Dalla nascita del moderno condominio alle carenze dell’offerta di abitazioni di qualità nella fase attuale

L’individuo trova nella casa plurifamiliare e nelle varie forme di abitazione collettiva il suo modo di esistere, a condizione che sia soddisfatto il suo bisogno di intimità. L’alloggio può essere costretto entro muri e solai in comune con altri alloggi, ma deve avere il suo correttivo in sufficienti spazi all’aperto.

“Potrebbe sembrare che la produzione artistica si abbia soltanto in presenza del superfluo e della ricchezza. È un’interpretazione assolutamente errata. È certo che la semplicità corrisponde meglio alla mentalità moderna, che esige un’arte funzionale, almeno nell’assetto delle città. Per questo il puro principio utilitaristico e il gusto del superfluo devono essere evitati in ogni cosa. La semplicità si può ottenere anche senza un aumento dei costi. L’artista dovrebbe preoccuparsi di presentare le sue capacità artistiche in una forma semplice e idonea, così che appaia risposta chiara a precise esigenze. Non si deve dimenticare che l’arte di un paese è la misura non solo del suo benessere, ma anche e soprattutto della sua ricchezza intellettuale”

[Otto Wagner]

Il moderno edificio per la residenza, ovvero il prototipo di palazzo condominiale che caratterizza in maniera massiva le città europee, nasce nell’Ottocento ed è il risultato dei processi di inurbamento provocati dal sorgere della prima industria. A partire dalla seconda metà dell’Ottocento, il modello dell’edificio residenziale destinato alla classe emergente medio-borghese si afferma in tutte le principali città europee. Alcuni tra i grandi architetti e ingegneri artefici della rottura con l’eclettismo e il classicismo ottocentesco sono stati i protagonisti della costruzione e dell’affermazione dell’edificio residenziale, così come ancor oggi viene concepito.

“Non è possibile dare una risposta esauriente al problema ‘come costruire’; ma la nostra sensibilità ci deve far prevedere fin da ora nelle forme dell’arte che stanno nascendo e in quelle che si svilupperanno in seguito il deciso affermarsi della linea orizzontale […], della superficie liscia, della massima semplicità e dell’importanza decisiva della tecnica costruttiva e dei materiali. […] è evidente che la bellezza con cui l’architettura esprimerà le esigenze del nostro tempo dovrà accordarsi con la mentalità e la vita dell’uomo moderno […]”.

“Le case d’affitto che si costruiscono oggi non perseguono altro scopo che di procurare il massimo reddito del capitale investito, ammassando appartamenti piccoli facilmente affittabili e venendo così incontro ai problemi economici della maggioranza. Da quando, in seguito all’adozione degli ascensori, il valore d’affitto dei singoli piani si è praticamente equiparato, anche nella configurazione esterna si tende a non differenziare più un piano dall’altro. D’altra parte sarebbe un grave errore adottare forme architettoniche mutuate dall’architettura dei palazzi, anche perché non corrisponderebbero alla struttura interna dell’edificio. Per questo la facciata della casa d’affitto moderna si sta orientando verso una superficie liscia interrotta solamente da una serie indifferenziata di finestre, cui si aggiungono il cornicione principale di protezione e tutt’al più un fregio ornamentale, un portale e così via. I principi esposti in questo scritto portano alla conclusione che non può essere compito dell’arte ribellarsi alle tendenze economiche in atto e che essa non deve ammantarsi di menzogne, ma tener giustamente conto di tali esigenze”.

In Italia in quella ormai lontana ma importante fase storica la situazione era purtroppo più arretrata rispetto alla realtà dell’impero austroungarico.

“Al censimento del 1861 la maggior parte dei capoluoghi di provincia denunciavano una popolazione non superiore a quella racchiusa tra le loro antiche mura nei tre secoli precedenti, e in generale oscillante da un minimo di 40.000 ad un massimo di 100.000. Quelle che stavano al di sopra, e che si contano sulle dita di una mano, godevano di privilegi atti a stimolare l’attività dei cittadini, come i porti franchi di Livorno, Catania e Messina; mentre erano più numerose molte altre che non raggiungevano neppure l’accennato limite minimo. E per tutto era così. Nella pianura padana città già importanti erano ridotte e centri modesti: Modena toccava i 20.000 abitanti come nei primi del Seicento; Ferrara, che nel momento dello splendore sotto gli Estensi era giunta a 30.000, col dominio della Chiesa era scesa a circa 23.000; Piacenza non registrava l’aumento di una sola unità dalla metà del secolo precedente.

Lo stesso avveniva in Toscana: Siena, ferma da due secoli e mezzo sulle 20.000 anime, si era abbassata sotto le 20.000; e Pisa era appena sulle 23.000. Per il Mezzogiorno basti citare Napoli, ancora la più popolosa, sì, ma stazionaria dalla metà del Settecento, e Palermo, sotto i 200.000, in diminuzione nell’ultimo cinquantennio. Al regresso demografico fanno eccezione soltanto Milano, Genova, Firenze e Torino. Milano nel mezzo secolo precedente all’unificazione passò da circa 150.000 a 250.000 abitanti; Genova quasi raddoppiò la sua popolazione superando i 150.000; Firenze si spinse da 80.000 a 143.000; Torino ebbe un’ascesa anche più rilevante: poco al di sotto dei 20.000 all’inizio del Seicento, di poco al di sotto degli 80.000 al principio dell’Ottocento, oltre i 200.000 nel 1861. Inoltre, nel quadro sempre più generalmente desolante, hanno rilievo le pennellate fosche delle frequenti pestilenze covate in vasti aggregati di abitazioni vecchie, malsane, inadeguate a forme di vita moderna, veri focolai di infezione: pestilenze ricorrenti, capaci di eliminare rapidamente le lievi eccedenze, se si verificassero, dei nati sui morti.”

Ci vorrà del tempo per il nostro Paese per sollevarsi ed entrare nel novero dei Paesi industrializzati e con un benessere diffuso. Solo nei primi decenni del secolo, dopo la Prima Guerra Mondiale e la successiva crisi, nasceranno e cresceranno le attività industriali.

Pur tra molte contraddizioni e ritardi, la fine dell’Ottocento e i primi decenni del Novecento saranno il momento nel quale nel mercato immobiliare la centralità che in precedenza aveva la casa individuale si sposta verso la casa collettiva, il condominio con appartamenti in affitto o in proprietà. Ciò è l’inevitabile portato della crescita urbana e la conseguente nascita delle problematiche alla scala urbanistica: dai problemi dell’ambiente a quelli dell’approvvigionamento idrico, dei trasporti e del connesso sistema viario, per arrivare alla crescente importanza e complessità dei servizi sociali (sanità, scuola, ecc.).

“Vedremo, nel seguire i tratti più marcati nel processo evolutivo, che anche le stesse case unifamiliari, e non soltanto quelle economiche, sono oggi concepite non più come singoli e distaccati edifici, ma su un piano sociale. Né d’altra parte si può negare che anche i paesi, come l’Inghilterra, l’Olanda, gli Stati Uniti, la Svezia, fino a qualche anno fa impegnati quasi esclusivamente a produrre case unifamiliari, stiano oggi producendo in sempre più larga scala edifici isolati e complessi quartieri di case plurifamiliari, in affitto o in condominio. […] L’individuo trova nella casa plurifamiliare e nelle varie forme di abitazione collettiva il suo modo di esistere, a condizione che sia soddisfatto il suo bisogno di intimità. L’alloggio può essere costretto entro muri e solai in comune con altri alloggi, ma deve avere il suo correttivo in sufficienti spazi all’aperto, capaci di ridonare agli individui, ai vecchi come ai giovani, il senso di un più libero contatto con la natura.”

Oggigiorno, nelle città in via di sempre crescente densificazione, l’auspicio di Carbonara si declina attraverso una sempre maggiore attenzione al verde pubblico, testimoniata da molti interventi di riqualificazione condotti su aree dismesse, realizzati attraverso lo strumento dei ‘Progetti Integrati di Intervento’, che hanno significativamente incrementato gli spazi verdi pubblici. Dall’altro lato emerge il sempre crescente interesse negli edifici residenziali condominiali di spazi comuni da adibire a servizi, quali: spazio per organizzare giochi e intrattenimenti vari per i bambini, spazio da utilizzare per lavatrici, stireria e asciugatura con servizio ad ore precise, ricovero biciclette, ecc. È il modello dell’edificio residenziale Usa, che quasi sempre è dotato di spazi (al piano terra o più frequentemente nel basement) e servizi utili per tutti i residenti giovani e anziani.

Diviene interessante comprendere come nel 1963, un professore dell’Università di Roma, l’arch. Pasquale Carbonara, che svolse interessanti esperienze negli Usa dove conseguì il diploma di ‘Master of Science in Architecture’ alla Columbia University di New York nel 1935, ed ebbe modo di studiare e approfondire le più avanzate tecniche costruttive e le evoluzioni socio economiche che caratterizzavano lo sviluppo di quel Paese, analizza e descrive i presupposti su cui si fonda la nuova concezione della casa, “elencandoli in forma succinta e programmatica:

1. la composizione media statistica delle famiglie che, col progredire del benessere economico, scende rapidamente;
2. a graduale e sempre più rapida riduzione del personale addetto ai lavori domestici, che in qualche paese è ormai quasi scomparso;
3. i nuovi sistemi educativi e normativi della vita dei giovani;
4. il costante incremento dell’indice relativo alla durata media della vita umana, e perciò l’aumento percentuale delle persone di età avanzata nella compagine familiare o meglio nella composizione della popolazione attuale; 
5. i mutati rapporti di lavoro e la posizione delle donne nella vita attiva contemporanea e nella produzione di beni o servizi.

Tutti questi presupposti di carattere sociale, ed altri che facilmente potrebbero ad essi riferirsi come evidenti corollari, mirano in definitiva a rappresentare sempre più chiaramente il bisogno di una vita domestica e di relazioni sociali completamente sganciate dalle formalità una volta imposte da un codice di convenzioni sociali, che oggi si ritengono superate. […] non pochi dei compiti che una volta venivano svolti in casa, a cura specialmente della madre di famiglia e delle altre donne che la aiutavano nelle sue delicate incombenze, oggi sono svolti fuori di casa in appositi edifici destinati a un preciso e specifico scopo; per esempio l’assistenza sanitaria oggi vien data nelle cliniche o negli ospedali e non nell’ambito domestico; le feste, i ricevimenti si danno fuori di casa, l’istruzione viene impartita nelle pubbliche scuole, e via dicendo.”

Carbonara, con la sua lucida analisi anticipa molte tematiche dell’evoluzione sociale, tecnologica e produttiva e conseguentemente dei nuovi problemi dell’abitare, o meglio cui le abitazioni dovrebbero offrire risposte, entrando in sintonia con questo sviluppo:

• “l’accorciamento della giornata lavorativa e il conseguente aumento del tempo libero, l’aumentato benessere sociale, il maggiore reddito di lavoro e quindi anche il maggiore potere di acquisto di sempre più larghe masse di individui, anche in giovane età;
• la più ampia indipendenza economica dei singoli individui, uomini e donne, e delle famiglie di recente formazione, sottratte al vincolo dell’unico asse patrimoniale;
• la nuova visione dell’unità familiare, che una volta era irrobustita anche da un preciso e concreto tornaconto economico, diremmo quasi aziendale, specialmente nelle famiglie contadine, ed oggi invece è basata soprattutto su molto più labili vincoli affettivi;
• il sorgere di nuove fonti di lavoro dovunque ubicate a causa delle tante attività promosse dalla vita moderna, anche in località una volta lontane;
• lo spostamento di larghe masse di abitanti dalle zone agricole, specialmente da quelle di più scarso reddito, verso zone industrialmente più progredite;
• la preferenza oggi data, proprio per le suddette ragioni, alla casa d’affitto oppure alla casa in condominio che non richieda cospicui investimenti e che in qualsiasi momento possa essere smobilizzata;
• la necessità, dunque, di un continuo rinnovamento nel mercato edilizio, secondo quanto avviene in altri campi commerciali;
• il larghissimo uso, ormai divenuto quasi universale, di prodotti manifatturati, dalle confezioni vestiarie ai cibi preparati in scatola, dai medicinali agli oggetti di consumo;
• l’avvento dell’automobile e di tutti gli altri mezzi di trasporto, specialmente se individuali;
• la facilità delle comunicazioni per mezzo del telefono, della televisione;
• l’enorme diffusione di apparecchi elettrodomestici di ogni genere, dai più semplici ai più complessi;
• l’automazione e la meccanizzazione in generale;
• i nuovi criteri di produzione di massa e di aperture commerciali alla produzione stessa, e quindi l’immissione sul mercato, a prezzi convenienti e con pagamento rateale, di nuove e più complete apparecchiature idrosanitarie, di cucine, guardaroba, mobili e arredamenti completi;
• lo sviluppo di più completi ed efficaci sistemi di riscaldamento e di ventilazione, che hanno addirittura rivoluzionato la distribuzione della casa;
• l’enorme diffusione del vetro, nelle più svariate forme di impiego, per tanti usi che una volta non sarebbero stati nemmeno immaginabili;
• la nuova tecnica di illuminazione artificiale ed alcuni ritrovati del tutto moderni, come i frangisole per attenuare le conseguenze di una eccessiva illuminazione naturale;
• la facilità di pulizia e di messa in ordine della casa moderna rispetto a quella del passato, grazie appunto alla chiarezza della pianta, alla semplicità dei mobili e alla abbondanza dei detersivi e di altri mezzi atti a pulire;
• il bisogno di quiete e di silenzio, resosi oggi tanto più necessario proprio per lo sviluppo assunto dalla vita moderna, così caotica e rumorosa, e perciò anche la tendenza attuale a perfezionare proprio i metodi per la lotta contro i rumori;
• la maggiore attenzione oggi rivolta al colore, sia nel senso commerciale che in quello relativo alla fisiologia dell’uomo e all’abitabilità della casa.” 

Sarà però dopo la Seconda Guerra Mondiale, tra la fine degli anni ’40 e i primi anni ’50 del secolo XX, che l’Italia potrà vantare un significativo sviluppo e il definitivo affrancamento dalle ristrettezze e miserie del passato. È il momento del così detto ‘boom economico’, una fase nella quale, grazie soprattutto alla modificazione della base economica, all’ingresso della donna nel mondo del lavoro, alla crescita della scolarizzazione di massa, si determinano fondamentali rotture rispetto al passato nelle forme dell’abitare e nella organizzazione delle abitazioni.

Dagli anni ’70-’80 l’Italia ha continuato la sua crescita, seppur a ritmi inferiori rispetto al boom del dopoguerra ed è diventata uno dei Paesi occidentali con la base economica più sviluppata: la settima od ottava economia del mondo secondo gli ultimi ranking internazionali.

La rapidità delle trasformazioni sociali, in primis quella della famiglia, l’invecchiamento della popolazione, il mutare delle abitudini, l’aumento dei valori e dei prezzi degli immobili, avvenuto parallelamente a quello della tassazione della proprietà immobiliare, hanno impattato in maniera significativa sul rapporto che si era consolidato tradizionalmente tra gli italiani e l’abitazione.

Così, a seguito di questi complessi fenomeni, il mercato della seconda casa è entrato in crisi da alcuni anni, mentre nel contempo diminuisce la propensione all’acquisto di abitazioni da parte delle famiglie e si risveglia l’interesse per la soluzione dell’affitto. Emergono con sempre maggiore evidenza fenomeni drammatici che marcano i profondi malesseri sociali che ruotano intorno al problema della casa:

• manca un’offerta di soluzioni abitative per gli studenti fuori sede (gli universitari fuori sede a Milano sono circa 80.000) e, su questa base, si è sviluppato ed è cresciuto un mercato illegale che costituisce una preoccupante realtà in molte grandi città del nostro Paese;
• manca un’offerta abitativa adeguata per giovani in fase di ingresso nel mondo del lavoro, così come per gli immigrati. Di housing sociale si parla molto, ma questo problema nel suo complesso è ben lungi dall’essere affrontato e la Pubblica Amministrazione appare incapace di offrire soluzioni percorribili come è invece avvenuto in altri Paesi tra cui la Spagna, l’Austria e gli Usa.

Il regime legislativo e fiscale non è favorevole alla locazione ed anzi non pochi proprietari di unità abitative esitano di fronte alla possibilità di affittare la propria proprietà nella consapevolezza delle difficoltà e dei tempi lunghi necessari per liberare l’immobile da un affittuario inadempiente.

Questa situazione rende difficile la mobilità lavorativa nel nostro Paese ed è uno dei principali ostacoli che viene segnalato da più parti alla possibile attrazione di società straniere che vorrebbero potenzialmente insediarsi nel nostro Paese. Eppure, a saper guardare alle esperienze di altri Paesi vicino a noi, la soluzione appare possibile.

In Germania il regime delle locazioni ha reso possibile un fiorente mercato della casa in affitto che consente a tutti i cittadini tedeschi e agli stranieri e immigrati, che vogliono trasferirsi per motivi di lavoro o studio, di trovare con facilità una soluzione ai propri problemi abitativi. I contratti di locazione non hanno una durata temporale prestabilita (tempo indeterminato) e sono più favorevoli per il proprietario che, in caso di morosità dell’inquilino, ha la garanzia di poter rientrare in tempi brevissimi in possesso della proprietà. Questo è il motivo per cui la propensione all’acquisto di abitazioni da parte dei cittadini tedeschi è circa la metà di quella dei cittadini italiani.

Il patrimonio immobiliare pubblico tedesco, ovvero l’Edilizia Residenziale Pubblica costruita con i soldi dei cittadini la cui proprietà fa capo alle municipalità, viene gestita da società private in maniera efficiente: i canoni sono ovviamente inferiori a quelli del mercato libero, ma non così bassi come accade nell’edilizia residenziale pubblica di alcune città italiane, la morosità è praticamente inesistente e qualunque abuso viene immediatamente stroncato, mentre i titoli abilitativi per poter avere diritto ad un alloggio pubblico vengono periodicamente monitorati e controllati e questo permette l’assegnazione delle abitazioni pubbliche a chi ne ha effettivamente diritto e bisogno. È possibile che anche nel nostro Paese di possa cominciare ad affrontare alcuni dei problemi legati all’abitazione soprattutto nelle aree urbane a maggiore densità e tensione abitativa?

Uno spiraglio si apre in questa direzione, infatti alcuni investitori e operatori del Real Estate manifestano interesse a investimenti finalizzati alla costruzione di case d’affitto. Alcune iniziative in questa direzione si stanno muovendo.

L’auspicio è che il legislatore non penalizzi con ulteriori provvedimenti fiscali (vedi ad esempio la riforma del catasto) il mercato immobiliare e in particolare il segmento residenziale, ma che al contrario cresca la consapevolezza che la crescita economica e sociale del nostro Paese passa inevitabilmente anche attraverso la capacità di offrire risposte positive al problema della residenza.

di Oliviero Tronconi

Professore Ordinario Politecnico di Milano Dip. BEST 

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LE NUOVE FORME DELL'ABITARE

Si afferma sempre di più la richiesta di personalizzazione dell’abitazione e l’esigenza di trasformare gli spazi nel tempo.
La crescente attenzione verso la cura e il benessere della persona porta a concepire in maniera differente alcuni spazi della casa”.

Nell'edizione 2016 dell'“Indagine sul Risparmio e le scelte finanziarie degli italiani” realizzata dal Centro Studi Einaudi di Torino e da Intesa Sanpaolo, giunto alla trentesima edizione, è stato realizzato un focus monografico dedicato alla casa.

“Quest’anno è stato preso in considerazione un campione di 567 risparmiatori che fossero anche investitori, ossia detenessero qualche forma di investimento, al quale è stato sottoposto un questionario aggiuntivo per sondarne i comportamenti di investimento nella persistenza del clima di deflazione e di interessi nulli o minimali, con particolare riguardo alla propensione al passaggio dagli investimenti finanziari a quelli reali, come le case. Ne è emerso che gli italiani non tradiscono la propria passione per il mattone: quest’anno viene raggiunta anzi la quota più alta dal 2000 di famiglie proprietarie dell’abitazione (oltre l’80%). La soddisfazione complessiva per i risultati degli investimenti immobiliari rimane alta, pur mostrando segni di raffreddamento, dovuti anche a una percezione del calo del valore degli immobili molto superiore alla realtà (17,8% percepito contro il 3% reale!). E rimane alta, se pur in calo, la convinzione che l’investimento immobiliare sia il più sicuro, anzi, il migliore possibile: la pensa così, rispettivamente, il 60% e il 40% del campione (contro 1’83% e il 68% del 2007).

Angosciati tra l’atavica paura dell’inflazione e l’inedita realtà della deflazione, gli italiani preferiscono “restare liquidi” (32%) o valutare (29%) l’investimento immobiliare, incoraggiati anche, soprattutto i più giovani, dalla convenienza ad accendere un mutuo e dagli attuali valori di mercato: il 43% dei potenziali acquirenti aspirerebbe a una casa migliore, il 29% a una casa più grande. Segnali di ripresa si manifestano anche per la seconda casa: benché sia bassa (22%) la percentuale di chi la giudica un buon investimento, il 9% degli italiani si dichiara disposto a valutarne l’acquisto nei prossimi tre anni.

Poche settimane dopo la pubblicazione, le conclusioni dell’indagine sono state confermate dal “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia” elaborato trimestralmente dalla Banca d’Italia, che nell’ultima edizione relativa al secondo trimestre 2016 mostra un significativo miglioramento delle aspettative sul mercato delle compravendite immobiliari rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. L’indagine sul risparmio, infine, ribadisce che sul tema immobiliare gli italiani ‘ si dimostrano informati e documentati, al punto da offrire suggerimenti più che sensati, per esempio, su regime fiscale e aspetti finanziari: molto insistita, in particolare, è l’esigenza di individuare formule per superare le difficoltà I legate al gap temporale tra la vendita del proprio immobile e l’acquisto di quello nuovo.”

Le difficoltà del mercato sono in buona parte determinate dalle carenze dell’offerta che propone abitazioni ancorate al modello della famiglia tradizionale e poco adatte alle nuove generazioni: giovani coppie, single, persone che si spostano per trovare lavoro, studenti fuori sede, immigrati, ecc. Stiamo vivendo un periodo di straordinarie trasformazioni a tutti i livelli (nella fruizione della città, nelle modalità di lavoro, nella sfera del tempo libero, ecc.) che coinvolgono in maniera significativa anche la dimensione dell’abitare. Si pensi all’impatto delle applicazioni dell’Information Communication Technology (ICT) sull’ambiente domestico con la conseguente ridefinizione degli ambienti della casa, la scomparsa di alcuni spazi e funzioni e il ruolo nevralgico assunto dalla tecnologia e dagli impianti. Lo spazio dedicato all’impianto telefonico scompare, lo studio che ospitava macchine da scrivere prima e PC poi perde la sua ragion d’essere e si trasforma in uno spazio polivalente o viene annesso allo spazio living.

Contestualmente a questi cambiamenti, si afferma sempre di più la richiesta di personalizzazione dell’abitazione e l’esigenza di trasformare gli spazi nel tempo. La crescente attenzione verso la cura e il benessere della persona porta a concepire in maniera differente alcuni spazi della casa. I locali di servizio acquistano una maggiore importanza. Il bagno diventa una vera e propria ‘sala da bagno’, in esso si passa sempre più tempo, le sue dimensioni aumentano, vengono installate apparecchiature per il wellness (sauna, idromassaggio), lo studio della luce, il design dei sanitari e degli arredi divengono sempre più accurati. La cucina acquista un ruolo centrale nell’abitazione: laddove le dimensioni dell’appartamento lo consentano, le superfici aumentano, gli elettrodomestici sono sempre più interconnessi e intelligenti, il design e i materiali degli arredi assumono una rilevanza simile a quella degli ambienti living.

Nelle realizzazioni di edifici per abitazioni che caratterizzano l’area milanese, si evidenza una sempre maggiore attenzione e richiesta di ambienti esterni. Grazie alla trasformazione del clima, che è divenuto più mite, i periodi dell’anno che consentono di svolgere attività all’aria aperta sono significativamente aumentati: terrazzi, logge e balconi sono sempre più apprezzati e richiesti (collocati nelle vicinanze delle cucine e delle zone living, con dimensioni tali da per-mettere l’utilizzo di arredi). Emerge con chiarezza anche una sempre più evidente richiesta di spazi condominiali che con-sentano una più agevole socializzazione. La sfida del futuro prossimo è quella di creare spazi di socialità moderni all’interno dei nuovi contenitori: se in alcune realizzazioni di ‘condomini orizzontali’ l’integrazione e lo scambio tra i residenti sono stati ottenuti grazie alla morfologia dei luoghi che agevola l’incontro, lo sviluppo verticale evidenzia effetti meno positivi.

In questa tipologia di edifici residenziali è necessario, sulla base di esperienze ormai consolidate realizzate nei Paesi del nord Europa e negli Usa, progettare ambienti comuni ‘al piede dell’edificio’ per dare l’opportunità agli abitanti di avere spazi di servizio e per il tempo libero. Solo gli operatori che sapranno cogliere le esigenze emergenti dalla domanda e si dimostreranno in grado di innovare qualitativamente lo spazio domestico potranno cogliere le enormi opportunità che il mercato della residenza riserverà nel futuro prossimo.

Una recente indagine realizzata da una nota società che offre servizi immobiliari individua in dettaglio le principali tendenze attraverso l’analisi compiuta su 300 appartamenti di nuova costruzione commercializzati-venduti negli ultimi due anni a Milano.

La ricerca evidenzia una serie di tendenze e richieste della domanda ormai consolidate nell’area milanese, mostrando il comparto con le richieste della domanda negli anni ’60:

• “aumento della superfìcie per cucine e living;
• diminuzione della superficie per corridoi e disimpegni;
• diversificazione dei bagni in funzione dell’utilizzo (cortesia, principale, di servizio, lavanderia, ecc.) e aumento del loro numero per alloggio;
• diminuzione della superficie nella camera matrimoniale e aumento di quella dei figli;
• importanza degli spazi esterni all’abitazione di proprietà (forma planimetrica e caratteristiche devono ottimizzare abitabilità e funzionalità).

Le esigenze della domanda non si traducono esclusivamente in variazioni dimensionali. I principali driver che caratterizzano il nuovo modo di concepire la casa sono:

• Fluidità dell’abitare e iperconnessione. I singoli locali non sono più utilizzati con una sola e univoca funzione: l’impiego del digitale in ogni ambiente consente di comunicare, informarsi, lavorare, divertirsi e studiare ovunque esista una connessione. Lo scenario dell’Internet delle Cose (loC) ridisegnerà anche il nostro modo di vivere la casa.
• Riconfigurazione degli spazi e degli arredi. La possibilità di svolgere diverse attività nei medesimi ambienti richiede di riconfigurare agevolmente gli allestimenti interni. Questa necessità pone in primo piano l’esigenza di armonizzare il progetto edile con quello d’interior design, troppo spesso concepiti separatamente.
• Ibridazione e condivisione. L’ibridazione di funzioni e attività (smart working, cohousing) determina alla scala dell’edificio l’esigenza di progettare nuovi luoghi dove poter lavorare e incontrarsi.”

di Oliviero Tronconi

Professore Ordinario Politecnico di Milano Dip. BEST 

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La Nuova Norma UNI 10801:2016

Si è concluso finalmente un lungo cammino che ha portato alla revisione ed all’aggiornamento di un cavallo di battaglia caro ad ANACI quale la norma UNI 10801:1998.

Come noto ANACI negli ultimi anni ha puntato molto, con il progetto APQ, ANACI Progetto Qualità, al rilancio della certificazione delle competenze nella convinzione che in questo modo venissero riconosciute dal mercato l’esperienza e la competenza professionale della figura dell’amministratore di condominio, una professione non regolamentata dalla legge attraverso uno specifico ordine professionale. E’ ormai assodato infatti come la figura dell’amministratore debba oggigiorno essere in possesso di molteplici conoscenze, siano esse economiche, tecniche, giuridiche, fiscali, relazionali e che debba occuparsi anche della gestione dei servizi tecnologici e manutentivi negli edifici, affrontando molteplici attività gestionali, che vanno da quelle più tradizionali, legate alla manutenzione, alla sicurezza ed al risparmio, a quelle più innovative, relative all’energia, alla domotica ed alla smart city.

La campagna di sensibilizzazione verso gli associati e verso il mondo esterno messa in atto negli ultimi anni da ANACI ha dato risultati di tutto rispetto, provocando un rinnovato interesse sulla stessa da parte degli enti di certificazione e portando buona parte delle altre associazioni ad iniziare a parlarne avendone capito e colto l’importanza, complice sicuramente anche la legge nr. 4/2013.

Qualità e certificazione delle competenze sono diventati improvvisamente, a cavallo tra il 2014 ed il 2015 argomento di confronto e, in certi casi, strumento pubblicitario per molte associazioni che hanno iniziato, seguendo la strada tracciata da ANACI, a spingere i propri associati alla certificazione delle proprie competenze salvo poi progressivamente perdere lo slancio iniziale.

Non per ANACI, infatti preso atto dell’indubbia esigenza di aggiornare la norma, con i suoi 15 anni di vita, alle nuove disposizioni normative ed al mutato contesto sociale, economico e professionale del paese l’allora presidente nazionale Pietro Membri decise di istituire un gruppo di lavoro con il preciso scopo di elaborare e presentare una proposta di revisione della norma.

I lavori del gruppo di lavoro, di cui oltre allo stesso Pietro Membri facevano parte Giuseppe Merello, Andrea Finizio, Ugo Calò, Claudio Belli e Marco Lombardozzi iniziarono immediatamente fino a giungere a compimento, nell’arco dell’anno 2014, con la presentazione della proposta di aggiornamento della Norma UNI 10801:1998 all’Ente Italiano di Normazione UNI che istituì immediatamente una specifica commissione.

I lavori della Commissione Centrale Tecnica UNI, a cui ha sempre partecipato come parte attiva ANACI rappresentata di volta in volta dal Presidente Nazionale Francesco Burrelli, dal past president Pietro Membri, dal Segretario Nazionale Andrea Finizio e dal componente della Giunta nazionale con delega specifica Marco Lombardozzi, si sono svolti conformemente a quanto dettato dal quadro europeo delle qualifiche (European Qualifications Framework - EQF), oltre che dalle linee guida UNI per l’elaborazione di norme specifiche sulle professioni non regolamentate sulla scia di quanto previsto dalla legge 4/2013 e si sono protratti, con incontri pervisti a cadenze regolari, fino a terminare in data 27 ottobre 2016 con l’approvazione del testo finale della nuova Norma che è stata successivamente ratificata da parte del Presidente dell’UNI entrando a fare parte del corpo normativo il 10 novembre 2016 come Norma UNI 10801:2016.

Per comprendere facilmente quanto fosse ormai non più rimandabile l’aggiornamento della norma basti pensare, ad esempio, al fascicolo di condominio, ovvero l’allegato (A) composto di 26 punti che è stato completamente rivisitato così da costituire un elemento fondamentale nella complessa gestione dei servizi manutentivi del condominio, a tutto vantaggio della sicurezza.

 Dal lontano 1998 erano inoltre entrati in vigore il DPR n.151/2011 che modifica la normativa sul certificato prevenzione incendi, il T.U.S. Testo unico sulla sicurezza n. 81/2008 ed il T.U.E n.308/2001, erano intervenute rilevanti modifiche relative al certificato di conformità degli impianti elettrici previsto dalla legge n. 46/90, modificata dal D.M. 37/2008, erano entrate in vigore le verifiche periodiche degli impianti elettrici previste dal DPR n. 462/2001 così come le nuove norme tecniche relative agli impianti e cablaggi così come erano stati introdotti nuovi adempimenti fiscali relativi al condominio.

Non da ultimo si rendeva assolutamente indispensabile tenere nella dovuta considerazione l’entrata in vigore, il 18 giugno 2013, della legge nr. 220/2012 che ha apportato importanti modifiche al codice civile nella parte relativa al condominio, così, come sopra accennato, della legge n. 4/2013 recante “Disposizioni in materia di professioni non organizzate” che ha previsto specifici riferimenti alle norme tecniche UNI.

Oggi con la pubblicazione della nuova Norma UNI 10801:2016 si apre un nuovo capitolo per quanto riguarda i requisiti di cui l’amministratore di condominio deve essere fornito in modo da garantire tutta una serie di servizi erogati nel rispetto di specifiche procedure oltre che garantire una gestione basata sulla trasparenza ed efficacia della gestione tecnico-amministrativa dei beni amministrati.

E’ opportuno sottolineare come, infatti, la nuova norma UNI ritenga molto importante che l’amministratore condominiale sia adeguatamente formato ed allo scopo fornisce precise indicazioni sulla corretta gestione dello studio e sulle caratteristiche personali che un buon professionista deve possedere.

La nuova Norma, sia pure ancora volontaria, permette di creare una nuova generazione di amministratori di condominio ancora più professionale, infatti l’amministratore certificato ai sensi della norma UNI è un professionista di eccellenza in quanto le sue conoscenze, la sua abilità e le sue competenze vengono declinate con precisione nella norma tecnica e certificate dagli organismi di attestazione.

La nuova norma parla anche di gestione dello studio, quindi di qualità del servizio erogato, oltre che delle caratteristiche personali, e tratta anche gli aspetti etici e deontologici riferiti sia al rapporto con i propri colleghi che con i condomini, con l’ambizione di fornire a tutta la comunità un’effettiva garanzia sui servizi erogati e sulla trasparenza ed efficacia della gestione tecnico amministrativa che caratterizzano un amministratore certificato; ponendosi quindi come una vera e propria sorta di cassetta per gli attrezzi che potrà essere concretamente utilizzata e applicata sia nell’interesse degli amministratori condominiali sia degli utenti finali che usufruiscono dei loro servizi.

La nuova Norma UNI 10801:2016, come ha avuto modo di dichiarare il nostro Presidente Nazionale ing. Francesco Burrelli “è fondamentale in quanto fornisce all’amministratore un metodo di lavoro ben preciso e soprattutto consente di disporre di indicazioni chiare sul tipo di gestione e sul tipo di documentazione che si deve tenere all’interno del condominio”.

Riassumendo, pertanto, sono tre le modifiche più significative introdotte dal nuovo testo:

• struttura standardizzata ed allineata al nuovo modello delle norme professionali (impostazione basata sul modello EQF);
• individuazione dei requisiti per la qualifica dello studio e del servizio erogato dall’amministratore di condominio:
• miglioramento e riordino del fascicolo immobiliare inteso come documento programmatico che individua le regole per la corretta gestione ed archiviazione dei documenti in esso richiamati, soprattutto in vista di un suo possibile trasferimento ad altro amministratore.

Con la fine della prossima primavera avrà quindi inizio una nuova stagione di certificazioni secondo la norma ovvero quando sarà trascorso il tempo tecnico necessario agli enti certificatori per adeguarsi e predisporre le nuove procedure per il rilascio della certificazione che dovranno essere preventivamente approvate da Accredia.

di Marco Lombardozzi

Presidente ANACI Bolzano 

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DOMOTICA: una tecnologia per lo sviluppo della qualità dell’abitare

I sistemi di automazione domestica possono altresì garantire una più agevole trasformazione dello spazio abitativo attraverso una capacità del sistema di modificarsi ed accrescersi a fronte delle mutate esigenze dell’utente o di nuove/diverse necessità impiantistiche.

“Fornire agli uomini buone abitazioni risolve da sé numerose deficienze di natura sanitaria, etica ed economica, allieva gli oneri degli ospedali, degli istituti ed enti assistenziali e, oltre tutto, inietta nuovo sangue e quindi irrobustisce l’intera vita economica”.

Più di sessant’anni sono passati da quando Bruno Taut scriveva questa frase e questo problema, mutando forma, resta sostanzialmente inalterato. “Mutando forma” perché in quell’epoca il problema

si sostanziava nella necessità di costruire nuovi e confortevoli edifici con un adeguato grado di abitabilità, per rispondere al forte bisogno di inurbamento e quindi avviare quella crescita delle città che sarebbero divenute le metropoli attuali. Nella fase attuale (essendo ormai largamente completata l’occupazione del territorio), si tratta principalmente di porre alla base dell’azione e della cultura progettuale nuove rilevanti esigenze socialmente diffuse. Tra queste, spicca per rilevanza quella di adeguare gli spazi (soprattutto quelli pubblici, ma anche quelli privati) alle necessità di una parte sempre maggiore della popolazione: gli anziani ed i portatori di handicap più o meno gravi e più o meno temporanei.

Lo sviluppo normativo da una parte, e dall’altra la pratica professionale si muovono in questa direzione seppure con tempi lunghi causati da evidenti scarsità di risorse finanziarie negli investimenti pubblici.

L’adeguamento fisico degli spazi (pubblici e privati) a questo nuovo concetto non può essere e non sarà certamente un’azione di breve periodo. Per realizzare questo, oltre ai necessari ed importanti adeguamenti fisici, occorre anche dotare le abitazioni e le città di quei servizi e di quelle funzionalità che solo le nuove tecnologie possono garantire. Ridare una nuova funzionalità alla città significa capovolgere una logica di fondo: non deve essere chi ha bisogno di un servizio a muoversi nella città, ma invece deve essere il servizio che deve divenire disponibile (nel limite delle possibilità) nelle abitazioni.

Questo comporta il passare da una visione centralistica dei servizi (grandi centri dove tutti si recano con evidenti problemi e disfunzioni) ad una visione distribuita sul territorio. Servizi che devono poter essere attivati in base ad un semplice segnale di chiamata. Sessanta, settanta anni fa, il problema delle nuove funzionalità tecnologiche si poneva nei termini di dotare l’edificio di:

impianto elettrico;

• impianto di riscaldamento;
• produzione e distribuzione di acqua calda;
• antenna radio centralizzata;
• impianto ascensore e montacarichi;
• rete telefonica di collegamento con l’esterno;
• rete telefonica di collegamento con la portineria.

Oggi, chiaramente, le strumentazioni tecnologiche sono molto più evolute e conseguentemente molteplici e maggiori possono essere le funzionalità e i servizi attivabili a scala urbana e della singola residenza.

In effetti, la funzionalità di una abitazione, il suo grado di comfort e di sicurezza (sia dal punto di vista della protezione dalle intrusioni – security –, che da quello fondamentale della sicurezza delle persone – safety) dipende in misura sempre maggiore dalla componente impiantistica tradizionale e da una nuova tipologia di impianti a corrente debole; una nuova tecnologia in grado di assicurare una gestione e un controllo più efficace dell’abitazione nel suo complesso e delle attività che al suo interno si svolgono: la domotica o tecnologia di automazione domestica (Home Automation).

Nel nostro contesto storico la qualità abitativa offerta da un alloggio si costruisce come proposta progettuale coordinata tra la progettazione architettonica, la progettazione impiantistica e la progettazione domotica.

E’ necessaria un’integrazione tra queste tre aree specialistiche per ottenere risultati progettuali di alto livello. Questa impostazione metodologica di progetto non penalizza né mortifica in alcun modo lo specifico progettuale (la disciplina) di ciascun progettista.

Al contrario, essa costituisce uno strumento che, chiarendo i nessi (le interazioni) tra le diverse progettazioni, svela l’effettivo contenuto interdisciplinare, che sempre necessariamente caratterizza la progettazione finalizzata ad obiettivi di qualità in situazioni complesse.

Un’impostazione progettuale di questo tipo è maggiormente in grado di cogliere le esigenze dell’utenza che oggigiorno acquista sempre più consapevolezza delle proprie necessità, non ultima quella di definire, già nella fase progettuale, i criteri-costi di gestione e manutenzione della propria abitazione. Infatti, i costi di gestione, manutenzione ed adeguamento di un edificio, assumono una rilevanza sempre maggiore se confrontati percentualmente al costo di costruzione iniziale.

L’automazione domestica, o “domotica”, è una disciplina/area tecnologica in grado di integrare le diverse tecnologie/apparati presenti nelle abitazioni offrendo un nuovo e più elevato livello di funzionalità e di sicurezza in ambito domestico, unitamente a significativi risparmi nei consumi energetici e nella fase di installazione.

I sistemi di automazione domestica possono altresì garantire una più agevole trasformazione dello spazio abitativo attraverso una capacità del sistema di modificarsi ed accrescersi a fronte delle mutate esigenze dell’utente o di nuove/diverse necessità impiantistiche. “Un bâtiment intelligent est un bâtiment capable de fournir au mellieur coût, à ses occupants actuels ou à venir, un ensemble de services répondant parfaitment à leurs besoins, fondés principalement sur l’échange d’informations et permettent d’accéder à un nouvel art de vivre et de travailler”.

La domotica è in grado, sarà in grado, di migliorare la nostra qualità di vita. “Le grandi innovazioni tecniche sono sovente all’origine di notevoli modificazioni del nostro modo di vivere: la televisione ha cambiato il modo di vedere il mondo, il telefono ha abolito le distanze. Ce ne saranno anche per la domotica quando sarà generalizzata, cioè quando ci sarà diventata così indispensabile quanto la televisione o la radio. Allora farà parte del nostro essere”.

Cosa occorre fare per cablare una casa.

Realizzare un sistema domotico in un’abitazione è ormai una pratica installativa molto semplice. Oltre a quella di alimentazione elettrica a 220 V, viene tirata un’unica linea -denominata appunto bus- a bassissima tensione (12 V) costituita da uno o due doppini telefonici, alla quale vengono collegati in parallelo sia i sensori (ad esempio sensori della temperatura, ricevitori a raggi infrarossi, anemometri, sensori della luminosità), sia gli attuatori (dispositivi periferici che attuano i comandi automatici e manuali destinati ad apparecchi di illuminazione, tapparelle, motori, sirene d’allarme, condizionatori, ventilatori, videocitofoni, elettrodomestici, ecc.).

Nella linea bus transitano i dati e i comandi relativi a tutti gli attuatori di tutti gli impianti, i quali sono sempre “in ascolto” tramite i microprocessori di cui sono dotati e reagiscono solo quando sono raggiunti da un messaggio (accenditi, spegniti, alza, abbassa, apri, chiudi, ecc.), in codice digitale, indirizzato espressamente a loro, singolarmente o in gruppo.

Se due o più messaggi – o telegrammi – vengono inviati contemporaneamente sul bus, il messaggio dal contenuto più importante ha la precedenza, mentre gli altri vengono memorizzati e inviati appena il canale è libero.

In questo modo si superano i limiti giù elencati dal sistema di installazione tradizionale: non sono più necessari tanti collegamenti dedicati per alimentazione, comando e controllo quanti sono i singoli dispositivi, poiché due sole linee svolgono queste funzioni per tutti.

Nel sistema mediante bus non c’è più identità fra connessione fisica e logica, dunque tutti i componenti sono collegati al bus allo stesso modo, indipendentemente dalla funzione.

Il cablaggio iniziale è nettamente semplificato e questo determina una maggiore facilità di esecuzione iniziale: addirittura è possibile precablare l’edificio o l’abitazione prima di progettare dettagliatamente l’impianto, senza alcuna limitazione successiva.

In secondo luogo, nel caso di ampliamenti e modifiche, non è più necessario “tirare nuovi fili”.

Perché? Perché grazie al microprocessore contenuto in ogni apparecchio (lavatrice, caldaia, telecamera, sensore antintrusione, ecc.) per cambiare i codici (“indirizzi” in termine tecnico) dei componenti esistenti è sufficiente intervenire sul singolo apparecchio o molto più semplicemente operare direttamente dalla centralina di controllo che governa tutto il sistema, senza toccare il cablaggio.

E per aggiungere nuovi sensori o attuatori, basterà collegarli sulla linea bus già installata.

Ma i vantaggi non si fermano qui.

Molto più semplice risulterà infatti anche la manutenzione, perché utilizzando la linea bus sarà possibile interrogare continuamente il sistema per assicurarsi che i singoli componenti funzionino correttamente.

In questo modo si potranno individuare immediatamente quelli non funzionanti e procedere alla sostituzione o alla riparazione in tempi brevissimi, con costi inferiori, e garantendo un livello notevole di efficienza e sicurezza globale.

di Oliviero Tronconi

Professore Ordinario Politecnico di Milano Dip. BEST

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