I proprietari di posto auto scoperti sono condomini a tutti gli effetti - Cassazione 16/01/2018, N. 884 - Testo

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CASSAZIONE 16 GENNAIO 2018, N. 884

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

                           

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:                            

Dott. MATERA  Lina  -  Presidente   

Dott. ORILIA  Lorenzo  -  Consigliere 

Dott. COSENTINO Antonello  -  Consigliere 

Dott. FALASCHI  Milena  -  Consigliere   

Dott. SCARPA  Antonio  -  rel. Consigliere 

ha pronunciato la seguente:                                          

ORDINANZA

                                    

sul ricorso 20800/2013 proposto da: 

C.N.,  G.F.,  D.M.G., T.P.,  elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato G. P., che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato DANIELE GRANARA; 

- ricorrenti - 

CONTRO

B.A.,  CH.AN., c.a.,  V.C., elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. P., che li rappresenta e difende; 

BA.GI., elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato L. R. F., che lo rappresenta e difende; 

- controricorrenti - 

E CONTRO

P.G.; 

- intimata - 

avverso la sentenza n. 222/2013 della CORTE D'APPELLO di GENOVA, 

depositata il 15/01/2013; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14/11/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.                                    

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

D.M.G., G.F., C.N. e T.P. hanno proposto ricorso articolato in cinque motivi contro la sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 222/2013, depositata il 15 gennaio 2013. Resistono con un controricorso Ch.An., V.C., C.A. ed B.A., nonchè, con altro controricorso, Ba.Gi., mentre l'ulteriore intimata P.G. non ha svolto attività difensive.

D.M.G., G.F., C.N., T.P., R.A. e R.A.M., condomini del Condominio (OMISSIS), in quanto proprietari di appartamenti e di box auto, con citazione del 13 aprile 2001, convennero Ch.An., V.C., C.A., B.A., Ba.Gi. e P.G., a loro volta proprietari soltanto di posti auto scoperti, perchè fosse accertata l'inesistenza in capo ai convenuti di una servitù di passaggio sull'area denominata "B", e fosse inibito agli stessi il passaggio su detta area, nonchè l'uso delle aree "A" e "B" di proprietà condominiale, rimuovendo gli ingombri ivi collocati e non utilizzando i beni ed i servizi comuni. Dedussero gli attori che Ch.An., V.C., C.A., B.A., Ba.Gi. e P.G., in quanto proprietari non di appartamenti, nè di box, ma soltanto di stalli di sosta scoperti, fossero unicamente titolari di servitù di passaggio sui tratti di strada carrabile "A" (dalla via (OMISSIS) fino alla cinta muraria del complesso condominiale, nella quale si apre un cancello) e "B" (oltre il cancello e fino ai posti auto). Alcun diritto, quindi, i convenuti potevano vantare con riferimento alle aree "A" e "B" di proprietà condominiale, ubicate all'esterno della strada carrabile. I convenuti, nel costituirsi, eccepirono tutti che, in forza dei loro titoli di acquisto e della costante partecipazione alle assemblee, i loro immobili dovevano essere considerati appartenenti al complesso condominiale (OMISSIS) di (OMISSIS). Il Tribunale di Chiavari, con sentenza del 14 luglio 2004, accolse le domande degli attori quanto all'inesistenza in capo ai convenuti del diritto di servitù di passaggio sull'area "B", come del diritto di uso delle aree "A" e "B", rigettando invece per difetto di prova le domande inerenti la rimozione dei materiali, dei contatori dell'acqua e del gas e l'utilizzo dell'acqua del giardino condominiale. Proposto appello in via principale da Ch.An., V.C., C.A., B.A., Ba.Gi. e P.G., e formulato appello incidentale dagli originari attori, la Corte d'Appello di Genova accolse il primo, respingendo il secondo, e perciò rigettò la domanda formulata da D.M.G., G.F., C.N., T.P., R.A. e R.A.M., volta ad inibire alle controparti l'uso ed il passaggio sull'area denominata "A" e"B". La Corte d'Appello affermò che la strada denominata "B" rientri in una comproprietà pattizia, che vede gli stessi appellanti principali come partecipanti al condominio. Sulla base dei rilievi del CTU, la Corte di Genova ha evidenziato come il Condominio (OMISSIS) sia cinto da mura e che gli appellanti Ch.An., V.C., C.A., B.A., Ba.Gi. e P.G. sono proprietari di posti auto posti all'interno dell'area condominiale, pur trovandosi le loro abitazioni al di fuori della cinta muraria. I giudici dell'appello hanno esaminato ed interpretato l'art. 2 bis, del Regolamento di condominio, il quale ha riguardo sia al tratto che parte dalla strada comunale ed arriva fino alle mura del complesso condominiale (tratto "A", su cui il Condominio esercita un passaggio gratuito), sia al tratto che si snoda all'interno delle mura di cinta del Condominio (tratto "B", di proprietà del condominio e che "reca servizio ai box e ai posti auto"). La stessa sentenza impugnata ha quindi considerato come nelle Tabelle millesimali del Condominio (OMISSIS) siano compresi anche i proprietari dei posti auto, i quali, proprio in virtù dell'utilizzo della strada "B", hanno sempre partecipato alle assemblee di condominio e pagato le relative spese di manutenzione, come stabilito dal citato art. 2 bis, del Regolamento. Ancora, la Corte d'Appello ha affermato che nei titoli di acquisto dei posti auto gli appellanti erano indicati come "facenti parte" del complesso immobiliare (OMISSIS).

I ricorrenti ed il controricorrente Ba.Gi. hanno depositato memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 1.

I. Il primo motivo di ricorso di D.M.G., G.F., C.N. e T.P. denuncia la violazione e mancata applicazione dell'art. 1069 c.c.. Assumono i ricorrenti che la Corte d'Appello avrebbe errato nel ricavare dall'art. 2 bis del Regolamento condominiale la qualità di condomini dei signori Ch., V., c., Br., Ba. e P., essendo tale previsione regolamentare volta unicamente a stabilire i criteri di ripartizione delle spese di uso e di manutenzione dei tratti "A" e "B" della strada carrabile, e vantando le controparti unicamente una servitù di passaggio su tale area.

Il secondo motivo di ricorso denuncia poi la violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 c.c., e di tutte le norme del Codice Civile in tema di "Condominio negli edifici", osservando che "non è configurabile tra i posti auto di proprietà degli appellanti e gli immobili degli appellati odierni resistenti, l'istituto del condominio, difettandone il presupposto strutturale e costitutivo". Ciò perchè "per acquisire la qualità di condomino è necessario essere proprietario di un'unità immobiliare nell'ambito dell'edificio condominiale", ossia di piani o porzioni di piani, mentre i resistenti sono unicamente proprietari di posti auto, a nulla rilevando, per ritenere gli stessi condomini, il fatto della loro inclusione nelle tabelle millesimali.

Il terzo motivo di ricorso allega la violazione e mancata applicazione dell'art. 1027 c.c. e ss., e l'omesso esame di fatto decisivo, contestandosi che nella decisione impugnata non si sia tenuto in alcun conto il tenore letterale degli atti di acquisto dei posti auto, dai quali non si evincerebbe affatto che ne fosse oggetto un bene ricompreso nel Condominio (OMISSIS), a tanto non valendo l'espressione "facente parte del complesso immobiliare". Viene invocato altresì il Regolamento condominiale, il quale escludeva dalle spese per le aree e i giardini comuni i titolari di soli posti auto.

Il quarto motivo di ricorso denuncia, in via subordinata, la violazione degli artt. 1138 e 1321 c.c., e l'omesso esame di fatto decisivo, giacchè la Corte d'Appello avrebbe comunque dovuto impedire ai signori Ch., V., c., Br., Ba. e P. il passaggio o l'uso delle aree "A" e "B" di proprietà condominiale, in quanto beni diversi dalla strada di accesso ai posti auto.

Il quinto motivo censura la violazione dell'art. 115 c.p.c., e dell'art. 949 c.c., nonchè l'omesso esame di fatto decisivo, circa il rigetto, confermato dalla Corte d'Appello, per mancanza di prova, delle domande inerenti l'utilizzo dell'acqua del giardino condominiale e la rimozione del materiale depositato dai proprietari dei posti auto sulle aree comuni "A" e "B". Si assume che i convenuti non avessero mai contestato di aver fatto uso del sistema di irrigazione e che la prova dell'esistenza del materiale nelle aree comuni non fosse necessaria, trattandosi di "negatoria servitutis".

II. In via pregiudiziale, va premesso che non risultano intimati R.A. e R.A.M., i quali avevano agito insieme D.M.G., G.F., C.N. e T.P. proponendo la citazione di primo grado. R.A. risulta anche nella sentenza impugnata tra gli appellanti incidentali, mentre R.A.M. era rimasta contumace nel giudizio di appello. Tuttavia, poichè il ricorso appare prima facie infondato, è superflua la fissazione del termine ex art. 331 c.p.c., per l'integrazione del contraddittorio, atteso che la concessione di esso si tradurrebbe, oltre che in un aggravio di spese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio di cassazione senza comportare alcun beneficio per la garanzia dell'effettività dei diritti processuali delle parti (Cass., Sez. U, 22 marzo 2010, n. 6826).

Nel caso in esame, alcuni condomini del Condominio (OMISSIS) proposero azione negatoria convenendo i proprietari di posti auto compresi nel complesso immobiliare, indicati come meri titolari di servitù su una limitata area comune, per sentir accertare l'inesistenza di ulteriori diritti vantati dai convenuti e la cessazione di turbative o molestie da costoro poste in essere su altre parti condominiali. I convenuti, tuttavia, sia pure in via di eccezione, dedussero che gli immobili di loro proprietà, per quanto costituiti da posti auto scoperti, appartenessero a pieno titolo al Condominio (OMISSIS), difesa che è stata infine condivisa dalla Corte d'Appello di Genova nella sentenza impugnata. In tale situazione, per consolidata interpretazione di questa Corte, il contraddittorio, essendo oggetto di lite un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile, deve essere integrato nei confronti di tutti i condomini, atteso che la sentenza, ancorchè di accertamento, pronunciata in assenza di alcuni di essi, in quanto loro non opponibile, sarebbe inutiliter data. Poichè, infatti, la lite involge l'accertamento della "condominialità", ovvero la ricomprensione, o meno, di una o alcune porzioni di proprietà esclusiva nel condominio edilizio, di cui all'art. 1117 c.c. (ed all'art. 1117 bis c.c., per come aggiunto dalla L. n. 220 del 2012, pur qui inapplicabile ratione temporis), e proprio perchè viene messa in discussione - con finalità di ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato - l'estensione della comproprietà di tutti i partecipanti al condominio, la mancata partecipazione di uno o alcuno dei condomini al giudizio comporta la nullità dello stesso (arg. da Cass. Sez. 2, 18/04/2003, n. 6328; Cass. Sez. 2, 01/04/1999, n. 3119; Cass. Sez. 2, 06/10/1997, n. 9715; nonchè da Cass. Sez. 2, 14/10/1988, n. 5566; Cass. Sez. U, 13/11/2013, n. 25454, che suppone l'eccezione di proprietà esclusiva del bene, frapposta dal condomino convenuto da altro condomino, senza però mettere in discussione la comproprietà degli altri soggetti). L'eventuale difetto del contraddittorio, in difetto di giudicato espresso o implicito sul punto, può, tuttavia, essere eccepita per la prima volta o rilevata d'ufficio anche in sede di legittimità, con conseguente rimessione degli atti al primo giudice, sempre che gli elementi che rivelino la sussistenza di litisconsorti pretermessi emergano, con ogni evidenza, dagli atti già ritualmente acquisiti nel giudizio di merito.

III. I cinque motivi di censura possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi, e si rivelano infondati.

La Corte d'Appello di Genova è pervenuta al rigetto delle domande degli attuali ricorrenti, avendo dato per accertato che il tratto di strada carrabile "B", che va dal cancello posto nella cinta muraria del Condominio (OMISSIS) fino al caseggiato, alle aree esterne ed ai posti auto scoperti, appartiene in comproprietà anche ai soli proprietari di tali posti auto, che si trovano all'interno del perimetro condominiale. Ciò la sentenza impugnata ha desunto, oltre che dallo stato dei luoghi, descritto dal CTU (il quale ha evidenziato il collegamento funzionale di tale tratto di strada con i posti macchina), anche dall'art. 2 bis, del Regolamento di condominio e dall'allegata tabella millesimale, che chiamano tutti i proprietari dei posti auto (siano, o meno, titolari di appartamenti compresi nelle mura del Condominio (OMISSIS)) a contribuire alle relative spese di manutenzione di quel tratto, che "reca servizio ai box e ai posti auto". Anche i titoli di acquisto dei proprietari dei posti auto, a dire della Corte di Genova, indicano questi come "facenti parte" del complesso immobiliare (OMISSIS).

Questa Corte ha più volte affermato che la disciplina del condominio degli edifici, di cui all'art. 1117 c.c. e ss., è ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni, quale quelle elencate in via esemplificativa - se il contrario non risulta dal titolo - dall'art. 1117 c.c., a porzioni, o unità immobiliari, di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso. La nozione di condominio si configura, pertanto, non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente, purchè dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.. Peraltro, pure quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialità di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni eterogenee per struttura e destinazione, può essere frutto della autonomia privata.

Anche, dunque, i proprietari esclusivi di spazi destinato a posti auto, compresi nel complesso condominiale, possono dirsi condomini, in base ai criteri fissati dall'art. 1117 c.c., e quindi presumersi comproprietari (nonchè obbligati a concorrere alle relative spese, ex art. 1123 c.c.) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovassero in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari (arg. da Cass. Sez. 2, 02/03/2007, n. 4973; Cass. Sez. 2, 08/05/1996, n. 4270; Cass. Sez. 2, 16/04/1976, n. 1371).

Ai fini dell'accertamento della proprietà condominiale ex art. 1117 c.c., del tratto di strada "B" e delle adiacenti aree "A" e "B" in favore dei titolari dei posti auto, non assumevano, allora, carattere dirimente, il regolamento di condominio e l'annessa tabella di ripartizione delle relative spese, non costituendo il regolamento un titolo di proprietà (così Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012).

Tuttavia, la Corte d'Appello di Genova ha compiuto il proprio accertamento operando una valutazione dello stato effettivo dei luoghi ed un'indagine in ordine all'ubicazione dei beni, nonchè ricostruendo la volontà pattizia in base ai titoli di acquisto, così pervenendo al convincimento che i posti auto di proprietà esclusiva dei signori Ch., V., C., B., Ba. e P. appartengono strutturalmente al complesso edilizio condominiale e perciò, rispetto ad essi, sussiste il collegamento strumentale, materiale o funzionale, ovvero la relazione di accessorio a principale ed il rapporto di pertinenza - che è il presupposto necessario del diritto di condominio - con le parti comuni costituite dal tratto di strada "B" e delle adiacenti aree "A" e "B".

Tale indagine, diretta a stabilire, anche attraverso l'interpretazione dei titoli di acquisto, se la situazione obiettiva presenti i caratteri necessari a rendere applicabile la presunzione di comunione prevista dall'art. 1117 c.c., si risolve in un apprezzamento di fatto, che esula dal sindacato di legittimità se non nei limiti dell'omesso esame di fatto storico ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Di tale vizio non può dirsi affetta la sentenza impugnata, in quanto esso, a differenza di come denunciato dai ricorrenti nel secondo, nel terzo, nel quarto e nel quinto motivo di ricorso, per come riformulato dal D.L. n. 83 del 2012, art. 54, conv. in L. n. 134 del 2012, deve riguardare un fatto storico, principale o secondario, che abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia) e che non può concernere elementi istruttori concernenti fatti storici (quali il contenuto degli atti di acquisto, del regolamento e delle tabelle millesimali, o l'ubicazione dei beni e lo stato dei luoghi) che siano stati comunque presi in considerazione dal giudice, ancorchè la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass. Sez. U, 07/04/2014, n. 8053).

Una volta ritenuto il nesso di condominialità corrente tra i posti auto di proprietà esclusiva dei signori Ch., V., c., B., Ba. e P. e il tratto di strada "B", in uno alle aree "A" e "B", l'uso di tali beni da parte dei controricorrenti trova regolamentazione nella disciplina del condominio di edifici, la quale è costruita sulla base di un insieme di diritti e obblighi, armonicamente coordinati, contrassegnati dal carattere della reciprocità, che escludono la possibilità di fare ricorso alla disciplina in tema di servitù, presupponente, invece, fondi appartenenti a proprietari diversi, nettamente separati, uno al servizio dell'altro. Nè può quindi astrattamente ipotizzarsi, come fatto a fondamento del quinto motivo di ricorso, un'azione negatoria ex art. 949 c.c., per la cessazione delle molestie attribuite (e peraltro ritenute indimostrate dalla Corte d'Appello) ai controricorrenti con riguardo al giardino condominiale ed alle aree "A" e "B", in quanto la qualità di condomini riconosciuta in capo a quest'ultimi lascerebbe al più ipotizzare un'azione, del tutto diversa per causa petendi, avente per oggetto l'uso illegittimo delle cose comuni in violazione dell'art. 1102 c.c..

IV. Il ricorso va perciò rigettato e, in ragione della soccombenza, i ricorrenti vanno condannati a rimborsare le spese del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo, sia ai controricorrenti Ch.An., V.C., C.A. ed B.A., sia al controricorrente Ba.Gi., mentre non occorre provvedere al riguardo per l'ulteriore intimata P.G., la quale non ha svolto attività difensive.

Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, che ha aggiunto l'art. 13, comma 1 quater, del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - dell'obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a rimborsare ai controricorrenti Ch.An., V.C., c.a. ed B.A., ed al controricorrente Ba.Gi., le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida per i primi in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge, e per Ba.Gi. in complessivi Euro 4.000,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 14 novembre 2017.

Depositato in Cancelleria il 16 gennaio 2018

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I proprietari di posto auto scoperti sono condomini a tutti gli effetti - Cassazione 16/01/2018, N. 884 - Commento

Anche i proprietari esclusivi di spazi destinato a posti auto, compresi nel complesso condominiale, possono dirsi condomini, in base ai criteri fissati dall'art. 1117 c.c., e quindi presumersi comproprietari (nonché obbligati a concorrere alle relative spese, ex art. 1123 c.c.) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovano in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con le singole porzioni immobiliari.

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AREE DI PARCHEGGIO NON REALIZZATE - CASSAZIONE 25 MAGGIO 2017, N. 13210

In tema di spazi riservati a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione, il vincolo previsto al riguardo dall’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, è subordinato alla condizione che l’area scoperta esista e non sia stata adibita a un uso incompatibile con la sua destinazione: qualora lo spazio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a parcheggio in corso di costruzione e sia stato invece utilizzato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura, non può farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai sorto, ma semmai a quella risarcitoria, atteso che il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione dello stesso.

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CASSAZIONE 25 MAGGIO 2017, N. 13210 - Aree parcheggio non realizzate

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CASSAZIONE 25 MAGGIO 2017, N. 13210

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE 

SECONDA SEZIONE CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:              

Dott. MAZZACANE Vincenzo -  Presidente  

Dott. BIANCHINI Bruno -  Consigliere 

Dott. MANNA   Felice -  Consigliere  

Dott. ORILIA   Lorenzo -  Consigliere  

Dott. GIUSTI  Alberto -  rel. Consigliere  

ha pronunciato la seguente:      

                                    

SENTENZA

sul ricorso proposto da: 

A.L.,  C.C.,   CA.An. e    P.M., rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dall'Avv. F. D. S., con domicilio eletto nello studio di quest'ultimo in Roma; 

- ricorrenti - 

CONTRO

EDIL PIAZZA , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dall'Avv. G. G. P., con domicilio eletto nello studio di quest'ultimo in Roma; 

- controricorrente - 

e nei confronti di: 

C.U.; CONDOMINIO, in persona dell'amministratore pro tempore;   D.M.M.;  V.L.;  N.I.;   T.A.;  G.R.;  G.B.;  L.S.;        D.M.;   D.P.M.;    D.P.A.;   DE.PI.Ma.;  B.T.;   C.R.;   CE.Br.;   R.A.;    BO.Ma.;   Z.R.; 

- intimati - 

avverso la sentenza della Corte d'appello di Roma n. 4985/11 pubblicata in data 23 novembre 2011; 

Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 3 aprile 2017 dal Consigliere relatore Alberto Giusti; 

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso; 

uditi gli Avvocato F. D. S. e G. P..

FATTI DI CAUSA

1. - Con atto di citazione del 28 maggio 1984, la società CI-DI Edilizia Immobiliare a r.l. conveniva in giudizio Bo.Gi. , G.G. , L.S. , D.M. , B.T. , Ca.Ri. , Ca.Em. , D.P.F. , V.L. , D.M.M. e Ce.Br. , tutti condomini dello stabile in (omissis) , nonché il Condominio del medesimo edificio, per sentirli condannare all’immediato rilascio della spazio adibito a parcheggio antistante il fabbricato, nonché al pagamento di una indennità di occupazione, dichiarando che i convenuti non hanno diritto di comproprietà, di servitù, di parcheggio o comunque di uso dello spazio antistante il fabbricato. L’attrice chiedeva in subordine di condannare il Condominio al pagamento del valore dell’area sulla base delle spese sostenute per attrezzarla, da determinare a mezzo di consulenza.

I convenuti resistevano in giudizio, chiedendo il rigetto delle pretese avversarie e formulando domanda riconvenzionale affinché fossero riconosciuti i parcheggi vincolati ai sensi della 6 agosto 1967, n. 765, poiché realizzati in forza di licenza edilizia rilasciata dopo il 1 settembre 1967, come richiesto dall’art. 18 della citata legge.

All’esito del giudizio, il Tribunale di Roma rese la sentenza n. 10488 dell’8 agosto 1988, con cui condannò i convenuti al rilascio dell’area e al pagamento per ciascuno di Lire due milioni, con gli interessi dalla domanda. Contestualmente dichiarò il B. comproprietario del detto terreno con diritto ad utilizzarla a posto auto, poiché soltanto questi aveva dimostrato in giudizio di avere acquistato l’appartamento con le pertinenze prima del 4 giugno 1973, data di vendita dell’area dalla costruttrice a Cu.Ul. .

2. - La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 1004 del 1995, rimetteva la causa al Tribunale di Roma quale giudice di primo grado, stante la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di Cu.Ul. .

3. - Con sentenza in data 16 giugno 2003, il Tribunale di Roma, a parziale modifica della precedente sentenza, dichiarava l’area in questione, di proprietà della CI.DI., soggetta al vincolo legale di destinazione a parcheggio in favore del G. e degli altri litisconsorti, determinando in dodici metri quadri per ciascuno di essi la superficie assoggettata al diritto d’uso, condannando i predetti, con esclusione di B.T. , al pagamento del corrispettivo per il predetto diritto di uso da liquidarsi in separato giudizio, rigettando le ulteriori domande e confermando le altre statuizioni della precedente sentenza n. 10488 del 1988 del medesimo Tribunale.

4. - Contro questa sentenza hanno proposto appello principale la Edil Piazza 14 s.r.l., nuova acquirente dell’area de qua, e appello incidentale il Condominio con D.M.M. , V.L. , A.L. , C.C. , Ca.An. , N.I. , P.M. , T.A. .

La Corte d’appello di Roma, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 23 novembre 2011, in parziale accoglimento dell’appello principale ed in riforma, sul punto, della sentenza gravata, ha condannato il G. , il L. , il D. , il D.P. , il B. , la Ca. , la Ce. , il Bo. , la Ca. , il V. e il D.M. a rilasciare in favore dell’appellante il suolo edificatorio per cui è giudizio, ha rigettato l’appello incidentale, ha confermato nel resto la pronuncia appellata e compensato integralmente tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.

4.1. - La Corte d’appello ha rilevato che, secondo le risultanze dell’indagine peritale, il provvedimento concessorio prevedeva la localizzazione degli spazi destinati a parcheggio al piano ingresso dell’edificio, parte in corrispondenza del fabbricato, in una sorta di piano pilotis, e parte in due zone laterali sulle testate dell’edificio.

La Corte distrettuale ha poi evidenziato che il fabbricato realizzato risultava diverso da quello rappresentato negli elaborati relativi alla concessione e non presentava aree di sosta veicolare al piano ingresso, e ciò per l’intervento di modifiche in corso d’opera, in assenza, peraltro, di concessioni in variante.

La Corte di Roma ha quindi ricordato che, in tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, ove lo spazio da adibire a parcheggio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a tal fine in corso di costruzione e sia stato impiegato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura (diversamente dall’ipotesi in cui allo spazio realizzato conformemente al progetto sia stata data una diversa destinazione in sede di vendita), se possono ravvisarsi a carico del costruttore responsabilità di vario genere, non possono, per contro, individuarsi responsabilità d’ordine privatistico né oneri di ripristino dello status quo ante. Infatti, in tale caso, il bene soggetto ex lege al vincolo pertinenziale (il parcheggio) non è mai venuto ad esistenza e il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione di esso né può farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai venuto ad esistenza, ma semmai solo ad una tutela risarcitoria, in ragione dell’ampio campo applicativo proprio degli artt. 871 e 872 cod. civ., in favore degli acquirenti delle singole unità immobiliari.

Per questo, la Corte d’appello ha giudicato errata la sentenza gravata nella parte in cui ha, diversamente, ritenuto di poter individuare l’area asservita sulla scorta di unilaterali manifestazioni di volontà della società costruttrice espresse per il rilascio di ulteriori provvedimenti concessori aventi ad oggetto opere diverse dall’edificio cui l’area avrebbe dovuto essere asservita.

5. - Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello l’A. , il C. , il Ca. e la P. hanno proposto ricorso, con atto notificato il 9 ed il 10 luglio 2012, sulla base di sei motivi.

La società Edil Piazza ha resistito con controricorso. Nessuno degli altri intimati ha svolto attività difensiva in questa sede.

In prossimità dell’udienza i ricorrenti e la controricorrente hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. - Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la nullità insanabile del procedimento di appello per difetto del contraddittorio ex art. 300 e ss. cod. proc. civ. per nullità della notifica dell’atto di appello ai già defunti Fernando D.P. e Bo.Gi. . I ricorrenti rappresentano che l’atto di appello della Edil Piazza è stato notificato il 16 luglio 2004 al D.P. presso il procuratore costituito in primo grado, mentre il destinatario era già deceduto in data 15 agosto 2000 nel corso del giudizio di primo grado; e fanno presente che anche il Bo. è deceduto l’(omissis) , nel corso del giudizio di primo grado.

1.1. - Il motivo è infondato.

Nel giudizio di primo grado Fernando D.P. e Bo.Gi. erano costituiti a mezzo del loro difensore, l’Avv. Antonio Di Silvestro, munito di procura per i gradi di merito, e poiché il loro decesso non è stato dichiarato né notificato nel corso del giudizio di primo grado, correttamente l’appello è stato notificato presso il loro difensore munito di procura.

Difatti, in caso di morte della parte costituita a mezzo di procuratore, l’omessa dichiarazione o notificazione del relativo evento ad opera di quest’ultimo comporta, giusta la regola dell’ultrattività del mandato alla lite, che il difensore continui a rappresentare la parte come se l’evento stesso non si fosse verificato, risultando così stabilizzata la posizione giuridica della parte rappresentata (rispetto alle altre parti ed al giudice) nella fase attiva del rapporto processuale, nonché in quelle successive di sua quiescenza od eventuale riattivazione dovuta alla proposizione dell’impugnazione. Tale posizione è suscettibile di modificazione qualora, nella fase di impugnazione, si costituiscano gli eredi della parte defunta, ovvero se il suo procuratore, già munito di procura alla lite valida anche per gli ulteriori gradi del processo, dichiari in udienza, o notifichi alle altre parti, l’evento, o se, rimasta la medesima parte contumace, esso sia documentato dall’altra parte o notificato o certificato dall’ufficiale giudiziario ex art. 300, quarto comma, cod. proc. civ. (Cass., Sez. Un., 4 luglio 2014, n. 15295).

2. - Il secondo mezzo denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 18 della legge n. 765 del 1967 e degli artt. 1362, 1363 e 1367 cod. civ., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia. Sostengono i ricorrenti che per la costituzione del vincolo di destinazione degli spazi a parcheggio non serve alcuna variante e nella licenza del 1968 i parcheggi non erano al piano pilotis ma la stessa licenza era condizionata alla realizzazione dei parcheggi e la condizione è stata osservata dal costruttore con l’acquisto del terreno necessario alla loro realizzazione. In particolare - si rileva - la licenza è del maggio 1968, l’acquisto del terreno da parte della costruttrice è del 5 agosto 1970, mentre l’abitabilità è stata concessa solo successivamente, il 13 agosto 1970, quando la P.A. ha verificato l’adempimento della condizione posta con la licenza.

2.1. - Il motivo è infondato.

La Corte d’appello si è correttamente attenuta al principio secondo cui, in tema di spazi riservati a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione, il vincolo previsto al riguardo dall’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, è subordinato alla condizione che l’area scoperta esista e non sia stata adibita a un uso incompatibile con la sua destinazione: qualora lo spazio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a parcheggio in corso di costruzione e sia stato invece utilizzato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura, non può farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai sorto, ma semmai a quella risarcitoria, atteso che il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione dello stesso (Cass., Sez. II, 22 febbraio 2006, n. 3961; Cass., Sez. II, 7 maggio 2008, n. 11202).

I ricorrenti contestano l’applicazione di questo principio, negando che nella licenza del 1968 i parcheggi fossero al piano pilotis e sostenendo che il provvedimento abilitativo era subordinato alla realizzazione dei parcheggi.

Ma si tratta di deduzione generica, che non tiene conto della circostanza che il riconoscimento giudiziale del diritto reale di uso degli spazi destinati a parcheggi può avere ad oggetto soltanto le aree che siano destinate allo scopo di cui si tratta nei provvedimenti abilitativi all’edificazione, senza possibilità di ubicazioni alternative (Cass., Sez. Il, 11 febbraio 2009, n. 3393).

E, sotto questo profilo, il motivo non spiega come il terreno esterno al lotto ove è avvenuta l’edificazione, acquistato da parte dell’impresa costruttrice nell’agosto del 1970, avesse una destinazione riservata a parcheggio già secondo la licenza del 1968: non spiega, cioè, come la suddetta area risultasse vincolata in base al progetto definitivo relativo alla licenza di costruzione del 1968.

D’altra parte, la Corte d’appello ha escluso, con congruo e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, privo di mende logiche e giuridiche, che l’asservimento di tale area possa derivare da unilaterali dichiarazioni del costruttore rivolte al rilascio di ulteriori provvedimenti abilitativi aventi ad oggetto nuove opere, diverse dall’edificio cui l’area avrebbe dovuto essere funzionalmente destinata; e ciò dopo avere accertato, in punto di fatto, sulla scorta dell’indagine compiuta dal tecnico incaricato, che il progetto originario per la costruzione dell’edificio ed il provvedimento concessorio prevedevano la localizzazione degli spazi destinati a parcheggio all’interno dello stesso lotto edificando (in una sorta di piano pilotis e, in parte, in due zone laterali sulle testate dell’edificio).

3. - Il terzo motivo (violazione e falsa applicazione dell’art. 97 Cost. e dell’art. l della legge n. 241 del 1990, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia) denuncia che la sentenza impugnata sia contraria ai principi dell’ordinamento, ad una lettura costituzionalmente orientata delle norme in esame, ai principi di buona amministrazione, di legalità, di efficacia e ragionevolezza del suo andamento, ledendo gravemente il legittimo affidamento insorto tra i condomini, siccome scaturito dalla licenza edilizia rilasciata dal Comune di (omissis) .

3.1. - Il motivo è inammissibile per la sua genericità.

L’invocazione di principi generali dell’ordinamento e della norma costituzionale sul buon andamento della pubblica amministrazione non è, da sola, sufficiente a surrogare l’accertata carenza del presupposto di fatto dell’invocata tutela, consistente nella esistenza del vincolo a parcheggio dell’area in contestazione sulla base del progetto e dei provvedimenti abilitativi all’edificazione.

4. - Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano nullità della sentenza di secondo grado (art. 111 Cost., 132 e 161 cod. proc. civ., 118 disp. att. cod. proc. civ.), violazione dell’art. 18 della legge n. 765 del 1967, dell’art. 26 della legge n. 47 del 1985 e degli artt. 817 e 818 cod. civ. e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ. La sentenza d’appello sarebbe nulla per mancanza ed insufficienza di motivazione e per la mancata indicazione delle norme di legge e dei principi di diritto applicabili alla fattispecie. La sentenza avrebbe errato a non riconoscere la proprietà pro quota dell’area anche ad Ca.An. e A.L. , originaria comproprietaria, intervenuta nel giudizio di appello, i quali - si deduce - hanno acquistato l’appartamento, con ogni pertinenza, prima che l’area a parcheggio fosse venduta separatamente dal costruttore al Cu. e pertanto non hanno diritto all’uso in forza del vincolo ex lege, ma hanno diritto, come riconosciuto in primo grado a B. e Ca. , alla stessa proprietà, nella misura di legge oltre lo spazio di manovra, dell’area prospiciente l’immobile e adibita a parcheggio.

4.1. - Il motivo è inammissibile.

Esso cumula indistintamente vizio di nullità della sentenza di secondo grado per difetto di motivazione, error in indicando sotto il profilo sia della disciplina legale delle aree destinate a parcheggio sia della disciplina codicistica in tema di pertinenze, e vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, senza che, neppure dalla illustrazione del motivo, sia possibile distinguere, dal complessivo coacervo, la doglianza riferibile alla nullità della sentenza, alla interpretazione o all’applicazione delle norme di diritto appropriate alla fattispecie, o ai profili attinenti alla ricostruzione del fatto.

La censura si risolve, d’altra parte, nella richiesta della costituzione di un vincolo pertinenziale che in realtà, in base alla sentenza della Corte d’appello, non è mai venuto ad esistenza. Ed inoltre la doglianza sul punto è articolata senza riportare le clausole del contratto di acquisto che sarebbero dimostrative dell’esistenza del vincolo pertinenziale sull’area in contestazione e che il giudice del merito avrebbe male o insufficientemente valutato.

5. - Il quinto motivo è rubricato nullità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 18 della legge n. 765 del 1967, 1374 cod. civ. e 817 e ss. cod. civ., nonché nullità della sentenza per omessa insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Erroneamente la sentenza di secondo grado avrebbe confermato il capo 2 del dispositivo della precedente sentenza del Tribunale, ponendo a carico degli appellanti incidentali un indennizzo (per il trasferimento del diritto d’uso, indennizzo non dovuto, in quanto il venditore non si è espressamente riservato la proprietà esclusiva degli spazi destinati a parcheggio nei rispettivi contratti di compravendita), stabilendo poi, al capo 3 del dispositivo, a carico degli appellanti incidentali un duplice indennizzo (anche per la prolungata occupazione degli spazi destinati a parcheggio).

5.1. - Il motivo è inammissibile.

La censura si rivolge in realtà contro la sentenza del Tribunale, mentre, a seguito della sentenza d’appello, è venuto meno il censurato "duplice indennizzo", perché la Corte di Roma ha mantenuto ferma la condanna al pagamento dell’indennizzo per l’occupazione (capo 3 della sentenza di primo grado), mentre - non avendo riconosciuto il diritto reale all’uso degli spazi sull’area in questione da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari - ha con ciò escluso la debenza di alcun corrispettivo per il riconoscimento giudiziale dello stesso.

6. - Il sesto mezzo lamenta nullità della sentenza per violazione dell’art. 1418 cod. civ. e per omessa pronuncia sulla domanda di nullità del contratto di trasferimento tra il Cu. e la Erre.Ci.Immobiliare, per omessa e insufficiente motivazione e per contraddittorietà della stessa. La sentenza di primo grado, confermata in appello, dichiarando il B. proprietario dell’area a parcheggio, avrebbe dovuto dichiarare, quale conseguenza necessaria, la nullità parziale del successivo contratto citato con il quale la Er-re.Ci.Immobiliare ha illegittimamente ceduto l’area comprensiva del diritto di proprietà del B. e della Ca. nonché del Ca. e della A. .

6.1. - Il motivo è inammissibile.

Si tratta di questione non affrontata nel giudizio di appello e i ricorrenti non riportano - in violazione del principio di specificità discendente dalle prescrizioni formali dettate dall’art. 366, n. 6, cod. proc. civ. - la deduzione difensiva con la quale hanno sottoposto al giudice del gravame la questione stessa.

7. - Il ricorso è rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al rimborso delle spese processuali sostenute dalla controricorrente, che liquida in complessivi Euro 2.700, di cui Euro 2.500 per compensi, oltre a spese generali e accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 3 aprile 2017.

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LE NUOVE FORME DELL'ABITARE

Si afferma sempre di più la richiesta di personalizzazione dell’abitazione e l’esigenza di trasformare gli spazi nel tempo.
La crescente attenzione verso la cura e il benessere della persona porta a concepire in maniera differente alcuni spazi della casa”.

Nell'edizione 2016 dell'“Indagine sul Risparmio e le scelte finanziarie degli italiani” realizzata dal Centro Studi Einaudi di Torino e da Intesa Sanpaolo, giunto alla trentesima edizione, è stato realizzato un focus monografico dedicato alla casa.

“Quest’anno è stato preso in considerazione un campione di 567 risparmiatori che fossero anche investitori, ossia detenessero qualche forma di investimento, al quale è stato sottoposto un questionario aggiuntivo per sondarne i comportamenti di investimento nella persistenza del clima di deflazione e di interessi nulli o minimali, con particolare riguardo alla propensione al passaggio dagli investimenti finanziari a quelli reali, come le case. Ne è emerso che gli italiani non tradiscono la propria passione per il mattone: quest’anno viene raggiunta anzi la quota più alta dal 2000 di famiglie proprietarie dell’abitazione (oltre l’80%). La soddisfazione complessiva per i risultati degli investimenti immobiliari rimane alta, pur mostrando segni di raffreddamento, dovuti anche a una percezione del calo del valore degli immobili molto superiore alla realtà (17,8% percepito contro il 3% reale!). E rimane alta, se pur in calo, la convinzione che l’investimento immobiliare sia il più sicuro, anzi, il migliore possibile: la pensa così, rispettivamente, il 60% e il 40% del campione (contro 1’83% e il 68% del 2007).

Angosciati tra l’atavica paura dell’inflazione e l’inedita realtà della deflazione, gli italiani preferiscono “restare liquidi” (32%) o valutare (29%) l’investimento immobiliare, incoraggiati anche, soprattutto i più giovani, dalla convenienza ad accendere un mutuo e dagli attuali valori di mercato: il 43% dei potenziali acquirenti aspirerebbe a una casa migliore, il 29% a una casa più grande. Segnali di ripresa si manifestano anche per la seconda casa: benché sia bassa (22%) la percentuale di chi la giudica un buon investimento, il 9% degli italiani si dichiara disposto a valutarne l’acquisto nei prossimi tre anni.

Poche settimane dopo la pubblicazione, le conclusioni dell’indagine sono state confermate dal “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia” elaborato trimestralmente dalla Banca d’Italia, che nell’ultima edizione relativa al secondo trimestre 2016 mostra un significativo miglioramento delle aspettative sul mercato delle compravendite immobiliari rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. L’indagine sul risparmio, infine, ribadisce che sul tema immobiliare gli italiani ‘ si dimostrano informati e documentati, al punto da offrire suggerimenti più che sensati, per esempio, su regime fiscale e aspetti finanziari: molto insistita, in particolare, è l’esigenza di individuare formule per superare le difficoltà I legate al gap temporale tra la vendita del proprio immobile e l’acquisto di quello nuovo.”

Le difficoltà del mercato sono in buona parte determinate dalle carenze dell’offerta che propone abitazioni ancorate al modello della famiglia tradizionale e poco adatte alle nuove generazioni: giovani coppie, single, persone che si spostano per trovare lavoro, studenti fuori sede, immigrati, ecc. Stiamo vivendo un periodo di straordinarie trasformazioni a tutti i livelli (nella fruizione della città, nelle modalità di lavoro, nella sfera del tempo libero, ecc.) che coinvolgono in maniera significativa anche la dimensione dell’abitare. Si pensi all’impatto delle applicazioni dell’Information Communication Technology (ICT) sull’ambiente domestico con la conseguente ridefinizione degli ambienti della casa, la scomparsa di alcuni spazi e funzioni e il ruolo nevralgico assunto dalla tecnologia e dagli impianti. Lo spazio dedicato all’impianto telefonico scompare, lo studio che ospitava macchine da scrivere prima e PC poi perde la sua ragion d’essere e si trasforma in uno spazio polivalente o viene annesso allo spazio living.

Contestualmente a questi cambiamenti, si afferma sempre di più la richiesta di personalizzazione dell’abitazione e l’esigenza di trasformare gli spazi nel tempo. La crescente attenzione verso la cura e il benessere della persona porta a concepire in maniera differente alcuni spazi della casa. I locali di servizio acquistano una maggiore importanza. Il bagno diventa una vera e propria ‘sala da bagno’, in esso si passa sempre più tempo, le sue dimensioni aumentano, vengono installate apparecchiature per il wellness (sauna, idromassaggio), lo studio della luce, il design dei sanitari e degli arredi divengono sempre più accurati. La cucina acquista un ruolo centrale nell’abitazione: laddove le dimensioni dell’appartamento lo consentano, le superfici aumentano, gli elettrodomestici sono sempre più interconnessi e intelligenti, il design e i materiali degli arredi assumono una rilevanza simile a quella degli ambienti living.

Nelle realizzazioni di edifici per abitazioni che caratterizzano l’area milanese, si evidenza una sempre maggiore attenzione e richiesta di ambienti esterni. Grazie alla trasformazione del clima, che è divenuto più mite, i periodi dell’anno che consentono di svolgere attività all’aria aperta sono significativamente aumentati: terrazzi, logge e balconi sono sempre più apprezzati e richiesti (collocati nelle vicinanze delle cucine e delle zone living, con dimensioni tali da per-mettere l’utilizzo di arredi). Emerge con chiarezza anche una sempre più evidente richiesta di spazi condominiali che con-sentano una più agevole socializzazione. La sfida del futuro prossimo è quella di creare spazi di socialità moderni all’interno dei nuovi contenitori: se in alcune realizzazioni di ‘condomini orizzontali’ l’integrazione e lo scambio tra i residenti sono stati ottenuti grazie alla morfologia dei luoghi che agevola l’incontro, lo sviluppo verticale evidenzia effetti meno positivi.

In questa tipologia di edifici residenziali è necessario, sulla base di esperienze ormai consolidate realizzate nei Paesi del nord Europa e negli Usa, progettare ambienti comuni ‘al piede dell’edificio’ per dare l’opportunità agli abitanti di avere spazi di servizio e per il tempo libero. Solo gli operatori che sapranno cogliere le esigenze emergenti dalla domanda e si dimostreranno in grado di innovare qualitativamente lo spazio domestico potranno cogliere le enormi opportunità che il mercato della residenza riserverà nel futuro prossimo.

Una recente indagine realizzata da una nota società che offre servizi immobiliari individua in dettaglio le principali tendenze attraverso l’analisi compiuta su 300 appartamenti di nuova costruzione commercializzati-venduti negli ultimi due anni a Milano.

La ricerca evidenzia una serie di tendenze e richieste della domanda ormai consolidate nell’area milanese, mostrando il comparto con le richieste della domanda negli anni ’60:

• “aumento della superfìcie per cucine e living;
• diminuzione della superficie per corridoi e disimpegni;
• diversificazione dei bagni in funzione dell’utilizzo (cortesia, principale, di servizio, lavanderia, ecc.) e aumento del loro numero per alloggio;
• diminuzione della superficie nella camera matrimoniale e aumento di quella dei figli;
• importanza degli spazi esterni all’abitazione di proprietà (forma planimetrica e caratteristiche devono ottimizzare abitabilità e funzionalità).

Le esigenze della domanda non si traducono esclusivamente in variazioni dimensionali. I principali driver che caratterizzano il nuovo modo di concepire la casa sono:

• Fluidità dell’abitare e iperconnessione. I singoli locali non sono più utilizzati con una sola e univoca funzione: l’impiego del digitale in ogni ambiente consente di comunicare, informarsi, lavorare, divertirsi e studiare ovunque esista una connessione. Lo scenario dell’Internet delle Cose (loC) ridisegnerà anche il nostro modo di vivere la casa.
• Riconfigurazione degli spazi e degli arredi. La possibilità di svolgere diverse attività nei medesimi ambienti richiede di riconfigurare agevolmente gli allestimenti interni. Questa necessità pone in primo piano l’esigenza di armonizzare il progetto edile con quello d’interior design, troppo spesso concepiti separatamente.
• Ibridazione e condivisione. L’ibridazione di funzioni e attività (smart working, cohousing) determina alla scala dell’edificio l’esigenza di progettare nuovi luoghi dove poter lavorare e incontrarsi.”

di Oliviero Tronconi

Professore Ordinario Politecnico di Milano Dip. BEST 

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DECRETO MINISTERIALE 2 aprile 1968, n. 1444

(pubblicato nella g. u. 16 aprile 1968, n. 97)

Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della legge 6agosto 1967, n. 765.
(entrato in vigore il 17 aprile 1968)

 (Omissis)

Art. 1.

(Campo di applicazione).

Le disposizioni che seguono si applicano ai nuovi piani regolatori generali e relativi piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate; ai nuovi regolamenti edilizi con annesso programma di fabbricazione e relative lottizzazioni convenzionate; alle revisioni degli strumenti urbanistici esistenti.

Art. 2.

(Zone territoriali omogenee).

Sono considerate zone territoriali omogenee, ai sensi e per gli effetti dell'art. 17 della legge 6agosto 1967, n. 765:

1. A)  le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
   
2. 
   
3. B)  le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq;
   
4. 
   
5. C)  le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali l'edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lettera B);
   
6. 
   
7. D)  le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati;
   
8. 
   
9. E)  le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui -fermo restando il carattere agricolo delle stesse- il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare
   come zone C);
   
10. 
    
11. F)  le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale.
    
    
12. 
    

1. Art. 3.

(Rapporti massimi, tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi).

Per gli insediamenti residenziali, i rapporti massimi di cui all'art. 17 -penultimo comma- dellalegge n. 765 sono fissati in misura tale da assicurare per ogni abitante -insediato o da insediare- la dotazione minima, inderogabile, di mq. 18 per spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie.

Tale quantità complessiva va ripartita, di norma, nel modo appresso indicato:
          a) mq. 4,50 di aree per l'istruzione: asili nido, scuole materne e scuole dell'obbligo;

2. b)  mq. 2,00 di aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi (uffici P.T., protezione civile, ecc.) ed altre;
   
3. 
   
4. c)  mq. 9,00 di aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente
   utilizzabili per tali impianti con esclusione di fasce verdi lungo le strade;
   
5. 
   
6. d)  mq. 2,50 di aree per parcheggi (in aggiunta alle superfici a parcheggio previste dall'art. 18 della legge n. 765): tali aree -in casi speciali- potranno essere distribuite su diversi livelli.
   

Ai fini dell'osservanza dei rapporti suindicati nella formazione degli strumenti urbanistici, si assume che, salvo diversa dimostrazione, ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondano mediamente 25 mq. di superficie lorda abitabile (pari a circa 80 mc. vuoto per pieno), eventualmente maggiorati di una quota non superiore a 5 mq. (pari a circa 20 mc. vuoto per pieno) per le destinazioni non specificamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessità, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali, ecc.).

Art. 4.

(Quantità minima di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi da osservare in rapporto agli insediamenti residenziali nelle singole zone territoriali omogenee).

La quantità minima di spazi -definita al precedente articolo in via generale- è soggetta, per le diverse zone territoriali omogenee, alle articolazioni e variazioni come appresso stabilite in rapporto alla diversità di situazioni obiettive.

1. 1  Zone A): L'Amministrazione comunale, qualora dimostri l'impossibilità -per mancata
   disponibilità di aree idonee, ovvero per ragioni di rispetto ambientale e di salvaguardia delle caratteristiche, della conformazione e delle funzioni della zona stessa- di raggiungere le quantità minime di cui al precedente art. 3, deve precisare come siano altrimenti soddisfatti i fabbisogni dei relativi servizi ed attrezzature.
   
2. 
   
3. 2  Zone B): quando sia dimostrata l'impossibilità -detratti i fabbisogni comunque già soddisfatti- di raggiungere la predetta quantità minima di spazi su aree idonee, gli spazi stessi vanno reperiti entro i limiti delle disponibilità esistenti nelle adiacenze immediate, ovvero su aree accessibili tenendo conto dei raggi di influenza delle singole attrezzature e della organizzazione dei trasporti pubblici.
   Le aree che verranno destinate agli spazi di cui al precedente art. 3 nell'ambito delle zone A) e B) saranno computate, ai fini della determinazione delle quantità minime prescritte dallo stesso articolo, in misura doppia di quella effettiva.
   
4. 
   
5. 3  Zone C): deve essere assicurata integralmente la quantità minima di spazi di cui all'art. 3.
   Nei comuni per i quali la popolazione prevista dagli strumenti urbanistici non superi i 10 mila abitanti, la predetta quantità minima di spazio è fissata in mq. 12 dei quali mq. 4 riservati alle attrezzature scolastiche di cui alla lett. a) dell'art. 3. La stessa disposizione si applica agli insediamenti residenziali in comuni con popolazione prevista superiore a 10 mila abitanti, quando trattasi di nuovi complessi insediativi per i quali la densità fondiaria non superi 1 mc/mq.
   
6. 
   Quando le zone C) siano contigue o in diretto rapporto visuale con particolari connotati naturali del territorio (quali coste marine, laghi, lagune, corsi d'acqua importanti, nonché singolarità orografiche di rilievo) ovvero con preesistenze storico - artistiche ed archeologiche, la quantità minima di spazio di cui al punto c) del precedente art. 3 resta fissata in mq. 15: tale disposizione non si applica quando le zone siano contigue ad attrezzature portuali di interesse nazionale.
7. 
   
8. 4  Zone E): la quantità minima è stabilita in mq. 6, da riservare complessivamente per le attrezzature ed i servizi di cui alle lettere a) e b) del precedente art. 3.
   

          5 Zone F): gli spazi per le attrezzature pubbliche di interesse generale -quando risulti                           l'esigenza  di prevedere le attrezzature stesse- debbono essere previsti in misura non inferiore a           quella appresso indicata in rapporto alla popolazione del territorio servito:

• -  1,5 mq/abitante per le attrezzature per l'istruzione superiore all'obbligo (istituti
  universitari esclusi);
  
• -  1 mq/abitante per le attrezzature sanitarie ed ospedaliere;
  
• 
  
• -  15 mq/abitante per i parchi pubblici urbani e territoriali.
  
  
• 
  
• Art. 5.

1. (Rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti produttivi e gli spazi pubblici destinati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi).
2. I rapporti massimi di cui all'art. 17 della legge n. 765, per gli insediamenti produttivi, sono definiti come appresso:
3. 
   
4. 
   
5. 1)  nei nuovi insediamenti di carattere industriale o ad essi assimilabili compresi nelle zone D) la superficie da destinare a spazi pubblici o destinata ad attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi (escluse le sedi viarie) non può essere inferiore al 10% dell’intera superficie destinata a tali insediamenti;
   
6. 
   
7. 
   
8. 2)  nei nuovi insediamenti di carattere commerciale e direzionale, a 100 mq. di superficie lorda di pavimento di edifici previsti, deve corrispondere la quantità minima di 80 mq. di spazio, escluse le sedi viarie, di cui almeno la metà destinata a parcheggi (in aggiunta a quelli di cui all'art. 18della legge n. 765); tale quantità, per le zone A) e B) è ridotta alla metà, purché siano previste adeguate attrezzature integrative. 
   
9. 
   

1. Art. 6.

1. (Mancanza di aree disponibili).

I comuni che si trovano nell'impossibilità, per mancanza di aree disponibili, di rispettare integralmente le norme stabilite per le varie zone territoriali omogenee dai precedenti artt. 3, 4 e 5 debbono dimostrare tale indisponibilità anche agli effetti dell’art. 3 lett. d) e dell'art. 5, n. 2) dellalegge n. 765.

Art. 7.

(Limiti di densità edilizia).
I limiti inderogabili di densità edilizia per le diverse zone territoriali omogenee sono stabiliti come segue:

1) Zone A):

• -  per le operazioni di risanamento conservativo ed altre trasformazioni conservative, le
  densità edilizie di zona e fondiarie non debbono superare quelle preesistenti, computate
  senza tener conto delle soprastrutture di epoca recente prive di valore storico-artistico;
  
• -  per le eventuali nuove costruzioni ammesse, la densità fondiaria non deve superare il 50%
  della densità fondiaria media della zona e, in nessun caso, 5 mc/mq;
  

2) Zone B):

 le densità territoriali e fondiarie sono stabilite in sede di formazione degli strumenti urbanistici tenendo conto delle esigenze igieniche, di decongestionamento urbano e delle quantità minime di spazi previste dagli articoli 3, 4 e 5. Qualora le previsioni di piano consentano trasformazioni per singoli edifici mediante demolizione e ricostruzione, non sono ammesse densità fondiarie superiori ai seguenti limiti:

• -  7 mc/mq per comuni superiori ai 200mila abitanti;
  
• -  6 mc/mq per comuni tra 200mila e 50mila abitanti;
  
• -  5 mc/mq per comuni al di sotto dei 50mila abitanti.
  

Gli abitanti sono riferiti alla situazione del comune alla data di adozione del piano.
Sono ammesse densità superiori ai predetti limiti quando esse non eccedano il 70% delle densità preesistenti.

3)  Zone C):

3.  i limiti di densità edilizia di zona risulteranno determinati dalla combinata applicazione delle norme di cui agli artt. 3, 4 e 5 e di quelle di cui agli articoli 8 e 9, nonché dagli indici di densità fondiaria che dovranno essere stabiliti in sede di formazione degli strumenti urbanistici, e per i quali non sono posti specifici limiti. 
4. 
   
5. 
   

4)  Zone E):

 è prescritta per le abitazioni la massima densità fondiaria di mc 0,03 per mq. 

Art. 8.

(Limiti di altezza degli edifici). 

Le altezze massime degli edifici per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come 
segue:

1. 1)  Zone A):

1. • -  per le operazioni di risanamento conservativo non è consentito superare le altezze degli
     edifici preesistenti, computate senza tener conto di soprastrutture o di sopraelevazioni
     aggiunte alle antiche strutture;
     
   • -  per le eventuali trasformazioni o nuove costruzioni che risultino ammissibili, l'altezza
     massima di ogni edificio non può superare l'altezza degli edifici circostanti di carattere
     storico-artistico.
     
   • 
     

1. 2)  Zone B):

1. - L'altezza massima dei nuovi edifici non può superare l'altezza degli edifici preesistenti e circostanti, con la eccezione di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano-volumetriche, sempre che rispettino i limiti di densità fondiaria di cui all'art. 7.
   
2. 3)  Zone C): contigue o in diretto rapporto visuale con zone del tipo A): le altezze massime dei nuovi edifici non possono superare altezze compatibili con quelle degli edifici delle zone A) predette.
   
3. 4)  Edifici ricadenti in altre zone: le altezze massime sono stabilite dagli strumenti urbanistici in relazione alle norme sulle distanze tra i fabbricati di cui al successivo art. 9. 

Art. 9. 

(Limiti di distanza tra i fabbricati). 

Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:

1. 1)  Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale;
   
2. 2)  Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;
   
3. 3)  Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto: la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12.
   Le distanze minime tra fabbricati -tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti)- debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:

•  ml 5 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml 7;
•  ml 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml 7 e ml 15; 
•  ml 10,00 per lato, per strade di larghezza superiore a ml 15.

Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con
previsioni planovolumetriche. 

(Omissis). 

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