VERANDA: tema dibattuto in lungo ed in largo. Un'analisi approfondita sull'argomento

Anche la veranda posta nella facciata interna altera il decoro dell'edificio?

I beni di proprietà privata sono, ovviamente, le unità immobiliari (abitazioni, box, posti auto, cantine) ma anche le finestre, le persiane, gli avvolgibili, le saracinesche, le inferriate delle finestre, le ringhiere e i parapetti dei lastrici solari e delle terrazze a livello di proprietà esclusiva, il balcone e le strutture portanti aggettanti (ad eccezione dei rilievi e dei decori), le antenne individuali, il sottotetto non destinato all'uso comune, ecc.

Gli interventi su tali parti sono regolate anche dalle altre norme codicistiche in tema di rapporti di buon vicinato o di immissioni moleste, ecc., che esulano dalla disciplina dell'art. 1122 c.c.

I limiti posti agli interventi sulle parti private disposti dall'art. 1122 cit. non hanno nulla a che fare con le limitazioni o i divieti all'uso del bene privato contenuti nel regolamento di condominio di natura contrattuale, nel qual caso le opere sono vietate ipso iure, mentre nel tenore dell'articolo citato sono vietate solo se recano danno alle parti comuni ovvero se determinano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico.

Cosi é considerata legittima la trasformazione di un posto auto aperto in un box auto chiuso; ma se ciò fosse vietato dal regolamento condominiale, l'opera sarebbe vietata anche se non viola la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio.

La tutela può essere invocata anche contro opere che elidono o riducono, apprezzabilmente, una qualsiasi delle utilità dal bene ritraibili, ivi comprese quelle dell'ordine estetico ed edonistico.

In tal caso, ha chiarito la Cassazione, "l'accertamento della violazione di tali limiti e dei danni conseguentemente prodotti, é sottoposto al sindacato del giudice di merito che deve verificare e valutare se, nei fatti, la violazione di un limite o di un divieto possa cagionare o meno un danno a terzi" (Sent. n. 12491/2007).

Nella sentenza citata la S.C. ha confermato il rigetto della domanda di riduzione in pristino presentata dal condominio, non essendo emersa dall'istruttoria la prova dl un apprezzabile limitazione all'ingresso di luce ed aria da una finestra posta tra il vano scala e il balcone di proprietà esclusiva, per effetto della sua trasformazione in veranda.

Il titolare del diritto di sopraelevazione (l'art. 1127 c.c.) - inteso, quest'ultimo, come un diritto potestativo riconosciuto al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare non sottoposto ad approvazione assembleare - nell'esercizio del suo diritto, deve rispettare i limiti della statica e dell'aspetto architettonico dell'edificio ed, ora, deve informare l'amministratore sia perché deve riferire all'assemblea sia perché dovrà aggiornare il registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6 c.c.).

Costituisce alterazione del decoro architettonico dell'ediflcio, ossia lesione dell'estetica dello stabile, la trasformazione di un balcone, o di una terrazza, in una veranda praticata tramite l'installazione di vetri e di una struttura in alluminio in quanto una simile operazione altera, ossia peggiora, la sagoma dello stabile sicché, per considerarla legittima, è necessario dimostrare la mancanza di alterazione del decoro dell'edificio (Cass. n. 27224/2013).

Sono considerate vietate, ai sensi dell'art. 1122 c.c., perché ritenute illegittime, le tettoie, che - pur essendo state realizzate nella proprietà esclusiva del condomino - comportavano un danno estetico alla facciata dellI'edificio condominiale (Cass. n. 2743/2005), così come la costruzione di una veranda sul terrazzo privato (Cass. n. 2109/2015).

Non si possono escludere dal novero degli interventi vietati quelli che mirano ad impedire o ad ostacolare l'uso di beni comuni ai condomini come il caso del vano ascensore che insiste su un lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino con accesso dall'interno dall'abitazione di quest'ultimo.

In tal caso non si può impedire l'accesso e, quindi, l'esercizio della servitù di passaggio ogni qual volta sia necessario ispezionare il vano ascensore.

Interventi su parti privati, disciplinati espressamente dall'art. 1122 bis introdotto dalla legge di riforma n. 220/2012 c.c., sono l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio individuale su parti di proprietà individuale dell'interessato nonché di impianti di ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, da realizzarsi in modo da arrecare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle altre proprietà individuali preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

• VERANDA: tema dibattuto in lungo ed in largo. Un'analisi approfondita sull'argomento
• La fattispecie sottoposta all'esame della cassazione
• Il concetto di decoro architettonico
• Le opposizioni dei condomini contrari all'iniziativa
• Le innovazioni che recano danno alle parti comuni
• Le condizioni preesistenti dell'edificio modificato

di Alberto Celeste

Magistrato

Fonte: Dossier Condominio

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VERANDA: le condizioni preesistenti dell'edificio modificato

In questa diversa prospettiva, quindi, al fine di stabilire se le opere modificatrici abbiano alterato il decoro architettonico di un fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest'ultimo si trovava prima dell'esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il predetto decoro se apportata ad un edificio la cui estetica era già stata menomata a seguito di precedenti lavori oppure che sia di mediocre livello architettonico.

In altri termini, se è vero che un fabbricato pregiudicato sensibilmente sotto il profilo estetico non autorizza, di per sé, un ulteriore aggravio dello stesso - ad avviso di Cass. 9 maggio 1997, n. 4086, in Foro it. Rep. 1997, voce Proprietà, n. 23, è irrilevante che anche altri condomini abbiano posto in essere altre opere, lesive dello stesso decoro - è altrettanto vero che non si può ragionevolmente parlare di snaturamento delle linee architettoniche di uno stabile, se il suo prospetto esterno risulta già fortemente compromesso per la presenza di una serie disordinata di manufatti non a filo con i muri perimetrali, infissi di varia natura, balconi tamponati con verande di ogni tipo, ringhiere con disegni bizzarri, persiane multicolori, tende con diverso aspetto cromatico, preesistenza di contatori del gas con relative tubazioni, e quant'altro.

Dunque, il concetto di decoro va correlato all'edificio nella sua attuale destinazione, tenendo presente il diverso uso dato o impresso dai condomini nonché gli eventuali pregressi interventi posti in essere sull'edificio per conformarlo alla destinazione diversa da quella originaria, altro discorso attiene all'individuazione delle responsabilità in ordine alle condotte indiscriminate che hanno legittimato, di fatto, tale situazione irrimediabile di degrado a seguito di un omessa tempestiva reazione.

Nella medesima linea di pensiero, la valutazione delle innovazioni, al fine della tutela del decoro architettonico, deve essere - sempre con i limiti di cui sopra - meno rigorosa per quanto concerne un edificio di moderna costruzione, caratterizzato dalle linee essenziali e geometriche, rispetto ad uno stabile nobile, di architettura antica o addirittura d'epoca (si pensi all'apposizione di un manufatto nel balcone che, nei primi, potrebbe inserirsi perfettamente nella facciata dell'edificio, senza snaturarne la simmetria o addirittura apportando alla stessa un miglioramento e, nei secondi, potrebbe rappresentare il classico pugno in un occhio), con questo non si vuol affermare che l'aspetto degli edifici moderni non sia nella stessa misura oggetto di tutela (o, detto in altri termini, il valore decoro in questi casi si affievolisca), ma non si può nascondere che la valutazione dell'alterazione non può prescindere, in concreto, dal tipo di immobile interessato all'innovazione, nonchè dalle sue peculiarità strutturali ed estetiche.

Parimenti, un minor rigore dovrebbe correlarsi alla scarsa visibilità dell'innovazione - si pensi all'appoggio di un condizionatore d'aria sul muro che affaccia nel cortile interno dello stabile - poiché si tende a salvaguardare soprattutto quelle parti dell'edificio soggette all'esposizione (e, quindi, all'apprezzamento estetico e economico), chiudendo un occhio per quelle sottratte all'altrui vista, o non agevolmente percepibili dall'esterno, anche se realizzate sulla parete esterna del fabbricato.

Come si vede, il decoro architettonico, comunque, è un concetto piuttosto elastico, per cui, lungi dai potersi ritenere oggettivo - essendo connotato di infinite sfumature, è difficilmente inquadrabile in formule definitorie - risulta continuamente sottoposto a precisazioni ed elaborazioni da parte degli interpreti, nel contempo, è un concetto mutevole nel tempo, in quanto anche le espressioni comunemente usate - classicità, serietà, pompa, austerità, razionalità, dignità, signorilità, lustro, splendore, ecc. - sono strettamente legate alla comune coscienza sociale nei vari periodi storici, tenendo in considerazione l'evoluzione tecnologica in termini di comodità nel godimento della cosa comune, strumentale alle esigenze di comfort e di abitabilità delle singole unità immobiliari che compongono lo stabile condominiale.

• VERANDA: tema dibattuto in lungo ed in largo. Un'analisi approfondita sull'argomento
• La fattispecie sottoposta all'esame della cassazione
• Il concetto di decoro architettonico
• Le opposizioni dei condomini contrari all'iniziativa
• Le innovazioni che recano danno alle parti comuni
• Le condizioni preesistenti dell'edificio modificato

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VERANDA: le innovazioni che recano danno alle parti comuni

Sul punto, anche se con riferimento al vecchio testo dell'art. 1122 c.c. - ossia prima delle modifiche adottate dalla legge n. 220/2012 che, oggi, si riferisce espressamente alle opere, sulle proprietà individuali, che determinino pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio - i magistrati del Palazzaccio già ritenevano che, nel vietare le innovazioni che rechino danno alle parti comuni dell'edificio, si facesse riferimento non soltanto al danno materiale, inteso come modificazione esterna o dell'intrinseca natura della cosa comune, ma a tutte le opere che elidono o riducono in modo apprezzabile le utilità da essa detraibili, anche se di ordine edonistico o estetico, sicché dovevano ritenersi vietate tutte quelle modifiche che comportassero un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato, puntualizzando, al riguardo, che il decoro era correlato non solo all'estetica, ma anche all'aspetto di singoli elementi o di singole parti dell'edificio che avessero una sostanziale e formale autonomia o fossero suscettibili per sé di considerazione autonoma (v. Cass. 19 gennaio 2005, n. 1076, in Immobili & diritto, 2005, n. 7, 18: nella specie, era stato, però, escluso che l'installazione di una controporta a filo del muro di separazione fra l'appartamento del condomino ed il ballatoio avesse un'incidenza apprezzabile sull'armonia complessiva del pianerottolo, cioè sul complesso delle sue linee e delle sue forme).

Nello stesso ordine di concetti, si era affermato che l'esercizio del diritto del singolo sulle parti di sua esclusiva proprietà non poteva ledere il godimento dei diritti degli altri sulle cose comuni, come si ricavava dall'art. 1122 c.c., il quale stabiliva che ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non poteva eseguire opere che arrechino danno ad una parte comune dell'edificio, essendo tenuto al rispetto anche della qualità della stessa (v. Casd. 27 aprile 1989, n. 1947, in Arch. loc. e cond. 1989, 463): infatti, il concetto di "danno", cui la norma faceva riferimento, non doveva essere limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o dell'intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidevano o riducevano apprezzabilmente le utilità ritraibili dalla cosa comune, anche se di ordine edonistico o estetico (nella specie, trattavasi del sopralzo dei parapetti del terrazzo di copertura dell'edificio che - secondo il giudice di merito - aveva compromesso sul piano estetico il rispetto dell'aspetto architettonico del fabbricato).

Per completezza, va registrato, tuttavia, anche un indirizzo giurisprudenziale più permissivo (v., tra le altre, Cass. 17 ottobre 2007, n. 21835, in Immob. & diritto, 2008, n. 9, 25), nel senso che la lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini non può assumere rilievo in presenza di una "già grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull'immobile" (nella specie, si era confermata la sentenza di merito che aveva respinto la domanda di rimozione di un ballatoio realizzato da un condomino sul preesistente terrazzo, in considerazione del fatto che non tutte le modifiche compiute avevano danneggiato il decoro dell'edificio, peraltro già compromesso da precedenti interventi, alcuni dei quali opera dello stesso condomino attore).

Nella medesima corrente di pensiero, si collocano altre pronunce - v. Cass. 27 ottobre 2003, n. 16098, in Riv. giur. edil., 2004, I, 1293, e Cass. 15 aprile 2002, n. 5417, in Giur. it. 2003, 649 - ad avviso delle quali il giudice, nel decidere dell'incidenza di un'innovazione sul decoro architettonico, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente ed in quale misura un'unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all'innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa avessero o meno inciso, menomandola, precedenti diverse modifiche operate da altri condomini (cui adde Cass. 29 luglio 1989, n. 3549, in Riv. giur. edil., 1989, I, 850).

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VERANDA: le opposizioni dei condomini contrari all'iniziativa

In effetti, si registra talvolta che un condomino trasforma il balcone in veranda (di solito, al fine di ampliare il proprio appartamento) e il condominio, o i singoli condomini in forza della legittimazione concorrente attiva di cui sono titolari - ovviamente in mancanza di una disposizione ad hoc del regolamento che vieti tale condotta - si oppongano lamentando un pregiudizio alla cosa comune.

La problematica de qua coinvolge, a monte, i limiti di utilizzo dell'unita immobiliare di proprietéà esclusiva nell'ambito del rapporto (spesso confliggente) tra singolo e collettività condominiale, sicché esulano eventuali profili edilizi o/e urbanistici (attinenti all'aumento di volumetria dell'alloggio interessato dalla realizzazione del suddetto manufatto) o eventuali violazioni delle norme in materia di vicinato (si pensi alle distanze da rispettare nei confronti dell'appartamento contiguo orizzontalmente o verticalmente).

Orbene, impregiudicata la facoltà - purché ne ricorrano i presupposti di cui all'attuale art. 69, comma 1, n. 2, disp. att. c.c. - di invocare una revisione delle tabelle millesimali, sovente si denuncia appunto una lesione al decoro architettonico, in quanto la tamponatura del suddetto balcone altera, in modo significativo, i connotati originari della facciata dello stabile condominiale (v., altresì, la remota Case. 30 luglio 1981, n. 4861, in Foro it. Rep. 1981, voce Comunione e condominio, n. 52, secondo cui, salve limitazioni di natura pubblicistica, la chiusura a vetri di balconi di pertinenza esclusiva deve, di norma, ritenersi consentita ai rispettivi proprietari, purché non alteri il decoro architettonico dell'edificio condominiale e non rechi pregiudizio, sotto alcun profilo, agli altri condomini, ai quali deve essere comunque assicurato un pari uso del bene comune, invece, nel caso esaminato da Cass. 28 maggio 2007, n. 12491, in Immob. & diritto, 2008, n. 8, 36, sotto un diverso angolo di prospettiva, si era confermata la sentenza di merito, che aveva rigettato la domanda di riduzione in pristino di un balcone di proprietà esclusiva, trasformato da un condomino in veranda, non essendo emersa dall'istruttoria la prova di un'apprezzabile limitazione all'ingresso di luce ed aria nel vano scala comune su cui affacciava il suddetto balcone).

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VERANDA: il concetto di decoro architettonico

Si è, innanzitutto, premessa l'irrilevanza del precedente degli stessi giudici di legittimità (v. Cass. 7 febbraio 1998, n. 1297, in Rass. loc. e cond., 1998, 269), in base al quale era stato "escluso il carattere lesivo di una veranda realizzata da un condomino sulla terrazza a livello del proprio appartamento nella parte retrostante del fabbricato", in quanto ciò non implica che, sempre ed in ogni caso, sia legittima la creazione di verande in corrispondenza di facciate interne; la stessa sentenza citata e le successive hanno rimesso al giudice di merito il compito di stabilire volta per volta se in concreto ricorra il denunciato danno all'aspetto della facciata, esterna o interna che sia, ditalché "non costituisce motivazione appagante limitarsi a rilevare semplicemente che trattasi di facciata interna".

In proposito, anche di recente, vi sono state pronunce relative a facciate interne, ed è risalente l'affermazione secondo cui per "decoro architettonico del fabbricato", ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, ultimo comma, c.c., deve intendersi l'estetica dell'edificio, costituita dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico (v., tra le altre, Cass. 31 luglio 2013, n. 18350, in foro it, Rep. 2013, riguardo all'installazione di una canna fumaria; Cass. 11 maggio 2011, n. 10350, Rep. 2011, aggiungendo che la relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione, Cass. 14 dicembre 2005, n. 27551, id., Rep. 2005, la quale ha ritenuto che, in conseguenza della costruzione realizzata dal convenuto in aderenza alla facciata del fabbricato, ne era stato completamente alterato lo stile architettonico, che era caratterizzato dall'esistenza al piano terra di un porticato con grossi archi, risultato inglobato dal manufatto de quo).

Nel caso concreto analizzato da Cass. 19 giugno 2009, n. 14455 (in Riv. giur. edil., 2010, I, 88), si è statuito che non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità (nella specie, si era confermata sul punto l'impugnata sentenza che aveva ritenuto dimostrata la violazione del decoro architettonico in un caso in cui la trasformazione in veranda dell'unico balcone esistente al piano ammezzato aveva spezzato il ritmo proprio della facciata ottocentesca del fabbricato, che nei vari piani possedeva un preciso disegno di ripetizione dei balconi e di alternanza di pieni e vuoti, non potendosi trascurare, a tal fine, anche la rilevanza delle caratteristiche costruttive della veranda ed il suo colore bianco brillante, contrastante con le superfici più opache del circostante edificio).

Nella stessa lunghezza d'onda, si è posta, sempre di recente, Cass. 16 gennaio 2007, n. 851 (in Foro it., Rep. 2007, voce Comunione e condominio, n. 159), la quale ha avuto modo di ribadire che, in tema di condominio negli edifici, per decoro architettonico deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità, sicché nessuna influenza, ai fini della tutela prevista dal citato art. 1120, può essere attribuita al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, oppure alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate.

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VERANDA: la fattispecie sottoposta all'esame della cassazione

Di recente, dalla Corte di Cassazione (v. sent. n. 1718 del 29 gennaio 2016) ci perviene un'importante puntualizzazione riguardo allo "scivoloso" tema del decoro architettonico, la cui lesione costituisce il limite invalicabile sia agli interventi edificatori sulla cosa comune realizzati dal singolo ai sensi dell'art.1102 c.c. (sotto il profilo dell'alterazione della destinazione), sia alle innovazioni deliberate dall'assemblea ex art. 1120, comma 4, c.c. (sia pure con i quorum di cui all'art. 1136, comma 5, c.c.), sia infine alle iniziative del singolo nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale (come recita il novellato art. 1122 c.c.).

Nella specie, i giudici di merito avevano rigettato la domanda, proposta da un condomino, volta alla rimozione di una veranda realizzata da un altro condomino, motivando tale convincimento in quanto tale costruzione non alterava il decoro architettonico dell'edificio, poiché la stessa non era posta sulla facciata principale dell'edificio condominiale.

Il condomino attore aveva proposto ricorso per cassazione avverso tale decisione, rilevando che l'alterazione del decoro potrebbe riguardare anche una facciata interna e che sarebbe da riguardare con attenzione nel caso, come quello in esame, in cui la facciata intaccata coinvolgeva la maggior parte degli appartamenti del ricorrente, il cui decoro sarebbe stato "compromesso per intero".

La doglianza è stata ritenuta pienamente fondata dai giudici di Piazza Cavour.

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CASSAZIONE CIVILE SEZIONE SECONDA 05/02/2015, N. 2109

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CASSAZIONE 5 FEBBRAIO 2015, N. 2109

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente -
Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo - Consigliere -
Dott. PETITTI Stefano - Consigliere -
Dott. D'ASCOLA Pasquale - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA 

sul ricorso 14498/2009 proposto da: 

E.E.; 

- ricorrente - 

contro 

CONDOMINIO; 

- controricorrente - 

avverso la sentenza n. 309/2005 del TRIBUNALE SIRACUSA, depositata il 01/03/2005; 

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/12/2011 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA ; 

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VINCENZO GAMBARDELLA che ha concluso per 'raccoglimento del ricorso. 

Svolgimento del processo

E.E. dall'aprile 1999 è proprietaria di una veranda di circa 16 mq adibita a camera da letto, posta su terrazzo di sua proprietà, al piano attico del Condominio (OMISSIS). 

Quest'ultimo nel dicembre 1999 ha chiesto la rimozione del manufatto per violazione del regolamento condominiale e lesione del decoro architettonico del fabbricato. 

La convenuta ha eccepito la prescrizione dell'eventuale diritto fondato sull'obbligazione di non tacere prevista nel regolamento, poichè l'opera era stata eseguita nel 1986 dal suo dante causa. Ha contestato la natura contrattuale del regolamento, privo di data certa; ha contestato la pretesa. 

Il tribunale ha accolto domanda il 30 settembre 2002. 

La Corte di appello di Genova ha rigettato l'appello di E. con sentenza 29 maggio 2008. 

La soccombente ha proposto ricorso per cassazione, notificato l'11 giugno 2009, svolgendo 5 motivi. 

Il Condominio (OMISSIS) ha resistito con controricorso illustrato da memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2) Il Condominio ha svolto domanda di rimozione del manufatto realizzato dalla convenuta sulla base di due ragioni di diritto: la violazione delle prescrizioni del Regolamento di condominio e la lesione del decoro architettonico del fabbricato. 

La domanda è stata pienamente accolta dal tribunale di Savona- Albenga, fondando la condanna della convenuta alla "demolizione ed eliminazione" (in coerenza con la formula della domanda) sulla base di entrambe le rationes decidendi. 

Il gravame è stato respinto sotto entrambi i profili dalla Corte di appello ligure. 

3) Ai fini dell'esame del ricorso per cassazione, conviene muovere dalla valutazione degli ultimi due motivi, che concernono la lesione del decoro dell'edificio. 

Il quarto motivo lamenta che vi sia stata "omessa valutazione delle prove" e conseguente violazione e falsa applicazione dell'art. 116 c.p.c.". 

La censura si riferisce, come inequivocabilmente riassume il quesito conclusivo, alla indagine peritale acquisita in primo grado e in particolare a una frase della relazione, in cui il consulente ha affermato che "il corpo ha modeste dimensioni, tali da non costituire un elemento di grande momento rispetto all'intera massa dell'edificio". 

3.1) Il quinto motivo, che per la stretta connessione può essere congiuntamente esaminato, consta di due profili: il primo denuncia l'insufficienza della motivazione perchè la sentenza di appello avrebbe esaminato soltanto le fotografie allegate alla consulenza, senza "valutare il contenuto della parte espositiva dell'elaborato peritale" e la possibilità di adottare "accorgimenti idonei ad attutire l'impatto visivo della costruzione". 

Il secondo profilo lamenta che la causa sia stata decisa pur mancando prova di un danno al decoro e all'estetica del fabbricato. 

4) Tutte le doglianze sono infondate. 

Può essere subito sgomberato il campo da quest'ultima doglianza, che nega che vi sia stata prova dell'"effettiva lesione del decoro dell'edificio". Essa reca nello stesso quesito finale sufficiente spiegazione della sua inconsistenza. 

A parte ricorrente sembra infatti carente la prova della lesione del decoro, benchè ammetta che lo stesso consulente avesse descritto che il nuovo corpo di fabbrica realizzato sul terrazzo nel seguente modo: 

"nulla ha a che fare con la composizione prevista dal progettista, è posto in maniera occasionale rispetto a quella previsione, incombe sulla facciata principale". 

E' intuitivo che una simile descrizione del manufatto descrive irrecuperabilmente la compromissione delle linee architettoniche e all'aspetto armonico del fabbricato condominiale (cioè del decoro di esso, cfr Cass. 10350/11; 6341/00), giacchè così vanno intese la completa differenziazione progettuale (nulla ha a che fare), l'illogica sovrapposizione (definita "occasionale" e non quindi, come avviene talora, "coerente") e la evidenza strutturale ("incombe sulla facciata", il che si dice non certo di una modesta e defilata variazione. ma di una superfetazione posta in particolare risalto). 

A fronte di una descrizione fattuale così eloquente a nulla valeva la riduttiva valutazione personale data dal consulente, che ha aggiunto la frase riportata testualmente supra sub 3. Il tribunale prima, e la Corte di appello in seguito, hanno del tutto logicamente trascurato quella frase, unica su cui il ricorso fa leva (la ripete testualmente a pag. 28, 30 e 32), giacchè trattasi di apprezzamento generico, del tutto contraddittorio rispetto alla precedente descrizione fattuale, che è ancorata invece ai caratteri architettonici dell'edificio ed idonea quindi a esprimere la dannosità concreta del manufatto. 

4.1) Mette conto aggiungere, anche in risposta alle connesse censure di cui al quarto motivo, che la Corte di appello ha espresso una motivazione più che congrua e adeguata alla fattispecie. 

Essa ha infatti ritenuto che il manufatto E. sia lesivo dell'estetica e del decoro dell'edificio e ha aggiunto "basta osservare le fotografie allegate alla CTU per rendersi conto della completa difformità della veranda rispetto al resto dell'architettura dell'edificio, che, comunque, ha un suo pregio e una sua caratteristica ben evidente all'osservatore, per cui la nuova e difforme edificazione risalta in modo evidentissimo". 

Questa valutazione si salda con la descrizione della veranda, "esistente sul terrazzo" di proprietà E., contenuta a pag. 3 della decisione, nella quale la Corte riferisce che l'opera "è stata edificata con profilati in alluminio, tamponati con doghe di legno e vetro e contiene al suo interno, di circa 16 metri quadrati, una camera da letto; la copertura è in lamiera". 

L'apprezzamento reso dalla Corte di appello è quindi motivato non sulla base di impressione soggettiva, ma di una descrizione di per sè molto significativa (si pensi ai materiali e alla copertura) della offensività del manufatto rispetto al fabbricato originario e al suo insieme architettonico. 

4.2) Questo apprezzamento, più che adeguatamente motivato rispetto agli standard di sempre maggior concisione raccomandati dal legislatore con le modifiche della normativa processuale, va poi riguardato sotto un altro profilo. 

Esso si aggiunge e integra, sommandovisi, le ancor più dettagliate considerazioni svolte dalla sentenza di primo grado, pienamente confermata. 

Va infatti ricordato che la portata di una sentenza d'appello confermativa di una sentenza di primo grado non è sostitutiva di essa, se, come nella specie, si limita al rigetto della domanda o del gravame, senza esporre un nuovo contenuto precettivo di accertamento o di condanna (v. Cass. 2271/03; 1380/06; 22148/06). 

E' dunque quasi superfluo ribadire, con Cass. 6694/09, che la deduzione di un vizio di motivazione della sentenza impugnata con ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità non già il potere di riesaminare il merito dell'intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, bensì la sola facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico- formale, delle argomentazioni svolte dal giudice del merito: il controllo di logicità del giudizio di fatto non equivale infatti ad una revisione del ragionamento decisorio, dovendo il giudice di legittimità limitarsi a verificare l'esistenza di eventuali vizi della motivazione in fatto della sentenza di appello, la quale, peraltro, in caso di conferma della sentenza di primo grado, risulta anche dalla integrazione della parte motiva delle due sentenze. 

5) Le considerazioni appena svolte valgono a respingere anche la prima parte del quinto motivo, circa l'insufficienza della motivazione. 

Resta da aggiungere che una lesione considerata di gravità così evidente - sostanziata proprio dalla tecnica costruttiva oltre che dalla offensività architettonica - esimeva del tutto dalla ricerca di eventuali misure accomodatrici meno radicali dell'ordine di demolizione, misure peraltro che non sono state nè indicate dalla parte convenuta, nè, a quanto consta dal ricorso, proposte dal consulente. 

Non è stata peraltro indicata alcuna norma che vincoli il giudice alla ricerca di esse, prima di ordinare la rimozione di opere lesive del fabbricato condominiale. 

Giova in proposito osservare che l'opera denunciata rientra concettualmente nella nozione di intervento sulla porzione di piano di proprietà personale, perchè inerisce a bene esclusivo come quelli menzionati nell'art. 1122, che non deve essere oggetto di modifiche che rechino danno alla cosa comune. 

Per comprendere in cosa consista il danno (ex art. 1122) che preclude la possibilità di eseguire l'opera sulla porzione esclusiva è doveroso far ricorso all'art. 1120 c.c. , norma che ha individuato gli interessi condominiali che non possono essere lesi neppure con le innovazioni deliberate a maggioranza dall'assemblea condominiale. 

Essa ha vietato "le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico...". 

E' questo il percorso logico che giustifica l'applicabilità dell'art. 1120, alle attività del singolo su cosa propria comunque finalizzate all'uso più intenso della cosa comune. 

Ne è stato consapevole anche il legislatore della riforma del condominio ( L. 11 dicembre 2012, n. 220 , destinata ad entrare in vigore il 17 giugno 2013), il quale ha completato l'art. 1122, recependo nel testo novellato l'insegnamento che aveva già interpretato la norma nel senso suddetto (così Cass. 18350/13). 

Il rigetto dei motivi esaminati vale a confermare una delle due autonome rationes decidendi ed è sufficiente al rigetto del ricorso, restando superfluo l'esame degli altri motivi. 

Discende da quanto esposto anche la condanna alla refusione delle spese di lite, liquidate in dispositivo, in relazione al valore della controversia. 

P.Q.M. 

La Corte rigetta il ricorso. 

Condanna parte ricorrente alla refusione al resistente delle spese di lite, liquidate in Euro 3.000 per compenso, 200 per esborsi, oltre accessori di legge e rimborso spese generali. 

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 4 novembre 2014. 

Depositato in Cancelleria il 5 febbraio 2015

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LE OPERE SU PARTI PRIVATE NON DEVONO RECARE DANNO ALLA COSA COMUNE - CASSAZIONE CIVILE SEZIONE SECONDA 05/02/2015, N. 2109

Le opere effettuate su parti private ai sensi dell'art. 1122 codice civile, non devono essere oggetto di modifiche che rechino danno alla cosa comune. 

Per comprendere in cosa consista il danno (ex art. 1122 c.c.) Che preclude la possibilità di eseguire l'opera sulla porzione esclusiva, è doveroso far ricorso all'art. 1120 c.c. , norma che ha individuato gli interessi condominiali che non possono essere lesi neppure con le innovazioni deliberate a maggioranza dall'assemblea condominiale. 

Essa ha vietato "le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico...". 

E' questo il percorso logico che giustifica l'applicabilità dell'art. 1120, alle attività del singolo su cosa propria comunque finalizzate all'uso più intenso della cosa comune. 

Ne è stato consapevole anche il legislatore della riforma del condominio (l. 11 dicembre 2012, n. 220), il quale ha completato l'art. 1122 c.c., recependo nel testo novellato l'insegnamento che aveva già interpretato la norma nel senso suddetto.

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