Il legislatore, con l’art. 60 della legge 18 giugno 2009, n. 69, ha delegato il Consiglio dei Ministri a disciplinare l’istituto della mediazione quale strumento di risoluzione conciliativa delle controversie in materia civile e commerciale, in attuazione della direttiva del Parlamento Europeo 2008/52/CE del 21 maggio 2008 e in alternativa alle cause giudiziarie allo scopo di deflazionarle. Infatti, è nota la cronica lunghezza della giustizia ordinaria nel risolvere le controversie devolute al suo esame con la conseguenza di un loro gravoso accumulo.
Come scrisse il poeta inglese John Donne: Nessun uomo è un’isola, completo in se stesso; ogni uomo è un pezzo del continente, una parte del tutto […] e, dunque, i conflitti tra uomini sono inevitabili e ricorrenti Il d. lgs. 4 marzo 2010, n. 28, attuativo della delega sopra citata, come modificato dal d.l.21 giugno 2013, n. 69 e convertito in legge 9 agosto 2013, n. 98, ha definito la mediazione l’attività svolta da un terzo imparziale finalizzata a ricercare un accordo amichevole per la soluzione di una controversia sorta tra due o più soggetti. Lo scopo è quello di agevolare una conciliazione tra due parti confliggenti che sia proposta e concordata tra loro stesse, seppure con l’intervento di un terzo soggetto indipendente che è il mediatore.
La procedura
In merito alla mediazione in tema di condominio, ritengo che, in relazione alla ratio della norma e alla circostanza che il tentativo di conciliazione è prodromo all’eventuale azione giudiziaria, analogicamente al disposto dell’art. 185 cod. proc. civ., l’amministratore possa aderirvi con una delibera che sia adottata con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 cod. civ. e analogamente, quale rappresentante sostanziale e processuale del condominio ex art. 1131 cod. civ., possa sottoscrivere la conciliazione che nulla è d’altro canto che un contratto.
Si rileva che la materia condominiale, per la quale è obbligatorio il preventivo tentativo di mediazione, è esclusivamente interente alle controversie derivate da inadempienze o comportamenti interpretativi concernenti gli artt. 1117/1139 cod. civ. e relative disposizioni d’attuazione.
Per quanto attiene ai decreti ingiuntivi, si deve rammentare che, quelli concessi ex art. 63 disp. att. cod. civ. sono provvisoriamente esecutivi, nonostante opposizione che, del resto, non può fondarsi sulle eccezioni alla delibera assunta d’approvazione del rendiconto consuntivo o preventivo, ma deve limitarsi ai soli profili amministrativi di questo ovvero a quelli processuali ed esecutivi (Cass. civ., Sezz. Unite, 27 febbraio 2007, n. 4421 e Cass. civ., Sezz. Unite, 18 dicembre 2008, n. 26629). Ne consegue che l’amministratore deve attendere la comunicazione dell’intrapresa procedura da parte del condomino moroso dopo la prima udienza per chiedere all’assemblea l’autorizzazione a partecipare alla mediazione, non avendo interesse a richiederla per primo, in quanto nell’ipotesi il condomino opponente non vi provveda, la sua azione è improcedibile. L’amministratore, d’altronde, ha la facoltà di convocare con un unico atto più assemblee consecutive in forza del nuovo testo dell’art. 66 disp. att. cod. civ..
Le maggioranze
La mediazione, quindi, consente alle parti in conflitto di trovare un accordo negoziale atto a risolverle, anche con proposte alternative al puro motivo dell’insorta controversia.
La conciliazione interviene tra parti che abbiano il potere giuridico di disporre del diritto contestato, come è previsto dall’art. 3 del citato d. lgs. n. 28/2010, per cui abbiano un potere negoziale anche di convenire le condizioni in forza delle quali risolvere l’insorta vertenza. Ritengo, pertanto, che, nell’ambito di una mediazione condominiale, si debba appurare chi abbia questo potere; da una parte, sicuramente, il condomino che, per esempio, abbia impugnato una delibera o contesti l’operato dell’amministratore, potendo ridurre o modificare le pretese da radicare nel successivo giudizio; dall’altra parte l’assemblea ha questo potere, la cui decisione, validamente adottata, vincola anche i dissenzienti, gli astenuti e gli assenti, in riferimento, però, alle maggioranze che rendono valida la deliberazione di accettare la conciliazione, essendo, in caso contrario, invalide essendo l’art. 1136 cod. civ. inderogabile e, soprattutto, se violino i diritti soggettivi dei condomini (da ultime Cass. civ., Sez. II, 30 aprile 2013, n. 10196 e Cass. civ., Sezz. Unite, 7 marzo 2005, n. 4806).
Considerato che il legislatore, nella fretta di licenziare la legge n. 220/2012, sovente ha omesso di richiamare il corpus juris in materia condominiale, reputo che il riferimento alla maggioranza degli intervenuti in assemblea, rappresentanti almeno la metà del valore millesimale, inerisca alla sola decisione di partecipare alla procedura di mediazione, ma allorché si debba transigere la controversia, sia obbligatorio considerare i quorum deliberativi relativi; così in tema di innovazioni si deve prendere in considerazione il quinto comma dell’art. 1136 cod. civ. e in tema di diritti reali e soggettivi, per esempio, di costituzione di una servitù o di una modifica di una clausola contrattuale del regolamento, si rende necessaria l’unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio.
Del resto se il legislatore avesse voluto indicare una maggioranza in deroga ai principi generali concernenti la validità delle delibere, lo avrebbe espressamente precisato, come è avvenuto per quelle riguardanti le, così dette, innovazioni sociali, richiamata sia nell’art. 1120 sia nell’art. 1136, entrambi del
codice civile.
