CASSAZIONE 13 LUGLIO 2017, N. 17400: condizionatore troppo grande? va rimosso!

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CASSAZIONE 13 LUGLIO 2017, N. 17400

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:

Dott. BIANCHINI Bruno -  Presidente   

Dott. ORILIA  Lorenzo -  Consigliere  

Dott. COSENTINO Antonello  -  Consigliere   

Dott. ABETE  Luigi  -  Consigliere    

Dott. GRASSO  Gianluca -  rel. Consigliere  

ha pronunciato la seguente:        

                                  

ORDINANZA

sul ricorso R.G.N. 27393/2012 proposto da:

B. C. e M. M., rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dagli avvocati A. M. e G. P. S.a, con domicilio eletto presso lo studio di quest'ultimo in Roma,;

- ricorrenti -

CONTRO

CONDOMINIO, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dagli avvocati P. U. e G. I., con domicilio eletto presso lo studio dell'avvocato U. in Roma;

- controricorrente –

avverso la sentenza n. 570/2012 del Tribunale di Ravenna, depositata il 28 giugno 2012;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16 maggio 2017 dal Consigliere Gianluca Grasso;

lette le conclusioni scritte del pubblico ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Lucio Capasso, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

FATTO E DIRITTO

Ritenuto che il Giudice di Pace di Ravenna, con sentenza depositata il 12 marzo 2011, in accoglimento della domanda proposta dal Condominio Royal Palace, condannava i convenuti Ma. Ma. e Ba. Cr. a rimuovere l'apparecchiatura esterna dell'impianto di condizionamento installata a servizio del proprio appartamento e al pagamento delle spese di lite;

che Ma. Ma. e Cr. Ba. proponevano appello avverso la pronuncia, deducendo l'errata valutazione delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio svolta nel corso del giudizio e l'omessa valutazione di documenti rilevanti ai fini della decisione;

che il Condominio Royal Palace si costituiva in giudizio contestando il fondamento del gravame;

che con sentenza pronunciata ex art. 281 sexies c.p.c, in data 28 giugno 2012, il Tribunale di Ravenna ha confermato la sentenza nel merito, accogliendo parzialmente il gravame in punto delle spese di lite;

che contro la sentenza del Tribunale di Ravenna, Ma. Ma. e Cr. Ba. propongono ricorso per cassazione, fondato su un unico motivo;

che il Condominio Royal Palace resiste con controricorso.

Considerato che con l'unico motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1102 c.c. (art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.). Secondo i ricorrenti, la pronuncia impugnata non rispetterebbe il principio della nozione di pari uso della cosa comune, secondo l'interpretazione della Suprema Corte, ritenendo invece integrata la violazione dell'art. 1102 c.c. in quanto la porzione di parete del ballatoio utilizzata dal Ma. non consentirebbe agli altri tre condomini la medesima installazione. Il giudice, in tal senso, avrebbe ritenuto rispettato l'art. 1102 c.c. solo nel caso in cui tutti e quattro i condizionatori potessero essere posizionati sulla medesima parete, errando in tale affermazione e confondendo l'individuazione della parte comune ai fini dell'art. 1102 c.c. a volte nel ballatoio (unica vera parte comune esistente) altre volte nelle singole pareti dalle quali è composto;

che il ricorso è infondato e deve essere respinto;

che in tema di condominio, ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini (Cass. 16 luglio 2004, n. 13261);

che il disposto di cui all'art. 1102 c.c. prevede che il pari godimento della cosa comune è sottoposto a due limiti fondamentali: il divieto di alterarne la destinazione e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. 14 aprile 2015, n. 7466);

che nel caso di specie, sulla base delle risultanze acquisite, il tribunale ha confermato la decisione di prime cure, ritenendo integrata la violazione della norma che prescrive il pari godimento della cosa comune, in quanto l'impianto di condizionamento dell'aria installato dai ricorrenti, occupando il 60% in superficie disponibile, impediva l'installazione di un analogo apparecchio da parte degli altri condomini del piano. In mancanza del consenso di quest'ultimi o di un loro comportamento inerte (Cass. 9 febbraio 2015, n. 2423), l'installazione costituisce una lesione del loro diritto. Né d'altronde può richiamarsi la giurisprudenza di questa Corte sul godimento turnario o differenziato nel tempo e nello spazio, giacché la stabilità dell'installazione altera, definitivamente, il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione (Cass. n. 7466/2015).

che inammissibili, infine, risultano le deduzioni riguardanti l'errore da parte del giudice nell'apprezzamento delle emergenze ricavabili dalla consulenza d'ufficio in ordine all'individuazione delle pareti disponibili, in quanto relative a una questione di fatto;

che le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al rimborso delle spese processuali sostenute dalla controricorrente, che si liquidano in complessivi Euro 1.200, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, il 16 maggio 2017.

Depositato in Cancelleria il 13 luglio 2017

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SE IL CONDIZIONATORE E’ TROPPO INGOMBRANTE VA RIMOSSO

La Suprema Corte esprime un importante principio sull’uso della cosa comune e sull’interpretazione dell’art. 1102 c.c. Nella specie trattasi di un condizionatore installato su un ballatoio comune che occupava più della metà dell’intera superficie. In particolare, il ragionamento della Suprema Corte è che «ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini» e anche che l’art. 1102 c.c. prevede due limiti all’utilizzo della parte comune: il divieto di alterare la destinazione e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Nel caso in oggetto, il condomino ha utilizzato il 60% della superficie disponibile e di conseguenza aveva impedito agli altri condomini del piano di istallare a loro volta un impianto di condizionamento dell’aria, violando quindi i principi poc’anzi illustrati. Il condizionatore, quindi, costituiva una lesione del loro diritto, con conseguente conferma dell’ordine di rimozione del manufatto già sancita dalle decisioni dei giudici di merito.

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LASTRICO ESLUSIVO. LA SPESA SOLO ALLE UNITA’ IMMOBILIARI COPERTE DALLA SUPERFICIE

In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell'art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d'aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura. La Suprema Corte spiega che l'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto. Nello specifico, l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, è pressochè inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l'edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l'art. 1126 c.c., non avrebbe alcuna pratica applicazione.

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CASSAZIONE 10 MAGGIO 2017, N. 11484 - in tema di lastrico solare

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CASSAZIONE 10 MAGGIO 2017, N. 11484

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE 

SESTA SEZIONE CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:              

Dott. PETITTI  Stefano -  Presidente  

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni -  Consigliere   

Dott. GIUSTI   Alberto -  Consigliere   

Dott. PICARONI Elisa  -  Consigliere  

Dott. SCARPA   Antonio -  rel. Consigliere  

ha pronunciato la seguente: 

                                         

ORDINANZA

                                   

sul ricorso 2693/2016 proposto da: 

M.R.,  MI.AN.MA., M.A., elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato G. F. R., che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato M.A.; 

- ricorrenti - 

CONTRO

S.C., elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato E. Z., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato B. P.; 

- controricorrente - 

E CONTRO

CONDOMINIO,  P.M., C.M.G., CA.FA., F.S.M., C.B.G., INTIS SRL; 

- intimati - 

avverso la sentenza n. 2642/2015 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 22/06/2015; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/04/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

                           

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

Mi.An.Ma., M.R. e M.A. propongono ricorso per cassazione articolato in unico motivo avverso la sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 2642/2015 del 22 giugno 2015. La sentenza impugnata, in parziale riforma della decisione di primo grado resa dal Tribunale di Busto Arsizio, sezione distaccata di Gallarate, ha dichiarato che le spese inerenti il rifacimento dei lastrici solari siti al quinto ed al sesto piano della scala B dell'edificio del Condominio (OMISSIS), oggetto della deliberazione assembleare del 23 giugno 2011, debbano essere sostenute per un terzo dai proprietari esclusivi dei lastrici e per due terzi da tutti i restanti condomini. La Corte d'Appello di Milano ha posto in evidenza come i lastrici solari insistono su "porzione di immobile in seno alla quale si trovano anche parti di proprietà comune dell'intera Comunione (galleria pedonale, portico pedonale, portineria, atrio, piani interrati, corselli box)", e quindi costituiscono "copertura non solo delle unità immobiliari site ai piani sottostanti e di proprietà esclusiva dei rispettivi comunisti, ma pure, appunto, di tali parti comuni".

Per questo, a dire dei giudici dell'appello, non vi sarebbe ragione alcuna per cui i condomini della scala B debbano farsi esclusivo carico di parti che ricadono nella proprietà comune anche della scala A. Inoltre, la Corte d'Appello ha messo in rilievo come l'art. 8 del Regolamento Condominiale preveda che le spese riguardanti le parti comuni si suddividano in proporzione della quota millesimale di proprietà di ciascuno dei comproprietari.

L'unico complesso motivo del ricorso di Mi.An.Ma., M.R. e M.A., denuncia il travisamento dell'art. 1126 c.c., e art. 68 disp. att. c.c..

Resiste con controricorso S.C..

Rimangono intimati, senza svolgere attività difensiva, il Condominio (OMISSIS), Ca.Fa., INTIS s.r.l., F.S.M., C.B.G., C.M.G. e P.M..

Ritenuto che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'art. 380 bis c.p.c., in relazione all'art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), su proposta del relatore, il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio.

L'unico motivo di ricorso è fondato.

La decisione della Corte d'Appello di Milano contrasta con la giurisprudenza di questa Corte consolidatasi sulla base di risalente e costante orientamento.

L'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce evidentemente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, n. 7472 del 04/06/2001; Cass. Sez. 2, n. 3542 del 15/04/1994; Cass. Sez. 2, n. 244 del 29/01/1974; anche Cass. Sez. 2, n. 2726 del 25/02/2002).

Come meglio ancora spiegato da Cass. Sez. 2, n. 2821 del 16/07/1976, l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio (come invece ha ritenuto la Corte d'Appello di Milano), ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, è pressochè inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l'edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l'art. 1126 c.c., non avrebbe alcuna pratica applicazione.

Giacchè, peraltro, l'art. 1126 c.c. non è compreso tra le disposizioni inderogabili richiamate dall'art. 1138 c.c., certamente il regolamento del condominio può stabilire la ripartizione delle relative spese in modo pattizio, pure ponendo le stesse a carico di tutti i condomini, ma a tal fine occorre che sia adottata una convenzione espressa di deroga al criterio legale, e tale certamente non si rivela l'art. 8 del Regolamento condominiale cui fa cenno la Corte d'Appello di Milano, il quale, disponendo che le spese per le parti comuni si suddividono in proporzione alla quota millesimale di proprietà di ciascuno, risulta mera traslitterazione dell'art. 1123 c.c., comma 1.

La sentenza impugnata deve essere quindi cassata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d'appello di Milano, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

Il giudice di rinvio deciderà uniformandosi al seguente principio di diritto:

"In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell'art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d'aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura".

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d'appello di Milano anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Sesta - 2 Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 7 aprile 2017.

Depositato in Cancelleria il 10 maggio 2017

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Deliberare il fondo cassa per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria

L’assemblea dei condomini con la maggioranza prevista dal 2 comma del 1136 del codice civile può deliberare l’istituzione di un fondo cassa per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria necessari a ridurre il degrado dell'edificio laddove gli interventi da eseguire siano stati individuati ma non ancora deliberati.

Per la Cassazione appartiene al potere discrezionale dell'assemblea e non pregiudica né l'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma in quanto l'istituzione di un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni viene compensata dal corrispondente minore addebito, in anticipo o a conguaglio.

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CASSAZIONE 11 AGOSTO 2016, Nr. 17035: Fondo cassa per lavori di manutenzione

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Suprema Corte di Cassazione

sezione II civile

sentenza 11 agosto 2016, n. 17035

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere
Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

Avv. (OMISSIS), rappresentato e difeso da se medesimo;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO DI (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore;

– intimato –

e nei confronti di:

Avv. (OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Palermo in data 23 maggio 2011.

Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 19 luglio 2016 dal Consigliere relatore Dott. Giusti Alberto;

udito l’Avv. (OMISSIS);

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Russo Rosario Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – Con ricorso in data 10 giugno 1999 (OMISSIS) impugnava la delibera adottata il 5 maggio 1999 dall’assemblea condominiale dell’edificio di via (OMISSIS) in quanto la stessa sarebbe stata illegittima per avere, senza la prescritta maggioranza, deciso di costituire un fondo cassa di Lire 50.000.000, poi ridotto a Lire 40.000.000, per innovazioni, incorrendo anche in eccesso di potere.

Si costituiva il Condominio, resistendo.

2. – Con sentenza in data 10 giugno 2004 il Tribunale di Palermo rigettava la domanda.

3. – Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 23 maggio 2011, la Corte d’appello di Palermo ha confermato la pronuncia di primo grado appellata dal (OMISSIS).

3.1. – La Corte territoriale ha rilevato che gia’ nel novembre e dicembre 1998 l’assemblea condominiale era stata convocata per discutere ed approvare lavori di adeguamento dell’impianto elettrico, di manutenzione della copertura e del lucernaio della scala, di manutenzione dell’impianto fognario e dell’intero edificio in grave stato di degrado, ma nessuna decisione era stata presa per difetto del numero legale. Nell’assemblea del 5 maggio 1999 – ha proseguito la Corte d’appello – il fondo cassa e’ stato istituito in previsione delle spese che si sarebbero dovute affrontare per i lavori in questione, rinviando l’approvazione degli stessi ad epoca in cui vi fosse stato il nuovo amministratore. E siccome le spese da affrontare avrebbero riguardato opere di manutenzione ordinaria e straordinaria e non certo innovazioni, la maggioranza richiesta era quella dell’articolo 1136 c.c., comma 2, maggioranza nella specie rispettata, essendo stata l’istituzione del fondo cassa deliberata da tutti gli intervenuti che rappresentavano piu’ della meta’ del valore dell’edificio. Secondo la Corte di Palermo, l’istituzione del fondo cassa e’ avvenuta legittimamente ed e’ ampiamente giustificata dalla necessita’ di effettuare lavori di manutenzione orinaria e straordinaria, gia’ piu’ volte rimandati.

La Corte del gravame ha altresi’ escluso la denunciata esorbitanza dell’importo del fondo cassa: cio’ in quanto le opere da realizzare erano numerose e impegnative e, in assenza di preventivi gia’ approvati, l’assemblea doveva necessariamente accantonare la somma presuntivamente necessaria.

La Corte d’appello ha infine ritenuto nuova, e quindi inammissibile, la doglianza con la quale l’appellante si doleva che le tabelle millesimali non erano mai state da lui approvate.

4. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello il (OMISSIS) ha proposto ricorso, con atto notificato il 4 gennaio 2012, sulla base di tre motivi.

Nessuno degli intimati ha svolto attivita’ difensiva in questa sede.

Soltanto in data 18 luglio 2016 – quindi fuori termine – e’ pervenuta in cancelleria una memoria illustrativa ex articolo 378 c.p.c., del ricorrente.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo motivo (violazione degli articoli 75 e 82 c.p.c., in connessione all’articolo 1131 c.c.) il ricorrente solleva eccezione di inammissibilita’ della costituzione nel giudizio di appello del Condominio convenuto per mancanza di autorizzazione dell’assemblea, che non ha, neppure successivamente, ratificato l’operato di costituzione in giudizio dell’amministratore.

1.1. – Il motivo e’ infondato.

In tema di condominio negli edifici, l’amministratore puo’ resistere all’impugnazione della delibera assembleare senza necessita’ di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacche’ l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso (Cass., Sez. 11, 23 gennaio 2014, n. 1451).

2. – Il secondo mezzo denuncia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1135 c.c., n. 2. Premesso che la costituzione del fondo e’ stata impugnata per non esserne stata contestualmente stabilita la destinazione per l’utilizzo, il ricorrente, dopo avere ricordato che e’ inammissibile la costituzione di un fondo cassa per spese straordinarie, non determinate ne’ determinabili, esclude ogni collegamento tra il punto 3 dell’ordine del giorno, che istituiva il fondo cassa, ed il punto 4, recante la trattazione e deliberazione delle questioni poste all’ordine del giorno nella convocazione dell’assemblea del 18 dicembre 1998. Sarebbe pertanto erroneo il rilievo della Corte d’appello, secondo cui il fondo cassa sarebbe stato istituito in previsione delle spese che si sarebbero dovute affrontare per i lavori richiamati al punto 4 dell’ordine del giorno. Si tratta infatti – prosegue il ricorrente – di due punti “del tutto separati e del tutto avulsi tra loro”. D’altra parte – si osserva – le spese “in realta’ erano gia’ state dal condominio affrontate, contabilizzate nelle notule, pagate e per di piu’ con importi modestissimi e non comparabili con l’importo del fondo cassa per spese ordinarie e straordinarie”. Sarebbe inoltre del tutto erronea, e priva di riscontro in atti di causa, l’affermazione secondo cui l’approvazione dei lavori sarebbe stata rinviata ad epoca in cui vi fosse stato il nuovo amministratore: l’amministratore del condominio de quo e’ ancora il medesimo di allora e l’approvazione dei lavori prima eseguiti fu effettuata con l’approvazione del punto 4 dell’ordine del giorno nella seduta del 5 maggio 1999 ed il detto punto 4, non ricorso da alcuno, divenne definitivo. Sostiene ancora il ricorrente che il punto n. 4 dell’ordine del giorno, “divenuto definitivo”, “riguardo’ l’approvazione delle opere riportate nella convocazione del 18 novembre 1998 gia’ eseguite, contabilizzate e pagate con le notule mensili. Mentre la Corte territoriale ritenne che dette opere fossero ancora da realizzare ed a cio’ servisse la delibera recante il n. 3, per la costituzione di un fondo cassa, peraltro senza vincolo d’impiego, impugnato dal ricorrente”.

2.1. – Il motivo e’ infondato.

Questa Corte ha gia’ statuito che appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica ne’ l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, ne’ il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma – perche’ compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio – l’istituzione di un fondo – cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni (Sez. 2, 28 agosto 1997, n. 8167).

Si e’ anche precisato che l’onere per la costituzione di un fondo speciale per le spese di manutenzione straordinaria va ripartito tra i condomini in base ai criteri fissati nell’articolo 1123 c.c., se per la realizzazione di interventi non ancora specificati e’ possibile ripartire provvisoriamente la somma destinata alla costituzione del fondo in base ai millesimi di proprieta’ (Sez. 2, 29 gennaio 1974, n. 244).

A questi principi si e’ attenuta la Corte territoriale, correttamente giudicando legittima l’istituzione – con deliberazione assembleare assunta nella seduta del 5 maggio 1999 con il voto favorevole di tutti gli intervenuti, rappresentanti oltre la meta’ del valore dell’edificio – di un fondo-cassa rivolto, in una situazione di grave degrado dell’immobile, ad assicurare la provvista per procedere ad opere di manutenzione, con particolare riferimento all’impianto fognario, alla copertura, al lucernaio della scala e all’adeguamento dell’impianto elettrico.


Si tratta di opere (“numerose e impegnative”) che – secondo il motivato apprezzamento dei giudici del merito – erano descritte nell’ordine del giorno della precedente assemblea del 18 dicembre 1998 ed erano state espressamente richiamate al punto 4 dell’ordine del giorno dell’assemblea del 5 maggio 1999: l’assemblea aveva pertanto deliberato l’istituzione del fondo-cassa per eseguire quelle opere, necessarie, di manutenzione ordinaria e straordinaria, mentre l’approvazione dei lavori era stata rinviata ad epoca in cui vi fosse il nuovo amministratore.

Il ricorrente contesta queste conclusioni, prive di mende logiche e giuridiche e congruamente motivate, ma con argomentazioni che sollecitano un esame in fatto, precluso in questa sede: ora escludendo qualsiasi correlazione tra il punto 3 ed il punto 4 dell’ordine del giorno; ora sostenendo che le spese che si sarebbero dovute affrontare con il fondo-cassa erano gia’ state affrontate dal condominio e pagate dai singoli condomini; ora sottolineando che sarebbe priva di alcun riscontro negli atti di causa l’affermazione circa la necessita’ di rinviare l’approvazione dei lavori ad epoca in cui vi fosse un nuovo amministratore.

3. – Con il terzo mezzo (violazione e falsa applicazione dell’articolo 345 c.p.c., in relazione agli articoli 1135 e 1137 c.c.) il ricorrente si duole che la Corte d’appello abbia ritenuto inammissibile, in quanto nuova, la censura con la quale l’appellante si era lamentato che le tabelle millesimali non erano mai state da lui approvate.

3.1. – Il motivo e’ inammissibile, per genericita’ della doglianza.

La Corte d’appello non ha esaminato nel merito la censura con cui l’appellante si era lamentato di non avere mai approvato le tabelle millesimali, contenenti “rilevanti errori di calcolo”, giacche’ la doglianza costituiva motivo nuovo, come tale inammissibile. Cosi’ statuendo, la Corte di Palermo ha fatto applicazione del principio secondo cui, in tema di impugnazione di delibere assembleari, la richiesta, nel giudizio di appello, di declaratoria di invalidita’ della delibera impugnata per un motivo diverso da quello dedotto nel giudizio di primo grado costituisce, per la novita’ della causa petendi, domanda nuova, vietata ai sensi dell’articolo 345 c.p.c..

Nell’impugnare questa statuizione, il ricorrente non indica in quale atto del giudizio di primo grado la deduzione sia stata articolata, limitandosi a prospettare che “il punto de quo” sarebbe “oggettivamente connesso con la richiesta ritualmente presentata in primo grado di errore nel computo dei millesimi”. Per il resto, il ricorrente fa specifico riferimento esclusivamente ad atti del giudizio di gravame: all’atto di appello del 30 giugno 2005, alla comparsa conclusionale del 24 novembre 2008 e alle note di discussione del 22 aprile 2011: atti non idonei a veicolare, per la prima volta, un motivo di invalidita’ della delibera non coltivato in primo grado.

4. – Il ricorso e’ rigettato.

Non vi e’ luogo a pronuncia sulle spese, non avendo gli intimati svolto attivita’ difensiva in questa sede.

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LA FACCIATA È UN BENE COMUNE E LA SPESA VA RIPARTITA TRA TUTTI

La facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri, ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicchè, nell'ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 1, ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà.

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FACCIATA BENE COMUNE: CASSAZIONE 15 NOVEMBRE 2016, N. 23258

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CASSAZIONE 15 NOVEMBRE 2016, N. 23258

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:                            

Dott. BIANCHINI Bruno -  Presidente 

Dott. PARZIALE  Ippolisto -  Consigliere  

Dott. ORILIA  Lorenzo -  rel. Consigliere  

Dott. COSENTINO Antonello -  Consigliere  

Dott. GRASSO  Giuseppe -  Consigliere 

  

ha pronunciato la seguente:    

                                      

SENTENZA

                                 

sul ricorso 17448/2012 proposto da: 

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell'Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato F. F., che lo rappresenta e difende; 

- ricorrente - 

contro

N.U., (OMISSIS), B.M., S.M.A. (OMISSIS), IN QUALITA' DI EREDE DI SA.GI., C.D. (OMISSIS),          BR.CA. (OMISSIS), G.A. (OMISSIS), F.S. (OMISSIS), E.D.N.C. (OMISSIS), D.M.U. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato G. B., che li rappresenta e difende; 

- controricorrenti - 

avverso la sentenza n. 2323/2011 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 25/05/2011; 

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/10/2016 dal Consigliere Dott. LORENZO ORILIA; 

udito l'Avvocato MUCCIO Giuseppe con delega depositata in udienza dell'Avvocato F. F., difensore del ricorrente che si riporta agli atti depositati; 

udito l'Avvocato D. G. F. con delega depositata in udienza dell'Avvocato B. G. difensore del ricorrente che si riporta agli atti depositati; 

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE Alessandro, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

l Con atto 22.1.1994 B.M., D.M.U., F.S., Br.Ca., C.D., Sa.Gi., G.A., N.U. e E.D.N.C., proprietari di unità immobiliari dell'Edificio (OMISSIS), convennero il Condominio davanti al Tribunale chiedendo di porre a carico di tutti condomini, in ragione delle rispettive quote, le spese relative al restauro e messa in sicurezza di alcuni pannelli decorativi della facciata dell'edificio, lamentando l'illegittimità della diffida a provvedere ai lavori a spese dei singoli attori.

Il Condominio, costituitosi, si oppose alla domanda replicando che i pannelli non avevano nessuna funzione decorativa del prospetto dell'immobile, ma costituivano elementi strutturali con funzioni di parapetto per la scala che, dai balconi degli attori, conduceva alla soprastante terrazza. In via riconvenzionale, chiese che gli attori fossero dichiarati tenuti alla manutenzione dei pannelli e che il condominio fosse manlevato da ogni ipotesi di danno e rimborsato di ogni spesa futura.

2 Il Tribunale di Roma respinse sia la domanda principale (ritenendo non provata la natura condominiale dei pannelli), che quella riconvenzionale (per difetto di prova), ma la Corte d'Appello si è mostrata di diverso avviso e, in accoglimento dell'appello del B. e degli altri attori, ha ritenuto che le spese di manutenzione dei pannelli dovessero essere ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali, osservando, per quanto qui interessa:

che l'appello conteneva requisiti di specificità richiesti dall'art. 342 c.p.c.;

- che i pannelli erano inseriti nel prospetto di facciata come elemento decorativo caratterizzante e che spettava al Condominio di fornire la prova dell'appartenenza dei pannelli alla proprietà esclusiva come pertinenze delle unità immobiliari dei singoli condomini.

3 Il Condominio ricorre per Cassazione denunziando tre motivi a cui resistono con controricorso B., D.M., F., Br., C., S.M.A. (quale erede dl Sa.Gi.), il G., il N. e l' E.D.N..

Il difensore dei controricorrenti ha depositato la sentenza del Tribunale di Roma n. 37152/02.

Le parti hanno depositato memorie ai sensi dell'art. 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 Preliminarmente, va disattesa, per estrema genericità, l'eccezione di inammissibilità del ricorso perchè notificato alla signora S.M.A., "quale unica erede di Sa.Gi., mentre invece doveva essere notificato agli altri coeredi..." (v. pag. 9 controricorso): è sufficiente rilevare in proposito che anche il controricorso deve rispettare lo standard di specificità art. 370 c.p.c., che rinvia all'art. 366, in quanto possibile), e pertanto, una simile eccezione avrebbe richiesto, quanto meno, che si indicasse nominativamente chi fossero gli altri eredi Sa., ma ciò non risulta.

Sempre preliminarmente, occorre chiarire che nel presente procedimento non trova applicazione la norma dell'art. 366 bis c.p.c. (formulazione del quesito di diritto) perchè la pubblicazione della sentenza impugnata (avvenuta, come si detto, il 25.5.2011) è successiva all'entrata in vigore della legge che l'ha abrogata (L. 18 giugno 2009, n. 69, entrata in vigore il 4.7.2009): si rivela pertanto superflua la articolazione dei quesiti contenuti nei motivi di ricorso.

l bis Ciò premesso e venendo all'esame delle singole, con la prima di esse si lamenta, ai sensi dell'art. 360 c.p.c., n. 4, nullità della sentenza e del giudizio di secondo grado, per avere la Corte errato nell'interpretazione e nell'applicazione dell'art. 163 c.p.c. e art. 342 c.p.c., comma 1, stante l'omessa indicazione nell'atto di appello di specifici motivi di impugnazione, con conseguente nullità dello stesso e grave violazione delle norme processuali sopra indicate.

Tale censura, che denunzia in sostanza il mancato rilievo della inammissibilità dell'appello per difetto di specificità dei motivi, è inammissibile per difetto di autosufficienza (ai sensi dell'art. 366 c.p.c., n. 6).

Come, infatti, più volte affermato da questa Corte, il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione - che trova la propria ragion d'essere nella necessità di consentire al giudice di legittimità di valutare la fondatezza del motivo senza dover procedere all'esame dei fascicoli di ufficio o di parte - vale anche in relazione ai motivi di appello rispetto ai quali si denuncino errori parte del giudice di merito; ne consegue che, ove il ricorrente denunci la violazione e falsa applicazione dell'art. 342 c.p.c., conseguente alla mancata declaratoria di nullità dell'atto di appello per genericità dei motivi, deve riportare nel ricorso, nel loro impianto specifico, i predetti motivi formulati dalla controparte Sez. 3, Sentenza n. 86 del 10/01/2012 Rv. 621100; Sez. 5, Sentenza n. 12664 del 20/07/2012 Rv. 623401; Sez. L, Sentenza n. 9734 del 21/05/2004 Rv. 580597).

Nel caso in esame, come appare evidente dalla lettura del motivo il Condominio ricorrente si è sottratto a tale onere, avendo del tutto omettendo la trascrizione i motivi di appello ritenuti privi di specificità (non bastando certamente il personale riassunto a pag. 7 del ricorso sub a, di conseguenza la censura perde ogni consistenza.

2-3 Con il secondo motivo il Condominio denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 2697 c.c. e della normativa prevista in tema di beni condominiali. Si sostiene che i giudici di appello avrebbero errato nel negare rilievo - ai fini della attribuzione della proprietà - al fatto che un elemento di proprietà comune possa avere anche una specifica utilizzazione da parte del singolo. Da tale errore, ad avviso del Condominio, è scaturito l'altro sulla ripartizione dell'onere probatorio nonchè sulla valutazione dell'efficacia probatoria della relazione tecnica dell'ing. M. e del regolamento di condominio. Rileva che i condomini non sono riusciti a dimostrare la destinazione all'uso e al godimento collettivo e quindi la natura condominiale degli stessi.

Con il terzo motivo il Condominio denunzia violazione dell'art. 115 c.p.c. (principio di disponibilità delle prove) l'omessa motivazione su un punto decisivo della controversia: ad avviso del ricorrente, la Corte d'Appello, invertendo l'onere probatorio, ha comunque totalmente omesso di valutare la documentazione del Condominio che avrebbe portato al sicuro rigetto dell'appello (relazione dell'ing. M. da cui si evinceva che i pannelli in questione erano di esclusiva utilità e pertinenza delle abitazioni dei condomini). Anche in caso di onere probatorio a carico del Condominio, la Corte d'Appello avrebbe dovuto ritenere dimostrato che i pannelli oggetto di giudizio fossero di esclusiva utilità e pertinenza delle abitazioni (in quanto pareti di protezione per la scala a chiocciola di collegamento tra il balcone dell'ultimo piano e la terrazza di copertura.

4 Queste due censure che ben si prestano ad esame unitario per il comune riferimento alla natura dei manufatti e al tema dell'onere probatorio - sono infondate.

Contrariamente a quanto affermato dal ricorrente, la Corte d'Appello si è confrontata sia con la relazione dell'ingegnere M. sia col regolamento condominiale che all'art. 2 include, tra i beni comuni, anche "murature perimetrali e le facciate con tutte le opere decorative esterne" (v. pag. 2 ricorso).

Ebbene, secondo l'apprezzamento della Corte di merito, da tali atti "emergeva che i pannelli in contestazione erano inseriti nel prospetto di facciata come elemento decorativo caratterizzante..." pag. 5 sentenza impugnata).

Una tale argomentazione, frutto di un tipico accertamento in fatto, appare priva di vizi logici e in linea con la consolidata giurisprudenza di questa Corte secondo cui, appunto, la facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri, ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicchè, nell'ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 1, ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (Sez. 2, Sentenza n. 945 del 30/01/1998 Rv. 512078; Sez. 2, Sentenza n. 298 del 20/01/1977 Rv. 383827).

La sentenza impugnata pertanto si sottrae alle censure oggi rivolte dal Condominio, tendenti sostanzialmente sollecitare una alternativa ricostruzione delle risultanze processuali, attività certamente preclusa in questa sede.

Il ricorso va pertanto rigettato con addebito di spese alla parte soccombente.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità che liquida in complessivi Euro 3.200,00 di cui Euro 200.00 per esborsi oltre accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 11 ottobre 2016.

Depositato in Cancelleria il 15 novembre 2016

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VERANDA: tema dibattuto in lungo ed in largo. Un'analisi approfondita sull'argomento

Anche la veranda posta nella facciata interna altera il decoro dell'edificio?

I beni di proprietà privata sono, ovviamente, le unità immobiliari (abitazioni, box, posti auto, cantine) ma anche le finestre, le persiane, gli avvolgibili, le saracinesche, le inferriate delle finestre, le ringhiere e i parapetti dei lastrici solari e delle terrazze a livello di proprietà esclusiva, il balcone e le strutture portanti aggettanti (ad eccezione dei rilievi e dei decori), le antenne individuali, il sottotetto non destinato all'uso comune, ecc.

Gli interventi su tali parti sono regolate anche dalle altre norme codicistiche in tema di rapporti di buon vicinato o di immissioni moleste, ecc., che esulano dalla disciplina dell'art. 1122 c.c.

I limiti posti agli interventi sulle parti private disposti dall'art. 1122 cit. non hanno nulla a che fare con le limitazioni o i divieti all'uso del bene privato contenuti nel regolamento di condominio di natura contrattuale, nel qual caso le opere sono vietate ipso iure, mentre nel tenore dell'articolo citato sono vietate solo se recano danno alle parti comuni ovvero se determinano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico.

Cosi é considerata legittima la trasformazione di un posto auto aperto in un box auto chiuso; ma se ciò fosse vietato dal regolamento condominiale, l'opera sarebbe vietata anche se non viola la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio.

La tutela può essere invocata anche contro opere che elidono o riducono, apprezzabilmente, una qualsiasi delle utilità dal bene ritraibili, ivi comprese quelle dell'ordine estetico ed edonistico.

In tal caso, ha chiarito la Cassazione, "l'accertamento della violazione di tali limiti e dei danni conseguentemente prodotti, é sottoposto al sindacato del giudice di merito che deve verificare e valutare se, nei fatti, la violazione di un limite o di un divieto possa cagionare o meno un danno a terzi" (Sent. n. 12491/2007).

Nella sentenza citata la S.C. ha confermato il rigetto della domanda di riduzione in pristino presentata dal condominio, non essendo emersa dall'istruttoria la prova dl un apprezzabile limitazione all'ingresso di luce ed aria da una finestra posta tra il vano scala e il balcone di proprietà esclusiva, per effetto della sua trasformazione in veranda.

Il titolare del diritto di sopraelevazione (l'art. 1127 c.c.) - inteso, quest'ultimo, come un diritto potestativo riconosciuto al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare non sottoposto ad approvazione assembleare - nell'esercizio del suo diritto, deve rispettare i limiti della statica e dell'aspetto architettonico dell'edificio ed, ora, deve informare l'amministratore sia perché deve riferire all'assemblea sia perché dovrà aggiornare il registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6 c.c.).

Costituisce alterazione del decoro architettonico dell'ediflcio, ossia lesione dell'estetica dello stabile, la trasformazione di un balcone, o di una terrazza, in una veranda praticata tramite l'installazione di vetri e di una struttura in alluminio in quanto una simile operazione altera, ossia peggiora, la sagoma dello stabile sicché, per considerarla legittima, è necessario dimostrare la mancanza di alterazione del decoro dell'edificio (Cass. n. 27224/2013).

Sono considerate vietate, ai sensi dell'art. 1122 c.c., perché ritenute illegittime, le tettoie, che - pur essendo state realizzate nella proprietà esclusiva del condomino - comportavano un danno estetico alla facciata dellI'edificio condominiale (Cass. n. 2743/2005), così come la costruzione di una veranda sul terrazzo privato (Cass. n. 2109/2015).

Non si possono escludere dal novero degli interventi vietati quelli che mirano ad impedire o ad ostacolare l'uso di beni comuni ai condomini come il caso del vano ascensore che insiste su un lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino con accesso dall'interno dall'abitazione di quest'ultimo.

In tal caso non si può impedire l'accesso e, quindi, l'esercizio della servitù di passaggio ogni qual volta sia necessario ispezionare il vano ascensore.

Interventi su parti privati, disciplinati espressamente dall'art. 1122 bis introdotto dalla legge di riforma n. 220/2012 c.c., sono l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio individuale su parti di proprietà individuale dell'interessato nonché di impianti di ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, da realizzarsi in modo da arrecare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle altre proprietà individuali preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

• VERANDA: tema dibattuto in lungo ed in largo. Un'analisi approfondita sull'argomento
• La fattispecie sottoposta all'esame della cassazione
• Il concetto di decoro architettonico
• Le opposizioni dei condomini contrari all'iniziativa
• Le innovazioni che recano danno alle parti comuni
• Le condizioni preesistenti dell'edificio modificato

di Alberto Celeste

Magistrato

Fonte: Dossier Condominio

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COME GUADAGNARE IN CONDOMINIO: oggi è fondamentale!

Invero il condominio, secondo i connotati che gli attribuisce la legge e rimasti pressoché invariati con la novella n. 220/2012, non è e non può essere un ente con finalità di lucro. Ciò in quanto nel nostro ordinamento il condominio non ha personalità giuridica (al contrario di Inghilterra e Spagna) e quindi non gode dell'autonomia patrimoniale perfetta (ovvero non ha un patrimonio separato e diverso da quello formato dai versamenti dei condomini) né può essere titolare del diritto dl proprietà dei beni comuni (i beni comuni sono dei singoli condomini pro quota millesimale).

Il condominio è, e resta ancora, una forma di comproprietà, sebbene peculiare, in quanto forzosa e indivisibile caratterizzata dalla relazione strumentale di accessorietà tra le cose e gli impianti comuni e le proprietà individuali (Corona, Proprietà e maggioranze nel condominio negli edifici, Torino 2001, 3).

Tuttavia, come osserva il Bianca (C.M. Bianca Il condominio, Torino 2007, 17), il condominio non può esaurirsi nella definizione di comproprietà tra i condomini, poiché esso indica anche l'organizzazione che i condomini si danno, organizzazione che pur non avendo i requisiti della persona giuridica ha pur sempre una sua soggettività giuridica.

di Elisabetta Zoina

consulente legale ANACI

fonte: Dossier Condominio

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COME GUADAGNARE IN CONDOMINIO: oltre alla locazione dei beni comuni un modo per far cassa per i condomini resta sempre la previsione dell'art. 1127 c.c., ovvero la sopraelevazione

Secondo l'art. 1127 del codice civile, è possibile infatti al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare elevarne altri. Vanno rispettate le condizioni statiche dell'edificio, il decoro architettonico, i regolamenti condominiali, nonché gli standard urbanistici ed edilizi.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un indennità pari al valore attuale dell'area, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è, inoltre, tenuto a ricostruire il lastrico solare che altri condomini avevano il diritto di usare.

Si tratta comunque di un ipotesi tutto sommato rara, se non altro perché i comuni non concedono facilmente l'aggiunta di nuove volumetrie.

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COME GUADAGNARE IN CONDOMINIO: locazione terrazza condominiale per stazione radio base per telefonia cellulare

Negli ultimi anni un'entrata importate per alcuni condomini è derivata dalla locazione della terrazza condominio per stazione radio base per telefonia cellulare.

Laddove i condomini sono unanimi nel voler procedere in tal senso nulla questio. Ma problemi possono sorgere per l'ipotesi di disaccordo.

Parte della dottrina e della giurisprudenza ritengono infatti che si tratti di INNOVAZIONE VIETATA (Il nuovo Condominio, a cura di Roberto Trioli, G. Giappichelli Editore, Torino, 2013, p. 224 e ss. e sentenze appresso citate) ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1120 c.c. secondo il quale "sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti inservibili all'uso comune o al godimento anche solo di un condomino".

Infatti, in primo luogo un'innovazione per essere lecita deve apportare un vantaggio anche in termini di rendimento maggiore delle cose comuni a tutti i condomini ex art. 1120, primo comma c.c., e tale vantaggio non ricorrerebbe nella fattispecie. Difatti, la predetta installazione porterebbe a un deprezzamento commerciale degli immobili facenti parte dello stabile di gran lunga superiore al vantaggio che il condomino trarrebbe dalla rendita. Così il Tribunale di Bologna, con ordinanza del O8.03.2005, ebbe a concedere la sospensione dei lavori di installazione di una stazione radio base appunto sul presupposto che emergessero i presupposti del turbamento nel godimento e del deprezzamento commerciale delle unità immobiliari.

Si aggiunga che l'installazione di parola potrebbe persino portare alla costituzione di una servitù (per la quale occorre l'unanimità dei consensi). Sotto questo profilo, il Tribunale di Napoli nella sentenza 24 gennaio 2004 n. 955 sul presupposto che l'installazione di una srb per telefonia mobile non fosse diretta al vantaggio esclusivo della collettività condominiale ma ad una generalità di persone indeterminate, affermava che il contratto con il quale si concede in locazione parti comuni dell'edificio condominiale determina concretamente l'insorgenza di "una servitù di passaggio di condurre cavo telefonico" idonea a far maturare, con il decorso del tempo, l'usucapione delle stesse.

Principio già espresso dal Tribunale di Milano, sez. VIII, 23 ottobre 2002, n. 12663, laddove riferiva essere nulla la delibera con la quale l'assemblea autorizzi l'amministratore a stipulare con una società telefonica un contratto di locazione di parte del lastrico solare comune, al fine dell'installazione - dietro corresponsione di un canone convenuto - di una stazione radio base per telefonia mobile, integrando tale opera una innovazione vietata ex art. 1120, comma 2, c.c., salva l'unanimità dei consensi.

Inoltre, deporrebbe a favore del divieto assoluto dell'intervento in parola, il profilo essenziale diritto alla salute, potenzialmente leso da una persistente esposizione ad emissioni elettromagnetiche come quelle derivanti dalle antenne per telefonia cellulare.

Giova ricordare un importante precedente Giurisprudenziale in tal senso:

"In materia di installazione di stazioni radio base per telefonia cellulare, in presenza di documentazione, consistente in una relazione clinica, attestante possibili relazioni fra manifestazioni morbose subite da una persona residente nello stabile e l'attivazione degli impianti, deve cautelarmente essere considerato prevalente l'interesse primario alla salute rispetto ad ogni altro interesse giuridicamente protetto, con conseguente sospensione del provvedimento con il quale vengono dichiarati urgenti i lavori e le opere concernenti l'installazione e l'attivazione dell'impianto (Cons. Stato, sez. VI, ord. 25 marzo 1997, Soc. Omnitel c. Condominio di Corso Vittorio Emanuele II n. 184 in Roma e Codacons).

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COME GUADAGNARE IN CONDOMINIO: locazione delle facciate ai fini pubblicitari

Si è discusso se fosse possibile contemplare la locazione delle facciate per fini pubblicitari (come di fatto avviene frequentemente a prescindere dalle disquisizioni giuridiche).

Il problema che si ponevano gli studiosi era relativo al fatto che la locazione comporta la detenzione del bene e l'immissione del possesso nel mentre è ovvio che la facciata resta pur sempre nella disponibilità del condominio. La giurisprudenza ha risolto il problema riferendo che per configurare un contratto di locazione non sia necessario trasmettere al conduttore il godimento di tutte le utilità che la cosa locata può produrre ma anche solo una particolare utilità del bene medesimo senza il trasferimento esclusivo della detenzione del bene (Cass. 3 dicembre 2002 n. 17156). Quindi, si concede in godimento l'uso esterno della facciata per i soli fini pubblicitari concordati.

La giurisprudenza è altalenante nel considerare la durata di tale contratto come vincolata per gli usi commerciali secondo la legge 392/78 (anni 6+6 o 9+9) (cfr Cass. 02.06.1995 n. 6200, Trib Genova 30-05-1995 in Foro It, 1995, I, 3500), o libera secondo i principi del codice civile (Trib. Roma, dott.ssa Monaco, sentenza n. 16506/2013 causa nrg 2321/2010).

La scelta della durata e della natura del contratto come commerciale o non incide ovviamente sul conseguente obbligo di indennità per la perdita di avviamento nell'ipotesi di disdetta da parte del proprietario-condominio.

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