Lavori nelle proprietà esclusive e responsabilità del condominio

In ambito condominiale accade molto spesso che singoli condomini fanno eseguire, come committenti, opere di manutenzione ordinaria o straordinaria all’interno delle rispettive proprietà esclusive.E tuttavia non sono da escludere casi in cui gli operai della ditta incaricata dell’esecuzione dei lavori in qualche modo interferiscano coi beni comuni.

In generale, l’esecuzione dei lavori affidati da un committente ad una ditta esige il rispetto del D. Lgs. N. 81 del 2008, ovvero della normativa sulla sicurezza e la salute nei luoghi di lavoro e, comunque, l’adozione delle regole della normale prudenza ed il mancato rispetto di detta normativa , da parte del condomino committente o degli operai della ditta esecutrice, qualora dovesse provocare danni a persone o cose, verificandosi su beni comuni, come ad esempio le scale, potrebbe coinvolgere, da valutare beninteso caso per caso, dal punto di vista di una eventuale responsabilità penale anche i condomini estranei e l’amministrazione condominiale, mentre dal punto di vista civilistico potrebbe configurarsi in capo ai condomini non committenti e all’amministratore condominiale una responsabilità da custodia dei beni comuni, ex articolo 2051 del codice civile, in quanto la legge stabilisce che si sia responsabili delle cose che si hanno in custodia, salva la dimostrazione del caso fortuito.

In simili circostanze il condominio, in persona del suo legale rappresentante, dovrà eventualmente dimostrare l’assoluta accidentalità del sinistro ed anche la sua assoluta imprevedibilità derivante dall’omissione delle cautele previste dalla normativa sulla salute e sicurezza nei luoghi di lavoro da parte dei lavoratori o del condomino committente.

Appare pertanto molto utile che l’amministratore, nei casi in cui i lavori, pur non commissionati dal condominio, possano coinvolgere anche marginalmente beni comuni, spedisca al condomino committente ed anche alla ditta esecutrice una nota raccomandata invitandoli al pieno rispetto delle leggi in materia di sicurezza e di quelle eventuali norme relative ai beni comuni contenute nel regolamento condominiale, opportunamente allegato.

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Nuova norma UNI 10200 in materia di ripartizione dei costi del riscaldamento

In data 11 giugno è stata pubblicata la nuova norma UNI 10200 in materia di ripartizione dei costi del riscaldamento. La norma è richiamata quale obbligatoria dal D.Lgs. 102/2014 art. 9 comma 5 lettera d) negli impianti dotati di contabilizzazione diretta e indiretta (in quest'ultimo caso con la termoregolazione).

Sostanzialmente la precedente formulazione del 2013, prevedeva che i ripartitori avrebbero dovuto essere programmati in funzione delle caratteristiche e della potenza termica dei corpi scaldanti. La versione attuale, invece, rinvia semplicemente alla norma EN 834, anche in riferimento alle potenze termiche.

Ne consegue che i condominii che già hanno fatto effettuare i calcoli in osservanza alla UNI 10200 del 2013, dovranno ora munirsi di dichiarazione che accerti la conformità dell'installazione dei ripartitori ai nuovi criteri stabiliti nel 2015.

Si ricordi, infatti, che dal 1 gennaio 2017 vi sarà la sanzione amministrativa da euro 500 ad euro 2500 per i condominii che non ripartiranno le spese del riscaldamento in conformità alla norma UNI citata. Tuttavia l'obbligo sussiste già da ora in caso di contabilizzazione. Pertanto, i condominii che non si adegueranno potranno vedersi impugnate le deliberazioni di ripartizioni delle spese.

Considerando il caso più semplice, se il condominio già fosse in possesso della 10200 del 2013, comprendendo la convocazione ad hoc di un'assemblea (se quella ordinaria annuale si è già tenuta) con i costi conseguenti (postali, affitto della sala, onorario dell'amministratore e del tecnico abilitato), i costi potrebbero aggirarsi intorno ai 1.500 euro. Per tutte le abitazioni dovranno essere redatte apposite certificazioni il cui costo potrà aggirarsi intorno ai 150/220 euro ad unità immobiliare.

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QUESTO È MIO E ME LO GESTISCO IO. CONDOMINIO E BENI COMUNI - USO E LIMITI ALL'UTILIZZO

IMPORTANTE!!!

A seguito delle richieste di documentazione che, ingiustamente, molti Comuni fanno ai privati che vogliano procedere con un intervento sulle parti comuni dell'edificio, vorrei fare un po' di chiarezza nella speranza che la burocrazia, già di per se "macchinosa", non la diventi anche dove non è necessario.

Prima di dare tutte le spiegazioni del caso, supportate da articoli del c.c. e da sentenze, vorrei esporre qui di seguito un banale esempio.

<<Il Condomino Pinco Pallo si reca presso il mio Studio con una richiesta del responsabile tecnico del Comune che lo invita a chiedere preventivo parere all'organo competente (in questo caso assemblea condominiale) per poter installare un velux nella propria mansarda (uso abitativo).

Molti colleghi per non avere "problemi" si adoperano in tal senso, ma la conseguenza è creare una forte confusione generale e produrre un documento (che tra l'altro ha generato costi tipo raccomandate per convocazione assemblea, verbali, compenso amministratore, copie, ecc...) che non serve a nulla.>>

"NON E' NECESSARIA ALCUNA DELIBERA!!!"

Qui di seguito la spiegazione in termini legali e, penso, di facile comprensioni.

QUESTO È MIO E ME LO GESTISCO IO. CONDOMINIO E BENI COMUNI: USO E LIMITI ALL'UTILIZZO

Negli immobili in condominio coesistono sempre beni di esclusiva proprietà dei singoli condòmini e beni invece riferibili all'intera collettività.

Per le proprietà private nulla quaestio, ogni singolo proprietario/condomino può utilizzare a piacimento il suo immobile, fatti salvi i vincoli eventualmente disposti dal regolamento condominiale contrattuale – generalmente richiamato negli atti di acquisto – ovvero da quello assembleare, ma solo quando è approvato da tutti i partecipanti al condominio.

Per quanto concerne i beni comuni l'utilizzo, normalmente disciplinato dal regolamento condominiale se presente (è obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a dieci ex art. 1138 c.c.), è concesso a tutti i condòmini indistintamente.

Beni comuni risultano, ai sensi dell'art. 1117 c.c., se il contrario non emerge dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Diciamo subito che una speciale disciplina è prevista, dall'art. 1122-bis c.c., in materia di interventi effettuati dal singolo condominio sulle parti comuni dell'edificio per quel che concerne le antenne o parabole e quelli relativi alle energie rinnovabili, sostanzialmente il riferimento è ai pannelli solari.

A tal proposito, infatti, è stabilito che le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e, in generale, per i flussi informatici, ivi compresi i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze, sono consentiti nei limiti in cui rechino il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio.

Allo stesso modo è consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.

Nel caso in cui per siffatte installazioni sia necessaria una modificazione delle parti comuni, è necessario che il condomino dia comunicazione in tal senso all'amministratore, al quale deve indicare dettagliatamente la tipologia e la modalità di esecuzione dell'intervento.

Riteniamo che se l'installazione senza necessità di modifiche è liberamente realizzabile dal condomino, non altrettanto può dirsi delle installazioni che abbisognino di modifiche delle parti comuni.

La comunicazione delle modifiche all'amministratore, infatti, non è fine a se stessa, bensì diretta al vaglio e all'approvazione da parte dell'assemblea, la quale delibererà con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136 co. V c.c.), trattandosi di innovazione finalizzata al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 co. I c.c.).

Con la stessa maggioranza, peraltro, l'assemblea può prescrivere modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio.

A richiesta degli interessati, e con riferimento all'installazione degli impianti per la produzione di energia rinnovabile, la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio delibera in merito alla ripartizione dell'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

Per la realizzazione degli anzidetti impianti, i proprietari delle unità immobiliari devono, in caso di necessità rinveniente dalla progettazione e dall'esecuzione delle opere, consentire l'accesso attraverso le loro abitazioni.

Per inciso, interessante notare come il legislatore abbia stabilito – ragionevolmente – per le innovazioni riguardanti il singolo condomino delle maggioranze più elevate, rispetto a quelle concernenti la totalità degli stessi.

Tanto è vero che, per le medesime innovazioni afferenti le installazioni radiotelevisive centralizzate, la maggioranza richiesta è quella di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c. e, pertanto, la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Ferma restando la speciale disciplina appena esaminata, in linea di principio ad ogni singolo condomino è consentito anche un uso più intenso della cosa comune, quand'anche con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, fatti salvi, come detto, gli eventuali limiti imposti dal regolamento.

Il principio si rinviene dall'art. 1102 c.c., per il quale, ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Ad ogni modo, il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti.

Ciò posto, si rileva come la norma stabilisca un duplice limite all'utilizzo della cosa comune da parte di ogni singolo condominio: 1) non alterare la destinazione del bene; 2) non impedire agli altri comunisti il pari uso.

Per costante principio giurisprudenziale, per limitazione delle facoltà di godimento da parte degli altri condomini, non deve intendersi solo quello di fatto esercitato, ma anche quello cui la cosa comune per le sue oggettive caratteristiche potenzialmente si presti (Tra le tante: Cass. nn. 9875/2012, 22341/09, 5753/07), pertanto, l'uso del bene comune da prendere a riferimento per verificare l'eventuale lesione del diritto degli altri condomini, è quello potenziale e non l'effettivo.

Tanto è vero che: “In tema di uso della cosa comune, per verificare se l'utilizzo diretto e più intenso da parte di un condomino sia legittimo ex art. 1102 cod. civ. e non alteri il rapporto di equilibrio tra i partecipanti, occorre aver riguardo non tanto alla posizione di coloro che abbiano agito in giudizio a tutela del loro diritto, quanto all'uso potenziale spettante a tutti i condomini, proporzionalmente alla rispettiva quota del bene in comunione” (Cass. civ., 23/06/2014, n. 14245).

La conseguenza pratica di ciò è che l'autorizzazione dell'organo assembleare ben si pone come necessaria, allorché ci sia da valutare se l'installazione per le modalità con le quali deve avvenire costituisca o meno pregiudizio per il decoro architettonico, utilizzo improprio di bene comune e, in genere, pregiudizio per gli interessi comuni degli altri condomini (In tal senso: Trib. Nocera Inferiore, 03/07/2013), laddove invece le innovazioni, ovvero le nuove opere da realizzare, non mutino la sostanza e non alterino la destinazione delle parti comuni in quanto rendano possibile l'utilizzazione secondo la funzione originaria senza incidere sul decoro architettonico o la statica dell'edificio, ai sensi dell'art. 1102 c.c. possono essere apportate dal singolo condomino a proprie spese per conseguirne un uso più intenso senza necessità che debbano essere deliberate dall'assemblea condominiale (Cfr.: Trib. Padova, 21/03/2014).

Da ultimo, la Corte di Cassazione si è spinta anche oltre, giungendo ad affermare come l'utilizzo della cosa comune può essere legittimo anche quando si concretizza in un limitato, e non pregiudizievole, uso esclusivo del bene, ferma restando in tali casi la necessità della preventiva approvazione assembleare.

Tant'è vero che: “L'uso più intenso della cosa comune può estrinsecarsi in un limitato uso esclusivo della medesima, poiché l'utilizzo va rapportato alla funzione della res communis, di talché se esso non incide sulla sostanziale fruibilità della cosa da parte degli altri condomini, deve ritenersi pienamente legittimo. Al contrario opinando si perverrebbe ad affermare la legittimazione di azioni sostanzialmente emulative, perché prive di apprezzabile interesse, da parte del singolo condomino nei confronti della comunità condominiale” (Cass. civ., 04/05/2015, n. 8857).

Riassumendo, pertanto, fermi restando i limiti quantitativi e qualitativi all'utilizzazione da parte dei singoli condomini della cosa comune, relativi al pari uso del bene e alla non alterazione della normale destinazione della cosa, detto uso non presuppone un utilizzo uguale, identico e contemporaneo del bene comune, ma solo attuale e potenziale, secondo un principio di ragionevolezza in merito all'utilizzo che gli altri condomini devono poter ugualmente fare.

Utilizzo che può estendersi anche ad un limitato uso esclusivo del bene che, tuttavia, non deve incidere sulla concreta fruibilità del bene da parte degli altri condomini.

Diversamente opinando, si avrebbe una sostanziale immodificabilità della cosa comune da parte del singolo condomino, con la conseguente inutilizzabilità in modo più intenso rispetto agli altri.

In termini pratici, è consentito ad esempio al singolo condomino:

l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale (Trib. Trento, 16/05/2013); l'uso dei cortili per l'accesso e la sosta di veicoli, ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino (Cass., 15/06/2012, n. 9875); l'installazione nel muro perimetrale comune di una cassetta della posta e di una pulsantiera citofonica personale (App. Roma Sez. IV, 20/04/2011); l'installazione di due pensiline al di sopra dei balconi annessi all'immobile di proprietà dei condomini, incastrate nella muratura portante e sormontate da una copertura in coppi, con relativo canale di gronda per la raccolta ed il deflusso di acque piovane (Trib. Bologna, 14/02/2011); l'installazione, nel muro di confine comune, di un meccanismo fotocellulare per l'apertura automatica del cancello inserito nel muro, non sporgente all'interno del fondo prospiciente il lato opposto del muro stesso (Cass., 21/10/2009, n. 22341); l'installazione di un ascensore nel condominio di un edificio, con o senza delibera di supporto, a seconda che il regolamento condominiale richieda o meno la relativa autorizzazione (App. Napoli, 27/03/2009); la realizzazione di un box per l'alloggio di una caldaia sul tetto (Trib. Tivoli, 27/01/2009).

Al contrario, non è consentito, anche in presenza di un'eventuale deliberazione favorevole adottata a maggioranza:

l'inserimento di una canna fumaria all'interno del muro comune costituente anche muro di delimitazione della proprietà individuale (Trib. Nocera Inferiore, 03/07/2013); la realizzazione di alcuni fori di porta o di finestra posti sulle facciate dell'edificio, che alterino la simmetria dei fori preesistenti (Cass., 22/08/2012, n. 14607); l'installazione sul terreno in comproprietà da parte del condomino di un serbatoio GPL e delle relative tubazioni orizzontali, che, sporgendo dal suolo, impediscono di fatto di fruire allo stesso modo della relativa area e di quella circostante (App. Napoli, 22/03/2010); la trasformazione - anche solo di una parte - del tetto dell'edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino (Cass., 12/03/2007, n. 5753); l'installazione, a servizio del proprio laboratorio, di un macchinario sul cortile del fabbricato, che stabilmente occupati una determinata superficie dell'area comune condominiale (Cass., 6/11/2006, n. 23608).

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IL LEGISLATORE OGGI NON VUOLE PIU' CONDOMINI MOROSI!

CONDOMINI CHE NON PAGANO E RECUPERO CREDITI: QUALI AZIONI?

Condominio: 

alcuni suggerimenti per recuperare i crediti nei confronti dei condomini morosi che non versano gli oneri all’amministratore.

Il problema del recupero crediti nei condomini e, in particolare, nei confronti dei proprietari che non vogliono pagare gli oneri all’amministratore è forse una delle principali ragioni che porta le assemblee a dibattere più aspramente. Le contestazioni vengono sollevate tanto nei confronti dell’amministratore (spesso additato come responsabile della situazione debitoria, per via dell’inerzia nell’attività di recupero crediti), tanto nei confronti di chi utilizza (a volte strumentalmente) il ricatto dell’omissione dei pagamenti per ottenere benefici di altri tipi (per esempio, la revisione delle tabelle millesimali, il consenso a utilizzare alcune aree comuni per scopi privati, ecc.).

Quando c’è un atteggiamento ottuso da parte del debitore, è facile farsi assalire dallo sconforto: e questo per via della sfiducia che ormai si ha nei riguardi degli strumenti offerti dalla giustizia. Tempi lunghi e costi elevati, spesso insostenibili per le disastrate casse del condominio, rendono l’accesso al tribunale solo l’ultima spiaggia, più per complicare la vita al moroso che non per la speranza effettiva di recuperare il credito.

Esistono però degli strumenti di autotutela che il condominio può avviare, senza dover ricorrere necessariamente all’avvocato e intraprendere la via giudiziaria. Di ciò parleremo in questa breve guida. Ma, prima, vediamo cosa prevede la legge.

RECUPERO CREDITI: GLI STRUMENTI GIUDIZIARI

Con la riforma del condominio, l’amministratore ha l’obbligo di attivarsi per la riscossione dei crediti non riscossi, senza dover prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea. “Attivarsi” significa non solo inviare lettere di messa in mora, ma anche intraprendere le azioni giudiziarie.

Quest’obbligo dell’amministratore scatta entro 6 mesi entro dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Se non lo fa, egli è passibile di azione di responsabilità ed eventuale risarcimento del danno, oltre ovviamente alla revoca.

L’amministratore, inoltre, non è tenuto a chiedere previo consenso all’assemblea circa la scelta dell’avvocato: si tratta, infatti, di una valutazione personale che gli consente di scegliere una persona di sua fiducia.

La via giudiziaria consiste nella possibilità di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (se si agisce in questo modo non c’è neanche l’obbligo del preventivo procedimento di mediazione). Questo significa che, diversamente dalla regola generale (nei cui casi il debitore è tenuto a pagare entro 40 giorni dalla notifica del decreto, ma prima di tale data il creditore non può fare nulla), il condominio, già il giorno dopo la notifica al debitore del decreto ingiuntivo, può procedere con l’esecuzione forzata. Insomma, non c’è bisogno di attendere i 40 giorni per poter attivare l’ufficiale giudiziario.

Quanto all’esecuzione forzata, il condominio ha sempre la possibilità di aggredire l’immobile del moroso, iscrivendovi ipoteca e poi mettendolo all’asta. Ciò vale anche se l’abitazione è stata inserita nel fondo patrimoniale: questo perché lo scudo del fondo non è opponibile ai crediti condominiali.

Ma se la casa è, per esempio, già ipotecata o è difficile da vendere o il condominio non vuol attendere i tempi lunghi dell’esecuzione immobiliare, si può fare un’interrogazione all’anagrafe tributaria e scoprire quali beni o redditi da pignorare fanno capo al moroso. In questo modo emergeranno tutti i suoi “averi” nascosti.

Non bisogna neanche sottovalutare la possibilità, nel caso in cui il debitore sia proprietario dell’immobile, ma lo abbia dato in affitto, di avviare un pignoramento dei fitti e pigioni (cosiddetto pignoramento presso terzi). In pratica, dopo aver chiesto il decreto ingiuntivo, l’avvocato notificherà all’inquilino il pignoramento, ordinandogli, da quel giorno in poi, di pagare l’affitto, anziché al padrone di casa, nelle mani dell’amministratore che lo tratterrà mensilmente fino a estinzione del debito, oltre alle spese e interessi.

AUTOTUTELA DEL CONDOMINIO

Come si diceva, esistono due strumenti di “legale ritorsione” nei confronti del condomino inadempiente, che l’amministratore può utilizzare anche senza dover ricorrere all’avvocato e al tribunale. Il primo è la possibilità di sospendere il moroso dall’utilizzo dei servizi comuni; il secondo è rappresentato dalla “denuncia” del suo nominativo ai creditori del condominio, affinché questi avviino, prima nei confronti di questi, le azioni esecutive. Vediamo singolarmente tali strumenti.

Sospensione dei servizi comuni

Il primo – spesso sottovalutato – strumento di autotutela è costituito dalla possibilità di sospendere, nei confronti del condomino moroso, la fruizione dei “servizi comuni suscettibili di godimento separato” [1]: ciò significa, per esempio, che, negli edifici con acqua centralizzata, l’amministratore potrà chiudere i rubinetti che portano l’acqua all’appartamento del condomino moroso. Stesso discorso dicasi per il riscaldamento (gas) e per la luce. Ma le ipotesi potrebbero moltiplicarsi: si pensi al divieto di parcheggio nel cortile condominiale delimitato dalla sbarra elettrica.

Il regolamento condominiale che vieti tale potere all’amministratore sarebbe invalido.

Condizione per poter utilizzare tale strumento è che il condomino non paghi da almeno sei mesi. Anche se la norma non lo dice espressamente, è sempre meglio far precedere il distacco del servizio da un’intimazione iscritta da parte dell’amministratore.

In proposito, la Cassazione ha chiarito che tale provvedimento può essere richiesto sulla base tanto del bilancio preventivo quanto di quello consuntivo, e che, laddove lo stato di riparto non possa essere prodotto, questo possa essere sostituito da prospetti mensili “non contestati” (escludendo tuttavia, in tale ultimo caso, la possibilità da parte dell’amministratore di ottenere la clausola di immediata esecutività).

LA DENUNCIA AI CREDITORI

Molto più importante è l’obbligo, per l’amministratore, di fornire, ai creditori del condominio, l’elenco dei nominativi dei proprietari non in regola coi pagamenti. In tal modo, i primi saranno tenuti ad avviare le azioni esecutive prima nei confronti dei morosi e solo successivamente, in caso di mancato successo, nei confronti degli altri. Facciamo un esempio: se la ditta di pulizie non ha ricevuto il pagamento delle proprie competenze e si è fatta rilasciare undecreto ingiuntivo dal tribunale, dovrà prima avviare il pignoramento della casa nei confronti di uno o più condomini morosi e poi, eventualmente, nei confronti degli altri.

Tale previsione è molto utile: difatti, se qualche condomino non paga gli oneri è verosimile che, determinando in tal modo un ammanco nelle casse condominiali, si generi un debito verso un terzo. Per evitare che quest’ultimo “se la prenda” con chi è in regola con i pagamenti, la legge lo obbliga ad agire prima nei riguardi dei morosi. Non si può agire nei confronti dei condomini virtuosi se non dopo l’escussione degli altri condomini.

Il quadro che ne emerge è che i terzi creditori possano senz’altro chiedere all’amministratore l’elenco dei morosi e che solo in caso di esito infruttuoso dell’azione intrapresa contro questi ultimi, abbiano diritto di rivolgersi nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti. In tal modo, si superano definitivamente i dubbi circa la legittimità della diffusione dei dati dei morosi all’esterno della compagine condominiale.

Questo strumento, però, è facilmente aggirabile. Il creditore infatti può decidere di pignorare il conto corrente del condominio, dove, di fatto, vi sono i versamenti dei condomini in regola coi pagamenti. Così facendo, egli avrebbe svolto l’esecuzione forzata non contro i morosi, ma contro gli altri condomini. La giurisprudenza, a riguardo, ha detto che è legittimo il pignoramento del conto corrente del condominio anche se prima non si è agito contro i condomini morosi.

Risultato:

una volta bloccato il conto, per evitare il distacco delle forniture (v. energia elettrica, gas) i condomini che già hanno pagato saranno chiamati a un ulteriore sforzo economico.

IN PRATICA

L’amministratore può pretendere la riscossione dei contributi condominiali sulla base del solo preventivo di gestione del condominio. Sono responsabili del pagamento dei contributi non solo i singoli proprietari delle unità immobiliari, ma anche gli usufruttuari e gli assegnatari dell’alloggio.

In caso di vendita dell’immobile acquirente e venditore sono responsabili solidalmente con il venditore per il pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Anche chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

In caso di morte di un condomino proprietario di un appartamento gravato dalle spese condominiali, il debito assume la qualità di debito ereditario. Quindi l’amministratore dovrà chiedere il pagamento delle spese agli eredi che rispondono solidalmente con il condomino defunto per i pagamenti dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Oltre alla facoltà di sospensione dei servizi condominiali, in caso di morosità del condomino, l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini morosi.

L’amministratore può essere revocato qualora abbia omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva nel caso sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio. In qualsiasi momento l’amministratore deve fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

[1] Art. 63 disp. att. cod. civ.

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Articolo 2051 c.c. - Danno cagionato da cosa in custodia

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

L'art. 2051 del Codice Civile da la responsabilità diretta e oggettiva a chi danneggia qualcosa che ha in custodia. Tranne nel caso che dimostri che sia un caso fortuito.

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