Spigolature sulla riforma del condominio: USUFRUTTUARIO/NUDO PROPRIETARIO

Riguardo a tali soggetti (spesso presenti nell'edificio come contemporanei intestatari di un'unica porzione di piano) per le regole previgenti, era del tutto pacifico che:

• detta co/intestazione spiega effetti erga omnes (e quindi anche nei confronti del condominio), in quanto derivante da un titolo opponibile (Cass. 16 febbraio 2012, n. 2236, Cass, 6 luglio 2011, n. 14883, Cass. 28 agosto 2008 n. 21774, Cass. 6 luglio 2007, n. 14883, Cass. 27 ottobre 2006 n. 23291);
• l'usufruttuario ed il nudo proprietario, pertanto, devono essere considerati soggetti distinti, e sono separatamente tenuti al pagamento del dovuto, ciascuno per quanto di rispettiva competenza;
• tra detti soggetti gli oneri di manutenzione sono ripartiti in base agli artt. 1004 e 1005 c.c. che addebitano, all'usufruttuario, “le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria, le riparazioni straordinarie rese necessarie dal dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione”, mentre ritengono il nudo proprietario tenuto al pagamento dei costi per “riparazioni straordinarie”, cioè per quelle che “sono… necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta” (elenco ritenuto pacificamente “indicativo”: cfr. Cass. 3 aprile 1979, n. 1881; Trib. Napoli 18 febbraio 1969. Per più articolate precisazioni, si veda anche Trib. Roma, 4 novembre 2004, n. 29809 per il quale “ai fini della ripartizione delle spese condominiali fra nudo proprietario e usufruttuario, occorre riferirsi al criterio della natura delle opere da realizzare. L’usufruttuario, avendo l’uso e il godimento della cosa, sarà responsabile per tutto ciò che attiene alla conservazione e al godimento della cosa stessa sotto il profilo materiale e della sua attitudine produttiva. Mentre saranno riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa. Pertanto, spese come quelle di rifacimento della caldaia, di assicurazione del fabbricato, di manutenzione del tetto, non assumono quel carattere di straordinarietà come sopra delineato, ma piuttosto vanno fatte rientrare nell'alveo delle spese relative all’amministrazione e alla conservazione del bene in quanto idonee a preservarne l’attitudine produttiva, con conseguente attribuibilità dei relativi oneri all'usufruttuario”).

Per le nuove regole della riforma, invece:

• è prevista (nell'ultimo comma dell’art. 67 disp. att. c.c.) la responsabilità solidale di tali due soggetti, mediante l’inserimento del periodo “il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale”;
• si tratta, appunto, di una solidarietà tout court, con la conseguenza che il condominio può riscuotere l’intero debito (riferibile alla specifica unità immobiliare) da uno a scelta di tali soggetti (senza alcuna “preventiva escussione” - cfr., invece, novellato art. 63 disp. att. c.c.);
• trattasi di norme di nuova introduzione (peraltro, come visto, in palese ribaltamento dei principi in precedenza applicati), quindi, con effettiva entrata in vigore dal 18 giugno 2013 (vale a dire, per le obbligazioni sorte da tale data); di conseguenza, per l’applicazione della disciplina previgente o di quella attuale sarà necessario considerare le regole poste per l’individuazione del momento di insorgenza dell'obbligo di pagamento, specialmente nel caso di riscossioni che riguardano più annualità.

In ogni caso, a fronte di tale (riguardevole) novità, appare necessario chiedersi se, nel nuovo regime di “solidarieta”, il bilancio condominiale dovrà continuare a riportare in maniera ugualmente separata, da una parte, le spese (“ordinarie”) riguardanti l’usufruttuario, e da un’altra, quelle (“straordinarie”) riferibili al nudo proprietario, come la giurisprudenza precedente ha più volte richiesto (Cass. 28 agosto 2008, n. 21774, Cass. 27 ottobre 2006, n. 23291. Contra, però, sul punto, Cass. 21 novembre 2000, n.15010). Probabilmente vigente la riforma, la redazione del bilancio con un'unica voce di spesa, comprensiva di dette due poste (ordinaria e straordinaria), non dovrebbe compor tare effetti di invalidità sulla deliberazione di relativa approvazione.

1. LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE E LA RISCOSSIONE (home page)
2. VENDITORE/ACQUIRENTE
3. IL C.D. "REVISORE" DELLA CONTABILITA'
4. LA C.D. "MULTA"
5. L'OBBLIGO DI RISCOSSIONE ENTRO SEI MESI