La “novella” introduce (nell'art. 1129 c.c.) l’obbligo per l'amministratore di attivare la riscossione forzosa dei crediti condominiali entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, dovere che va collegato all'ulteriore obbligo (ex art. 1130 c.c.) di presentazione del bilancio entro 180 giorni (più precisamente, si tratta dell’obbligo di convocare l’assemblea per l’approvazione del bilancio redatto).
La "nuova" norma recita, “salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice".
L’obbligo, quindi, sussiste normalmente, a meno che l’amministratore non sia esonerato per espressa dispensa da parte dell’assemblea.
Sul punto, può sinteticamente evidenziarsi che:
- non viene precisato il significato della locuzione “chiusura e esercizio”, potendosi, nel concreto, riferire sia alla scadenza meramente temporale (per esempio, il 31 dicembre di ogni anno), sia all'approvazione assembleare del relativo rendiconto finale (certamente successivo). Non soccorre, sul punto, nemmeno il richiamo al procedimento ex art. 63 disp. att. c.c. (ricorso per decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo) in quanto, per pacifica giurisprudenza, tale procedura può essere attivata sia in base al bilancio “preventivo” sia in base a quello “consuntivo”. Probabilmente, per non svuotare di significato la norma, il termine va correlato con quello, anch’esso semestrale, di presentazione del bilancio (ex art. 1130 c.c.), con la conseguenza che i due termini sono concepiti come successivi l'uno all'altro: 6 mesi per la presentazione del bilancio, ulteriori 6 mesi per avviare la riscossione.
- Nulla viene detto in ordine alla delibera che “dispensa” l’amministratore dalla riscossione forzosa entro sei mesi, né della necessità di un particolare quorum. Ne deriva che, in base ai principi generali, la delibera potrà essere a maggioranza ordinaria (cioè, in base all'ordine di convocazione) quando si riferisce ad una “dispensa” specifica (per esempio, relativa ad una determinata “annualità” di gestione), oppure dovrà raggiungere i quorum qualificati previsti per l’approvazione del regolamento di condominio qualora preveda una dispensa valevole “per sempre”. In ogni caso, sembra inammissibile, in base ai principi generali, una “dispensa” dell’assemblea che riguardi solo alcuni condomini (per evidente sperequazione nel trattamento dei diritti/obblighi nei confronti degli altri), mentre certamente possibile è una “dispensa” riferita solo a determinati esercizi di bilancio o a solo determinati costi (ma valevole per tutti i condomini).
- Nulla è detto sulla derogabilità della norma, se, cioè, sia possibile che l’assemblea preveda un particolare “regolamento” della riscossione, per esempio disponendo ab origine che la “dispensa” valga per crediti fino ad un certo importo, o, per esempio, prevedendo che il termine massimo di riscossione sia diverso. Peraltro, sul punto, non appare ostativo il disposto del penultimo comma dell'art. 1138 c.c. che include l’’art. 1129 c.c. tra le norme c.d. “inderogabili”, sia perché la giurisprudenza ha da sempre riconosciuto un certo margine operativo (rectius, “regolamentativo”) anche in questi casi, sia perché sussiste comunque la possibilità di adottare una clausola regolamentare all'unanimità (vale a dire, con valore contrattuale). Sul punto, si potrebbe affermare che vista la discrezionalità che la norma attribuisce all'assemblea, questa può essere esercitata anche prevedendo particolari regole di riscossione.
- La norma sembra implicitamente disconoscere qualsiasi effetto (su tale obbligo di riscossione) della c.d. “gestione straordinaria” (nel concreto delle amministrazioni condominiali, attuata in parallelo a quella “ordinaria” e riguardante, di solito, le opere di manutenzione straordinaria dell’edificio) che abbia tempi e modi diversi rispetto al normale esercizio di bilancio. Anche in questi casi, secondo l’art. 1129 c.c. il momento da cui decorre l’obbligo di riscossione non potrà che essere quello generale dell’intera gestione.
- Non vengono neppure precisate le conseguenze di un eventuale “inadempimento” da parte dell’amministratore (all'obbligo di riscossione forzosa entro sei mesi). Ne deriva che, in applicazione dei principi generali, il medesimo sarà tenuto al risarcimento del danno, che (data la natura dell’obbligo violato) non potrà che consistere negli eventuali esiti dannosi che possano derivare dall’omissione o dal ritardo.
- In ogni caso, l’obbligo dell’amministratore è rafforzato mediante la previsione di un’apposita ipotesi di “revoca” ai sensi dell’art. 1129 c.c..
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