COME GUADAGNARE IN CONDOMINIO: La locazione dei beni comuni ed il rapporto con l'art. 1117-ter introdotto dalla Regge 220/2012

Con l'entrata in vigore dell'art. 1117 ter è frequente sentire sollevare l'eccezione che per locare l'appartamento destinato al portiere, o il locale cassoni o il lavatoio o altri beni o servizi, occorra la maggioranza qualificata dei 4/5 del valore millesimale ed il procedimento rafforzato di convocazione dell'assemblea descritto nella norma in parola, implicando la locazione un intrinseco cambio dell'originaria destinazione del bene.

La norma richiamata pone invero forti dubbi interpretativi soprattutto ed a partire da cosa si debba intendere per "modifica di destinazione d'uso". La "destinazione d'uso" è un concetto che rimanda alla normativa urbanistica, nella quale esso si applica per rilevare l'utilizzazione degli immobili ai fini della pianificazione urbanistica del territorio con la creazione delle c.d. categorie catastali. Ma si dubita che il Legislatore abbia voluto riferirsi al profilo urbanistico, invero restato sempre estraneo alla materia condominiale. Si ritiene, piuttosto, che l'espressione destinazione d'uso sia stata utilizzata in senso atecnico per riferirsi alla modifica della funzione/uso del bene.

Diventa allora essenziale individuare quali siano i mutamenti di destinazione d'uso che potrebbero ricadere nell'alveo della norma in parola o, ragionando per esclusione, quali siano i mutamenti di destinazione d'uso che non vi ricadano.

Così, ritiene la scrivente, che si possano escludere, poiché già la giurisprudenza le aveva escluse e distinte dalle innovazioni in generale, tutte le modifiche di destinazioni che non siano sostanziali e radicali e che comportano un uso si diverso del bene comune ma comunque compatibile con quello originario (locale caldaia o lavatoio utilizzato anche come deposito, installazione rastrelliera per biciclette nel giardino etc.).

Ma si ritiene di poter escludere dall'ambito applicativo dell'articolo 1117 ter anche le ipotesi in cui al bene non sia stata attribuita una specifica destinazione o le ipotesi in cui il bene abbia perso la destinazione originaria per la soppressione del servizio cui il bene stesso era destinato o per volontà assembleare o in via di fatto (il caso del locale portineria per intervenuta soppressione del servizio di portierato o il locale cassoni per avvenuto passaggio al sistema idrico dell'acqua diretta etc.). In tali casi il bene verrebbe ad essere sciolto dal vincolo di destinazione pertinenziale, essendo venuto meno il servizio, ed il suo utilizzo diventerebbe libero e non più inquadrabile nell'ambito di un mutamento di destinazione quanto piuttosto di un miglior uso del bene comune.

Come già chiariva la Cassazione con sentenza 3690/1979: "Nell'ipotesi in cui una parte dell'immobile in condominio, oggetto di proprietà comune (quali i vani destinati a portineria) non sia più destinato a uso condominiale, si applica ad essa la disciplina della comunione in generale e, in base a tale disciplina, deve ritenersi consentito ai partecipanti alla comunione, quali aventi diritto a concorrere nella relativa amministrazione di concedere il bene in locazione per renderlo fruttifero".

Si è espresso nel senso di escludere categoricamente l'applicazione dell'art.1117 ter alla locazione del locale ex portineria il De Tilla (Maurizio De Tilla, Il nuovo condominio, Giuffré editore, 2015, pag.1056).

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