Superamento delle barriere architettoniche e distanze legali

Poiché l’art. 3, cit., segue l’art. 2, i portatori di handicap possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garage.

In una controversia in cui gli attori avevano lamentato il mancato rispetto della distanza di cinque metri dal confine da parte dei proprietari del fabbricato esistente nel fondo vicino con riferimento alla realizzazione di una rampa esterna di accesso al piano superiore di tale fabbricato ed i convenuti avevano invocato l’esenzione dall’obbligo del rispetto delle distanze in base all’art. 3, comma 2, l. n. 13 del 1989, secondo cui nella realizzazione di opere dirette al superamento delle barriere architettoniche “E’ fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli artt. 873 e 907 c.c., nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune”, la S.C. ha affermato che tale disposizione deve essere interpretata come volta a consentire deroghe alla normativa sulle distanze, a prescindere dalla relativa fonte, solo in ambito condominiale e non ove vengano in rilievo rapporti fra edifici distinti appartenenti a proprietà separate (Cass. 19 settembre 2017, n. 21645).

Secondo tale decisione, in sostanza, poiché l’art. 3, cit., segue l’art. 2, il cui secondo comma prevede che nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap possono installare, a proprie spese, servoscala nonchè strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages, emerge da un mero esame letterale di tali disposizioni che le opere considerate sono solo quelle necessarie a rimuovere le barriere architettoniche all’interno di edifici condominiali, essendo esse finalizzate ad impedire che l’inerzia od il rifiuto degli altri condomini comportino un danno per il soggetto con difficoltà di deambulazione.

Se potesse essere condivisa, tale interpretazione avrebbe il merito di dare un senso alle disposizioni di cui constano il primo ed il secondo comma dell’art. 3, cit.

Purtroppo alla applicabilità della deroga alle distanze legali solo nei rapporti tra condomini si frappongono ostacoli insuperabili.

La deroga in questione, infatti, nel primo comma è prevista con riferimento alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, le quali disciplinano i rapporti tra proprietari di fondi confinanti.

Il successivo secondo comma conferma, invece, l’obbligo del rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 del codice civile nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune.

Ora, anche volendo ammettere che le distanze di cui agli artt. 873 0 907 c.c. trovano applicazione anche nei rapporti tra condomini, il riferimento ai fabbricati alieni fa capire chiaramente che la disposizione presuppone l’esistenza di un fabbricato su un fondo confinante diverso da quello in condominio nel quale le opere vengono realizzate. Rimangono, pertanto, le perplessità causate dalla formulazione dell’art. 2 l, secondo comma, e dell’art. 3 l. 9 gennaio 1989 n. 13.

La prima di tali disposizioni sembrerebbe stabilire che, nel caso in cui l’assemblea non assuma le delibere dirette ad eliminare le barriere architettoniche, il portatore di handicap può realizzare a spese proprie soltanto le opere previste da tale disposizione, ma non un ascensore (in tal senso, in dottrina, cfr. PEDICINI, Commento all’art. 2 l. 9 gennaio 1989 n. 13, in Nuove leggi civili commentate, 1991, 343; in giurisprudenza, in motivazione, cfr. Cass. 29 luglio 2004, n. 14384).

Se così fosse, da un lato, l’art. 3, cit., si occuperebbe del problema delle distanze, che non può, però, presentarsi con riferimento alle opere previste nel precedente art. 2, secondo comma,dal momento che le stesse non costituiscono “costruzione”, e dall’altro, si arriverebbe all’assurdo che al portatore di handicap non sarebbe consentito quanto qualsiasi condomino può effettuare in applicazione della norma generale principio di cui all’art. 1102 c.c., il che comporterebbe problemi di costituzionalità della norma.

Va, infatti osservato che è pacifico in giurisprudenza che la norma di cui all’art. 1120 c.c., nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, tende a disciplinare l’approvazione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini; ma, ove non debba procedersi a tale ripartizione per essere stata la spesa relativa alle innovazioni di cui si tratta assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune. Ne consegue che, ricorrendo dette condizioni, il condomino ha facoltà di installare a proprie spese nella tromba delle scale dell’edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini, e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo (Cass. 10 aprile 1999, n. 3508; in senso conforme, in precedenza, cfr.: Cass. 12 febbraio 1993 n. 1781; Cass. 5 aprile 1977 n. 1300; in dottrina, con specifico riferimento all’ art. 2 l. 9 gennaio 1989 n. 13, cfr. CELESTE, Portatori di handicap: quanti scalini devono ancora salire per raggiungere le proprie abitazioni?, in Foro it., 2008, I, 601, il quale peraltro sembra ritenere che anche in tal caso troverebbe applicazione l’art. 1121, ultimo comma, c.c.).

Per quanto riguarda l’art. 3, cit., a prescindere dalla imperfetta formulazione del secondo comma in ordine alla menzione congiunta degli spazi e delle aree, come se si trattasse di entità differenti, ed alla menzione in entrambi i commi di spazi “di uso comune” (di incerta individuazione) distinti da quelli in proprietà comune, senza precisare se tali spazi devono essere comuni al solo edificio interessato dalle opere od anche all’edificio confinante, il primo comma prevede una deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine, trascurando che: a) le norme relative alle dimensioni dei cortili non riguardano la distanza tra le costruzioni; b) per le chiostrine (cioè i cortili interamente interni ai fabbricati) non è comunque concepibile un problema di distanze. Per dare un senso a tale disposizione si può solo ipotizzare che il legislatore abbia inteso stabilire che è possibile una deroga non solo per quanto riguarda le distanze legali, ma anche per quanto riguarda le dimensioni dei cortili e delle chiostrine, quali previste nella normativa locale.

Come, poi, è stato osservato in dottrina (VILLANI, Commento all’art. 3 l. 9 gennaio 1989 n. 13, in Nuove leggi civili commentate, 1991, 344 ss.), il legislatore nel primo comma ha esonerato il costruttore dal rispetto dei regolamenti senza dire se tale esonero si estenda anche al rispetto delle norme di legge, mentre nel secondo comma ha tenuto fermo l’obbligo di rispetto di due specifiche norme codicistiche, gli artt. 873 e 907, senza nulla dire nè dei regolamenti edilizi, pure nelle stesse norme espressamente richiamati.

Si è sostenuto (VILLANI, op. cit., 346 ss.) che il primo comma andrebbe letto nel senso che se tra gli edifici vi sono spazi comuni o di uso comune, o se si tratta di costruire in spazi interni ad un edificio (cortili, chiostrine, etc.) lo si può fare in esenzione da ogni limite di legge (artt. 873 e 907 c.c.) e di regolamenti edilizi; il secondo comma andrebbe letto come se testualmente affermasse che nell’ipotesi di costruzioni tra fondi alieni, non separati da spazi comuni, è fatto l’obbligo di rispetto delle distanze previste dagli art. 873 c.c. ivi compresi i regolamenti da esso richiamati, e 907 c.c. Anche volendo aderire a tale interpretazione, rimarrebbe comunque oscura la ratio di tali disposizioni, a prescindere dal fatto che esse non potrebbero trovare applicazione con riferimento alle chiostrine, essendo esse interne ad un fabbricato.

di Roberto Triola

già Presidente della Seconda Sezione Civile della Cassazione

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Piogge e allagamenti in condominio, per la Corte di Cassazione non è mai colpa del caso

Alberi sradicati, tegole divelte, allagamenti nei locali condominiali: anche gli amministratori di condominio fanno la conta dei danni causati dai forti temporali a carattere tropicale che continuano ad abbattersi sulla nostra provincia. Fenomeni atmosferici che fanno sorgere una lecita domanda: «Di chi è la responsabilità?».

A fare chiarezza in merito è la Corte di Cassazione, sez. III Civile, che nella sentenza n. 5877/2016 chiarisce che «la pioggia intensa e persistente, tale da assumere il carattere di eccezionale intensità, non può costituire un evento rientrante nel caso fortuito o nella forza maggiore specie in epoche, come quella attuale, in cui i dissesti idrogeologici richiedono maggior rigore».

La Corte si è dovuta esprimere nei mesi scorsi in merito a un ricorso promosso da una società nei confronti del condominio (i cui locali erano da essa condotti in locazione), insieme al Comune e a due compagnie assicuratrici per chiedere la condanna al risarcimento dei danni subiti in seguito all’allagamento verificatosi nei summenzionati locali in occasione di un forte temporale, sia per esondazione di un vicino sottopasso, sia per precipitazioni raccolte da un tubo pluviale del condominio.

La Corte ha affermato che è certamente vero «che una pioggia di eccezionale intensità può anche costituire caso fortuito in relazione ad eventi di danno come quello in questione; ma non è affatto vero che una siffatta pioggia costituisca sempre e comunque un caso fortuito». Si sarebbe dovuto dimostrare, hanno proseguito i giudici, «che le piogge in questione erano state da sole causa sufficiente dei danni nonostante la più scrupolosa manutenzione e pulizia da parte sua delle opere di smaltimento delle acque piovane; il che equivale in sostanza a dimostrare che le piogge in questione erano state così intense (e quindi così eccezionali) che gli allagamenti si sarebbero verificati nella stessa misura pure essendovi stata detta scrupolosa manutenzione e pulizia».

Per la Cassazione, quindi, si può invocare il caso fortuito solo se il fattore estraneo abbia intensità tale da interrompere il nesso di causalità tra la cosa e l’evento lesivo, così che possa essere considerato una causa sopravvenuta da sola sufficiente a determinare l’evento dannoso. Il comportamento concludente della compagnia assicurativa che corrisponde un indennizzo, sia pur «per spirito conciliativo», può costituire sostanziale riconoscimento dell’operatività della garanzia.

«La Corte nella sentenza prende atto del cambiamento climatico di questi ultimi anni e, sia pure ritenendo possibile in astratto che un evento atmosferico eccezionale possa essere qualificato come il caso fortuito previsto dall’articolo 2051 del codice civile, ritiene che la frequenza sempre maggiore di eventi atmosferici che provocano danni renda più difficile qualificarli come eventi imprevedibili inquadrandoli così nel caso fortuito.

Se gli eventi dannosi si ripetono con maggiore frequenza, tanto da non potersi più considerare come eccezionali, fortuiti e imprevedibili non si può pertanto escludere una responsabilità da parte del custode che, conoscendo la possibilità che l’evento si verifichi deve porre in essere tutte le adeguate precauzioni possibili».

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Le griglie di aereazione dei garage sono soggette a TOSAP

Corte di Cassazione:

Ordinanza 01 giugno 2016, n. 11449

Con l’apposizione delle griglie in questione, così come per ogni oggetto collocato su suolo pubblico, viene in qualche modo limitato l’uso collettivo della parte di suolo pubblico sul quale insorgono le dette griglie, con conseguente sottrazione della superficie all’uso pubblico a vantaggio di un’utilizzazione particolare del suolo da parte del Condominio

In tema di tassa per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche (TOSAP), il presupposto impositivo va individuato, ai sensi degli artt. 38 e

39 del D.Lgs. 15 novembre 1993, n. 507, nell’occupazione che comporti un’effettiva sottrazione della superficie all’uso pubblico. In particolare, l’art. 38 cit., rubricato “Oggetto della Tassa”, testualmente prevede: “Sono soggette alla tassa le occupazioni di qualsiasi natura, effettuate, anche senza titolo, nelle strade, nei corsi, nelle piazze e, comunque, sui beni appartenenti al demanio o al patrimonio indisponibile dei comuni e delle province.

Sono, parimenti, soggette alla tassa le occupazioni di spazi soprastanti il suolo pubblico, di cui al comma 1, con esclusione dei balconi, verande, bow windows e simili infissi di carattere stabile, nonché le occupazioni sottostanti il suolo medesimo, comprese quelle poste in essere con condutture ed impianti di servizi pubblici gestiti in regime di concessione amministrativa.

La TOSAP si applica alle occupazioni realizzate su tratti di aree private sulle quali risulta costituita nei modi e nei termini di legge, la servitù di pubblico passaggio.

Le occupazioni realizzate su tratti di strade statali o provinciali che attraversano il centro abitato di comuni con popolazione superiore a diecimila abitanti sono soggette all’imposizione da parte dei comuni medesimi. Sono escluse dalla tassa le occupazioni di aree appartenenti al patrimonio disponibile dei predetti enti o al demanio statale. Sono soggette alla tassa le occupazioni di spazi acquei adibiti ad ormeggio di natanti e imbarcazioni compresi nei canali e rivi di traffico esclusivamente urbano in consegna ai comuni di Venezia e di Chioggia ai sensi del regio decreto 20 ottobre 1904, n. 721, e dell’articolo 517 del regolamento per l’esecuzione del codice della navigazione (navigazione marittima), approvato con decreto del Presidente della Repubblica 15 febbraio 1952, n. 328. Le relative tariffe sono determinate dai comuni stessi, nella misura del 50 per cento di quelle previste dall’articolo 44 del presente decreto. Limitatamente a tali spazi acquei sono fatte salve le tasse già riscosse o da riscuotere per gli anni precedenti.” Il successivo art. 39, invece, nel disciplinare i soggetti attivi e passivi della TOSAP, stabilisce che: “La tassa è dovuta al comune o alla provincia dal titolare dell’atto di concessione o di autorizzazione o, in mancanza, dall’occupante di fatto, anche abusivo, in proporzione alla superficie effettivamente sottratta all’uso pubblico nell’ambito del rispettivo territorio”.

Tanto premesso, con una recentissima sentenza n. 11449 del 01 giugno 2016, la Corte di Cassazione Sesta Sezione Tributaria è intervenuta stabilendo l’applicabilità della TOSAP al condominio, nell’ipotesi di installazione di griglie di aerazione per i garage.

Nello specifico, a seguito di ricorso promosso dal condominio avverso l’avviso di accertamento TOSAP per l’anno 2010, le doglianze del contribuente sia in primo che in secondo grado venivano rigettate, salvo i giudici di seconde cure accogliere parzialmente l’appello e annullare le sanzioni per obiettive condizioni di incertezza sulla portata o sull’ambito di applicazione della norma tributaria.

Impugnata la sentenza di appello in cassazione, con l’unico motivo di ricorso il condominio denunciava la violazione e falsa applicazione dell’art. 38 del D.Lgs. 15/11/1993 n. 507, affermando che l’occupazione, per essere tassabile, deve consistere in un’apprensione della disponibilità della cosa (duratura o temporanea) di tipo reversibile, la quale cioè incida sull’uso del bene, senza però modificarne la natura né comprometterne la destinazione, lasciando ripristinabile l’uso collettivo a seguito della cessazione del godimento individuale e della rimozione delle eventuali attrezzature predisposte per il suo esercizio.

Nella fattispecie in esame, il condominio sottolineava che l’occupazione, viceversa, era da ritenersi “irreversibile”, in considerazione del fatto che le griglie costituivano componente naturale (indispensabile ed essenziale) del diritto di superficie ipogeo regolato dalla convenzione sottoscritta tra Comune e condominio.

Tanto eccepito, i giudici di legittimità hanno, tuttavia, rigettato il ricorso del condominio precisando come, nella fattispecie in esame, il presupposto per l’applicazione della TOSAP si fosse realizzato <<atteso che con l’apposizione delle griglie in questione, così come per ogni oggetto collocato su suolo pubblico, viene in qualche modo limitato l’uso collettivo della parte di suolo pubblico sul quale insorgono le dette griglie, con conseguente sottrazione della superficie all’uso pubblico a vantaggio di un’utilizzazione particolare del suolo stesso da parte del Condominio>>.

Precedentemente, con sentenza n. 1611 del 25/07/2007, la Corte di Cassazione in subiecta materia aveva avuto modo di rilevare come in tema di canone per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche (COSAP), l’acquisto da parte del Comune dell’area circostante il perimetro di un fabbricato, nella quale siano state precedentemente realizzate griglie ed intercapedini, finalizzate a permettere la circolazione dell’aria ed il passaggio della luce nei locali sotterranei dell’edificio, non fa sorgere a carico del condominio l’obbligo di corrispondere il relativo canone, qualora il prezzo pattuito per la cessione sia stato ridotto proprio a causa dell’esistenza delle intercapedini, giustificandosi tale riduzione con la volontà delle parti di escludere dal trasferimento le porzioni di suolo in cui sono state realizzate le intercapedini, ovvero con la contestuale costituzione in favore del condominio di un diritto reale sul suolo trasferito, con la conseguenza che viene a mancare nella specie il presupposto dell’obbligazione, costituito dall’occupazione del suolo pubblico.

di Maurizio Villani

Avvocato Tributarista in Lecce

Fonte: Amministrare Immobili

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IL BOX PERTINENZIALE DI UN ALLOGGIO DEVE ESSERE TRASFERITO DI DIRITTO IN CASO DI VENDITA? Cassazione 3 MAGGIO 2016, N. 8693

Gli acquirenti di un appartamento agivano in giudizio, avanti al Tribunale di Milano, nei confronti dei venditori sostenendo di avere diritto, per legge, al trasferimento in proprietà di un box pertinenziale all’appartamento acquistato. Gli attori chiedevano inoltre il risarcimento danni per aver preso in affitto un altro box nei paraggi. I convenuti respingevano tutte le domande attoree e in subordine chiedeva domanda riconvenzionale, per l’eventuale trasferimento del box pertinenziale fosse condizionato al pagamento del prezzo corrispondente al valore di mercato del bene oggetto di controversia. Il Tribunale di Milano accoglieva la domanda per l’assegnazione in proprietà di un box pertinenziale disponendo il trasferimento della proprietà contestualmente al pagamento di un importo. Gli attori proponevano appello per il mancato riconoscimento dei danni relativi al mancato utilizzo di un box e per l’integrazione del prezzo di acquisto. La Corte d’Appello riconosceva il diritto degli appellanti al risarcimento danni per il periodo successivo alla sentenza di primo grado, avendo nel mentre la società appellata alienato a terzi il box in questione. La Cassazione accoglieva i motivi della società venditrice rilevando come il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado fosse avvenuto solo per quanto riguarda il trasferimento di un box (che nessuno aveva impugnato in appello) in favore degli attori, mentre non poteva riguardare il capo della sentenza relativo all'obbligo della società venditrice di consegnare agli attori tale bene: dato che gli attori stessi avevano contestato, in appello, sia l'individuazione del box, che il fatto di dover versare un corrispettivo. In sostanza, secondo la Cassazione, il fatto che non vi fosse un obbligo passato in giudicato della società venditrice di trasferire agli attori il box contestato, comporta come logica conseguenza che questi ultimi non possano vantare un diritto al risarcimento del danno con termine iniziale fissato al deposito della sentenza di primo grado.

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CASSAZIONE 3 MAGGIO 2016, N. 8693: trasferimento beni immobili pertinenziali

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CASSAZIONE 3 MAGGIO 2016, N. 8693

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BIANCHINI Bruno - Presidente -
Dott. ORICCHIO Antonio - rel. Consigliere -
Dott. CORRENTI Vincenzo - Consigliere -
Dott. SCARPA Antonio - Consigliere -
Dott. CRISCUOLO Mauro - Consigliere -

ha pronunciato la seguente:    

SENTENZA

                                      

sul ricorso 21408/2011 proposto da:
TAO 88 SRL, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato P. M., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato D. A. G.;

                                                       - ricorrente - 

contro

L.M.M., P.A., elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato C. V., che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato M. C. M.;

                                                 - controricorrenti - 

avverso il provvedimento n. 263/2011 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 02/02/2011; 

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/02/2016 dal Consigliere Dott. ANTONIO ORICCHIO; 

udito l'Avvocato P. G., con delega depositata in udienza dell'avvocato M. P. difensore del ricorrente che si riporta agli atti depositati; 

udito l'Avvocato V. C., difensore dei resistenti che si riporta agli atti depositati; 

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DE AUGUSTINIS Umberto, che ha concluso nulla oppone all'istanza di oscuramento dei dati personali; nel merito rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione in data 27.06.2001 i coniugi P.A. e L.M.M. , in qualità di acquirenti di un appartamento sito in (omissis), convenivano in giudizio avanti al Tribunale di Milano la società Tao 88 s.r.l., che aveva loro venduto in data 18.04.1994 l’immobile di cui sopra, assumendo di aver diritto per legge al trasferimento in proprietà di un box pertinenziale all’appartamento acquistato. Gli attori oltre alla domanda ex art. 2932 c.c., previa identificazione del box da trasferire, chiedevano al Tribunale il risarcimento dei danni conseguenti alla loro partecipazione alle spese relative alle parti comuni, comprensive dei box auto, e delle spese affrontate per affittare un box nei paraggi dell’appartamento, non avendone uno in proprietà.

Si costituiva in giudizio la Tao 88 srl chiedendo respingersi tutte le domande attoree; in subordine svolgeva una domanda riconvenzionale, con cui chiedeva che l’eventuale trasferimento del box pertinenziale fosse condizionato al pagamento del prezzo corrispondente al valore di mercato del bene oggetto di controversia.

Il Tribunale di Milano con sentenza del 29.11.2005, accertava il diritto degli attori alla proprietà di un garage all’interno dell’edificio condominiale di via (omissis), quale pertinenza dell’appartamento acquistato dalla convenuta. Disponeva altresì che, previo pagamento da parte dei coniugi P. dell’importo di Euro 28.405,13, fosse trasferita in capo agli attori l’autorimessa identificata al NCEU di Milano al foglio 190, mapp. xxx, sub xx, sita al secondo piano interrato dello stabile, come individuata dal CTU, ordinando di conseguenza alla società convenuta di consegnare il bene indicato libero da persone e cose.

Avverso la suddetta decisione P.A. e L.M.M. proponevano appello limitatamente alla statuizione relativa all’individuazione del box da trasferire ed all’ordine di integrare il prezzo di acquisto, nonché con riguardo alla domanda di risarcimento del danno per la mancata fruizione e trasferimento del box, già formulata in primo grado.

Si costituiva in giudizio la Tao 88 srl chiedendo respingersi tutte le domande degli appellanti.

La Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 263/2011 depositata in data 02.02.2011, in parziale riforma della sentenza di primo grado, condannava la Tao 88 srl a pagare agli appellanti la somma di Euro 8.383,00, oltre interessi legali dalla sentenza sino al saldo, a titolo di risarcimento del danno per il mancato godimento del box pertinenziale.

A sostengo di questa decisione la Corte territoriale, dopo aver dichiarato la formazione del giudicato in ordine al diritto dei coniugi P. alla proprietà di un’autorimessa pertinenziale, evidenziava che il box individuato dal Tribunale, sulla base delle conclusioni del CTU, era del tutto idoneo al ricovero delle automobile, per cui non vi erano motivi per riformare la decisione del primo grado. Quanto all’integrazione del prezzo originario, individuata correttamente dal giudice di prime cure nella misura di Euro 28.405,13, la Corte riteneva che essa fosse necessaria per ripristinare il sinallagma funzionale del contratto, considerato che dagli atti non erano emersi elementi per ritenere che il valore del box trasferito in proprietà fosse stato ricompreso o fosse da ricomprendere nel prezzo dichiarato nell’atto di vendita.

In ordine infine alla domanda di risarcimento del danno per l’indisponibilità del box, la Corte d’Appello riconosceva il diritto degli appellanti limitatamente al periodo successivo alla sentenza di primo grado, ritenuta immediatamente esecutiva, la cui attuazione era stata però resa impossibile dalla società appellata che, nelle more del giudizio di secondo grado, aveva venduto a terzi il box in questione. Liquidava tali danni equitativamente in misura di Euro 8.383,00. oltre interessi legali dalla sentenza sino al saldo.

Avverso la predetta decisione la Tao 88 srl proponeva ricorso per cassazione, formulando due distinti motivi. Resistevano gli appellanti P.A. e L.M.M. con apposito controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo ex art. 360 n. 3 c.p.c., la ricorrente eccepisce la violazione degli artt. 282 c.p.c. e 2909 c.c., ritenendo che la Corte territoriale abbia erroneamente riconosciuto agli appellanti il diritto al risarcimento del danno per la mancata disponibilità del box per il periodo successivo alla sentenza di primo grado, considerata immediatamente esecutiva, quando invece l’obbligo di trasferimento del bene ex art. 2932 c.c. si sarebbe configurato solo a seguito del passaggio in giudicato della decisione sul punto.

Secondo la società ricorrente, siccome in capo alla stessa Tao 88 srl non sussisteva un obbligo di consegna del box prima del passaggio in giudicato della sentenza, non poteva imputarsi alla ricorrente medesima il danno relativo al mancato godimento del bene da parte dei resistenti nel periodo successivo alla decisione del Tribunale di Milano.

2.- Con il secondo motivo ex art. 360 n. 3 c.p.c., viene addotta la violazione e falsa applicazione dell’art. 2043 c.c., per avere la Corte distrettuale affermato il diritto degli appellanti al risarcimento del danno, malgrado difettasse la prova del nesso di causalità tra la condotta della Tao 88 srl ed il danno ed invece apparisse evidente che la causa del danno lamentato fosse addebitabile proprio agli appellanti.

Infatti -secondo parte ricorrente- i coniugi P. , dopo la sentenza di primo grado che disponeva a loro carico il pagamento di Euro 28.405,13, non avevano provveduto al pagamento di tale somma, né l’avevano messa a disposizione di controparte, ed, anzi, avevano impugnato la sentenza contestando la decisione proprio sul punto relativo all’integrazione del prezzo originario.

Ne conseguiva che non poteva esserci un obbligo di trasferire il bene, se non vi era stato in contemporanea il pagamento dell’integrazione del prezzo, nel caso di specie indicato dal giudice quale condizione per effettuare il trasferimento stesso.

3.- I due motivi possono essere trattati congiuntamente in quanto entrambi attengono al diritto degli attuali controricorrenti al risarcimento del danno conseguente al mancato utilizzo del box trasferito a seguito della sentenza ex art. 2932 c.c..

Essi sono fondati nei termini di seguito esposti.

3.1- In primo luogo va evidenziato che la Corte di Appello, in premessa alla sua motivazione, ha affermato che fosse passata in giudicato solo la statuizione relativa al diritto degli attori al trasferimento in proprietà di un box, quale pertinenza dell’appartamento acquistato.

Infatti i coniugi P. avevano impugnato la decisione di primo grado sia con riguardo all’individuazione del box identificato al foglio 190, mapp. 231, sub 66, sia relativamente all’obbligo di integrare il prezzo quale corrispettivo del box trasferito in forza della sentenza.

Senonché, proprio in ragione della permanente pendenza della lite sui due suddetti e connessi aspetti, la statuizione che disponeva in capo alla società Tao 88 srl l’obbligo di trasferimento ai coniugi P. del box sub 66 non era né poteva essere compiutamente esecutiva, a differenza di quanto sostenuto dai giudici di secondo grado e tenendo presenti i principi regolanti la fattispecie.

Sul punto va rilevato che la questione attinente alla provvisoria esecutorietà della sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c., è stata decisa di recente dalla sentenza, Sez. Un., 22 febbraio 2010, n. 4059, Rv. 611643, che ha affermato quanto segue: "Nell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, l’esecutività provvisoria, ex art. 282 cod. proc. civ., della sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., è limitata ai capi della decisione che sono compatibili con la produzione dell’effetto costitutivo in un momento successivo, e non si estende a quelli che si collocano in rapporto di stretta sinallagmaticità con i capi costitutivi relativi alle modificazione giuridica sostanziale. Essa, pertanto, non può essere riconosciuta al capo decisorio relativo al trasferimento dell’immobile contenuto nella sentenza di primo grado, né alla condanna implicita al rilascio dell’immobile in danno del promittente venditore, poiché l’effetto traslativo della proprietà del bene scaturente dalla stessa sentenza si produce solo dal momento del passaggio in giudicato, con la contemporanea acquisizione dell’immobile al patrimonio del promissario acquirente destinatario della pronuncia." (Nella specie, le Sezioni unite hanno confermato - con riferimento ad un giudizio di sfratto per morosità - la sentenza impugnata con la quale era stata esclusa la provvisoria esecutività della condanna implicita al rilascio dell’immobile, in danno del promittente venditore, nel caso di domanda di esecuzione in firma specifica diretta al trasferimento del bene proposta dal promissario acquirente). (Conf. sent., Sez. III, n. 4907/2011, Rv.616869).

Coerentemente a questo arresto giurisprudenziale qui recepito, si può affermare che la condotta della società Tao 88 srl, la quale nelle more del giudizio di appello aveva trasferito a terzi il box identificato al foglio 190, mapp. 231, sub 66, non fosse in violazione delle statuizioni passate in giudicato.

Infatti la condanna a consegnare il predetto box sub 66 non era provvisoriamente esecutiva, come invece ritenuto dalla Corte d’Appello, perché essa era connessa al trasferimento della proprietà derivante dall’effetto traslativo della sentenza ex art. 2932 c.c..

3.2- Di conseguenza l’affermazione di cui sopra incide sul diritto dei coniugi P. ad ottenere il risarcimento del danno per il mancato godimento del box sub 66, diritto che i giudici di appello hanno limitato al periodo successivo alla sentenza di primo grado, sull’assunto che essa avesse disposto un trasferimento immediatamente esecutivo.

3.3- La fondatezza del primo motivo di ricorso in ordine alla mancata provvisoria esecutività della sentenza costitutiva di primo grado, assorbe il secondo motivo, dato che il risarcimento dei danni aveva come presupposto logico un preteso (errato) principio di diritto opposto a quello correttamente affermato con la citata decisione delle S.U..

3.4- Per effetto ed in conseguenza dell’accoglimento del primo motivo del ricorso in esame va cassata l’impugnata sentenza quanto al relativo capo di decisione.

Non sussistendo la necessità di ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito con il rigetto della domanda risarcitoria dei contro ricorrenti.

4. - Quanto alle spese di lite, questo Collegio ritiene che esse vadano integralmente compensate per l’intero giudizio, tenuto conto che la domanda principale dei coniugi P. , ossia ottenere il trasferimento coattivo di un box, ha trovato accoglimento sin dal primo grado.

5. - Quanto infine alla richiesta di oscuramento dei dati personali ai sensi dell’art. 52 del D.lgs. n.196/2003, essa va accolta ricorrendone i presupposti, e pertanto viene disposta apposizione dell’annotazione prevista dal citato art. 52.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbito il secondo motivo, cassa in relazione al motivo accolto l’impugnata sentenza e decidendo nel merito rigetta la domanda di risarcimento di cui alla gravata decisione e compensa integralmente le spese dell’intero giudizio.

In accoglimento dell’istanza ai sensi del D.lgs. n. 196/2003, dispone l’oscuramento dei nominativi delle parti.

Sentenza redatta con la collaborazione dell’assistente di studio dott. Giuseppe Marra. 

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 4 febbraio 2016.

Depositato in Cancelleria il 3 maggio 2016

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Corte di Cassazione: Ordinanza 01 giugno 2016, n. 11449 - obbligo TOSAP per le griglie di aereazione

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LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE T

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. IACOBELLIS Marcello - Presidente -

Dott. CARACCIOLO Giuseppe - Consigliere -

Dott. CIGNA Mario - rel. Consigliere -

Dott. IOFRIDA Giulia - Consigliere -

Dott. CRUCITTI Roberta - Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 1527-2015 proposto da: CONDOMINIO (OMISSIS),

in persona dell'amministratore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GIUSEPPE PISANELLI 2, presso lo studio dell'avvocato ALBERTO ANGELETTI, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato GIUSEPPE ANGELLA giusta procura speciale in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

COMUNE DI LIVORNO;

- intimato -

avverso la sentenza n. 1081/23/2014 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE di FIRENZE SEZIONE DISTACCATA di LIVORNO del 26/05/2014, depositata il 28/05/2014;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 03/02/2016 dal Consigliere Relatore Dott. MARIO CIGNA.

In fatto

Il Condominio G.A., costituito dai comproprietari del garage sotterraneo sito in Livorno al di sotto della Piazza A., ha proposto ricorso dinanzi alla CTP di Livorno avverso avviso con il quale il Comune di Livorno aveva accertato la TOSAP dovuta per l’anno 2010 (applicando le relative sanzioni) in ordine all’occupazione di suolo pubblico determinata dall’apposizione di griglie di aereazione di detto garage poste su aree già in precedenza di proprietà del Comune e cedute da quest’ultimo in diritto di superficie ipogeo.

L’adita CTP ha rigettato il ricorso nel merito, rideterminando le sanzioni.

Con sentenza depositata il 28-5-2014 la Commissione Tributaria Regionale Toscana, sez. distaccata di Livorno, in parziale accoglimento dell’appello del contribuente, ha confermato la decisione di primo grado in ordine alla sussistenza dell’obbligo tributario, dichiarando tuttavia non dovute le sanzioni stante l’obiettiva incertezza sulla portata o sull’ambito di applicazione della norma tributaria; in particolare, nel merito, la CTR ha, in primo luogo evidenziato che "non risulta in atti il diritto reale di superficie relativamente alle griglie di aereazione, essendo tra l’altro irrilevante che l’occupazione sia irreversibile", e che "nell’atto di convenzione del 1983 e nel rogito del 1985 non è fatto riferimento alle griglie in questione, in ordine ad un eventuale trattamento fiscale di favore"; la CTR ha, inoltre, precisato che "nemmeno risultano esistenti atti di trasferimento dal condominio al demanio delle aree coperte da tali griglie"

Avverso detta sentenza il contribuente propone ricorso per Cassazione, affidandosi ad un unico motivo.

L’Agenzia delle Entrate non svolge attività difensiva.

In diritto

Con l’unico motivo di ricorso il contribuente, denunziando -ex art. 360 n. 3 cpc- violazione e falsa applicazione dell’art. 38 d.lgs 15-11-1993 n. 507, deduce, riportando il contenute di alcune precedenti statuizioni di questa Corte, che l’occupazione, per essere tassabile, deve consistere in un’apprensione della disponibilità della cosa (duratura o temporanea) di tipo reversibile, la quale cioè incida sull’uso del bene, senza però modificarne la natura né comprometterne la destinazione, lasciando ripristinabile l’uso collettivo a seguito della cessazione del godimento individuale e della rimozione delle eventuali attrezzature predisposte per il suo esercizio; nel caso di specie l’occupazione era invece da ritenersi "irreversibile", atteso che le griglie costituivano componente naturale (indispensabile ed essenziale) del diritto di superficie ipogeo regolato dalla su menzionata convenzione.

Il ricorso, che presenta profili di inammissibilità per difetto di autosufficienza (in quanto nel ricorso non viene né compiutamente riportato il contenuto della detta convenzione -essenziale per comprendere esattamente i rapporti sottesi all’imposta in questione, non essendo a tal fine sufficiente la esposta sintesi- né indicato dove la convenzione medesima è stata prodotta nei gradi di merito, è comunque (per quanto possa comprendersi dal contenuto del ricorso medesimo) infondato nel merito.

Al riguardo va innanzitutto precisato che oggetto dell’avviso di accertamento ai fini TOSAP. in questione non è (come sembra invece intendere parte ricorrente nel momento in cui menziona alcuni precedenti giurisprudenziali) l"’occupazione di sottosuolo pubblico" determinata dalla fabbricazione del garage sotterraneo realizzato in forza della costituzione di un diritto di superficie ipogeo concesso dal Comune (v. citate sentenze S.C. 4976/1998, 3363/2002 e Corte Appello Brescia 30-4-1987), ma solo e soltanto l’occupazione del suolo pubblico determinata da griglie di aereazione posto sul detto suolo a vantaggio del garage condominiale; non attinente al caso di specie, riguardante (come detto) un diritto di superficie "ipogeo" (e cioè un diritto di costruire al di sotto del suolo), è il precedente di questa Corte (Cass. 11142/2015), secondo cui "il terreno concesso contrattualmente dal Comune al contribuente in diritto di superficie non può essere assoggettato a TOSAP. per l'impossibilità di realizzare il presupposto dell'imposta, consistente nell'occupazione di uno spazio pubblico, in quanto, con la costituzione di un diritto di superficie, l'area viene "ab origine" sottratta all'uso pubblico a favore del superficiario"; oggetto di tale precedente è, infatti, l’ordinario diritto di costruire sopra il suolo, nel qual caso si verifica effettivamente la sottrazione "ab origine" del suolo all’uso pubblico, atteso che, in tale ipotesi, con la stessa concessione del diritto di superficie ( e cioè del diritto di costruire sopra il suolo), viene meno anche l’uso pubblico del suolo.

Ciò posto, va poi rilevato che, per costante principio di questa Corte, in tema di tassa per l'occupazione di spazi ed aree pubbliche (TOSAP), il presupposto impositivo va individuato, ai sensi degli artt. 38 e 39 del D.Lgs. 15 novembre 1993, n. 507, nell'occupazione che comporti un'effettiva sottrazione della superficie all'uso pubblico.

Siffatto presupposto è stato realizzato nell’ipotesi in esame, atteso che con l’apposizione delle griglie in questione, così come per ogni oggetto collocato su suolo pubblico, viene in qualche modo limitato l’uso collettivo della parte di suolo pubblico sul quale insorgono le dette griglie, con conseguente sottrazione della superficie all'uso pubblico a vantaggio di un’utilizzazione particolare del suolo stesso da parte del Condominio.

Né può ritenersi che l’apposizione di dette griglie costituisca "occupazione irreversibile", atteso che le stesse, pur incidendo (come detto) sull’utilizzo del suolo pubblico, non ne modificano la natura e non ne compromettono la destinazione, in quanto, a seguito di eventuale rimozione delle griglie medesime, non essenziali e non connaturate al diritto di superficie ipogeo (il garage sotterraneo ben può essere areato attraverso sistemi diversi), verrebbe a cessare il godimento individuale, con ripristino dell’uso collettivo.

In conclusione, pertanto, il ricorso va rigettato.

In mancanza di attività difensiva del Comune, non si provvede sulle spese del giudizio.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale , a norma del comma 1 bis del cit. art. 13.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso; dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.

Così deciso in Roma, il 1 giugno 2016

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Occupazione di spazi ed aree pubbliche: sì alla TOSAP per le griglie di aerazione di garage interrati

La controversia giunta all'attenzione della Sesta Sezione della Corte di Cassazione vede contrapposto un Condominio - costituito dai comproprietari di un garage sotterraneo - ed il Comune per l'avviso notificato da quest'ultimo con il quale veniva accertata la TOSAP dovuta per l'anno 2010 (applicando le relative sanzioni poi annullate dalla Commissione Tributaria Regionale) in ordine all'occupazione di suolo pubblico determinata dall'apposizione di griglie di aereazione di detto garage poste su aree già in precedenza di proprietà del Comune e cedute da quest'ultimo in diritto di superficie "ipogeo" (e cioè un diritto di costruire al di sotto del suolo).

La Corte di Cassazione con ordinanza n. 11449 pubblicata il 1 giugno 2016 ha rigettato il ricorso proposto dal Condominio affermando che per costante principio giurisprudenziale, in tema di tassa per l'occupazione di spazi ed aree pubbliche (TOSAP), il presupposto impositivo va individuato, ai sensi degli artt. 38 e 39 del D.Lgs. 15 novembre 1993, n. 507, nell'occupazione che comporti un'effettiva sottrazione della superficie all'uso pubblico. 

Tale presupposto è stato realizzato nell'ipotesi in esame, in quanto con l'apposizione delle griglie in questione, così come per ogni oggetto collocato su suolo pubblico, viene in qualche modo limitato l'uso collettivo della parte di suolo pubblico sul quale insorgono le dette griglie, con conseguente sottrazione della superficie all'uso pubblico a vantaggio di un'utilizzazione particolare del suolo stesso da parte del Condominio. 

La Corte, peraltro, in conclusione esclude che l'apposizione di dette griglie costituisca "occupazione irreversibile", in quanto le stesse, pur incidendo sull'utilizzo del suolo pubblico, non ne modificano la natura e non ne compromettono la destinazione, in quanto, a seguito di eventuale rimozione delle griglie medesime, non essenziali e non connaturate al diritto di superficie ipogeo (il garage sotterraneo ben può essere areato attraverso sistemi diversi), verrebbe a cessare il godimento individuale, con ripristino dell'uso collettivo.

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Fonte: il QuotidianodellaPa.it

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Maltempo: allagato lo scantinato

Arriva il maltempo, se una volta si era felici di due giorni di pioggia nei quali si poteva stare tranquilli nelle proprie abitazioni, magari sotto le coperte, ora ogni volta che il tempo minaccia pioggia, nasce un senso di inquietudine. Il clima è cambiato, la pioggia non scende più regolarmente ma si hanno dei picchi alluvionali dove per poche ore scende tutta la pioggia dell'anno. 

Dopo poco che piove, per sicurezza si scende nello scantinato e si levano le auto, portandole in strada, magari in una zona un attimo rialzata, per essere sicuri e poter tornare sotto le coperte a godersi il rumore della pioggia.

Ma se così non si può fare? Quando si è al lavoro, oppure in piena notte, se non si riesce a intervenire in tempo si rischia che la pioggia anneghi la vostra automobile: se siete assicurati, se esiste un'assicurazione condominiale che copre eventuali danni, si potrebbe riuscire a recuperare qualcosa. Perché se il condominio è provvisto di impianto di defluvio e pompaggio delle acqua meteoriche, ma questi non funzionano correttamente, allora il condominio stesso dovrà risarcire i proprietari dei locali allagati. Non esiste la scusa dell'eccezionalità dell'evento, infatti questo dovrebbe essere previsto dagli ingegneri che dovranno progettare un sistema per il defluvio delle acque anche in caso di eccezionalità.

Difatti la sentenza, del 29/01/2013 della Corte d'Appello di L'Aquila, sentenza dell'11/10/2012 n. 1147:

la responsabilità di cui all'art. 2051 cod. civ., prevista per i danni cagionati da cose in custodia, presupponga la sussistenza di un rapporto di custodia della cosa e una relazione di fatto tra un soggetto e la cosa stessa, tale da consentire il potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con la cosa; detta norma non dispensa il danneggiato dall'onere di provare il nesso causale tra cosa in custodia e danno, ossia di dimostrare che l'evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa, mentre resta a carico del custode offrire la prova contraria alla presunzione “iuris tantum” della sua responsabilità, mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità”

Ma esistono soluzioni che possano mettere in sicurezza il garage in modo definitivo contro l'alluvione? 

Sì! Perché sì? Ve lo illustrerò tra poco punto per punto. 

Innanzitutto serve che le acque d'infiltrazione possano defluire correttamente: se il garage sotterraneo è ben progettato, sarà presente un'intercapedine tra la parete esterna del condominio e la parte controterra, l'intercapedine deve avere una dimensione tale da poter essere ispezionabile da una persona, quindi con una larghezza di almeno 60 cm, in maniera che un tecnico ci possa entrare e installare eventuali pompe di sentina, pulire dal fango, ecc... Inoltre il livello di calpestio dell'intercapedine deve essere più basso di quello del garage, in maniera che le acque siano più basse e non si infiltrino a livello del pavimento del garage. Tale livello dovrà avere una pendenza in maniera che l'acqua possa confluire naturalmente nei pozzetti dove sono presenti le pompe di sentina che succhiano e portano via l'acqua.

Importante da dire due cose relative alle pompe di sentina: la prima è che dovranno essere acquistate quelle predisposte a succhiare acqua e fango, in maniera che non si inceppino. La seconda, importante, è relativa all'impianto elettrico: perché è già capitato che l'impianto non fosse a tenuta stagna e anche se fatto bene, dopo pochi mesi di vita l'umidità accumulata sommata all'acqua dovuta alla pioggia, facesse saltare l'impianto: a quel punto anche se il numero delle pompe è sufficiente, o addirittura esuberante, ma l'impianto elettrico salta, e si ha l'allagamento dell'interrato.

Per la pendenza dei canali dell'intercapedine va bene un centimetro ogni metro: dovete valutare dove predisporre i pozzetti, cioè degli elementi dove l'acqua si possa accumulare e dove installare le pompe. 

Posso dare un ultimo consiglio: attenzione a non sottovalutare il pericolo, l'acqua è una minaccia, sia per le vostre cose ma soprattutto è un rischio per la vostra vita. Sempre attenti a giudicare la situazione, fate una corretta manutenzione degli impianti, non fidati di professionisti che vi fanno preventivi troppo bassi, o che vi dicono che questo o quello non servono. 

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