AREE DI PARCHEGGIO NON REALIZZATE - CASSAZIONE 25 MAGGIO 2017, N. 13210

In tema di spazi riservati a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione, il vincolo previsto al riguardo dall’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, è subordinato alla condizione che l’area scoperta esista e non sia stata adibita a un uso incompatibile con la sua destinazione: qualora lo spazio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a parcheggio in corso di costruzione e sia stato invece utilizzato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura, non può farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai sorto, ma semmai a quella risarcitoria, atteso che il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione dello stesso.

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CASSAZIONE 25 MAGGIO 2017, N. 13210 - Aree parcheggio non realizzate

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CASSAZIONE 25 MAGGIO 2017, N. 13210

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE 

SECONDA SEZIONE CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:              

Dott. MAZZACANE Vincenzo -  Presidente  

Dott. BIANCHINI Bruno -  Consigliere 

Dott. MANNA   Felice -  Consigliere  

Dott. ORILIA   Lorenzo -  Consigliere  

Dott. GIUSTI  Alberto -  rel. Consigliere  

ha pronunciato la seguente:      

                                    

SENTENZA

sul ricorso proposto da: 

A.L.,  C.C.,   CA.An. e    P.M., rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dall'Avv. F. D. S., con domicilio eletto nello studio di quest'ultimo in Roma; 

- ricorrenti - 

CONTRO

EDIL PIAZZA , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dall'Avv. G. G. P., con domicilio eletto nello studio di quest'ultimo in Roma; 

- controricorrente - 

e nei confronti di: 

C.U.; CONDOMINIO, in persona dell'amministratore pro tempore;   D.M.M.;  V.L.;  N.I.;   T.A.;  G.R.;  G.B.;  L.S.;        D.M.;   D.P.M.;    D.P.A.;   DE.PI.Ma.;  B.T.;   C.R.;   CE.Br.;   R.A.;    BO.Ma.;   Z.R.; 

- intimati - 

avverso la sentenza della Corte d'appello di Roma n. 4985/11 pubblicata in data 23 novembre 2011; 

Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 3 aprile 2017 dal Consigliere relatore Alberto Giusti; 

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso; 

uditi gli Avvocato F. D. S. e G. P..

FATTI DI CAUSA

1. - Con atto di citazione del 28 maggio 1984, la società CI-DI Edilizia Immobiliare a r.l. conveniva in giudizio Bo.Gi. , G.G. , L.S. , D.M. , B.T. , Ca.Ri. , Ca.Em. , D.P.F. , V.L. , D.M.M. e Ce.Br. , tutti condomini dello stabile in (omissis) , nonché il Condominio del medesimo edificio, per sentirli condannare all’immediato rilascio della spazio adibito a parcheggio antistante il fabbricato, nonché al pagamento di una indennità di occupazione, dichiarando che i convenuti non hanno diritto di comproprietà, di servitù, di parcheggio o comunque di uso dello spazio antistante il fabbricato. L’attrice chiedeva in subordine di condannare il Condominio al pagamento del valore dell’area sulla base delle spese sostenute per attrezzarla, da determinare a mezzo di consulenza.

I convenuti resistevano in giudizio, chiedendo il rigetto delle pretese avversarie e formulando domanda riconvenzionale affinché fossero riconosciuti i parcheggi vincolati ai sensi della 6 agosto 1967, n. 765, poiché realizzati in forza di licenza edilizia rilasciata dopo il 1 settembre 1967, come richiesto dall’art. 18 della citata legge.

All’esito del giudizio, il Tribunale di Roma rese la sentenza n. 10488 dell’8 agosto 1988, con cui condannò i convenuti al rilascio dell’area e al pagamento per ciascuno di Lire due milioni, con gli interessi dalla domanda. Contestualmente dichiarò il B. comproprietario del detto terreno con diritto ad utilizzarla a posto auto, poiché soltanto questi aveva dimostrato in giudizio di avere acquistato l’appartamento con le pertinenze prima del 4 giugno 1973, data di vendita dell’area dalla costruttrice a Cu.Ul. .

2. - La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 1004 del 1995, rimetteva la causa al Tribunale di Roma quale giudice di primo grado, stante la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di Cu.Ul. .

3. - Con sentenza in data 16 giugno 2003, il Tribunale di Roma, a parziale modifica della precedente sentenza, dichiarava l’area in questione, di proprietà della CI.DI., soggetta al vincolo legale di destinazione a parcheggio in favore del G. e degli altri litisconsorti, determinando in dodici metri quadri per ciascuno di essi la superficie assoggettata al diritto d’uso, condannando i predetti, con esclusione di B.T. , al pagamento del corrispettivo per il predetto diritto di uso da liquidarsi in separato giudizio, rigettando le ulteriori domande e confermando le altre statuizioni della precedente sentenza n. 10488 del 1988 del medesimo Tribunale.

4. - Contro questa sentenza hanno proposto appello principale la Edil Piazza 14 s.r.l., nuova acquirente dell’area de qua, e appello incidentale il Condominio con D.M.M. , V.L. , A.L. , C.C. , Ca.An. , N.I. , P.M. , T.A. .

La Corte d’appello di Roma, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 23 novembre 2011, in parziale accoglimento dell’appello principale ed in riforma, sul punto, della sentenza gravata, ha condannato il G. , il L. , il D. , il D.P. , il B. , la Ca. , la Ce. , il Bo. , la Ca. , il V. e il D.M. a rilasciare in favore dell’appellante il suolo edificatorio per cui è giudizio, ha rigettato l’appello incidentale, ha confermato nel resto la pronuncia appellata e compensato integralmente tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.

4.1. - La Corte d’appello ha rilevato che, secondo le risultanze dell’indagine peritale, il provvedimento concessorio prevedeva la localizzazione degli spazi destinati a parcheggio al piano ingresso dell’edificio, parte in corrispondenza del fabbricato, in una sorta di piano pilotis, e parte in due zone laterali sulle testate dell’edificio.

La Corte distrettuale ha poi evidenziato che il fabbricato realizzato risultava diverso da quello rappresentato negli elaborati relativi alla concessione e non presentava aree di sosta veicolare al piano ingresso, e ciò per l’intervento di modifiche in corso d’opera, in assenza, peraltro, di concessioni in variante.

La Corte di Roma ha quindi ricordato che, in tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, ove lo spazio da adibire a parcheggio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a tal fine in corso di costruzione e sia stato impiegato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura (diversamente dall’ipotesi in cui allo spazio realizzato conformemente al progetto sia stata data una diversa destinazione in sede di vendita), se possono ravvisarsi a carico del costruttore responsabilità di vario genere, non possono, per contro, individuarsi responsabilità d’ordine privatistico né oneri di ripristino dello status quo ante. Infatti, in tale caso, il bene soggetto ex lege al vincolo pertinenziale (il parcheggio) non è mai venuto ad esistenza e il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione di esso né può farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai venuto ad esistenza, ma semmai solo ad una tutela risarcitoria, in ragione dell’ampio campo applicativo proprio degli artt. 871 e 872 cod. civ., in favore degli acquirenti delle singole unità immobiliari.

Per questo, la Corte d’appello ha giudicato errata la sentenza gravata nella parte in cui ha, diversamente, ritenuto di poter individuare l’area asservita sulla scorta di unilaterali manifestazioni di volontà della società costruttrice espresse per il rilascio di ulteriori provvedimenti concessori aventi ad oggetto opere diverse dall’edificio cui l’area avrebbe dovuto essere asservita.

5. - Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello l’A. , il C. , il Ca. e la P. hanno proposto ricorso, con atto notificato il 9 ed il 10 luglio 2012, sulla base di sei motivi.

La società Edil Piazza ha resistito con controricorso. Nessuno degli altri intimati ha svolto attività difensiva in questa sede.

In prossimità dell’udienza i ricorrenti e la controricorrente hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. - Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la nullità insanabile del procedimento di appello per difetto del contraddittorio ex art. 300 e ss. cod. proc. civ. per nullità della notifica dell’atto di appello ai già defunti Fernando D.P. e Bo.Gi. . I ricorrenti rappresentano che l’atto di appello della Edil Piazza è stato notificato il 16 luglio 2004 al D.P. presso il procuratore costituito in primo grado, mentre il destinatario era già deceduto in data 15 agosto 2000 nel corso del giudizio di primo grado; e fanno presente che anche il Bo. è deceduto l’(omissis) , nel corso del giudizio di primo grado.

1.1. - Il motivo è infondato.

Nel giudizio di primo grado Fernando D.P. e Bo.Gi. erano costituiti a mezzo del loro difensore, l’Avv. Antonio Di Silvestro, munito di procura per i gradi di merito, e poiché il loro decesso non è stato dichiarato né notificato nel corso del giudizio di primo grado, correttamente l’appello è stato notificato presso il loro difensore munito di procura.

Difatti, in caso di morte della parte costituita a mezzo di procuratore, l’omessa dichiarazione o notificazione del relativo evento ad opera di quest’ultimo comporta, giusta la regola dell’ultrattività del mandato alla lite, che il difensore continui a rappresentare la parte come se l’evento stesso non si fosse verificato, risultando così stabilizzata la posizione giuridica della parte rappresentata (rispetto alle altre parti ed al giudice) nella fase attiva del rapporto processuale, nonché in quelle successive di sua quiescenza od eventuale riattivazione dovuta alla proposizione dell’impugnazione. Tale posizione è suscettibile di modificazione qualora, nella fase di impugnazione, si costituiscano gli eredi della parte defunta, ovvero se il suo procuratore, già munito di procura alla lite valida anche per gli ulteriori gradi del processo, dichiari in udienza, o notifichi alle altre parti, l’evento, o se, rimasta la medesima parte contumace, esso sia documentato dall’altra parte o notificato o certificato dall’ufficiale giudiziario ex art. 300, quarto comma, cod. proc. civ. (Cass., Sez. Un., 4 luglio 2014, n. 15295).

2. - Il secondo mezzo denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 18 della legge n. 765 del 1967 e degli artt. 1362, 1363 e 1367 cod. civ., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia. Sostengono i ricorrenti che per la costituzione del vincolo di destinazione degli spazi a parcheggio non serve alcuna variante e nella licenza del 1968 i parcheggi non erano al piano pilotis ma la stessa licenza era condizionata alla realizzazione dei parcheggi e la condizione è stata osservata dal costruttore con l’acquisto del terreno necessario alla loro realizzazione. In particolare - si rileva - la licenza è del maggio 1968, l’acquisto del terreno da parte della costruttrice è del 5 agosto 1970, mentre l’abitabilità è stata concessa solo successivamente, il 13 agosto 1970, quando la P.A. ha verificato l’adempimento della condizione posta con la licenza.

2.1. - Il motivo è infondato.

La Corte d’appello si è correttamente attenuta al principio secondo cui, in tema di spazi riservati a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione, il vincolo previsto al riguardo dall’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, è subordinato alla condizione che l’area scoperta esista e non sia stata adibita a un uso incompatibile con la sua destinazione: qualora lo spazio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a parcheggio in corso di costruzione e sia stato invece utilizzato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura, non può farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai sorto, ma semmai a quella risarcitoria, atteso che il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione dello stesso (Cass., Sez. II, 22 febbraio 2006, n. 3961; Cass., Sez. II, 7 maggio 2008, n. 11202).

I ricorrenti contestano l’applicazione di questo principio, negando che nella licenza del 1968 i parcheggi fossero al piano pilotis e sostenendo che il provvedimento abilitativo era subordinato alla realizzazione dei parcheggi.

Ma si tratta di deduzione generica, che non tiene conto della circostanza che il riconoscimento giudiziale del diritto reale di uso degli spazi destinati a parcheggi può avere ad oggetto soltanto le aree che siano destinate allo scopo di cui si tratta nei provvedimenti abilitativi all’edificazione, senza possibilità di ubicazioni alternative (Cass., Sez. Il, 11 febbraio 2009, n. 3393).

E, sotto questo profilo, il motivo non spiega come il terreno esterno al lotto ove è avvenuta l’edificazione, acquistato da parte dell’impresa costruttrice nell’agosto del 1970, avesse una destinazione riservata a parcheggio già secondo la licenza del 1968: non spiega, cioè, come la suddetta area risultasse vincolata in base al progetto definitivo relativo alla licenza di costruzione del 1968.

D’altra parte, la Corte d’appello ha escluso, con congruo e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, privo di mende logiche e giuridiche, che l’asservimento di tale area possa derivare da unilaterali dichiarazioni del costruttore rivolte al rilascio di ulteriori provvedimenti abilitativi aventi ad oggetto nuove opere, diverse dall’edificio cui l’area avrebbe dovuto essere funzionalmente destinata; e ciò dopo avere accertato, in punto di fatto, sulla scorta dell’indagine compiuta dal tecnico incaricato, che il progetto originario per la costruzione dell’edificio ed il provvedimento concessorio prevedevano la localizzazione degli spazi destinati a parcheggio all’interno dello stesso lotto edificando (in una sorta di piano pilotis e, in parte, in due zone laterali sulle testate dell’edificio).

3. - Il terzo motivo (violazione e falsa applicazione dell’art. 97 Cost. e dell’art. l della legge n. 241 del 1990, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia) denuncia che la sentenza impugnata sia contraria ai principi dell’ordinamento, ad una lettura costituzionalmente orientata delle norme in esame, ai principi di buona amministrazione, di legalità, di efficacia e ragionevolezza del suo andamento, ledendo gravemente il legittimo affidamento insorto tra i condomini, siccome scaturito dalla licenza edilizia rilasciata dal Comune di (omissis) .

3.1. - Il motivo è inammissibile per la sua genericità.

L’invocazione di principi generali dell’ordinamento e della norma costituzionale sul buon andamento della pubblica amministrazione non è, da sola, sufficiente a surrogare l’accertata carenza del presupposto di fatto dell’invocata tutela, consistente nella esistenza del vincolo a parcheggio dell’area in contestazione sulla base del progetto e dei provvedimenti abilitativi all’edificazione.

4. - Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano nullità della sentenza di secondo grado (art. 111 Cost., 132 e 161 cod. proc. civ., 118 disp. att. cod. proc. civ.), violazione dell’art. 18 della legge n. 765 del 1967, dell’art. 26 della legge n. 47 del 1985 e degli artt. 817 e 818 cod. civ. e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ. La sentenza d’appello sarebbe nulla per mancanza ed insufficienza di motivazione e per la mancata indicazione delle norme di legge e dei principi di diritto applicabili alla fattispecie. La sentenza avrebbe errato a non riconoscere la proprietà pro quota dell’area anche ad Ca.An. e A.L. , originaria comproprietaria, intervenuta nel giudizio di appello, i quali - si deduce - hanno acquistato l’appartamento, con ogni pertinenza, prima che l’area a parcheggio fosse venduta separatamente dal costruttore al Cu. e pertanto non hanno diritto all’uso in forza del vincolo ex lege, ma hanno diritto, come riconosciuto in primo grado a B. e Ca. , alla stessa proprietà, nella misura di legge oltre lo spazio di manovra, dell’area prospiciente l’immobile e adibita a parcheggio.

4.1. - Il motivo è inammissibile.

Esso cumula indistintamente vizio di nullità della sentenza di secondo grado per difetto di motivazione, error in indicando sotto il profilo sia della disciplina legale delle aree destinate a parcheggio sia della disciplina codicistica in tema di pertinenze, e vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, senza che, neppure dalla illustrazione del motivo, sia possibile distinguere, dal complessivo coacervo, la doglianza riferibile alla nullità della sentenza, alla interpretazione o all’applicazione delle norme di diritto appropriate alla fattispecie, o ai profili attinenti alla ricostruzione del fatto.

La censura si risolve, d’altra parte, nella richiesta della costituzione di un vincolo pertinenziale che in realtà, in base alla sentenza della Corte d’appello, non è mai venuto ad esistenza. Ed inoltre la doglianza sul punto è articolata senza riportare le clausole del contratto di acquisto che sarebbero dimostrative dell’esistenza del vincolo pertinenziale sull’area in contestazione e che il giudice del merito avrebbe male o insufficientemente valutato.

5. - Il quinto motivo è rubricato nullità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 18 della legge n. 765 del 1967, 1374 cod. civ. e 817 e ss. cod. civ., nonché nullità della sentenza per omessa insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Erroneamente la sentenza di secondo grado avrebbe confermato il capo 2 del dispositivo della precedente sentenza del Tribunale, ponendo a carico degli appellanti incidentali un indennizzo (per il trasferimento del diritto d’uso, indennizzo non dovuto, in quanto il venditore non si è espressamente riservato la proprietà esclusiva degli spazi destinati a parcheggio nei rispettivi contratti di compravendita), stabilendo poi, al capo 3 del dispositivo, a carico degli appellanti incidentali un duplice indennizzo (anche per la prolungata occupazione degli spazi destinati a parcheggio).

5.1. - Il motivo è inammissibile.

La censura si rivolge in realtà contro la sentenza del Tribunale, mentre, a seguito della sentenza d’appello, è venuto meno il censurato "duplice indennizzo", perché la Corte di Roma ha mantenuto ferma la condanna al pagamento dell’indennizzo per l’occupazione (capo 3 della sentenza di primo grado), mentre - non avendo riconosciuto il diritto reale all’uso degli spazi sull’area in questione da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari - ha con ciò escluso la debenza di alcun corrispettivo per il riconoscimento giudiziale dello stesso.

6. - Il sesto mezzo lamenta nullità della sentenza per violazione dell’art. 1418 cod. civ. e per omessa pronuncia sulla domanda di nullità del contratto di trasferimento tra il Cu. e la Erre.Ci.Immobiliare, per omessa e insufficiente motivazione e per contraddittorietà della stessa. La sentenza di primo grado, confermata in appello, dichiarando il B. proprietario dell’area a parcheggio, avrebbe dovuto dichiarare, quale conseguenza necessaria, la nullità parziale del successivo contratto citato con il quale la Er-re.Ci.Immobiliare ha illegittimamente ceduto l’area comprensiva del diritto di proprietà del B. e della Ca. nonché del Ca. e della A. .

6.1. - Il motivo è inammissibile.

Si tratta di questione non affrontata nel giudizio di appello e i ricorrenti non riportano - in violazione del principio di specificità discendente dalle prescrizioni formali dettate dall’art. 366, n. 6, cod. proc. civ. - la deduzione difensiva con la quale hanno sottoposto al giudice del gravame la questione stessa.

7. - Il ricorso è rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al rimborso delle spese processuali sostenute dalla controricorrente, che liquida in complessivi Euro 2.700, di cui Euro 2.500 per compensi, oltre a spese generali e accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 3 aprile 2017.

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AGENZIA ENTRATE: Detrazione spese per box auto di pertinenza - Ok agli acquisti senza bonifico

COMUNICATO STAMPA

Detrazione spese per box auto di pertinenza

Ok agli acquisti senza bonifico bancario

Via libera alla detrazione delle spese per box auto anche nel caso di acquisto senza bonifico bancario o postale. In questa ipotesi i contribuenti dovranno farsi rilasciare dal venditore una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti che i corrispettivi sono stati inclusi nella contabilità dell'impresa. Con la circolare n. 43/E di oggi, le Entrate forniscono le indicazioni da seguire per accedere all’agevolazione prevista per l’acquisto di autorimesse e posti auto di pertinenza a immobili residenziali, anche se il pagamento delle spese non è stato disposto mediante bonifico, o se invece il bonifico è stato effettuato in modo non corretto.

Ambito e limiti dell’agevolazione – La detrazione, prevista dall’art. 16-bis del Tuir per le spese relative a interventi di recupero del patrimonio edilizio, è ammessa anche per gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali a immobili residenziali, anche a proprietà comune, nonché, per l’acquisto di autorimesse e posti auto pertinenziali, limitatamente ai costi di realizzo comprovati dall’attestazione rilasciata dal costruttore. In base al provvedimento del Direttore dell’Agenzia del 30 giugno 2010, la ritenuta alla fonte dell’8% prevista dal Dl n. 98/2011 va applicata tra le altre alle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio. Nella circolare, però, le Entrate chiariscono che non si perde automaticamente il diritto al beneficio nei casi in cui viene soddisfatta la finalità della norma agevolativa, che punta alla corretta tassazione del reddito derivante dalla esecuzione delle opere di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica.

Quali documenti richiedere per poter detrarre le spese – Nel documento di prassi pertanto l’Agenzia chiarisce che, nel caso di pagamento che non risulti da un bonifico, il ricevimento delle somme da parte dell’impresa deve risultare attestato dall’atto notarile. Inoltre, il contribuente deve farsi rilasciare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati inclusi nella contabilità dell’impresa ai fini della loro concorrenza alla corretta determinazione del reddito del percipiente. Anche in caso di bonifico bancario compilato in modo tale da non consentire alle banche e a Poste italiane di effettuare la ritenuta d’acconto dell’8%, il contribuente può continuare ad aver diritto all’agevolazione. Basterà farsi rilasciare una dichiarazione sostitutiva in cui il venditore afferma di aver ricevuto le somme e di averle incluse nella contabilità dell’impresa.

I limiti alla detrazione per il 2016 e a regime – Il meccanismo ordinario dell’agevolazione prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio consiste nella detrazione del 36% delle spese sostenute dai contribuenti che possiedono o detengono l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi, per un importo massimo di 48 mila euro per unità immobiliare. Le spese devono essere e rimanere a loro carico. Le Entrate ricordano che anche per le spese effettate nel corso del 2016 la percentuale di detrazione sarà del 50%, su un importo massimo di spesa di 96mila euro.

Roma, 18 novembre 2106

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Interpello ai sensi art. 11 legge 212/2000 (Agevolazione 36%) - acquisto box pertinenziale senza bonifico

Roma, 18/11/2016

Interpello ai sensi dell’articolo 11 della legge n. 212 del 2000 – Agevolazione del 36% - Acquisto di box auto pertinenziale senza bonifico bancario (art. 16-bis, comma 1, lett. d) del TUIR).

Un contribuente rappresenta di aver acquistato da una società di costruzione, un appartamento e un box auto da destinare a pertinenza della propria abitazione; il prezzo per l’acquisto dell’appartamento e del box auto è stato sostenuto mediante assegni bancari.

L’istante chiede se sia possibile poter beneficiare della detraibilità ai fini IRPEF delle spese sostenute per l’acquisto del box auto (agevolazione per il recupero del patrimonio edilizio) limitatamente alle spese di costruzione con la sola certificazione da parte della società venditrice.

Al riguardo si osserva che l’art. 16-bis del TUIR prevede che “dall’imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi”. La legge di stabilità per il 2016 ha prorogato per tale anno l’innalzamento della percentuale di detrazione dal 36 per cento al 50 per cento nonché dell’ammontare delle spese ammissibili alla detrazione, il cui limite è di euro 96.000 in luogo di euro 48.000.

La detrazione è riconosciuta, ai sensi della lettera d), comma 1, del citato art. 16-bis del TUIR anche per gli interventi “relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali ad immobili residenziali, anche a proprietà comune”, nonché, per l’acquisto di autorimesse e posti auto pertinenziali, limitatamente ai costi di realizzo comprovati da apposita attestazione rilasciata dal costruttore, come chiarito con documenti di prassi.

Poiché il presupposto della agevolazione per la realizzazione o l’acquisto del box auto è ravvisabile nel carattere pertinenziale di tali immobili, in precedenti documenti di prassi è stato chiarito che la detrazione può essere riconosciuta solo per i pagamenti effettuati a partire dalla data di stipula di un preliminare di vendita registrato o del rogito dai quali risulti il vincolo pertinenziale.

Ulteriori considerazioni portano, tuttavia, a ritenere che il beneficio fiscale possa essere riconosciuto anche per i pagamenti effettuati prima ancora dell’atto notarile o in assenza di un preliminare d’acquisto registrato che indichino il vincolo pertinenziale, ma a condizione che tale vincolo risulti costituito e riportato nel contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale il contribuente si avvale della detrazione. Più in generale, può ritenersi possibile che il promissario acquirente di un box pertinenziale o di immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, di cui all’art. 16-bis, comma 3, del TUIR, o di un immobile sul quale intende effettuare i lavori di recupero del patrimonio edilizio, possa beneficiare della detrazione per gli importi versati in acconto sull’acquisto dell’immobile o versati per i lavori di ristrutturazione a condizione che alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi siano stati registrati il preliminare di acquisto o il rogito.

Per quanto concerne gli adempimenti che devono essere seguiti per avvalersi della detrazione di cui all’art. 16-bis del TUIR, il comma 9 del medesimo articolo 16-bis rinvia alle disposizioni del decreto del Ministro delle finanze emanato di concerto con il Ministro dei lavori pubblici, n. 41 del 18 febbraio 1998, il quale all’articolo 1, comma 3, prevede che “...il pagamento delle spese detraibili è disposto mediante bonifico bancario dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita Iva ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato”. L’art. 4 del medesimo decreto prevede che la detrazione non è riconosciuta in caso di effettuazione di pagamenti secondo modalità diverse da quelle previste dall’art. 1, comma 3.

Il pagamento delle spese detraibili mediante il bonifico bancario/postale ha assunto, peraltro, una funzione strumentale all’applicazione della ritenuta d’acconto, che le banche e poste Italiane devono operare nei confronti di coloro in favore dei quali vengono accreditati compensi per la realizzazione di interventi di recupero del patrimonio edilizio, secondo quanto previsto dall’articolo 25 del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito con modificazioni dalla legge 30 luglio 2010, n. 122.

Il citato articolo 25, nella formulazione risultante dalle modifiche apportate dall’art. 22 del DL n. 98 del 2011, dispone che “a decorrere dal 1° luglio 2010 le banche e le Poste Italiane SPA operano una ritenuta dell’8 per cento a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dai beneficiari, con obbligo di rivalsa, all’atto dell’accredito dei pagamenti relativi ai bonifici disposti dai contribuenti per beneficiare di oneri deducibili o per i quali spetta la detrazione d’imposta”.

Il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate 30 giugno 2010 ha individuato quali tipologie di spesa per le quali si rende applicabile la ritenuta alla fonte quelle sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio (attualmente previste dall’art. 16-bis del TUIR) e quelle sostenute da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio d’impresa per gli interventi di risparmio energetico di cui all’art. 1, commi da 344 a 347 della legge n. 296 del 2006.

E’ stato quindi precisato, con risoluzione n. 55/E del 2012, che la non completa compilazione del bonifico bancario/postale, che pregiudichi in maniera definitiva il rispetto da parte delle banche e di Poste Italiane SPA dell’obbligo di operare la ritenuta disposta dall’art. 25 del DL n. 78 del 2010, non consente il riconoscimento della detrazione, salva l’ipotesi della ripetizione del pagamento mediante bonifico, in modo corretto.

Tale preclusione alla fruizione del beneficio fiscale, può però ritenersi superata anche nei casi in cui non sia possibile ripetere il pagamento mediante bonifico qualora risulti comunque soddisfatta la finalità della norma agevolativa, tesa alla corretta tassazione del reddito derivante dalla esecuzione delle opere di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica.

In particolare si può ritenere che nei casi in cui il ricevimento delle somme da parte dell’impresa che ha ceduto il box pertinenziale risulti attestato dall’atto notarile, come nel caso in esame, il contribuente possa fruire della detrazione di cui all’art. 16-bis, anche in assenza di pagamento mediante bonifico bancario/postale, ma a condizione che ottenga dal venditore, oltre alla apposita certificazione circa il costo di realizzo del box, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati inclusi nella contabilità dell’impresa ai fini della loro concorrenza alla corretta determinazione del reddito del percipiente. 

Può, inoltre, ritenersi che la detrazione spetti anche nella ipotesi in cui il bonifico bancario utilizzato per effettuare il pagamento dei lavori di ristrutturazione e di riqualificazione energetica sia stato compilato in modo tale da non consentire alle banche e a Poste italiane di adempiere correttamente all’obbligo di ritenuta previsto dall’art. 25 sopra richiamato. In tal caso è necessario che il beneficiario dell’accredito attesti nella dichiarazione sostitutiva di atto notorio di aver ricevuto le somme e di averle incluse nella contabilità dell’impresa ai fini della loro concorrenza alla corretta determinazione del suo reddito. 

Tale documentazione dovrà essere esibita dal contribuente che intende avvalersi della detrazione al professionista abilitato o al CAF in sede di predisposizione della dichiarazione dei redditi o, su richiesta, agli uffici dell’amministrazione finanziaria.

******

Le Direzioni regionali vigileranno affinché le istruzioni fornite e i principi enunciati con la presente circolare vengano puntualmente osservati dalle Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti.

IL DIRETTORE DELL’AGENZIA

Rossella Orlandi

(firmato digitalmente) 

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IL BOX PERTINENZIALE DI UN ALLOGGIO DEVE ESSERE TRASFERITO DI DIRITTO IN CASO DI VENDITA? Cassazione 3 MAGGIO 2016, N. 8693

Gli acquirenti di un appartamento agivano in giudizio, avanti al Tribunale di Milano, nei confronti dei venditori sostenendo di avere diritto, per legge, al trasferimento in proprietà di un box pertinenziale all’appartamento acquistato. Gli attori chiedevano inoltre il risarcimento danni per aver preso in affitto un altro box nei paraggi. I convenuti respingevano tutte le domande attoree e in subordine chiedeva domanda riconvenzionale, per l’eventuale trasferimento del box pertinenziale fosse condizionato al pagamento del prezzo corrispondente al valore di mercato del bene oggetto di controversia. Il Tribunale di Milano accoglieva la domanda per l’assegnazione in proprietà di un box pertinenziale disponendo il trasferimento della proprietà contestualmente al pagamento di un importo. Gli attori proponevano appello per il mancato riconoscimento dei danni relativi al mancato utilizzo di un box e per l’integrazione del prezzo di acquisto. La Corte d’Appello riconosceva il diritto degli appellanti al risarcimento danni per il periodo successivo alla sentenza di primo grado, avendo nel mentre la società appellata alienato a terzi il box in questione. La Cassazione accoglieva i motivi della società venditrice rilevando come il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado fosse avvenuto solo per quanto riguarda il trasferimento di un box (che nessuno aveva impugnato in appello) in favore degli attori, mentre non poteva riguardare il capo della sentenza relativo all'obbligo della società venditrice di consegnare agli attori tale bene: dato che gli attori stessi avevano contestato, in appello, sia l'individuazione del box, che il fatto di dover versare un corrispettivo. In sostanza, secondo la Cassazione, il fatto che non vi fosse un obbligo passato in giudicato della società venditrice di trasferire agli attori il box contestato, comporta come logica conseguenza che questi ultimi non possano vantare un diritto al risarcimento del danno con termine iniziale fissato al deposito della sentenza di primo grado.

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CASSAZIONE 3 MAGGIO 2016, N. 8693: trasferimento beni immobili pertinenziali

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CASSAZIONE 3 MAGGIO 2016, N. 8693

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BIANCHINI Bruno - Presidente -
Dott. ORICCHIO Antonio - rel. Consigliere -
Dott. CORRENTI Vincenzo - Consigliere -
Dott. SCARPA Antonio - Consigliere -
Dott. CRISCUOLO Mauro - Consigliere -

ha pronunciato la seguente:    

SENTENZA

                                      

sul ricorso 21408/2011 proposto da:
TAO 88 SRL, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato P. M., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato D. A. G.;

                                                       - ricorrente - 

contro

L.M.M., P.A., elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato C. V., che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato M. C. M.;

                                                 - controricorrenti - 

avverso il provvedimento n. 263/2011 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 02/02/2011; 

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/02/2016 dal Consigliere Dott. ANTONIO ORICCHIO; 

udito l'Avvocato P. G., con delega depositata in udienza dell'avvocato M. P. difensore del ricorrente che si riporta agli atti depositati; 

udito l'Avvocato V. C., difensore dei resistenti che si riporta agli atti depositati; 

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DE AUGUSTINIS Umberto, che ha concluso nulla oppone all'istanza di oscuramento dei dati personali; nel merito rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione in data 27.06.2001 i coniugi P.A. e L.M.M. , in qualità di acquirenti di un appartamento sito in (omissis), convenivano in giudizio avanti al Tribunale di Milano la società Tao 88 s.r.l., che aveva loro venduto in data 18.04.1994 l’immobile di cui sopra, assumendo di aver diritto per legge al trasferimento in proprietà di un box pertinenziale all’appartamento acquistato. Gli attori oltre alla domanda ex art. 2932 c.c., previa identificazione del box da trasferire, chiedevano al Tribunale il risarcimento dei danni conseguenti alla loro partecipazione alle spese relative alle parti comuni, comprensive dei box auto, e delle spese affrontate per affittare un box nei paraggi dell’appartamento, non avendone uno in proprietà.

Si costituiva in giudizio la Tao 88 srl chiedendo respingersi tutte le domande attoree; in subordine svolgeva una domanda riconvenzionale, con cui chiedeva che l’eventuale trasferimento del box pertinenziale fosse condizionato al pagamento del prezzo corrispondente al valore di mercato del bene oggetto di controversia.

Il Tribunale di Milano con sentenza del 29.11.2005, accertava il diritto degli attori alla proprietà di un garage all’interno dell’edificio condominiale di via (omissis), quale pertinenza dell’appartamento acquistato dalla convenuta. Disponeva altresì che, previo pagamento da parte dei coniugi P. dell’importo di Euro 28.405,13, fosse trasferita in capo agli attori l’autorimessa identificata al NCEU di Milano al foglio 190, mapp. xxx, sub xx, sita al secondo piano interrato dello stabile, come individuata dal CTU, ordinando di conseguenza alla società convenuta di consegnare il bene indicato libero da persone e cose.

Avverso la suddetta decisione P.A. e L.M.M. proponevano appello limitatamente alla statuizione relativa all’individuazione del box da trasferire ed all’ordine di integrare il prezzo di acquisto, nonché con riguardo alla domanda di risarcimento del danno per la mancata fruizione e trasferimento del box, già formulata in primo grado.

Si costituiva in giudizio la Tao 88 srl chiedendo respingersi tutte le domande degli appellanti.

La Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 263/2011 depositata in data 02.02.2011, in parziale riforma della sentenza di primo grado, condannava la Tao 88 srl a pagare agli appellanti la somma di Euro 8.383,00, oltre interessi legali dalla sentenza sino al saldo, a titolo di risarcimento del danno per il mancato godimento del box pertinenziale.

A sostengo di questa decisione la Corte territoriale, dopo aver dichiarato la formazione del giudicato in ordine al diritto dei coniugi P. alla proprietà di un’autorimessa pertinenziale, evidenziava che il box individuato dal Tribunale, sulla base delle conclusioni del CTU, era del tutto idoneo al ricovero delle automobile, per cui non vi erano motivi per riformare la decisione del primo grado. Quanto all’integrazione del prezzo originario, individuata correttamente dal giudice di prime cure nella misura di Euro 28.405,13, la Corte riteneva che essa fosse necessaria per ripristinare il sinallagma funzionale del contratto, considerato che dagli atti non erano emersi elementi per ritenere che il valore del box trasferito in proprietà fosse stato ricompreso o fosse da ricomprendere nel prezzo dichiarato nell’atto di vendita.

In ordine infine alla domanda di risarcimento del danno per l’indisponibilità del box, la Corte d’Appello riconosceva il diritto degli appellanti limitatamente al periodo successivo alla sentenza di primo grado, ritenuta immediatamente esecutiva, la cui attuazione era stata però resa impossibile dalla società appellata che, nelle more del giudizio di secondo grado, aveva venduto a terzi il box in questione. Liquidava tali danni equitativamente in misura di Euro 8.383,00. oltre interessi legali dalla sentenza sino al saldo.

Avverso la predetta decisione la Tao 88 srl proponeva ricorso per cassazione, formulando due distinti motivi. Resistevano gli appellanti P.A. e L.M.M. con apposito controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo ex art. 360 n. 3 c.p.c., la ricorrente eccepisce la violazione degli artt. 282 c.p.c. e 2909 c.c., ritenendo che la Corte territoriale abbia erroneamente riconosciuto agli appellanti il diritto al risarcimento del danno per la mancata disponibilità del box per il periodo successivo alla sentenza di primo grado, considerata immediatamente esecutiva, quando invece l’obbligo di trasferimento del bene ex art. 2932 c.c. si sarebbe configurato solo a seguito del passaggio in giudicato della decisione sul punto.

Secondo la società ricorrente, siccome in capo alla stessa Tao 88 srl non sussisteva un obbligo di consegna del box prima del passaggio in giudicato della sentenza, non poteva imputarsi alla ricorrente medesima il danno relativo al mancato godimento del bene da parte dei resistenti nel periodo successivo alla decisione del Tribunale di Milano.

2.- Con il secondo motivo ex art. 360 n. 3 c.p.c., viene addotta la violazione e falsa applicazione dell’art. 2043 c.c., per avere la Corte distrettuale affermato il diritto degli appellanti al risarcimento del danno, malgrado difettasse la prova del nesso di causalità tra la condotta della Tao 88 srl ed il danno ed invece apparisse evidente che la causa del danno lamentato fosse addebitabile proprio agli appellanti.

Infatti -secondo parte ricorrente- i coniugi P. , dopo la sentenza di primo grado che disponeva a loro carico il pagamento di Euro 28.405,13, non avevano provveduto al pagamento di tale somma, né l’avevano messa a disposizione di controparte, ed, anzi, avevano impugnato la sentenza contestando la decisione proprio sul punto relativo all’integrazione del prezzo originario.

Ne conseguiva che non poteva esserci un obbligo di trasferire il bene, se non vi era stato in contemporanea il pagamento dell’integrazione del prezzo, nel caso di specie indicato dal giudice quale condizione per effettuare il trasferimento stesso.

3.- I due motivi possono essere trattati congiuntamente in quanto entrambi attengono al diritto degli attuali controricorrenti al risarcimento del danno conseguente al mancato utilizzo del box trasferito a seguito della sentenza ex art. 2932 c.c..

Essi sono fondati nei termini di seguito esposti.

3.1- In primo luogo va evidenziato che la Corte di Appello, in premessa alla sua motivazione, ha affermato che fosse passata in giudicato solo la statuizione relativa al diritto degli attori al trasferimento in proprietà di un box, quale pertinenza dell’appartamento acquistato.

Infatti i coniugi P. avevano impugnato la decisione di primo grado sia con riguardo all’individuazione del box identificato al foglio 190, mapp. 231, sub 66, sia relativamente all’obbligo di integrare il prezzo quale corrispettivo del box trasferito in forza della sentenza.

Senonché, proprio in ragione della permanente pendenza della lite sui due suddetti e connessi aspetti, la statuizione che disponeva in capo alla società Tao 88 srl l’obbligo di trasferimento ai coniugi P. del box sub 66 non era né poteva essere compiutamente esecutiva, a differenza di quanto sostenuto dai giudici di secondo grado e tenendo presenti i principi regolanti la fattispecie.

Sul punto va rilevato che la questione attinente alla provvisoria esecutorietà della sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c., è stata decisa di recente dalla sentenza, Sez. Un., 22 febbraio 2010, n. 4059, Rv. 611643, che ha affermato quanto segue: "Nell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, l’esecutività provvisoria, ex art. 282 cod. proc. civ., della sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., è limitata ai capi della decisione che sono compatibili con la produzione dell’effetto costitutivo in un momento successivo, e non si estende a quelli che si collocano in rapporto di stretta sinallagmaticità con i capi costitutivi relativi alle modificazione giuridica sostanziale. Essa, pertanto, non può essere riconosciuta al capo decisorio relativo al trasferimento dell’immobile contenuto nella sentenza di primo grado, né alla condanna implicita al rilascio dell’immobile in danno del promittente venditore, poiché l’effetto traslativo della proprietà del bene scaturente dalla stessa sentenza si produce solo dal momento del passaggio in giudicato, con la contemporanea acquisizione dell’immobile al patrimonio del promissario acquirente destinatario della pronuncia." (Nella specie, le Sezioni unite hanno confermato - con riferimento ad un giudizio di sfratto per morosità - la sentenza impugnata con la quale era stata esclusa la provvisoria esecutività della condanna implicita al rilascio dell’immobile, in danno del promittente venditore, nel caso di domanda di esecuzione in firma specifica diretta al trasferimento del bene proposta dal promissario acquirente). (Conf. sent., Sez. III, n. 4907/2011, Rv.616869).

Coerentemente a questo arresto giurisprudenziale qui recepito, si può affermare che la condotta della società Tao 88 srl, la quale nelle more del giudizio di appello aveva trasferito a terzi il box identificato al foglio 190, mapp. 231, sub 66, non fosse in violazione delle statuizioni passate in giudicato.

Infatti la condanna a consegnare il predetto box sub 66 non era provvisoriamente esecutiva, come invece ritenuto dalla Corte d’Appello, perché essa era connessa al trasferimento della proprietà derivante dall’effetto traslativo della sentenza ex art. 2932 c.c..

3.2- Di conseguenza l’affermazione di cui sopra incide sul diritto dei coniugi P. ad ottenere il risarcimento del danno per il mancato godimento del box sub 66, diritto che i giudici di appello hanno limitato al periodo successivo alla sentenza di primo grado, sull’assunto che essa avesse disposto un trasferimento immediatamente esecutivo.

3.3- La fondatezza del primo motivo di ricorso in ordine alla mancata provvisoria esecutività della sentenza costitutiva di primo grado, assorbe il secondo motivo, dato che il risarcimento dei danni aveva come presupposto logico un preteso (errato) principio di diritto opposto a quello correttamente affermato con la citata decisione delle S.U..

3.4- Per effetto ed in conseguenza dell’accoglimento del primo motivo del ricorso in esame va cassata l’impugnata sentenza quanto al relativo capo di decisione.

Non sussistendo la necessità di ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito con il rigetto della domanda risarcitoria dei contro ricorrenti.

4. - Quanto alle spese di lite, questo Collegio ritiene che esse vadano integralmente compensate per l’intero giudizio, tenuto conto che la domanda principale dei coniugi P. , ossia ottenere il trasferimento coattivo di un box, ha trovato accoglimento sin dal primo grado.

5. - Quanto infine alla richiesta di oscuramento dei dati personali ai sensi dell’art. 52 del D.lgs. n.196/2003, essa va accolta ricorrendone i presupposti, e pertanto viene disposta apposizione dell’annotazione prevista dal citato art. 52.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbito il secondo motivo, cassa in relazione al motivo accolto l’impugnata sentenza e decidendo nel merito rigetta la domanda di risarcimento di cui alla gravata decisione e compensa integralmente le spese dell’intero giudizio.

In accoglimento dell’istanza ai sensi del D.lgs. n. 196/2003, dispone l’oscuramento dei nominativi delle parti.

Sentenza redatta con la collaborazione dell’assistente di studio dott. Giuseppe Marra. 

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 4 febbraio 2016.

Depositato in Cancelleria il 3 maggio 2016

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