LANCIO IMMONDIZIA DAL BALCONE: come tutelarsi?

In mancanza dell'individuazione dei trasgressori il condominio non risarcisce il residente per i danni causatigli dal lancio dell'immondizia dai piani superiori sul suo terrazzo e dalla conseguente necessità di installare una tettoia di protezione

Corte di Cassazione ordinanza n. 15662 del 27 Luglio 2016

Un condomino conveniva in giudizio il Condominio, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni conseguenti al lancio di immondizia dai piani superiori dell'edificio condominiale sul terrazzo di sua proprietà esclusiva e alla conseguente necessità di provvedere alle pulizie di detto terrazzo e di realizzare una tettoia di protezione.
Vedendo rigettata la domanda in primo e secondo grado, il condomino ricorreva in Cassazione.
In effetti il condomino aveva citato in giudizio il condominio e l'amministratore stante che il regolamento condominiale vietava il lancio di immondizie e di oggetti dai piani superiori prevedendo sanzioni per i trasgressori.
Tuttavia, l'omertà dei condomini ha impedito di risalire all'autore del fatto e quindi nulla si può chiedere al condominio e all'amministratore a titolo di risarcimento, non potendosi ricorrere ad una semplice presunzione.
Mancando l'identificazione di un preciso responsabile la Corte di Cassazione ha dunque rigettato il ricorso.
Il getto di cose pericolose è una ipotesi di reato prevista e punita dal codice penale dall'art. 674 c.p. che così stabilisce: "Chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, è punito con l'arresto fino a un mese o con l'ammenda fino a euro 206".
Dunque tale disposizione prevede il getto (di solidi) o il versamento (di liquidi). Per la sussistenza del reato, è necessario che la cosa gettata o versata abbia una potenzialità nociva, ossia possa dirsi verosimilmente diretta ad imbrattare o molestare persone.
Non occorre che il getto o il versamento sia effettivamente nocivo o molesto, bastando che esso abbia attitudine a tale effetto dannoso, che nel nostro caso si risolve nella possibilità di sporcare la proprietà altrui o condominiale.
In un altro precedente giurisprudenziale la Cassazione aveva riconosciuto un uomo colpevole di ripetuti getti di spazzatura dal proprio balcone, che andavano a cadere sullo spiazzo condominiale.
Ma in tal caso a identificare il colpevole sono state le fotografie di un vicino, che hanno dimostrato in quali condizioni era stato ridotto il cortile sottostante.
Risulta quindi fondamentale che alle dichiarazioni di parte offesa si accompagnino riscontri testimoniali o documentali.

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Soppressione dei servizi comuni: 4 IPOTESI per altrettante SENTENZE

Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare, sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condomlniale se rimane nel limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. (Cass. 144/2012; Cass. 6915/2007).

Il principio sopra enunciato caratterizza la recente giurisprudenza in materia di soppressione dei servizi comuni e costituisce la soluzione elaborata dai giudici per evitare di "paralizzare" il condominio ogni volta che si è in presenza di un regolamento c.d. contrattuale che prevede un determinato servizio.

Un'esigenza è quindi quella di trovare una soluzione idonea a superare l'ostacolo unanimità e consentire al condominio di effettuare tutte le trasformazioni, ritenute dalla maggioranza, opportune per adattarsi alle mutate condizioni sociali ed economiche senza dover subire il veto anche solo di un condomino.

Posto infatti che il servizio è facilmente sopprimibile con le maggioranze ordinarie in assenza di previsioni regolamentari ed è sopprimibile, in presenza di specifica clausola inserita in un regolamento assembleare, in applicazione del disposto dell'art. 1138, comma 3, c.c., con le maggioranze previste dall'art.1136, comma 2, c.c., il problema si pone, ed è stato risolto mediante applicazione del principio sopra enunciato, quando ci si trova in presenza di servizi previsti e disciplinati da regolamenti di natura c.d. contrattuale.

In tale contesto si inserisce anche la distinzione ormai costantemente presente nella giurisprudenza di legittimità tra disposizioni del regolamento che hanno natura contrattuale (quelle che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomino) che non possono essere modificate se non con il consenso unanime dei condomini e norme regolamentari che riguardano le modalità d'uso delle cose comuni e l'organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali (tra le quali il servizio di portierato) modificabili dalla maggioranza dei condomini prevista dall'art. 1138 c.c.

Le sentenze esaminate contengono tutte, in maniera più o meno espressa, il riferimento ai principi sopra enunciati

• La prima riguarda l'uso di un vano destinato a condotta di scarico dell'immondizia in disuso da anni per installare, ad opera di alcuni condomini, un contatore e l'eventuale caldaia di produzione d'acqua calda. La S.C. ha precisato che, in tale fattispecie, si versa nell'ambito dell'art. 1102 c.c. ed ha escluso, evidenziandone i principi di diritto, che si tratti di innovazione.

Cass.16.5.2014 n. 10860 (clicca QUI)

• La seconda è relativa alla soppressione del servizio di portierato e la Cassazione ha ribadito la distinzione tra disposizioni contrattuali che hanno natura negoziale e norme che riguardano le modalità d'uso delle cose comuni e l'organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali modificabili dalla maggioranza.

Cass.27.5.2007 n. 16880 (clicca QUI)

• La terza riguarda la soppressione dell'antenna centralizzata che viene definita una di quelle opere, installazioni e manufatti di qualunque genere che servono all'uso ed al godimento comune che l'assemblea, con deliberazione a maggioranza ha il potere di modificare, sostituire o eventualmente sopprimere, anche in presenza di una disciplina prevista dal regolamento
  condominiale, sempre che non incida sui diritti dei singoli condomini. 

Cass.11.1.2012 n. 144 (clicca QUI)

• La quarta, più complessa, vista la copiosa recente produzione normativa, riguarda la trasformazione del riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari a gas. La sentenza in esame prende in considerazione alcuni aspetti tra cui quello della validità della delibera assunta a maggioranza anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformità previsto dall'art. 28, co. 1 della L. 10/91.

Cass. 16.1.2013 n. 945 (clicca QUI)

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Soppressione dei servizi comuni: EX CONDOTTA SCARICO IMMONDIZIA - Cass. 16.5.2014 n. 10860

Costituisce innovazione ex art. 1120 c.c. non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere. Ove invece, la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo si versa nell'ambito dell'art. 1102 c.c., che pure dettato in materia di comunione in generale, e applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c. (Cass. n. 240/1997, Cass. n. 2940/1963).

In sostanza perché possa aversi innovazione è necessaria l'esecuzione di opere che, incidendo sull'essenza della cosa comune, ne alterino l'originaria funzione e destinazione. Inoltre proprio perché oggetto di una delibera assembleare, l'esecuzione di opere, per integrare una innovazione, deve essere rivolta a consentire una diversa utilizzazione delle cose comuni da parte di tutti i condomini.

Non deve essere assoggettata al regime delle innovazioni la delibera che si limita a consentire un mutamento di destinazione d'uso di un bene senza prevedere l'esecuzione da parte del condominio di alcuna opera, da realizzarsi, eventualmente, solo successivamente su iniziativa di singoli condomini interessati e non da parte di tutti i condomini.

1. Soppressione dei servizi comuni: IMPIANTO CENTRALIZZATO IN IMPIANTI UNIFAMILIARI -  Cass. 16.1.2013 n. 945
2. Soppressione dei servizi comuni: SERVIZIO PORTIERATO - Cass. 27.5.2007 n. 16880
3. Soppressione dei servizi comuni: ANTENNA CENTRALIZZATA - Cass. 11.1.2012 n. 144

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RICHIESTA DI SPOSTAMENTO CASSONNETTO PER RIFIUTI URBANI

Questo modello viene scritto dagli interessati per richiedere lo spostamento di un cassonetto che intralcia l'uscita da un parcheggio, o dall'ingresso del condominio o da un passo carrabile. Può essere firmato da un solo condomino interessato o da diversi condomini. Deve essere protocollata all'ufficio protocollo.

Spett.le

Comune di ……………………………..

Ufficio Ambiente

Oggetto: richiesta di spostamento cassonetto per rifiuti urbani

Egr. Sig. ……………………………..,

desidero/iamo segnalare la presenza ingombrante di un cassonetto per rifiuti urbani all’altezza del civico ……………………………, in corrispondenza del passo carrabile che i condomini, gli esercizi commerciali e i loro clienti utilizzano quotidianamente.

Inoltre il cassonetto si trova a filo del passo carrabile e impedisce la visuale di chi desidera immettersi in via ………………………………,,e costringe l’utente alla guida del proprio mezzo a portarsi al centro della carreggiata per essere in grado di vedere chiaramente i veicoli che sopraggiungono. Parimenti, il cassonetto ostacola la manovra di ingresso al civico ………………………………, dei veicoli provenienti da …………………………..….

La presente per chiedere lo spostamento del cassonetto in oggetto in altro luogo, al fine di agevolare le manovre e di rendere più sicura la viabilità del tratto interessato.

Sicuro della sua collaborazione colgo l'occasione per porle i miei più cordiali saluti.

Luogo e data

Nome e Cognome                       Firma                                      

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