Installazione tubature in pretesa violazione delle norme in tema di distanze - Cass. 17/06/2016 n.12633

Le norme sull'uso delle parti comuni prevalgono in regime di specialità sulle norme in tema di distanze, qualora si generi un contrasto applicativo

Cassazione, 17 giugno 2016 n. 12633

Il caso nasce dalla installazione di tubature in pretesa violazione delle norme in tema di distanze rispetto alla proprietà esclusiva del condomino.

La Corte di Cassazione conferma il proprio consolidato indirizzo per il quale, in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art. 889 c.c., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari, pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito e tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali. In particolare, nel caso di installazione delle condutture idriche, la deroga al rispetto delle distanze postula l'impossibilità di posizionare altrimenti le tubazioni, attesa la necessaria contiguità delle unità immobiliari comprese nell'edificio condominiale. Nel caso di specie, a giudizio della Suprema Corte, tale presupposto è stato correttamente escluso dai giudici di merito in quanto l'installazione delle tubazioni a distanza illegale non era dovuta ad una situazione strutturale obiettiva dell'edificio ovvero a necessità che rendevano irragionevole il rispetto delle distanze, bensì all'esigenza soggettiva del condomino di rendere commerciabile sul mercato il proprio immobile.

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Nessuna servitù coattiva per la conduttura del gas

Al passaggio delle tubazioni del gas non sempre si applica la stessa disciplina. Quest’ultima si differenzia a seconda che tali impianti insistano su aree private oppure su aree comuni.

Nel primo caso, la loro collocazione richiede la costituzione di una servitù prediale volontaria (art. 1031 c.c.), nel secondo rientra nel legittimo uso delle parti comuni ex articolo 1102 c.c..

• Passaggio di tubazione del gas in area privata: servitù volontaria

Il passaggio di tubazioni del gas in aree private necessita della costituzione di una servitù con il consenso del proprietario del fondo servente, in quanto non sussiste la possibilità di costituire una servitù di passaggio di tubazioni del gas coattiva.

Le servitù, intese come un peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (art. 1027 c.c.), si costituiscono volontariamente o coattivamente (art. 1031 c.c;.).

Mentre le servitù volontarie possono avere ad oggetto una qualsiasi "utilitas", purché ricavata da un fondo a vantaggio di un altro fondo appartenente a diverso proprietario, le servitù prediali coattive formano un "numerus clausus", sono, cioè, tipiche avendo ciascuna il contenuto predeterminato dalla legge.

Non sono ammissibili, quindi, altri tipi di servitù coattive al di fuori di quelli espressamente previsti da una specifica norma per il soddisfacimento di necessità ritenute meritevoli di tutela.

In recente sentenza la Corte di cassazione (sent. n. 11563/2016) ha ribadito che è inammissibile la costituzione coattiva di una servitù di passaggio di tubi per la fornitura di gas metano, dovendosi escludere un'applicazione estensiva dell'art. 1033 c.c. in tema di servitù di acquedotto coattivo.

L'esigenza del passaggio di tubi conduttori del gas non può essere ricondotta sotto la stessa fattispecie normativa che regola la imposizione della servitù di acquedotto, <<in conseguenza della non assimilabilità delle due situazioni per i caratteri peculiari di struttura e funzione di ciascuna di esse, ed in particolare, della pericolosità insita nell'attraversamento sotto terra delle forniture del gas, non ricorrente nella servitù di acquedotto>> (v. anche Cass. sent. n.820/92).

Fondamentale a riguardo, il richiamo dell'ordinanza della Corte Costituzionale la quale ha dichiarato la manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale dell'articolo 1033 del codice civile, sollevata in riferimento agli articoli 3 e 42 della Costituzione, nella parte in cui prevede la costituzione coattiva della servitù di acquedotto, ma non la possibilità di costituire coattivamente anche la servitù di metanodotto.

Infatti - benché non possa essere negata l'esistenza di un indirizzo legislativo volto a favorire la diffusione del gas metano - <<solo il legislatore potrebbe introdurre un modello coercitivo nella disciplina dei rapporti fra fondi vicini, atteso che una scelta di tal genere non si presenta come costituzionalmente vincolata, a causa dell'esistenza di fonti di energia alternative, di modalita' tecniche di approvvigionamento del gas metano diverso dal trasporto attraverso condutture e, infine, della possibilità di giungere al medesimo risultato mediante atti di esercizio dell'autonomia privata>> (Ordinanza n. 357/2002).

• Cassazione sentenza n. 11563/2016: fattispecie

Gli attori adivano il tribunale per richiedere la rimozione delle tubature per l'adduzione di gas, acqua e scarico fognario installate, dal vicino, sul proprio terreno.

Sia il giudice di primo grado che la Corte di appello rigettavano la domanda di costituzione coattiva di servitù di gasdotto sul fondo vicino in quanto, a parere dei giudici, essendo i diritti reali a numero chiuso, non era possibile costituire una servitù diversa da quelle previste dall'articolo 1033 c.c. la cui legittimità era stata verificata dalla Corte Costituzionale con l'ordinanza n.357/2002.

I convenuti proponevano ricorso per Cassazione e sostenevano, in relazione alle esigenze sopravvenute dal momento di emanazione del codice civile, la necessità di una interpretazione analogica delle norme dettate in tema di servitù coattiva, tenuto conto che trattavasi di un servizio essenziale e indispensabile e che, nella specie, era stato escluso l'approvvigionamento del metano in modo diverso dal trasporto attraverso condutture.

Sempre la stessa parte sosteneva che le condotte erano state collocate nel sito a seguito di un precedente accordo verbale di spostamento di una servitù di passaggio già esistente.

La realizzazione di tale spostamento e delle opere necessarie per poter fruire di un servizio pubblico, erano state autorizzate dalle controparti interessate.

La Corte, applicando i principi sopra esposti, rigettava il ricorso precisando, in primis che la servitù non si poteva costituire verbalmente, essendo prevista la forma scritta ad substantiam dall'articolo 1350 c.c.

L'esigenza del passaggio di tubi conduttori del gas non poteva essere ricondotta sotto la stessa fattispecie normativa che regola la imposizione della servitù di acquedotto, in quanto servitù specifica, disciplinata dal codice, la cui normativa non poteva essere applicata per analogia stante, soprattutto, la pericolosità insita nell'attraversamento sotto terra delle forniture del gas, non ricorrente nella servitù di acquedotto.

In fattispecie analoga, trattandosi, tra l'altro, di uno spostamento di una servitù preesistente, i giudici di legittimità hanno avuto modo di precisare che "quand'anche il rifacimento della condotta non configurasse una nuova servitù invocando la sopravvenuta inutilizzabilità della vecchia condotta, dovrebbe pur sempre ravvisarsi, nella fattispecie, un inammissibile aggravamento della servitù stessa, considerato che al divieto di aggravare l'esercizio della servitù si può contravvenire, non solo attraverso la costruzione, ma anche la modificazione delle opere materiali già destinate al normale funzionamento della servitù stessa" (Cass. 21 agosto 2012 n. 14582).

Si tratterebbe, cioè, di un aggravamento dell'esercizio della servitù, che è vietato (art. 1067 c.c.).

• Passaggio di tubazione del gas in area condominiale: uso legittimo ex art. 1102 c.c.

II comproprietario di un cortile può porre nel sottosuolo tubature per lo scarico fognario e l'allacciamento del gas a vantaggio della propria unità immobiliare, trattandosi di un uso conforme all'art. 1102 c.c., in quanto non limita, né condiziona, l'analogo uso degli altri comunisti.

Articolo che, seppur dettato in materia di comunione in generale, è applicabile anche in materia di condominio negli edifici per il richiamo contenuto nell'articolo 1139 c.c..

La Corte di Cassazione (sent. n. 18661/2015) ha avuto modo di chiarire che il pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l'articolo 1102 c.c., non va inteso nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, posto che nei rapporti condominiali si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.

A differenza dalle innovazioni - configurate dalle nuove opere, le quali immutano la consistenza (materiale) o alterano la destinazione (funzionale) delle parti comuni, in quanto rendono impossibile la utilizzazione secondo la funzione originaria, e che debbono essere deliberate dall'assemblea (articolo 1120 c.c., comma 1) nell'interesse di tutti i partecipanti - le modifiche alle parti comuni dell'edificio, contemplate dall'articolo 1102 c.c., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso della cosa comune, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso (Cass., sent. n.1554/1997).

Il passaggio di condutture di gas metano (come di altre) in aree condominiali, non modifica la consistenza materiale né altera la destinazione funzionale del bene comune, né crea un peso sulla cosa comune a discapito dei condomini ed a vantaggio del solo fruitore.

Rientra, pertanto, nel legittimo uso dei beni comuni, è conforme alle peculiari finalità a cui è destinato il bene comune (cortile, muri) e non richiede alcuna autorizzazione dell'assemblea.

• Servitù, uso legittimo ex art. 1102 c.c., distanze legali

La peculiare differenza tra la servitù e il legittimo uso delle parti comuni è stata chiarita dai giudici di legittimità.

Nell'ipotesi in cui sulla cosa comune viene consentito al condomino l'esercizio di un diritto che comporti un vantaggio ulteriore e diverso per l'unità immobiliare, che si ripercuote in una sostanziale limitazione al diritto che gli altri hanno di usare e di godere a beneficio dei loro rispettivi piani o porzioni di piano, l'ampliamento della utilità corrispettivo alla imposizione del peso sulla cosa comune - costituendo questo un tipico peso imposto ad esclusivo vantaggio di un altro fondo - raffigura una vera e propria servitù, ai sensi dell'articolo 1027 c.c..

L'utilità tratta da tale vantaggio ulteriore è diversa da quella normalmente derivante dalla destinazione impressa al fondo comune, fruita da tutti i comproprietari.

Qualora, invece, l'utilità stessa derivi unicamente dalla natura e dalla pregressa destinazione del fondo in comproprietà non è configurabile una servitù a carico di tale bene, restando disciplinata la misura dell'uso e del godimento di ciascun partecipante alla comunione dal concorrente uso e dal godimento degli altri comproprietari ed e, quindi, regolata dal titolo, nei limiti previsti dalle norme sulla comunione di cui all'articolo 1102 c.c. (Cass. sent. n. 3419 del 1993)

Occorre, infine, porre attenzione sull'ulteriore aspetto che riguarda l'osservanza, nell'ambito condominiale, delle distanze per le tubazioni stabilite dall'art. 889 u. co. c.c..

Secondo un consolidato orientamento di legittimità, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell’art. 889 c.c., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari.

Qualora, pertanto, "esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, Considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali "(Cass. sent. n. 12520/2010).

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Suddivisione di un appartamento e rispetto delle distanze per le tubazioni: Cassazione 17 giugno 2016, n. 12633

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Suprema Corte di Cassazione

sezione II civile

sentenza 7 giugno 2016, n. 12633

Svolgimento del processo

1. Il Tribunale di Verona accoglieva la domanda con la quale F.M. , proprietaria di un appartamento sito nell’edificio condominiale, aveva chiesto la condanna della condomina Acropolis s.r.l. alla eliminazione o comunque allo spostamento degli scarichi idrici che la convenuta, nel suddividere il confinante appartamento, aveva installato a distanza illegale dall’unità immobiliare dell’attrice.

La decisione era confermata dalla Corte di appello di Venezia che, nel respingere il gravame, con sentenza dep. il 26 ottobre 2010, escludeva che nelle specie ricorressero le condizioni per la deroga in tema di condominio delle prescrizioni dettate dall’art. 889 cod. civ., posto che la installazione delle tubazioni, ulteriori rispetto allo stato pregresso, era stato frutto della scelta compiuta dalla convenuta di suddividere l’appartamento in due unità immobiliari; peraltro, il consulente aveva accertato la possibilità di un tracciato diverso seppure con costi superiori, mentre l’immobile non necessitava di essere suddistinto in due unità per mantenere la sua funzionalità, per cui erano inconferenti le censure alla ctu e la richiesta di rinnovazione della stessa; era irrilevante che si trattasse di un edificio risalente agli anni ‘70, atteso che la struttura era funzionale ai bisogni dei singoli condomini nello stato in cui si trovava; la richiesta di rinnovazione e.

2.- Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione Acropolis s.r.l. sulla base di tre motivi.

Resiste con controricorso l’intimata, depositando memoria illustrativa.

Motivi della decisione

1. Il primo motivo, lamentando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto decisivo della controversia, censura la decisione gravata che, pur avendo correttamente affermato il principio di diritto sulla derogabilità delle distanze prescritte dall’art. 889 cod. civ. quando il condominio abbia necessità di installare le tubazioni, dovendo il giudice verificare se sia irragionevole applicarle al condominio, aveva escluso tale condizione facendo riferimento alla scelta speculativa di suddividere l’appartamento in due unità immobiliari, senza piuttosto verificare se la collocazione degli impianti fosse compatibile con il rispetto delle ‘distanze legali. Evidenzia che, in considerazione della elevata metratura dell’appartamento, non più idonea a soddisfare le mutate esigenze abitative dei nuclei familiari, il cui numero dei componenti si è andato via via riducendosi, era divenuto difficile collocare sul mercato appartamenti di grandi misure.

2. Il secondo motivo censura la sentenza che, senza compiere alcuna verifica sulla irragionevolezza del rispetto delle distanze legali, non aveva disposto la richiesta rinnovazione della consulenza, laddove non era stata effettuata alcuna indagine circa la compatibilità della collocazione degli impianti con il rispetto delle distanze legali, essendosi il consulente di ufficio limitato a compiere gli accertamenti per verificare la osservanza delle distanze legali. In particolare, era stato evidenziato da esso ricorrente la impossibilità di un tracciato diverso.

3. Il primo e il secondo motivo – che, per la stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente – sono infondati.

La sentenza, nel ritenere che non ricorressero le condizioni per la deroga, in tema di condominio, alle prescrizioni di cui all’art. 889 cod. civ. dettate in materia di distanze legali, ha fondato la decisione sul rilievo che la esigenza di dotare di servizi (relativi a cucina e bagno) nasceva da una scelta soggettiva della condomina e non era determinata dalle condizioni obiettive della struttura dell’edificio. Ed invero, secondo gli accertamenti compiuti dai Giudici, l’appartamento era dotato di impianti pienamente funzionali mentre la necessità della installazione delle tubazioni a distanza illegale nasceva dalla esigenza della convenuta di suddividere l’immobile in due distinte ed autonome unità immobiliari, munite di bagno e cucina, al fine – come ancora evidenziato nel ricorso – di collocarlo positivamente sul mercato immobiliare, attesa l’elevata metratura; peraltro, il consulente aveva accertato la possibilità di un tracciato diverso seppure con costi superiori.

In materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell’art.889 cod. civ., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali.

Ma evidentemente la deroga al rispetto delle distanze postula l’impossibilità di posizionare altrimenti le tubazioni – attesa la (necessaria) contiguità della unità immobiliari comprese nell’edificio condominiale. Tale presupposto è stato correttamente escluso nella specie in cui, come si è detto, la installazione delle tubazioni a distanza illegale non era dovuta a una situazione strutturale obiettiva dell’edificio ovvero a necessità che rendevano irragionevole il rispetto del distanze ma alla esigenza soggettiva del condomino di rendere commerciabile sul mercato l’immobile. Ed in proposito occorre sottolineare che l’art. 1122 cod. civ., nel testo ratione temporis applicabile, disciplina l’ipotesi in cui il condomino, realizzi opere e innovazioni nella proprietà esclusiva, consentendogli l’esercizio dei poteri dominicali sempreché non arrechi pregiudizio alle parti comuni (e comunque nel rispetto dell’altrui proprietà esclusiva del vicino). Il condomino ha il diritto di godere e disporre dell’appartamento, apportandosi modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare la utilizzazione, peraltro con il limite di non ledere i diritti degli altri condomini (Cass.2493/1967;2683/1980): il che si è per l’appunto verificato nella specie.

Alla stregua di tali premesse, appare corretta la decisione di escludere la ricorrenza dei presupposti che consentono la deroga alla prescrizioni di cui al citato art. 889, così come la richiesta di rinnovazione della consulenza, che si basava su accertamenti irrilevanti.

3.1. Il terzo motivo censura la sentenza laddove, in contrasto con quanto emerso dalla ctu, aveva ritenuto la rumorosità delle immissioni nelle tubazioni.

3.2. Il motivo va disatteso.

Il riferimento compiuto dai Giudici alla rumorosità appare formulato ad abundantiam e, come tale, è privo di valore decisorio, e il ricorrente non ha interesse a censurarlo, una volta che è stata affermata la illegittima installazione delle tubazioni, in quanto in violazione delle distanze legali, e il conseguente diritto dell’attrice alla loro rimozione.

Il ricorso va rigettato.

Le spese della presente fase vanno poste a carico della ricorrente, risultata soccombente.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento in favore del resistente delle spese relative alla presente fase che liquida in Euro 2.700,00 di cui euro 200,00 per esborsi ed Euro 2.500,00 per onorari di avvocato oltre accessori di legge.

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TUBAZIONI: viene denunciato per il mancato rispetto delle distanze legali a seguito della divisione di un alloggio

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In condominio le norme sulle distanze trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio

La Corte di cassazione, sezione 2 civile, con la sentenza n.12633/2016 pubblicata il 17 giugno ha precisato che in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art.889 del codice civile, trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari.

Per questo motivo, qualora risultino invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad “accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica, di per sé, il contemperamento dei vari interessi per garantire l’ordinato svolgimento di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali”.

Nell'eseguire la suddivisione di un appartamento per aumentarne la chances di vendita e ricollocazione sul mercato, il proprietario ha installato scarichi idrici.

L'attrice ne chiede l’eliminazione o comunque lo spostamento per il mancato rispetto delle distanze legali.

In materia condominiale le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella relativa alle distanze delle tubazioni (di cui all'art. 889 c.c.) vanno applicate solo se compatibili con la struttura dell'edificio e la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei proprietari; pertanto il giudice di merito deve accertare se la loro applicazione non sia irragionevole e, nel caso, concludere per la deroga alla norma. La deroga deve discendere quindi da necessità obiettive e non da esigenze soggettive del condomino.

Gli Ermellini affermano che la deroga è ammessa, ma solo quando ciò sia strettamente ed oggettivamente necessario. Quando, cioè, le circostanze di fatto lo impongano e non vi sia altra soluzione.

Se invece tutto dipende dalla scelta del condomino, nella specie dalla sua decisione di dividere in due appartamenti un appartamento unico, la necessità di ricavare nuove tubazioni non lo esime dalle norme sul rispetto delle distanze.

Una volta dichiarata l'illegalità delle distanze, è riconosciuto il diritto alla rimozione delle tubazioni.

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Lo stillicidio dai vasi, dai condizionatori, come devono essere regolati i rapporti tra vicinato?

Fermo restando che il regolamento di condominio può prevedere delle limitazioni stabilendo regole minime quali ad esempio l’utilizzo dei sottovasi, quando ciò non avviene, i rapporti tra vicini devono essere regolati alla luce del buon senso e di quelle poche disposizioni contenute nel codice civile.

Il semplice gocciolamento dell’acqua dal balcone del vicino non integra un uso indebito del bene comune e non costituisce un pericolo per l’incolumità altrui, ma se dovesse superare la soglia della normale tollerabilità il condomino è tutelato dall’articolo 844 del codice civile potendo chiedere al giudice, anche in via d’urgenza, l’inibitoria di tale comportamento, oltre al risarcimento del danno. 

Il ricorso al procedimento cautelare d’urgenza, il cosiddetto articolo 700 del codice di procedura civile, non consente di domandare, nello stesso procedimento, anche l’indennizzo per il danno subìto; per ottenerlo è quindi necessario avviare una normale causa di merito. 

Tuttavia è bene tenere presente come avvertire che non si possa chiedere un risarcimento se il danno non è debitamente provato, infatti non può trattarsi di un danno eventuale, ma deve essere certo e attuale e non può neanche trattarsi di un danno morale se non lede diritti costituzionali o la condotta di controparte non integra un reato. 

In sostanza, se è vero che è facile ottenere una sentenza che vieti alla controparte di porre nuovamente tali condotte illecite, eventualmente prevedendo una penale per ogni giorno di mancato rispetto di quanto stabilito dal giudice, è anche vero che per il risarcimento del danno le cose potrebbe essere più complicate. 

In ogni caso lo stillicidio dell’acqua proveniente dall’innaffiatura delle piante, per essere legittimamente esercitato, deve necessariamente trovare rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitù ad hoc o, comunque, qualora legato alla realizzazione un balcone aggettante sull’area di proprietà del vicino, essere esplicitamente previsto tra le facoltà del costituito diritto reale. 

Nei confronti del condomino che annaffia i fiori del proprio appartamento senza usare precauzioni, facendo in tale modo cadere al piano di sotto acqua e terriccio ed imbrattando il davanzale, i vetri e altre suppellettili scatta il reato di getto pericolo di cose. 

Precauzioni sono necessarie anche per quanto riguarda l’acqua di condensa prodotta dall’unità esterna di un impianto di condizionamento singolo, che deve essere convogliata in maniera da evitare lo stillicidio verso altre unità immobiliari. 

Non è possibile invece, come fanno in molti, inserire il tubo di scarico della condensa del condizionatore nel pluviale condominiale, comportando tale attività un’alterazione della cosa comune perché il pluviale ha la finalità di scaricare solamente acque meteoriche.

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FOGNATURA - chi partecipa alla spesa?

Anche in caso di distacco dal collegamento con la rete fognaria, i condomini devono pagare ugualmente le spese per il rifacimento dell’impianto: lo scarico resta comune.

La Cassazione con sentenza nr. 13415 del 30-06-2015 ha stabilito che in caso di distacco da un impianto comune condominiale, come ad esempio l’impianto fognario, non si è esonerati dal dovere versare gli importi relativi alla manutenzione della stessa.
Per evitare l’esborso – chiarisce la Corte – non ci si può appigliare al fatto che il codice civile prevede all’articolo 1123, in via generale, il principio secondo cui ciascun condomino partecipa alle spese condominiali in proporzione all’utilizzo che fa dei servizi comuni; infatti tale regola si applica solo nel caso di impianti di cui è previsto l’utilizzo separato da parte dei singoli condomini, cosa che ovviamente non ricorre con le fogne, o anche con il riscaldamento, ma che potrebbe ricorrere, per esempio, con l’ascensore presente in un’altra scala del condominio.
Pertanto, l’unico modo per evitare di pagare le somme chieste dall’amministratore è quello di dimostrare che l’impianto fognario non sia in comunione tra tutti i condomini, ma appartenga solo ad alcuni condomini che pertanto risultano esserne gli unici proprietari.
Tale prova si può fornire solo attraverso il titolo di proprietà, ovvero nell’atto di acquisto dell’immobile deve essere specificato, come da sentenza nr. 11391/2002 2 nr. 7449/1993, che l’impianto fognario è di proprietà esclusiva di altri condomini.
Secondo la giurisprudenza della Cassazione, nr. 11423/1990 e 13160/1991, l’impianto fognario rientra tra quei beni comuni di cui il singolo condomino è proprietario in proporzione al valore del suo immobile, conseguentemente le spese per la conservazione dello stesso vanno ripartite in misura proporzionale al valore delle singole proprietà.
Nella sentenza in commento, e sempre con riferimento all’impianto fognario dal quale alcuni condomini si sono staccati, i giudici supremi chiariscono poi che le spese devono essere suddivise in funzione della quota di partecipazione alla proprietà, ovvero in base ai millesimi, e non in funzione del concreto utilizzo degli impianti.

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