La transazione si approva a maggioranza salvo che attenga a diritti reali comuni

Il consenso unanime di tutti i condòmini, per concludere una transazione tra il Condominio ed un terzo, è necessario esclusivamente (ai sensi dell’art. 1108, comma 3, c.c.) solo quando la transazione stessa abbia ad oggetto i diritti reali comuni (nella specie, l’assemblea condominiale aveva stabilito di transigere una lite con un professionista che pretendeva dei compensi per l’opera prestata in favore del Condominio).

Corte di Cassazione, sez. VI Civile - 2, ordinanza 8 marzo – 13 aprile 2016, n. 7201 Presidente Petitti – Relatore Giusti

Una sentenza chiara per riaffermare e sottolineare un principio che spesso non è sufficientemente noto nelle assise condominiali: la transazione - che è contratto con il quale si evita di addivenire ad una lite giudiziale o se termina una pendente - si approva a maggioranza salvo che contenga atti dispositivi di diritti reali sulle parti comuni. Solo in tal caso, come per qualunque altro contratto che abbia ad oggetto atti dispositivi di quei diritti, sarà necessaria l’unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio. I fatti e la vicenda processuale denotano una uniformità di giudizio nei diversi gradi: ““I.G. , condomino del Condominio di (omissis), ha impugnato, con ricorso in data 2 aprile 2005, la deliberazione con cui l’assemblea condominiale, in data 28 febbraio 2005, aveva stabilito di transigere la vertenza esistente tra il Condominio e l’ing. A.G. in materia di corrispettivo per un’attività professionale svolta nell’interesse del Condominio, prevedendosi il versamento della somma di Euro 6.713,94. Il ricorrente ha dedotto che la delibera impugnata concretizza il vizio dell’eccesso di potere, essendo intervenuta su materia non contemplata dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ., non essendo stata presa all’unanimità e avendo pregiudicato i diritti dell’attore quale interventore nel giudizio pendente. Il Tribunale di Napoli, con sentenza in data 30 giugno 2006, ha rigettato, in questa parte, l’impugnazione proposta. La Corte d’appello di Napoli, con sentenza in data 23 luglio 2013, ha rigettato il gravame”. La corte di Appello aveva già delineato con chiarezza il tema: “se l’assemblea può decidere di avviare azioni giudiziarie o di resistere ad esse, essa ha anche il potere di transigere le liti, essendo solamente escluso che possa essere decisa dai condomini, a maggioranza, la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni, allorché con la stessa viene ad essere realizzato un negozio a carattere dispositivo”. La Suprema Corte cristallizza il principio sotto il profilo di legittimità: “come già statuito da questa Corte (Sez. II, 16 gennaio 2014, n. 821) - in tema di condominio negli edifici, ai sensi dell’art. 1135 cod. civ., l’assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d’interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell’art. 1108, terzo comma, cod. civ., solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni. E nella specie la Corte d’appello, con congrua motivazione, ha rilevato che la lite transatta era di interesse condominiale, riguardando prestazioni professionali delle quali aveva fruito l’intero condominio…ai sensi dell’art. 1108, terzo comma, cod. civ. (applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ.), è richiesto il consenso di tutti i comunisti - e, quindi, della totalità dei condomini - per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi (e, in particolare, delle reciproche concessioni), fra i negozi a carattere dispositivo. Pertanto, non rientra nei poteri dell’assemblea condominiale - che decide con il criterio delle maggioranze - autorizzare l’amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni; che nella fattispecie in esame però non si versa nelle ipotesi di cui all’art. 1108, terzo comma, cod. civ., perché la transazione riguarda compensi professionali per l’attività svolta dall’ing. A. nell’interesse del condominio, per avere questi curato la pratica volta ad ottenere i benefici di cui alla legge n. 219 del 1981 per il ristoro dei danni subiti dall’intero edificio condominiale: oggetto della transazione era quindi un mero diritto obbligatorio e non certo un diritto reale dei partecipanti al condominio (uti domini o uti condomini);”

di Massimo Ginesi

Coordinatore giuridico CSN ANACI

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LA TRANSAZIONE DI UNA CONTROVERSIA DEL CONDOMINIO, CON QUALE MAGGIORANZA VA APPROVATA ?

La recente decisione della Cassazione civile VI ordinanza 8 marzo - 13 aprile 2016 n. 7201 ha precisato che in tema di condominio negli edifici, ai sensi dell’art. 1135 cod. civ., l’assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d’interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell’art. 1108, terzo comma, cod. civ., solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni. 

Nel particolare la lite transatta era di interesse condominiale, riguardando prestazioni professionali delle quali aveva fruito l’intero condominio.

La Corte ha precisato che, ai sensi dell’art. 1108, terzo comma, c.c., applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ., è richiesto il consenso della totalità dei condomini per gli atti di alienazione del fondo comune, di costituzione su di esso di diritti reali e per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi, in particolare, delle reciproche concessioni, fra i negozi a carattere dispositivo. 

Di conseguenza non rientra nei poteri dell’assemblea condominiale, che decide con il criterio delle maggioranze, autorizzare l’amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni.

Nella fattispecie in questione non si versa nelle ipotesi di cui all’art. 1108, terzo comma, cod. civ. trattandosi dell'onorario di un ingegnere che aveva curato la pratica volta ad ottenere i benefici di cui alla legge n. 219 del 1981 per il ristoro dei danni subiti dall’intero edificio condominiale.

Oggetto della transazione era quindi un diritto obbligatorio e non un diritto reale dei partecipanti per cui non è richiesta l'unanimità dei consensi degli aventi diritto.

a cura di: Avv. Luigi De Valeri studiolegaledevaleri@gmail.com

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Articolo 1135 - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini

[I]. Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

1. alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2. all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3. all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4. alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori

[II]. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

[III]. L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.

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