Per lastrico solare si intende notoriamente quella superficie, calpestabile e posta alla sommità dell'edificio, la cui funzione primaria è quella di copertura dei piani o delle porzioni di piano sottostanti. La struttura può essere comune a tutti i condomini, come previsto dall'art. 1117 c.c., se il contrario non risulta dal titolo, ma anche può essere di appartenenza o di uso da parte di un solo condomino.
In relazione alla titolarità del lastrico solare si applica un regime normativo differente che riguarda la ripartizione degli oneri di spesa; la titolarità degli obblighi di manutenzione e conservazione e tutta una serie di questioni relative alle diverse responsabilità in ordine ai danni derivanti da una cattiva o assente cura del bene in questione.
Sempre prendendo spunto da quanto accaduto a Roma vorrei qui ribadire quello che dovrebbe essere già chiaro, ma che, invece, nella realtà non sembra essere poi così scontato considerato che molto spesso i condomini ritengono di avere il diritto di utilizzare il proprio lastrico solare/terrazza in piena libertà e senza il rispetto delle più elementari regole preordinate a garantire, più che il decoro architettonico dell'edificio (certamente bene comune di rilevante importanza), la sicurezza e la stabilità dello stabile.
Nelle disposizioni del codice civile in materia di condominio "sicurezza e stabilità" sono aspetti che sono stati oggetto di particolare attenzione da parte del legislatore, il quale ha trattato l'argomento con riferimento a quegli interventi che, se troppo invasivi, potrebbero interferire con la solidità delle strutture condominiali.
Per questo mi riferisco agli articoli:
- 1117 ter, introdotto dalla legge n. 220/2012 che ha previsto, per la prima volta, la possibilità di modificare la destinazione d'uso delle cose comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale;
- 1120, ultimo comma, c.c. (innovazioni votate dai condomini con la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136, comma 5, c.c. ovvero maggioranza dei partecipanti all'assemblea pari a due terzi dei millesimi);
- 1122, primo comma, c.c. (opere su parti di proprietà esclusiva o uso individuale) come novellato dalla legge di riforma del condominio;
- 1122 bis c.c. (interventi concernenti la realizzazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili), introdotto ex novo dalla legge del 2012, ove il diritto del condomino alla realizzazione di tali opere incontra precisi divieti;
- 1127 c.c. (sopraelevazione) secondo il quale l'intervento non è ammesso se le condizioni statiche dell'edificio non lo consentono.
In tutti questi casi, di cui solo gli artt. 1117 ter e 1120 c.c. prendono in considerazione modificazioni ed innovazioni approvate nell'interesse della comunità, ricorrono sempre i termini sicurezza, stabilità, mentre per la sopraelevazione la legge parla di condizioni statiche.
Senza avere la presunzione di addentrarci in un terreno squisitamente tecnico, basterà solamente rilevare che, nella fattispecie della sopraelevazione, il legislatore ha evidenziato nella staticità dell'edificio il limite da non superare proprio in considerazione del fatto che la nuova opera, che si andrà ad edificare sul lastrico solare è talmente importante che richiede, nell'esame dello studio di fattibilità, la certezza che le strutture dell'edificio condominiale siano idonee a sorreggerne il peso.
Accertamenti che, naturalmente, dovranno essere effettuati ex ante.
A questo proposito giova anche ricordare quanto affermato in argomento dai giudici di legittimità (sentenza n. 3196 dell 11 febbraio 2008) i quali del concetto di stabilità hanno fornito una interpretazione più articolata rispetto a quanto non emerga dalla norma relativa regolatrice "il divieto di sopraelevazione, per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127, secondo comma, c.c., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione e vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture son tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, secondo comma, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico. (Fattispecie relativa ad una sopraelevazione sul lastrico solare eseguita a Napoli, senza il rispetto delle cautele imposte dalla legge n. 64 del 1974)".
Decisione, questa, seguita da altra più recente ove gli ermellini hanno specificato che "...le condizioni statiche dell'edificio rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione, il cui accertamento costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato" (Cass. 30 novembre 2012, n. 21419).
Il tutto uniformandosi la Corte Suprema al principio espresso nei lontani anni '80 dalle Sezioni Unite ad avviso delle quali "la sopraelevazione realizzata dal proprietario dell'ultimo piano di edificio condominiale, in violazione delle prescrizioni e cautele tecniche fissate dalle norme speciali antisismiche, è riconducibile nell'ambito della previsione dell'art. 1127 secondo comma c.c. in tema di sopraelevazioni non consentite dalle condizioni statiche del fabbricato. A fronte di tale opera, pertanto, deve riconoscersi la facoltà del condominio di ottenere una condanna alla demolizione del manufatto, nonché la legittimazione alla relativa azione dell'amministratore del condominio medesimo, vertendosi in materia di atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio" (Cass. Sez. Un. 8 marzo 1986, n. 1552).
Detto questo occorre solo precisare che tali divieti devono essere, a maggior ragione, rispettati quando la terrazza esclusiva a livello si presenti in "aggetto" rispetto ai piani sottostanti.
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