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martedì 16 gennaio 2018

730, Cu, 770, Cupe, Iva: Pronti i modelli 2018 in versione definitiva

Disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate i modelli 2018 delle dichiarazioni 730, certificazione unica, Iva, 770, Iva 74-bis e CUPE, con le relative istruzioni. Tra le principali modifiche, l’ingresso nei modelli 730 e CU di cedolare secca per le locazioni brevi e dei premi di risultato e del welfare aziendale. Nel modello Iva, invece, trovano spazio le ultime novità in materia di Iva di gruppo e split payment. Le versioni definitive dei modelli 2018 tengono conto delle osservazioni e dei suggerimenti forniti degli operatori del settore che il direttore dell’Agenzia Ernesto Maria Ruffini ha voluto ringraziare per la disponibilità e il contributo di professionalità, nel percorso di condivisione e collaborazione costruttiva che ha tra i principali obiettivi migliorare gli strumenti del fisco. 



Modello 730/2018: cambiano alcune detrazioni e c’è una nuova scadenza – Aggiornate le istruzioni del modello 730/2018 con il nuovo termine del 23 luglio per l’invio della dichiarazione. La nuova scadenza è valida sia per chi invia la precompilata in autonomia che per chi si avvale dell’assistenza fiscale tramite Caf o professionisti. Tra i vari aggiornamenti del nuovo modello rientrano anche le percentuali di detrazione più ampie per le spese sostenute per gli interventi antisismici effettuati su parti comuni di edifici condominiali e per gli interventi che comportano una riduzione della classe di rischio sismico e per alcune spese per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali. Aumentato il limite per le spese d’istruzione per la frequenza di scuole dell’infanzia, del primo ciclo di istruzione e della scuola secondaria di secondo grado del sistema nazionale d’istruzione (passato da 564 a 717 euro). 

Modello 730/2018: welfare e affitti brevi - Entra nel 730/2018 anche la nuova disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in Italia, la cui durata non supera i 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. In questo caso, il reddito derivante da queste locazioni costituisce reddito fondiario per il proprietario dell’immobile (o per il titolare di altro diritto reale) e va indicato nel quadro B. Per il sublocatore o il comodatario, il reddito derivante da tali locazioni brevi costituisce reddito diverso e va indicato nel quadro D, al rigo D4, con il nuovo codice “10”. Nel nuovo 730 è stato aggiornato anche il rigo F8, in modo da poter indicare l’importo delle ritenute riportato nel quadro Certificazione Redditi - Locazioni brevi della Certificazione Unica 2018. Novità in arrivo inoltre per i premi di risultato e welfare aziendale: è aumentato l’importo delle somme per premi di risultato erogate nel settore privato ai lavoratori dipendenti (passato da 2.000 a 3.000 euro). 

Modello Iva/2018: cambiamenti per il quadro VH, l’Iva di gruppo e lo split payment - Nuova veste per il quadro VH che da quest’anno dovrà essere compilato esclusivamente qualora si intenda inviare, integrare o correggere i dati omessi, incompleti o errati nelle comunicazioni delle liquidazioni periodiche Iva (ris. n. 104/E del 28 luglio 2017). Gli enti o le società commerciali controllanti dal 2018 potranno comunicare l’esercizio congiunto dell’opzione unicamente nella dichiarazione annuale Iva (quadro VG). Il vecchio modello Iva 26 potrà adesso essere utilizzato per comunicare l’esercizio congiunto dell’opzione solo nell’ipotesi in cui non sia possibile utilizzare la dichiarazione annuale Iva relativa all’anno solare precedente a quello a decorrere dal quale si intende esercitare l’opzione. Nel quadro VX sono stati inseriti nuovi righi per l’indicazione da parte delle società partecipanti alla liquidazione Iva di gruppo per l’intero anno, rispettivamente, dell’Iva dovuta o dell’Iva a credito da trasferire alla controllante. Infine, sono stati rinominati i righi VE38 e VJ18 per l’esposizione delle cessioni e degli acquisti effettuati in regime di split payment riguardanti non solo le pubbliche amministrazioni ma anche alcune società. 

Certificazione Unica 2018: spazio a locazioni brevi e premi di risultato - Per gestire il nuovo regime fiscale delle locazioni brevi è stata prevista una nuova certificazione. La recente normativa ha, infatti, stabilito che i soggetti residenti in Italia che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi a questi contratti o qualora intervengano nel pagamento dei canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento e al rilascio della relativa certificazione. Nel nuovo modello CU 2018 è stata aggiornata anche la sezione relativa ai premi di risultato, implementata la sezione riguardante i rimborsi di beni e servizi non soggetti a tassazione e inserita una casella per una migliore gestione del personale comandato presso altre Amministrazioni dello Stato.
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lunedì 4 dicembre 2017

Bilancio e Decreto Fiscale, le misure di interesse del MIT

La Legge di Bilancio appena approvata in prima lettura dal Senato, ecco cosa prevede per il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti
  • abbonamenti TPL detraibili per pendolari e datori di lavoro
  • Proroga di tutti gli incentivi per la casa, della cedolare secca affitti, del superammortamento per il rinnovo dei mezzi, sismabonus per condomini Erp
  • Approvato il Piano nazionale invasi
La Legge di Bilancio appena approvata in prima lettura dal Senato contiene diversi provvedimenti di interesse del Ministero delle infrastrutture e dei Trasporti.

Introduce in particolare importanti novità per incentivare l’utilizzo del trasporto pubblico locale e puntare sempre più su una mobilità sostenibile ed economicamente più vantaggiosa per i milioni di pendolari che ogni giorno utilizzano i mezzi pubblici.


Agevolazioni abbonamenti e “ticket trasporti”

Innanzitutto, la detraibilità al 19% dalle imposte delle spese sostenute per l’acquisto degli abbonamenti per il trasporto pubblico locale, regionale e interregionale per un costo dell’abbonamento sino a 250 euro annuali. La detrazione spetta anche se le spese sono sostenute nell’interesse dei familiari a carico e il suo limite massimo di detrazione di 250 euro deve intendersi riferito cumulativamente alle spese sostenute dal contribuente per il proprio abbonamento e per quello dei familiari a carico. Dopo 8 anni viene reintrodotta l’agevolazione, in base a una norma in vigore nel 2009.

Una novità assoluta è l’introduzione del “ticket trasporti”, che prevede che le somme rimborsate dal datore di lavoro o direttamente sostenute da quest’ultimo per l’acquisto di abbonamenti del dipendente e dei familiari, per effetto della contrattazione integrativa aziendale di imprese e organizzazioni pubbliche, non concorrono a formare il reddito di lavoro dipendente.

Superammortamento per acquisto mezzi

In tema di trasporto, è prevista anche la proroga di un anno del superammortamento al 130%, inclusi i veicoli industriali, sia per autotrasporto merci che adibiti al trasporto pubblico locale, al fine di favorire il rapido rinnovo del vetusto parco mezzi italiano, in una logica di sostenibilità ambientale e maggiori standard di sicurezza. In questo ambito, la finanziaria include il finanziamento (dal 2019 fino al 2033) di progetti sperimentali innovativi di mobilità sostenibile con mezzi ad alimentazione alternativa, proposti da comuni e città metropolitane, sino a 100 milioni di euro annui.

Casa, cedolare, agevolazioni edilizie, mobili, verde

Per quanto riguarda il comparto casa, il pacchetto economico della finanziaria del prossimo anno, prevede l’importante proroga di due anni della cedolare seccaridotta al 10% per gli alloggi a canone concordato, con l’obiettivo di aumentare l’offerta di alloggi in affitto a canone calmierato.

Inoltre, è stata approvata la proroga delle agevolazioni fiscali concernenti il patrimonio edilizio, in materia energetica, di lavori di manutenzione straordinaria, di classificazione sismica con l’estensione delle stesse ai condomini di edilizia residenziale pubblica (ecobonus – sismabonus).

Proroga di un anno, fino al dicembre 2018, anche delle agevolazioni fiscali al 50% legate all’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica elevata A+ (A per i forni), destinati ad un immobile oggetto di ristrutturazione.

È prevista, inoltre, l’introduzione dell’agevolazione fiscale anche per la sistemazione a verde di aree scoperte di edifici e immobili esistenti, per impianti di irrigazione e per la realizzazione di pozzi, copertura a verde e giardini pensili. E’ prevista una detrazione del 36% fino a un massimo di 5.000 euro per unità abitativa e nei condomini per un massimo di 5.000 per ogni unità immobiliare a uso abitativo.

Fondo affitti

Durante i lavori del Senato è stata prevista l’assegnazione di una dotazione di 10 milioni di euro per ciascuno degli anni 2019 e 2020 a favore del Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione. Si prevede anche che le regioni possano destinare le somme non spese della dotazione del Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli all’incremento del suddetto Fondo nazionale

Edilizia scolastica

Per i Comuni sono previsti interventi di ampliamento degli spazi finanziari per la realizzazione di opere pubbliche, in particolare edilizia scolastica.

Piano nazionale invasi

Infine, è stato approvato il Piano nazionale invasi mirato al risparmio di acqua negli usi agricoli e civili nonché per interventi volti a contrastare le perdite delle reti degli acquedotti, con uno stanziamenti di 50 milioni annui dal 2018 al 2022.

Per le Motorizzazioni civili, al fine di assolvere parzialmente alla cronica carenza di personale, sono state autorizzate le assunzioni di 100 persone di cui 40 nel 2018, 30 nel 2019 e 30 nel 2020.

DL FISCALE – NUOVI FONDI A DISPOSIZIONE DEGLI ENTI LOCALI PER LA PROGETTAZIONE DI INFRASTRUTTURE

Il decreto fiscale appena approvato in via definitiva dà una spinta decisiva alla capacità di realizzazione di progetti di qualità da parte degli enti locali per adeguamento sismico, dissesto idrogeologico e per la predisposizione dei Piani Strategici delle Città Metropolitane e dei Piani Urbani per la Mobilità Sostenibile.

Fondi per progettazione

Sono stati finanziati, infatti, 55 milioni in due anni per la progettazione definitiva ed esecutiva delle opere infrastrutturali e per l’adeguamento antisismico degli immobili pubblici per i Comuni a rischio sismico e forte è stata la semplificazione amministrativa per garantire minori vincoli finanziari per la progettazione di investimenti infrastrutturali per gli enti locali, con fondi propri delle amministrazioni ed anche attraverso l’utilizzo da parte degli enti locali del Fondo Progetti previsto dal Nuovo Codice degli appalti (art. 202).

Banca dati

E, sempre in questo ambito, sono previsti interventi in tema di trasparenza degli appalti pubblici, con stanziamenti di 1,6 milioni di euro per l’implementazione della Banca Dati Nazionale degli Operatori Economici, in vista della stipula di una convenzione tra il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e l’Autorità nazionale anticorruzione.

Sicurezza ferroviaria

Interventi importanti sono previsti, poi, in tema di sicurezza ferroviaria e marittima con l’ampliamento delle competenze ed il potenziamento dell’organico della Agenzia nazionale per la Sicurezza delle Ferrovie (ANSF).

Ponti e collegamenti sul Po

Previsto anche uno stanziamento di 35 milioni di euro per le Province interessate per realizzare gli interventi di emergenza per la messa in sicurezza delle infrastrutture stradali di connessione insistenti sul fiume Po.

Tpl isole

Conferma poi della centralità del diritto alla mobilità dei cittadini che vivono in luoghi particolarmente disagiati o nelle isole, assicurando la continuità di servizi svolti in regime di onere di Servizio Pubblico.

Incrementate, infine, di 4,5 milioni di euro per l’anno 2017 le risorse per la compensazione degli oneri per il traghettamento ferroviario delle merci e dei servizi ad esso connessi.
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lunedì 20 novembre 2017

Legge di Bilancio 2018: il riassunto di Ecobonus e Sisma Bonus

E' in discussione nelle aule del Parlamento la Legge di Bilancio 2018, cioè la legge che approva e verifica i conti dello Stato, decidendo i finanziamenti e i tagli. Questa non è da confondere con la manovra fiscale, un termine coniato per indicare quando il Governo decide di creare nuove tasse per pareggiare il bilancio. Il testo ha nuove conferme e nuove soluzioni, diminuiscono alcune percentuali e aumentano delle altre. Ecco il riassunto:


  • Proroga fino al 31 dicembre 2018 delle detrazioni per gli interventi di efficientamento energetico delle singole unità immobiliari e l’applicazione dell’aliquota maggiorata del 50% per le detrazioni sulle ristrutturazioni edilizie anziché del 36%.
  • Conferma delle detrazioni fiscali al 70-75% fino al 31 dicembre 2021 per la riqualificazione energetica delle parti comuni degli edifici e l’adozione di misure antisismiche;
  • Dal 1° gennaio 2018 riduzione dal 65 al 50% delle detrazioni per gli interventi riguardanti le caldaie a condensazione ed a biomassa in quanto consentono solo modeste riduzioni dei consumi  in assenza di ulteriori interventi sul fabbisogno energetico.

  • Dal 1° gennaio 2018 riduzione dal 65 al 50% delle detrazioni per gli interventi riguardanti la sostituzione delle finestre e per le schermature solari nelle singole unità immobiliari in ambito privato; qualora invece avvenga in concomitanza con interventi significativi di efficientamento dell’involucro comune, anche le spese riguardanti elementi di pertinenza delle singole unità immobiliari potranno godere della detrazione maggiorata del 70-75%.
  • Con decorrenza dal prossimo anno le modalità di cessione delle detrazioni vengono allargate a tutte le categorie di interventi rientranti nel perimetro dell’ecobonus consentendo la fruibilità dell’incentivo a tutti i beneficiari attraverso la possibilità di cedere le detrazioni restando esclusa la possibilità di cessione alle banche per i non incapienti, mentre per gli incapienti continua a non essere attivabile in caso di ricorso al sismabonus.
  • E’ prevista l’attivazione del fondo per il rilascio di garanzie su finanziamenti concessi da istituti di credito a cittadini per la riqualificazione energetica degli immobili.
  • Ecobonus e sismabonus saranno fruibili dagli Istituti autonomi per le case popolari per gli interventi realizzati su immobili residenziali non solo di loro proprietà, ma anche su quelli da loro gestiti e di proprietà dei Comuni.; tale estensione riguarda anche gli immobili posseduti dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, assegnati in godimento ai propri soci.
  • La Finanziaria 2018 assegna all’ENEA compiti di monitoraggio anche in merito alle detrazioni per le ristrutturazioni edilizie.
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martedì 16 maggio 2017

Energia - Cessione del credito per i condomini

Per le spese sostenute dal 2017 al 2021, la legge di bilancio 2017 ha previsto nuovi criteri per la cessione del credito in relazione agli interventi condominiali di riqualificazione energetica e antisismici.

Dal 31 gennaio 2016 sul sito dell’Agenzia delle Entrate è disponibile l’applicazione gratuita con la quale i condomìni devono trasmettere, per le spese sostenute nel 2016 per interventi di riqualificazione energetica delle parti comuni degli edifici, la cessione del credito dei condòmini ai fornitori, secondo le modalità attuative previste dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 22 marzo 2016.
La trasmissione della comunicazione deve avvenire entro il 31 marzo 2017, mediante il canale Entratel o Fisconline. La comunicazione può essere inviata direttamente dal condominio, oppure tramite gli intermediari.
L’Amministratore di condominio deve trasmettere entro il 7 marzo (come da proroga ottenuta da ANACI e UPPI): l’elenco dei bonifici effettuati per il pagamento delle spese sostenute nel 2016 per lavori di riqualificazione energetica su parti comuni, il codice fiscale dei condòmini che hanno ceduto il credito e l’importo del credito ceduto da ciascuno, il codice fiscale dei fornitori cessionari del credito e l’importo totale del credito ceduto a ciascuno di essi. Il mancato invio della comunicazione rende inefficace la cessione del credito.

La possibilità di cessione del credito
di bilancio 2017 ha, invece, previsto nuovi criteri per la cessione del credito in relazione agli interventi condominiali di riqualificazione energetica e antisismici. Le modalità attuative e i tempi di trasmissione dei relativi dati saranno indicati in un nuovo provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate in corso di predisposizione.
Non pochi i dubbi e le perplessità, legate soprattutto al credito restituito in troppi anni (10 per un condomino sono tanti, per un’impresa sono una follia) e al fatto che è vietata la cessione a istituti di credito e agli intermediari finanziari, che potrebbe incrementarne la complessità applicativa nei condomini e alimentare fenomeni speculativi e distorsivi della concorrenza. Il meccanismo della cessione potrebbe finire per porre ai margini del mercato gli operatori specializzati e pregiudicare la qualità degli interventi.
Di sicuro - come anche sottolineato da Renovate Italy che in Italia promuove campagne di informazione per l’efficienza energetica - la facoltà di cessione delle detrazioni fiscali è la caratteristica potenzialmente più rivoluzionaria dei nuovi benefici riservati alla riqualificazione energetica dei condomini, che trasforma un incentivo congenitamente incerto, legato alla mutevole condizione fiscale dei beneficiari, in una risorsa sicuramente disponibile per tutto il periodo di applicazione. Su questa novità, che riguarda anche gli interventi di miglioramento sismico degli edifici condominiali, si gioca l’efficacia del provvedimento ma, senza l’introduzione di alcuni accorgimenti, la potenzialità dell’innovazione rischia di trasformarsi in un boomerang.

Riduzione 50% dell’IVA 
È all’esame dell’Aula del Senato il disegno di legge di conversione in legge del decreto Milleproroghe 2017 (decreto-legge 30 dicembre 2016, n. 244, in scadenza il 28 febbraio prossimo), licenziato con modifiche dalla commissione competente di Palazzo Madama.
Tra gli emendamenti approvati dalla commissione Affari costituzionali del Senato, c’è quello che proroga a tutto il 2017 la riduzione al 50% dell’Iva per l’acquisto di case ad alta efficienza energetica. L’incentivo era scaduto il 31 dicembre 2016, di sicuro uno strumento efficace per stimolare il mercato residenziale e coniugare efficienza energetica e rilancio economico. La riduzione consentirebbe sia di superare il diverso trattamento tra chi compra case a bassa efficienza energetica da privati rispetto a chi si rivolge al nuovo e riqualificato ad alta efficienza. Una chiara posizione per indirizzare la domanda verso un mercato immobiliare di qualità, che favorisca il risparmio sulla bolletta.

di Annalisa Galante
Membro del Comitato Scientifico Abitare Biotech
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martedì 18 aprile 2017

L’ASSEMBLEA NON APPROVA IL CONSUNTIVO MA DELIBERA DI RISCUOTERE I CONGUAGLI

Legittima la delibera assembleare che approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presidiano alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti.
Trattasi comunque di una approvazione di un rendiconto del 2015 di fatto anteriore all’entrata in vigore della legge 220/2012.
La Corte, nel decidere si riporta ad un principio già enunciato in precedenza (Cass. n. 11526/99 e n. 13100/97), secondo cui, in assenza di norme codicistiche che impongano una determinata successione temporale nell'approvazione dei rendiconti da parte dell'assemblea condominiale alla luce dei criteri di snellezza e semplicità che caratterizzano la materia della gestione condominiale, può legittimamente una delibera approvare la gestione relativa ad un determinato periodo senza o prima di prendere in considerazione la gestione di un periodo precedente; detto esame può infatti sopraggiungere anche dopo.

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CASSAZIONE 31 MARZO 2017, N. 8521 - no all'approvazione del consuntivo, si alla riscossione dei conguagli



CASSAZIONE 31 MARZO 2017, N. 8521

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

                           
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:   
Dott. BIANCHINI Bruno -  Presidente  
Dott. LOMBARDO  Luigi Giovanni -  rel. Consigliere   
Dott. D’ASCOLA  Pasquale  -  Consigliere   
Dott. GRASSO  Giuseppe  -  Consigliere   
Dott. SCALISI  Antonino  -  Consigliere   

ha pronunciato la seguente:  
                                        
SENTENZA
                                        
sul ricorso 25343/2013 proposto da: 
L.D., elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato F. L. R., rappresentato e difeso dagli avvocati W. V., P. T.; 
- ricorrente - 

CONTRO
CONDOMINIO, in persona dell'Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato G. P., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato G. F.; 
- controricorrente - 

avverso la sentenza n. 1802/2013 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 24/04/2013; 
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/02/2017 dal Consigliere Dott. LUIGI GIOVANNI LOMBARDO; 
udito l'Avvocato T. P., difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso; 
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. - L.D. convenne in giudizio il Condominio dell'edificio di viale (OMISSIS), chiedendo l'annullamento delle deliberazioni assembleari del 21.3.2007, aventi ad oggetto l'approvazione del consuntivo delle spese di gestione per l'anno 2006 e l'approvazione del preventivo delle spese di gestione per l'esercizio 2007.
Nella resistenza del convenuto condominio, il Tribunale di Milano rigettò le domande attoree.
2. - Sul gravame proposto dal L., la Corte di Appello di Milano confermò la pronuncia di primo grado.
3. - Per la cassazione della sentenza di appello ricorre L.D. sulla base di tre motivi.
Resiste con controricorso il Condominio dell'edificio di viale (OMISSIS).

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. - Il primo motivo di ricorso, contrassegnato con la lettera a) (col quale si deduce la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto, per non avere la Corte di Appello dichiarato la nullità delle delibere impugnate per violazione dell'art. 28 del regolamento condominiale, a tenore del quale l'esercizio condominiale si chiude il 30 giugno di ogni anno), non è fondato.
La Corte territoriale ha legittimamente ritenuto il carattere derogabile della detta previsione regolamentare. Non sussiste violazione dei canoni legali di interpretazione delle scritture negoziali; e, d'altra parte, la motivazione della sentenza impugnata sul punto (p. 7-8 della sentenza impugnata) risulta esente da vizi logici e giuridici.
2. - Anche il secondo motivo di ricorso, contrassegnato con la lettera b) (col quale si deduce la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto, nonchè l'omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, per avere la Corte di Appello omesso di ritenere la nullità delle delibere relativamente alle spese per riscaldamento addebitate al L.), è infondato.
Il ricorrente lamenta innanzitutto che la Corte territoriale abbia ritenuto non provato l'asserito distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale e, comunque, la ridotta fruizione di tale impianto.
Trattasi di censura inammissibile, in quanto pone in discussione l'accertamento dei fatti come compiuto dai giudici di merito sulla base delle prove acquisite, accertamento che è insindacabile in sede di legittimità, quando - come nella specie - la motivazione della sentenza impugnata sul punto esente da vizi logici e giuridici (cfr. Cass., Sez. U, n. 8053 del 07/04/2014).
Lamenta ancora il ricorrente che la Corte territoriale non abbia disposto la consulenza tecnica sollecitata da esso attore.
In proposito, va ricordato che il giudizio sulla necessità ed utilità di far ricorso allo strumento della consulenza tecnica rientra nel potere discrezionale del giudice del merito, la cui decisione è incensurabile in Cassazione, salvo che la decisione della controversia dipende unicamente dalla risoluzione di una questione tecnica e i fatti da porre a base del giudizio non possono essere altrimenti accertati (Cass., Sez. 1, n. 4853 del 01/03/2007).
Nella specie, non può ritenersi che la C.T.U. fosse l'unico strumento possibile per l'accertamento dei fatti. Invero, i lavori di distacco dall'impianto condominiale asseriti dal ricorrente avrebbero potuto essere provati sia con prove documentali che con prove testimoniali. Non risultando tali prove essere state dedotte, legittimamente il giudice di merito ha ritenuto di non disporre la C.T.U. e di non sanare l'inerzia probatoria della parte.
Tutti gli altri profili della censura (relativi alle modifiche apportate all'impianto di riscaldamento rispetto a quanto previsto nella tabella millesimale) rimangono assorbiti.
3. - Infine, il terzo motivo di ricorso, contrassegnato con la lettera c) (col quale si deduce la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto, in relazione al fatto che il consuntivo approvato relativo all'anno 2006 includeva una posta a debito derivante dall'esercizio 2004, il cui consuntivo tuttavia non era stato ancora approvato), è anch'esso privo di fondamento.
La Corte territoriale ha spiegato che l'assemblea condominiale del 16.6.2005, pur non approvando il rendiconto relativo al 2004, ebbe ad autorizzare - all'unanimità - l'amministratore a richiedere ai condomini i conguagli da esso risultanti; che, non avendo il L. provveduto al pagamento del dovuto, l'amministratore - in ossequio al principio della continuità dei bilanci - ebbe a riportare a debito, nel consuntivo relativo al 2006, la somma non corrisposta; che, il consuntivo 2004 è stato poi comunque approvato nell'assemblea 27.3.2008 e la relativa deliberazione è stata impugnata dal L. e ha formato oggetto di separato giudizio.
Considerato che la deliberazione condominiale del 16.6.2005 ha autorizzato la riscossione delle somme calcolate dall'amministratore a titolo di conguaglio e che, nell'attesa dell'approvazione del consuntivo 2004, tale deliberazione era pienamente esecutiva nei confronti dell'attore (per non averla il medesimo impugnata), legittimamente il consuntivo relativo al 2006 ha riportato la somma non corrisposta dal L. in esecuzione della precedente delibera.
Non sussiste la violazione di alcuna delle norme invocate dal ricorrente; dovendosi peraltro ricordare il principio di diritto, dettato da questa Suprema Corte, secondo cui nessuna norma codicistica detta, in tema di approvazione dei bilanci consuntivi del condominio, il principio dell'osservanza di una rigorosa sequenza temporale nell'esame dei vari rendiconti presentati dall'amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati, cosicchè va ritenuta legittima la delibera assembleare che (in assenza di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al momento della formazione del regolamento contrattuale) approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presidiano alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti (Cass., Sez. 2, n. 11526 del 13/10/1999; Sez. 2, n. 13100 del 30/12/1997).
4. - Il ricorso deve pertanto essere rigettato, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.
5. - Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto dopo il 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti per il raddoppio del versamento del contributo unificato da parte del ricorrente, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4.000,00 (quattromila) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13 comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 16 febbraio 2017.
Depositato in Cancelleria il 31 marzo 2017
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giovedì 9 marzo 2017

Pronte le regole delle Entrate per chi decide di trasferire la residenza in Italia

COMUNICATO STAMPA
Al via la “flat tax” per i neo residenti
Pronte le regole delle Entrate per chi decide di trasferire la residenza in Italia

Arrivano le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate per gli stranieri che intendono trasferire la loro residenza fiscale in Italia beneficiando di un una imposta sostitutiva sui redditi prodotti all’estero. L’opzione, introdotta con la Legge di bilancio 2017, prevede il pagamento di un’imposta forfettaria di 100mila euro per ciascun periodo d’imposta per cui viene esercitata, al fine di attrarre ed incentivare il trasferimento della residenza nel nostro Paese degli High net worth individual, ossia delle persone con un alto patrimonio. Con il provvedimento di oggi del direttore dell'Agenzia delle Entrate è stato approvato anche il modello di check list da allegare all’istanza di interpello che consente una valutazione preventiva dell’Amministrazione finanziaria sull’ammissibilità al regime di favore.

Come esercitare l’opzione - I contribuenti in possesso dei requisiti possono aderire al nuovo regime nel momento della presentazione della dichiarazione dei redditi, riferita al periodo d’imposta in cui è stata trasferita la residenza fiscale in Italia o in quello immediatamente successivo. È possibile, inoltre, presentare una specifica istanza preventiva di interpello alla Direzione Centrale Accertamento dell’Agenzia delle Entrate. La richiesta può essere consegnata a mano, tramite raccomandata con avviso di ricevimento oppure telematicamente, utilizzando la posta elettronica certificata. Nell’istanza il contribuente dovrà indicare:
  • i dati anagrafici e, se già attribuito, il codice fiscale, oltre al relativo indirizzo di residenza in Italia, se già residente;
  • lo status di non residente in Italia per un tempo almeno pari a nove periodi di imposta nel corso dei dieci precedenti l’inizio di validità dell’opzione;
  • la giurisdizione o le giurisdizioni in cui ha avuto l’ultima residenza fiscale prima dell’esercizio di validità dell’opzione;
  • gli Stati o territori esteri per i quali intende esercitare la facoltà di non avvalersi dell’applicazione dell’imposta sostitutiva.
Il contribuente dovrà anche indicare la sussistenza degli elementi necessari per l’accesso al regime, compilando una check list allegata al provvedimento di oggi e presentando, eventualmente, la relativa documentazione a supporto.

Opzione estesa anche ai familiari - Il regime forfettario può essere esteso anche ad uno o più familiari in possesso dei requisiti, attraverso una specifica indicazione nella dichiarazione dei redditi riferita al periodo d’imposta in cui il familiare trasferisce la residenza fiscale in Italia o in quella successiva. In questo caso, l’imposta sostitutiva è pari a 25mila euro per ciascuno dei familiari ai quali sono estesi gli effetti della stessa opzione.

Quando presentare la richiesta - L’opzione deve essere esercitata entro i termini di presentazione delle dichiarazioni dei redditi, anche nel caso in cui non sia ancora pervenuta la risposta da parte dell’Agenzia delle Entrate all’istanza di interpello. La domanda può essere presentata anche se non sono ancora decorsi i termini per radicare la residenza fiscale in Italia. L’opzione si intende tacitamente rinnovata di anno in anno, mentre gli effetti cessano, in ogni caso, decorsi quindici anni dal primo periodo d’imposta di validità.

Unica soluzione per versare l’imposta - Il versamento dell’imposta sostitutiva, nella misura di 100mila euro, deve essere effettuato in un’unica soluzione, per ciascun periodo di imposta di efficacia del regime, entro la data prevista per il versamento del saldo delle imposte sui redditi.

Roma, 8 marzo 2017
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martedì 14 febbraio 2017

Opzione per la liquidazione dell’Iva di gruppo


COMUNICATO STAMPA

Opzione per la liquidazione dell’Iva di gruppo
Per il 2017 ok anche la comunicazione col modello Iva 26

Per il 2017 è ancora possibile comunicare l’opzione per la liquidazione dell’Iva di gruppo inviando l’apposito modello già utilizzato in passato (modello Iva 26), in alternativa all’indicazione nella dichiarazione annuale Iva 2017. Dal 2018, invece, gli enti o le società commerciali potranno esercitare l’opzione esclusivamente nella dichiarazione annuale Iva, come previsto dall’articolo 73 del Dpr n. 633/1972, modificato dalla legge di Bilancio 2017. Il modello Iva 26 resterà utilizzabile per comunicare (ai sensi dell’articolo 3, comma 4, del decreto ministeriale del 13 dicembre 1979) le variazioni intervenute nel corso dell’anno relative ai dati indicati in sede di adesione al regime.

Le novità della legge di Bilancio per l’opzione Iva di gruppo – In un’ottica di semplificazione degli adempimenti, la legge di Bilancio 2017 ha previsto che l’ente o società commerciale controllante comunichi all’Agenzia delle Entrate la scelta per la liquidazione dell’Iva di gruppo non più con un modello a parte (il modello Iva 26), ma direttamente nella dichiarazione annuale Iva presentata nell'anno solare a decorrere dal quale intende esercitare l'opzione. A seguito di questa novità, nel modello Iva 2017, approvato lo scorso 16 gennaio, è stato inserito l’apposito quadro VG. 

Doppio binario per il 2017 – Già dal 1° gennaio di quest’anno, quindi, la scelta va comunicata mediante la dichiarazione Iva, da presentare entro il 28 febbraio. Esclusivamente per questo primo anno di applicazione delle nuove regole, però, tenuto conto che alcuni gruppi potrebbero aver già effettuato la scelta con le precedenti modalità, saranno considerate valide anche le comunicazioni dell’opzione per il 2017 effettuate con il modello Iva 26. Dal 2018 la comunicazione tramite la dichiarazione annuale Iva diventerà l’unica modalità per effettuare l’opzione.

Roma, 10 febbraio 2017
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giovedì 10 novembre 2016

Audizione del Direttore dell’Agenzia delle Entrate presso le Commissioni Riunite Bilancio della Camera dei Deputati e del Senato della Repubblica

COMMISSIONI RIUNITE BILANCIO
DELLA CAMERA DEI DEPUTATI
E
DEL SENATO DELLA REPUBBLICA



AUDIZIONE DEL DIRETTORE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE



Esame del disegno di legge

"Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2017 e bilancio pluriennale per il triennio 2017-2019"

Atto Camera 4127-bis




Roma, 7 novembre 2016 (ore 13,30 )
Camera dei Deputati - Sala del Mappamondo

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lunedì 4 luglio 2016

CHIUSURA DELLA SOCIETÀ: QUALI LE COSEGUENZE PER I SOCI IN SEDE PROCESSUALE?

La Cassazione con sentenza n. 13290 /2016 ha individuato gli effetti processuali che conseguono all’estinzione della società

Uno degli effetti della crisi economica è la chiusura di una società di persone o di capitale. Ebbene, in tali casi si procede generalmente alla cancellazione dal registro delle imprese della società stessa che si estingue, ossia cessa di esistere definitivamente. L’effetto è lo stesso sia per le società di persone (società semplici, S.a.s., S.n.c,) che per quelle di capitali (S.a.p.a., S.p.A., S.r.l.).
Cosa succede però se ci sono debiti da pagare o crediti da incassare? La risposta è facile: tutti i suoi rapporti economico patrimoniali (crediti e debiti) si trasmettono agli ex soci. Questi ultimi diventano di conseguenza titolari delle posizioni attive e passive.
Più nello specifico:
nelle società di capitali tutti i creditori agiscono contro gli ex soci, nei limiti di quanto da loro riscosso dopo a liquidazione, ossia di quanto incassato con l’ultimo bilancio. Occorre rispettare però il limite delle quote sociali; nelle società di persone, i creditori agiscono contro degli ex soci illimitatamente. Ne consegue che il creditore che non riesce a soddisfarsi sul patrimonio o sulla società può pignorare i beni personali dei soci senza limiti.
La Cassazione, sul tema con la sentenza n.13290 /2016, si è occupata del ricorso di una società poi dichiarata estinta intervenuta nel corso del processo di primo grado. In tali casi l’estinzione della società ha determinato l’interruzione della causa ancora pendente.

in collaborazione con:
it.blastingnews.com
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mercoledì 30 marzo 2016

Spigolature sulla riforma del condominio: IL C.D. REVISORE DELLA CONTABILITA'

L’istituto del revisore della contabilità si collega direttamente col tema dell’invalidità della deliberazione di ripartizione delle spese.
L’art. 1130 bis c.c. ha esattamente previsto che l’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
Viene consentita la nomina di un revisore finalizzata al controllo della contabilità anche di più annualità pregresse (e, quindi, anche di quelle i cui bilanci sono stati da tempo definitivamente approvati dall'assemblea, e non impugnati nei termini ex art. 1137 c.c. da parte dei singoli condomini).
Quindi si consente, implicitamente, che detti bilanci (“definitivi”) siano rimessi in discussione “senza limitazioni”.
Tale possibilità (che è incontestabile, stante il chiaro tenore letterale della norma) confligge clamorosamente con la giurisprudenza precedente che ha affermato i principi secondo cui:
  • l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore rientra tra le attribuzioni dell’assemblea dei condomini;
  • relativamente ai vizi di annullabilità (!) la relativa deliberazione, se non impugnata tempestivamente diviene definitivamente obbligatoria per tutti i condomini,
  • di conseguenza, il condomino dissenziente non può, in mancanza di tempestiva formale impugnazione (ex art. 1137 c.c.) sottrarsi al pagamento di quanto dovuto (cfr. Trib. Salerno 30 gennaio 201 0, Trib. Milano 7 marzo 1996, n. 2205, Cass. 14 luglio 1989, n. 3291; Cass. 23 luglio 1988 n. 4751; Cass. 5 aprile 1984 n. 2220);
  • per le stesse ragioni, la predetta approvazione (e la mancata impugnativa) preclude al singolo condomino l’azione di responsabilità nei confronti dell’amministratore (arg. da Cass, 2 ottobre 1992, n. 10838). In sostanza, una volta che l’amministratore abbia presentato il rendiconto annuale all'assemblea dei partecipanti e questa lo abbia approvato, nell'esercizio dei suoi poteri discrezionali afferenti alla gestione delle parti comuni, al condomino dissenziente non resta che impugnare nei termini la delibera (cfr. Cass. 20 aprile 1994, n. 3747);
  • sempre secondo la giurisprudenza (pregressa alla riforma), al di fuori di questa ipotesi (cioè, successivamente all'approvazione non contestata), il rendiconto può essere messo in discussione dal singolo condomino solo per vizi di nullità (Cass. 31 maggio 1988, n. 3701), i quali, secondo una specifica giurisprudenza di merito, possono consistere nei casi in cui, per esempio, vi sia indebita appropriazione dei fondi comuni (da parte dell’amministratore), in quanto, in tale caso, la delibera di approvazione del rendiconto sarebbe radicalmente nulla (per carenza assoluta di potere da parte dell'assemblea, nonché per mancanza di accordo e di oggetto negoziale ex art. .1418 c.c.) (Trib. Milano 7 marzo 1996, n. 2205), il tutto, peraltro, in perfetta corrispondenza al disposto dell'art. 266 cod. proc. civ., che ammette la revisione del conto già approvato in caso di errore materiale, omissione, falsità o duplicazione di partite.
Stante tutto ciò, non v’è chi non veda come la nomina del revisore contabile, essendo finalizzata al controllo delle annualità pregresse (senza limitazione alcuna sulla natura dei vizi contestabili o sul periodo verificabile) mina fortemente la permanenza della validità di tutti i suddetti consolidati principi, e sembra invece consentire la messa in discussione dei bilanci per vizi di mera annullabilità, anche oltre il termine perentorio ex art. 1137 c.c. (di impugnazione della deliberazione di relativa approvazione).
Se, da una parte, può dirsi che risulta chiara l'intenzione del legislatore della riforma di prevedere un nuovo strumento (il revisore) che contribuisca alla regolare tenuta della contabilità, da un’altra parte, può determinarsi, nel concreto il diverso effetto di innescare situazioni di alta incertezza (come quelle che consistono nella possibilità di contestare sine die, e in ogni caso, i bilanci condominiali approvati da tempo senza contestazioni).
Forse alla soluzione del problema si arriva attraverso una integrazione interpretativa della figura del revisore, che tenga conto del fatto che:
  • la funzione del revisore - evidentemente attinente e riferibile, quanto a mansioni, a quella di amministratore - è probabilmente riconducibile nell'ambito del contratto di mandato, o comunque comporta una sorta di “rendiconto finale” (cioè, la presentazione all'assemblea dell'esito dell'effettuata “revisione” dei bilanci);
  • detto rendiconto, in quanto consistente in un “nuovo” bilancio revisionato, dev'essere certamente sottoposto all'approvazione dell'assemblea;
  • questa nuova approvazione sarà autonomamente (e nuovamente) impugnabile secondo le regole generali.
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Spigolature sulla riforma del condominio: L'OBBLIGO DI RISCOSSIONE ENTRO SEI MESI

La “novella” introduce (nell'art. 1129 c.c.) l’obbligo per l'amministratore di attivare la riscossione forzosa dei crediti condominiali entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, dovere che va collegato all'ulteriore obbligo (ex art. 1130 c.c.) di presentazione del bilancio entro 180 giorni (più precisamente, si tratta dell’obbligo di convocare l’assemblea per l’approvazione del bilancio redatto).

La "nuova" norma recita, “salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice".

L’obbligo, quindi, sussiste normalmente, a meno che l’amministratore non sia esonerato per espressa dispensa da parte dell’assemblea.

Sul punto, può sinteticamente evidenziarsi che:
  1. non viene precisato il significato della locuzione “chiusura e esercizio”, potendosi, nel concreto, riferire sia alla scadenza meramente temporale (per esempio, il 31 dicembre di ogni anno), sia all'approvazione assembleare del relativo rendiconto finale (certamente successivo). Non soccorre, sul punto, nemmeno il richiamo al procedimento ex art. 63 disp. att. c.c. (ricorso per decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo) in quanto, per pacifica giurisprudenza, tale procedura può essere attivata sia in base al bilancio “preventivo” sia in base a quello “consuntivo”. Probabilmente, per non svuotare di significato la norma, il termine va correlato con quello, anch’esso semestrale, di presentazione del bilancio (ex art. 1130 c.c.), con la conseguenza che i due termini sono concepiti come successivi l'uno all'altro: 6 mesi per la presentazione del bilancio, ulteriori 6 mesi per avviare la riscossione.
  2. Nulla viene detto in ordine alla delibera che “dispensa” l’amministratore dalla riscossione forzosa entro sei mesi, né della necessità di un particolare quorum. Ne deriva che, in base ai principi generali, la delibera potrà essere a maggioranza ordinaria (cioè, in base all'ordine di convocazione) quando si riferisce ad una “dispensa” specifica (per esempio, relativa ad una determinata “annualità” di gestione), oppure dovrà raggiungere i quorum qualificati previsti per l’approvazione del regolamento di condominio qualora preveda una dispensa valevole “per sempre”. In ogni caso, sembra inammissibile, in base ai principi generali, una “dispensa” dell’assemblea che riguardi solo alcuni condomini (per evidente sperequazione nel trattamento dei diritti/obblighi nei confronti degli altri), mentre certamente possibile è una “dispensa” riferita solo a determinati esercizi di bilancio o a solo determinati costi (ma valevole per tutti i condomini).
  3. Nulla è detto sulla derogabilità della norma, se, cioè, sia possibile che l’assemblea preveda un particolare “regolamento” della riscossione, per esempio disponendo ab origine che la “dispensa” valga per crediti fino ad un certo importo, o, per esempio, prevedendo che il termine massimo di riscossione sia diverso. Peraltro, sul punto, non appare ostativo il disposto del penultimo comma dell'art. 1138 c.c. che include l’’art. 1129 c.c. tra le norme c.d. “inderogabili”, sia perché la giurisprudenza ha da sempre riconosciuto un certo margine operativo (rectius, “regolamentativo”) anche in questi casi, sia perché sussiste comunque la possibilità di adottare una clausola regolamentare all'unanimità (vale a dire, con valore contrattuale). Sul punto, si potrebbe affermare che vista la discrezionalità che la norma attribuisce all'assemblea, questa può essere esercitata anche prevedendo particolari regole di riscossione.
  4. La norma sembra implicitamente disconoscere qualsiasi effetto (su tale obbligo di riscossione) della c.d. “gestione straordinaria” (nel concreto delle amministrazioni condominiali, attuata in parallelo a quella “ordinaria” e riguardante, di solito, le opere di manutenzione straordinaria dell’edificio) che abbia tempi e modi diversi rispetto al normale esercizio di bilancio. Anche in questi casi, secondo l’art. 1129 c.c. il momento da cui decorre l’obbligo di riscossione non potrà che essere quello generale dell’intera gestione.
  5. Non vengono neppure precisate le conseguenze di un eventuale “inadempimento” da parte dell’amministratore (all'obbligo di riscossione forzosa entro sei mesi). Ne deriva che, in applicazione dei principi generali, il medesimo sarà tenuto al risarcimento del danno, che (data la natura dell’obbligo violato) non potrà che consistere negli eventuali esiti dannosi che possano derivare dall’omissione o dal ritardo.
  6. In ogni caso, l’obbligo dell’amministratore è rafforzato mediante la previsione di un’apposita ipotesi di “revoca” ai sensi dell’art. 1129 c.c..

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mercoledì 9 dicembre 2015

L’amministratore di condominio ed il reato di appropriazione indebita

Tra (inconsapevoli) buchi di bilancio e (volute) fughe con la cassa

Il fatto che il condominio sia un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, i quali sono rappresentati dall’amministratore, non comporta la parcellizzazione invocata dalla difesa dell’imputato, essendo, di contro, rilevante il danno complessivo.

è curioso notare che, se si sfogliano i repertori di giurisprudenza - come si usava una volta - o, più semplicemente, cliccando la parola “amministratore di condominio” all’interno di una banca dati di pronunce penali, la fattispecie criminosa più frequente è quella dell’appropriazione indebita.
Peraltro, in forza del nuovo art. 71-bis disp. att. c.c., il soggetto che commette tale reato non può svolgere l’incarico di amministratore di condominio (comma 1, lett. b), mentre se, durante l’espletamento del mandato, sopraggiunga una condanna definitiva sul punto, “cessa” automaticamente dallo stesso incarico, venendo meno appunto uno dei requisiti di “onorabilità” oggi richiesti per la sua nomina (comma 4).
Appare opportuno, quindi, passare in rassegna i recenti approdi della magistratura di vertice in subiecta materia, che dovranno essere letti alla luce dei più stringenti obblighi di tracciabilità e trasparenza imposti dal riformato art. 1129 c.c. in capo all’amministratore (v., rispettivamente, il comma 9 che impone a quest’ultimo di “far transitare” le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini o dai terzi su uno specifico contro corrente, postale o bancario, intestato al medesimo condominio, nonché il comma 12 che configura come “grave irregolarità”, giustificante la revoca da parte dell’autorità giudiziaria, la gestione secondo modalità che possano “generare confusione” tra il patrimonio del condominio ed il patrimonio personale dell’amministratore).
Va, innanzitutto, premesso che, secondo il disposto dell’art. 646 c.p., commette il reato di appropriazione indebita chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso; la pena prevista, a querela della persona offesa, è la reclusione fino a 3 anni e la multa fino a euro 1.032,00, ma tale pena è aumentata se il fatto è commesso su cose possedute a titolo di “deposito necessario”; si procede d’ufficio, invece, se ricorre quest’ultima ipotesi o se ricorre una delle circostanze aggravanti di cui all’art. 61, n. 11), c.p., ossia “l’avere commesso il fatto con abuso di autorità o di relazioni domestiche, ovvero con abuso di relazioni di ufficio, di prestazione d’opera, di coabitazione, o di ospitalità”. Allorquando si sente dire - a ragione o a torto - che “quell’amministratore è un ladro”, in realtà, non ci si riferisce al furto di qualcosa altrui, ma al fatto che quest’ultimo si è appropriato, abusando della sua posizione, di soldi o/e documentazione condominiale che, in forza del suo incarico, rientrava nella sua disponibilità, aggravato il tutto dal rapporto fiduciario che lo legava ai singoli partecipanti. Orbene, nella fattispecie decisa, da ultimo, da Cass. pen. 17 settembre 2015 n. 37666, ad un soggetto erano stati contestati una serie di fatti di appropriazione indebita, consumati mentre aveva svolto la funzione di amministratore condominiale, nei confronti dei condomini amministrati, infliggendogli la pena di anni 1 e mesi 4 di reclusione nonché il pagamento di euro 800 di multa. Avverso tale sentenza, aveva proposto ricorso per cassazione l’amministratore, il quale denunciava:
  1. la mancanza/illogicità della motivazione in ordine all’elemento psicologico del reato, in quanto quest’ultimo non poteva indursi dalle modalità della condotta, che doveva essere inquadrata come un’ipotesi di mala gestio dell’amministrazione condominiale e non come appropriazione indebita, segnatamente rimarcando che, sebbene il denaro di spettanza condominiale risultasse trasferito sui conti personali dell’imputato e della moglie, doveva considerarsi che alcuni debiti condominiali erano stati pagati proprio con le somme prelevate dal conto corrente dell’imputato medesimo;
  2. la mancanza/illogicità della motivazione con riferimento alla ritenuta sussistenza dell’aggravante di cui all’art. 61, n. 7), c.p., deducendo che la rilevanza del danno era stata illegittimamente valutata facendo riferimento all’ammontare complessivo delle somme di cui si contestava l’appropriazione, e non al singolo condominio, né tantomeno al singolo condomino, per il quale il danno cagionato poteva stimarsi in euro 400\500;
  3. la mancanza/illogicità della motivazione in relazione al giudizio di equivalenza tra le circostanze, evidenziando che non era stato adeguatamente valutato il suo comportamento ed il fatto che le condotte illecite risultavano consumate in un periodo temporale circoscritto;
  4. e mancanza/illogicità della motivazione in relazione alla misura della pena inflitta in continuazione.
I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto il suddetto ricorso “manifestamente infondato”. Riguardo all’elemento soggettivo, si è rilevato che le risultanze processuali hanno evidenziato l’incompatibilità dei fatti emersi - nella specie, trasferimento del denaro di spettanza condominiale sui conti correnti personali - con l’assenza del dolo specifico richiesto dalla norma; infatti, nella motivazione della gravata sentenza, si è esaltata la “potenzialità dimostrativa della condotta” - non solo in ordine alla consumazione del fatto sotto il profilo oggettivo, ma anche - con riguardo alla dimensione soggettiva del reato stesso. In particolare, alcune condotte sono univocamente inquadrabili nella fattispecie delittuosa poiché l’elemento oggettivo è connotato da una tale evidenza da essere incompatibile con ogni riconduzione a condotte alternative lecite; in tali casi, anche la connotazione finalistica del dolo specifico può dedursi dalle condotte, nella misura in cui siano “autoevidenti”.
Per quanto concerne, poi, l’asserita inesistenza dell’aggravante prevista dall’art. 61, n. 7), c.p. (danno patrimoniale di rilevante gravità) in relazione alla scarsa incidenza dell’attività delittuosa sul patrimonio dei singoli condomini, gli ermellini hanno osservato che il danno deve esser valutato nella sua interezza e “non parcellizzato in relazione alla quotadanno incidente sui singoli condomini”.
Il fatto che il condominio sia - secondo l’impostazione tradizionale - un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, i quali sono rappresentati dall’amministratore, non comporta la parcellizzazione invocata dalla difesa dell’imputato, essendo, di contro, rilevante il danno complessivo che il rappresentante degli interessi dei condomini ha causato svolgendo la sua funzione di amministratore dell’ente-condominio. In ordine al trattamento sanzionatorio, inoltre, si è affermato che la motivazione della gravata sentenza sul giudizio di equivalenza tra aggravanti ed attenuanti si presentava approfondita e priva di fratture logiche, nonché resistente anche al dedotto errore circa il tempo del commesso reato. In proposito, il Collegio, in punto di valutazione dei parametri che conducono alla definizione del trattamento sanzionatorio, ha condiviso quella giurisprudenza di legittimità secondo cui la specifica e dettagliata motivazione in ordine alla quantità di pena irrogata, specie in relazione alle diminuzioni o aumenti per circostanze, è necessaria soltanto se la pena sia di gran lunga superiore alla misura media di quella edittale, potendo altrimenti essere sufficienti a dare conto dell’impiego dei criteri di cui all’art. 133 c.p. le espressioni del tipo: “pena congrua”, “pena equa” o “congruo aumento”, come pure il richiamo alla gravità del reato o alla capacità a delinquere (v. Cass. pen. 26 giugno 2009 n. n. 36245).
Peraltro, la determinazione in concreto del trattamento sanzionatorio è frutto di una valutazione di merito insindacabile in sede di legittimità, in linea con quell’orientamento ad avviso del quale la graduazione della pena, anche in relazione agli aumenti ed alle diminuzioni previsti per le circostanze aggravanti ed attenuanti, rientra nella discrezionalità del giudice di merito, che la esercita, così come per fissare la pena base, in aderenza ai principi enunciati negli artt. 132 e 133 c.p., conseguendone che è inammissibile la censura che, nel giudizio di cassazione, miri ad una nuova valutazione della congruità della pena la cui determinazione non sia frutto di mero arbitrio o di ragionamento illogico e sia sorretta da sufficiente motivazione (v., tra le altre, Cass. pen. 30 settembre 2013 n. 5582).
La determinazione in concreto della pena costituisce, infatti, il risultato di una valutazione complesdottrina siva, e non di un giudizio analitico sui vari elementi offerti dalla legge, sicché l’obbligo della motivazione, da parte del giudice del gravame, è compiutamente osservato, anche in relazione alle obiezioni mosse con i motivi d’appello, quando egli, accertata l’irrogazione della pena tra il minimo ed il massimo edittale, affermi di ritenerla adeguata, dimostrando di aver considerato, sia pure intuitivamente e globalmente, tutti gli aspetti indicati nell’art. 133 c.p. (v. Cass. pen. 20 maggio 1989 n. 10273).
Infine, anche le censure sull’aumento in continuazione considerato eccessivo ed immotivato sono state disattese, poiché si è aderito a quell’indirizzo secondo cui, in tema di determinazione della pena nel reato continuato, non sussiste l’obbligo di specifica motivazione per gli aumenti di pena effettuati ai sensi dell’art. 81 c.p., valendo a questi fini le ragioni a sostegno della quantificazione della pena-base (v. Cass. pen. 28 aprile 2011 n. 27382; Cass. pen. 22 settembre 1999 n. 11945). Sul punto, i giudici del Palazzaccio hanno verificato che, nel caso di specie, la Corte territoriale aveva applicato un unico aumento per la continuazione, che doveva ritenersi giustificato, nella dimensione, dalle ragioni offerte per la quantificazione della pena-base; il consolidamento della progressione criminosa che veniva effettuato con il riconoscimento del vincolo della continuazione consentiva, infatti, di ritenere giustificati gli aumenti per i “reati satellite” con i parametri indicati per la determinazione del reato principale (v., di recente, Cass. 21 novembre 2014 n. 4707). A proposito dell’entità del danno, si rammenta che il Supremo Collegio ha avuto modo di puntualizzare che il reato di appropriazione indebita, da parte dell’amministratore nella gestione contabile di un condominio, si configura anche in relazione ad un “esiguo ammanco di cassa”, qualora il medesimo amministratore non sia in grado di dimostrare che tale minima differenza sia riconducibile a cause diverse dalla finalità di indebita appropriazione e non da lui volute consapevolmente (v. Cass. pen. 12 luglio 2011 n. 36022: nella specie, l’imputato si era appropriato indebitamente del denaro depositato nel conto corrente del condominio, di cui era stato amministratore, pari a circa euro 500). Al contempo, però, l’esistenza di un “buco” nella contabilità condominiale non necessariamente prova la consapevolezza dell’amministratore, in quanto esso potrebbe trovare giustificazione in pagamenti effettuati senza il rilascio di fatture o ricevute, oppure non contabilizzati perché di modestissimo valore (v. Cass. pen. 14 aprile 2014 n. 16209).
Per il resto, il delitto di appropriazione indebita è un reato istantaneo che si consuma con la prima condotta appropriativa, ossia nel momento in cui l’agente compia un atto di dominio sulla cosa con la volontà espressa o implicita di tenere questa come propria. In quest’ordine di concetti, si è affermato (v. Cass. pen. 3 febbraio 2012 n. 18664) che il reato di appropriazione indebita si concretizza con il raggiungimento della prova dell’intervenuta “interversione del possesso”, ossia quando si provi che l’amministratore abbia trattenuto per sé le ricevute dai condomini - indipendentemente dalla loro entità - in ragione del proprio ufficio, defalcandole da quelle che, secondo le risultanze contabili, avrebbe dovuto consegnare o destinare al pagamento dei fornitori. Nello specifico, nella fattispecie esaminata da Cass. pen. 17 maggio 2013 n. 29451, si è ritenuto perfezionato il delitto di appropriazione indebita della documentazione relativa al condominio da parte di colui che ne era stato amministratore - non nel momento della revoca dello stesso e della nomina del successore, bensì - nel momento in cui l’agente, volontariamente negando la restituzione della contabilità detenuta, si era comportato uti dominus rispetto alla res (da ricordare che, tra gli obblighi in capo all’amministratore “cessato”, la Riforma del 2013 annovera quello di consegnare immediatamente “tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio” e, curiosamente, “ai singoli condomini”, obbligo che, peraltro, era già desumibile dall’art. 1713, comma 1, c.c.). In quest’ultimo giudizio, l’amministratore prospettava, per un verso, che erroneamente la gravata sentenza aveva ravvisato l’ingiusto profitto proprio del delitto contemplato dall’art. 646 c.p., nel continuare il ricorrente a comportarsi da amministratore del condominio (malgrado la revoca dalla carica, che egli reputava illegittima), così creando una sorta di gestione parallela rispetto a quella del nuovo amministratore, trattandosi di una mera ipotesi che, per di più, non avrebbe comportato nemmeno un qualche vantaggio economico, e, per altro verso, che la Corte territoriale aveva omesso di dichiarare estinto per prescrizione il reato, che era stato commesso alla data della delibera dell’assemblea condominiale che aveva nominato un nuovo amministratore in sua vece. Sotto il primo profilo, il Supremo Collegio ha precisato che, per la configurazione del delitto di cui all’art. 646 c.p., basta che l’ingiusto profitto sia “potenziale”, non essendo necessario che esso si realizzi effettivamente, il che emerge dal rilievo che la norma richiede solo che il soggetto attivo agisca “per procurare a sè o ad altri un ingiusto profitto”, ricordando che l’ingiusto profitto di cui all’art. 646 c.p. non deve necessariamente connotarsi in senso patrimoniale (v. Cass. pen. 22 ottobre 2010 n. 40119).
In altri termini, per il dolo specifico che caratterizza la fattispecie, basta il mero intento di procurare a sè o ad altri un ingiusto profitto, a prescindere dalla sua concreta realizzazione; nel caso di specie, correttamente i giudici del merito avevano ravvisato il fine di profitto perseguito dall’imputato nel fatto di continuare ad amministrare il condominio, il che lo poneva in condizioni di accampare ulteriori pretese o comunque di rendere più difficoltosa (se non di paralizzare) la gestione, giacché continuava a considerarsi amministratore, ad esempio, ritenendo illegittima la delibera assembleare che lo aveva revocato, al punto da invitare i dissenzienti a sottoscrivere un documento in suo sostegno. Sotto il secondo profilo, i giudici di legittimità ribadiscono che quello previsto e punito ex art. 646 c.p. è un reato istantaneo (v., ex multis, Cass. pen. 16 marzo 1971 n. 709), che si verifica con la prima condotta appropriativa, ma nel caso di specie la consumazione si era verificata non già al momento della revoca dell’imputato e della nomina di nuovo amministratore - così confondendo il mero venir meno del titolo per cui si detiene con la condotta appropriativa, che richiede quid pluris - bensì in quello in cui il ricorrente aveva volontariamente negato la restituzione della contabilità che ancora deteneva, nella consapevolezza di non avere più alcun titolo per trattenerla presso di sè.
Nel caso di specie, tale momento va individuato - alla stregua dell’accertamento in punto di fatto compiuto dai giudici di merito - al momento della notifica del precetto, che dava sèguito all’ordinanza del Tribunale che gli ordinava la consegna della documentazione; dunque, considerato quest’ultimo come dies a quo, si è dato atto che il termine massimo di anni 7 e mesi 6 di prescrizione del reato ai sensi del combinato disposto degli artt. 157, comma 1, c.p., e 161, comma 2, c.p. (nuovo testo) - da prolungarsi ulteriormente per effetto della sospensione della prescrizione - non era ancora spirato alla data della sentenza impugnata. Nè importava - ad avviso degli ermellini - che fosse maturato alla data della suddetta pronuncia, dovendosi applicare il principio, ormai consolidatosi a partire da Cass. S.U. 22 novembre 2000 n. 32, per cui l’inammissibilità del ricorso per cassazione, anche se per manifesta infondatezza dei relativi motivi, non consente il formarsi di un valido rapporto di impugnazione e preclude, pertanto, la possibilità di rilevare e dichiarare le cause di non punibilità a norma dell’art. 129 c.p.p. (v., ex multis, Cass. pen. 4 giugno 2008 n. 24688; Cass. pen. 20 gennaio 2004 n. 18641). Del pari, è inammissibile il ricorso per cassazione proposto unicamente per far valere la prescrizione maturata dopo la decisione impugnata e prima della sua presentazione, in quanto esula dai casi in relazione ai quali può essere proposto a norma dell’art. 606 c.p.p. (v., ad esempio, Cass. S.U. 27 giugno 2001 n. 33542). Un’altra fattispecie affrontata di recente dalla Suprema Corte (v. Cass. pen. 16 aprile 2014 n. 31192) aveva ad oggetto una sentenza della Corte d’Appello la quale, confermando la sentenza emessa dal Tribunale, aveva dichiarato un amministratore di condominio colpevole dei reati di cui agli artt. 388 c.p. e 646 - 61, n. 7), c.p., unificati dal vincolo della continuazione, e lo aveva condannato alla pena ritenuta di giustizia, oltre alle statuizioni accessorie in favore della parte civile. Contro tale provvedimento, l’imputato aveva proposto ricorso per cassazione, deducendo, da un lato, l’erronea applicazione dell’art. 388, comma 2, c.p. (mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice), sul presupposto che il provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c., che aveva ordinato all’imputato di consegnare la documentazione contabile inerente all’amministrazione di un condominio che egli aveva in precedenza curato, non poteva considerarsi adottato a tutela della proprietà, del possesso o del credito e non disponeva effettivamente una determinazione qualificabile come cautelare, ed evidenziando, dall’altro, che sarebbe mancata la prova in ordine al dolo specifico richiesto dall’art. 646 c.p.
Il Supremo Collegio è andato, tuttavia, di contrario avviso. Sotto il primo profilo, si è osservato che l’art. 388, comma 2, c.p. - nella formulazione vigente all’epoca di commissione del fatto - stabiliva che la pena prevista dal comma 1 della stessa disposizione “si applica a chi elude un provvedimento del giudice civile che (…) prescriva misure cautelari a difesa della proprietà, del possesso o del credito”. I giudici di Piazza Cavour condividono, sul punto, la precedente giurisprudenza (v. Cass. pen. 8 ottobre 1987 n. 2908), la quale aveva già chiarito che rientrano, tra i provvedimenti cautelari del giudice civile, la cui dolosa inottemperanza dà luogo a responsabilità penale, tutti i provvedimenti cautelari previsti nel libro IV del codice di procedura civile, e quindi non soltanto quelli tipici, ma anche quello atipico adottato ex art. 700 c.p.c., purché attinente in concreto alla difesa della proprietà,
del possesso o del credito. D’altronde, l’art. 388, comma 2, c.p. costituiva (e costituisce, nella sua attuale formulazione) presidio penale esclusivamente per i provvedimenti cautelari emessi nelle materie tassativamente indicate dalla norma, e non può trovare applicazione analogica - necessariamente in malam partem, e quindi non consentita in diritto penale dal principio di legalità, sancito dall’art. 25, comma 2, Cost. - al di fuori di essi. E la ragione per la quale sia stata penalmente sanzionata soltanto l’inosservanza di alcuni provvedimenti cautelari - segnatamente, quelli in materia di proprietà, possesso e credito - appare manifesta solo che si abbia riguardo all’interesse tutelato dal la norma in esame: l’interesse tutelato dall’art. 388 c.p. non é, infatti, l’autorità in sé delle decisioni giurisdizionali, bensì l’esigenza costituzionale di effettività della giurisdizione (v. Cass. S.U. 27 settembre 2007 n. 36692), sicché la sanzione non consegue alla mera trasgressione dell’ordine del giudice, occorrendo che la condotta ostacoli l’effettiva possibilità di una sua esecuzione. Il massimo giudice penale afferma, quindi, il seguente principio di diritto: “tra i provvedimenti del giudice civile che prescrivono misure cautelari, la cui inosservanza é penalmente sanzionata dall’art. 388, comma 2, c.p., rientrano anche i provvedimenti d’urgenza emessi a norma dell’art. 700 c.p.c., ma a condizione che essi attengano alla difesa della proprietà, del possesso o del credito”; nel caso di specie, non poteva dubitarsi che il provvedimento d’urgenza de quo attenesse alla “proprietà”, essendo pacifico che l’ordine (non osservato) di consegna della documentazione contabile inerente all’amministrazione di un condominio incidesse sulla proprietà condominiale, impedendone la corretta amministrazione. Per esigenze di completezza, si è rilevato che il mero rifiuto di ottemperare ai provvedimenti del magistrato previsti dall’art. 388, comma 2, c.p. non costituisce comportamento elusivo penalmente rilevante, a meno che l’obbligo imposto non sia coattivamente ineseguibile, richiedendo la sua attuazione la necessaria collaborazione dell’obbligato, proprio perché l’interesse tutelato dall’art. 388 c.p. non é l’autorità in sé delle decisioni giurisdizionali, bensì l’esigenza costituzionale di effettività della giurisdizione: nel caso concreto, appariva evidente che vi fosse necessità della collaborazione dell’imputato ai fini dell’esecuzione dell’ordine impartito dal giudice ex art. 700 c.p.c., ossia della disposta consegna di documenti condominiali da parte dell’amministratore cessato dall’incarico. Sotto il secondo profilo, ossia quello relativo al “dolo specifico” richiesto ad integrazione del delitto di cui all’art. 646 c.p., il Supremo Collegio ha ritenuto che la Corte territoriale, con rilievi esaurienti, logici, non contraddittori, aveva compiutamente ricostruito le vicende de quibus ed indicato gli elementi posti a fondamento dell’affermazione di responsabilità e della qualificazione giuridica dei fatti, valorizzando, in particolare, l’ostinazione con la quale l’amministratore uscente si era rifiutato di consegnare la suddetta documentazione, motivatamente ritenuta sintomatica del fatto “che egli avesse un preciso interesse a non consentire una ricostruzione della sua gestione patrimoniale, traendone una specifica utilità”. In questa prospettiva, gli stessi giudici di legittimità (v. Cass. pen. 25 gennaio 2006 n. 1182) avevano affermato che commette il reato di appropriazione indebita di cui all’art. 646 c.p., continuata ex art. 81 c.p. ed aggravata dalla violazione del pactum fiduciae contemplato nel citato art. 61, n. 11), c.p., l’amministratore di condominio che, con più azioni esecutive del medesimo disegno criminoso, allo scopo di procurarsi un profitto ed avendone il possesso in ragione del proprio ufficio, si appropria di una somma di denaro, omettendo di destinarla al pagamento delle spese di gestione ordinaria o straordinaria.
Anche i giudici di merito hanno condiviso tali principi di matrice pretoria. Riguardo alla documentazione, si è sottolineato (v. Trib. Roma 20 luglio 2007) che l’ingiustificato trattenimento, pur a fronte di esplicita richiesta, della documentazione relativa al condominio da parte dell’amministratore cessato in carica e la necessità dell’uso della polizia giudiziaria per il recupero, dimostrano l’intenzione soggettiva di interversione del possesso e configurano un’ipotesi aggravata di
appropriazione indebita (in relazione alla quale, peraltro, l’amministratore subentrato è legittimato a costituirsi parte civile nel processo penale, senza necessità di essere autorizzato dall’assemblea). Quanto alle somme, si è precisato (v. Trib. Milano 27 maggio 2010) che, in tema di appropriazione indebita, l’evento del reato si realizza nel luogo e nel tempo in cui la manifestazione della volontà dell’agente di fare proprio il bene posseduto giunge a conoscenza della persona offesa, e non nel tempo e nel luogo, se diverso, in cui si compie l’azione (nella specie, il reato posto in essere dall’amministratore si era perfezionato nel momento in cui i condomini si erano resi conto che quest’ultimo aveva distratto a proprio favore le somme versate per il pagamento delle spese condominiali).

Diverse dai casi fin qui esaminati di c.d. ammanchi di cassa, sono le ipotesi che registrano la sottrazione integrale del fondo condominiale, ossia l’insieme del denaro che i condomini periodicamente versano all’amministratore per far fronte ai propri contributi condominiali, e che attualmente - v. sopra - lo stesso amministratore, ai sensi del novellato art. 1129, comma 7, c.c., è tenuto “a far transitare” (a qualunque titolo ricevuto, non solo dai condomini ma anche dai terzi) su uno “specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”. È il classico caso della “fuga con la cassa” che si verifica quando l’amministratore preleva intenzionalmente l’intero ammontare del suddetto conto corrente e si rende irreperibile: trattasi non di furto (punito più gravemente), ma di appropriazione indebita, sia pure aggravata, e, quindi, perseguibile d’ufficio, per il fatto di essere stata commessa da un soggetto che, per attuare il reato, si avvantaggia della sua posizione di prestatore d’opera in esecuzione della quale aveva la disponibilità di quei soldi, poi purtroppo sottratti.



Amministrare Immobili
di Alberto Celeste
Sostituto Procuratore presso la Corte di Cassazione
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