Il fabbisogno energetico per la ripartizione della spesa del riscaldamento

Il calcolo del fabbisogno termico è elemento necessario per procedere correttamente alla ripartizione della spesa del riscaldamento conseguentemente all’adozione dei sistemi di contabilizzazione e, ove previsto, di termoregolazione. L’articolo 9, comma 5, lettera d), del D. Lgs. 102/2014, prevede che il criterio base per la ripartizione della spesa debba necessariamente essere la norma UNI 10200 (attualmente è in vigore la versione del 2015).

Tuttavia, qualora siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio polifunzionale superiori al 50 per cento, è possibile suddividere l’importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.

Appare quindi essenziale, prima di dare corso all’incarico per la redazione dei calcoli necessari ai fini della norma UNI 10200, procedere alla determinazione del fabbisogno energetico.

Infatti, acquisiti questi dati, la prima cosa da verificare è se sussistano o meno i presupposti per poter disapplicare la norma UNI. In tal caso, la questione dovrà essere sottoposta all’assemblea la quale potrà valutare quale scelta adottare. Si ritiene indispensabile la presenza del professionista in quella sede.

Nel caso in cui i condomini dovessero scegliere di non fare ricorso alla norma tecnica per la ripartizione, il fabbisogno non sarà più necessario, anche se resta un dato utile per eventuali scelte future. Qualora, invece, l’assemblea dovesse decidere di applicare la norma UNI, il fabbisogno sarà necessario per la formazione della nuova tabella millesimale del riscaldamento.

La norma tecnica per il calcolo del fabbisogno è la UNI TS 11300 che, si ritiene, non debba essere applicata pedissequamente.

La norma, infatti, per calcolare il fabbisogno prevede di considerare l’attività posta all’interno delle unità immobiliari. Infatti, se vi fosse un ufficio con molti computer che erogano calore, il fabbisogno energetico sarebbe diverso da quello, ad esempio, di una unità immobiliare ad uso abitazione oppure se nell’appartamento vi fosse un negozio da parrucchiera con i caschi che, notoriamente, scaldano molto.

A seconda dell’attività posta all’interno dell’alloggio, cambia, quindi, la quantità di calore che deve essere prelevata dai corpi scaldanti e, quindi, il fabbisogno.

Tali elementi andrebbero ad incidere sulle differenze di fabbisogno con la conseguenza che, cessata l’attività e mutata la destinazione (ad esempio da parrucchiera a enoteca), conseguirebbe una modifica che potrebbe alterare le differenze oltre il 50%. Così fosse, ogni volta che varia una attività, occorrerebbe procedere nuovamente ai calcoli (quanto meno dell’unità stessa) per verificare se ancora sussistono le condizioni per disapplicare la norma UNI.

Ne consegue che si sarebbe portati a ritenere che il calcolo del fabbisogno debba essere effettuato senza considerare l’attività che in concreto viene svolta nell’unità immobiliare. Saranno invece presi in considerazione solo l’edificio e quelle parti di esso che possono portare a minori o maggiore dispersioni ma che, in ogni caso, riguardano il palazzo e non l’uso che dello stesso viene fatto. Pertanto, si ritiene che debbano essere considerati i doppi vetri e gli eventuali “cappotti interni” che, in ogni caso, hanno carattere di stabilità nel tempo.

Qualora, invece, i condomini dovessero decidere di applicare comunque la norma UNI 10200 (oppure se non dovessero sussistere le condizioni per la sua disapplicazione), la determinazione del fabbisogno torna utile per calcolare la nuova tabella millesimale con la quale verranno ripartiti i costi che generano la così detta “spesa per potenza termica installata”: dispersioni (la così detta quota fissa), energia elettrica, terzo responsabile, manutenzione ordinaria.

In tal caso, però, occorrerà apportare modifiche ai criteri utilizzati per il calcolo. Poichè, in tal caso, il calcolo del fabbisogno è strumento per procedere alla determinazione della tabella millesimale, troveranno applicazione quelle norme che disciplinano i criteri per la formazione della stessa.

L’articolo 68 comma 2 delle disposizioni di attuazione del codice civile, prevede espressamente che “nell’accertamento dei valori di cui al primo comma (millesimi -ndr-) non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare”.

Conseguentemente, non dovranno essere considerati i doppi vetri in quanto “miglioramenti”. Questi, riducendo le dispersioni, sicuramente vanno ad abbassare il fabbisogno dell’unità immobiliare. Tuttavia la norma del codice deve prevalere sulla norma tecnica (la UNI TS 11300) che, peraltro, non è richiamata espressamente dalla legge.

Il professionista deve quindi considerare, per la determinazione della tabella millesimale, lo stato degli infissi al momento del completamento dell’edificio.

Si ricordi che la tabella millesimale verrà utilizzata per la ripartizione della spesa per potenza termica installata. Il risparmio per il singolo condomino che ha effettuato opere o interventi migliorativi energeticamente, si ha nella quota a consumo. Infatti, avendo diminuito il fabbisogno dell’unità immobiliare, sarà necessario prelevare una quantità inferiore di calore dai corpi scaldanti.

di Edoardo Riccio

Coordinatore Giuridico CSN

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Ripartizione delle spese della scala e dell’ascensore

L’approvazione delle spese e del relativo riparto, sia per quanto attiene a quelle preventivate, sia per quanto attiene a quelle a consuntivo, deve avvenire in assemblea con una delibera assunta dalla maggioranza degli intervenuti, rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio condominiale.

Il legislatore del 1942, introducendo, con l’art. 1117 codice civile, la materia del condominio, non ne specifica la natura, né vi ha provveduto il legislatore del 2012 con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, mentre la giurisprudenza lo ha ritenuto un mero ente di gestione delle cose comuni, sprovvisto di personalità giuridica. Il precitato articolo 1117 indica soltanto i beni condominiali che, si presumono, comuni a tutti i partecipanti al condominio, ben potendo una parte, però, essere di proprietà esclusiva di un singolo (per esempio, l’ultima rampa di scale). In ogni caso si tratta di una rilevante specificazione che costituisce la base di valutazione dei beni, strutturali e tecnologici, e dei servizi condominiali sia da parte degli stessi condomini sia da parte dell’amministratore del condominio.

• LE SPESE CONDOMINIALI

Considerato che tutti i beni comuni sono collegati strutturalmente e funzionalmente alle unità di proprietà esclusiva e sono a queste strumentali (Cass. civ., Sez. II, 5 marzo 2015, n. 4501), ne consegue che tutti i condomini devono provvedere alla loro conservazione e, se del caso, al loro miglioramento, con particolare riferimento all’uso e al godimento dei medesimi.

La relativa contribuzione è fondata sulla contitolarità della proprietà dei beni condominiali e l’obbligazione che ne deriva è una obbligatio proter rem, alla quale nessuno può sottrarsi ai sensi dell’art. 1118 codice civile.

Le spese, e il correlato riparto tra i condomini in forza del valore della quota millesimale di ciascuno, sono disciplinate dall’art. 1123 codice civile. Va, innanzitutto, ribadito che quest’ultimo articolo è un articolo derogabile e pertanto il criterio, ivi indicato, può essere sostituito con un altro, purché deliberato e accettato dall’intera compagine condominiale, nessun condomino escluso.

Se, viceversa, una clausola contrattuale del regolamento allegato ai contratti di compravendita o approvato in assemblea da tutti i condomini indistintamente, e dagli stessi sottoscritto, non prospetta un criterio derogativo di quello stabilito dall’art. 1123 codice civile, i condomini e l’amministratore devono attenersi a questo.

L’approvazione delle spese e del relativo riparto, sia per quanto attiene a quelle preventivate, sia per quanto attiene a quelle a consuntivo, deve avvenire in assemblea con una delibera assunta dalla maggioranza degli intervenuti, rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio condominiale, seppure per le sole spese concernenti la manutenzione ordinaria dei beni comuni e l’esercizio dei servizi condominiali; per le spese inerenti alla manutenzione straordinaria di notevole entità delle cose comuni, la delibera deve essere adottata dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea rappresentante almeno la metà del valore millesimale dello stabile condominiale, eccettuate specifiche fattispecie inerenti, tra l’altro, alla normativa concernente il risparmio energetico. Tuttavia, in caso di vendita di una unità immobiliare, se nel condominio siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento dell’assunzione della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. civ., Sez. II, 10 aprile 2013, n. 8782).

Si rammenta che, per quanto attiene alle spese di manutenzione ordinaria, queste hanno il loro momento costitutivo nell’esecuzione degli interventi programmati o resisi necessari nelle more della gestione.

La manutenzione straordinaria inerisce, tra l’altro, alle opere necessarie per rinnovare, sostituire e integrare parti degli impianti tecnologici (Cons. Stato, Sez. V, 14 aprile 2016, n. 1510).

Come è noto, l’art. 63 disp. att. codice civile, inerisce alla responsabilità solidale tra acquirente e alienante sino a che non sia inviata copia autentica del contratto di compravendita all’amministratore.

Si deve, altresì, osservare come la suddetta solidarietà inerisca, esclusivamente, alla gestione in corso al momento dell’atto di compravendita e a quella immediatamente precedente; nulla rileva la circostanza che l’amministratore abbia indicato nel riparto consuntivo anche il debito delle annualità precedenti, che rimane ad esclusivo carico dell’alienante. Inoltre tale norma vale solo per la successione di proprietà inter vivos, in quanto la successione mortis causa determina l’addebito dell’intera somma dovuta dal de cuius a tutti i suoi eredi poiché questi subentrano, a titolo universale, nella identica posizione giuridica ed economica del loro dante causa, sempre che non abbiano rinunciato all’eredità o l’abbiano accettata con beneficio d’inventario.

I soggetti obbligati al pagamento sono gli effettivi titolari dei diritti reali delle singole unità immobiliari, costituenti il condominio; i nudi proprietari devono pagare le spese per la manutenzione straordinaria delle parti e degli impianti comuni, mentre gli usufruttuari, così come i titolari dei diritti di uso e di abitazione, ai quali si applica la normativa inerente all’usufrutto ex art. 1026 codice civile, devono pagare le spese della gestione amministrativa ordinaria; la ripartizione tra costoro deve essere specificata nel riparto preventivo e consuntivo allegati al rendiconto annuale.

Il nudo proprietario è solidamente responsabile con l’usufruttuario per l’eventuale morosità di questi e viceversa in forza dell’ultimo comma del novellato art. 67 disp. att. codice civile.

Il secondo e il terzo comma dell’art. 1123 codice civile, apparentemente sembrano stabilire il medesimo principio. Viceversa, il legislatore ha voluto individuare due differenti fattispecie.

Con il secondo comma il legislatore ha disciplinato il godimento, da parte di ciascun condomino, dei beni comuni, affinché la spesa relativa, addebitabile a questi, sia proporzionata al loro uso che il singolo effettua, dovuto da un loro maggior logorio. Le ipotesi più frequenti sono rappresentate dall’uso dell’ascensore per chi abita i piani alti dello stabile o dall’uso dell’impianto di riscaldamento dovuto all’inserimento negli appartamenti, per esempio, dell’ultimo piano dello stabile di un maggior numero di elementi radianti.

Il concetto di uso del bene si riferisce a un suo uso potenziale e astratto e non al suo godimento effettivo, che il singolo può trarne (App. Ancona 29 marzo 2016, in Leggi d’Italia), anche per suo proprio soggettivo stile di vita.

Il terzo comma dell’art. 1123 codice civile, introduce il concetto del così detto condominio parziale basato sulla delimitazione dell’appartenenza di un determinato bene soltanto a un gruppo di condomini con esclusione degli altri; si pensi, ad esempio, a una chiostra che fornisca aria e luce soltanto ad alcuni appartamenti, ma non a tutti quelli che costituiscono l’edificio condominiale.

Indipendentemente dalla qualificazione “comune” di un bene, fornita dal regolamento condominiale, è necessario verificarne la concreta destinazione d’uso, in quanto se finalizzata all’utilità esclusiva di una porzione dello stabile, soltanto i proprietari di questa devono sopportarne le spese manutentive (Cass. civ., Sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127).

L’obbligazione non è più propter rem, ma propter utilitatem, come afferma Antonio Scarpa (Immobili e proprietà n. 7/2016, pag. 439).

L’art. 1123 codice civile costituisce il principio generale inerente ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali; tuttavia, lo stesso legislatore ha voluto disciplinare, direttamente, alcune fattispecie, quali le scale e gli ascensori (art. 1124 codice civile), i solai (art. 1125 codice civile), i lastrici solari e le terrazze a livello (art. 1126 codice civile). Questi articoli non sono altro che i corollari dei principi previsti nell’art. 1123 codice civile e si rammenta che sono tutti derogabili, per cui una convenzione, assunta da tutti, indistintamente, i partecipanti al condominio, può stabilire un criterio ad hoc.

Infine, si rammenta che tutti i condomini sono obbligati a corrispondere le spese che l’amministratore ha sostenuto ai sensi del secondo comma dell’art. 1135 codice civile, limitatamente, però, a quelli inerenti all’eliminazione dei pericoli che abbia potuto causare e non anche alla sua manutenzione e/o al suo risanamento, per esempio, devono essere pagate le spese di rimozione delle parti pericolanti di un cornicione ammalorato, ma non il suo ripristino.

• LE SCALE

L’art. 1117 del codice civile annovera, tra le parti comuni dell’edificio, anche le scale, indicandole come necessarie all’uso comune. Queste, quando il contrario non risulti dal titolo, sono sempre comuni a tutti i condomini, sia che vengano, o meno, utilizzate da tutti: occorre, infatti, avere riguardo al servizio generale che dette strutture prestano all’insieme dell’edificio (Cass. civ., Sez. II, 4 marzo 2015, n. 4372).

Proprio per tale motivo il diritto sulla scala viene esercitato anche dal proprietario di una unità immobiliare sita al piano terreno, e che abbia, altresì, accesso diretto dalla pubblica strada. Del resto la scala è un bene accessorio del condominio e non un bene pertinenziale.

Considerato che le scale presentano una qualche peculiarità, il legislatore ha voluto specificare, con maggiore precisione, il criterio di ripartizione delle spese per la loro manutenzione considerato che sono utilizzate in modo differente da coloro che abitano ai diversi piani dell’edificio.

Il legislatore ha fissato, dunque, il criterio in base al quale la spesa va ripartita per metà in ragione dell’altezza del piano e per metà in ragione del valore millesimale di ogni unità immobiliare (Cass. civ., Sez. II, 14 luglio 2015, n. 14697).

La giurisprudenza aveva utilizzato, per analogia, tale criterio di suddivisione anche per le spese che ineriscono alla funzionalità dell’impianto dell’ascensore.

Infatti, questo era ed è indicato tra i beni comuni nell’art. 1117 codice civile, ma poi non era più citato in altri articoli; considerato che la funzione dell’ascensore è identica a quella delle scale, quale mezzo di salita ai piani superiori, il criterio della suddivisione delle spese deve essere lo stesso. Il legislatore del 2012 ha posto rimedio a tale “svista”. Per scala si devono intendere i muri perimetrali, i pianerottoli, i gradini, la ringhiera, le finestre e via discorrendo.

• L’ASCENSORE

L’impianto dell’ascensore è uno dei mezzi di risalita più diffusi in tutto il mondo, sviluppatosi anche sotto il profilo tecnologico; il legislatore, dunque, è dovuto intervenire, sempre di più, per garantire al massimo la sicurezza dell’installazione e della sua gestione nonché per consentirne il maggior uso, soprattutto, ai fini sociali.

Ha, dunque, disposto una serie di norme tecniche, in particolare per la manutenzione periodica e straordinaria dell’impianto, prescrivendo altresì sanzioni, anche di natura penale, per coloro che le trasgrediscono, allo scopo di assicurare agli utenti una sicura praticabilità. Non solo, ha derubricato l’innovazione a miglioria per la sua installazione ex novo per agevolarne l’applicazione a favore dei condomini diversamente abili, tra i quali, a ben diritto, possono collocarsi le persone molto anziane. L’impianto deve garantire e tutelare la vita e, comunque, l’incolumità fisica di coloro che lo utilizzano, ai sensi dell’art. 32 Costituzione, considerato che la proprietà privata deve avere anche una funzione sociale, ex art. 42 Costituzione. Per questo motivo è stato oggetto di specifiche normative, in particolare, il d. m. 22 gennaio 2008, n. 37 e il d. P. R. 19 gennaio 2015, n. 8.

Il d. m. n. 37/2008, citato, all’art. 1, n. 2f, recita: […] impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili; […].

L’art. 8, n. 2, espone: Il proprietario dell’impianto adotta le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente in materia […].

• LA NOVELLA DEL 2012

Se correttamente il legislatore ha inserito gli ascensori nella normativa di cui all’art. 1124 codice civile, alcune altre sue modifiche appaiono, per lo meno, discutibili.

Innanzi tutto, il termine “esclusivamente”, introdotto nel comma I, appare superfluo, considerata la ratio della norma, che costituisce, ut supra dedotto, una peculiarità del disposto dell’art. 1123 codice civile.

Inoltre, il termine “ricostruzione” è stato sostituito da “sostituzione”; orbene, se questo è idoneo per quanto inerisce all’impianto dell’ascensore, dalla cabina al quadro elettrico, non è consono per le scale, che possono essere ricostruite, come disposto dal legislatore del 1942.

In ogni caso la sostituzione del vecchio ascensore, o di parti di esso, per esempio, del motore, della puleggia di trazione, del limitatore di velocità o del dispositivo di caduta, non costituisce una innovazione, considerato che non viene mutata né la funzione originaria dell’ascensore, né la sua consistenza materiale.

Nel comma II, il legislatore avrebbe dovuto inserire espressamente anche i garage privati, realizzati, sempre più frequentemente, nel sottosuolo dello stabile; considerata la eadem ratio, si può applicare, per analogia con le cantine, anche a questi manufatti il comma de quo.

Nulla è riferito in relazione all’installazione ex novo dell’ascensore in stabili già esistenti. Il legislatore, esattamente, non ha provveduto, considerata l’equivalenza dell’opera con le fattispecie previste dall’art. 1120, comma II, codice civile in tema di innovazioni.

Neppure è citata la particolare installazione ex novo, a favore dei differentemente abili, in quanto prevista dalla legge 9 gennaio 1989, n. 13.

La succitata legge n. 13/1989, integrata dalla successiva legge 27 febbraio 1989, n. 62, concerne l’abbattimento delle barriere architettoniche a favore dei diversamente abili, favorita anche dalla Convenzione delle Nazioni Unite del 13 dicembre 2006, ratificata con la legge 3 marzo 2009, n. 18. La legge n. 13/1989 non ha tra l’altro considerato l’ascensore in modo isolato, bensì quale oggetto inserito in un edificio e, di conseguenza, ha previsto che anche l’accesso allo stesso non deve avere barriere ad ostacoli che ne impediscano o ne rendano gravoso l’uso ai disabili (ad esempio l’installazione di nuove rampe prive di gradini).

La spesa per l’installazione di un nuovo ascensore, o comunque per l’esecuzione di opere finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche, deve essere ripartita tra tutti i condomini, compresi quelli le cui proprietà sono site a piano terreno, acquisendo l’intero stabile per tale intervento un maggior valore.

La legge di cui trattasi si preoccupa, quindi, da una parte di imporre l’installazione di ascensori negli stabili condominiali nuovi e dall’altra di abolire “le barriere architettoniche” negli edifici già esistenti consentendo, all’art. 2, che le relative delibere assembleari siano adottate con la maggioranza di cui all’art. 1136 del codice civile, comma secondo, essendo uno strumento diretto a favorire l’accesso ed il transito dei disabili attraverso l’edificio.

Ad ogni condomino è inoltre permesso di godere successivamente dell’ascensore, partecipando alle spese di esecuzione e manutenzione, ex art. 1121, comma III, codice civile.

• I CASI PRATICI

A) Beni comuni

Le scale e l’ascensore sono certamente beni comuni; le prime perché sono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato (Cass. civ., Sez. II, 4 marzo 2015, n. 4372, citata) e il secondo poiché espressamente richiamato come tale dal n. 3 dell’art. 1117 codice civile, salva una diversa previsione contrattuale (Cass. n. 14697/2015, citata). Tra l’altro, la semplice circostanza che uno stabile sia dotato di più scale, non fa ritenere la piena autonomia e l’indipendenza strutturale e funzionale delle singole porzioni del fabbricato (Cass. civ., Sez. II, 21 maggio 2015, n. 10483).

La comproprietà di questi beni è di tutti i condomini, anche di coloro che hanno l’appartamento al piano terreno, in quanto servono anche per accedere al tetto, per esempio, per la sua manutenzione o per la riparazione dell’antenna tv centralizzata, considerato che l’uso che se ne fa non è quello effettivo, ma quello potenziale, come già dedotto (Cass. civ., Sez. VI, 27 aprile 2016, n. 8277); ne discende che pagano le spese per la loro manutenzione anche i condomini che abbiano mantenuto vuoto e non locato il loro alloggio (Lino Salis, Condominio, in NN. DI, III, 1959, 1139). Il concorso alle spese è, d’altronde, rapportato alla loro quota millesimale, calcolata solo sul valore dell’appartamento senza alcun riferimento all’altezza del piano.

Considerato che la scala è un bene comune, è illegittimo realizzare una chiusura d’accesso all’ultima rampa, anche se l’unità immobiliare servita è di proprietà esclusiva (Cass. civ., Sez. VI, 9 marzo 2016, n. 4664).

B) Manutenzione e adeguamento

La manutenzione dei beni, e degli impianti comuni, consiste nel complesso delle opere che servono a garantire le loro costanti efficienza e funzionalità; si distingue in manutenzione ordinaria, inerente agli interventi che sono finalizzati a impedirne il deterioramento, e in manutenzione straordinaria che ha lo scopo di restituirne loro l’originaria funzionalità.

La ripartizione delle spese sono correlate al maggiore logorio che subiscono per opera dell’uso che i condomini dei piani superiori ne fanno.

Per quanto attiene all’ascensore, la manutenzione concerne, non solo, la cabina, le porte di piano o le funi, ma anche il volume tecnico contenente gli ingranaggi.

Per quanto attiene alle spese relative, la dottrina e la giurisprudenza non sono sempre concordi nell’applicare il criterio previsto dall’art. 1124 codice civile, prevedendo, alcuni autori, una ripartizione ai sensi del secondo comma dell’art. 1123 codice civile, in particolare per quanto attiene alle spese di illuminazione delle scale (Branca - Terzago).

L’adeguamento dell’impianto, alle nuove disposizioni di legge, serve per garantire la sicurezza della vita umana e l’incolumità delle persone e, trattandosi di norme di interesse pubblico, non sono derogabili dall’assemblea, neppure con una delibera all’unanimità della compagine condominiale.

Riguarda l’aspetto funzionale dell’impianto, poiché sono relative all’esecuzione di opere nuove e di nuovi dispositivi e all’introduzione di nuovi elementi strutturali; devono, pertanto, essere inserite tra le spese di manutenzione straordinaria. Roberto Triola osserva che, se l’art. 1124 codice civile si applichi alla sostituzione dell’impianto, a maggior ragione si applica per interventi di minore portata.

Se, per contro, sia conseguente a gravi vizi, per i quali opera la garanzia di cui all’art. 1669 codice civile, la stessa grava sull’appaltatore, anche quale risarcimento per equivalente, senza che abbia rilievo l’esiguità della spesa occorrente per il relativo ripristino.

C) La responsabilità extracontrattuale

Il custode dei beni comuni è il condominio e, per questo, il suo amministratore, che ne è il legale rappresentante, ai sensi dell’art. 2051 codice civile.

L’amministratore deve costantemente vigilare che i beni comuni siano conservati in modo da risultare sempre efficienti e, in particolare l’impianto dell’ascensore, che deve conservare costantemente un sicuro funzionamento, adeguandolo alle norme di sicurezza, di volta in volta emanate, e deve essere sottoposto ai controlli periodici di legge.

Innanzi tutto si deve ricordare che custode è colui che usa, anche indirettamente, la cosa in custodia e che ha il dovere giuridico di controllare le eventuali conseguenze dannose che da questa possano derivare (Cass. civ., Sez. III, 24 aprile 2014, n. 4277); una fattispecie concernente l’amministratore è la vigilanza a che l’ascensore si fermi al piano correttamente, senza dislivello alcuno.

È necessario, però, che il danneggiato provi: a) il danno concretamente subito ed economicamente valutabile; b) il nesso di causalità tra la cosa in custodia e l’evento dannoso.

Infatti, affinché sia risarcibile un danno ex art. 2051 codice civile, devono sussistere tre elementi: il fatto, il nesso causale e la colpa o il dolo.

Pertanto, l’azione o l’omissione del custode devono essere rapportate al danno verificatosi da un nesso di causalità, che deve essere rigorosamente provato dal danneggiato (Cass. civ., Sez. III, 24 settembre 2015, n. 18865).

Il nesso causale può essere escluso da un caso fortuito intervenuto e dal fatto di un terzo, ricompreso lo stesso danneggiato.

Deve trattarsi di un evento anomalo o straordinario, tale da considerarsi quale causa esclusiva del danno provocato, per esempio, una forte pioggia intensa (Cass. civ., Sez. III, 24 marzo 2016, n. 5877).

Questo principio si applica nell’ipotesi di comportamento negligente dello stesso danneggiato, per esempio, un infortunio accaduto a una condomina, che, disattenta, sia inciampata non accorgendosi del dislivello tra il piano della cabina dell’ascensore e quello del pianerottolo (Cass. civ., Sez. III, 22 giugno 2016, n. 12895), ovvero ad altra che sia scivolata sulle scale, incidente causato, però, dalla scivolosità delle sue scarpe (Cass. civ., Sez. III, 21 giugno 2016, n. 12744).

L’illecito omissivo discende dall’obbligo giuridico di impedire un evento dannoso o da un dovere negoziale che imponga di attivarsi per il medesimo scopo (Cass. civ., Sez. III, 23 febbraio 2016, n. 3506), fattispecie queste che si applicano all’amministratore di condominio.

Si deve osservare che il risarcimento dei danni, dovuti al terzo, costituisce un debito solidale ex art. 1292 codice civile, non derivando da un contratto, per il quale è prevista la parziarietà tra i condomini (Cass. civ., Sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1674). Per tali spese sussiste, quindi, la solidarietà prevista dall’art. 2055 codice civile (Cass. civ., n. 1674/2015, citata).

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN Anaci  

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IMPIANTO CENTRALIZZATO: se il CTU esclude squilibri termici cosa spetta al proprietario?

Quando il CTU esclude squilibri termici, il proprietario esclusivo è tenuto a contribuire alla manutenzione ma non alle spese di gestione e non occorre delibera assembleare

Cassazione ord. 16 settembre 2016 n. 18170

"In condominio è da escludere la necessità di una delibera condominiale in tutti quei casi in cui il distacco dal riscaldamento centralizzato risulti non influire sulla funzionalità o sui costi dell'impianto anche se il condomino distaccato è comunque tenuto a contribuire alle spese ordinarie e straordinarie di manutenzione, nonché a quelle di gestione se, e nei limiti in cui, il distacco non porti con sé una diminuzione degli oneri del servizio".

La vicenda trae origine dall'impugnazione della delibera assembleare che respingeva la richiesta di distacco avanzata da parte del condomino interessato.
In particolare quest'ultimo aveva chiesto di poter staccare la propria unità immobiliare dall'impianto centralizzato per poter installare un impianto autonomo, ma l'assemblea aveva negato la propria autorizzazione.
La domanda del condomino veniva per ben due volte rigettata prima dal Tribunale e poi dalla Corte di Appello.
La Cassazione ha invece accolto la domanda di nullità della delibera condominiale, riconoscendo al condomino il diritto a distaccare la propria unità immobiliare.
Secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale da parte del singolo condomino, mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato, è da ritenersi pienamente legittima, purché l'interessato dimostri che dal suo operato non derivino né aggravi di spese per coloro che restano allacciati all'impianto, né, tanto meno, squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio (In tal senso Cass. n. 5974/2004 Cass. n. 6923/2001 Cass. n. 1775/98, Cass. n. 1597/95, Cass.n. 4653/90).
A tali condizioni il condomino può, pertanto, legittimamente, rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, pur rimanendo obbligato a sostenere le spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, solo se il suo distacco si risolva in un aumento degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini.
La delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune (Cass. Sentenza n. 7518/2006).
Il principio di cui sopra, elaborato dalla giurisprudenza, è stato poi recepito nella disciplina condominiale dalla legge di riforma n.220/2012, che è intervenuta sull'argomento del distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale modificando l'art. 1118 c.c.
In particolare, il quarto comma della norma attualmente in vigore prevede che: "Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'mpianto e per la sua conservazione e messa a norma".
Secondo la Corte, dunque, il giudice di secondo grado si era correttamente attenuto al principio di diritto espresso riguardo "l'esclusione della necessità di una delibera in tutti quei casi in cui il distacco di riscaldamento centralizzato risulti non influire sulla funzionalità o sui costi dell'impianto...".

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Deliberare il fondo cassa per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria

L’assemblea dei condomini con la maggioranza prevista dal 2 comma del 1136 del codice civile può deliberare l’istituzione di un fondo cassa per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria necessari a ridurre il degrado dell'edificio laddove gli interventi da eseguire siano stati individuati ma non ancora deliberati.

Per la Cassazione appartiene al potere discrezionale dell'assemblea e non pregiudica né l'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma in quanto l'istituzione di un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni viene compensata dal corrispondente minore addebito, in anticipo o a conguaglio.

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CASSAZIONE 11 AGOSTO 2016, Nr. 17035: Fondo cassa per lavori di manutenzione

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Suprema Corte di Cassazione

sezione II civile

sentenza 11 agosto 2016, n. 17035

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere
Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

Avv. (OMISSIS), rappresentato e difeso da se medesimo;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO DI (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore;

– intimato –

e nei confronti di:

Avv. (OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Palermo in data 23 maggio 2011.

Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 19 luglio 2016 dal Consigliere relatore Dott. Giusti Alberto;

udito l’Avv. (OMISSIS);

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Russo Rosario Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – Con ricorso in data 10 giugno 1999 (OMISSIS) impugnava la delibera adottata il 5 maggio 1999 dall’assemblea condominiale dell’edificio di via (OMISSIS) in quanto la stessa sarebbe stata illegittima per avere, senza la prescritta maggioranza, deciso di costituire un fondo cassa di Lire 50.000.000, poi ridotto a Lire 40.000.000, per innovazioni, incorrendo anche in eccesso di potere.

Si costituiva il Condominio, resistendo.

2. – Con sentenza in data 10 giugno 2004 il Tribunale di Palermo rigettava la domanda.

3. – Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 23 maggio 2011, la Corte d’appello di Palermo ha confermato la pronuncia di primo grado appellata dal (OMISSIS).

3.1. – La Corte territoriale ha rilevato che gia’ nel novembre e dicembre 1998 l’assemblea condominiale era stata convocata per discutere ed approvare lavori di adeguamento dell’impianto elettrico, di manutenzione della copertura e del lucernaio della scala, di manutenzione dell’impianto fognario e dell’intero edificio in grave stato di degrado, ma nessuna decisione era stata presa per difetto del numero legale. Nell’assemblea del 5 maggio 1999 – ha proseguito la Corte d’appello – il fondo cassa e’ stato istituito in previsione delle spese che si sarebbero dovute affrontare per i lavori in questione, rinviando l’approvazione degli stessi ad epoca in cui vi fosse stato il nuovo amministratore. E siccome le spese da affrontare avrebbero riguardato opere di manutenzione ordinaria e straordinaria e non certo innovazioni, la maggioranza richiesta era quella dell’articolo 1136 c.c., comma 2, maggioranza nella specie rispettata, essendo stata l’istituzione del fondo cassa deliberata da tutti gli intervenuti che rappresentavano piu’ della meta’ del valore dell’edificio. Secondo la Corte di Palermo, l’istituzione del fondo cassa e’ avvenuta legittimamente ed e’ ampiamente giustificata dalla necessita’ di effettuare lavori di manutenzione orinaria e straordinaria, gia’ piu’ volte rimandati.

La Corte del gravame ha altresi’ escluso la denunciata esorbitanza dell’importo del fondo cassa: cio’ in quanto le opere da realizzare erano numerose e impegnative e, in assenza di preventivi gia’ approvati, l’assemblea doveva necessariamente accantonare la somma presuntivamente necessaria.

La Corte d’appello ha infine ritenuto nuova, e quindi inammissibile, la doglianza con la quale l’appellante si doleva che le tabelle millesimali non erano mai state da lui approvate.

4. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello il (OMISSIS) ha proposto ricorso, con atto notificato il 4 gennaio 2012, sulla base di tre motivi.

Nessuno degli intimati ha svolto attivita’ difensiva in questa sede.

Soltanto in data 18 luglio 2016 – quindi fuori termine – e’ pervenuta in cancelleria una memoria illustrativa ex articolo 378 c.p.c., del ricorrente.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo motivo (violazione degli articoli 75 e 82 c.p.c., in connessione all’articolo 1131 c.c.) il ricorrente solleva eccezione di inammissibilita’ della costituzione nel giudizio di appello del Condominio convenuto per mancanza di autorizzazione dell’assemblea, che non ha, neppure successivamente, ratificato l’operato di costituzione in giudizio dell’amministratore.

1.1. – Il motivo e’ infondato.

In tema di condominio negli edifici, l’amministratore puo’ resistere all’impugnazione della delibera assembleare senza necessita’ di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacche’ l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso (Cass., Sez. 11, 23 gennaio 2014, n. 1451).

2. – Il secondo mezzo denuncia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1135 c.c., n. 2. Premesso che la costituzione del fondo e’ stata impugnata per non esserne stata contestualmente stabilita la destinazione per l’utilizzo, il ricorrente, dopo avere ricordato che e’ inammissibile la costituzione di un fondo cassa per spese straordinarie, non determinate ne’ determinabili, esclude ogni collegamento tra il punto 3 dell’ordine del giorno, che istituiva il fondo cassa, ed il punto 4, recante la trattazione e deliberazione delle questioni poste all’ordine del giorno nella convocazione dell’assemblea del 18 dicembre 1998. Sarebbe pertanto erroneo il rilievo della Corte d’appello, secondo cui il fondo cassa sarebbe stato istituito in previsione delle spese che si sarebbero dovute affrontare per i lavori richiamati al punto 4 dell’ordine del giorno. Si tratta infatti – prosegue il ricorrente – di due punti “del tutto separati e del tutto avulsi tra loro”. D’altra parte – si osserva – le spese “in realta’ erano gia’ state dal condominio affrontate, contabilizzate nelle notule, pagate e per di piu’ con importi modestissimi e non comparabili con l’importo del fondo cassa per spese ordinarie e straordinarie”. Sarebbe inoltre del tutto erronea, e priva di riscontro in atti di causa, l’affermazione secondo cui l’approvazione dei lavori sarebbe stata rinviata ad epoca in cui vi fosse stato il nuovo amministratore: l’amministratore del condominio de quo e’ ancora il medesimo di allora e l’approvazione dei lavori prima eseguiti fu effettuata con l’approvazione del punto 4 dell’ordine del giorno nella seduta del 5 maggio 1999 ed il detto punto 4, non ricorso da alcuno, divenne definitivo. Sostiene ancora il ricorrente che il punto n. 4 dell’ordine del giorno, “divenuto definitivo”, “riguardo’ l’approvazione delle opere riportate nella convocazione del 18 novembre 1998 gia’ eseguite, contabilizzate e pagate con le notule mensili. Mentre la Corte territoriale ritenne che dette opere fossero ancora da realizzare ed a cio’ servisse la delibera recante il n. 3, per la costituzione di un fondo cassa, peraltro senza vincolo d’impiego, impugnato dal ricorrente”.

2.1. – Il motivo e’ infondato.

Questa Corte ha gia’ statuito che appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica ne’ l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, ne’ il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma – perche’ compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio – l’istituzione di un fondo – cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni (Sez. 2, 28 agosto 1997, n. 8167).

Si e’ anche precisato che l’onere per la costituzione di un fondo speciale per le spese di manutenzione straordinaria va ripartito tra i condomini in base ai criteri fissati nell’articolo 1123 c.c., se per la realizzazione di interventi non ancora specificati e’ possibile ripartire provvisoriamente la somma destinata alla costituzione del fondo in base ai millesimi di proprieta’ (Sez. 2, 29 gennaio 1974, n. 244).

A questi principi si e’ attenuta la Corte territoriale, correttamente giudicando legittima l’istituzione – con deliberazione assembleare assunta nella seduta del 5 maggio 1999 con il voto favorevole di tutti gli intervenuti, rappresentanti oltre la meta’ del valore dell’edificio – di un fondo-cassa rivolto, in una situazione di grave degrado dell’immobile, ad assicurare la provvista per procedere ad opere di manutenzione, con particolare riferimento all’impianto fognario, alla copertura, al lucernaio della scala e all’adeguamento dell’impianto elettrico.


Si tratta di opere (“numerose e impegnative”) che – secondo il motivato apprezzamento dei giudici del merito – erano descritte nell’ordine del giorno della precedente assemblea del 18 dicembre 1998 ed erano state espressamente richiamate al punto 4 dell’ordine del giorno dell’assemblea del 5 maggio 1999: l’assemblea aveva pertanto deliberato l’istituzione del fondo-cassa per eseguire quelle opere, necessarie, di manutenzione ordinaria e straordinaria, mentre l’approvazione dei lavori era stata rinviata ad epoca in cui vi fosse il nuovo amministratore.

Il ricorrente contesta queste conclusioni, prive di mende logiche e giuridiche e congruamente motivate, ma con argomentazioni che sollecitano un esame in fatto, precluso in questa sede: ora escludendo qualsiasi correlazione tra il punto 3 ed il punto 4 dell’ordine del giorno; ora sostenendo che le spese che si sarebbero dovute affrontare con il fondo-cassa erano gia’ state affrontate dal condominio e pagate dai singoli condomini; ora sottolineando che sarebbe priva di alcun riscontro negli atti di causa l’affermazione circa la necessita’ di rinviare l’approvazione dei lavori ad epoca in cui vi fosse un nuovo amministratore.

3. – Con il terzo mezzo (violazione e falsa applicazione dell’articolo 345 c.p.c., in relazione agli articoli 1135 e 1137 c.c.) il ricorrente si duole che la Corte d’appello abbia ritenuto inammissibile, in quanto nuova, la censura con la quale l’appellante si era lamentato che le tabelle millesimali non erano mai state da lui approvate.

3.1. – Il motivo e’ inammissibile, per genericita’ della doglianza.

La Corte d’appello non ha esaminato nel merito la censura con cui l’appellante si era lamentato di non avere mai approvato le tabelle millesimali, contenenti “rilevanti errori di calcolo”, giacche’ la doglianza costituiva motivo nuovo, come tale inammissibile. Cosi’ statuendo, la Corte di Palermo ha fatto applicazione del principio secondo cui, in tema di impugnazione di delibere assembleari, la richiesta, nel giudizio di appello, di declaratoria di invalidita’ della delibera impugnata per un motivo diverso da quello dedotto nel giudizio di primo grado costituisce, per la novita’ della causa petendi, domanda nuova, vietata ai sensi dell’articolo 345 c.p.c..

Nell’impugnare questa statuizione, il ricorrente non indica in quale atto del giudizio di primo grado la deduzione sia stata articolata, limitandosi a prospettare che “il punto de quo” sarebbe “oggettivamente connesso con la richiesta ritualmente presentata in primo grado di errore nel computo dei millesimi”. Per il resto, il ricorrente fa specifico riferimento esclusivamente ad atti del giudizio di gravame: all’atto di appello del 30 giugno 2005, alla comparsa conclusionale del 24 novembre 2008 e alle note di discussione del 22 aprile 2011: atti non idonei a veicolare, per la prima volta, un motivo di invalidita’ della delibera non coltivato in primo grado.

4. – Il ricorso e’ rigettato.

Non vi e’ luogo a pronuncia sulle spese, non avendo gli intimati svolto attivita’ difensiva in questa sede.

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Il condominio è responsabile per i danni derivanti dai lucernai posti sul marciapiede ai locali sottostanti

Tribunale di Foggia 13 maggio 2016 n.1529

La fattispecie riguarda il danno derivato dalla cattiva manutenzione dei lucernai posti al piano strada, che avevano provocato infiltrazioni al sottostante locale che a dire del condominio ne prendeva aria e luce.

II Tribunale, riconoscendo la precipua funzione del lucernario di illuminare un'intercapedine condominiale, ha condannato il condominio al risarcimento del danno per le infiltrazioni derivate dalla omessa manutenzione del bene condominiale.

La sentenza in commento offre lo spunto per una breve considerazione sui lucernai, materia sulla quale non si rinviene copiosa giurisprudenza e che tuttavia costituiscono oggetto di lite sulla ripartizione della spesa manutentiva e della spesa di risarcimento.

In realtà non esiste una soluzione univoca sull'imputazione della spesa, dovendosi verificare caso per caso, fatte salve eventuali disposizioni di regolamento, quale sia la funzione del lucernario, di sostenere il calpestio, di fornire aria e luce a parti condominiali o a beni privati, funzioni che possono anche essere concorrenti fra loro e che possono dare luogo a diversissimi esiti economici.

di Carlo Patti

consulente legale

ANACI Roma

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Spigolature sulla riforma del condominio: USUFRUTTUARIO/NUDO PROPRIETARIO

Riguardo a tali soggetti (spesso presenti nell'edificio come contemporanei intestatari di un'unica porzione di piano) per le regole previgenti, era del tutto pacifico che:

• detta co/intestazione spiega effetti erga omnes (e quindi anche nei confronti del condominio), in quanto derivante da un titolo opponibile (Cass. 16 febbraio 2012, n. 2236, Cass, 6 luglio 2011, n. 14883, Cass. 28 agosto 2008 n. 21774, Cass. 6 luglio 2007, n. 14883, Cass. 27 ottobre 2006 n. 23291);
• l'usufruttuario ed il nudo proprietario, pertanto, devono essere considerati soggetti distinti, e sono separatamente tenuti al pagamento del dovuto, ciascuno per quanto di rispettiva competenza;
• tra detti soggetti gli oneri di manutenzione sono ripartiti in base agli artt. 1004 e 1005 c.c. che addebitano, all'usufruttuario, “le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria, le riparazioni straordinarie rese necessarie dal dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione”, mentre ritengono il nudo proprietario tenuto al pagamento dei costi per “riparazioni straordinarie”, cioè per quelle che “sono… necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta” (elenco ritenuto pacificamente “indicativo”: cfr. Cass. 3 aprile 1979, n. 1881; Trib. Napoli 18 febbraio 1969. Per più articolate precisazioni, si veda anche Trib. Roma, 4 novembre 2004, n. 29809 per il quale “ai fini della ripartizione delle spese condominiali fra nudo proprietario e usufruttuario, occorre riferirsi al criterio della natura delle opere da realizzare. L’usufruttuario, avendo l’uso e il godimento della cosa, sarà responsabile per tutto ciò che attiene alla conservazione e al godimento della cosa stessa sotto il profilo materiale e della sua attitudine produttiva. Mentre saranno riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa. Pertanto, spese come quelle di rifacimento della caldaia, di assicurazione del fabbricato, di manutenzione del tetto, non assumono quel carattere di straordinarietà come sopra delineato, ma piuttosto vanno fatte rientrare nell'alveo delle spese relative all’amministrazione e alla conservazione del bene in quanto idonee a preservarne l’attitudine produttiva, con conseguente attribuibilità dei relativi oneri all'usufruttuario”).

Per le nuove regole della riforma, invece:

• è prevista (nell'ultimo comma dell’art. 67 disp. att. c.c.) la responsabilità solidale di tali due soggetti, mediante l’inserimento del periodo “il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale”;
• si tratta, appunto, di una solidarietà tout court, con la conseguenza che il condominio può riscuotere l’intero debito (riferibile alla specifica unità immobiliare) da uno a scelta di tali soggetti (senza alcuna “preventiva escussione” - cfr., invece, novellato art. 63 disp. att. c.c.);
• trattasi di norme di nuova introduzione (peraltro, come visto, in palese ribaltamento dei principi in precedenza applicati), quindi, con effettiva entrata in vigore dal 18 giugno 2013 (vale a dire, per le obbligazioni sorte da tale data); di conseguenza, per l’applicazione della disciplina previgente o di quella attuale sarà necessario considerare le regole poste per l’individuazione del momento di insorgenza dell'obbligo di pagamento, specialmente nel caso di riscossioni che riguardano più annualità.

In ogni caso, a fronte di tale (riguardevole) novità, appare necessario chiedersi se, nel nuovo regime di “solidarieta”, il bilancio condominiale dovrà continuare a riportare in maniera ugualmente separata, da una parte, le spese (“ordinarie”) riguardanti l’usufruttuario, e da un’altra, quelle (“straordinarie”) riferibili al nudo proprietario, come la giurisprudenza precedente ha più volte richiesto (Cass. 28 agosto 2008, n. 21774, Cass. 27 ottobre 2006, n. 23291. Contra, però, sul punto, Cass. 21 novembre 2000, n.15010). Probabilmente vigente la riforma, la redazione del bilancio con un'unica voce di spesa, comprensiva di dette due poste (ordinaria e straordinaria), non dovrebbe compor tare effetti di invalidità sulla deliberazione di relativa approvazione.

1. LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE E LA RISCOSSIONE (home page)
2. VENDITORE/ACQUIRENTE
3. IL C.D. "REVISORE" DELLA CONTABILITA'
4. LA C.D. "MULTA"
5. L'OBBLIGO DI RISCOSSIONE ENTRO SEI MESI

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ASCENSORE: Regole e Norme

Intrappolati in ascensore

Oggi molti non sanno che esiste l’obbligo per le aziende che eseguono la manutenzione sugli ascensori di garantire l’intervento 24 h per le persone intrappolate nelle cabine degli ascensori messi in esercizio a partire dal 1 luglio 1999, attraverso una struttura organizzata in modo professionale e in conformità con la norma UNI EN 81-28.

II paradosso tutto italiano e di pochi altri Paesi europei è quello in cui esistono ascensori con un livello di sicurezza ed altri con un livello di sicurezza inferiore.

In merito alle persone intrappolate in cabina, oggi grazie alle nuove tecnologie gli ascensori moderni devono essere sempre collegati con il servizio di pronto intervento 24 h per mezzo di un combinatore telefonico, il quale attraverso la richiesta di emergenza attivata con il pulsante (giallo) di allarme compone automaticamente il numero preimpostato del servizio di emergenza e mette in comunicazione le persone in cabina ascensore con il personale addetto della azienda di manutenzione con cui il condominio ha sottoscritto un contratto.

Lo stesso combinatore telefonico nella chiamata fornisce indicazioni, con un messaggio preimpostato o con il segnale telefonico al personale di emergenza, in merito alla localizzazione dell’impianto e dello stabile da cui è partita la chiamata, in quanto potrebbe accadere che chi chiede il soccorso non sia in grado comunicarlo.

Lo stesso combinatore telefonico, attraverso la rete dati, fa un autocontrollo interfacciandosi con la centrale di soccorso per testare il suo funzionamento. Questo avviene come da norma UNI EN 81-28, almeno una volta ogni 72 ore e se la centrale di soccorso non riceve entro quel termine il segnale dal combinatore telefonico, la ditta di manutenzione invia il tecnico a verificarne il funzionamento.

Durante la verifica periodica biennale il mancato funzionamento del combinatore telefonico per gli impianti installati dopo il 1999 e causa anche di verbale negativo da parte degli enti di controllo e quindi è responsabilità del proprietario, ai fini della sicurezza, fare in modo che questo sia sempre funzionante. Tale responsabilità e ribadita anche in un’altra norma armonizzata con la direttiva ascensori, la UNI EN 13015 (“Regole per le istruzioni di manutenzione”), che stabilisce che nel libretto di istruzioni che accompagna l’impianto deve essere indicata “La necessità che il proprietario metta fuori servizio l’ascensore quando il dispositivo di comunicazione bidirezionale non sia funzionante”.

II collegamento con la centrale di soccorso dell’azienda di manutenzione può avvenire con una linea telefonica fissa dedicata oppure con una SIM sempre carica o attiva.

Ai fini della sicurezza per gli impianti dove non è installato il combinatore telefonico è necessario verificare che l’allarme sia ben udibile da qualsiasi parte dello stabile ed anche in condizioni particolari di rumorosità e che non si verifichino condizioni di persone sole nello stabile che se dovessero restare intrappolate in cabina ascensore per un guasto, pur suonando l'allarme, nessuno Io udirebbe.

Per questo si consiglia sempre di installare il combinatore telefonico anche ove non è obbligatorio, se non altro per gestire meglio l’emergenza e per evitare rischi in casi particolari.

Cosa accade oggi solitamente.

Nei condomini senza il combinatore telefonico la persona intrappolata suona l’allarme in cabina che squilla per le scale sperando che qualcuno lo senta e chiami l'azienda per il pronto intervento. Può accadere che la chiamata sia fatta direttamente dalla persona intrappolata, se il cellulare privato ha linea, oppure in alcuni stabili ci sono persone preventivamente formate, che fanno la manovre di emergenza per portare la cabina al piano e aiutare a liberare le persone intrappolate.

Nei condomini che hanno installato il combinatore telefonico la chiamata avviene direttamente dal combinatore e la persona intrappolata e messa in contatto con il personale qualificato che è preparato a gestire l’emergenza dando rassicurazioni ed informazioni su tempi e modalità di intervento. In caso si ravvisasse la necessita, il personale e istruito anche ad avvertire oltre che la ditta di manutenzione ascensori per il pronto intervento, anche eventualmente il servizio medico e i vigili del fuoco.

Perché i vigili del fuoco? Semplice: perché arrivano prima! II paradosso del nostro Paese è che le aziende di manutenzione ascensori sono obbligate a fare il servizio 24 h, ma non hanno accesso a corsie preferenziali, non hanno sirene sugli automezzi e neanche agevolazioni per parcheggi e se lasciano la macchina in doppia fila per un’emergenza prendono pure la multa, ovviamente!

Ma con una persona intrappolata in cabina, magari in stato di agitazione, si può perdere tempo a parcheggiare? Sicuramente non si può violare il codice della strada, e quindi? A volte si richiede indispensabile anche l’intervento dei Vigili del Fuoco come per esempio in alcuni casi, di traffico intenso e bloccato o manifestazioni che impediscono l’accesso o è necessario essere più rapidi possibile perché si ravvisa che la persona intrappolata è in condizioni di malessere e solo i Vigili del Fuoco hanno la possibilità di accedere ovunque e più rapidamente di chiunque! Quindi se in alcuni casi particolari l’intervento dei Vigili del Fuoco è reso necessario perché più tempestivo, questo pero non esime la ditta di manutenzione dall’intervenire comunque nel minor tempo possibile.

La norma UNI EN 81-28 (che regolamenta il sistema bidirezionale di collegamento ad una centrale di soccorso) prevede che la ditta debba intervenire nel minor tempo possibile, indicato come circa un’ora IN CONDIZIONI NORMALI (citazione della norma). Può accadere in alcune città o in alcune zone e in alcuni casi, come detto, che il traffico o altre cause allunghino i tempi di intervento e per questo la norma cita la frase “in condizioni normali” .

Tutte queste informazioni sono più facili da gestire se c’è il combinatore telefonico, ma soprattutto se l’azienda opera attraverso un servizio organizzato con una centrale idonea a gestire questi eventi e, questo e un dato da non sottovalutare nella scelta dell'azienda di manutenzione e nell'analisi delle offerte.

Qualche anno fa è accaduto che la sera di capodanno intorno alle 2 di notte un utente, intrappolato in cabina, abbia chiamato con il proprio cellulare, leggendo il numero sulla targhetta in cabina, l'azienda di pronto intervento che già allora forniva il servizio 24h, attraverso una centrale operativa organizzata. La centrale ha prontamente risposto e chiesto all’utente in quale stabile si trovasse la risposta è stata “non lo so sono venuto ad una festa, mi hanno portato, ma voglio andare a casa”, è rimasto in contatto con la persona preposta fino a che, dopo qualche minuto, è uscito qualcuno da un appartamento e tutto si e risolto.

Anche un semplice fermo può diventare un problema. Per questo è stata fatta una norma specifica, la citata UNI EN 81-28 che si applica agli apparecchi installati a partire dal maggio 2004 e che analizziamo in alcuni punti che possono interessare.

La norma riguarda gli ascensori dotati di combinatore telefonico ma il processo della gestione dell'emergenza riguarda tutti e alcuni punti della norma sono validi come principio anche per gli impianti senza combinatore telefonico o per gli impianti che invece del combinatore telefonico hanno l’ascensore sempre presidiato 24 h e quindi collegato con una risposta umana diretta attraverso un citofono.

Ovviamente le persone principalmente coinvolte in questo processo sono il proprietario dell’impianto e l'azienda di manutenzione.

La norma prevede che l’installatore/manutentore debba informare delle sue responsabilità il proprietario dell'ascensore in merito a quanto segue:

• assicurare che l’ascensore sia collegato a un servizio di soccorso,
• mantenere sempre il dispositivo di allarme funzionante per fornire una comunicazione bidirezionale con un servizio di soccorso,
• porre l’impianto fuori servizio quando la comunicazione bidirezionale non è funzionante,
• garantire che le indicazioni in cabina riguardanti il sistema di allarme e le relative segnalazioni luminose e acustiche siano in perfetta efficienza, segnalando tempestivamente le eventuali anomalie alla ditta di manutenzione,
• verificare periodicamente la risposta vocale del servizio di soccorso, attivando manualmente il dispositivo dall’arme. La frequenza di tali verifiche è da stabilirsi in base all’analisi dei rischi effettuata.

Il Servizio di Soccorso, che può anche far parte dell’organizzazione di manutenzione, in caso di emergenza deve svolgere i seguenti compiti:

1. ricevere la richiesta di soccorso proveniente dall'ascensore, verificarla, registrarla per documentare orario e circostanze della richiesta, confermare al richiedente che la richiesta è stata ricevuta,
2. organizzare la operazioni di soccorso e monitorarle fino all’avvenuto recupero degli utenti imprigionati,

Considerata la complessità della gestione dell’ascensore nel pieno rispetto della normativa vigente, è fondamentale affidare la manutenzione dell’impianto ad un'azienda organizzata in modo serio e professionale, ciò comporta dei costi, ma garantisce una maggior sicurezza dell’impianto, l’efficacia degli interventi e la tranquillità della proprietà (o del suo mandatario) cui sono assegnate responsabilità non certo trascurabili.

Inoltre una corretta manutenzione regolare e costante, il rinnovamento dei componenti usurati, come per tutti i mezzi di trasporto, riducono sicuramente i guasti agli impianti e quindi il rischio di intrappolamento.

Negli ultimi anni alcuni incidenti anche gravi o mortali, sono avvenuti proprio per persone che, intrappolate, hanno provato a liberarsi senza attendere il servizio di pronto intervento. Anche se è comprensibile che si possa generare a seconda delle differenti personalità uno stato emotivo più o meno forte, quando ci si sente intrappolati in cabina ascensore, sicuramente essere in contatto con chi dall’esterno gestisce l’evento, può aiutare, ma soprattutto è fondamentale non provare mai a liberarsi da soli, cercare di stare calmi ed attendere il pronto intervento.

Addirittura pochi mesi fa , notizia comparsa anche sui quotidiani , tre suore, da sole nel loro stabile, sono rimaste chiuse in ascensore per 3 giorni, per poi essere liberate. Certamente avranno avuto una forza d’animo straordinaria e un sostegno “dall'alto”, ma, in virtù di quanto descritto si sarebbe potuto evitare di correre un rischio così.

fonte: Dossier Condominio

di Michele Mazzadra

Presidente ANACAM

• L'ASCENSORE E' DI TUTTI? di Massimo Ginesi Coordinatore Giuridico CSN

• L'Ascensore deve poter essere utilizzato da TUTTI - TAR del Lazio: Sentenza 11423/2016

• L'ascensore esterno richiede il permesso di costruire?

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Le (false) novità della riforma

Proseguendo nell'analisi avviata col precedente articolo “Le (vere) novità della riforma”, riguardante la portata e gli effetti della c.d. riforma del condominio (di cui alla legge 11 dicembre 2012, n. 220 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” -in G.U. 17 dicembre 2012, n. 293- modificata ed integrate dal decreto legge 23 dicembre 2013, n. 145 -in G.U. 23 dicembre 2013, n. 300- quest'ultimo convertito dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9 -in G.U. 21 febbraio 2014, n. 43) sul “vecchio” articolato del codice civile, nel presente testo sarà svolto un approfondimento sulle nuove norme introdotte dalla novella che -nonostante siano state (o meglio, appaiano) approvate ex novo- in realtà non presentano un effettivo carattere di novità.

Infatti, come da molti commentatori è stato evidenziato, la riforma nel modificare ed integrare la disciplina condominiale prevista dal codice civile del 1942, oltre ad altre differenti e pur presenti modalità, ha ampiamente riprodotto i principi che la giurisprudenza precedente aveva (da tempo) riconosciuto come validi ed applicabili, con ciò sostanzialmente introducendo, sotto la forma legislativa, norme che, in pratica, erano già applicate in via interpretativa all'atto della regolamentazione concreta delle fattispecie reali.

Da ciò deriva, innanzitutto, un problema: se il principio riprodotto sotto forma di articolato del codice civile era già (pacificamente) applicato in precedenza rispetto alla riforma, non può conseguentemente affermarsi che, per le relative norme, vi sia un effettiva “entrata in vigore” (al 18 giugno 2013, data prevista per la legge n. 220/2012). In altri termini, per le false novità della riforma e, soprattutto, per i rapporti ai quali le (apparenti) “nuove” norme si riferiscono, non sarà possibile differenziare la disciplina ante/post novella, non potrà dirsi che con detta legge vengono previsti per la prima volta nuovi diritti e/o nuove “facoltà”, e, in definitiva, la “nuova” disciplina non potrà essere qualificata come vera e propria riforma ma semmai come un testo unico di mero compendio di una disciplina derivante da una pluralità di fonti. Quelle che seguono, in ogni caso, possono essere individuate come le false novità della riforma del condominio (presupponendo che devono escludersi da questo ambito quelle parti dell’articolato che sono rimaste inalterate e che derivano direttamente dal codice del 1942).

• Proprietà
• Supercondominio
• "Distacco" dal riscaldamento
• Divisione
• Opere sulla proprietà esclusiva
• Le spese (per gli ascensori)
• Amministratore
• Regolamento
• Riscossione degli oneri
• Ordine del giorno
• Assemblea

di Luigi Salciarini

Avvocato del Foro di Pescara

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Le (false) novità della riforma: ASSEMBLEA

Sempre con riferimento alla procedura assembleare, il legislatore della riforma richiama e riproduce la giurisprudenza già edita ante legge n. 220/2012, quando:

• prevede (art. 66 disp. att. c.c.) che “in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”, richiamando l'interpretazione secondo cui nel caso della mancata convocazione (e, quindi, della violazione del disposto del comma 6 dell’art. 1136 c.c.), il condomino potrà riferirsi solo alla sua posizione giuridica, non potendo lamentare il difetto di invito con riferimento agli altri partecipanti. In più sintetici termini, la mancata convocazione potrà essere eccepita solo dal condomino pretermesso, ciò perché, stante quanto previsto in materia di annullabilità dei negozi plurilaterali, solo la parte nei cui confronti l’atto sia destinato a spiegare i propri effetti può essere considerata legittimata a domandarne l’annullamento (cfr., in riferimento al disposto dell’art. 1441 c.c., Trib. Salerno 9 febbraio 2010; Trib. Roma 22 luglio 2009, n. 16285, Trib. Bari 17 gennaio 2008, n. 141, Trib. Bari 23 maggio 2005, n. 1122);
• precisa (sempre art. 66 disp. att. c.c.) che “l’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima” (cfr, negli stessi termini, Cass., n. 196/1970, nel senso che non debbano trascorrere necessariamente 24 ore, ma che la seconda riunione deve essere tenuta, come minimo, nel giorno successivo);
• e quando prescrive (ancora art. 66 disp. att. c.c.) che “l’amministratore ha facoltà di fssare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi” (cfr., esattamente in questi termini, Cass. n. 4846/1988).

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Le (false) novità della riforma: ORDINE DEL GIORNO

All'interno del testo dell’art. 66 disp. att. c.c. (riguardante l’attività di convocazione dell’assemblea), la “novella” inserisce la puntualizzazione per cui “l’avviso di convocazione” deve contenere “specifica indicazione dell’ordine del giorno”. A primo avviso sembrerebbe un quid pluris rispetto al passato, come se la "specificità" prevista costituisse la richiesta di un maggior "dettaglio" nella compilazione del citato elenco di argomenti posti in discussione e deliberazione. In realtà, proprio il termine “specifico” richiama pedissequamente (e testualmente) la precedente giurisprudenza che operava una contrapposizione con “analitico”. In termini più pratici, sul punto può affermarsi che con riferimento alla compilazione dell’ordine del giorno, l'avviso di convocazione deve contenere tanti “argomenti” quanti sono quelli previsti per la riunione (cfr. Cass. n. 21449/2010, n. 5452/2007, n. 14560/2004, n. 13763/2004, n. 3634/2000), ma non deve necessariamente specificare tutti i possibili elementi della futura delibera (cfr. Cass. n. 11677/1993).



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Le (false) novità della riforma: RISCOSSIONE DEGLI ONERI

Con effetti giuridici concreti sostanzialmente inesistenti (ma non proprio innocui, invece, dal punto di vista dell'innesco di una possibile conflittualità interna al fabbricato), la “riforma” ha introdotto la precisazione per cui l’amministratore per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, “senza bisogno di autorizzazione” da parte di quest’ultima, “può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”. Tale facoltà era pacificamente riconosciuta in passato (cfr. Cass. n. 1442/1990), e non può invece dirsi scaturente (solo) dall'entrata in vigore della legge n. 220/2012. Sul punto, pero, non va dimenticato che, anche nel caso in cui l'amministratore abbia la facoltà discrezionale di agire in giudizio, il medesimo può sempre sottoporre all'esame (e alle decisioni) dell’assemblea quelle iniziative per le quali, a rigore, non avrebbe necessità di autorizzazione (cfr. Cass. n. 3024/1975, per la quale ciò potrebbe anche avvenire “per vincere la resistenza dei condomini o per sgravio di responsabilità”).



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Le (false) novità della riforma: REGOLAMENTO

Anche in questo caso, e nonostante l’eclatante battage suscitato nel mezzi di informazione, nessuna novità per il “divieto di divieto” relativo alla detenzione di animali domestici riferibile ai regolamenti condominiali di natura assembleare (e, quindi, approvati a maggioranza). Una copiosa e conforme giurisprudenza di legittimità era già in passato giunta placidamente alla convinzione che una tale prescrizione, per essere valida e vincolante, avrebbe dovuto essere approvata con l’unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio. In altri termini, per pacifica interpretazione, tale divieto (“le norme del regolamento non possono vietare”) non vale per i regolamenti contrattuali, i quali sono in grado di spingersi, con le loro pattuizioni, a modificare/integrare quanto previsto dalla legge (nel rispetto dei diritti indisponibili).

Infatti, "l'art. 1138, ultimo comma, c.c., secondo cui i regolamenti condominiali non possono in alcun modo menomare i diritti dei condomini, si riferisce ai regolamenti approvati a maggioranza, non già a quelli approvati da tutti i condomini, i quali hanno valore contrattuale e, come tali, ben possono contenere limitazioni ai poteri dei condomini stessi e ai loro diritti sui beni comuni ed anche individuali, traendo validità ed efficacia dal consenso degli interessati, purché espresso nella forma richiesta in relazione alla natura di ciascuna limitazione, onere o servitù che si viene ad imporre" (cfr., in tali termini, Cass. n. 1195/1987; nonché, per Io specifico della detenzione degli animali, Cass. n. 3705/2011 e n. 12028/1993).



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Le (false) novità della riforma: AMMINISTRATORE

A fronte dell’invasiva trasformazione della disciplina sull'amministratore operata dalla riforma attraverso un radicale cambiamento degli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., è possibile rinvenire alcune false novità anche in tale ambito.

Andando sinteticamente per punti:

• del tutto scontata la previsione di un diritto per il singolo condomino di prendere visione e ottenere copia della documentazione condominiale (art. 1129);
• altrettanto pleonastica è la possibilità per l’assemblea di subordinare la nomina alla presentazione ai condomini di una “polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile”, considerando che è certamente da riconoscersi ai partecipanti la discrezionale facoltà di pretendere particolari requisiti all'amministratore dello specifico edificio;
• sostanzialmente riproduttiva di “regole” già presenti nella disciplina ante riforma, e la prescrizione per cui “sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore”. Si tratta, in buona sostanza, della stessa “targa” già prevista da molti provvedimenti degli enti locali (cfr., su tutti, il comma 2 dell’art. 79 del Regolamento Edilizio 2014 del Comune di Milano secondo cui “…gli Amministratori dei condomini, nominati ai sensi dell’art. 1129 del Codice Civile, sono tenuti ad apporre nei pressi dell’entrata dell’edificio da loro amministrato idonea targhetta di dimensioni massime 15 x 20 cm, fissata in modo stabile, contenente i propri dati, recapito e numero telefonico, nonché a comunicare tali dati per via telematica all'ufficio toponomastica, affinché possano essere contattati nei casi di emergenza. La targhetta può essere applicata anche all'interno dell’edificio, purché sia immediatamente visibile dalla strada”, e anche la relativa ivi prevista sanzione da €.25,00 ad €.250,00);
• già in passato affermata (cfr. Case. n. 7162/2012: “pur in assenza di specifiche disposizioni di legge che ne facciano obbligo) la (assoluta) necessità che la gestione del fabbricato dovesse far capo ad un unico conto corrente appositamente attivato e intestato al condominio (art. 1129 c.c.);
• scontato, inoltre, l’obbligo di consegna di tutta la documentazione di gestione in sede di “passaggio di consegne”;
• largamente riproduttive della giurisprudenza precedente (salvo evidenti eccezioni) le integrazioni inserite all'interno dell'art. 1130 c.c. e relative alle c.d. attribuzioni dell'amministratore di condominio (si pensi, ad esempio, all'obbligo di effettuazione degli adempimenti fiscali, all'obbligo di verbalizzazione delle riunioni andate deserte e/o delle dichiarazioni spontanee dei singoli condomini in sede di assemblea, all'obbligo di conservazione della documentazione e/o a quello di certificazione “a richiesta” della situazione debitoria riferibile alla singola unita immobiliare esclusiva, ecc.).

PER "FARE" L'AMMINISTRATORE

Normativa di riferimento

LEGGE 11 dicembre 2012 , n. 220 Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. (GU n. 293 del 17-12-2012 ) e Decreto 13 agosto 2014 n. 140 (DM 140/2014)

Art. art. 25

1. Dopo l'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i seguenti:

«Art. 71-bis. - Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la

legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari; 

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Durata: ore 72



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