Energia e sicurezza - Cessione del credito per ecobonus e sismabonus condomini

L’Agenzia delle Entrate chiarisce, con due provvedimenti, come trasferire il credito di imposta per interventi volti all’efficienza energetica e alla riduzione del rischio sismico.

Due sono i provvedimenti emessi dal direttore dell’Agenzia delle Entrate, datati 8 giugno 2017, in cui sono definite le modalità di cessione dei crediti d’imposta corrispondenti all’ecobonus e al sismabonus condomini. Come previsto dalla legge di bilancio emanata a dicembre, il credito corrispondente alla detrazione spettante per le spese, sostenute dal 1º gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per determinati interventi caratterizzati da specifiche connotazioni tecniche e riguardanti lavori effettuati sulle parti comuni di edifici, è cedibile.

Il primo provvedimento riguarda gli interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici che interessano l’involucro con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda nonché quelli finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva. Il secondo, invece, disciplina la cessione del credito corrispondente alla detrazione per gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica effettuate sulle parti comuni di edifici dalle quali derivi una riduzione del rischio sismico.

Beneficiari della cessione del credito

Il credito d’imposta può essere ceduto da:

• tutti i condòmini teoricamente beneficiari della detrazione d’imposta prevista per gli interventi che rientrano nell’agevolazione fiscale, compresi quindi gli eventuali “incapienti”
• i cessionari del credito i quali a loro volta possono effettuare ulteriori cessioni.

Il credito può essere ceduto a:

• fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi agevolati;
• di altri soggetti privati quali persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti. È esclusa la cessione in favore di istituti di credito, intermediari finanziari e amministrazioni pubbliche.

La “Manovrina”

Nel DL 50/2017 “Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo”, approvato il 15 giugno si modifica la disciplina in materia di cessione delle detrazioni spettanti per interventi di incremento dell’efficienza energetica nei condomìni. In particolare il comma 1, lett. a), estende fino al 31 dicembre 2021 la possibilità per i soggetti che si trovano nella no tax area (pensionati, dipendenti e autonomi) di cedere la detrazione fiscale loro spettante ai fornitori che hanno effettuato i lavori condominiali per l’incremento dell’efficienza energetica. Inoltre si prevede che la detrazione può essere ceduta anche ad altri soggetti privati (compresi istituti di credito e intermediari finanziari). La cessione è consentita purché le condizioni di incapienza sussistano nell’anno precedente a quello di sostenimento delle spese. I soggetti cessionari hanno titolo a godere di un credito d’imposta in misura pari alla detrazione ceduta, fruibile in dieci quote annuali di eguale importo. Il credito d’imposta è utilizzabile esclusivamente in compensazione. Le modalità attuative della norma sono definite con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate (modifiche all’articolo 14, comma 2-ter, del D.L. n. 63 del 2013).

Il comma 1, lett. b), del nuovo articolo 4-bis, interviene sulla norma che dispone che i controlli dell’ENEA sulla sussistenza dei requisiti per beneficiare delle detrazioni in quota maggiorata per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo (70%) ovvero per gli interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno una determinata qualità media (75%).

A seguito delle modifiche apportate si prevede che tali controlli siano effettuati con procedure e modalità disciplinate con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, da emanare entro il 30 settembre 2017. Per tali controlli da parte dell’ENEA è autorizzata la spesa di 500.000 euro per il 2017 e di 1 milione di euro per ciascuno degli anni dal 2018 al 2021 (modifiche all’articolo 14, comma 2-quinquies, del D.L. n. 63 del 2013).

Il comma 2 dispone la copertura finanziaria dei nuovi oneri che derivano dal comma 1, a valere, in parte, sul Fondo per le esigenze indifferibili in corso di gestione, di cui all’articolo 1, comma 200, della legge n. 190/2014, in parte sul Fondo speciale di parte corrente (allo scopo utilizzando lo stanziamento del Ministero dell’economia e finanze), nonché sul Fondo per la compensazione degli effetti finanziari non previsti a legislazione vigente, ai fini della compensazione degli ulteriori effetti in termini di indebitamento netto.

Ecobonus e sismabonusi: a cosa si applicano

Parlando di parti comuni condominiali, il credito d’imposta cedibile corrisponde alla detrazione dall’imposta lorda sul reddito, prevista nella misura del 70% delle spese sostenute, se relative a interventi che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda, ovvero del 75%, in caso di interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva che conseguono almeno la qualità media di cui al decreto 26 giugno 2015 del Mise.

La detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 40.000 euro moltiplicato il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio e deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Per quanto riguarda il sismabonus, il credito d’imposta cedibile corrisponde alla detrazione dall’imposta lorda sul reddito, prevista nella misura del 75% delle spese sostenute, se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determina il passaggio a una classe inferiore di rischio, ovvero dell’85%, se c’è passaggio a due classi inferiori di rischio. La detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo.

In entrambi i casi il condòmino può cedere l’intera detrazione calcolata sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile.

Il cessionario può cedere, in tutto o in parte, il credito d’imposta acquisito solo dopo che sia diventato disponibile, cioè dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa.

Il credito ceduto ai fornitori, invece, si considera disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il fornitore ha emesso fattura comprensiva del relativo importo.

Come effettuare la cessione del credito

Per effettuare la cessione del credito, i condòmini, se i dati della cessione non sono indicati nella delibera assembleare che approva gli interventi, devono comunicare all’amministratore di condominio,entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito indicando, oltre ai propri dati, anche denominazione e codice fiscale del cessionario che ha accettato.

L’amministratore del condominio, a sua volta:

comunica annualmente all’Agenzia delle Entrate, entro il 28 febbraio, i dati identificativi e l’accettazione del cessionario nonché l’ammontare del credito d’imposta ceduto sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente; consegna al condòmino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all’Agenzia delle Entrate (il cui mancato invio rende inefficace la cessione del credito).

I condòmini appartenenti ai condomini “minimi”, che non hanno nominato un amministratore in quanto non obbligati, possono cedere il credito d’imposta incaricando un condòmino di effettuare gli adempimenti con le modalità e nei termini previsti per gli amministratori di condominio.

L’Agenzia delle Entrate rende visibile nel “Cassetto fiscale” del cessionario il credito a lui attribuito, che potrà essere utilizzato solo dopo la procedura di accettazione (tale informazione sarà visibile anche nel “Cassetto fiscale” del cedente).

Il cessionario che intende a sua volta cedere il credito attribuitogli deve comunicare la circostanza all’Agenzia tramite le stesse funzionalità telematiche presenti nel “Cassetto fiscale”.

Compensazione e controlli

Il credito d’imposta, non oggetto di successiva cessione, è utilizzabile in compensazione - senza applicazione dei limiti previsti dall’articolo 34 della legge 388/2000 - mediante il modello F24, da trasmettere esclusivamente attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (in caso contrario, l’operazione viene rifiutata). Il codice tributo da indicare sarà istituito con successiva risoluzione.

La quota di credito non fruita nel periodo di spettanza è riportabile nei periodi d’imposta successivi, ma non può essere chiesta a rimborso.

I provvedimenti illustrano i controlli che l’amministrazione finanziaria metterà in atto, ovvero il recupero del relativo importo, maggiorato di interessi e sanzioni, avverrà nei confronti:

• del condòmino, in caso di mancanza - anche parziale - dei requisiti oggettivi che danno diritto alla detrazione;
• del cessionario, se lo stesso fruisce in modo indebito - anche parzialmente - del credito.

di Annalisa Galante

Membro del Comitato Scientifico Abitare Biotech

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Energia - Cessione del credito per i condomini

Per le spese sostenute dal 2017 al 2021, la legge di bilancio 2017 ha previsto nuovi criteri per la cessione del credito in relazione agli interventi condominiali di riqualificazione energetica e antisismici.

Dal 31 gennaio 2016 sul sito dell’Agenzia delle Entrate è disponibile l’applicazione gratuita con la quale i condomìni devono trasmettere, per le spese sostenute nel 2016 per interventi di riqualificazione energetica delle parti comuni degli edifici, la cessione del credito dei condòmini ai fornitori, secondo le modalità attuative previste dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 22 marzo 2016.

La trasmissione della comunicazione deve avvenire entro il 31 marzo 2017, mediante il canale Entratel o Fisconline. La comunicazione può essere inviata direttamente dal condominio, oppure tramite gli intermediari.

L’Amministratore di condominio deve trasmettere entro il 7 marzo (come da proroga ottenuta da ANACI e UPPI): l’elenco dei bonifici effettuati per il pagamento delle spese sostenute nel 2016 per lavori di riqualificazione energetica su parti comuni, il codice fiscale dei condòmini che hanno ceduto il credito e l’importo del credito ceduto da ciascuno, il codice fiscale dei fornitori cessionari del credito e l’importo totale del credito ceduto a ciascuno di essi. Il mancato invio della comunicazione rende inefficace la cessione del credito.

La possibilità di cessione del credito

di bilancio 2017 ha, invece, previsto nuovi criteri per la cessione del credito in relazione agli interventi condominiali di riqualificazione energetica e antisismici. Le modalità attuative e i tempi di trasmissione dei relativi dati saranno indicati in un nuovo provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate in corso di predisposizione.

Non pochi i dubbi e le perplessità, legate soprattutto al credito restituito in troppi anni (10 per un condomino sono tanti, per un’impresa sono una follia) e al fatto che è vietata la cessione a istituti di credito e agli intermediari finanziari, che potrebbe incrementarne la complessità applicativa nei condomini e alimentare fenomeni speculativi e distorsivi della concorrenza. Il meccanismo della cessione potrebbe finire per porre ai margini del mercato gli operatori specializzati e pregiudicare la qualità degli interventi.

Di sicuro - come anche sottolineato da Renovate Italy che in Italia promuove campagne di informazione per l’efficienza energetica - la facoltà di cessione delle detrazioni fiscali è la caratteristica potenzialmente più rivoluzionaria dei nuovi benefici riservati alla riqualificazione energetica dei condomini, che trasforma un incentivo congenitamente incerto, legato alla mutevole condizione fiscale dei beneficiari, in una risorsa sicuramente disponibile per tutto il periodo di applicazione. Su questa novità, che riguarda anche gli interventi di miglioramento sismico degli edifici condominiali, si gioca l’efficacia del provvedimento ma, senza l’introduzione di alcuni accorgimenti, la potenzialità dell’innovazione rischia di trasformarsi in un boomerang.

Riduzione 50% dell’IVA 

È all’esame dell’Aula del Senato il disegno di legge di conversione in legge del decreto Milleproroghe 2017 (decreto-legge 30 dicembre 2016, n. 244, in scadenza il 28 febbraio prossimo), licenziato con modifiche dalla commissione competente di Palazzo Madama.

Tra gli emendamenti approvati dalla commissione Affari costituzionali del Senato, c’è quello che proroga a tutto il 2017 la riduzione al 50% dell’Iva per l’acquisto di case ad alta efficienza energetica. L’incentivo era scaduto il 31 dicembre 2016, di sicuro uno strumento efficace per stimolare il mercato residenziale e coniugare efficienza energetica e rilancio economico. La riduzione consentirebbe sia di superare il diverso trattamento tra chi compra case a bassa efficienza energetica da privati rispetto a chi si rivolge al nuovo e riqualificato ad alta efficienza. Una chiara posizione per indirizzare la domanda verso un mercato immobiliare di qualità, che favorisca il risparmio sulla bolletta.

di Annalisa Galante

Membro del Comitato Scientifico Abitare Biotech

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BONUS 65% PER LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA: Regole dell’Agenzia delle Entrate per la cessione del Credito

L’Agenzia delle Entrate con il provvedimento prot. 43434 del 22 marzo 2016 ha emanato le modalità attuative della cessione del credito relativo al bonus fiscale 65% che, come stabilito dalla Legge di Stabilità, consente ad alcune categorie di contribuenti, “contribuenti incapienti” (esenti cioè dal versamento IRPEF), di cedere alle ditte che hanno realizzato gli interventi di riqualificazione energetica nel condominio il credito pari alla detrazione fiscale spettante.

La Legge di Stabilità ha infatti previsto che “ per le spese sostenute dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2016 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, i soggetti contribuenti della “no tax area”, cioè esenti dal versamento dell’IRPEF (sulla base delle indicazioni previste dal D.P.R. 917/1986, in particolare all’art. 11, co. 2 e all’art. 13, co. 1, lett. a) e co. 5, lett. a), possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi, con modalità da definire con provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate, da emanare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione”.

Il singolo contribuente che si trova sotto la soglia di reddito minimo ai fini IRPEF può quindi cedere il credito corrispondente al 65% della quota lavori a proprio carico, calcolata sulla tabella millesimale, alla ditta che ha realizzato i lavori nel condominio. In questa maniera il contribuente “incapiente”, che non può quindi usufruire del bonus fiscale ai fini IRPEF, avrà il vantaggio di recuperare direttamente l’importo corrispondente alla detrazione fiscale pari al 65% della spesa dei lavori a proprio carico.

Il Bonus fiscale, oggetto di cessione, deve essere relativo a spese inerenti ad interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni dell’edificio sostenute nell’anno 2016 anche se riferite ad interventi iniziati precedentemente all’anno 2016.

Il Contribuente, secondo le disposizioni dell’Agenzia delle Entrate, per accedere a tale agevolazione, deve trovarsi nelle condizioni di “incapienza” nel periodo di imposta anno 2015 cioè nell’anno precedente a quello in cui si sono sostenute le spese per gli interventi di riqualificazione.

Le modalità operative stabilite dall’Agenzia delle Entrate prevedono tre passaggi:

- la comunicazione da parte del soggetto che intende cedere il credito che può avvenire:

• in sede di assemblea che approva gli interventi di riqualificazione energetica;
• a mezzo comunicazione al condominio;

- la comunicazione della volontà della cessione del credito da parte dei Condomini alla ditta esecutrice degli interventi di riqualificazione;

- la comunicazione della ditta al condominio, in forma scritta, dell’accettazione della cessione del credito a titolo di pagamento di parte del corrispettivo per i beni ceduti o i servizi prestati: la ditta, cioè, deve dichiarare di accettare la cessione del credito a titolo di pagamento, credito che potrà utilizzare nell’arco di dieci anni.

Per garantire la possibile cessione del credito da parte di ciascun Condomino il condominio dovrà preoccuparsi quindi di richiedere alle ditte la disponibilità ad accettare una eventuale cessione di credito e quindi valutare l’opportunità di inserire, tra i criteri della gara di appalto per l’aggiudicazione degli interventi di riqualificazione energetica, la disponibilità da parte della ditta ad accettare l’eventuale cessione del credito a titolo di pagamento di parte del corrispettivo per i beni ceduti o i servizi prestati.

Nella delibera di approvazione dei lavori dovrà risultare la volontà dei soggetti che intendono cedere il credito e poiché tale volontà può essere comunicata anche direttamente all’Amministratore, sarà opportuno fissare una data entro cui far pervenire tali comunicazioni, in modo che, una volta accettate dalla ditta, possano essere inserite nel contratto d’appalto come parte del corrispettivo alla ditta.

L’Amministratore dovrà poi realizzare una serie di adempimenti:

- comunicare la volontà di cessione del credito da parte dei Condomini alla ditta esecutrice dei lavori, e richiedere la relativa accettazione da parte della stessa;

- provvedere alla comunicazione telematica, entro il 31 marzo 2017, all’Agenzia delle Entrate del totale della spesa anno 2016, dell’elenco dei bonifici effettuati per il pagamento delle spese, del codice fiscale dei Condomini che hanno ceduto il credito con il relativo importo, del codice fiscale dei fornitori cessionari del credito e l’importo del credito ceduto. Pena la inefficacia della cessione del credito.

- comunicare ai fornitori l’avvenuta trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrate.

Ecco, dunque, che il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate introduce un ulteriore adempimento in capo all’Amministratore di Condominio, adempimento che risulterà a mero titolo gratuito qualora il professionista non ne dovesse specificare il relativo compenso all’atto della nomina e dell’accettazione dell’incarico ovvero precisarlo in sede di delibera di approvazione dei lavori.

Centro Studi Nazionale ANACI

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Spigolature sulla riforma del condominio: VENDITORE/ACQUIRENTE

La riforma ha operato alcune rilevanti modifiche in materia di individuazione del soggetto tenuto al pagamento (nei confronti del condominio) in occasione della cessione della titolarità sulla porzione di piano compresa nell'edificio.

Se, da una parte, risulta:

• confermata la responsabilità solidale (per il biennio) del venditore e dell’ acquirente (di unità immobiliare compresa nell'edificio) in relazione alle spese antecedenti al rogito (art. 63, penultimo comma, disp. att. c.c.), da un’altra parte, viene:
• introdotta la (piuttosto “incredibile”) responsabilità solidale dell’acquirente e del venditore (di unità immobiliare compresa nell'edificio) in relazione alle spese successive al rogito (art. 63, ultimo comma, disp. att. c.c.) e fino alla comunicazione all'amministratore di copia autentica del titolo (testualmente, “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”);

In conclusione ed in combinato disposto, in relazione alla fissazione di tale aspetto temporale, l’amministratore potrà:

• rivolgersi solo all'acquirente per gli oneri sorti successivamente alla cessione immobiliare;

oppure,

• rivolgersi all'acquirente e anche al venditore per gli oneri sorti successivamente alla cessione qualora quest’ultimo incappi (a causa della mancata comunicazione di cui sopra) nella corresponsabilità solidale prevista dal comma 4 dell’art. 63 disp. att. c.c.;
• rivolgersi al venditore e all'acquirente per quelli sorti nell'ultimo biennio (non solare, ma di bilancio, calcolato rispetto al rogito) secondo il tradizionale testo dell’art. 63 disp. att. c.c. (pacifico il riferimento all'anno di gestione, e non a quello solare: cfr. Trib. Bolzano 10 giugno 1999; Trib. Milano 8 luglio 1971);
• rivolgersi solo al venditore per quelli anteriori a tale biennio.

Sussiste, tuttavia, più d'un problema applicativo per la “nuova” responsabilità del venditore e dell’acquirente per le spese successive al rogito.

Infatti, premettendo che, secondo il chiaro disposto della norma, si tratta di responsabilità solidale tout court, si pongono le seguenti questioni:

• considerato che il notaio rogante non può rilasciare copia autentica fino a che l'atto non venga sottoposto a registrazione (possibile fino a 30 gg dalla stipula), sarà da considerarsi sufficiente e/o analoga negli effetti la trasmissione di un certificato notarile (documento che, invece, può essere immediato)?;
• nel caso in cui il venditore non conosca la persona dell'amministratore (si pensi ad un'attivazione tardiva del primo), o nel caso in cui l'amministratore non sia stato nominato (cfr. art. 1129 c.c., nuova versione, che ha portato a più di 8 il numero minimo di condomini perché la nomina sia obbligatoria) con quali mezzi alternativi la formalità può essere eseguita? Trasmissione della copia autentica del rogito a tutti i condomini? AI c.d. “facente funzioni” di cui all'art. 1129 c.c. (previsto, in tale norma, limitatamente per l’affissione della “targa”?);
• nel caso in cui il venditore abbia perso contatto col condominio, circostanza che può verificarsi assai facilmente, con quale strumento (dotato di un minimo di certezza) potrà reperire il nominativo ed il recapito dell’amministratore in carica per effettuare, seppur tardivamente, la comunicazione della copia del rogito, considerato che non esiste alcun registro?

In ogni caso, sull'argomento, va precisato che l’approvazione del c.d. “saldo esercizi precedenti” (vale a dire, della “posta” inserita nell'ultimo bilancio per rappresentare il debito relativo ad una o più annualità antecedenti a quella oggetto di “rendiconto”) non determina uno “spostamento” temporale del debito, che va sempre riferito all'annualità di specifica competenza. In realtà, si tratta di “un mero riepilogo contabile” (cfr. Trib. Milano 23 gennaio 2003).

1. LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE E LA RISCOSSIONE (home page)
2. USUFRUTTUARIO/NUDO PROPRIETARIO
3. IL C.D. "REVISORE" DELLA CONTABILITA'
4. LA C.D. "MULTA"
5. L'OBBLIGO DI RISCOSSIONE ENTRO SEI MESI

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