IL CORTILE PUO’ DEFINIRSI ESCLUSIVO SOLO SE RISULTA DA UN TITOLO D’ACQUISTO - CASSAZIONE 14 GIUGNO 2017, N. 14809

Per far valere il proprio diritto di proprietà esclusiva su spazi comuni, il ricorrente deve vincere la presunzione stabilita dall'art. 1117 c.c., e dare prova di tale diritto producendo un titolo d'acquisto da cui risulti escluso il bene dalla comunione.

Dall'esame della sentenza risulta che la Corte territoriale ha esaminato tutte le risultanze dell'istruttoria ed i documenti prodotti, escludendo, con valutazione di merito logicamente argomentata, che fosse stata raggiunta anche la prova dell'intervenuto acquisto per usucapione della proprietà del cortile, difettando la prova di un uso esclusivo dello stesso da parte dell'odierno ricorrente, risultando al contrario provato un accesso diretto ed un godimento ed utilizzo comune dell'area da parte di diversi condomini. La Cassazione conferma quanto argomentato dalla Corte d’appello e rigetta il ricorso.

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CASSAZIONE 14 GIUGNO 2017, N. 14809 - cortile esclusivo? lo dice il titolo d'acquisto

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CASSAZIONE 14 GIUGNO 2017, N. 14809

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emili  -  Presidente   

Dott. ORILIA    Lorenzo -  Consigliere  

Dott. FEDERICO  Guido  -  rel. Consigliere  

Dott. GRASSO    Giuseppe  -  Consigliere  

Dott. SCALISI   Antonino -  Consigliere 

ha pronunciato la seguente:  

                                      

ORDINANZA

sul ricorso 28011-2013 proposto da: 

F.E., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato S. M., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato G. P; 

- ricorrente - 

CONTRO

T.M., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA SALVIUCCI 2, presso lo studio dell'avvocato RUGGERO MARIA GENTILE, rappresentata e difesa dall'avvocato LAMBERTO FERRARA; 

- controricorrente - 

E CONTRO

T.M.C.,  + ALTRI OMESSI 

- intimati - 

avverso la sentenza n. 1078/2012 della CORTE D'APPELLO di GENOVA, depositata il 03/11/2012; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/04/2017 dal Consigliere Dott. GUIDO FEDERICO.

FATTI

Con atto di citazione notificato in data 30.03.1992 F.E. convenne innanzi al Tribunale di Genova T.A. e T.M. per sentir accertare che il cortile antistante il locale magazzino, sito in via (OMISSIS) era di sua esclusiva proprietà e per sentir condannare i convenuti a cessare le turbative che gli stessi realizzavano utilizzando abitualmente tale cortile come posto auto.

I convenuti contestavano la domanda attorea ed in via riconvenzionale chiedevano la dichiarazione del diritto di proprietà dei condomini del caseggiato sito in via (OMISSIS) e via (OMISSIS) sul cortile in questione, previo accertamento del possesso ultraventennale esercitato uti domini da parte degli stessi.

Il processo veniva interrotto per la morte di T.A. e veniva riassunto nei confronti degli eredi di questi T.M.C., B.A.M. e T.M. che si costituivano in giudizio.

Il Tribunale di Genova rigettava la domanda principale ritenendo applicabile al cortile in esame la presunzione legale di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., presunzione che l'attore non era riuscito a vincere, non avendo prodotto in causa un titolo idoneo, quale l'atto costitutivo del condominio. Rigettava, altresì, la domanda riconvenzionale, ritenendo che non fosse stata raggiunta la prova del possesso esclusivo ventennale del cortile.

La Corte d'Appello di Genova confermava la sentenza di primo grado, dichiarando inammissibili, ai sensi dell'art. 345 c.p.c., comma 3, i nuovi documenti prodotti dall'appellante, in quanto non indispensabili ai fini del decidere e non dotati di evidenza probatoria assoluta. Rigettava, inoltre, le censure nel merito ritenendo che l'attore non avesse superato la presunzione di cui all'art. 1117 c.c., in quanto gli atti prodotti nel giudizio non contenevano alcun riferimento alla volontà del costruttore o unico, originario proprietario di escludere il cortile de quo dalla comunione, nè risultava provato il possesso esclusivo ventennale di F.E. pur sommato a quello dei suoi danti causa.

Per la cassazione di detta sentenza, propone ricorso, con cinque motivi, illustrati da memoria ex art. 378 c.p.c., F.E..

T.M. resiste con controricorso.

Gli altri intimati non hanno svolto, nel presente giudizio, attività difensiva.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. deducendo che la Corte ha erroneamente dichiarato inammissibili i nuovi documenti prodotti da F.E. in quanto non indispensabili ai fini del decidere, perchè ai giudizi iniziati in epoca anteriore al 30 aprile 1995, come quello in esame, trova applicazione l'art. 345 c.p.c. quale risultante per effetto della L. n. 581 del 1950, art. 36.

La Corte avrebbe quindi dovuto ammettere i documenti suddetti, senza svolgere alcuna valutazione di indispensabilità.

Con il secondo motivo di ricorso il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. deducendo che l'art. 345 c.p.c., anche nella formulazione successiva alla novella del 1990 prevede il divieto di produrre nuovi mezzi di prova facendo riferimento esclusivamente alle prove costituende e non a quelle precostituite come i documenti.

Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. deducendo che la Corte ha erroneamente ritenuto che debbano essere considerati indispensabili solo i documenti dotati di evidenza probatoria assoluta, dovendo invece tale indispensabilità essere valutata in relazione al concreto evolversi del contraddittorio tra le parti e, pertanto, nuovi documenti possono essere ritenuti indispensabili ove siano relativi a questioni su cui non vi è stato contraddittorio.

I motivi, in quanto intimamente connessi, devono essere unitariamente esaminati e sono infondati.

Occorre premettere che, secondo il consolidato indirizzo interpretativo di questa Corte, con riferimento ai processi iniziati, in primo grado, in epoca anteriore al 30 aprile 1995, trova applicazione, quanto al giudizio di appello, indipendentemente dall'epoca in cui questo si svolge, l'art. 345 c.p.c. nella formulazione precedente alle modifiche ad esso apportate dalle L. n. 353 del 1990 e L. n. 69 del 2009, sicchè le parti, in presenza di tali condizioni, possono proporre nuove eccezioni, produrre nuovi documenti e chiedere l'ammissione di nuovi mezzi di prova (Cass. Civ. Sez. 6 ord. del 07/01/2016 n. 120).

Il giudizio in esame è stata iniziato nel 1992 e pertanto la Corte avrebbe dovuto applicare l'art. 345 c.p.c. nella formulazione risultante per effetto della L. n. 581 del 1950, art. 36.

Occorre pertanto correggere sul punto la motivazione della sentenza impugnata.

Ciò premesso, risulta però che tali documenti, indicati, pur sommariamente, anche nel ricorso in esame, sono stati in ogni caso specificamente esaminati e valutati dal giudice di appello, seppure ai fini della loro indispensabilità, e la Corte territoriale ha escluso non solo la loro indispensabilità, ma anche la loro rilevanza probatoria.

Tale valutazione è condivisibile.

Ed invero la Corte d'Appello, ha correttamente escluso che i documenti prodotti in appello dall'odierno ricorrente avessero una rilevanza probatoria, in quanto l'atto di vendita ( A. - C.) dell'intero appezzamento di terreno del 10.1.1928 evidentemente nulla provava in ordine alla proprietà esclusiva del cortile condominiale, come nessun rilievo poteva avere la mappa della zona, tra l'altro riferibile al periodo 2001-2008, nè le note di trascrizione intervenute nei confronti di soggetti diversi rispetto alle parti in causa.

Tali documenti, infatti, come rilevato nell'impugnata sentenza, non hanno ad oggetto la prova richiesta ai fini di superare la presunzione posta dall'art. 1117 c.c., costituita da un titolo d'acquisto idoneo ad escludere il cortile in esame dalla comunione, vale a dire l'atto costitutivo del condominio, che, secondo il consolidato indirizzo di questa Corte, si identifica con il primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario proprietario ad altro soggetto (Cass.11812/2011; 5633/2002; 11844/97; 9062/1994) da cui risulti che la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni (nella specie cortile) sia riservata ad uno solo dei contraenti.

Con il quarto motivo di ricorso il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 345, 115, 167, 347 c.p.c. e art. 1117 c.c. deducendo che la Corte ha erroneamente valutato le risultanze istruttorie, escludendo l'esistenza di un titolo idoneo a superare la presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c..

Il motivo è infondato.

Occorre premettere che, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, la presunzione stabilita per i beni elencati nell'art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune (Cass. Civ. sent. del 23/08/2007 n.17928) e colui che rivendica la proprietà esclusiva deve superare tale presunzione fornendo la prova di tale diritto, producendo un titolo d'acquisto da cui risulta escluso il bene dalla comunione. A tal fine, titolo d'acquisto deve ritenersi, come già evidenziato, l'atto costitutivo del condominio, che si identifica col primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario ad altro soggetto (Cass. Civ. Sez. 2 sent del 27/05/2011 n. 11812).

Giova precisare che quella prevista dall'art. 1117 c.c. non costituisce una presunzione in senso tecnico ma, piuttosto, l'attribuzione legale della natura comune ai beni elencati in tale norma. Attribuzione, questa, che può essere derogata solo con patto contrario, risultante dall'atto costitutivo del condominio o con usucapione. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni (nella specie, portico e cortile) risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.

Ciò premesso, la Corte territoriale risulta essersi conformata a tale indirizzo interpretativo della giurisprudenza di legittimità, poichè ha escluso l'idoneità dei documenti prodotti e delle risultanze probatorie ad escludere la natura condominiale del cortile in questione, atteso che, come già evidenziato in occasione dell'esame dei primi tre motivi, non risulta prodotto il titolo idoneo ad escludere la natura comune del bene, e cioè il primo atto di trasferimento di una unità immobiliare del fabbricato dall'originario proprietario ad altro soggetto.

Con il quinto motivo il ricorrente denuncia l'omesso esame di un l'atto decisivo deducendo che la Corte ha omesso di esaminare le circostanze emerse durante l'istruttoria orale e tutti i documenti prodotti volti a dimostrare l'intervenuta usucapione in capo a F.E. della proprietà del cortile.

Il motivo è infondato.

Dall'esame della sentenza impugnata risulta che la Corte territoriale ha esaminato tutte le risultanze dell'istruttoria ed i documenti prodotti, escludendo, con valutazione di merito logicamente argomentata, che fosse stata raggiunta la prova dell'intervenuto acquisto per usucapione della proprietà del cortile, difettando la prova di un uso esclusivo dello stesso da parte dell'odierno ricorrente, risultando al contrario provato un accesso diretto ed un godimento ed utilizzo comune dell'area da parte di diversi condomini.

La ragione di censura ex art. 360 c.p.c., n. 5) nella nuova formulazione, applicabile ratione temporis, non può, invero, consistere nella difformità dell'apprezzamento dei fatti e delle prove date dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, spettando solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l'attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all'uno o all'altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge, in cui alla prova è assegnato un valore legale (Cass. n.6064/2008).

Il ricorso va dunque respinto ed il ricorrente va condannato alla refusione delle spese del giudizio in favore della controricorrente costituita, T.M..

Nulla sulle spese avuto riguardo agli altri intimati, non costituiti.

Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater Dpr 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente alla refusione delle spese del presente giudizio in favore di T.M., che liquida in complessivi 3.200,00 di cui 200,00 curo per rimborso spese vive, oltre a rimborso forfettario spese generali in misura del 15% ed accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, il 19 aprile 2017.

Depositato in Cancelleria il 14 giugno 2017

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LASTRICO SOLARE: per le infiltrazioni rispondono il proprietario esclusivo e i condomini

Sentenza della Cassazione a Sezioni unite: le osservazioni punto per punto

La questione delle infiltrazioni d'acquaprovenienti dal lastrico solare o dal terrazzo, è da sempre stato al centro di molte questioni condominiali e di conseguenza oggetto di diverse interpretazioni da parte della magistratura. La Corte di Cassazione a Sezione Unite ha sciolto i nodi legati sia al tema della responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di uso esclusivo e sia ai criteri di ripartizione delle relative spese. Le Sezioni Unite hanno in primis distinto la responsabilità del titolare del diritto esclusivo per i danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico, da quella a carico del condominio.

• Il caso: per le infiltrazioni dal tetto chi paga?
• Altre osservazioni sulla sentenza

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it.blastingnews.com

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IL CONDOMINIO RISPONDE DEI DANNI PROVENIENTI DA UNA TERRAZZA DI USO ESCLUSIVO?

Il condominio risponde ex art. 2051 c.c. del danno da infiltrazioni provenienti dalla terrazza di uso esclusivo, che non siano imputabili al proprietario.

Cassazione II 16 dicembre 2015 n. 25288

La vicenda riguarda la richiesta formulata da alcuni condomini per il risarcimento dei danni da infiltrazioni di acqua provenienti dal terrazzo esclusivo nei rispettivi appartamenti.

II condominio convenuto in giudizio aveva sostenuto di non essere legittimato in quanto le infiltrazioni non provenivano da parti comuni, ma dal terrazzo di proprietà di un singolo e pertanto il giudizio avrebbe dovuto svolgersi fra i soli proprietari interessati.

La domanda veniva accolta sia in primo grado che in appello. La Corte di Cassazione, nel confermare a sua volta la decisione in sede di gravame, ha specificato che il condominio ha, nei confronti di chi sia danneggiato, una responsabilità per la custodia (art. 2051 c.c.) dei lastrici solari, anche se in proprietà o uso esclusivo, stante la funzione di copertura svolta dal bene; mentre il criterio di ripartizione di cui all'art. 1126 c.c. verrà richiamato solo ai fini della ripartizione interna della spesa per regolare i rapporti fra coloro che risultano obbligati.

Tale criterio di ripartizione interna della spesa non esclude certamente la legittimazione passiva del condominio in persona dell'amministratore, quale custode.

II condominio è quindi comunque tenuto alla attività manutentiva del lastrico o terrazzo essendone custode ex art. 2051 c.c., anche in funzione del potere-dovere dell'amministratore di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, mentre la suddivisione della spesa ex art.1126 c.c. interviene in un secondo momento e riguarda i rapporti interni tra i condomini coinvolti (il proprietario esclusivo del lastrico solare e i condomini proprietari delle unità immobiliari per le quali il lastrico svolge funzione di copertura).

di Carlo Patti

Consulente Legale ANACI Roma

Fonte: Dossier Condominio

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INTERVENTI SU PARTI PRIVATE E COMUNI DESTINATE ALL'USO INDIVIDUALE

• L'art. 1122 c.c. novellato

L'articolo 1122 c.c. novellato della legge n. 220/2012 estende al condomino il divieto di eseguire opere - sulle unità immobiliari di proprietà privata nonché su parti normalmente destinate a|l'uso comune, che gli siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale - che rechino danno alle parti comuni o determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro dell'edificio.

L'art. 1122 cit., stesura ante legem, prevedeva il divieto di eseguire opere che recassero danno alle parti comuni, soltanto sulle proprietà esclusive e sulle loro pertinenze.

Norma che, ovviamente, nulla aveva a che fare con l'art. 1102 c.c. in tema di "uso della cosa comune" e che, stante la sua genericità, annoverava anche la possibilità di eseguire opere su parti comuni che fossero state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale purché nel rispetto dei limiti dallo stesso stabiliti: possibilità che è stata specificamente trasfusa nell'art.1122 c.c. novellato configurandosi, ora, come una eccezione all'art. 1102 c.c..

Dal 18 giugno 2013 (entrata in vigore della L. n. 220/2012), la disciplina delle opere eseguite dal condomino sulla porzione comune di cui ha l'uso esclusivo o la proprietà sono regolate dall'art. 1122 c.c. con i diversi limiti stabiliti dalla disposizione Speciale, la discipline delle opere sulle porzioni comuni fatte dal condomino non avente l'uso esclusivo continua, invece, ad essere quella dell'art. 1102 c.c..

I limiti che l'art. 1102 indica come invalicabili nell'uso dei beni comuni, sono il rispetto della destinazione del bene, del pari uso degli altri condomini e, per giurisprudenza costante, i limiti previsti per le innovazioni ex art. 1120 ultimo comma c.c.: nello specifico, gli interventi non devono recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell'edificio: limiti che coincidono, ora, con quelli contenuti nell'attuale art. 1122 cit.

Nell'articolo novellato è previsto l'obbligo, per il condomino che esegue l'opera, di informare l'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

E' auspicabile ritenere che il condomino, per eseguire l'intervento, non debba attendere che l'amministratore abbia già convocato l'assemblea, dal momento che il tenore della legge è quello di dare preventiva notizia all'amministratore, non finalizzato ad ottenere l'autorizzazione (salvo diversamente disposto dal regolamento contrattuale) ma ad instaurare un iter procedurale che possa permettere all'assemblea di intervenire qualora siano violati i limiti di cui all'art. 1122 e richiedere il ripristino della situazione quo ante.

La sola violazione dell'iter procedurale, in presenza di un'opera legittima, porterebbe, invece, ad un eventuale risarcimento dei danni qualora ne sussistano i presupposti.

Secondo un orientamento giurisprudenziale in tema di "regolamento condominiale di natura contrattuale e di violazione degli obblighi regolamentari" il condomino che esegue opere di ristrutturazione della propria unità immobiliare, non vietate e comunque legittime, senza la preventiva autorizzazione dell'amministratore, così come specificato dal regolamento condominiale, viola una norma di natura procedimentale, con la conseguenza che il condominio (o il singolo condominio) può chiedere solamente il risarcimento del danno subito per la violazione del regolamento e non anche la rimessione in pristino dello stato dei luoghi (Cass. sent. n. 22596/2010).

Non rientrano nell'ambito di applicazione dell'art. 1122 c.c., le opere sui beni di proprietà privata che recano danno ad altre proprietà private (rapporti di buon vicinato), mentre sono incluse quelle opere che, attraverso l'utilizzazione delle cose comuni, danneggiano le parti di una unità immobiliare di proprietà esclusiva di un altro condomino (Cass. sent. n. 15186/2011).

• Opere sulle unità immobiliari di proprietà privata

I beni di proprietà privata sono, ovviamente, le unità immobiliari (abitazioni, box, posti auto, cantine) ma anche le finestre, le persiane, gli avvolgibili, le saracinesche, le inferriate delle finestre, le ringhiere e i parapetti dei lastrici solari e delle terrazze a livello di proprietà esclusiva, il balcone e le strutture portanti aggettanti (ad eccezione dei rilievi e dei decori), le antenne individuali, il sottotetto non destinato all'uso comune, ecc.

Gli interventi su tali parti sono regolate anche dalle altre norme codicistiche in tema di rapporti di buon vicinato o di immissioni moleste, ecc., che esulano dalla disciplina dell'art. 1122 c.c.

I limiti posti agli interventi sulle parti private disposti dall'art. 1122 cit. non hanno nulla a che fare con le limitazioni o i divieti all'uso del bene privato contenuti nel regolamento di condominio di natura contrattuale, nel qual caso le opere sono vietate ipso iure, mentre nel tenore dell'articolo citato sono vietate solo se recano danno alle parti comuni ovvero se determinano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico.

Cosi é considerata legittima la trasformazione di un posto auto aperto in un box auto chiuso; ma se ciò fosse vietato dal regolamento condominiale, l'opera sarebbe vietata anche se non viola la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio.

La tutela può essere invocata anche contro opere che elidono o riducono, apprezzabilmente, una qualsiasi delle utilità dal bene ritraibili, ivi comprese quelle dell'ordine estetico ed edonistico.

In tal caso, ha chiarito la Cassazione, "l'accertamento della violazione di tali limiti e dei danni conseguentemente prodotti, é sottoposto al sindacato del giudice di merito che deve verificare e valutare se, nei fatti, la violazione di un limite o di un divieto possa cagionare o meno un danno a terzi" (Sent. n. 12491/2007).

Nella sentenza citata la S.C. ha confermato il rigetto della domanda di riduzione in pristino presentata dal condominio, non essendo emersa dall'istruttoria la prova dl un'apprezzablie limitazione all'ingresso di luce ed aria da una finestra posta tra il vano scala e il balcone di proprietà esclusiva, per effetto della sua trasformazione in veranda.

Il titolare del diritto di sopraelevazione (l'art. 1127 c.c.) - inteso, quest'ultimo, come un diritto potestativo riconosciuto al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare non sottoposto ad approvazione assembleare - nell'esercizio del suo diritto, deve rispettare i limiti della statica e dell'aspetto architettonico dell'edificio ed, ora, deve informare l'amministratore sia perché deve riferire all'assemblea sia perché dovrà aggiornare il registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6 c.c.).

Costituisce alterazione del decoro architettonico dell'ediflcio, ossia lesione dell'estetica dello stabile, la trasformazione di un balcone, o di una terrazza, in una veranda praticata tramite l'installazione di vetri e di una struttura in alluminio in quanto una simile operazione altera, ossia peggiora, la sagoma dello stabile sicché, per considerarla legittima, è necessario dimostrare la mancanza di alterazione del decoro dell'edificio (Cass. n. 27224/2013).

Sono considerate vietate, ai sensi dell'art. 1122 c.c., perché ritenute illegittime, le tettoie, che - pur essendo state realizzate nella proprietà esclusiva del condomino - comportavano un danno estetico alla facciata dellI'edificio condominiale (Cass. n. 2743/2005), così  come la costruzione di una veranda sul terrazzo privato (Cass. n. 2109/2015).

Non si possono escludere dal novero degli interventi vietati quelli che mirano ad impedire o ad ostacolare l'uso di beni comuni ai condomini come il caso del vano ascensore che insiste su un lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino con accesso dall'interno dall'abitazione di quest'ultimo.

In tal caso non si può impedire l'accesso e, quindi, l'esercizio della servitù di passaggio ogni qual volta sia necessario ispezionare il vano ascensore.

Interventi su parti privati, disciplinati espressamente dall'art. 1122 bis introdotto dalla legge di riforma n. 220/2012 c.c., sono l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio individuale su parti di proprietà individuale dell'interessato nonché di impianti di ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, da realizzarsi in modo da arrecare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle altre proprietà individuali preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

• Opere su parti normalmente destinate all'uso comune, attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale

Beni destinati all'uso comune attribuiti in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale sono quelle strutture o quegli impianti che, pur rientrando nell'elencazione dell'art. 1117 c.c., di fatto, "abbiano una specifica destinazione a servizio di un appartamento in proprietà esclusiva" (Cass. sent. n. 4987/1986).

La giurisprudenza ha configurato come "condominio parziale ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per le caratteristiche, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno l'operatività del principio di presunzione di bene comune richiamato dall'art. 1117 cit.

Si pensi ad una tubazione di scarico utilizzata da una sola unità immobiliare o ad una canna fumaria di uso esclusivo ricavata nel vuoto di un muro condominiale o sulla facciata dello stabile, oppure al lastrico solare di proprietà condominiale sul quale venisse esercitato il diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. dal condomino proprietario dell'ultimo piano (nel qual caso il condomino, che ha sopraelevato, deve ricostruire la copertura comune).

In tali casi, pur essendo i beni normalmente destinati all'uso comune sono attribuiti in proprietà esclusiva, per cui gli interventi sugli stessi non devono consistere in opere che danneggino le parti comuni ovvero determino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

Se si intende installare un ascensore di uso esclusivo ad un solo condomino ex art. 1102 c.c. o ex legge n. 13/1989 (in presenza di disabile) l'installazione non deve nuocere, oltre che all'uso delle scale da parte degli altri condomini (v. Cass. n. 16846/2015 la quale, però, richiamandosi al principio di solidarietà condominiale, ha ritenuto legittima l'installazione dell'ascensore per eliminare le barriere architettoniche, deliberate dall'assemblea ex legge 13/1989, anche se la sua realizzazione aveva comportato il taglio del vano - scale e la conseguente riduzione della larghezza della scala condominiale), alla stabilità del fabbricato ne al decoro architettonico, qualora venisse installato all'esterno dell'edificio.

Qualora, invece, l'uso esclusivo dei beni condominiali (es.: lastrico solare, scala, sottoscala, ecc.) sia riservato ad alcuni proprietari non vuol dire "proprietà esclusiva" né poterne acquisire la proprietà.

Questi principi sono stati per la prima volta affermati dalla corte di cassazione, con la sentenza n. 13200/1999, la quale ha dovuto risolvere il problema dell'individuazione della natura del vano scala concesso, dal condominio, in uso esclusivo al proprietario della terrazza (che se lo era accorpato), risolta nel senso che "l'uso esclusivo del sottoscala" non vuol dire proprietà esclusiva, sicché il condominio mantiene pur sempre il titolo a utilizzare il bene comune per finalità collettive, quali la riparazione del lastrico esclusivo (attraverso il quale, nella fattispecie, si accedeva, tra l'altro, a un altro locale comune ubicato sulla terrazza, nel quale era collocato l'argano dell'ascensore).

Il diritto di uso esclusivo, in deroga all'articolo 1102 del Codice civile, costituisce una mera modalità particolare (esclusiva) di godimento di un bene comune non suscettibile di usucapione per uso protratto nel tempo.

scritto da:

Luana Tagliolini

Pubblicista

Fonte: DossierCondominio

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