Spigolature sulla riforma del condominio: VENDITORE/ACQUIRENTE

La riforma ha operato alcune rilevanti modifiche in materia di individuazione del soggetto tenuto al pagamento (nei confronti del condominio) in occasione della cessione della titolarità sulla porzione di piano compresa nell'edificio.

Se, da una parte, risulta:

• confermata la responsabilità solidale (per il biennio) del venditore e dell’ acquirente (di unità immobiliare compresa nell'edificio) in relazione alle spese antecedenti al rogito (art. 63, penultimo comma, disp. att. c.c.), da un’altra parte, viene:
• introdotta la (piuttosto “incredibile”) responsabilità solidale dell’acquirente e del venditore (di unità immobiliare compresa nell'edificio) in relazione alle spese successive al rogito (art. 63, ultimo comma, disp. att. c.c.) e fino alla comunicazione all'amministratore di copia autentica del titolo (testualmente, “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”);

In conclusione ed in combinato disposto, in relazione alla fissazione di tale aspetto temporale, l’amministratore potrà:

• rivolgersi solo all'acquirente per gli oneri sorti successivamente alla cessione immobiliare;

oppure,

• rivolgersi all'acquirente e anche al venditore per gli oneri sorti successivamente alla cessione qualora quest’ultimo incappi (a causa della mancata comunicazione di cui sopra) nella corresponsabilità solidale prevista dal comma 4 dell’art. 63 disp. att. c.c.;
• rivolgersi al venditore e all'acquirente per quelli sorti nell'ultimo biennio (non solare, ma di bilancio, calcolato rispetto al rogito) secondo il tradizionale testo dell’art. 63 disp. att. c.c. (pacifico il riferimento all'anno di gestione, e non a quello solare: cfr. Trib. Bolzano 10 giugno 1999; Trib. Milano 8 luglio 1971);
• rivolgersi solo al venditore per quelli anteriori a tale biennio.

Sussiste, tuttavia, più d'un problema applicativo per la “nuova” responsabilità del venditore e dell’acquirente per le spese successive al rogito.

Infatti, premettendo che, secondo il chiaro disposto della norma, si tratta di responsabilità solidale tout court, si pongono le seguenti questioni:

• considerato che il notaio rogante non può rilasciare copia autentica fino a che l'atto non venga sottoposto a registrazione (possibile fino a 30 gg dalla stipula), sarà da considerarsi sufficiente e/o analoga negli effetti la trasmissione di un certificato notarile (documento che, invece, può essere immediato)?;
• nel caso in cui il venditore non conosca la persona dell'amministratore (si pensi ad un'attivazione tardiva del primo), o nel caso in cui l'amministratore non sia stato nominato (cfr. art. 1129 c.c., nuova versione, che ha portato a più di 8 il numero minimo di condomini perché la nomina sia obbligatoria) con quali mezzi alternativi la formalità può essere eseguita? Trasmissione della copia autentica del rogito a tutti i condomini? AI c.d. “facente funzioni” di cui all'art. 1129 c.c. (previsto, in tale norma, limitatamente per l’affissione della “targa”?);
• nel caso in cui il venditore abbia perso contatto col condominio, circostanza che può verificarsi assai facilmente, con quale strumento (dotato di un minimo di certezza) potrà reperire il nominativo ed il recapito dell’amministratore in carica per effettuare, seppur tardivamente, la comunicazione della copia del rogito, considerato che non esiste alcun registro?

In ogni caso, sull'argomento, va precisato che l’approvazione del c.d. “saldo esercizi precedenti” (vale a dire, della “posta” inserita nell'ultimo bilancio per rappresentare il debito relativo ad una o più annualità antecedenti a quella oggetto di “rendiconto”) non determina uno “spostamento” temporale del debito, che va sempre riferito all'annualità di specifica competenza. In realtà, si tratta di “un mero riepilogo contabile” (cfr. Trib. Milano 23 gennaio 2003).

1. LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE E LA RISCOSSIONE (home page)
2. USUFRUTTUARIO/NUDO PROPRIETARIO
3. IL C.D. "REVISORE" DELLA CONTABILITA'
4. LA C.D. "MULTA"
5. L'OBBLIGO DI RISCOSSIONE ENTRO SEI MESI