia il principio della salvezza, ad ogni costo ed anche in presenza di una sua colpa concorrente nel causare l’evento lesivo, del soggetto debole della prestazione lavorativa e quindi interpreta estensivamente il dovere del datore di lavoro di istruire i lavoratori il quale non è un suo compito esclusivo, ma ricade anche sul preposto il quale abbia adibito un operaio ad una lavorazione pericolosa senza alcuna assistenza di lavoratori esperti.
Pertanto tale insieme di obblighi costituisce il nocciolo duro dell’attività di indirizzo del datore di lavoro e ricorrono anche qualora vi sia un subappalto poiché l’imprenditore principale, il quale si è avvalso di altra impresa per realizzare l’opera in cooperazione, ha sempre il dovere di provvedere alle misure a tutela dei lavoratori ed infatti l’obbligo grava pure sul subappaltante o sul subappaltatore, il quale svolga l’attività con pari autonomia, specialmente quando non vi è stata permanenza del rischio soltanto a carico della prima impresa, non vi è stata specifica ed analitica ripartizione dei compiti e non è intervenuta formale e comprovata delega dall’uno all’altro rappresentante per la realizzazione di quelle misure antinfortunistiche che la legge esige siano adottate in ogni caso. Permane poi la responsabilità penale del committente degli eventi dannosi subiti dai dipendenti dell’appaltatore quando abbia infranto la catena di delegazione, ovvero abbia assunto direttamente le caratteristiche di garante della sicurezza di questi ultimi, vale a dire si sia ingerito nell’esecuzione dell’opera mediante una condotta che abbia determinato o concorso a determinare l’inosservanza di norme di legge, regolamento o prudenziali poste a tutela degli addetti e quindi abbia contribuito a cagionare l’evento dannoso.
Il sistema complessivo di sicurezza sul luogo di lavoro non vieta che le vigilanza sull’osservanza di specifiche operazioni siano delegate ad un preposto, ai sensi dell’articolo 17 del DPR 7/1/1956 n. 164, ma quando questi sia stato nominato deve essere una persona capace ed idonea ad assumere il ruolo assegnatogli e quindi, proprio per questa assunzione di una specifica funzione di garanzia nei confronti dei lavoratori, l’evento dannoso non può essere imputato all’imprenditore quando la sua eziologia sia dovuta all’inosservanza di una delle disposizioni che regolano quelle specifiche operazioni sul rispetto delle quali doveva vigilare il preposto, a tal fine nominato. Invero in tale caso la responsabilità riferibile all’imprenditore si realizza solo quando sia provata dall’accusa una fittizia preposizione o l’avvenuto esautoramento, di fatto, del preposto dai suoi compiti, poiché una volta che questi sia nominato non sono necessarie ulteriori deleghe in quanto i poteri inerenti all’affidamento dell’incarico provengono direttamente dalla legge.
La recente giurisprudenza si è resa conto delle difficoltà interpretative e dogmatiche rappresentate dal tradizionale principio dell’effettività del controllo del datore di lavoro sul delegato con riferimento alle imprese di grandi dimensioni per le quali, non sempre può essere attribuita alla alta gerarchia la colpa nella vigilanza e nella scelta del preposto. Quindi, per le grandi società è stato scelto un criterio moderatore, il quale arieggia il sistema dei “compliance programs” previsto dal d.lgs. 231/2001, costituito dalla predisposizione di un adeguato organigramma dirigenziale ed esecutivo il cui corretto funzionamento esonera l’imprenditore da responsabilità di livello intermedio e finale.

Il fondamento delle ragioni della delega ad altro soggetto degli obblighi infortunistici gravanti sull’imprenditore consistono nella: 
  • complessità ed ampiezza dell’azienda;
  • pluralità delle sedi e di stabilimenti;
  • motivazione della scelta la quale risiede nelle dimensioni dell’impresa che devono essere tali da giustificare la necessità di decentrare compiti e responsabilità.
Il contenuto ed i presupposti della delega sono costituiti:
  • dalle necessarie qualità e capacità tecniche del delegato;
  • dall’accettazione del delegato;
  • dall’esercizio concreto della delega;
  • dalla dotazione del delegato di poteri autoritativi e decisionali autonomi, pari a quelli dell’imprenditore ed idonei a fare fronte alle esigenze connesse all’apprestamento dei presidi antinfortunistici, compreso l’accesso ai mezzi finanziari;
  • dall’esistenza di precise ed ineludibili norme interne o disposizioni statutarie che disciplinino il conferimento della delega ed adeguata pubblicità della medesima;
  • da uno specifico e puntuale contenuto della delega.
L’imprenditore, al fine di evitare in detta materia assunzioni di responsabilità, deve provare sia la delega che l’assunzione della stessa mediante atti espliciti, inequivoci e scritti: il rigore dei requisiti richiesti dalla giurisprudenza da un lato si spiega con una decisa riluttanza ideologica a consentire, per fini meramente economici, all’imprenditore di sfuggire al principio della responsabilità penale e di uguaglianza di tutti i cittadini davanti alla legge, rispettivamente sanciti dagli 27 e 3 della Costituzione, dall’altro con la necessità di evitare l’adozione di callidi sistemi elusivi di imputabilità e basati, sostanzialmente sulla nomina della cosiddetta “testa di legno”, ovvero di un delegato fittizio e privo di poteri autonomi ed atti al concreto esercizio dei poteri di vigilanza e prevenzione degli infortuni. Per tali ragioni la nomina di un dirigente, coadiuvante il datore di lavoro nel controllo delle modalità di esecuzione del lavoro e del rispetto delle norme di sicurezza, elimina ogni responsabilità dell’imprenditore per la violazione delle norme antinfortunistiche solo se il delegante:
  • affidi l’incarico ad una persona tecnicamente affidabile;
  •  trasferisca i suoi poteri al delegato i suoi poteri anche in materia di osservanza delle disposizioni in materia di infortuni sul lavoro.
In particolare è escluso che la delega possa essere inespressa o implicita e che si possa presumerla solo dalla ripartizione interna all’azienda dei compiti assegnati ad altri dipendenti o dalle dimensioni dell’impresa stessa. Qualora non siano soddisfacenti i dati formali (la sottoscrizione del delegante, la data certa ed il riferimento alla delibera autorizzativa del consiglio d’amministrazione) per individuare il soggetto responsabile di lesioni colpose nei confronti del dipendente e derivanti da un infortunio sul lavoro la giurisprudenza rispetto al criterio insufficientemente formale sceglie quello effettuale e consistente nell’accertamento della catena decisionale, ovvero della reale situazione di responsabilità all’interno delle posizioni di vertice per individuare i soggetti cui compiti di prevenzione sono concretamente affidati mediante la predisposizione e l’attribuzione dei correlativi e necessari poteri per adempierli. In ogni caso il dirigente destinatario della normativa infortunistica può essere anche un estraneo all’organigramma aziendale a condizione che lo stesso adotti dei comportamenti ricorrenti, costanti e specifici dai quali si possa desumere l’effettivo esercizio di funzioni dirigenziali,
come tali riconosciute nell’azienda, anche nel campo della sicurezza del lavoro dove possa, parimenti, esercitare poteri decisionali.
Una volta nominato il preposto ha l’obbligo, nascente dal suo compito fondamentale di vigilare sull’attuazione delle misure di sicurezza, di verificare la conformità dei macchinari alle prescrizioni di legge e di impedire l’utilizzazione di quelli che, per qualsiasi causa (inidoneità originaria o sopravvenuta) siano pericolosi per l’incolumità del lavoratore che li manovri. Nonostante la nomina del preposto la quale presenti tutte le caratteristiche formali (conferimento formale ed accettazione dell’incarico) e sostanziali (capacità tecnica, dotazione dei poteri determinativi e direzionali) per l’esercizio di un’organizzazione e dell’espletamento di specifiche attività permane nei confronti dell’amministratore delegante l’obbligo di sorveglianza il cui rispetto deve essere valutato tenendo conto delle connotazioni del caso concreto consistenti, ad esempio, nella dimensione dell’organizzazione, la pecularietà del comportamento, l’episodicità del fatto.
L’esigenza di tutela dell’ambiente da fenomeni di inquinamento idrico di notevole rilevanza, eventualmente causati dal cattivo funzionamento, dalla vetustà o dalla omessa manutenzione degli impianti di scarico e di depurazione industriale, ha rafforzato il rigore giurisprudenziale che non ammette una delega formale ad escludere la responsabilità penale del direttore di un’impresa, anche di notevoli dimensioni, ove l’inquinamento sia la conseguenza di cause strutturali dovute ad omissioni di scelte generali e neppure consente una delega ad operatori di livello inferiore qualora manchi il controllo sul concreto esercizio dei poteri delegati : ne consegue che solo in casi eccezionali da provare rigorosamente può essere esclusa la penale responsabilità dei soggetti titolari o dei dirigenti generali di una grande impresa.
L’orientamento recente della Suprema Corte ammette realisticamente delle deroghe al precedente rigore per quanto riguarda le caratteristiche della delega di funzioni in materia di inquinamento.
Infatti da un lato non richiede che il delegato sia dotato di capacità tecnica, intesa in senso specialistico, in quanto non vi sono ragioni per esigere che questi abbia una competenza diversa e superiore rispetto a quella che il legislatore presuppone nel soggetto originariamente destinatario del precetto penale ed è, invece, sufficiente un’effettiva autonomia gestionale e finanziaria in modo da evitare deleghe apparenti. D’altro canto la giurisprudenza, al fine di consentirle la funzione di scriminante della responsabilità penale, specifica il seguente decalogo della delega che deve essere accompagnata dalle seguenti condizioni:
  • la natura formale espressa, ovvero una delega scritta;
  • la natura non occasionale, ma strutturale, nel senso della conformità alle regole statutarie mediante la sua precedente adozione secondo le procedure e da parte degli organi competenti;
  • la specificità ovvero il suo puntuale contenuto;
  • l’effettivo trasferimento di poteri decisionali in capo al delegato, con l’attribuzione di una completa autonomia di gestione ed una completa disponibilità economica;
  • le dimensioni dell’impresa che devono essere tali da giustificare la necessità di decentrare i compiti e le responsabilità;
  • la capacità ed idoneità tecnica del soggetto delegato;
  • l’insussistenza di una richiesta di intervento da parte del delegato;
  • la mancata conoscenza della negligenza o sopravvenuta  inidoneità del delegato;
  • che l’inquinamento non derivi da cause strutturali dovute ad omissioni di scelte generali;
  • la natura eccezionale della delega e la necessità di una prova rigorosa dell’osservanza di tutte le condizioni di legge.
Alla luce di quanto fin qui esposto e dalla constatazione delle inevitabili oscillazioni giurisprudenziali tra due orientamenti, il primo tradizionale e rigoroso, basato sull’attribuzione all’imprenditore sempre e comunque di una responsabilità colposa per quanto avviene all’interno della sua azienda, il secondo, fondato sul principio realistico che ammette la delegabilità delle funzioni di vigilanza e di controllo all’interno dell’impresa, si osserva che quest’ultimo principio è stato, a differenza del primo, sempre con un contenuto indeterminato.
E’ un notevole merito della giurisprudenza più recente l’avere circoscritto il contenuto della delega al fine di consentirne l’esercizio nel mondo imprenditoriale. Pertanto la minuziosità dell’elenco delle sue caratteristiche non deve essere inteso come un modo elegante per negarla, attraverso la richiesta di un numero talmente svariato di variabili da renderla non applicabile nella realtà, bensì come un prezioso criterio preventivo di pianificazione delle risorse umane, tecnologiche e finanziarie dell’azienda e finalizzato alla tutela dei lavoratori e dell’ambiente.

La delega di responsabilità nel d.lvo 9/4/2008 n. 81

Il d.lvo 9/4/2008 n. 81, modificato dal d.lvo n. 106/2009, recepisce all’art. 16 il dibattito dottrinale e giurisprudenziale sulla delega di responsabilità affermando quanto segue:
“La delega di funzioni da parte del datore di lavoro, ove non espressamente esclusa, è ammessa con i seguenti limiti e condizioni:
a) che essa risulti da atto scritto recante data certa;
b) che il delegato possegga tutti i requisiti di professionalità ed esperienza richiesti dalla specifica natura delle funzioni delegate;
c) che essa attribuisca al delegato tutti i poteri di organizzazione, gestione e controllo richiesti dalla specifica natura delle funzioni delegate;
d) che essa attribuisca al delegato l’autonomia di spesa necessaria allo svolgimento delle funzioni delegate.
Alla delega di cui al comma 1 deve essere data adeguata e tempestiva pubblicità.
La delega di funzioni non esclude l’obbligo di vigilanza in capo al datore di lavoro in ordine al corretto espletamento da parte del delegato delle funzioni trasferite . L’obbligo di cui al primo periodo
si intende assolto in caso di adozione ed efficace attuazione del modello di verifica e controllo di cui all’articolo 30, comma quarto.
Non sono delegabili (art. 17) le seguenti attività proprie e assolutamente tipiche del datore di lavoro:
  • la valutazione dei rischi e la redazione del relativo documento previsto dall’articolo 28;
  • la designazione del responsabile del servizio di prevenzione e protezione dai rischi.
Contraltare al principio della delega di responsabilità è la previsione, anche essa di origine giurisprudenziale, contenuta nell’art. 299 del testo unico, dell’esercizio di fatto di poteri direttivi, per la quale le posizioni di garanzia rivestite dal datore di lavoro, dal suo delegato e dal suo preposto gravano altresì sul soggetto il quale, pur essendo sprovvisto di regolare investitura da parte del primo soggetto, eserciti in concreto i poteri giuridici relativi a detti soggetti.

L’equivalenza della delega di responsabilità ambientale ed in materia di sicurezza sul lavoro secondo la sentenza C .Cass. n. 27862/2015

Il problema che si pone nei processi penali è spesso quello di valutare, ai fini di escludere la responsabilità dell’imprenditore delegante, le eventuali differenze tra le delega di responsabilità ambientale e quella antinfortunistica ex d.lvo n. 81/2008. La sentenza C. Cass. n. 2786/2015 (emessa il 21.5.2015 dalla Terza Sezione Penale) ha trattato il caso di tre imprenditori che, nel giudizio di primo grado, erano stati assolti dal reato di inosservanza delle prescrizioni dell’autorizzazione integrata ambientale ( art. 29- quattordiecies del d.lvo n. 152/2006).
A tal proposito la Corte afferma quanto segue.
“Ed infatti, quanto al requisito della necessità della delega è ben vero che lo stesso è richiesto dalla giurisprudenza di questa Corte con rifermento alle fattispecie di reati ambientali…..,ma non può non rilevarsi da parte del Collegio l’asimmetria oggi rilevabile con l’omologo istituto delle delega di funzioni in materia prevenzionistica. Ed infatti, com’è noto, a seguito della normativizzazione dell’istituto della delega nel c.d. Testo unico della sicurezza (d.lvo n. 81 del 2008), l’attuale art. 16 del citato T.U. non contempla più tra i requisiti richiesti per attribuire efficacia all’atto di delega proprio quello della sua necessità, essendo oggi pacificamente ammissibile in campo prevenzionistico
l’attribuzione delle funzioni delegate anche in realtà di modeste entità.
Ciò significa, pertanto, che il c.d. requisito dimensionale, per espressa volontà legislativa (ove il legislatore avesse voluto, infatti, avrebbe espressamente incluso il requisito dimensionale tra quelli necessari, come ha fatto cristallizzando in previsioni di diritto positivo i principi giurisprudenziali elaborati in materia, pressochè integralmente recepiti nell’art. 16 citato), non costituisce più condizione o requisito di efficacia di una delega di funzioni nella materia di prevenzione infortuni sul lavoro…..Ed invero, il necessario rispetto del principio di non contraddizione ….impone di rivisitare l’orientamento giurisprudenziale di legittimità formatosi con riferimento alla materia ambientale e ritenere pertanto, non necessario anche in tale settore -per la necessaria influenza operata dall’art. 18 del d.lvo n. 81 del 2008- il requisito della necessità della delega. Il fondamento logico – giuridico, come anticipato, è dato proprio dal predetto principio di non contraddizione, per cui uno stesso ordinamento non può, nella sua unitarietà, imporre o consentire (in materia prevenzionistica), ad un tempo, vietare ( in materia ambientale) il medesimo fatto (ossia il conferimento della delega di funzioni nelle modeste realtà organizzative) senza rinnegare se stesso…..
Deve, pertanto, essere affermato il seguente principio di diritto.
In materia ambientale, per attribuirsi rilevanza penale all’istituto della delega di funzioni, tra i requisiti di cui è necessaria la compresenza non è più richiesto che il trasferimento delle funzioni delegate debba essere giustificato in base alle dimensioni dell’impresa o, quanto meno, alle esigenze organizzative della stessa. (Fattispecie nella quale la Corte, argomentando ex art. 16 del d.lvo m. 81 del 2008, rilevando l’asimmetria con la materia prevenzionistica dove non è più richiesto il requisito della necessità della delega, ha escluso che detto requisito sia necessario in materia
ambientale.”
di Giulio Benedetti
Sostituto Procuratore Generale Corte d’Appello di Milano
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