Le spese per la manutenzione e “sostituzione” delle scale: chi paga?

La Suprema Corte ha affermato che le scale, essendo mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in mancanza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell’art. 1117 c.c.

1. - L’art. 1224, primo comma, c.c., dopo avere premesso che le scale egli ascensori sono mantenuti e “sostituiti” dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono, aggiunge che a spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Il secondo comma, poi, precisa che al fine del concorso nella metà della spesa che è ripartita in ragione del valore l’altezza si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari qualora non siano di proprietà comune.

Il legislatore ha inteso stabilire che contribuiscono alle spese da ripartire in base al valore anche quelle parti dell’edificio servite dalle scale che non possono considerarsi unità immobiliari nel senso in cui tale espressione è utilizzata nelle disposizioni in tema di condominio, pur avendo una loro autonomia fisica (i lastrici solari non in proprietà comune), oppure che hanno caratteristiche tali da non consentirne la normale vivibilità (i palchi morti, le soffitte o camere a tetto) oppure ancora costituiscono pertinenze di unità immobiliari servite dalle scale (le cantine).

Il primo problema interpretativo che tali disposizioni pongono consiste nello stabilire se alle spese ripartite in base ai millesimi devono contribuire anche i proprietari dei locali a piano terra e dei locali strada, i quali non utilizzano le scale per accedere a tali unità immobiliari.

Recentemente la S.C. ha affermato che le scale, essendo mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in mancanza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell’art. 1117 c.c., anche relativamente ai proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quantomeno in ordine alla conservazione e manutenzione dell’edificio; ne consegue l’applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo del quorum per la ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) cui anche detti condomini sono obbligati a concorrere in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne.

Prima di procedere alla critica della correttezza della conclusione cui è pervenuta la S.C., pur partendo dalla esatta premessa che le scale sono comuni anche ai proprietari dei locali a piano terra o esterni con accesso dalla strada, non si possono non rilevare alcune perplessità che suscita la “massima” trascritta.

Non è esatto, in primo luogo, che le scale consentano sempre l’accesso al tetto ed al lastrico solare. E’ difficile, poi, comprendere il senso della affermazione che i condomini di cui si discute fruiscono delle scale “quantomeno in ordine alla conservazione e manutenzione dell’edificio”.

La menzione del “computo del quorum per la ripartizione delle spese” non tiene conto il termine quorum è riferibile al calcolo delle maggioranze assembleari.

Ugualmente non si comprende il senso del riferimento alla tabella millesimale generale, che comporterebbe l’obbligo anche dei condomini di cui si discute di contribuire in base al valore delle unità immobiliari di cui sono proprietari, se poi contraddittoriamente si afferma che la misura della contribuzione deve essere determinata in base all’utilità che a tali condomini forniscono le scale e che pertanto dovrebbe essere prevista da una tabella millesimale ad hoc.

Venendo al merito del problema, la lettera della legge sembra contrastare con la conclusione cui è giunta la S.C., in quanto individua i soggetti su cui gravano le spese relative alle scale nei “proprietari delle unità immobiliari a cui servono”.

Se il legislatore avesse voluto stabilire che l’obbligo di contribuzione grava anche a carico dei proprietari dei locali di cui si discute, avrebbe usato una formulazione diversa, analoga a quella dell’art. 1123, secondo comma, c.c., cioè avrebbe previsto tale obbligo a carico di tutti i condomini e in misura proporzionale all’utilità che essi possono trarre dalle scale.

Dalla interpretazione proposta dalla S.C., poi, risulterebbe una improbabile dimenticanza del legislatore, il quale, pur dovendo essere a conoscenza che anche i proprietari di locali a piano terra o esterni all’edificio possono accedere ad altre parti comuni (il tetto e il lastrico solare) utilizzando le scale ha posto le spese che le riguardano a carico soltanto dei condomini che se ne servono per accedere alle unità immobiliari in loro proprietà esclusiva.

Sembra pertanto preferibile ritenere che il legislatore non ha tenuto conto di tali elementi quando nell’art. 1123, ultimo comma, e nell’art. 1124 c.c. ha posto le spese di manutenzione delle scale a carico dei soli condomini che traggano utilità ai fini dell’accesso alle unità immobiliari in loro proprietà esclusiva.

A ciò si deve aggiungere che, come rilevato dalla stessa S.C., sarebbe difficile accertare l’entità della utilità alla quale fa riferimento può l’orientamento in questione, va osservato che, basandosi il criterio dettato dall’art. 1124 c.c. sul presupposto che le scale servano per accedere ad unità immobiliari di proprietà esclusiva, esso non essere applicato per calcolare l’eventuale contribuito nelle spese con riferimento all’ipotesi che le scale servano anche ad accedere a parti comuni.

Ne consegue che non può essere condivida la tesi sostenuta in dottrina , secondo la quale non costituendo il lastrico solare comune un piano a sé, in quanto è comune ai proprietari dei piani dell’edificio, il numero dei piani da conteggiare per la distribuzione della metà della spesa che è ripartita in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, comprenderà anche il piano terreno, così come comprenderebbe anche le cantine (che verrebbero considerate come un piano a sé) qualora il proprietario di queste fosse proprietario del lastrico solare.

Non si vede, infatti, come si possano addebitare delle spese da ripartire in base all’altezza dei piani dal suolo al proprietario del piano terra, che ha un’altezza dal suolo pari a zero, e al proprietario delle cantine che sono al di sotto del livello del suolo.

Non si può, poi, non rilevare l’iniquità di tale soluzione, in quanto in base i proprietari delle cantine e del piano terra verrebbero a contribuire - sia pure per la sola metà - alle spese delle scale, che non utilizzano per accedere alle loro unità in proprietà esclusiva, sulla base di un criterio dettato per i condomini per i quali, invece, tale utilizzo è normale.

2. - Il secondo problema che pone l’interpretazione dell’art. 1124 c.c. è costituito dall’inserimento delle cantine, unitamente ai palchi morti alle soffitte o camere a tetto ed i lastrici solari che non siano di proprietà comune, tra i “piani” in base al cui valore va ripartita metà della spesa, dal momento che le cantine, di regola, si trovano al di sotto del suolo e quindi, non potrebbero essere considerate come “piani”.

In dottrina è sorto il dubbio se, nel caso in cui la cantina appartiene in proprietà esclusiva al proprietario del piano terreno o ad un terzo estraneo alla comunione e la scala della cantina è collegata alla scale principale, la cantina si debba considerare come piano, per cui il proprietario a contribuire alle spese di tutta la scala (dalla cantina all’ultimo piano) così come avverrebbe per il proprietario della soffitta o del lastrico solare, e si è osservato che la conseguenza, pur essendo coerente alla lettera della legge, urterebbe contro il principio che le spese relative alle scale devono essere sopportate dai proprietari dei diversi piani a cui servono.

In definitiva, le scale di accesso alle cantine devono essere considerate come entità fisiche e giuridiche a sé stanti e non come una semplice parte delle scale dell’edificio . Si è, in proposito, osservato che. se altrimenti si ritenesse, il proprietario del piano terreno, per il semplice fatto di essere titolare di una cantina, sarebbe assurdamente tenuto a contribuire alle spese delle scale dal piano terreno all’ultimo piano, di cui egli non usa.

I proprietari delle altre strutture considerate unitamente alle cantine, infatti, utilizzano la scala “principale” (quella, cioè, che dal piano terra porta all’ultimo piano ed eventualmente anche al tetto o al lastrico solare) per accedere dal piano terra ad esse, anche se, in base all’id quod plerumque accidit, con una intensità minore dei proprietari delle altre unità immobiliari il che giustifica l’obbligo di contribuire in misura ridotta alle spese relative a tale scala.

I proprietari delle cantine, invece, ai fini dell’accesso a tali locali, non utilizzano la scala principale, ma la scala che ha la funzione specifica di consentire tale accesso. 

La menzione delle cantine ha pertanto una diversa giustificazione logica.

L’obbligo di contribuzione è da considerare a carico dei soli proprietari di unità immobiliari cui acceda come pertinenza la cantina e trova il suo fondamento nel fatto che essi per accedere a tale cantina utilizzano, prima in discesa e poi in risalita la scala principale.

Se la cantina appartiene in proprietà esclusiva al proprietario del piano terreno o ad un terzo estraneo alla comunione la scala della cantina è collegata alla scale principale, dovendosi la cantina considerare come piano, dovrebbe obbligarsi il proprietario a contribuire alle spese di tutta la scala (dalla cantina all’ultimo piano) così come avverrebbe per il proprietario della soffitta o del lastrico solare.

In definitiva, quindi, il proprietario di una unità immobiliare cui acceda come pertinenza una cantina dovrà contribuire alle spese per scale per la metà sommando il valore di tale unità immobiliare a quello della cantina.

Il problema è stato creato dalla imperfetta formulazione dell’art. 1124, secondo comma, c.c., quando ha unificato ai fini di un parziale obbligo di contribuzione nelle spese delle scale i proprietari di cantine, palchi morti, soffitte o camere a tetto e lastrici solari non di proprietà comune, come se tale obbligo avesse la stessa ratio, costituita dalla utilizzazione della scala “principale”, che, invece, è diversa per le cantine.

3. - Il legislatore non disciplina espressamente la ripartizione delle spese relative alla scala di accesso alle cantine.

Tali spese devono essere ripartite dai proprietari esclusivi delle cantine in base ai millesimi ove, come in genere accade, le cantine siano tutte ad uno stesso livello.

Ove, invece, le cantine fossero su più livelli, si sostiene che troverebbe applicazione anche il criterio dell’altezza di cui al primo comma dell’art. 1124 c.c., e le altezze si stabilirebbero dal piano delle singole cantine al piano terreno, restando invertita la progressione del concorso, venendo, cioè, ad essere gradualmente aumentata la quota dal basso all’alto.

Si tratta una affermazione che desta perplessità. Se, infatti, si considera che l’art. 1124, primo comma, c.c., nella parte in cui prevede che metà delle spese relative alle scale si ripartisce in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, è dettata per la scale principale e costituisce norma eccezionale, in quanto deroga al principio secondo il quale tali spese andrebbero ripartite integralmente in base al valore delle singole unità immobiliari che di tali scale si servono, l’estendere tale disposizione alle spese relative alla scala di accesso alle cantine comporta la applicazione analogica (sotto il profilo della analogia iuris) vietata.

di Roberto Triola

già Presidente della Seconda Sezione Civile della Cassazione

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IL CORTILE PUO’ DEFINIRSI ESCLUSIVO SOLO SE RISULTA DA UN TITOLO D’ACQUISTO - CASSAZIONE 14 GIUGNO 2017, N. 14809

Per far valere il proprio diritto di proprietà esclusiva su spazi comuni, il ricorrente deve vincere la presunzione stabilita dall'art. 1117 c.c., e dare prova di tale diritto producendo un titolo d'acquisto da cui risulti escluso il bene dalla comunione.

Dall'esame della sentenza risulta che la Corte territoriale ha esaminato tutte le risultanze dell'istruttoria ed i documenti prodotti, escludendo, con valutazione di merito logicamente argomentata, che fosse stata raggiunta anche la prova dell'intervenuto acquisto per usucapione della proprietà del cortile, difettando la prova di un uso esclusivo dello stesso da parte dell'odierno ricorrente, risultando al contrario provato un accesso diretto ed un godimento ed utilizzo comune dell'area da parte di diversi condomini. La Cassazione conferma quanto argomentato dalla Corte d’appello e rigetta il ricorso.

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CASSAZIONE 14 GIUGNO 2017, N. 14809 - cortile esclusivo? lo dice il titolo d'acquisto

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CASSAZIONE 14 GIUGNO 2017, N. 14809

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emili  -  Presidente   

Dott. ORILIA    Lorenzo -  Consigliere  

Dott. FEDERICO  Guido  -  rel. Consigliere  

Dott. GRASSO    Giuseppe  -  Consigliere  

Dott. SCALISI   Antonino -  Consigliere 

ha pronunciato la seguente:  

                                      

ORDINANZA

sul ricorso 28011-2013 proposto da: 

F.E., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato S. M., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato G. P; 

- ricorrente - 

CONTRO

T.M., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA SALVIUCCI 2, presso lo studio dell'avvocato RUGGERO MARIA GENTILE, rappresentata e difesa dall'avvocato LAMBERTO FERRARA; 

- controricorrente - 

E CONTRO

T.M.C.,  + ALTRI OMESSI 

- intimati - 

avverso la sentenza n. 1078/2012 della CORTE D'APPELLO di GENOVA, depositata il 03/11/2012; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/04/2017 dal Consigliere Dott. GUIDO FEDERICO.

FATTI

Con atto di citazione notificato in data 30.03.1992 F.E. convenne innanzi al Tribunale di Genova T.A. e T.M. per sentir accertare che il cortile antistante il locale magazzino, sito in via (OMISSIS) era di sua esclusiva proprietà e per sentir condannare i convenuti a cessare le turbative che gli stessi realizzavano utilizzando abitualmente tale cortile come posto auto.

I convenuti contestavano la domanda attorea ed in via riconvenzionale chiedevano la dichiarazione del diritto di proprietà dei condomini del caseggiato sito in via (OMISSIS) e via (OMISSIS) sul cortile in questione, previo accertamento del possesso ultraventennale esercitato uti domini da parte degli stessi.

Il processo veniva interrotto per la morte di T.A. e veniva riassunto nei confronti degli eredi di questi T.M.C., B.A.M. e T.M. che si costituivano in giudizio.

Il Tribunale di Genova rigettava la domanda principale ritenendo applicabile al cortile in esame la presunzione legale di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., presunzione che l'attore non era riuscito a vincere, non avendo prodotto in causa un titolo idoneo, quale l'atto costitutivo del condominio. Rigettava, altresì, la domanda riconvenzionale, ritenendo che non fosse stata raggiunta la prova del possesso esclusivo ventennale del cortile.

La Corte d'Appello di Genova confermava la sentenza di primo grado, dichiarando inammissibili, ai sensi dell'art. 345 c.p.c., comma 3, i nuovi documenti prodotti dall'appellante, in quanto non indispensabili ai fini del decidere e non dotati di evidenza probatoria assoluta. Rigettava, inoltre, le censure nel merito ritenendo che l'attore non avesse superato la presunzione di cui all'art. 1117 c.c., in quanto gli atti prodotti nel giudizio non contenevano alcun riferimento alla volontà del costruttore o unico, originario proprietario di escludere il cortile de quo dalla comunione, nè risultava provato il possesso esclusivo ventennale di F.E. pur sommato a quello dei suoi danti causa.

Per la cassazione di detta sentenza, propone ricorso, con cinque motivi, illustrati da memoria ex art. 378 c.p.c., F.E..

T.M. resiste con controricorso.

Gli altri intimati non hanno svolto, nel presente giudizio, attività difensiva.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. deducendo che la Corte ha erroneamente dichiarato inammissibili i nuovi documenti prodotti da F.E. in quanto non indispensabili ai fini del decidere, perchè ai giudizi iniziati in epoca anteriore al 30 aprile 1995, come quello in esame, trova applicazione l'art. 345 c.p.c. quale risultante per effetto della L. n. 581 del 1950, art. 36.

La Corte avrebbe quindi dovuto ammettere i documenti suddetti, senza svolgere alcuna valutazione di indispensabilità.

Con il secondo motivo di ricorso il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. deducendo che l'art. 345 c.p.c., anche nella formulazione successiva alla novella del 1990 prevede il divieto di produrre nuovi mezzi di prova facendo riferimento esclusivamente alle prove costituende e non a quelle precostituite come i documenti.

Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. deducendo che la Corte ha erroneamente ritenuto che debbano essere considerati indispensabili solo i documenti dotati di evidenza probatoria assoluta, dovendo invece tale indispensabilità essere valutata in relazione al concreto evolversi del contraddittorio tra le parti e, pertanto, nuovi documenti possono essere ritenuti indispensabili ove siano relativi a questioni su cui non vi è stato contraddittorio.

I motivi, in quanto intimamente connessi, devono essere unitariamente esaminati e sono infondati.

Occorre premettere che, secondo il consolidato indirizzo interpretativo di questa Corte, con riferimento ai processi iniziati, in primo grado, in epoca anteriore al 30 aprile 1995, trova applicazione, quanto al giudizio di appello, indipendentemente dall'epoca in cui questo si svolge, l'art. 345 c.p.c. nella formulazione precedente alle modifiche ad esso apportate dalle L. n. 353 del 1990 e L. n. 69 del 2009, sicchè le parti, in presenza di tali condizioni, possono proporre nuove eccezioni, produrre nuovi documenti e chiedere l'ammissione di nuovi mezzi di prova (Cass. Civ. Sez. 6 ord. del 07/01/2016 n. 120).

Il giudizio in esame è stata iniziato nel 1992 e pertanto la Corte avrebbe dovuto applicare l'art. 345 c.p.c. nella formulazione risultante per effetto della L. n. 581 del 1950, art. 36.

Occorre pertanto correggere sul punto la motivazione della sentenza impugnata.

Ciò premesso, risulta però che tali documenti, indicati, pur sommariamente, anche nel ricorso in esame, sono stati in ogni caso specificamente esaminati e valutati dal giudice di appello, seppure ai fini della loro indispensabilità, e la Corte territoriale ha escluso non solo la loro indispensabilità, ma anche la loro rilevanza probatoria.

Tale valutazione è condivisibile.

Ed invero la Corte d'Appello, ha correttamente escluso che i documenti prodotti in appello dall'odierno ricorrente avessero una rilevanza probatoria, in quanto l'atto di vendita ( A. - C.) dell'intero appezzamento di terreno del 10.1.1928 evidentemente nulla provava in ordine alla proprietà esclusiva del cortile condominiale, come nessun rilievo poteva avere la mappa della zona, tra l'altro riferibile al periodo 2001-2008, nè le note di trascrizione intervenute nei confronti di soggetti diversi rispetto alle parti in causa.

Tali documenti, infatti, come rilevato nell'impugnata sentenza, non hanno ad oggetto la prova richiesta ai fini di superare la presunzione posta dall'art. 1117 c.c., costituita da un titolo d'acquisto idoneo ad escludere il cortile in esame dalla comunione, vale a dire l'atto costitutivo del condominio, che, secondo il consolidato indirizzo di questa Corte, si identifica con il primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario proprietario ad altro soggetto (Cass.11812/2011; 5633/2002; 11844/97; 9062/1994) da cui risulti che la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni (nella specie cortile) sia riservata ad uno solo dei contraenti.

Con il quarto motivo di ricorso il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 345, 115, 167, 347 c.p.c. e art. 1117 c.c. deducendo che la Corte ha erroneamente valutato le risultanze istruttorie, escludendo l'esistenza di un titolo idoneo a superare la presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c..

Il motivo è infondato.

Occorre premettere che, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, la presunzione stabilita per i beni elencati nell'art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune (Cass. Civ. sent. del 23/08/2007 n.17928) e colui che rivendica la proprietà esclusiva deve superare tale presunzione fornendo la prova di tale diritto, producendo un titolo d'acquisto da cui risulta escluso il bene dalla comunione. A tal fine, titolo d'acquisto deve ritenersi, come già evidenziato, l'atto costitutivo del condominio, che si identifica col primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario ad altro soggetto (Cass. Civ. Sez. 2 sent del 27/05/2011 n. 11812).

Giova precisare che quella prevista dall'art. 1117 c.c. non costituisce una presunzione in senso tecnico ma, piuttosto, l'attribuzione legale della natura comune ai beni elencati in tale norma. Attribuzione, questa, che può essere derogata solo con patto contrario, risultante dall'atto costitutivo del condominio o con usucapione. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni (nella specie, portico e cortile) risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.

Ciò premesso, la Corte territoriale risulta essersi conformata a tale indirizzo interpretativo della giurisprudenza di legittimità, poichè ha escluso l'idoneità dei documenti prodotti e delle risultanze probatorie ad escludere la natura condominiale del cortile in questione, atteso che, come già evidenziato in occasione dell'esame dei primi tre motivi, non risulta prodotto il titolo idoneo ad escludere la natura comune del bene, e cioè il primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario proprietario ad altro soggetto.

Con il quinto motivo il ricorrente denuncia l'omesso esame di un l'atto decisivo deducendo che la Corte ha omesso di esaminare le circostanze emerse durante l'istruttoria orale e tutti i documenti prodotti volti a dimostrare l'intervenuta usucapione in capo a F.E. della proprietà del cortile.

Il motivo è infondato.

Dall'esame della sentenza impugnata risulta che la Corte territoriale ha esaminato tutte le risultanze dell'istruttoria ed i documenti prodotti, escludendo, con valutazione di merito logicamente argomentata, che fosse stata raggiunta la prova dell'intervenuto acquisto per usucapione della proprietà del cortile, difettando la prova di un uso esclusivo dello stesso da parte dell'odierno ricorrente, risultando al contrario provato un accesso diretto ed un godimento ed utilizzo comune dell'area da parte di diversi condomini.

La ragione di censura ex art. 360 c.p.c., n. 5) nella nuova formulazione, applicabile ratione temporis, non può, invero, consistere nella difformità dell'apprezzamento dei fatti e delle prove date dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, spettando solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l'attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all'uno o all'altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge, in cui alla prova è assegnato un valore legale (Cass. n.6064/2008).

Il ricorso va dunque respinto ed il ricorrente va condannato alla refusione delle spese del giudizio in favore della controricorrente costituita, T.M..

Nulla sulle spese avuto riguardo agli altri intimati, non costituiti.

Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater Dpr 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente alla refusione delle spese del presente giudizio in favore di T.M., che liquida in complessivi 3.200,00 di cui 200,00 curo per rimborso spese vive, oltre a rimborso forfettario spese generali in misura del 15% ed accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, il 19 aprile 2017.

Depositato in Cancelleria il 14 giugno 2017

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IN ASSENZA DI TITOLI IL SOTTOTETTO RIENTRA TRA I BENI COMUNI - CASSAZIONE 08 MAGGIO 2017, N. 11184

In tema di condominio costituiscono parti comuni dell’edificio, «se il contrario non risulta dal titolo, il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, etc., e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune». Criterio principale, quindi, è la presenza (o assenza) di titoli. Solo in difetto di questi ultimi, il sottotetto può dirsi comune, «se risulti destinato, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune». Se, invece, l’esclusiva funzione che riveste è quella di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità, «tramite la creazione di una camera d’aria», e se non è dotato di dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo», allora può considerarsi pertinenza di tale appartamento.

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CASSAZIONE 08 MAGGIO 2017, N. 11184 - in tema di sottotetto

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CASSAZIONE 08 MAGGIO 2017, N. 11184

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

                           

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:    

Dott. BIANCHINI Bruno -  Presidente   

Dott. LOMBARDO  Luigi Giovanni  -  rel. Consigliere  

Dott. ORICCHIO  Antonio  -  Consigliere  

Dott. GRASSO  Giuseppe  -  Consigliere  

Dott. SABATO  Raffaele -  Consigliere  

ha pronunciato la seguente:                                          

SENTENZA

sul ricorso 9905/2013 proposto da: 

M.L.C., elettivamente domiciliata in ROMA, presso lo studio dell'avvocato L. G., che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati M. A. D. S., A. M., V. D. S.; 

- ricorrente - 

CONTRO

CONDOMINIO, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato I. A., rappresentato e difeso dagli avvocati E. M. G. S., E. C.; 

- controricorrente - 

avverso la sentenza n. 457/2013 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 29/01/2013; 

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/03/2017 dal Consigliere Dott. LUIGI GIOVANNI LOMBARDO; 

udito l'Avvocato A. M., difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso; 

udito l'Avvocato S. T., con delega depositata in udienza dell'Avvocato C. E. difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso; 

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. - La vicenda oggetto della causa trae origine dai lavori con i quali M.L.C. , proprietaria di un appartamento all’ultimo piano facente parte del Condominio dell’edificio di via (omissis), occupò una parte del sottotetto del fabbricato, ponendolo in collegamento col proprio appartamento attraverso una scala interna realizzata praticando un’apertura nella soletta del detto sottotetto.

2. - La Corte di Appello di Milano, in riforma della pronuncia di primo grado, accogliendo le domande proposte dal Condominio nei confronti della M. , dichiarò la natura condominiale del sottotetto e l’illegittimità delle opere eseguite dalla M. , condannando quest’ultima alla rimozione di tali opere, al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento del danno (liquidato in Euro 4.000,00).

3. - Per la cassazione della sentenza di appello ricorre M.L.C. sulla base di tre motivi.

Resiste con controricorso il Condominio dell’edificio di via (omissis).

La ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 cod. proc. civ..

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. - Col primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto (ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ.), nonché l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio (ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ.), per avere la Corte di Appello erroneamente interpretato gli atti negoziali prodotti (atto costitutivo del condominio, regolamento contrattuale condominiale, titoli di provenienza della proprietà della M. ), pervenendo così alla conclusione del difetto di un titolo che stabilisse la natura giuridica del sottotetto e della necessità di fare ricorso al criterio sussidiario della destinazione oggettiva del bene all’uso comune.

Il motivo non è fondato.

Va premesso che la fattispecie per cui è causa è soggetta, ratione temporis, alla disciplina di cui all’art. 1117, primo comma, n. 1 cod. civ. nel testo anteriore a quello introdotto dalla legge 11/12/2012 n. 220, a tenore del quale costituiscono parti comuni dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo, il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, etc., "e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune".

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, dalla quale non v’è ragione di discostarsi, in tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo (Cass., Sez. 6 - 2, n. 17249 del 12/08/2011). In particolare, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, cod. civ.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento (Cass., Sez. 2, n. 6143 del 30/03/2016; Sez. 2, n. 24147 del 29/12/2004; Sez. 2, n. 8968 del 20/06/2002).

Nella specie, la Corte territoriale ha fatto corretta applicazione di tali principi di diritto.

Prima i giudici di merito hanno motivatamente escluso che i titoli prodotti dalle parti attribuissero la proprietà del sottotetto alla M. . Sul punto, i giudici hanno sottolineato che, seppure dai titoli non risulta che il sottotetto dell’edificio sia di proprietà comune dei condomini, dall’atto di acquisto della M. non risulta affatto che il sottotetto sia stato trasferito in proprietà alla stessa. Le doglianze mosse in proposito dalla ricorrente si risolvono in censure di merito relative all’interpretazione di atti negoziali, interpretazione che, per pacifica giurisprudenza di questa Corte, costituisce un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito e incensurabile in sede di legittimità, quando - come nella specie - non risultano violati i canoni legali di ermeneutica contrattuale di cui all’art. 1362 e segg. cod. civ. e la motivazione della sentenza impugnata (nella specie esaustiva: cfr. p. 2-3) è esente da errori logici e giuridici (cfr., ex multis, Cass., Sez. L, n. 17168 del 2012; Sez. 2, n. 13242 del 2010).

Una volta escluso che dai titoli possa ricavarsi la proprietà del sottotetto, esattamente i giudici di merito hanno fatto applicazione del criterio sussidiario della destinazione del bene dettato dall’art. 1117 primo comma n. 1 cod. civ. (nel testo vigente ratione temporis), ritenendo il sottotetto di proprietà condominiale per il fatto di essere destinato all’uso comune (tale uso comune i giudici di merito hanno dedotto dal fatto che il locale è costituito da un unico spazio comune compreso tra la scala A e quella B, con accesso dalla scala condominiale; e dal fatto che in esso sono collocate tubazioni condominiali, parti dell’impianto condominiale di riscaldamento centralizzato e dell’antenna centralizzata TV, nonché il vano tecnico dell’ascensore installato nella scala B).

La statuizione della sentenza impugnata sul punto è conforme alla giurisprudenza di questa Corte e risulta esente dai dedotti vizi di legittimità.

2. - Il secondo motivo - col quale si deduce la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto (ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ.), nonché l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio (ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ.), per avere la Corte di Appello omesso di dichiarare il difetto di legittimazione attiva del condominio, senza considerare che quest’ultimo aveva esercitato l’azione di rivendicazione relativamente ad una porzione di stabile esclusa dalle parti comuni - rimane assorbito nel rigetto della prima censura.

3. - Col terzo motivo, si deduce la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto (ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ.), per avere la Corte di Appello condannato la M. al risarcimento del danno per l’occupazione del sottotetto, in assenza della prova di qualsiasi pregiudizio economico ed erroneamente ritenendo che il danno fosse in re ipsa.

La censura non è fondata.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, condivisa dal Collegio, l’utilizzazione in via esclusiva di un bene comune da parte del singolo condomino in assenza del consenso degli altri condomini, ai quali resta precluso l’uso, anche solo potenziale, della "res", determina un danno "in re ipsa", quantificabile in base ai frutti civili tratti dal bene dall’autore della violazione (Sez. 2, n. 19215 del 28/09/2016).

Sul punto, va precisato che, a seguito della occupazione illegittima della cosa comune da parte di un condomino, le facoltà dominicali del condominio possono risultare compromesse sia per il venir meno di un pregresso godimento del bene, sia per l’impossibilità di trarre in futuro dalla res le utilità che la stessa è idonea a produrre in base a calcoli di tipo figurativo. Tale danno, qualificabile in entrambi i casi come "lucro cessante" (interrotto o impedito), in tanto ricorre in quanto la parte comune sia suscettibile di utilizzazione e sia di natura potenzialmente fruttifera, potendosi da essa ricavare una utilità.

Nella specie, la Corte territoriale si è adeguata al richiamato principio di diritto ed ha verificato la natura potenzialmente fruttifera del locale occupato dalla M. . Esattamente, perciò, ha ritenuto la sussistenza del danno in re ipsa, peraltro liquidato in misura minima, neppure contestata dalla ricorrente.

4. - Il ricorso deve pertanto essere rigettato, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

5. - Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12, applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto dopo il 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti per il raddoppio del versamento del contributo unificato da parte del ricorrente, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.000,00 (tremila) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13. 

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 16 marzo 2017.

Depositato in Cancelleria il 8 maggio 2017

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