lunedì 16 novembre 2015

Diagnosi energetica questa sconosciuta

Grazie all’obbligo della termoregolazione e contabilizzazione, nei condomini si sente parlare finalmente di diagnosi energetica. Ma in cosa consiste? Perché sarebbe necessario farla? Come viene condotta?

Intervenire sull’esistente è un’opportunità che il mercato e le Istituzioni richiedono per raggiungere principalmente due obiettivi:
  • la riduzione dei consumi energetici, quindi delle spese di gestione e delle emissioni;
  • la valorizzazione dell’immobile, intesa come incremento del suo valore di mercato.
Le tecnologie per incrementare l’efficienza energetica esistono, e anche se stanno evolvendo in modo rapido, quelle esistenti sono efficienti, diversificate e affidabili, sia per quanto riguarda l’involucro che per gli impianti. Il problema è quello di individuare quali di queste tecnologie siano più adatte in situazioni che possono essere molto diverse, perché ogni edificio non è mai uguale a un altro. L’obiettivo finale infatti, non è solo quello di migliorare le prestazioni, ma di promuovere degli interventi che siano tecnicamente efficaci ed economicamente convenienti. La diagnosi energetica è lo strumento che serve per ottenere questi risultati.
Per diagnosi energetica si intende una procedura sistematica volta a fornire un’adeguata conoscenza del consumo energetico e l’individuazione e quantificazione delle opportunità di risparmio energetico sotto il profilo costi-benefici. Tra gli 89 requisiti previsti dal Check Up Abitare Biotech, troviamo nella categoria “Audit” la diagnosi energetica (in inglese energy audit) e non è sicuramente un caso, perché è uno dei documenti di fondamentale importanza per promuovere una corretta e conveniente strategia di riqualificazione energetica di condominio, che facendo riferimento alle modalità d’uso in condizioni reali dell’edificio (consumi e bollette), individua le inefficienze e le cause degli sprechi per proporre soluzioni che consentano di migliorare le prestazioni globali a un costo economicamente conveniente.
Se per necessità o se dallo screening del Check Up Abitare Biotech emergono delle carenze dal punto di vista energetico del condominio, sarà compito del Tecnico Esperto suggerire all’amministratore l’approfondimento delle problematiche, ma soprattutto delle opportunità di risparmio, attraverso una diagnosi energetica accurata.
Per redigere tale documento, dal 2014 la serie di norme UNI CEI EN 16247 mettono a disposizione delle indicazioni operative generali a cui i Tecnici Esperti dovrebbero attenersi.

Cosa serve per redigere una diagnosi

Le informazioni di base necessarie per effettuare una corretta diagnosi energetica riguardano le caratteristiche dell’edificio (caratteristiche termofisiche dell’involucro quali: pareti, serramenti, coperture, basamenti, e caratteristiche tecniche degli impianti di climatizzazione invernale, climatizzazione estiva, ventilazione, produzione di acqua calda sanitaria, illuminazione, usi elettrici, ecc.), ma anche le modalità gestionali (orari di accensione, giorni di attivazione degli impianti, temperature di funzionamento, ecc.).
Le informazioni necessarie per comprendere il comportamento energetico dell’edificio possono essere ricavate da documenti di progetto o, in mancanza di questi, da rilievi in campo atraverso uno o più sopralluoghi. Per quanto riguarda gli aspetti gestionali, una campagna di misure (anche limitata nel tempo) può fornire informazioni importanti e soprattutto oggettive sul reale comportamento dell’edificio. I parametri principali che possono essere misurati sono la temperatura dell’aria, l’umidità relativa dell’aria, il consumo di energia termica o elettrica, ecc. L’analisi attraverso le bollette energetiche dei consumi reali di energia, termica o elettrica, può completare il quadro di riferimento.
Anche se lo scopo della diagnosi energetica è quello di ridurre i consumi, può capitare che i contratti con i fornitori di energia o di servizi energetici non siano adeguati alle reali condizioni operative dell’utenza, che nel tempo si potrebbero essere modificate. L’ottimizzazione dei contratti in funzione delle effettive modalità d’uso può permettere di ridurre la bolletta energetica senza per questo ridurre i consumi di energia: un risparmio economico nella gestione che rientra nei compiti del Tecnico Esperto che, comunque, si dovrebbe preoccupare, di ridurre anche i consumi.

LA DIAGNOSI IN PILLOLE

  1. Obiettivo. La diagnosi energetica è finalizzata a determinare il fabbisogno energetico dell’edificio e le possibili soluzioni di riqualificazione energetica del sistemo edificio-impianto per la riduzione dei consumi di energia e miglioramento del comfort.
  2. Sopralluogo. È necessario un accurato sopralluogo che consente al Tecnico di determinare lo stato generale dell’immobile, sia dei singoli appartamenti (o comunque di appartamenti campione), sia delle parti comuni, grazie al rilievo delle caratteristiche delle strutture e delle parti che hanno diretta influenza sulle dispersioni termiche.
  3. Consumi storici. Dovranno essere acquisiti i consumi storici del condominio (termici ed elettrici), almeno riferiti agli ultimi 3 anni.
  4. Fabbisogno e consumi. Le caratteristiche delle strutture di involucro e delle componenti impiantistiche rilevate durante il sopralluogo o acquisite tramite documentazione tecnica saranno la base per la determinazione del fabbisogno e del consumo di energia primaria dell’edificio.
  5. Simulazioni. Normalizzando i dati calcolati con i consumi storici, si otterranno i dati di base (baseline) per le successive simulazioni dei possibili interventi di riqualificazione energetica. Tali simulazioni saranno effettuate per tutti gli interventi tecnicamente efficienti ed economicamente convenienti per lo specifico condominio analizzato.
  6. Convenienza economica. Per ciascun intervento simulato verrà stimato un prezzo indicativo di realizzazione e il relativo beneficio in termini di risparmio energetico/economico, calcolando nell’ammortamento anche il possibile accesso a incentivi, benefici fiscali o contributi in conto capitale o in conto interessi determinati da Leggi nazionali o regionali.
  7. Interventi di riqualificazione energetica consigliati. Tra tutti gli interventi individuati saranno indicati come consigliati quelli che normalmente (anche combinati) hanno un ritorno economico intorno agli 8 anni. È compito del Tecnico suggerire l’intervento di una ESCO per interventi strutturali, ma necessari, con ammortamenti superiori agli 8 anni.
  8. Individuazione della futura classe energetica. Sulla base dei risultati derivanti dalla simulazione finale degli interventi, in ottica di valorizzazione economica dell’edificio, è necessario calcolare il possibile miglioramento della classe energetica.

Quando serve e come procedere

La diagnosi energetica è richiesta principalmente nei seguenti casi:
  • Come prerequisito in una ristrutturazione con riqualificazione energetica di un sistema edificio impianto;
  • nel calcolo della componente fissa di spesa nella contabilizzazione del calore come prescritto da UNI 10200 e dal DPR 59/09 (e anche dalle delibere Regione Lombardia e Regione Piemonte) per la ripartizione della quota a millesimi;
  • come prerequisito fondamentale di una successiva certificazione energetica.
Nel caso in cui risulti necessario redigere una diagnosi energetica, l’assemblea condominiale deve deliberare la spesa e incaricare l’amministratore di affidare la diagnosi a un Tecnico Esperto. Sarà compito dell’amministratore fornire tutta la documentazione esistente con le caratteristiche dell’edificio, i dettagli relativi agli impianti, i dati sui consumi e le bollette degli ultimi 3-5 anni, e il
bilancio consuntivo del condominio comprensivo dei riparti dell’ultimo biennio. Il Tecnico effettuerà almeno un sopralluogo per rilevare i dati mancanti sia dimensionali che tecnico-impiantistici e dovrà essere in grado anche di effettuare, quando necessario, dei monitoraggi ambientali in appartamenti campione. Una diagnosi energetica, in realtà, può avere diversi gradi di approfondimento, e sarà lo stesso Tecnico a consigliare di procedere in un certo modo a seconda delle situazioni specifiche.
Dopo un’analisi e rielaborazione dei dati rilevati, emergeranno le cause di inefficienza e, nel report, verranno individuati diversi scenari di intervento (di solito 2 o 3 al massimo) di riqualificazione energetica più adatti al caso specifico realizzando una graduatoria per individuare quelli più convenienti sia a livello economico che di sostenibilità ambientale.
È fondamentale che i risultati della diagnosi vengano illustrati all’assemblea condominiale direttamente dal Tecnico che l’ha redatta, che dovrà essere capace di descrivere chiaramente e inequivocabilmente, anche le modalità e i tempi di recupero dell’investimento, il capitolato dei lavori
e il computo metrico.

Il report di diagnosi

Il documento che sintetizza in modo organico tutte le attività svolte in una diagnosi energetica, dall’analisi dello stato di fatto alle proposte operative con le conseguenti valutazioni economiche, è il report di diagnosi. La redazione di questo documento richiede una particolare professionalità e capacità di comunicazione in quanto chi lo legge (l’amministratore o i condomini) deve comprendere senza difficoltà i suoi contenuti e, in particolare, convincersi dell’opportunità di effettuare gli interventi che vengono proposti. Per questo dovrebbe essere strutturato come segue:
  • Sintesi del rapporto. È una descrizione sintetica (max 2 pagine) della situazione attuale, delle raccomandazioni per i miglioramenti e dei costi da sostenere.
  • Informazioni sull’edificio. Contiene una descrizione generale dello stato di fatto dell’edificio considerando sia l’involucro che gli impianti. Questa sezione deve contenere anche tutte le informazioni riguardanti l’utenza, le modalità gestionali, gli orari di funzionamento, le logiche di regolazione, ecc. Schemi, planimetrie o sezioni semplificate e foto sono utili per far comprendere meglio la situazione (edilizia, impiantistica, gestionale) nella sua globalità.
  • Informazioni sui servizi energetici. Sono riportate tutte le informazioni riguardanti le fonti energetiche utilizzate nell’edificio. Si dovranno riportare delle tabelle di sintesi dei consumi energetici ricavati dalla lettura delle bollette per un periodo di almeno tre anni. In questa sezione possono essere inseriti anche gli indicatori specifici di consumo e i dati di sintesi relativi ai monitoraggi eventualmente fatti.
  • Interventi consigliati. Vengono descritte le misure suggerite per il contenimento dei consumi energetici. Importante è fornire una tabella di sintesi nella quale, per ciascuna delle misure proposte con criteri di priorità, occorrerà indicare il nome della misura, il costo stimato, l’energia risparmiata e la valutazione economica con tempi di ritorno dell’investimento.
  • Misure per il miglioramento della gestione. Vengono riportate le misure di intervento riconducibili a un miglioramento sia della gestione che della manutenzione, con un piano di manutenzione programmata anche biennale.

Diagnosi e certificazione energetica

Facciamo un po’ di chiarezza e cerchiamo di non confondere diagnosi e certificazione energetica! La certificazione, attraverso la redazione dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica) è essenzialmente una fotografia, un’istantanea che definisce lo stato di fatto, calcolato in condizioni standard, e informa l’utente sulla qualità energetica dell’edificio, con l’attribuzione di un indice di prestazione energetica (espresso in kWh/m2 anno) e di una classe da G ad A.
La redazione dell’APE risulta obbligatorio per legge nel caso di determinati interventi edilizi, stabiliti a livello regionale e nazionale. Richiede inoltre la terzietà del tecnico certificatore ovvero che sia estraneo alla partecipazione alle fasi di progettazione e/o Direzione dei Lavori del sistema edificio impianto oggetto dell’intervento. La diagnosi energetica è invece un procedimento, applicato ad edifici esistenti, che oltre a definire un indice di prestazione energetica basato sui consumi reali, fornisce gli elementi utili per intervenire in modo conveniente ed efficace sull’edificio per limitarne i consumi energetici. Non richiede la terzietà del professionista se effettuata per un condominio e, salvo casi specifici (il d.lgs. 102/14 la impone per le industrie e il Conto Energia Termico per l’accesso agli incentivi) non è obbligatoria per legge. La diagnosi energetica possiamo considerarla tecnicamente obbligatoria, se vengono installati i ripartitori di calore, per stabilire l’esatta % di quota fissa da applicare ai riparti di fine stagione termica, inoltre gli esiti della diagnosi vanno nella direzione della valorizzazione energetica dell’edificio considerato: il miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio e la minimizzazione dei costi complessivi.

Chi paga la diagnosi?

Come abbiamo potuto notare dalle attività appena descritte per redigere una diagnosi, è abbastanza intuitivo arrivare alla conclusione che è un lavoro professionale impegnativo che presuppone una certa esperienza sul campo, sia nel rilevare le cause delle inefficienze, sia nel proporre gli interventi idonei a seconda dei casi.
Una diagnosi energetica non potrà mai essere gratuita, anche nei casi in cui viene proposta senza nessuna spesa da parte del condominio (è necessario fare attenzione che sia redatta secondo le caratteristiche minime descritte in questo articolo), a monte qualcuno la paga. Per un condominio ragionevolmente può avere un costo variabile tra i 1.000 euro e i 5.000 euro a seconda delle dimensioni, dei rilievi, dei documenti disponibili, dei monitoraggi da effettuare, ecc. Ma è un costo assolutamente indicativo per capire l’ordine di grandezza del valore professionale da mettere in campo. Ricordiamo che per il Conto Energia Termico (d.m.28/12/12) l’accesso ai contributi presuppone una diagnosi energetica (e anche una certificazione) e questa viene incentivata grazie a una copertura del 50% delle spese sostenute (100% se il soggetto ammesso è un Ente pubblico).
Il valore massimo è determinato in base alla destinazione d’uso e alla superficie utile dell’immobile oggetto di intervento, nel caso di edifici residenziali fino a 1.600 m2 il costo unitario massimo incentivabile è di 1,50€/m2 (oltre i 1.600 m2 si passa a 1,00€/m2) fino a un valore massimo erogabile
di 5.000 euro.

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