Regolamento contrattuale e rogito: limitazione dei diritti dei condomini ed opponibilità all'acquirente

Le clausole del Regolamento contrattuale limitative dei diritti dei condomini non devono essere trascritte nel rogito per essere opponibili all'acquirente

Corte di Appello Milano I sez. 7-1 -2016

Con la sentenza in rassegna la Corte d'Appello di Milano stabilisce che quando le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale impongono limitazioni chiare e specifiche ai singoli condomini (divieto di apportare modifiche alle singole proprietà), tali clausole sono opponibili anche all'acquirente se l'atto di acquisto fa rinvio al Regolamento.

Secondo la Corte di Appello, infatti, se nell'atto di acquisto di un immobile si fa espresso riferimento al regolamento di condominio le clausole dello stesso si presumono accettate dall'acquirente ed opponibili nel suoi confronti. (Sull'effetto vincolante delle clausole di natura contrattuale e sulle differenze con le clausole regolamentari vedasi la storica sent. Cass. civ. Sez. Unite, 30-12-1999, n. 943).

Il giudice di secondo grado ha puntualizzato che è sufficiente il semplice richiamo al regolamento di condominio contenuto nell'atto di acquisto per rendere opponibile all'appellante il divieto di apportare modifiche all'appartamento acquistato.

La decisione in commento si riporta infatti all'orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui "Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto" (Cass. Civ. Sez. II, 31-07-2009, n. 17886).

Fra l'altro, inoltre, la Corte d'appello ha accertato che nel contratto di compravendita compariva la pattuizione "la parte acquirente si obbliga ad osservare il regolamento di condominio che dichiara di conoscere".

Dobbiamo tuttavia specificare, alla luce anche di altre pronunce sul punto, che l'approvazione del regolamento mediante il richiamo contenuto negli atti di vendita è efficace solo se tale approvazione è espressa e riferita ad un regolamento già redatto, conosciuto e perfettamente individuato (Cass.27-3-2015 n.6299, Cass. ord.11-9-2014 n.19229), non bastando evidentemente riferirsi ad un testo di "regolamento vigente" del quale non sia possibile reperire gli estremi di redazione e provenienza.

di Carlo Patti

consulente Legale ANACI Roma

Fonte: Dossier Condominio

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IL COSTRUTTORE E' TENUTO AL PAGAMENTO DELLE SPESE CONDOMINIALI?

Il più delle volte (ormai è diventata una prassi) il costruttore di un intero fabbricato indica sul regolamento condominiale una clausola specifica che lo esonera dal pagamento delle spese per gli alloggi rimasti invenduti.

Come logico le spese condominiali rimarranno a carico di tutti i "nuovi" proprietari con notevoli aggravi di spesa.

La Cassazione ha sancito il principio secondo il quale i rapporti tra condomini e costruttore sono identici a quelli tra consumatori e professionisti. Per questa ragione è applicabile la disciplina prevista dal Codice del Consumo (decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, articoli dal 33 al 38).

Resta inteso che il costruttore è un condomino fino all'atto della vendita di tutte le unità immobiliari. La giurisprudenza (Cfr. Cass. Civ. sez. II., Sent. n. 5975/2004) e l’art. 1123 Codice Civile, consentendo la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, ha considerato favorevole l’esonero totale o parziale di tutte le spese condominiali a favore del costruttore sulle unità invendute.

Ovviamente la volontà deve essere tacitamente espressa nel primo rogito di vendita stipulato dal notaio con allegate le tabelle millesimali ed il regolamento di condominio, che, essendo allegato al primo atto, è di tipo contrattuale.

Poiché il regolamento contrattuale firmato dai condomini e dal costruttore è configurabile come un esempio di convenzione tra le parti, la clausola di esonero in cui si accetta l’esclusione del costruttore dalle spese comuni è da considerarsi legittima per i motivi suddetti.

Questo diritto di esonero non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio a decorrere dalla data del primo atto di compravendita.

Questa pattuizione è ritenuta vessatoria per il consumatore/acquirente e quindi, bisognevole della cosiddetta seconda firma per essere valida ed efficace (ai sensi degli art. 1341 e 1342 C.C)che deve essere apposta in calce al contratto, “per espressa accettazione”.

Una diversa pattuizione deve ritenersi vessatoria nei confronti dei condomini, salvo che l’imprenditore non fornisca prova che lo stesso accordo abbia formato oggetto di una compensazione specifica con l’acquirente e che quest’ultimo abbia ricevuto in cambio un vantaggio superiore (ad es. un abbattimento del prezzo a cui l’immobile è stato venduto). La valutazione di vessatorietà deve essere richiesta dal giudice e valutata da un tecnico volta per volta, tenendo conto della natura del bene o del servizio oggetto del contratto e facendo riferimento alle circostanze esistenti al momento della conclusione dell’atto e alle altre clausole previste.

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Spigolature sulla riforma del condominio: VENDITORE/ACQUIRENTE

La riforma ha operato alcune rilevanti modifiche in materia di individuazione del soggetto tenuto al pagamento (nei confronti del condominio) in occasione della cessione della titolarità sulla porzione di piano compresa nell'edificio.

Se, da una parte, risulta:

• confermata la responsabilità solidale (per il biennio) del venditore e dell’ acquirente (di unità immobiliare compresa nell'edificio) in relazione alle spese antecedenti al rogito (art. 63, penultimo comma, disp. att. c.c.), da un’altra parte, viene:
• introdotta la (piuttosto “incredibile”) responsabilità solidale dell’acquirente e del venditore (di unità immobiliare compresa nell'edificio) in relazione alle spese successive al rogito (art. 63, ultimo comma, disp. att. c.c.) e fino alla comunicazione all'amministratore di copia autentica del titolo (testualmente, “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”);

In conclusione ed in combinato disposto, in relazione alla fissazione di tale aspetto temporale, l’amministratore potrà:

• rivolgersi solo all'acquirente per gli oneri sorti successivamente alla cessione immobiliare;

oppure,

• rivolgersi all'acquirente e anche al venditore per gli oneri sorti successivamente alla cessione qualora quest’ultimo incappi (a causa della mancata comunicazione di cui sopra) nella corresponsabilità solidale prevista dal comma 4 dell’art. 63 disp. att. c.c.;
• rivolgersi al venditore e all'acquirente per quelli sorti nell'ultimo biennio (non solare, ma di bilancio, calcolato rispetto al rogito) secondo il tradizionale testo dell’art. 63 disp. att. c.c. (pacifico il riferimento all'anno di gestione, e non a quello solare: cfr. Trib. Bolzano 10 giugno 1999; Trib. Milano 8 luglio 1971);
• rivolgersi solo al venditore per quelli anteriori a tale biennio.

Sussiste, tuttavia, più d'un problema applicativo per la “nuova” responsabilità del venditore e dell’acquirente per le spese successive al rogito.

Infatti, premettendo che, secondo il chiaro disposto della norma, si tratta di responsabilità solidale tout court, si pongono le seguenti questioni:

• considerato che il notaio rogante non può rilasciare copia autentica fino a che l'atto non venga sottoposto a registrazione (possibile fino a 30 gg dalla stipula), sarà da considerarsi sufficiente e/o analoga negli effetti la trasmissione di un certificato notarile (documento che, invece, può essere immediato)?;
• nel caso in cui il venditore non conosca la persona dell'amministratore (si pensi ad un'attivazione tardiva del primo), o nel caso in cui l'amministratore non sia stato nominato (cfr. art. 1129 c.c., nuova versione, che ha portato a più di 8 il numero minimo di condomini perché la nomina sia obbligatoria) con quali mezzi alternativi la formalità può essere eseguita? Trasmissione della copia autentica del rogito a tutti i condomini? AI c.d. “facente funzioni” di cui all'art. 1129 c.c. (previsto, in tale norma, limitatamente per l’affissione della “targa”?);
• nel caso in cui il venditore abbia perso contatto col condominio, circostanza che può verificarsi assai facilmente, con quale strumento (dotato di un minimo di certezza) potrà reperire il nominativo ed il recapito dell’amministratore in carica per effettuare, seppur tardivamente, la comunicazione della copia del rogito, considerato che non esiste alcun registro?

In ogni caso, sull'argomento, va precisato che l’approvazione del c.d. “saldo esercizi precedenti” (vale a dire, della “posta” inserita nell'ultimo bilancio per rappresentare il debito relativo ad una o più annualità antecedenti a quella oggetto di “rendiconto”) non determina uno “spostamento” temporale del debito, che va sempre riferito all'annualità di specifica competenza. In realtà, si tratta di “un mero riepilogo contabile” (cfr. Trib. Milano 23 gennaio 2003).

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3. IL C.D. "REVISORE" DELLA CONTABILITA'
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5. L'OBBLIGO DI RISCOSSIONE ENTRO SEI MESI

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