Cassazione: senza prova contraria l'androne e il lastrico sono di proprietà comune - 05/10/2017 N. 23300 - Il commento

In tema di condominio androne e terrazzo di copertura, sono pacificamente parti comuni ai sensi e per gli effetti dell’art. 1117 c.c. e quindi non è possibile escludere alcuni proprietari dal godimento di detti beni. Nel caso in questione un condomino agiva in giudizio richiedendo di sanzionare gli altri proprietari per aver modificato la serratura del portone d’ingresso del palazzo impedendo l’accesso sia all’androne che al terrazzo. La Corte distrettuale sovverte le valutazioni del giudice di prime cure, accertando, la destinazione all’uso comune dell’area di ingresso e del terrazzo. La Cassazione conferma la condominialità dei beni a prescindere dalle obiettive caratteristiche strutturali dell’immobile.

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Cassazione: senza prova contraria l'androne e il lastrico sono di proprietà comune - 05/10/2017 N. 23300

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CASSAZIONE 05 OTTOBRE 2017, N. 23300

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SESTA SEZIONE CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:   

Dott. PETITTI  Stefano  -  Presidente   

Dott. PICARONI Elisa  -  Consigliere  

Dott. FALASCHI Milena  -  Consigliere   

Dott. SCALISI  Antonino  -  rel. Consigliere  

Dott. SCARPA  Antonio  -  Consigliere  

ha pronunciato la seguente:  

ORDINANZA

sul ricorso 16494-2016 proposto da:

C. M. G., C. I., C. R., elettivamente domiciliate in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. G., rappresentate e difese dall'avvocato G. G.;

- ricorrenti -

CONTRO

C. I., C. G., in qualità di eredi di C. L. elettivamente domiciliate in ROMA, presso lo studio dell'avvocato A. G., che le rappresenta e difende unitamente all'avvocato G. V.;

- controricorrente – 

NONCHÈ CONTRO

C. G. G. A.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 710/2016 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 26/04/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 09/06/2017 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI.

FATTI DI CAUSA

Preso atto che:

il Consigliere relatore dott. A. Scalisi ha proposto che la controversia fosse trattata in Camera di Consiglio non partecipata della Sesta Sezione Civile di questa Corte, ritenendo l’infondatezza del ricorso: A) Infondato il primo motivo giusti i principi espressi da questa Corte con le sentenze. nn. 16698 e 7394 del 2010. B) Assorbito il secondo.

La proposta del relatore è stata notificata alle parti. Letti gli atti del procedimento di cui in epigrafe.

Il Collegio premesso che:

C.L. con atto di citazione del 20 aprile 2005 conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Palermo C.R. , C.M.G. , C.I. e, premettendo di esser comproprietario con le convenute delle parti comuni dell’edificio sito in (omissis) , lamentava che a seguito della modifica delle chiavi del portoncino di ingresso ad iniziativa delle convenute gli era stato precluso l’accesso all’androne condominiale, ove erano collocati i contatori dell’acqua, nonché l’accesso al terrazzo dello stesso edificio, ove era installata la propria antenna televisiva. Chiedeva, pertanto, che venisse dichiarato il proprio diritto ad accedere liberamente, uti dominus, nelle parti comuni di tale edificio.

Si costituivano le convenute, contestando le domande di parte attrice e chiedendo il rigetto, rilevando che C.L. non aveva alcun diritto sulle parti comuni dello stabile, essendo tale edificio di proprietà esclusiva delle convenute ed, eccependo, in subordine, l’avvenuta usucapione.

Il Tribunale di Palermo, con sentenza del 3 giugno 2009, rigettava le domande dell’attore e lo condannava al pagamento delle spese del giudizio.

La Corte di Appello di Palermo, pronunciandosi su appello proposto da C.L. , nel contraddittorio delle parti, con sentenza n. 1273 del 2016 accoglieva l’appello e, in riforma della sentenza impugnata, dichiarava il diritto di C.L. ad accedere all’androne ed al terrazzo di copertura dell’edificio oggetto del giudizio. Condannava le appellate al pagamento delle spese del doppio grado del giudizio. Secondo la Corte di Palermo, dovendo ritenere che l’androne e il terrazzo di copertura, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., sono beni condominiali ed essendo l’appartamento di proprietà di C.L. parte del fabbricato di cui si dice, C.L. non poteva essere escluso dal godimento dei beni condominiali.

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da C.R. , C.M.G. , C.I. con ricorso affidato a due motivi. C.I. e C.G. (eredi di C.L. ) hanno resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.= Con il primo motivo di ricorso C.R. , C.M.G. , C.I. , lamentano la violazione e falsa applicazione della norma di cui all’art. 1117 cod. civ. (ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ.). Avrebbe errato la Corte distrettuale, secondo i ricorrenti nel dichiarare il diritto di C.L. ad accedere all’androne e al terrazzo di copertura all’edificio sito in (OMISSIS) perché non ha tenuto conto che la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 cod. civ. può essere superata se la cosa per obiettive caratteristiche strutturali serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria. Nel caso in esame, specificano i ricorrenti, le aree di cui si dice, per la configurazione strutturale degli immobili appartenenti rispettivamente alle odierne ricorrenti (ubicati nella via (omissis) ) e al sig. C.L. (via (omissis) ), avrebbe dovuto essere escluse dalla comunione ex art. 1117 cod. civ.

1.1. = Il motivo è infondato ed essenzialmente perché l’assunta violazione di legge si basa e presuppone una diversa valutazione e ricostruzione delle risultanze acquisiste nel giudizio di merito, censurabile - e solo entro certi limiti - sotto il profilo del vizio di motivazione, secondo il paradigma previsto per la formulazione di detto motivo. Va qui ribadito che, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e quindi implica necessariamente un problema interpretativo della stessa (di qui la funzione di assicurare l’uniforme interpretazione della legge assegnata alla Corte di cassazione dall’art. 65 ord. giud.); viceversa, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione della norma di legge e impinge nella tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione; il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi - violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta - è segnato, in modo evidente, dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (in tal senso essenzialmente cfr. Cass. n. 16698 e 7394 del 2010).

Nel caso in esame, contrariamente a quanto sostenuto dalle ricorrenti, la Corte distrettuale, ha accertato che i beni di che trattasi erano destinati all’uso comune, specificando che neppure gli appellati (odierni ricorrenti) avevano contestato l’oggettiva destinazione all’uso comune dell’area dell’ingresso e del terrazzo.

2.= Con il secondo motivo le ricorrenti lamentano omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio (art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ.). Secondo le ricorrenti, la sentenza impugnata sarebbe illegittima anche perché la Corte distrettuale non avrebbe tenuto conto delle caratteristiche strutturali degli immobili oggetto della controversia.

2.1.= Il motivo rimane assorbito perché, quali che fossero le caratteristiche strutturali degli immobili oggetto di controversia, comunque, la Corte distrettuale ha accertato la destinazione all’uso comune dell’area di ingresso o del terrazzo. Senza dire che l’unità di piano terra di proprietà di C.L. (adesso degli eredi) costituisce parte strutturale e funzionale integrante della palazzina condominiale cui ineriscono i diritti sulle parti comuni della palazzina stessa e tra le quali rientrano l’ingresso e la terrazza di copertura, oggettivamente destinati all’uso comune, tanto è vero che, come specifica la stesa sentenza impugnata nell’androne condominiale si trovavano collocati i contatori dell’acqua e sul terrazzo dell’edificio fino a due anni prima vi era installata la antenna televisiva, appartenente a C.L. .

In definitiva, il ricorso va rigettato e ricorrenti in ragione del principio di soccombenza condannati a rimborsare a parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione, che vengono liquidate con il dispositivo. Il Collegio dà atto che, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002, sussistono i presupposti per il versamento, da parte delle ricorrenti dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, condanna ricorrenti in solido a rimborsare a parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15% del compenso ed accessori, come per legge; dà atto che, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002 sussistono i presupposti per il versamento da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Depositato in Cancelleria il 5 ottobre 2017

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Balconi in condominio

Si ritiene nulla la delibera condominiale che approvi interventi di manutenzione e/o ricostruzione sui balconi aggettanti. Se si accede a tale soluzione, laddove una delibera di tale portata fosse comunque assunta dall’assemblea di condominio, essa risulterebbe comunque inefficace ed, ineseguibile da parte dell’amministratore.

Relativamente alla trattazione dell’argomento in epigrafe, sembra opportuno citare innanzitutto una nota pronuncia a Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione risalente al 2005 (n. 4806); quest’ultima, sebbene emessa al fine precipuo di comporre il contrasto giurisprudenziale insorto con riferimento ai vizi della delibera in caso di omessa convocazione di un condomino, contiene un’importante elencazione dei criteri di classificazione delle delibere nulle/ annullabili, nonché dei più importanti esempi di delibere che appartengano all’una o all’altra delle predette categoria di invalidità. A tal riguardo, si fa notare la seguente affermazione: “debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale che incidono sui diritti individuali, sulle cose o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini”.

Per quanto qui di interesse, la predetta enunciazione assume la veste di principio generale al quale ricorrere allorquando si discuta di lavori di manutenzione straordinaria aventi ad oggetto i balconi cosiddetti “aggettanti”. Infatti, tali beni sono ritenuti – da giurisprudenza ormai celebre e consolidata – di esclusiva pertinenza dell’unità immobiliare alla quale accedono e, di conseguenza, nella piena disponibilità del proprietario di questa. In coerenza con tale definizione la stessa Cassazione ha espressamente qualificato i suddetti balconi quali “elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato”, non costituenti “parti comuni dell’edificio” e, pertanto, di appartenenza dei “proprietari delle unità immobiliari corrispondenti” da considerarsi, quindi, “gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta dei frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati” (cfr. Cass. n. 8159 del 7 settembre 1996). Ad ulteriore supporto di quanto or ora riportato, nonché a conferma del fatto che si è configurato un vero e proprio orientamento di legittimità, può servire il richiamo ad una più recente pronuncia nella quale si legge che “i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio” (cfr. Cass. n. 6624 del 30 aprile 2012).

Alla luce di quanto precisato in merito alla natura privata dei balconi “aggettanti” va da sé che le spese per la loro manutenzione e ricostruzione gravino interamente sul proprietario dell’unità immobiliare della quale costituiscono il prolungamento; in proposito la Cassazione ha asserito, nello specifico, che non sussiste per tali tipi di balcone alcuna possibilità di interpretazione estensiva dell’art. 1125 c.c., che disciplina la ripartizione delle spese dei soffitti, delle volte e dei solai, norma che invece si applica in via estensiva ai cosiddetti “balconi incassati” (cfr. Cass. n. 11155 del 24 dicembre 1994), vista la loro funzione di sostegno e copertura del piano sovrastante.

Come già rilevato innanzi, sembra evidente che dalla stessa distinzione tra parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune consegue anche l’individuazione del soggetto responsabile di eventuali danni originatisi dal distacco di porzioni di balcone o da infiltrazioni dallo stesso provenienti.

Secondo quanto finora asserito ed argomentato, in piena conformità alle pronunce della giurisprudenza di legittimità, non si può che ritenere radicalmente nulla la delibera condominiale che approvi interventi di manutenzione e/o ricostruzione sui balconi aggettanti. Se si accede a tale soluzione, laddove una delibera di tale portata fosse comunque assunta dall’assemblea di condominio, essa risulterebbe comunque inefficace (quod nullum est nullum producit effectum) e, pertanto, ineseguibile da parte dell’amministratore. La diligenza professionale dell’amministratore di condominio impone, infatti, la non esecuzione delle delibere nulle, come tali improduttive di effetti giuridicamente rilevanti. Più in chiaro, sul piano pratico, le ulteriori conseguenze della nullità giuridica di una delibera condominiale sono:

1. la totale inefficacia degli atti esecutivi posti in essere dall’amministratore in ossequio ad essa; egli, infatti, “agendo” su parti di proprietà esclusiva, risulterebbe se non altro sfornito dei poteri rappresentativi e delle attribuzioni legali di cui all’art. 1131 c.c.;
2. la impugnabilità della stessa senza limiti temporali da parte di chiunque vi abbia interesse;
3. l’impossibilità di una qualsiasi “sanatoria” o convalida della stessa, costituendo questi rimedio rispettivamente eccezionale e riservato solo agli atti annullabili.

Oltre agli aspetti che concernono l’invalidità della delibera assunta, sembra opportuno affrontare anche altri profili di estrema rilevanza per l’attività dell’amministratore; si pensi alle implicazioni che si possono verificare, in primis, rispetto al compenso straordinario dell’amministratore medesimo, ed in secundis, rispetto al recupero crediti ed alla gestione del conto corrente condominiale. Sul piano generale, occorre tener presente che la giurisprudenza si orienta nel senso di tener distinti i lavori su parti comuni da quelli sui beni comuni.

Nello specifico, con riferimento al primo profilo sopra posto in rilievo, si ricorda che la Suprema Corte, in una vicenda in cui i singoli condomini avevano sottoscritto un unico contratto di appalto, commissionando opere concernenti sia parti di loro esclusiva proprietà sia parti comuni, per un unico prezzo unico da dividere, poi, nei rapporti interni, ha negato il diritto dell’amministratore a percepire una provvigione per la mediazione prestata in relazione alla conclusione dell’operazione limitatamente alle parti di proprietà esclusiva dei condomini asserendo che per queste ultime egli risultava sprovvisto del potere di rappresentanza (cfr. Cass. n. 10419 del 23 ottobre 1997).

Con riferimento invece al potere/dovere dell’amministratore di agire per il recupero delle quote condominiali eventualmente emesse a seguito di interventi manutentivi su parti di proprietà esclusiva (quali risultano essere i balconi “aggettanti”), deve essere segnalata la recente pronuncia della Corte di Cassazione del 12 gennaio 2016 n. 305. La Suprema Corte, in questa occasione, ha statuito che deve essere revocata l’ingiunzione di pagamento per il recupero delle spese dei lavori, se l’assemblea ha deliberato la manutenzione straordinaria anche sui balconi di proprietà esclusiva, senza chiedere l’autorizzazione al proprietario. In sede di opposizione a decreto ingiuntivo, infatti, il giudice può sempre rilevare d’ufficio la nullità della delibera a fondamento del provvedimento monitorio, laddove la validità della stessa rappresenti comunque un elemento costitutivo della domanda. Più in chiaro, come si legge nella medesima pronuncia, il divieto di eccepire l’invalidità delle delibere condominiali in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, vale solo nei casi di annullabilità delle stesse, ben potendo invece essere rilevata la nullità quando si controverta in ordine all’applicazione di atti (delibera condominiale) posti a fondamento della richiesta del decreto ingiuntivo reso, la cui validità rappresenta elemento costitutivo della domanda.

Infine, per quanto concerne gli obblighi dell’amministratore, fissati dall’art. 1129 c.c., in relazione all’utilizzazione del conto corrente condominiale, assume particolare rilevanza l’affermazione che gestione del conto stesso non debba eseguirsi “secondo modalità che possono generare possibilità di confusione fra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini”. Orbene, a ben riflettere, il pagamento di somme afferenti beni di proprietà esclusiva come parti di “quote” confluenti sul conto corrente condominiale provocherebbe un duplice effetto negativo per l’amministratore: da un lato, la deplorata confusione dei patrimoni dei condomini con la gestione condominiale, dall’altro il rischio di utilizzare indebitamente somme esorbitanti la gestione dei beni comuni con conseguente possibilità che si configuri l’illecito di appropriazione indebita di somme di denaro.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi, si condivide il monito espresso da autorevole dottrina in ordine alla necessità di tenere sempre distinte le opere relative a beni comuni e beni esclusivi dei singoli condomini. In particolare, si afferma che “sarebbe sempre auspicabile la stipula di separati contratti di appalto, uno per le parti comuni e tanti altri quante siano le proprietà esclusive interessate dall’intervento di manutenzione”; coerentemente, quindi, “l’amministratore nell’effettuare pagamenti all’appaltatore nella qualità di rappresentante del codominio per i beni comuni dovrà indicare, di volta in volta, il debito al quale riferire l’adempimento, in modo da evitare che a ciascun versamento non segua l’effetto solutorio di una delle distinte obbligazioni, spettando diversamente al condominio o al singolo condomino, convenuto per il pagamento del saldo residuo del rispettivo rapporto di appalto, provare, a norma dell’art. 2697 c.c., il fatto o parzialmente estintivo dedotto.

di Gianni Masullo

Componente CSN ANACI

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Il parcheggio dell’autovettura in modo da ostruire il passaggio configura il delitto di violenza privata

Di solito, si ritiene che l’uso del parcheggio possa generare liti condominiali afferenti esclusivamente a profili civilistici, quali il corretto utilizzo dell’area comune, la possibilità di ricoverare una o più macchine oppure i motorini, l’incapienza dello spazio rispetto alle necessità degli abitanti dello stabile, e quant’altro.

Difficilmente si pensa che i conflitti tra i partecipanti al condominio sul punto possano sconfinare sul versante penale, eppure ciò è accaduto, e anche di recente, ed una veloce consultazione dei repertori di giurisprudenza - o, meglio, una rapida verifica tramite banche dati e motori di ricerca - ci offre, purtroppo, una desolante conferma.

La decisione emessa, da ultimo, da Cass. pen. 7 dicembre 2015 n. 48346 proveniva all’esito del ricorso per cassazione proposto avverso una sentenza della Corte d’Appello la quale, in parziale riforma della sentenza emessa dal Tribunale, aveva condannato una condomina alla pena di giustizia (15 giorni di reclusione), oltre al pagamento di spese processuali ed al risarcimento del danno in favore di un altro condomino, costituitosi parte civile, in relazione al reato di “violenza privata” contemplato dall’art. 610 c.p. (che punisce con la reclusione fino a 4 anni “chiunque, con violenza o minaccia, costringe altri a fare, tollerare od omettere qualche cosa”, salvo l’aumento della pena se la violenza o la minaccia è commessa con armi, o da persona travisata, o da più persone riunite, o con scritto anonimo, o in modo simbolico).

Avverso tale sentenza, ricorreva l’imputata affidando l’impugnativa a due motivi di doglianza.

Nello specifico, la suddetta condomina deduceva, in primo luogo, l’erronea applicazione della legge penale - ai sensi dell’art. 606, comma 1, lett. b), in relazione agli artt. 51 e 59, comma 4, c.p. - rilevando che la Corte territoriale, dopo aver correttamente escluso la sussistenza del reato di violenza privata in relazione alla contestata condotta di ostruzione del passaggio alla persona offesa tramite parcheggio della propria autovettura, non aveva però riconosciuto la sussistenza dell’esimente, anche nella forma putativa, dell’esercizio del diritto in relazione a quanto previsto dall’art. 383 c.p.p. in ordine alla possibilità dell’arresto eseguito dal privato, e ciò in relazione alla seconda parte della condotta contestata nel capo di imputazione, che descriveva l’imputata come colei che, per non far allontanare l’altro condomino, gli aveva sottratto le chiavi del motociclo in attesa dell’arrivo della polizia che ella stessa aveva allertato.

In proposito, la parte ricorrente rilevava di aver subìto, dalla presunta parte offesa, un’aggressione fisica e, quindi, la condotta impeditiva descritta nel capo di imputazione era semplicemente diretta ad evitare che l’asserito aggressore si allontanasse prima dell’arrivo della polizia.

In secondo luogo, l’imputata si doleva della manifesta contraddittorietà della motivazione della sentenza impugnata - ai sensi dell’art. 606, comma 1, lett. e), c.p.p. - nella parte in cui aveva qualificato le condotte contestate come violenza privata, anziché come esercizio arbitrario delle proprie ragioni.

Avverso tale sentenza, insorgeva anche la costituita parte civile, evidenziando, agli effetti civili conseguenti alla condanna penale, una violazione di legge da parte del giudice distrettuale in relazione al mancato riconoscimento del delitto di violenza privata riguardo alla prima porzione di condotta contestata all’imputata, ossia a quella che vedeva quest’ultima protagonista del parcheggio della propria autovettura innanzi all’accesso del locale ove era contenuta l’autovettura della parte offesa dal reato.

La parte civile sottolineava che la condotta di violenza prevista dall’art. 610 c.p. fosse rintracciabile anche nelle ipotesi di c.d. violenza impropria, considerato che, ai fini della configurabilità del delitto in esame, il requisito della violenza si dovesse identificare in qualsiasi mezzo idoneo a privare coattivamente l’offeso della libertà di determinazione e di azione.

I giudici di Piazza Cavour hanno, innanzitutto, ritenuto non meritevole di accoglimento il ricorso presentato dall’imputata.

La parte ricorrente, con il primo motivo, ha lamentato la mancata applicazione dell’esimente putativa dell’esercizio del diritto, in relazione alla potestas coercitiva di cui all’art. 383 c.p.p., giacché - a suo avviso - la sottrazione delle chiavi del motociclo alla persona offesa era diretta ad evitare che quest’ultima si allontanasse dai luoghi teatro dei fatti descritti nel capo di imputazione prima dell’arrivo della polizia.

Sul punto, si è precisato, per un verso, che non ricorre un’ipotesi di “arresto del privato” ai sensi del summenzionato art. 383, perché non si è in presenza di condotte che consentono, anche astrattamente, l’arresto in flagranza consentito dal precedente art. 380, e, per altro verso, che non è possibile applicare l’invocata scriminante neanche nella sua forma putativa, atteso che può rilevare, a tal fine, solo l’errore su una norma extrapenale, e non già quello - come nel caso di specie - che verta sull’interpretazione delle facoltà di arresto esercitabile dal privato.

Ed invero, in tal caso si tratta di un mero errore di diritto, che non vale ad escludere la punibilità perché concettualmente non può, sotto alcun profilo, essere configurato come errore di fatto (v. la remota Cass. pen. 22 gennaio 1973 n. 276). Sul secondo motivo di gravame sollevato dalla stessa imputata, gli ermellini hanno ricordato che il reato di “esercizio arbitrario delle proprie ragioni” non va confuso con quello di violenza privata.

Il primo delitto è contemplato dall’art. 392 c.p. - come modificato, ai fini che qui non rilevano, dalla legge n. 547/1993 - il quale punisce con la multa fino a euro 516,00, a querela della persona offesa, “chiunque, al fine di esercitare un preteso diritto, potendo ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da sé medesimo, mediante violenza sulle cose”, precisando che, agli effetti della legge penale, “si ha violenza sulle cose allorché la cosa viene danneggiata o trasformata, o ne è mutata la destinazione”.

Invero, il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni - che ugualmente contiene l’elemento della violenza o della minaccia alla persona - si differenzia non nella materialità del fatto, che può essere identica in entrambe le fattispecie, bensì nell’elemento intenzionale, in quanto nel reato di cui all’art. 392 c.p. l’agente deve essere animato dal fine di esercitare un diritto con la coscienza che l’oggetto della pretesa gli competa giuridicamente, pur non richiedendosi che si tratti di pretesa fondata (v., tra le altre, Cass. pen. 6 giugno 2014 n. 23923).

Ne discende che la condotta descritta nel capo di imputazione non risultava in alcun modo diretta, in relazione alla sottrazione delle chiavi, ad esercitare un presunto diritto sulle stesse, quanto piuttosto a coartare la volontà della persona offesa in modo che quest’ultima non si allontanasse. Secondo l’autorevole parere dei magistrati del Palazzaccio, è meritevole invece di accoglimento il motivo di ricorso avanzato, ai sensi dell’art. 576 c.p.p., dalla persona offesa, in ordine alla dedotta violazione di legge per la mancata qualificazione del reato di violenza privata anche in relazione alla condotta tenuta dall’imputata attraverso il parcheggio della propria autovettura in modo da impedire il passaggio dell’autovettura della persona offesa.

In proposito, si è ricordato che l’elemento della violenza nella fattispecie criminosa di violenza privata si identifica in qualsiasi mezzo idoneo a privare coattivamente l’offeso della libertà di determinazione e di azione, potendo consistere anche in una violenza “impropria”, che si attua attraverso l’uso di mezzi anomali diretti ad esercitare pressioni sulla volontà altrui, impedendone la libera determinazione (v., ex multis, Cass. pen. 22 gennaio 2010 n. n. 11907).

Più precisamente, è stato affermato che integra il delitto di violenza privata la condotta di colui che parcheggi la propria autovettura dinanzi ad un fabbricato in modo tale da bloccare il passaggio impedendo l’accesso alla parte lesa, considerato che, ai fini della configurabilità del reato in questione, il requisito della violenza si identifica in qualsiasi mezzo idoneo a privare coattivamente l’offeso della libertà di determinazione e di azione (così Cass. pen. 21 febbraio 2014 n. 8425).

Ne consegue che anche la condotta descritta nel capo di imputazione in relazione al parcheggio dell’autovettura può integrare il reato previsto e punito dall’art. 610 c.p. in ragione della circostanza che il requisito della violenza si può identificare in qualsiasi mezzo idoneo a privare coattivamente l’offeso della libertà di determinazione e di azione.

Pertanto, la sentenza impugnata è stata annullata agli effetti civili limitatamente alla pronuncia di assoluzione dell’imputata, con rinvio al giudice civile competente per valore in grado di appello, rigettando, invece, il ricorso dell’imputata che è stata condannata, altresì, al pagamento delle spese processuali, nonché al rimborso delle spese sostenute nel grado dalla parte civile.

La sentenza in commento, anche se non la richiama espressamente, dà continuità ad una precedente pronuncia (v. Cass. pen. 17 maggio 2006 n. 21779), secondo la quale integra il delitto di violenza privata di cui all’art. 610 c.p. la condotta di colui che parcheggia la propria autovettura in modo tale da bloccare il passaggio impedendo alla parte lesa di muoversi, considerato che, ai fini della configurabilità del delitto in questione, il requisito della violenza si identifica in qualsiasi mezzo idoneo a privare coattivamente l’offeso della libertà di determinazione e di azione.

In quell’occasione, entrambi i giudici di merito avevano assolto una condomina - anche in questa ipotesi, una donna! - dall’imputazione ascrittale ex art. 610 c.p. per avere impedito ad un altro condomino di spostare la sua autovettura dal parcheggio privato, bloccando il passaggio con un’altra auto e minacciandolo di non farlo uscire fino a sera tarda o sino al giorno successivo.

l suddetti giudici avevano ritenuto che il capo di imputazione non descriveva alcun reato, per cui l’assunzione delle prove richieste dall’accusa sarebbe stata irrilevante, in particolare, segnalando che non risultava contestata alcuna violenza e che la minaccia non era collegata con l’evento voluto.

Il ricorso per cassazione proposto dal Procuratore Generale è stato accolto, rammentando appunto che, ai fini della configurabilità del delitto di cui all’art. 610 c.p., il requisito della violenza si identifica in qualsiasi mezzo idoneo a privare coattivamente l’offeso della libertà di determinazione e di azione (v., altresì, Cass. pen. 7 maggio 1998 n. 1195; Cass. pen. 16 dicembre 1981 n. 11004), e tale era da ritenersi il bloccare il passaggio di un’autovettura con altro mezzo; d’altro canto, il dichiarare in concomitanza di codesta azione al proprietario della vettura ostacolata che si intendeva non consentirgli di ripartire per un congruo periodo di tempo, stava a dimostrare in termini inequivoci la finalità della violenza.Sempre sul presupposto che, nel reato previsto e punito dall’art. 610 c.p., il requisito della violenza, ai fini della relativa configurazione, si identifica con qualsiasi mezzo idoneo a privare coattivamente della libertà di determinazione e di azione l’offeso, il quale sia, pertanto, costretto a fare, tollerare o omettere qualcosa contro la propria volontà, anche Cass. pen. 18 ottobre 2005 n. 40983 ha ritenuto integrato il reato de quo nella condotta del soggetto che aveva intenzionalmente parcheggiato la propria vettura dietro quella della parte lesa così impedendole di muoversi (v., altresì, Cass. pen. 18 novembre 2011 n. 603, che ha punito colui che, avendo parcheggiato l’auto in maniera da ostruire l’ingresso al garage condominiale, si rifiutava di rimuoverla nonostante la richiesta della persona offesa).

Molto peculiare la fattispecie decisa recentemente da Cass. pen. 24 ottobre 2014 n. 46686, la quale ha ritenuto integrato il reato di cui all’art. 610 c.p. nella condotta di colui che, azionando a distanza il meccanismo di blocco di un cancello automatico, aveva impedito alla persona offesa di uscire con la propria autovettura dalla zona garage del condominio, “costringendola a scendere dal veicolo ed a staccare la corrente elettrica per neutralizzare la chiusura a distanza del cancello al fine di varcare l’accesso carraio dello stabile” (sic!).

di Alberto Celeste

Sostituto Procuratore Generale della Corte di Cassazione

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DIRITTO DI VEDUTA: questioni private; non riguardano il Condominio!

Le controversie sul diritto di veduta sono questione di natura privata e non riguardano il condominio.

Cassazione II 27 gennaio 2016 n. 1549

La vicenda parte dalla apposizione di un pergolato nella proprietà esclusiva, che il condomino ha ancorato al muro condominiale. L'assemblea dei condomini contesta tale attività e manda all'amministratore di iniziare una causa nei confronti del condomino.

Mentre in primo grado la domanda veniva respinta, il Giudice dell'appello ordinava la rimozione del pergolato in quanto lesivo delle norme sulle distanze e del diritto di veduta.

In Cassazione si dibatteva dunque della natura del pergolato e soprattutto della legittimazione dell'amministratore a far valere il diritto di veduta dei condomini.

Quanto al primo aspetto (le distanze) la Corte di Cassazione ha affermato che i pergolati oggetto della contesa "in quanto realizzazioni stabilmente ancorate al suolo, non potevano che essere inquadrate nel novero concettuale di costruzione e, quindi, come tale lesiva dei diritti azionati in giudizio".

Sulla lesione del diritto di veduta a seguito di nuova costruzione da parte di uno dei condomini, deve ritenersi che spetti ai diretti interessati la legittimazione a fare accertare l'illegittimità delle opere.

Ne consegue che in assenza di finestre condominiali che possano consentire l'affermazione di una lesione del comune diritto di veduta, tale azione debba essere intrapresa solo dai singoli condomini e non dall'amministratore, ai Sensi dell'art. 1130-1131 c.c. e nemmeno a seguito di apposita delibera assembleare.

Per quanto riguarda l'azione a tutela del diritto di veduta, si legge in sentenza che "la legittimazione ad agire per la specifica tutela dei diritti di veduta non può che appartenere ai singoli condomini. In assenza di ogni altra allegazione quanto alla possibilità di coesistenza di vedute ai singoli condomini e di vedute quali, ad esempio, quelle delle finestre delle scale del condominio, il diritto di veduta a favore delle singole unità abitative è proprio del titolare della proprietà di ciascun singolo appartamento e, pertanto, non del condominio, ma del singolo condomino-proprietario".

di Carlo Patti

Consulente Legale ANACI Roma

Fonte: Dossier Condominio

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LASTRICI SOLARI ESCLUSIVI E NON: uso corretto, nuove problematiche e novità giurisprudenziali in materia di ripartizione spese

I gravissimi fatti accaduti a Roma e consistenti nel crollo dei soffitti degli ultimi due piani di un palazzo costruito negli anni '30, per fortuna senza avere causato danni alle persone, invitano tutti ad un momento di riflessione su quelle che potrebbero essere le concause di dissesti strutturali potenzialmente individuabili anche in un utilizzo improprio dei lastrici solari e delle terrazze.

E quando si dice "tutti" ci si riferisce, in primo luogo, alla comunità condominiale che, proprietaria e custode dei beni comuni, troppo spesso sottovaluta e/o dimentica che l'integrità degli stessi coincide ed incide sulla solidità delle proprietà esclusive.

Immediatamente a seguire non possiamo trascurare i "singoli", in quanto soggetti costitutivi di tale compagine, i quali devono partecipare attivamente alla vita condominiale impegnandosi, da un lato, a segnalare all'amministratore eventuali problematiche o segnali di pericolo e, dall'altro, ad adottare nel godimento della proprietà esclusiva comportamenti che rispettino i più basilari fondamenti della sicurezza.

Da questo elenco, infine, non può essere escluso l'amministratore di condominio il quale, nell'esercizio dei poteri a lui conferiti dalla legge, deve mettere in atto tutte le necessarie misure di prevenzione. E ciò non solo a tutela degli immobili dal medesimo amministrato e dei suoi abitanti, ma anche a garanzia dei terzi e di sé stesso, in considerazione del fatto che, qualora dovessero emergere fatti colposi a suo carico (come nel caso in cui fosse rimasto inerte nei confronti di segnalazioni che gli fossero pervenute) potrebbe risultare personalmente responsabile, ai sensi del combinato disposto degli artt. 40 c.p. (Rapporto di causalità "non impedire un evento, che si ha l'obbligo di impedire, equivale a cagionarlo") e 677 c.p. (rubricato "omissione dei lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina").

La giurisprudenza sul punto è costante, tanto è vero che ancora di recente il Tribunale di Milano, in perfetta linea con quanto affermato dai giudici di legittimità ha ritenuto che "il condominio, in persona dell'amministratore, ha un obbligo di controllo della manutenzione del lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, trattandosi di manufatto che svolge una funzione di copertura del fabbricato, conseguentemente, ben opera l'amministratore che - a seguito di segnalazione - richieda, in ottemperanza al proprio onere di custodia ex art. 2051 c.c., sia una perizia tecnica dei luoghi che un intervento di riparazione, le cui spese devono essere ripartite secondo quanto disposto dal regolamento condominiale, che fa stato tra le parti, in quanto diversa convenzione prevista per legge" (Trib. Milano 22 ottobre 2014).

Il tema specifico è sicuramente di grande interesse per i rappresentanti dell'Ente ma, ovviamente, per la sua delicatezza e complessità merita un esame più che approfondito da rinviare ad altra sede.

Per tornare in argomento, quindi, direi che è importante, o meglio essenziale, che lo stabile sia da "tutti" costantemente monitorato e che eventuali segnali premonitori, ritenuti a torto di scarso rilievo, potrebbero, con il tempo, aggravarsi con conseguenze imprevedibili.

• Lastrico solare esclusivo: quali i divieti nel suo utilizzo?
• Come arredare un lastrico/terrazzo nel rispetto della sicurezza?
• Il lastrico solare può essere trasformato in un giardino pensile?
• Ripartizione delle spese.

di Adriana Nicoletti

Avvocato del Foro di Roma

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INTERVENTI SU PARTI PRIVATE E COMUNI DESTINATE ALL'USO INDIVIDUALE

• L'art. 1122 c.c. novellato

L'articolo 1122 c.c. novellato della legge n. 220/2012 estende al condomino il divieto di eseguire opere - sulle unità immobiliari di proprietà privata nonché su parti normalmente destinate a|l'uso comune, che gli siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale - che rechino danno alle parti comuni o determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro dell'edificio.

L'art. 1122 cit., stesura ante legem, prevedeva il divieto di eseguire opere che recassero danno alle parti comuni, soltanto sulle proprietà esclusive e sulle loro pertinenze.

Norma che, ovviamente, nulla aveva a che fare con l'art. 1102 c.c. in tema di "uso della cosa comune" e che, stante la sua genericità, annoverava anche la possibilità di eseguire opere su parti comuni che fossero state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale purché nel rispetto dei limiti dallo stesso stabiliti: possibilità che è stata specificamente trasfusa nell'art.1122 c.c. novellato configurandosi, ora, come una eccezione all'art. 1102 c.c..

Dal 18 giugno 2013 (entrata in vigore della L. n. 220/2012), la disciplina delle opere eseguite dal condomino sulla porzione comune di cui ha l'uso esclusivo o la proprietà sono regolate dall'art. 1122 c.c. con i diversi limiti stabiliti dalla disposizione Speciale, la discipline delle opere sulle porzioni comuni fatte dal condomino non avente l'uso esclusivo continua, invece, ad essere quella dell'art. 1102 c.c..

I limiti che l'art. 1102 indica come invalicabili nell'uso dei beni comuni, sono il rispetto della destinazione del bene, del pari uso degli altri condomini e, per giurisprudenza costante, i limiti previsti per le innovazioni ex art. 1120 ultimo comma c.c.: nello specifico, gli interventi non devono recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell'edificio: limiti che coincidono, ora, con quelli contenuti nell'attuale art. 1122 cit.

Nell'articolo novellato è previsto l'obbligo, per il condomino che esegue l'opera, di informare l'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

E' auspicabile ritenere che il condomino, per eseguire l'intervento, non debba attendere che l'amministratore abbia già convocato l'assemblea, dal momento che il tenore della legge è quello di dare preventiva notizia all'amministratore, non finalizzato ad ottenere l'autorizzazione (salvo diversamente disposto dal regolamento contrattuale) ma ad instaurare un iter procedurale che possa permettere all'assemblea di intervenire qualora siano violati i limiti di cui all'art. 1122 e richiedere il ripristino della situazione quo ante.

La sola violazione dell'iter procedurale, in presenza di un'opera legittima, porterebbe, invece, ad un eventuale risarcimento dei danni qualora ne sussistano i presupposti.

Secondo un orientamento giurisprudenziale in tema di "regolamento condominiale di natura contrattuale e di violazione degli obblighi regolamentari" il condomino che esegue opere di ristrutturazione della propria unità immobiliare, non vietate e comunque legittime, senza la preventiva autorizzazione dell'amministratore, così come specificato dal regolamento condominiale, viola una norma di natura procedimentale, con la conseguenza che il condominio (o il singolo condominio) può chiedere solamente il risarcimento del danno subito per la violazione del regolamento e non anche la rimessione in pristino dello stato dei luoghi (Cass. sent. n. 22596/2010).

Non rientrano nell'ambito di applicazione dell'art. 1122 c.c., le opere sui beni di proprietà privata che recano danno ad altre proprietà private (rapporti di buon vicinato), mentre sono incluse quelle opere che, attraverso l'utilizzazione delle cose comuni, danneggiano le parti di una unità immobiliare di proprietà esclusiva di un altro condomino (Cass. sent. n. 15186/2011).

• Opere sulle unità immobiliari di proprietà privata

I beni di proprietà privata sono, ovviamente, le unità immobiliari (abitazioni, box, posti auto, cantine) ma anche le finestre, le persiane, gli avvolgibili, le saracinesche, le inferriate delle finestre, le ringhiere e i parapetti dei lastrici solari e delle terrazze a livello di proprietà esclusiva, il balcone e le strutture portanti aggettanti (ad eccezione dei rilievi e dei decori), le antenne individuali, il sottotetto non destinato all'uso comune, ecc.

Gli interventi su tali parti sono regolate anche dalle altre norme codicistiche in tema di rapporti di buon vicinato o di immissioni moleste, ecc., che esulano dalla disciplina dell'art. 1122 c.c.

I limiti posti agli interventi sulle parti private disposti dall'art. 1122 cit. non hanno nulla a che fare con le limitazioni o i divieti all'uso del bene privato contenuti nel regolamento di condominio di natura contrattuale, nel qual caso le opere sono vietate ipso iure, mentre nel tenore dell'articolo citato sono vietate solo se recano danno alle parti comuni ovvero se determinano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico.

Cosi é considerata legittima la trasformazione di un posto auto aperto in un box auto chiuso; ma se ciò fosse vietato dal regolamento condominiale, l'opera sarebbe vietata anche se non viola la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio.

La tutela può essere invocata anche contro opere che elidono o riducono, apprezzabilmente, una qualsiasi delle utilità dal bene ritraibili, ivi comprese quelle dell'ordine estetico ed edonistico.

In tal caso, ha chiarito la Cassazione, "l'accertamento della violazione di tali limiti e dei danni conseguentemente prodotti, é sottoposto al sindacato del giudice di merito che deve verificare e valutare se, nei fatti, la violazione di un limite o di un divieto possa cagionare o meno un danno a terzi" (Sent. n. 12491/2007).

Nella sentenza citata la S.C. ha confermato il rigetto della domanda di riduzione in pristino presentata dal condominio, non essendo emersa dall'istruttoria la prova dl un'apprezzablie limitazione all'ingresso di luce ed aria da una finestra posta tra il vano scala e il balcone di proprietà esclusiva, per effetto della sua trasformazione in veranda.

Il titolare del diritto di sopraelevazione (l'art. 1127 c.c.) - inteso, quest'ultimo, come un diritto potestativo riconosciuto al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare non sottoposto ad approvazione assembleare - nell'esercizio del suo diritto, deve rispettare i limiti della statica e dell'aspetto architettonico dell'edificio ed, ora, deve informare l'amministratore sia perché deve riferire all'assemblea sia perché dovrà aggiornare il registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6 c.c.).

Costituisce alterazione del decoro architettonico dell'ediflcio, ossia lesione dell'estetica dello stabile, la trasformazione di un balcone, o di una terrazza, in una veranda praticata tramite l'installazione di vetri e di una struttura in alluminio in quanto una simile operazione altera, ossia peggiora, la sagoma dello stabile sicché, per considerarla legittima, è necessario dimostrare la mancanza di alterazione del decoro dell'edificio (Cass. n. 27224/2013).

Sono considerate vietate, ai sensi dell'art. 1122 c.c., perché ritenute illegittime, le tettoie, che - pur essendo state realizzate nella proprietà esclusiva del condomino - comportavano un danno estetico alla facciata dellI'edificio condominiale (Cass. n. 2743/2005), così  come la costruzione di una veranda sul terrazzo privato (Cass. n. 2109/2015).

Non si possono escludere dal novero degli interventi vietati quelli che mirano ad impedire o ad ostacolare l'uso di beni comuni ai condomini come il caso del vano ascensore che insiste su un lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino con accesso dall'interno dall'abitazione di quest'ultimo.

In tal caso non si può impedire l'accesso e, quindi, l'esercizio della servitù di passaggio ogni qual volta sia necessario ispezionare il vano ascensore.

Interventi su parti privati, disciplinati espressamente dall'art. 1122 bis introdotto dalla legge di riforma n. 220/2012 c.c., sono l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio individuale su parti di proprietà individuale dell'interessato nonché di impianti di ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, da realizzarsi in modo da arrecare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle altre proprietà individuali preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

• Opere su parti normalmente destinate all'uso comune, attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale

Beni destinati all'uso comune attribuiti in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale sono quelle strutture o quegli impianti che, pur rientrando nell'elencazione dell'art. 1117 c.c., di fatto, "abbiano una specifica destinazione a servizio di un appartamento in proprietà esclusiva" (Cass. sent. n. 4987/1986).

La giurisprudenza ha configurato come "condominio parziale ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per le caratteristiche, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno l'operatività del principio di presunzione di bene comune richiamato dall'art. 1117 cit.

Si pensi ad una tubazione di scarico utilizzata da una sola unità immobiliare o ad una canna fumaria di uso esclusivo ricavata nel vuoto di un muro condominiale o sulla facciata dello stabile, oppure al lastrico solare di proprietà condominiale sul quale venisse esercitato il diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. dal condomino proprietario dell'ultimo piano (nel qual caso il condomino, che ha sopraelevato, deve ricostruire la copertura comune).

In tali casi, pur essendo i beni normalmente destinati all'uso comune sono attribuiti in proprietà esclusiva, per cui gli interventi sugli stessi non devono consistere in opere che danneggino le parti comuni ovvero determino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

Se si intende installare un ascensore di uso esclusivo ad un solo condomino ex art. 1102 c.c. o ex legge n. 13/1989 (in presenza di disabile) l'installazione non deve nuocere, oltre che all'uso delle scale da parte degli altri condomini (v. Cass. n. 16846/2015 la quale, però, richiamandosi al principio di solidarietà condominiale, ha ritenuto legittima l'installazione dell'ascensore per eliminare le barriere architettoniche, deliberate dall'assemblea ex legge 13/1989, anche se la sua realizzazione aveva comportato il taglio del vano - scale e la conseguente riduzione della larghezza della scala condominiale), alla stabilità del fabbricato ne al decoro architettonico, qualora venisse installato all'esterno dell'edificio.

Qualora, invece, l'uso esclusivo dei beni condominiali (es.: lastrico solare, scala, sottoscala, ecc.) sia riservato ad alcuni proprietari non vuol dire "proprietà esclusiva" né poterne acquisire la proprietà.

Questi principi sono stati per la prima volta affermati dalla corte di cassazione, con la sentenza n. 13200/1999, la quale ha dovuto risolvere il problema dell'individuazione della natura del vano scala concesso, dal condominio, in uso esclusivo al proprietario della terrazza (che se lo era accorpato), risolta nel senso che "l'uso esclusivo del sottoscala" non vuol dire proprietà esclusiva, sicché il condominio mantiene pur sempre il titolo a utilizzare il bene comune per finalità collettive, quali la riparazione del lastrico esclusivo (attraverso il quale, nella fattispecie, si accedeva, tra l'altro, a un altro locale comune ubicato sulla terrazza, nel quale era collocato l'argano dell'ascensore).

Il diritto di uso esclusivo, in deroga all'articolo 1102 del Codice civile, costituisce una mera modalità particolare (esclusiva) di godimento di un bene comune non suscettibile di usucapione per uso protratto nel tempo.

scritto da:

Luana Tagliolini

Pubblicista

Fonte: DossierCondominio

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LASTRICO SOLARE: ripartizione delle spese

La normativa codicistica prevede che le spese inerenti alla manutenzione, conservazione e ricostruzione dei lastrici solari ad uso esclusivo (art. 1126 c.c.) devono essere ripartite tra il condomino che ne abbia l'uso o la proprietà ed il condominio nella misura di un terzo a carico del primo, mentre i rimanenti due terzi sono posti a carico dei piani sottostanti ai quali il lastrico funge da copertura. La ratio di tale norma è stata sempre individuata nella circostanza che il condomino che abbia la completa disponibilità di tale superficie deve rispondere in ragione della maggiore utilità che il bene esplica nei suoi confronti.

Se invece il lastrico è di proprietà comune si applica l'art. 1123 c.c., con una ripartizione degli importi fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, pur con i correttivi previsti dal medesimo articolo comma 3, in base al quale se in un edificio vi siano più lastrici solari, che servano parti differenti dell'immobile, le spese relative andranno ripartite in relazione al gruppo dei condomini che ne trae utilità. L'espressione usata dal legislatore "più lastrici" fa presumere che gli stessi siano nettamente separati tra di loro, pur se appartenenti allo stesso condominio, mentre se la struttura dovesse essere unitaria si applicherebbe il comma 1 dell'art.1123 c.c.

La legge, invece, non parla di come ripartire tra i condomini l'eventuale somma riconosciuta a titolo di risarcimento al soggetto danneggiato dalle infiltrazioni derivate alla sua proprietà dal sovrastante lastrico, ma a questo ha supplito, nel corso degli anni, la giurisprudenza che ha esteso i criteri dettati dal codice in materia di riparazione o ricostruzione anche al ristoro dei danni. E da questo punto di vista è la stessa Cassazione che ha affermato che il termine "riparazione" riferito al lastrico solare di cui all'art. 1126 c.c. è da considerarsi come sinonimo di manutenzione (Cass. 25 febbraio 2002, n. 2726).

L'opera interpretativa si è sviluppata tramite un imponente produzione giurisprudenziale che, di recente, si è espressa con un provvedimento - sia pure interlocutorio - che potrebbe modificare un precedente orientamento.

Mi riferisco all'ordinanza n. 13526 emessa in data 13 giugno 2014 con la quale è stato affermato che "deve essere rimessa al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite la questione se, nel caso di danno cagionato all'appartamento sottostante da infiltrazioni d'acqua piovana provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva per difetto di manutenzione da parte del condominio, debba applicarsi il criterio di riparto stabilito dall'art. 1126 c.c. per le spese di riparazione del terrazzo oppure il criterio dell'imputazione per colpa aquiliana".

Sul punto, dopo approfondita argomentazione, i giudici di legittimità hanno testualmente prospettato la necessità di un "ripensamento dell'orientamento sin qui maggioritariamente applicato [che] impone di rimettere gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite".

Il principio che ora i giudici metterebbero in dubbio è quello pacifico e costantemente applicato, così come determinato dalle SS.UU. della Corte Suprema con sentenza n. 3672/1997 in base al quale obbligati - sia alle riparazioni che al risarcimento dei danni arrecati all'appartamento sottostante sono "i condomini che usufruiscono della copertura del terrazzo in concorso con il proprietario superficiario" secondo la proporzione indicata dall'art. 1126 c.c. In buona sostanza i giudici di legittimità, che hanno operato il rinvio, ritengono che il risarcimento del danno prescinde da qualsivoglia utilità che il condomino, utilizzatore esclusivo del lastrico, trae dal bene e che il risarcimento, con la relativa proporzione, debba essere considerato solo in relazione alla condotta dello stesso, ovvero alla mancata solerzia del condominio che deve intervenire prima che il danno si produca nell'appartamento sottostante.

L'invito al ripensamento, peraltro, troverebbe la sua giustificazione nel fatto che malgrado il principio enunciato dalle Sezioni Unite della Corte nel lontano 1997, vi sarebbe stato nel corso degli anni un contrastante orientamento da parte della dottrina e della stessa giurisprudenza.

Sempre in materia di ripartizione delle spese in questione va ricordata un'altra decisione della Suprema Corte che, in tema di responsabilità per danni da infiltrazioni ha precisato che "la disposizione dell'art. 1126 cc. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di ripartizione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera - come nel caso di cattiva impermeabilizzazione del lastrico o di una inadeguatezza delle canalizzazioni condominiali per lo smaltimento delle acque piovane accertata dal ctu - indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., sia sotto il profilo dell'esistenza dei suoi obblighi quanto alla impermeabilizzazione del lastrico, sia con riferimento all'incidenza causale di eventuali carenze di impermeabilizzazione ad esso imputabili nel verificarsi dei danni accertati e non anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio" (Cass. 30 aprile 2013, n. 10l95). Questa decisione sembra in linea con i dubbi sollevati dalla citata ordinanza n. 13526/14 oggetto di esame da parte delle Sezioni Unite.

Non sembra, invece, particolarmente innovativa la decisione del Tribunale di Roma del 15 settembre 2015 (Sezione V, dott. Cinque, n. 18106) con la quale viene anche meglio specificata la ratio sottesa all'art. 1126 c.c.

II giudice capitolino, infatti, nel risolvere il caso specifico di una unità immobiliare che non beneficiava della copertura del lastrico solare di natura condominiale, facendo parte di un corpo di fabbrica che si sviluppava autonomamente rispetto all'edificio principale, ha ribadito l'applicabilità dell'art. 1123 e non dell'art.1126. Non Senza prima precisare che con tale ultima norma, riferita ai beni di proprietà od uso esclusivo, l'obbligo della contribuzione per i soggetti sottostanti al lastrico solare sorge non per il fatto di essere genericamente "partecipanti al condominio", ma per la circostanza che il condomino, che sia proprietario di una unità immobiliare sita nella zona dell'edificio coperta dal lastrico, da tale posizione trae concreta utilità.

Mentre, per quanto concerne la ripartizione delle spese del lastrico solare comune ma che non copriva l'unità immobiliare autonoma, il Tribunale, peraltro uniformandosi alla giurisprudenza della Corte di Cassazione, ha ribadito correttamente l'applicabilità della norma generale prevista dall'art. 1123, co. 3 c.c.

Sicuramente diversa sarebbe stata la decisione se vi fosse stato un regolamento di condominio contrattuale che avesse regolamentato le spese oggetto di controversia in modo difforme dai criteri stabiliti dal legislatore.

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LASTRICO SOLARE: può essere trasformato in un giardino pensile?

Fino a qualche anno fa sarebbe sembrato di parlare di una ipotesi non realizzabile, ma forse non tutti sanno che dal 2009 tale possibilità è stata presa in considerazione dal legislatore e dalle autorità ministeriali che, confortati dai pareri degli esperti nel settore, hanno inquadrato tale intervento nell'ambito di quelli finalizzati a favorire il risparmio energetico, tanto che attualmente è anche oggetto di un apposito disegno di legge depositato in Senato.

La deliberazione n. 1/14 del Comitato per lo Sviluppo del verde pubblico, organismo istituito presso il Ministero dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare, si è indirizzata in questo senso sulla scia di preesistenti norme legislative quali ad esempio la legge n. 10/2013 (art. 6, co. 1), secondo la quale gli enti locali, nell'ambito delle loro competenze e delle risorse disponibili, devono adottare misure volte a favorire il risparmio e l'efficienza energetica, con particolare riferimento, fra l'altro, alle coperture a verde di cui all'art. 2, Co. 5 del DPR n. 59/2009 da intendersi tali "le coperture continue dotate di un sistema che utilizza specie vegetali in grado di adattarsi e svilupparsi nelle condizioni ambientali caratteristiche della copertura di un edificio. Tali coperture sono realizzate tramite un sistema strutturale che prevede in particolare uno strato colturale sul quale radificano associazioni di specie vegetali, con minimi interventi di manutenzione, coperture a verde estensivo o con interventi di manutenzione media e alta, coperture a verde intensive".

Si afferma nella delibera che la legislazione vigente, che ammette alla fruizione del regime fiscale di favore determinati tipi di interventi (quali ad esempio l'installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda e la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale e quant'altro), essendo priva di un "elenco ricognitivo con valore tassativo" della tipologia di interventi ammessi alla fruizione del c.d. bonus fiscale, non osta alla detraibilità delle spese sostenute per la copertura a verde, tanto più che la Circolare n. 29/E/13 dellAgenzia delle Entrate "qualsiasi intervento, o insieme sistematico di interventi, che incida sulla prestazione energetica dell'edificio, realizzando la maggior efficienza energetica richiesta dalla normativa di riferimenlo, é ammessa al beneficio fiscale".

Pur presentando la direttiva in questione profili di carattere meramente fiscale e da approfondire nelle opportune sedi, va considerato che la stessa, nella parte finale, subordina l'applicabilità delle agevolazioni ad un'apposita e successiva delibera che estenda i detti vantaggi anche alla trasformazione dei lastrici in giardini pensili (trasformazione che, correttamente, esclude qualsiasi sgravio nel caso in cui la modifica sia stata realizzata per meri motivi di bellezza che nulla hanno a che fare con il risparmio energetico) e che, dal suo esame, emergono alcuni elementi degni di rilievo. A tale fine si deve considerare che:

• ove tali interventi dovessero essere realizzati su di un lastrico solare comune si potrebbero inquadrare nell'ambito dell'art. 1120, comma 2, n. 2, c.c. (interventi per il contenimento energetico degli edifici) che richiedono per la loro approvazione la maggioranza di cui all'art. 1136, co. 2, c.c.;
• ove, invece, l'intervento sia da realizzare su di un lastrico di uso o di proprietà esclusiva il condomino, come previsto dall'art. 1122 c.c., ne dovrà dare preventiva notizia all'amministratore il quale è tenuto a riferirne all'assemblea. Ciò) significa che l'rgano deliberante, sussistendone fondate ragioni, potrà negare il permesso di procedere. La norma, infatti, se si riducesse ad una mera informativa non avrebbe gran significato;
• in entrambi i casi di appartenenza del lastrico solare, comunque, resta fermo il divieto in relazione alla salvaguardia ed alla sicurezza del fabbricato, Nel caso in questione l'intervento, che indubbiamente presenta caratteri inediti e del tutto singolari, dovrebbe richiedere uno studio di fattibilità molto approfondito proprio per le potenziali conseguenze sulle strutture dell'edificio, anche se la delibera richiamata sembra limitare il tipo di cultura alla messa in opera di verde a copertura;
• non poche perplessità, infine, sorgono in merito al divieto posto nell'ultimo comma dell'art. 1120 c.c. (in relazione alla inservibilità all'uso ed al godimento del bene comune anche di un solo condomino) ed alla sua conciliabilità con il disposto dellart. 1117 ter, a norma del quale la modificazione delle destinazioni d'uso può essere approvata, quando risponda ad esigenze di interesse condominiale, con la maggioranza dei quattro quinti dei partecipanti al condominio e dei millesimi di proprietà. Norma che, tuttavia, non elimina il pregiudizio ostativo della sicurezza e stabilità dell'edificio, mentre ai fini dell'interpretazione della nozione "esigenze di interesse condominiale" sembra corretto lasciare la parola alla giurisprudenza che non mancherà di interpretare l'espressione utilizzata dal legislatore.

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• Lastrico solare esclusivo: quali i divieti nel suo utilizzo?
• Come arredare un lastrico/terrazzo nel rispetto della sicurezza?
• Ripartizione delle spese.

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LASTRICO SOLARE: come arredarlo nel rispetto della sicurezza?

Come arredare un lastrico/terrazzo nel rispetto della sicurezza. L'ipotesi é di scuola. E' più che comprensibile, infatti, che il proprietario di spazi esterni di ampie dimensioni ed immediatamente accessibili dal proprio appartamento, ne voglia godere al meglio, attrezzandoli e rendendoli sempre più accoglienti.

Il modo più classico è quello di arredare il lastrico/terrazza con piante che diano l'impressione di vivere in una sorta di oasi verde inserita nel contesto cementificato della città. Altre volte si pretende che tale spazio assuma anche l'aspetto di una estensione dell'appartamento al quale è annesso, ed allora, anche affascinati dalle riviste specializzate, l'arredamento viene completato con l'inserimento di elementi che siano nel contempo decorativi e strutturali, costituiti da materiali pregiati ma spesso, obiettivamente, non adatti per occupare questo tipo di superfici. Mi riferisco, ad esempio, a tavoli e sedili in pietra, fontane o, comunque, altri arredi che per il loro peso, alla lunga, potrebbero risultare pericolosi, non solo per la stabilità del manufatto sul quale vanno a poggiare ma, più semplicemente e senza prospettare conseguenze estreme, per la possibilità di incrinare il manto della struttura creando, nel tempo, pericolose infiltrazioni che, alla fine, avranno sicuramente ripercussioni sui piani sottostanti.

In tutti questi casi il primo consiglio che viene da dare ai condomini è quello di affidarsi preventivamente sempre a persona competente (ovvero un tecnico quale ingegnere, architetto, geometra), che potrà suggerire come comportarsi e, soprattutto, saprà individuare i punti deboli della struttura sulla quale evitare di posizionare gli arredi.

In ogni caso, secondo regole che rispondono ad una logica elementare ed intuitiva va evidenziato che:

• sul lastrico/terrazzo non devono essere poste piante che, per la loro sopravvivenza, richiedano vasi di grandi dimensioni in quanto l'elevato quantitativo di terra ivi contenuto reso più pesante dalle innaffiature crea un elemento di pericolo per la sicurezza. Per lo stesso motivo la scelta dei vasi si deve indirizzare verso recipienti costituiti da materiali meno pesanti (ad esempio: vetroresina) anche se meno estetici di quelli tradizionali (cotto, ghisa, ecc.);
• è indispensabile che i vasi siano sollevati dal pavimento, poiché l'acqua che fuoriesce dal contenitore a contatto diretto con il piano di copertura, nel tempo, determina sempre una persistente zona di umidità, che può causare lesioni capillari al rivestimento della superficie di copertura che danno il via a micro-infiltrazioni, il cui sviluppo e percorso è sempre inaspettato. A tale fine è opportuno, inoltre, che per evitare tali conseguenze, al di sotto dei vasi siano sempre presenti dei raccoglitori di acqua, da svuotare con regolarità soprattutto nel periodo estivo per evitare il ristagno del liquido defluito dalla pianta;
• da evitare il posizionamento sul lastrico solare di aiuole in muratura sicuramente piacevoli e decorative ma assolutamente non adatte alla superficie che fa loro da base;
• prima di arredare il terrazzo con piante di grandi dimensioni è sempre opportuno consultare il regolamento di condominio che, se di natura contrattuale e come tale recepito dai condomini nei singoli atti di acquisto, potrebbe contenere norme e/divieti che impediscano l'uso di piante fuori misura,
• è, altresì, importante avere conoscenza anche del regolamento di polizia urbana della propria città, poiché potrebbe imporre limiti e dettare direttive per gli arredi di spazi di proprietà esclusiva a salvaguardia di sicurezza e stabilità;
• la sicurezza deve essere garantita anche in tutti quei casi in cui le piante possano essere messe a dimora nelle fioriere che siano collocate negli spazi in aggetto rispetto ai confini di un lastrico solare o di una terrazza. Situazione, questa, non rara in cui la sicurezza deve essere considerata sotto un duplice profilo: quello per cui la parte in aggetto deve poter sorreggere il peso di una o più cassette di fiori, e quello dato dal fermo ancoraggio del vaso in modo che lo stesso non rischi di cadere nel vuoto. Ed in questo senso, in generale, i regolamenti di polizia urbana contengono norme specifiche, come ad esempio il regolamento di Roma che nella sezione "Tutela della incolumità pubblica" (art. 27: "Oggetti mobili sulle finestre e sui balconi") prescrive il divieto di "tenere sui davanzali delle finestre, sui parapetti dei balconi, sui cornicioni e su altre sporgenze prospicienti strade, piazze, cortili ed altri spazi di transito, vasi di fiori ed altri oggetti mobili non convenientemente assicurati".
• vasi le cui dimensioni siano al di fuori della norma, quanto al loro peso, non dovranno essere mai collocati in posizione concentrata ma adeguatamente distribuiti sul lastrico/terrazza. Ciò consentirà, infatti, un maggior bilanciamento del peso sulla superficie evitando di indebolire i punti critici.

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