Responsabilità del condominio per furti da ponteggi

"L’amministratore di condominio, in quanto custode dei beni comuni ed esecutore della volontà assembleare del condominio, non è un soggetto direttamente, personalmente e civilmente responsabile delle violazioni e delle sanzioni contenute nel d.lgs. n. 31/2001 qualora abbia tempestivamente informato il condominio"

In tema di furti agevolati dai ponteggi installati in esecuzione di un appalto in un edificio in condominio la S.C. ha iniziato con affermare che in tema di responsabilità civile ex art. 2051 cod. civ., allorquando un ponteggio sia sistemato in aderenza ad un fabbricato per la esecuzione di lavori di riparazione in tale edificio, per ciò stesso questo ponteggio si trova a ricadere nell’ambito della custodia dei proprietari dell’edificio, cui accede, salvo prova contraria , e poi che è astrattamente ipotizzabile una responsabilità ex art.2051 cod. civ. a carico dello stesso, trovandosi il ponteggio nella sua sfera di custodia.

E’ evidente la contraddizione tra le due affermazioni, in quanto in un caso si presume una situazione di custodia, mentre nell’altro viene semplicemente ipotizzata tale situazione; non viene, poi, chiarito quale sarebbe il contenuto della prova contraria per superare la presunzione di custodia, né quale sarebbe il contenuto della prova diretta a dimostrare che la possibilità astratta della custodia si è, in concreto, realizzata.

Ciò premesso, va, poi, ricordato che in dottrina si sostiene che ai fini dell’applicazione dell’art. 2051 cod. civ. occorre che la cosa si trovi nella disponibilità materiale del soggetto e tale rapporto con la cosa fonda l’obbligo di custodia materiale della stessa ed il connesso dovere di vigilare oppure che la relazione tra il soggetto e la cosa che legittima la pronuncia di responsabilità è caratterizzata dalla sussistenza di un potere in capo al soggetto stesso di escludere qualsiasi terzo dall’ingerenza sulla cosa nel momento il cui si è prodotto il danno.

Non si vede come il condominio possa, allora, essere considerato custode dei ponteggi installati dall’appaltatore.

Non si può, poi, non ricordare che la stessa S.C. ha affermato che elemento indispensabile, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 cod. civ., è la relazione diretta tra la cosa in custodia e l’evento dannoso, intesa nel senso che la prima abbia prodotto direttamente il secondo e non abbia, invece, costituito lo strumento mediante il quale l’uomo abbia causato il danno con la sua azione od omissione.

In altri termini, anche volendo ipotizzare che il condominio è custode dei ponteggi, non è configurabile la responsabilità ex art. 2051 cod. civ. quando la cosa sia uno strumento con cui l’azione od omissione dell’uomo causa il danno, per cui esso sia cagionato non “dalla cosa” ma ”con la cosa”.

Se si estendessero gli obblighi del custode fino a comprendere anche una attività di prevenzione rispetto all’altrui attività illecita,si assimilerebbe in pratica la disciplina prevista da due tipologie diverse,contro la lettera e la ratio delle rispettive disposizioni normative.

Si è anche prospettata la responsabilità del condominio sotto il profilo della culpa in eligendo per essere stata affidata l’opera ad un’impresa assolutamente inidonea ovvero quando l’appaltatore – in base ai patti contrattuali – sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente ed abbia agito quale nudus minister attuandone specifiche direttive.

Non viene spiegato, però, come sia configurabile una responsabilità del condominio sotto il profilo della culpa in eligendo per il furto compiuto dal ladro che abbia utilizzato i ponteggi il cui montaggio a regola d’arte non sia contestato o per il fatto che nel montaggio di tali ponteggi l’appaltatore sia stato un c.d. nudus minister, cioè si sia limitato ad eseguire le direttive del committente. 

Si è anche affermato che il condominio dovrebbe rispondere del montaggio della impalcatura senza luci esterne e della mancanza di strutture di sicurezza per l’inviolabilità degli appartamenti ; in tal modo, però, si danno per scontati:

1. l’obbligo dell’appaltatore di munire le impalcature di luci esterne e di non meglio precisate “strutture di sicurezza per l’inviolabilità degli appartamenti”;
2. l’esistenza di un obbligo di controllo del committente sull’operato dell’appaltatore che, invece, in linea di principio è da escludere, che la stessa S.C. ha escluso, affermando che il committente non è né obbligato a sorvegliare l’esecuzione del contrato di appalto – che normalmente avviene con piena autonomia dell’imprenditore – né tanto meno a cooperare con questi nella realizzazione di esso; conseguentemente la corresponsabilità del committente non può fondarsi sull’omessa vigilanza, nel suo interesse, sull’appaltatore, nel caso di danni derivati a terzi.

Recentemente la S.C. ha mutato orientamento affermando che è da escludere, in linea di principio, che - in caso di furto reso possibile dall’omessa adozione delle necessarie misure di sicurezza in relazione all’impalcatura di proprietà e/o installata dall’appaltatore per effettuare lavori nello stabile condominiale - possa automaticamente affermarsi sussistere a carico del condominio committente, ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., una responsabilità oggettiva o presunta, “da custodia” della struttura, della quale quest’ultimo ha semplicemente consentito l’installazione, laddove si riconosca a carico dello stesso appaltatore (proprietario e/o quanto meno diretto installatore e utilizzatore della predetta struttura) esclusivamente una responsabilità ordinaria per colpa, ai sensi dell’art. 2043 cod. civ.

In una siffatta ipotesi, la responsabilità del condominio committente può essere affermata esclusivamente ai sensi dell’art. 2043 c.c., in concorso con quella dell’appaltatore, per omissione degli obblighi di vigilanza sull’attività di quest’ultimo. Ed in tale ottica costituisce questione di fatto stabilire in quali limiti ed in quali termini lo stesso condominio disponga, nella vicenda concreta, di tali poteri di vigilanza, ed eventualmente anche in che termini ed in che limiti sia comunque esigibile, secondo l’ordinaria diligenza che, nell’affidamento a terzi di lavori in appalto da svolgersi sulle parti comuni dell’edificio, esso si riservi in ogni caso siffatti poteri, a tutela dei condomini e dei terzi ai quali dai lavori stessi possano derivare eventuali pregiudizi.

In definitiva viene ipotizzata una astratta corresponsabilità del condominio, la quale, però, è subordinata a presupposti concreti che ben difficilmente sarà possibile accertare.

di Roberto Triola

già Presidente della Seconda Sezione Civile della Cassazione

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Dalla nascita del moderno condominio alle carenze dell’offerta di abitazioni di qualità nella fase attuale

L’individuo trova nella casa plurifamiliare e nelle varie forme di abitazione collettiva il suo modo di esistere, a condizione che sia soddisfatto il suo bisogno di intimità. L’alloggio può essere costretto entro muri e solai in comune con altri alloggi, ma deve avere il suo correttivo in sufficienti spazi all’aperto.

“Potrebbe sembrare che la produzione artistica si abbia soltanto in presenza del superfluo e della ricchezza. È un’interpretazione assolutamente errata. È certo che la semplicità corrisponde meglio alla mentalità moderna, che esige un’arte funzionale, almeno nell’assetto delle città. Per questo il puro principio utilitaristico e il gusto del superfluo devono essere evitati in ogni cosa. La semplicità si può ottenere anche senza un aumento dei costi. L’artista dovrebbe preoccuparsi di presentare le sue capacità artistiche in una forma semplice e idonea, così che appaia risposta chiara a precise esigenze. Non si deve dimenticare che l’arte di un paese è la misura non solo del suo benessere, ma anche e soprattutto della sua ricchezza intellettuale”

[Otto Wagner]

Il moderno edificio per la residenza, ovvero il prototipo di palazzo condominiale che caratterizza in maniera massiva le città europee, nasce nell’Ottocento ed è il risultato dei processi di inurbamento provocati dal sorgere della prima industria. A partire dalla seconda metà dell’Ottocento, il modello dell’edificio residenziale destinato alla classe emergente medio-borghese si afferma in tutte le principali città europee. Alcuni tra i grandi architetti e ingegneri artefici della rottura con l’eclettismo e il classicismo ottocentesco sono stati i protagonisti della costruzione e dell’affermazione dell’edificio residenziale, così come ancor oggi viene concepito.

“Non è possibile dare una risposta esauriente al problema ‘come costruire’; ma la nostra sensibilità ci deve far prevedere fin da ora nelle forme dell’arte che stanno nascendo e in quelle che si svilupperanno in seguito il deciso affermarsi della linea orizzontale […], della superficie liscia, della massima semplicità e dell’importanza decisiva della tecnica costruttiva e dei materiali. […] è evidente che la bellezza con cui l’architettura esprimerà le esigenze del nostro tempo dovrà accordarsi con la mentalità e la vita dell’uomo moderno […]”.

“Le case d’affitto che si costruiscono oggi non perseguono altro scopo che di procurare il massimo reddito del capitale investito, ammassando appartamenti piccoli facilmente affittabili e venendo così incontro ai problemi economici della maggioranza. Da quando, in seguito all’adozione degli ascensori, il valore d’affitto dei singoli piani si è praticamente equiparato, anche nella configurazione esterna si tende a non differenziare più un piano dall’altro. D’altra parte sarebbe un grave errore adottare forme architettoniche mutuate dall’architettura dei palazzi, anche perché non corrisponderebbero alla struttura interna dell’edificio. Per questo la facciata della casa d’affitto moderna si sta orientando verso una superficie liscia interrotta solamente da una serie indifferenziata di finestre, cui si aggiungono il cornicione principale di protezione e tutt’al più un fregio ornamentale, un portale e così via. I principi esposti in questo scritto portano alla conclusione che non può essere compito dell’arte ribellarsi alle tendenze economiche in atto e che essa non deve ammantarsi di menzogne, ma tener giustamente conto di tali esigenze”.

In Italia in quella ormai lontana ma importante fase storica la situazione era purtroppo più arretrata rispetto alla realtà dell’impero austroungarico.

“Al censimento del 1861 la maggior parte dei capoluoghi di provincia denunciavano una popolazione non superiore a quella racchiusa tra le loro antiche mura nei tre secoli precedenti, e in generale oscillante da un minimo di 40.000 ad un massimo di 100.000. Quelle che stavano al di sopra, e che si contano sulle dita di una mano, godevano di privilegi atti a stimolare l’attività dei cittadini, come i porti franchi di Livorno, Catania e Messina; mentre erano più numerose molte altre che non raggiungevano neppure l’accennato limite minimo. E per tutto era così. Nella pianura padana città già importanti erano ridotte e centri modesti: Modena toccava i 20.000 abitanti come nei primi del Seicento; Ferrara, che nel momento dello splendore sotto gli Estensi era giunta a 30.000, col dominio della Chiesa era scesa a circa 23.000; Piacenza non registrava l’aumento di una sola unità dalla metà del secolo precedente.

Lo stesso avveniva in Toscana: Siena, ferma da due secoli e mezzo sulle 20.000 anime, si era abbassata sotto le 20.000; e Pisa era appena sulle 23.000. Per il Mezzogiorno basti citare Napoli, ancora la più popolosa, sì, ma stazionaria dalla metà del Settecento, e Palermo, sotto i 200.000, in diminuzione nell’ultimo cinquantennio. Al regresso demografico fanno eccezione soltanto Milano, Genova, Firenze e Torino. Milano nel mezzo secolo precedente all’unificazione passò da circa 150.000 a 250.000 abitanti; Genova quasi raddoppiò la sua popolazione superando i 150.000; Firenze si spinse da 80.000 a 143.000; Torino ebbe un’ascesa anche più rilevante: poco al di sotto dei 20.000 all’inizio del Seicento, di poco al di sotto degli 80.000 al principio dell’Ottocento, oltre i 200.000 nel 1861. Inoltre, nel quadro sempre più generalmente desolante, hanno rilievo le pennellate fosche delle frequenti pestilenze covate in vasti aggregati di abitazioni vecchie, malsane, inadeguate a forme di vita moderna, veri focolai di infezione: pestilenze ricorrenti, capaci di eliminare rapidamente le lievi eccedenze, se si verificassero, dei nati sui morti.”

Ci vorrà del tempo per il nostro Paese per sollevarsi ed entrare nel novero dei Paesi industrializzati e con un benessere diffuso. Solo nei primi decenni del secolo, dopo la Prima Guerra Mondiale e la successiva crisi, nasceranno e cresceranno le attività industriali.

Pur tra molte contraddizioni e ritardi, la fine dell’Ottocento e i primi decenni del Novecento saranno il momento nel quale nel mercato immobiliare la centralità che in precedenza aveva la casa individuale si sposta verso la casa collettiva, il condominio con appartamenti in affitto o in proprietà. Ciò è l’inevitabile portato della crescita urbana e la conseguente nascita delle problematiche alla scala urbanistica: dai problemi dell’ambiente a quelli dell’approvvigionamento idrico, dei trasporti e del connesso sistema viario, per arrivare alla crescente importanza e complessità dei servizi sociali (sanità, scuola, ecc.).

“Vedremo, nel seguire i tratti più marcati nel processo evolutivo, che anche le stesse case unifamiliari, e non soltanto quelle economiche, sono oggi concepite non più come singoli e distaccati edifici, ma su un piano sociale. Né d’altra parte si può negare che anche i paesi, come l’Inghilterra, l’Olanda, gli Stati Uniti, la Svezia, fino a qualche anno fa impegnati quasi esclusivamente a produrre case unifamiliari, stiano oggi producendo in sempre più larga scala edifici isolati e complessi quartieri di case plurifamiliari, in affitto o in condominio. […] L’individuo trova nella casa plurifamiliare e nelle varie forme di abitazione collettiva il suo modo di esistere, a condizione che sia soddisfatto il suo bisogno di intimità. L’alloggio può essere costretto entro muri e solai in comune con altri alloggi, ma deve avere il suo correttivo in sufficienti spazi all’aperto, capaci di ridonare agli individui, ai vecchi come ai giovani, il senso di un più libero contatto con la natura.”

Oggigiorno, nelle città in via di sempre crescente densificazione, l’auspicio di Carbonara si declina attraverso una sempre maggiore attenzione al verde pubblico, testimoniata da molti interventi di riqualificazione condotti su aree dismesse, realizzati attraverso lo strumento dei ‘Progetti Integrati di Intervento’, che hanno significativamente incrementato gli spazi verdi pubblici. Dall’altro lato emerge il sempre crescente interesse negli edifici residenziali condominiali di spazi comuni da adibire a servizi, quali: spazio per organizzare giochi e intrattenimenti vari per i bambini, spazio da utilizzare per lavatrici, stireria e asciugatura con servizio ad ore precise, ricovero biciclette, ecc. È il modello dell’edificio residenziale Usa, che quasi sempre è dotato di spazi (al piano terra o più frequentemente nel basement) e servizi utili per tutti i residenti giovani e anziani.

Diviene interessante comprendere come nel 1963, un professore dell’Università di Roma, l’arch. Pasquale Carbonara, che svolse interessanti esperienze negli Usa dove conseguì il diploma di ‘Master of Science in Architecture’ alla Columbia University di New York nel 1935, ed ebbe modo di studiare e approfondire le più avanzate tecniche costruttive e le evoluzioni socio economiche che caratterizzavano lo sviluppo di quel Paese, analizza e descrive i presupposti su cui si fonda la nuova concezione della casa, “elencandoli in forma succinta e programmatica:

1. la composizione media statistica delle famiglie che, col progredire del benessere economico, scende rapidamente;
2. a graduale e sempre più rapida riduzione del personale addetto ai lavori domestici, che in qualche paese è ormai quasi scomparso;
3. i nuovi sistemi educativi e normativi della vita dei giovani;
4. il costante incremento dell’indice relativo alla durata media della vita umana, e perciò l’aumento percentuale delle persone di età avanzata nella compagine familiare o meglio nella composizione della popolazione attuale; 
5. i mutati rapporti di lavoro e la posizione delle donne nella vita attiva contemporanea e nella produzione di beni o servizi.

Tutti questi presupposti di carattere sociale, ed altri che facilmente potrebbero ad essi riferirsi come evidenti corollari, mirano in definitiva a rappresentare sempre più chiaramente il bisogno di una vita domestica e di relazioni sociali completamente sganciate dalle formalità una volta imposte da un codice di convenzioni sociali, che oggi si ritengono superate. […] non pochi dei compiti che una volta venivano svolti in casa, a cura specialmente della madre di famiglia e delle altre donne che la aiutavano nelle sue delicate incombenze, oggi sono svolti fuori di casa in appositi edifici destinati a un preciso e specifico scopo; per esempio l’assistenza sanitaria oggi vien data nelle cliniche o negli ospedali e non nell’ambito domestico; le feste, i ricevimenti si danno fuori di casa, l’istruzione viene impartita nelle pubbliche scuole, e via dicendo.”

Carbonara, con la sua lucida analisi anticipa molte tematiche dell’evoluzione sociale, tecnologica e produttiva e conseguentemente dei nuovi problemi dell’abitare, o meglio cui le abitazioni dovrebbero offrire risposte, entrando in sintonia con questo sviluppo:

• “l’accorciamento della giornata lavorativa e il conseguente aumento del tempo libero, l’aumentato benessere sociale, il maggiore reddito di lavoro e quindi anche il maggiore potere di acquisto di sempre più larghe masse di individui, anche in giovane età;
• la più ampia indipendenza economica dei singoli individui, uomini e donne, e delle famiglie di recente formazione, sottratte al vincolo dell’unico asse patrimoniale;
• la nuova visione dell’unità familiare, che una volta era irrobustita anche da un preciso e concreto tornaconto economico, diremmo quasi aziendale, specialmente nelle famiglie contadine, ed oggi invece è basata soprattutto su molto più labili vincoli affettivi;
• il sorgere di nuove fonti di lavoro dovunque ubicate a causa delle tante attività promosse dalla vita moderna, anche in località una volta lontane;
• lo spostamento di larghe masse di abitanti dalle zone agricole, specialmente da quelle di più scarso reddito, verso zone industrialmente più progredite;
• la preferenza oggi data, proprio per le suddette ragioni, alla casa d’affitto oppure alla casa in condominio che non richieda cospicui investimenti e che in qualsiasi momento possa essere smobilizzata;
• la necessità, dunque, di un continuo rinnovamento nel mercato edilizio, secondo quanto avviene in altri campi commerciali;
• il larghissimo uso, ormai divenuto quasi universale, di prodotti manifatturati, dalle confezioni vestiarie ai cibi preparati in scatola, dai medicinali agli oggetti di consumo;
• l’avvento dell’automobile e di tutti gli altri mezzi di trasporto, specialmente se individuali;
• la facilità delle comunicazioni per mezzo del telefono, della televisione;
• l’enorme diffusione di apparecchi elettrodomestici di ogni genere, dai più semplici ai più complessi;
• l’automazione e la meccanizzazione in generale;
• i nuovi criteri di produzione di massa e di aperture commerciali alla produzione stessa, e quindi l’immissione sul mercato, a prezzi convenienti e con pagamento rateale, di nuove e più complete apparecchiature idrosanitarie, di cucine, guardaroba, mobili e arredamenti completi;
• lo sviluppo di più completi ed efficaci sistemi di riscaldamento e di ventilazione, che hanno addirittura rivoluzionato la distribuzione della casa;
• l’enorme diffusione del vetro, nelle più svariate forme di impiego, per tanti usi che una volta non sarebbero stati nemmeno immaginabili;
• la nuova tecnica di illuminazione artificiale ed alcuni ritrovati del tutto moderni, come i frangisole per attenuare le conseguenze di una eccessiva illuminazione naturale;
• la facilità di pulizia e di messa in ordine della casa moderna rispetto a quella del passato, grazie appunto alla chiarezza della pianta, alla semplicità dei mobili e alla abbondanza dei detersivi e di altri mezzi atti a pulire;
• il bisogno di quiete e di silenzio, resosi oggi tanto più necessario proprio per lo sviluppo assunto dalla vita moderna, così caotica e rumorosa, e perciò anche la tendenza attuale a perfezionare proprio i metodi per la lotta contro i rumori;
• la maggiore attenzione oggi rivolta al colore, sia nel senso commerciale che in quello relativo alla fisiologia dell’uomo e all’abitabilità della casa.” 

Sarà però dopo la Seconda Guerra Mondiale, tra la fine degli anni ’40 e i primi anni ’50 del secolo XX, che l’Italia potrà vantare un significativo sviluppo e il definitivo affrancamento dalle ristrettezze e miserie del passato. È il momento del così detto ‘boom economico’, una fase nella quale, grazie soprattutto alla modificazione della base economica, all’ingresso della donna nel mondo del lavoro, alla crescita della scolarizzazione di massa, si determinano fondamentali rotture rispetto al passato nelle forme dell’abitare e nella organizzazione delle abitazioni.

Dagli anni ’70-’80 l’Italia ha continuato la sua crescita, seppur a ritmi inferiori rispetto al boom del dopoguerra ed è diventata uno dei Paesi occidentali con la base economica più sviluppata: la settima od ottava economia del mondo secondo gli ultimi ranking internazionali.

La rapidità delle trasformazioni sociali, in primis quella della famiglia, l’invecchiamento della popolazione, il mutare delle abitudini, l’aumento dei valori e dei prezzi degli immobili, avvenuto parallelamente a quello della tassazione della proprietà immobiliare, hanno impattato in maniera significativa sul rapporto che si era consolidato tradizionalmente tra gli italiani e l’abitazione.

Così, a seguito di questi complessi fenomeni, il mercato della seconda casa è entrato in crisi da alcuni anni, mentre nel contempo diminuisce la propensione all’acquisto di abitazioni da parte delle famiglie e si risveglia l’interesse per la soluzione dell’affitto. Emergono con sempre maggiore evidenza fenomeni drammatici che marcano i profondi malesseri sociali che ruotano intorno al problema della casa:

• manca un’offerta di soluzioni abitative per gli studenti fuori sede (gli universitari fuori sede a Milano sono circa 80.000) e, su questa base, si è sviluppato ed è cresciuto un mercato illegale che costituisce una preoccupante realtà in molte grandi città del nostro Paese;
• manca un’offerta abitativa adeguata per giovani in fase di ingresso nel mondo del lavoro, così come per gli immigrati. Di housing sociale si parla molto, ma questo problema nel suo complesso è ben lungi dall’essere affrontato e la Pubblica Amministrazione appare incapace di offrire soluzioni percorribili come è invece avvenuto in altri Paesi tra cui la Spagna, l’Austria e gli Usa.

Il regime legislativo e fiscale non è favorevole alla locazione ed anzi non pochi proprietari di unità abitative esitano di fronte alla possibilità di affittare la propria proprietà nella consapevolezza delle difficoltà e dei tempi lunghi necessari per liberare l’immobile da un affittuario inadempiente.

Questa situazione rende difficile la mobilità lavorativa nel nostro Paese ed è uno dei principali ostacoli che viene segnalato da più parti alla possibile attrazione di società straniere che vorrebbero potenzialmente insediarsi nel nostro Paese. Eppure, a saper guardare alle esperienze di altri Paesi vicino a noi, la soluzione appare possibile.

In Germania il regime delle locazioni ha reso possibile un fiorente mercato della casa in affitto che consente a tutti i cittadini tedeschi e agli stranieri e immigrati, che vogliono trasferirsi per motivi di lavoro o studio, di trovare con facilità una soluzione ai propri problemi abitativi. I contratti di locazione non hanno una durata temporale prestabilita (tempo indeterminato) e sono più favorevoli per il proprietario che, in caso di morosità dell’inquilino, ha la garanzia di poter rientrare in tempi brevissimi in possesso della proprietà. Questo è il motivo per cui la propensione all’acquisto di abitazioni da parte dei cittadini tedeschi è circa la metà di quella dei cittadini italiani.

Il patrimonio immobiliare pubblico tedesco, ovvero l’Edilizia Residenziale Pubblica costruita con i soldi dei cittadini la cui proprietà fa capo alle municipalità, viene gestita da società private in maniera efficiente: i canoni sono ovviamente inferiori a quelli del mercato libero, ma non così bassi come accade nell’edilizia residenziale pubblica di alcune città italiane, la morosità è praticamente inesistente e qualunque abuso viene immediatamente stroncato, mentre i titoli abilitativi per poter avere diritto ad un alloggio pubblico vengono periodicamente monitorati e controllati e questo permette l’assegnazione delle abitazioni pubbliche a chi ne ha effettivamente diritto e bisogno. È possibile che anche nel nostro Paese di possa cominciare ad affrontare alcuni dei problemi legati all’abitazione soprattutto nelle aree urbane a maggiore densità e tensione abitativa?

Uno spiraglio si apre in questa direzione, infatti alcuni investitori e operatori del Real Estate manifestano interesse a investimenti finalizzati alla costruzione di case d’affitto. Alcune iniziative in questa direzione si stanno muovendo.

L’auspicio è che il legislatore non penalizzi con ulteriori provvedimenti fiscali (vedi ad esempio la riforma del catasto) il mercato immobiliare e in particolare il segmento residenziale, ma che al contrario cresca la consapevolezza che la crescita economica e sociale del nostro Paese passa inevitabilmente anche attraverso la capacità di offrire risposte positive al problema della residenza.

di Oliviero Tronconi

Professore Ordinario Politecnico di Milano Dip. BEST 

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Innovazione nei materiali, nelle tecnologie e nel progetto per la residenza

Il settore delle costruzioni nel nostro Paese corre il rischio che, a fronte di diffuse e concomitanti innovazioni tecnologiche e di una crescita di capacità gestionali, si contrapponga una significativa e per certi versi drammatica, sul piano della qualità dei manufatti, perdita di know-how tradizionale: l’hardware del ‘cantiere lento’

Il tema dell’abitazione, della disponibilità di un’offerta adeguata ai bisogni e necessità sociali, può ricevere in questa fase un contributo grazie allo sviluppo tecnologico e alle modificazioni dei processi produttivi, dei materiali e delle metodiche organizzative e gestionali in grado di pianificare e controllare tempi, costi e qualità nella fase pre-progettuale, progettuale e costruttiva in cantiere.

Fino a poche decine di anni fa, con pochi materiali tipici del settore (laterizi, sabbia, calce, cemento) si costruivano quasi tutti gli elementi dell’organismo edilizio, mentre oggigiorno vengono utilizzate molte decine di materiali e componenti fortemente specializzati e provenienti da settori industriali diversi dal settore delle costruzioni.

“Un esempio: un tempo la calce entrava nella costruzione della muratura e successivamente della intonacatura e infine anche della tinteggiatura, mentre ora, per ognuna di queste operazioni, si usano materiali differenti. […] L’osservazione empirica e studi precedentemente effettuati ci hanno portato a raggruppare le lavorazioni edili in tre grandi fasi: la prima fase riguarda gli scavi e le fondazioni; la seconda le strutture in elevazione; la terza i tamponamenti, le finiture e gli impianti.” Questa suddivisione delle attività di cantiere assume una notevole rilevanza ai fini della nostra argomentazione perché i processi di razionalizzazione e innovazione del settore edilizio coinvolgono queste tre fasi in modalità e tempi differenti in termini di intensità di capitale, organizzazione del lavoro e materiali utilizzati.

Dal punto di vista delle imprese di costruzione, la ormai consolidata separazione in tre fasi del processo costruttivo riveste grande importanza perché consente modalità molto differenziate nella organizzazione e conduzione del cantiere. Per questo motivo è abituale, soprattutto nei cantieri di edilizia residenziale di limitata dimensione, assistere alla coesistenza nell’ambito del processo costruttivo tra forme avanzate e innovative e modalità produttive del tutto tradizionali. Questo consente alle imprese di fruire di una flessibilità organizzativa e di una variabilità di sistemi produttivi sconosciuta in altri settori manifatturieri.

Così, da tempo, la prima fase (scavi e fondazioni) ha subìto un forte processo di meccanizzazione e oggi dispone di macchinari estremamente sofisticati ed è caratterizzata da una significativa intensità di capitale e da un numero molto limitato di forza lavoro. La seconda fase, quella della realizzazione della struttura portante dell’edificio, vede la coesistenza di modalità organizzative e produttive estremamente diversificate. Mentre nei piccoli cantieri sono ancora largamente presenti modalità operative basate sul getto in opera del calcestruzzo armato, sia per quanto attiene le strutture verticali (pilastri), che per quelle orizzontali (solai e coperture), nei cantieri di edifici terziari e commerciali si assiste ormai da tempo a una larga diffusione di sistemi prefabbricati in calcestruzzo armato e, negli ultimi anni, anche di acciaio e di legno lamellare. Nella seconda fase, la diffusione di sistemi prefabbricati ha liberato questa attività dai condizionamenti e rapporti di stretta interdipendenza con le attività della terza fase: realizzazione delle chiusure verticali esterne (tamponamenti), delle partizioni interne, delle finiture superficiali verticali e orizzontali, delle aperture e degli impianti. La terza fase è quella più critica per la molteplicità di attività, di materiali e modalità esecutive anche molto diverse che comporta, ma anche perché costituisce quella che, in termini di costi, ha il più marcato peso relativo e che influisce molto più delle altre sulla qualità del manufatto che verrà percepita dall’utente finale.

Nel momento attuale, la maggiore evoluzione innovativa del settore avviene proprio nella terza fase del processo produttivo, attraverso la sostituzione del tradizionale coacervo di attività- lavorazioni fortemente interdipendenti tra di loro, svolte con modalità artigianali e quindi difficilmente pianificabili, con nuovi materiali e componenti industriali.

L’integrabilità si è rivelata, si sta rivelando, come la carta vincente dell’innovazione oggi sempre più dilagante nel settore edile: materiali, semilavorati, componenti, provenienti dai settori industriali più disparati, si sono dimostrati in grado di penetrare ed affermarsi, non solo per ovvie convenienze economiche e prestazionali, ma anche in base alla loro possibilità di integrazione nel cantiere, nella sua struttura tecnico-decisionale (dirigenti-tecnici) e operativa (manodopera).

In particolare gli elementi-lavorazioni e le parti dell’edificio sui quali si stanno determinando le più significative innovazioni sono molteplici. Ci limiteremo a segnalare le più manifeste. Esamineremo in una successione logica i materiali, i componenti e infine i sistemi; escluderemo dalla nostra trattazione i sistemi impiantistici, affrontare i quali richiederebbe troppo spazio.

• Materiali

In questo campo l’innovazione è frenetica e riguarda praticamente tutte le attività del cantiere, spaziando dagli intonaci premiscelati con molteplici additivi per ottenere prodotti acceleranti, ritardanti, aeranti, antievaporanti, impermeabilizzanti, ai leganti (cemento) e ai calcestruzzi che offrono prestazioni sempre più sofisticate, alle materie plastiche utilizzate per l’isolamento termico e acustico (policarburi), ma anche per una molteplicità di rivestimenti, fino ai siliconi che originano collanti che possono raggiungere elevatissime prestazioni del tutto analoghe a quelle ottenibili da processi di saldatura, tanto è vero che vengono utilizzati al posto di questa anche per collegare tra loro elementi metallici e soprattutto lastre di vetro.

Le vernici, i vetri, le leghe metalliche hanno avuto anch’essi un’evoluzione straordinaria e offrono prodotti dalle prestazioni elevatissime. I nuovi materiali per rivestimento, quali il ‘corian’, utilizzati anche per realizzare arredi, sono solo alcune delle diverse centinaia di materiali nuovi o tradizionali che hanno subìto notevoli evoluzioni e che offrono soluzioni nuove in termini di prestazioni, tempi di posa e costi.

• Componenti

La componentistica fornisce prodotti/semilavorati che offrono la possibilità di razionalizzare e ottimizzare i tempi di esecuzione del cantiere. A fianco di prodotti ‘tradizionali’ in cemento armato, ormai largamente diffusi sul mercato, quali lastre solaio, velette per balconi, davanzali, rampe di scale, pannelli per il rivestimento di parti di facciata, è presente una ricca offerta di componenti (lastre, pannelli dalle dimensioni più svariate) provenienti da settori industriali diversi da quello edile, che offrono soluzioni molto interessanti e performanti per realizzare le partizioni interne degli edifici come anche le chiusure verticali esterne opache in sostituzione dei tamponamenti, nonché le coperture degli edifici. Ad esempio: pannelli in cartongesso, pannelli sandwich costituiti da lamiere di acciaio-nichel o alluminio e da sue leghe al cui interno è stato iniettato un materiale plastico (spesso di origine vinilica) ad alta densità, che assicura la necessaria prestazione di isolamento termico e acustico.

• Sistemi

Anche nel caso dei sistemi, si assiste a una larga offerta di prodotti in grado di risolvere in modo nuovo le operazioni di cantiere. In questo segmento l’innovazione ci ha consegnato una larga offerta di sistemi di involucro, dai più sofisticati curtain wall completamente vetrati a parete ventilata, fino a sistemi di involucro basati su un mix di elementi vetrati e opachi, per arrivare a ‘sistemi finestra’ che integrano davanzale e avvolgibili con la finestra vera e propria. Sistemi per realizzare pavimenti flottanti sopraelevati, controsoffitti, sistemi modulari e mobili per realizzare la divisione dello spazio interno, per arrivare ai sistemi lignei che consentono di costruire un edificio multipiano in tempi straordinariamente brevi.

Tutti questi sono solo alcuni degli esempi più evidenti di un nuovo modo di costruire, basato non più sul cantiere lento e umido (utilizzazione di leganti tradizionali a base di calce e/o cemento), ma invece sul cantiere a secco (collegamenti meccanici) stressato nei tempi grazie alla semplicità e facilità di messa in opera che offrono i materiali, componenti e sistemi innovativi.

Questo trascurando di entrare nel merito delle problematiche impiantistiche degli edifici, che costituiscono un contesto nel quale si è registrato un elevato e forse il maggiore tasso di innovazione.

Oggigiorno sono ormai molteplici le tipologie di immobili che nella loro grande maggioranza sono caratterizzate dalla realizzazione attraverso quello che abbiamo definito come ‘cantiere a secco’ grazie all’utilizzazione di materiali, componenti e sistemi innovativi: palazzi per uffici, centri commerciali e retail park, piattaforme logistiche e nell’ultima fase anche non pochi hotel di ultima generazione. Il segmento residenziale è quello nel quale ancora permangono le tecnologie costruttive più tradizionali (laterizi, malta, cemento armato gettato in opera), ma anche in questo segmento occorre fare una precisa differenziazione tra mercati tra loro profondamente diversi. Nei piccoli centri comunali e più in generale, dove il tessuto urbano è meno densificato continua a esistere un diffuso e vasto mercato basato sulla costruzione di case unifamiliari e di edifici in linea (case a schiera), che vengono ancora realizzati in larga parte secondo modalità tradizionali (cantiere umido, getti di calcestruzzo in opera). Nel settore delle costruzioni si assiste quindi alla compresenza di processi costruttivi anche estremamente diversificati: dai cantieri tradizionali dell’edilizia residenziale di piccola dimensione, ai cantieri più innovativi per la realizzazione di palazzi per uffici, centri commerciali, ecc.

È in questo scenario che l’industria delle costruzioni, da settore arretrato secondo le logiche industrialistiche, diviene un settore che evidenzia caratteristiche innovative di grande interesse. Caratteristiche che si scoprono essere un tratto che contraddistingue diversi fattori produttivi anche tra i più tradizionali: le maestranze, i quadri tecnici di cantiere, ad esempio, la cui polivalenza era interpretata fino a poco tempo fa come una ‘mancanza di specializzazione tayloristica’, oggi viene apprezzata per la valenza di elasticità che esprime e che rende possibili molteplici forme di produzione, non ultima quella basata sulla diffusa utilizzazione di nuovi materiali.

Affrontare le problematiche dell’innovazione nel settore delle costruzioni significa però rivolgersi anche verso altre direzioni ed esperienze. L’innovazione si sviluppa infatti secondo due direttrici principali. La prima l’abbiamo appena descritta, mentre la seconda direttrice si concretizza in forma meno evidente, ma di impatto formidabile attraverso, sia la crescente diffusione di innovazioni sul piano organizzativo-gestionale con l’utilizzazione delle tecnologie Information Communication Technology (ICT), sia grazie all’introduzione di queste tecnologie unitamente a quelle dei sistemi elettronici di automazione degli impianti, dei sistemi di sicurezza e delle comunicazioni nel prodotto edilizio a realizzare le nuove forme di controllo e gestione degli edifici, che vengono variamente definite come Computer Integrated Building (CIB), quando applicate agli edifici terziari, ‘domotica’ o Home Automation, quando realizzate nei cantieri residenziali.

“In questa direzione (quella dell’innovazione tecnologica e organizzativa) svolgono un ruolo molto importante le nuove tecnologie basate sull’elettronica. Esse permettono la realizzazione efficiente delle operazioni amministrative, di acquisto materiali, di progettazione e programmazione dei lavori, con un numero esiguo di impiegati tecnici, favorendo, attraverso il concentramento delle informazioni, la possibilità di decentrare le funzioni produttive.”

Le tecnologie informatiche formalizzano e standardizzano le procedure e comportano lo sviluppo nell’ambito dell’azienda di responsabilità precise e definite su determinati problemi, favorendo i processi di specializzazione e di gestione tecnicomanageriale. In particolare, consentono efficaci controlli in termini di contabilità industriale su molteplici aspetti della produzione edile, contribuendo al consolidamento di atteggiamenti più razionali nella conduzione del cantiere. L’aspetto principale dei processi trasformativi in atto nel settore delle costruzioni/immobiliare riguarda le strutture organizzative di impresa e soprattutto il lavoro d’ufficio e direzionale, nel cui quadro emerge la sempre maggiore convenienza di puntare su un’organizzazione del lavoro elastica, in grado di usufruire e produrre un elevato numero di informazioni. Ciò diviene sempre più necessario a fronte di un’elevata turbolenza dell’ambiente entro cui le imprese si trovano a dover operare.

Le tendenze che nell’ultimo periodo si sono espresse sul piano organizzativo con gli inevitabili aggiustamenti e mediazioni, possono così essere sintetizzate:

– diminuzione dei livelli gerarchici;

– riduzione degli organici;

– tendenza a contrarre i costi fissi in funzione dei costi variabili;

– interesse dell’impresa al decentramento attraverso rapporti con soggetti dotati di livelli e autonomia imprenditoriale e tecnicamente specializzati;

– aumento della professionalità richiesta in termini di adattabilità alla variabilità delle situazioni e di capacità di assunzione di responsabilità sugli obiettivi.

Non a caso anche nel settore delle costruzioni si sviluppa il modello dell’‘impresa rete’, che offre l’opportunità all’impresa maggiore che governa la rete di rapporti, di gestire (controllare, programmare) molte più risorse di quelle che effettivamente sono incorporate nella sua organizzazione. Nella ‘rete’ vengono coinvolte imprese di ogni tipo e molto frequentemente, anche società/studi di diverse competenze progettuali.

Per il settore si tratta indubbiamente di un’evoluzione qualitativa del fenomeno del decentramento produttivo, che comunque non cessa di esistere e manifestarsi nelle sue forme più varie.

Mano a mano che il lavoro aumenta e cresce di complessità, per le imprese e gli operatori del settore diviene sempre più necessario:

– gestire in maniera razionale il complesso delle comunicazioni-scambio di informazioni tra i diversi soggetti (interni ed esterni all’organizzazione);

– definire nuovi e più validi criteri con cui valutare e indirizzare le performance dei diversi settori di attività.

I complessi processi innovativi che caratterizzano il settore in questa fase, pur nella loro indubbia positività, pongono alcuni rilevanti problemi. Infatti, il processo trasformativo in atto si sviluppa in un settore caratterizzato da una struttura produttiva e imprenditoriale fortemente polverizzata e con un elevatissimo turn over di manodopera, caratterizzato da maestranze di nazionalità italiana in uscita largamente compensato da numerosi ingressi di mano d’opera straniera e in particolare extracomunitaria.

Da queste complesse e concomitanti azioni e circostanze deriva il pericolo, già in molti contesti concretamente avvertibile, di una perdita – nella filiera produttiva delle costruzioni – delle conoscenze tecnologiche più tradizionali quelle legate al ‘saper fare’ del ‘cantiere lento’.

Il settore delle costruzioni nel nostro Paese corre il rischio che, a fronte di diffuse e concomitanti innovazioni tecnologiche e di una crescita di capacità gestionali in grado di innescare processi produttivi sempre più rapidi e programmati, si contrapponga una significativa e per certi versi drammatica, sul piano della qualità dei manufatti, perdita di know-how tradizionale: l’hardware del ‘cantiere lento’.

Know-how in gran parte legato al ‘saper fare’ di maestranze efficienti, motivate e con una elevata deontologia del proprio lavoro: una tipologia di mano d’opera oggigiorno ormai in fase di avanzata estinzione.

Solo attraverso un forte processo di osmosi tra ciò che è e quello che sarà, in un contesto di attenta valutazione delle opportunità offerte dall’innovazione tecnologica rispetto alle soluzioni tradizionali, potranno determinarsi le condizioni per un effettivo e duraturo sviluppo dell’innovazione.

• Complessità

La crescita della complessità, avvenuta parallelamente alla sempre maggiore interdisciplinarietà del progetto e della costruzione, richiede un adeguato livello organizzativo per essere affrontata e governata. L’organizzazione dell’interdisciplinarietà e della complessità del progetto/costruzione comporta l’integrazione ordinata dei diversi specifici contenuti disciplinari o, per meglio dire, dei diversi sistemi di conoscenze, nonché la gestione dei flussi di informazioni che devono essere scambiati tra i molteplici operatori affinché ogni gruppo di lavoro sia informato delle necessarie interrelazioni e condizionamenti che ne derivano. In effetti, la crescita della complessità del progetto/costruzione deriva in prima istanza proprio dalla necessità di governare il sistema di interrelazioni che si determina tra le diverse attività durante tutto l’arco temporale della progettazione e della costruzione.

Nel nostro Paese esistono risorse di notevolissimo livello e le giovani generazioni confermano e arricchiscono questo tradizionale punto di forza, ma per contrapposto prevale una forte propensione ‘al fare’ di natura artigianale rispetto a un approccio organizzato.

Questo fenomeno ha origine nel ritardo storico che caratterizza lo sviluppo industriale ed economico del nostro Paese e in una struttura produttiva polverizzata e caratterizzata da imprese e organizzazioni professionali fortemente orientate al ‘fare artigianale’ e nel cui ambito la dimensione culturale-organizzativa non riesce a trovare terreno fertile per attecchire. Un contesto molto diverso da quello della grande industria e delle grandi Corporation World Wide che hanno contribuito in modo decisivo allo sviluppo della cultura organizzativa. Questa natura artigianale, connaturata al ‘fare’, è immediatamente avvertibile nel tessuto produttivo e professionale del settore delle costruzioni/immobiliare. Ognuno svolge il proprio lavoro, spesso con elevati livelli di efficienza ed efficacia qualitativa, ma non dialoga con gli altri soggetti della filiera progettuale, costruttiva, gestionale che gli stanno accanto.

Non esiste ‘il copione’ e manca completamente una regia accorta e rigorosa. La mentalità, la cultura organizzativa serve a questo: progettare e costruire il copione del lavoro (piano – business plan) e rispettarlo per raggiungere (nei tempi e costi previsti e con le qualità definite) gli obiettivi del progetto.

In un mondo sempre più complesso, la capacità organizzativa di ‘mettere a sistema’ le molteplici variabili di qualunque problema o progetto diviene fondamentale. Il problema passa dal ‘fare’ all’organizzazione – nel tempo e nello spazio – di molteplici attività e alla gestione di tutte le preziose informazioni che sono causa ed effetto di queste.

Nel settore delle costruzioni/immobiliare questo è, se possibile, ancora più importante. Gli edifici moderni sono ormai sofisticate e complesse macchine: ‘fabbriche di informazioni’ in cui lavorano persone che hanno necessità, per svolgere i loro compiti, di precise e insostituibili prestazioni in termini di comfort, di funzionalità tecnologiche e di qualità architettonica.

La complessità è però ancora maggiore perché il ‘nuovo’ progetto-intervento deve abitualmente offrire altre prestazioni necessarie per migliorare la qualità urbana del contesto in cui si troverà inserito: viabilità, parcheggi, verde pubblico, ecc.

La crescita della complessità delle attività progettuali e costruttive, la diffusione di sempre nuovi prodotti/sistemi innovativi, lo sviluppo delle conoscenze scientifiche e gestionali determina inevitabilmente un forte processo di obsolescenza che impatta fortemente su tutti gli operatori della filiera. L’obsolescenza sempre più rapida delle conoscenze acquisite, il depauperamento del bagaglio professionale di ognuno di noi rende, in un tempo sempre più breve, privi di valore strumenti e conoscenze che solo pochi anni addietro permettevano di competere nel mercato.

Questo problema, per essere affrontato, richiede un costante e continuo aggiornamento culturale e professionale. Tutto questo pone con urgenza, in ambito scolastico e universitario, la necessità di definire nuovi modelli formativi sempre più specializzati e quindi differenziati nei percorsi didattici e modificabili nel tempo: in divenire continuo per aderire all’evoluzione e trasformazione del sapere che caratterizza così fortemente la nostra epoca storica.

Emerge però, da alcuni anni a questa parte, un nucleo di conoscenze professionali integratrici che fanno della polivalenza, del ‘sapere fondamentale’, della capacità di svolgere attività utilizzando strumenti tecnologicamente avanzati e della creatività, il proprio nucleo costitutivo.

Il futuro è dunque degli ‘integratori’, un concetto di riferimento che nei prossimi anni – per effetto congiunto dell’innovazione tecnologica e organizzativa – si estenderà a più ampi livelli e settori di attività. Un modello caratterizzato dalla capacità di coniugare una fondamentale e ampia cultura umanistico-storica e generalista di base con aree conoscitive innovative e specialistiche, unite a metodiche di coordinamento e direzione. Una figura contraddistinta da un ‘atteggiamento mentale proattivo’: la capacità di lavorare per obiettivi e di concretizzare la propria polivalenza, di adottare con la massima flessibilità soluzionitecnologie sempre differenti, in definitiva, di affrontare e risolvere problemi.

La società post-industriale non richiede più esecutori passivi, ma persone in grado di affrontare creativamente i problemi e addirittura di provocare intenzionalmente situazioni creative di squilibrio. Cambiamento tecnologico e comportamento innovativo sono strettamente connessi. Il ruolo della formazione dei processi di cambiamento è cruciale, perché essa, agendo sulle potenzialità conoscitive e comportamentali delle persone accresce, sia la capacità di elaborare nuove tecnologie, sia quella di adottarle e comprenderle.

Del resto oggigiorno il numero delle attività da coordinare e dirigere nella fase progettuale come in quella costruttiva ed infine in quella della gestione dell’immobile cresce enormemente e soprattutto diviene estremamente variabile e caratterizzato da una notevole temporaneità. Questo richiede grande elasticità personale e dell’organizzazione e un più alto livello di formazione professionale per tutti. Stiamo entrando in una fase storica in cui saranno valorizzate figure e percorsi formativi con forte orientamento ‘politecnico’.

Le imprese, e più in generale il mondo professionale e della pubblica amministrazione, dovranno nell’immediato futuro, per poter trarre vantaggio dal mercato unico europeo, mettere a punto precise opzioni strategiche per innovare la propria attività, sia dal punto di vista dei contenuti, che da quello delle modificazioni del mercato.

Occorre perciò, a fianco delle potenzialità della tecnologia, che costituisce il vero motore delle rapide trasformazioni che caratterizzano la nostra epoca storica, sviluppare alcuni percorsi formativoprofessionali, indirizzati verso un modello integratore-gestionale in grado di governare situazioni di grande dinamicità, con riflessi precisi sugli aspetti organizzativi e produttivi del progetto.

Occorre ricordare come, nell’era della società dell’informazione e terziaria, la dimensione organizzativa e gestionale (il management) acquisisca sempre maggior valenza strategica ed esprima una sempre più accentuata capacità di estrarre valore dal complesso dei processi produttivi di beni e servizi che caratterizzano il settore delle costruzioni/immobiliare.

Questa riflessione è necessaria per sottolineare come le conoscenze della tradizione costruttiva dell’architettura, il ‘saper fare tradizionale’, costituiscano il punto di partenza, la base utile e necessaria per apprendere e far proprie le competenze organizzative e gestionali, ovvero la capacità metodologica di affrontare e risolvere problemi complessi in tempi stressati, quali sono quelli che oggi caratterizzano il mercato di fascia alta del settore delle costruzioni/immobiliare.

Le attività volte all’organizzazione del progetto, come della costruzione, consentono di ottenere risultati eccellenti in termini di rispetto del budget dei costi e dei tempi di esecuzione durante la fase costruttiva. Detto in altri termini, è possibile oggigiorno realizzare qualunque edificio nell’arco di diciotto mesi a patto che lo si voglia, che sia stato realizzato un progetto integrato spinto al dettaglio esecutivo e che le molteplici attività (item) della progettazione e costruzione vengano pianificate e controllate, secondo le modalità ormai conosciute e consolidate del Project Management. Un controllo-gestione svolto sistematicamente durante tutto il processo, in modo tale da affrontare, per tempo e con le modalità più consone, i possibili e spesso inevitabili imprevisti che caratterizzano le attività complesse.

A sostegno di questa tesi e per convincere i più scettici, basterà forse ricordare che alcuni celebri edifici quali l’Empire State Building nel 1930, il Chrysler Building nel 1929 e molti altri fino alla Hearst Tower nel 2006 sono stati tutti costruiti entro il termine massimo fissato dalla pianificazione, ovvero 18 mesi. Ovviamente la realizzazione di questi grandi e mirabili complessi ha richiesto una lunga e attenta attività preparatoria e una adeguata capacità gestionale del progetto come della costruzione. Ci auguriamo che queste esperienze, queste competenze possano al più presto essere utilizzate e diffondersi anche nel nostro Paese. Ma, in qualche caso, questo è già avvenuto e sempre procedendo per esperienze concrete, questo è l’esempio del ‘Blue Building’, Headquarters del Gruppo ABB in Italia, progettato dall’architetto Giacomo Marzorati, costruito a Sesto San Giovanni (MI) sull’area ex Marelli e ultimato in 18 mesi nell’anno 2001, ma anche dell’Headquarters di IBM a Segrate (MI), progettato dallo Studio Isola e ultimato in 18 mesi nel 2004 ed infine dei numerosi interventi di valorizzazione compiuti su immobili da Generali Real Estate caratterizzati da un sempre rigoroso e puntuale rispetto dei tempi e costi programmati.

È auspicabile che questo complesso di conoscenze possa essere utilizzato non solo nella realizzazione di grandi edifici terziari, ma anche nella realizzazione di complessi residenziali per poter innovare un settore del mercato immobiliare ancora fortemente condizionato e frenato da pratiche progettuali e costruttive basate sull’impiego di materiali tradizionali che concorrono in maniera decisiva a determinare tempi e costi più elevati di quelli che si potrebbero ottenere con un approccio più consono ai tempi che viviamo.

di Oliviero Tronconi

Professore Ordinario Politecnico di Milano Dip. BEST 

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Obbligo di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli entro il 31/12/2017

Sembrano poche se paragonate a quelle in altri Paesi europei, ma le macchine elettriche in Italia stanno cominciando a entrare nel mercato, grazie anche alla recente legislazione.

Tutti i Comuni entro il 31 dicembre 2017 hanno l’obbligo di adeguare il regolamento edilizio prevedendo che il conseguimento del titolo abilitativo per i nuovi edifici sia vincolato alla predisposizione di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli. Lo impone il Dlgs 257/2016, pubblicato in Gazzetta il 13 gennaio che, andando a modificare il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001, stabilisce i requisiti minimi per la costruzione di infrastrutture per i combustibili alternativi, inclusi i punti di ricarica per i veicoli elettrici e i punti di rifornimento di gas naturale liquefatto, idrogeno e GPL.

Tale obbligo riguarderà gli edifici di nuova costruzione a uso diverso da quello residenziale con superficie utile superiore a 500 metri quadrati e relativi interventi di ristrutturazione profonda, e gli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative e i relativi interventi di ristrutturazione profonda.

Le infrastrutture elettriche predisposte dovranno permettere la connessione di una vettura da ciascuno spazio a parcheggio coperto o scoperto e da ciascun box per auto, siano essi pertinenziali o no, in conformità alle disposizioni edilizie di dettaglio fissate nel regolamento stesso e, relativamente ai soli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative, per un numero di spazi a parcheggio e box auto non inferiore al 20% di quelli totali.

Questo tipo di interventi senz’altro serviranno per abbattere in parte l’”ansia da ricarica” di molti potenziali clienti, anche in assenza di colonnine nelle vicinanze della propria abitazione. Con il 90% della popolazione che non percorre più di 30 km al giorno, e vetture ormai abbastanza economiche con range facilmente oltre i 100 km, sono molti gli automobilisti che potrebbero guardare con interesse a questo mercato.

Ma il mercato esiste?

Uno studio dell’ Energy&Strategy Group del Politecnico di Milano, l’“E-Mobility Report 2016”, ha stimato che il mercato potenziale delle auto elettriche potrebbe passare da 75 milioni di euro attuali a 4,5 miliardi. Per realizzare questo obiettivo però bisogna cambiare strategia, adottando una visione di sistema e spostando risorse dagli incentivi per i punti di ricarica a quelli per l’acquisto dei veicoli.

L’Italia - si legge nel Report – ora pesa solamente per circa l’1% nel mercato europeo. Nel 2016 sono state vendute 2.560 auto elettriche, circa lo 0,1% dell’intero mercato italiano dell’auto e il trend è stabile (e in controtendenza sul dato globale) rispetto al 2015.

La quota di mercato dell’auto elettrica è in Italia circa un decimo di quella degli altri grandi Paesi europei. Tale divario diventa è ancora più ampio se paragonato ai Paesi del Nord: in Svezia le immatricolazioni di veicoli elettrici sono 2,4% del totale, in Olanda il 9,7% e in Norvegia addirittura il 23,3%. A spiegare la differenza – sottolineano i ricercatori dell’E&S Group - è la presenza negli altri Paesi di meccanismi di incentivazione che in Italia mancano.

Infatti, in Norvegia si hanno incentivi per circa 20.000 euro se il mezzo è totalmente elettrico (BEV) e per circa 13.000 per le motorizzazioni ibride. In Italia invece siamo a circa 3.000 euro per un’auto full electric e 2.000 per un’ibrida (PHEV). Anche sull’infrastruttura di ricarica - con un indice di 0,66 veicoli elettrici/punti di ricarica – l’Italia è ancora indietro. Nel nostro Paese, infatti, mostra il report, si possono stimare circa 9.000 punti di ricarica: 7.000-7.500 privati (circa l’80%) e 1.750 pubblici (circa il 20%).

Le installazioni comunque sono complessivamente cresciute nel corso dell’ultimo anno di circa 2.500 unità. I punti di ricarica pubblica in particolare hanno fatto segnare un +28% segnando un certo livello di fermento ed invertendo drasticamente un trend rimasto piatto dal 2013 al 2015.

A governare lo sviluppo dell’infrastruttura di ricarica, si ricorda, in Italia c’è il cosiddetto PNIRE (Piano Nazionale Infrastrutturale per la ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica) del Ministero delle Infrastrutture, che ha come target 2020 l’installazione di 4.500-13.000 punti di ricarica normal power (ossia con un potenza pari o inferiore a 22 kW) e di 2.000-6.000 punti di ricarica high power (ossia con una potenza superiore a 22 kW) e che conta su un fondo di 33,3 milioni di euro.

Il potenziale al 2020

Lo studio si chiude con una stima del potenziale dell’e-mobility in Italia.

Due i possibili scenari di sviluppo al 2020:

• “EV pull”, ipotizza che il traino venga dalle vendite di auto elettriche attese per i prossimi anni, la stima dei veicoli elettrici che verranno immatricolati tra il gennaio del 2017 e il dicembre del 2020 in Italia, su cui hanno convenuto gli operatori intervistati, vede circa 70.000 unità, con un quota di mercato per le auto elettriche che parte dallo 0,3% del 2017 (aumento del 300% rispetto al 2016) e arriva a circa il 2% rispetto alle immatricolazioni annuali nel 2020. Ciò vuol dire che nell’orizzonte 2017-2020 un controvalore derivante dall’acquisto di veicoli elettrici compreso tra 1,75 miliardi e 2,45 miliardi di euro (contro i circa 75 milioni di euro del 2016) e per gli investimenti in colonnine di ricarica tra 225 e 384 milioni di euro.
• “PNIRE push”, ipotizza che sia invece l’infrastruttura di ricarica a comandare i volumi del mercato, gli investimenti in infrastrutture di ricarica sarebbero compresi tra 337 e 577 milioni di euro, mentre per quanto riguarda l’acquisto di veicoli ci si attende un controvalore compreso tra 3,25 e 4,55 miliardi euro.

Si nota uno scostamento importante tra i due scenari: la differenza sul totale (acquisto veicoli + infrastruttura) è di quasi 2 miliardi di euro. La ragione è in una diversa visione dell’andamento del mercato.

Il Piano Nazionale ha l’ambizione di preparare una infrastruttura per oltre 130.000 veicoli elettrici, mentre il mercato delle auto sembra non ritenere possibile andare oltre le 70.000 unità immatricolate nei prossimi 4 anni, forse perché si riscontra un invenduto delle auto tradizionali e il mercato spinge su quelle? Questo di certo non lo sapremo mai. Comunque quale delle due visioni è corretta? “Forse non è questa la domanda giusta da porsi.

Anzi è proprio l’assenza di coerenza a dover porre qualche preoccupazione”, spiegano gli autori del report. Gli esempi di altri Paesi virtuosi (come Giappone e Cina) – commentano dall’E&S Group - dovrebbero portare a riflettere sulla necessità di un riallineamento che può passare da: un “ridimensionamento” del PNIRE verso un obiettivo legato alle infrastrutture più in linea con quanto ci si attende dal mercato delle auto elettriche; un “rafforzamento” dei sistemi di incentivazione per l’acquisto di veicoli oppure una soluzione “ibrida” – che preveda l’impiego di risorse già destinate al PNIRE per l’incentivazione dell’acquisto di auto elettriche – in modo da ottenere un bilanciamento degli obiettivi.

La strada assolutamente da evitare, si avverte, “è quella di attendere per capire quale scenario avrà più probabilità di accadimento. È una strada pericolosa, che può forse essere percorsa ancora nel 2017, ma che deve essere quanto prima abbandonata, rispondendosi alla domanda critica di quale ruolo vuole giocare il nostro Paese nella mobilità elettrica”.

Ma forse non ci sarà bisogno di aspettare che, come al solito, le cose cadano dall’alto, perché i cittadini che ogni giorno prendono l’auto per recarsi al lavoro, si stanno stancando di subire il “balletto” dei costi del petrolio.

di Annalisa Galante

Membro del Comitato Scientifico Abitare Biotech

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DIRITTO DI ABITAZIONE E DIRITTO DI PROPRIETA’ ECCO CHI PAGA LE SPESE CONDOMINIALI

In tema di pagamento oneri condominiali, qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare del diritto di abitazione è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, applicandosi, in forza dell'art. 1026 c.c., le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 c.c., che si riflettono anche, come confermato dall'art. 67 disp. att. c.c., sul pagamento degli oneri condominiali, costituenti un'obbligazione propter rem. Nella specie il condomino ingiunto proponeva opposizione al decreto ingiuntivo del Condominio eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto, in forza del contratto di acquisto per notaio, egli non risultava proprietario dell’unità immobiliare bensì titolare del solo diritto di abitazione sull’immobile condominiale. Il Giudice di Pace, in parziale accoglimento dell’opposizione, condannava il condomino al pagamento di una minore somma per le spese condominiali di ordinaria amministrazione mentre la somma, dovuta a titolo di manutenzione straordinaria, veniva posta a carico della proprietaria dell’immobile.

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CASSAZIONE 19 APRILE 2017, N. 9920: DIRITTO DI ABITAZIONE E DIRITTO DI PROPRIETA'

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CASSAZIONE 19 APRILE 2017, N. 9920

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:   

Dott. BIANCHINI Bruno  -  Presidente   

Dott. ORILIA Lorenzo  -  Consigliere  

Dott. GIUSTI  Alberto  -  rel. Consigliere  

Dott. PICARONI Elisa  -  Consigliere  

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara -  Consigliere  - 

ha pronunciato la seguente:  

                                        

SENTENZA

                                     

sul ricorso proposto da: 

L.V., rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall'Avvocato V. G., con domicilio eletto nello studio dell'Avvocato I. T. in Roma,; 

- ricorrente - 

CONTRO

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dall'Avvocato F. G., con domicilio eletto nello studio dell'Avvocato G. in Roma; 

- controricorrente - 

avverso la sentenza del Tribunale di Bari, sezione distaccata di Acquaviva delle Fonti, n. 275/11 in data 20 dicembre 2011; 

Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 21 marzo 2017 dal Consigliere Alberto Giusti; 

udito l'Avvocato F. G; 

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Dott. SALVATO Luigi, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. - Il Giudice di pace di Acquaviva delle Fonti, su ricorso del condominio (OMISSIS), con decreto del 18 novembre 2008 ingiungeva a L.V., indicato nella richiesta monitoria come proprietario di una unità immobiliare facente parte del condominio, il pagamento immediato della somma di Euro 948,96, oltre interessi legali e spese della procedura.

Notificato il decreto ingiuntivo, il debitore ingiunto proponeva opposizione, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto, in forza del contratto di acquisto per notaio F.L.D. di (OMISSIS) in data 28 gennaio 2002, egli era titolare del solo diritto di abitazione sull'immobile condominiale, il cui diritto di proprietà apparteneva, invece, ad Z.A..

2. - Con sentenza in data 23 luglio 2009, il Giudice di pace accoglieva parzialmente l'opposizione, revocava il decreto ingiuntivo e condannava l'opponente, così come richiesto dal creditore opposto, al pagamento, in favore del condominio, della minore somma di Euro 714,75 per spese condominiali di ordinaria amministrazione, ritenendo che la ulteriore somma di Euro 234,41, essendo dovuta a titolo di manutenzione straordinaria, doveva gravare sulla proprietaria.

3. - Il Tribunale di Bari, sezione distaccata di Acquaviva delle Fonti, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 20 dicembre 2011, ha rigettato l'appello del L. e confermato la decisione impugnata, condannando l'appellante alla rifusione, in favore del condominio, delle spese del grado.

3.1. - Il Tribunale ha rilevato che gravano su chi ha il diritto di abitazione le spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell'immobile, mentre le spese per le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario: pertanto, ha ritenuto corretta la distinzione, operata dal Giudice di pace, con riferimento alla diversa natura degli oneri condominiali pretesi al fine di individuare il soggetto tenuto al pagamento.

Il Tribunale ha altresì escluso che costituisca un radicale mutamento della domanda la deduzione, da parte del creditore opposto, che il L. era tenuto al pagamento, non in quanto proprietario ma, come titolare del diritto di abitazione sull'immobile facente parte del complesso condominiale.

4. - Per la cassazione della sentenza del Tribunale il L. ha proposto ricorso, con atto notificato il 2 febbraio 2013, sulla base di due motivi.

L'intimato condominio ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. - Con il primo motivo (violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato nonchè motivazione omessa, insufficiente ed erronea su punto decisivo della controversia riguardante la legittimazione passiva del L.) ci si duole che il giudice del merito abbia obliterato la veste (di proprietario) in base alla quale il L. era stato considerato nel ricorso per decreto ingiuntivo e, quindi, nel provvedimento emesso dal Giudice di pace. E siccome il L. non è proprietario dell'immobile, ma titolare del diritto di abitazione, egli doveva essere considerato soggetto estraneo al giudizio, non solo per la somma pretesa a titolo di straordinaria amministrazione, ma anche per quella dovuta a titolo di manutenzione ordinaria.

1.1. - Il motivo è infondato.

Qualora un appartamento sito in condominio sia oggetto di diritto reale di abitazione, il titolare del diritto di abitazione è tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, applicandosi, in forza dell'art. 1026 c.c., le disposizioni dettate in tema di usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 c.c., che si riflettono anche, come confermato dall'art. 67 disp. att. c.c., sul pagamento degli oneri condominiali, costituenti un'obbligazione propter rem (cfr. Cass., Sez. 2^, 16 febbraio 2012, n. 2236; Cass., Sez. 2^, 28 agosto 2008, n. 21774).

Tanto premesso, non sono configurabili i vizi denunciati, giacchè la titolarità passiva del rapporto controverso in capo al L. avente il diritto reale di abitazione su un'unità immobiliare posta nel condominio "(OMISSIS)" - è stata riconosciuta in forza della domanda del condominio, creditore opposto, come emendata nel corso del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, in sede di comparsa di costituzione e risposta.

Risulta infatti per tabulas che, costituendosi in giudizio, il condominio ha precisato la propria domanda, dichiarando di voler insistere per la richiesta di condanna del L. limitatamente all'importo di Euro 714,15, corrispondente alle spese condominiali attinenti all'ordinaria amministrazione delle cose e dei servizi comuni.

2. - Il secondo motivo denuncia violazione del divieto di proporre domande diverse e nuove nel giudizio ordinario instaurato a seguito di opposizione a decreto ingiuntivo (con conseguente omesso rilievo della preclusione all'esercizio della giurisdizione), nonchè violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 99, 112, 342, 638 e 645 c.p.c., artt. 1026, 1004, 1005, 1117 e 1123 c.c., e art. 63 disp. att. c.p.c., e motivazione omessa, erronea ed insufficiente su fatti controversi e decisivi per il giudizio. Ad avviso del ricorrente, vi sarebbe diversità tra il titolo (causa petendi) originariamente allegato dal condominio nel ricorso a fondamento della domanda di pagamento del complessivo importo di Euro 948,96 (basato sulla qualifica di pieno proprietario del L. e, quindi, sull'implicito richiamo alla obbligazione propter rem collegata alla contitolarità del diritto di proprietà dei beni condominiali in capo al medesimo) e il titolo accertato in corso di causa e considerato quale presupposto al quale ricollegare l'accoglimento parziale della domanda (causa petendi individuata nell'obbligazione propter rem collegata al diritto di abitazione). Nell'ambito del motivo di impugnazione, il ricorrente articola due profili di censura. Il primo (rubricato preclusione all'esercizio della giurisdizione per inosservanza del divieto di proporre domande diverse e nuove nel giudizio ordinario instaurato a seguito di opposizione a decreto ingiuntivo, in riferimento all'art. 360 c.p.c., n. 4, e comunque violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui all'art. 339 c.p.c., comma 3, art. 113 c.p.c., comma 2, art. 112 c.p.c., e art. 24 Cost., comma 2, art. 111 Cost., comma 2, e art. 101 c.p.c.) sottolinea l'ontologica diversità tra l'elemento costitutivo della causa petendi addotto ed allegato a fondamento della domanda e il titolo alla base della pronuncia di condanna emessa dal Giudice di pace all'esito del giudizio di opposizione. Il secondo (rubricato violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 99, 112, 132, 342, 638 e 645 c.p.c., art. 2697 c.c., comma 1, artt. 2709, 1026, 1004, 1005, 1117 e 1123 c.c., art. 63 disp. att. c.c., nonchè motivazione omessa, erronea ed insufficiente) lamenta che la sentenza sia basata su un accertamento dei fatti e su una valutazione dei medesimi in termini giuridici "chiaramente difforme e divergente rispetto ai fatti (e connesse argomentazioni) allegati dal condominio in sede di originario ricorso per decreto ingiuntivo".

2.1. - Il motivo è infondato, sotto tutti i profili in cui si articola.

Esso muove dalla premessa che - a fronte di una richiesta, avanzata in sede monitoria dal condominio ingiungente, di condanna del L. al pagamento della somma di Euro 984,96, a titolo di spese condominiali dovute in qualità di proprietario di un'unità immobiliare posta nel complesso condominiale - costituisca un'inammissibile mutamento della causa petendi la deduzione, da parte del creditore opposto, della responsabilità del L. fondata sulla titolarità del diritto reale minore di abitazione sullo stesso immobile e per l'importo (inferiore) corrispondente alle sole spese condominiali di manutenzione e di ordinaria amministrazione.

Ma si tratta di un presupposto evidentemente erroneo.

Infatti, si ha mutatio libelli quando la parte immuti l'oggetto della pretesa ovvero quando introduca nel processo, attraverso la modificazione dei fatti giuridici posti a fondamento dell'azione, un tema di indagine e di decisione completamente nuovo, fondato su presupposti totalmente diversi da quelli prospettati nell'atto introduttivo e tale da disorientare la difesa della controparte e da alterare il regolare svolgimento del contraddittorio (Cass., Sez. 5^, 20 luglio 2012, n. 12621; Cass., Sez. 2^, 28 gennaio 2015, n. 1585).

Poichè in relazione al pagamento degli oneri condominiali la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa e anche le spese dovute dall'habitator si configurano come obbligazioni propter rem (cfr. Cass., Sez. 2^, 27 ottobre 2006, n. 23291), costituisce mera emendatio libelli, consentita, la richiesta, precisata da parte del condominio opposto in sede di comparsa di costituzione e risposta, di un importo minore rispetto a quello ingiunto, corrispondente alle sole spese condominiali di manutenzione e di amministrazione ordinaria, con esclusione di quelle di straordinaria amministrazione, in ragione della titolarità, in capo all'obbligato, non del diritto di proprietà, come esposto nel ricorso per decreto ingiuntivo, ma del diritto reale di abitazione sulla stessa unità immobiliare, il quale rappresenta, rispetto al diritto di proprietà, una situazione derivata minore.

3. - Il ricorso è rigettato.

Le spese processuali, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

4. - Poichè il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater all'art. 13, del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dal controricorrente, che liquida in complessivi Euro 1.700,00, di cui Euro 1.500,00, per compensi, oltre a spese generali nella misura del 15% e ad accessori di legge;

dichiara - ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, - la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 21 marzo 2017.

Depositato in Cancelleria il 19 aprile 2017

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Nuove tecnologie ed abitazioni - Quale futuro?

La risposta ai problemi medici e sociali delle persone anziane non autosufficienti o solo parzialmente autosufficienti rappresenta una delle più importanti sfide dell’Unione Europea. Infatti, l’Europa conta tra i 70 e gli 80 milioni di persone non completamente autosufficienti e le strutture sociali sono in gravi difficoltà per l’incremento dei costi derivanti dalle soluzioni tradizionali: ricovero in una struttura specializzata, ospedalizzazione ,ecc.. Strutture e soluzioni per altro sempre meno gradite ai possibili utenti. Per cercare di porre le basi per affrontare questo gravissimo problema in alcuni paesi europei (segnatamente Francia, Svezia e Inghilterra) sono state sviluppate ricerche e sperimentazioni fondate su due presupposti basilari:

• mantenimento della persona nella propria abitazione;
• utilizzazione delle nuove tecnologie di automazione dell’abitazione: domotica o home automation per offrire comfort, sicurezza e servizi di supporto.

Non si creda però che l’impostazione culturale verso i problemi della residenza sia esclusivamente orientata ad una utilizzazione intensiva dei sistemi di automazione; al contrario siamo in presenza di una visione ricca di sensibilità, profondamente umanistica, che affronta complessivamente i problemi dell’habitat: dall’organizzazione della città, alla struttura delle residenze pubbliche, per arrivare ad una vasta gamma di servizi domiciliari per anziani e disabili, tra cui trasporti appositamente attrezzati, teleassistenza, telemedicina, ecc..Nelle vicende e sperimentazioni avviate in Europa vi è profonda e piena consapevolezza che il contributo sempre più importante della domotica all’abitazione e in generale a condizioni migliori e più sicure non può prescindere dall’uomo, dalla presenza di chi svolge compiti di assistenza a fianco dell’anziano e del disabile: la tecnologia intesa non come alternativa o sostituzione dell’uomo, ma invece come potenziamento dell’assistenza , in modo da realizzare un mix di funzioni - prestazioni ottimali che non può comunque mai prescindere dal contributo di solidarietà e calore offerto dall’uomo. Lo studio che viene presentato in questo articolo: “ sicurezza ed assistenza domestica” è stato realizzato in Francia da un gruppo di soggetti Istituzionali: Ministère de l’Urbanisme e Logement, Associazioni degli imprenditori del settore delle costruzioni e degli impianti, delle società di Assicurazione, Associazioni professionali dei progettisti, degli installatori, oltre ad istituzioni rappresentative della medicina , dell’assistenza sociale e dei disabili. Lo studio è stato finanziato dal “Servizio Politiche di Sicurezza dei Consumatori” della Commissione Europea. Alcune riflessioni e ipotesi sono alla base di questo studio: globalmente, le persone anziane e disabili, qualunque sia l’entità della loro autosufficienza, hanno gli stessi bisogni, e questi bisogni sono relativamente vicini, in termini di funzionalità, alle aspirazioni del grande pubblico. L’offerta attuale in materia di prodotti/servizi per le persone non completamente autosufficienti è essenzialmente costituita da prodotti di nicchia, il che comporta evidenti conseguenze economiche: prezzo elevato dei prodotti e un riflesso psicologico che porta al rigetto di questi prodotti che implicitamente sono contraddistinti dal “marchio disabilità”, e dunque costituiscono un fattore di marginalizzazione. I prodotti per il grande pubblico sono generalmente inadatti, in termini di ergotecnica, alle persone non autosufficienti, infatti spesso si tratta di prodotti che presentano un’eccessiva complessità di manipolazione e inadeguatezza funzionale. Tutti noi abbiamo sofferto o potremmo soffrire di un handicap causato da un danno temporaneo o permanente, dall’invecchiamento, o da un incidente.

Le persone non autosufficienti si augurano, nella grandissima maggioranza, di continuare ad abitare nel loro ambiente e rifiutano decisamente l’entrata in un istituto specializzato. Il ricovero in un istituto specializzato pubblico o privato costituisce uno sradicamento, ed è generalmente mal vissuto dall’individuo. Il numero di posti disponibili negli istituti specializzati è ad ogni modo lontano dal poter rispondere alla domanda quantitativa delle persone non autosufficienti. In Francia, per esempio, si valuta il deficit attuale di residenze per persone della quarta età in 100 posti letto all’anno per dipartimento. Un riequilibrio fra offerta e domanda richiederebbe alla società uno sforzo finanziario difficilmente realizzabile. Il mantenimento o il sostegno a domicilio appare dunque, oggi più che mai, come una delle soluzioni da privilegiare. La domotica può costituire uno degli strumenti di questa soluzione.

• Obbiettivi dello studio

Gli obbiettivi dello studio sono duplici:

- sviluppare una metodologia e strumenti che consentano l’elaborazione di Capitolati d’Appalto Funzionali (CdCf) che, esprimendo compiutamente i bisogni e le necessità di anziani e disabili, contribuiscono a sviluppare la domotica verso un vasto pubblico;

- Fornire alle persone disabili prodotti creati per il “grande pubblico” (mercato di massa) a costi contenuti tipici delle grandi produzioni in serie, ma idonei alle loro capacità funzionali, ergonomiche ed intellettuali;

• LIMITI DELLO STUDIO

L’utilizzo di sistemi domotici non può dissociarsi dallo spazio – dall’habitat – nel quale il sistema andrà utilizzato. Per esempio, non servirebbe a gran che prevedere una porta con apertura automatica nell’appartamento di una persona in carrozzella se ci fosse un gradino davanti a questa porta. La metodologia e gli strumenti elaborati dallo studio saranno quindi utilizzati per orientare la riflessione dei progettisti edili. Per questi motivi lo studio non si è interessato che dell’habitat e dell’ambiente domestico e non ha trattato spazi pubblici. Peraltro lo studio, allo scopo di sviluppare prodotti per il più vasto numero di utenti, non ha tenuto conto dei disabili gravi che necessitano di prodotti e di servizi estremamente specifici.

• Presentazione della metodologia di analisi

L’obbiettivo della fase d’analisi è stato duplice:

- identificare in generale i legami fra l’individuo, il suo ambiente e le attività che esplica in questo ambito. Questa identificazione permette di fornire ai redattori dei Capitolati d’Appalto degli elementi stabili nel tempo e un’analisi sistematica (check list) in grado di supportarli nel lavoro;

- Identificare e gerarchizzare i bisogni comuni alle persone valide e alle persone dipendenti.

A completamento di queste due direzioni di approfondimento è stata condotta un’inchiesta sulle disfunzioni nell’habitat delle persone anziane, in modo da confermare le aspettative evidenziate dalla metodologia. Inoltre, tre capitolati d’appalto funzionali sono stati elaborati per illustrare la metodologia.

• Identificazione dei legami

Per condurre a buon fine l’ identificazione dei legami uomo-ambiente, è stato confrontato da una parte un analitico elenco di attività con una lista di problemi rappresentativi della dipendenza. L’elenco di attività è stato realizzato dal gruppo di lavoro a partire dai documenti “Mantenere l’autonomia delle persone anziane; guida per l’adattamento dell’abilitazione” e “Prodotti industriali e handicap: applicazione alla domotica”. Questo elenco comporta 117 voci suddivise in 12 temi - attività principali: accessibilità, bisogni corporali, preparazione dei pasti, ecc. L’elenco di funzioni dell’habitat è stato fornito dal C.E.B.T.P. (Centre Expérimentation Batiment Travaux Pubblics) sulla base di uno studio realizzato dalla FNB (Fédération Nationale de Batiment – Associazione Nazionale degli Imprenditori Edili). Comporta 16 voci suddivise in 6 tematiche: organizzazione degli spazi, di ambienti funzionali, di attrezzature, protezione degli occupanti, ecc. Per quanto riguarda l’elenco delle voci rappresentative della dipendenza, lo studio si è ispirato alla “Classificazione Internazionale degli Handicap, Deficienze, Incapacità e Svantaggi” dell’Organizzazione Mondiale della Sanità. Il livello di classificazione più idoneo è stato quello definito generalmente come “incapacità”, in quanto prende in considerazione l’ambiente materiale nel quale si svolge una determinata attività senza prendere in esame l’ambiente sociale proprio di ciascun individuo. L’elenco della “Classificazione Internazionale” è stato leggermente modificato, senza che la struttura nel suo complesso ne sia stata stravolta. L’elenco utilizzato comprende 49 voci ripartite in 6 tematiche.

- Confronto attività/funzioni dell’habitat. Per realizzare il confronto si trattava di elencare le funzioni dell’habitat messe in gioco per ogni attività. Questo confronto è stato effettuato per due tipi di habitat: l’abitazione collettiva e l’abitazione individuale; due sistemi che presentano ognuno notevoli particolarità. Successivamente è stato introdotto un secondo criterio riguardante la tipologia dei soggetti/persone analizzate: ovviamente sono stati considerati diversamente gli adulti validi, le persone anziane non dipendenti e i soggetti portatori di handicap.

- Confronto attività/incapacità. Questo confronto ha tentato di rispondere alla seguente domanda: quali sono le incapacità suscettibili di turbare o impedire la realizzazione di una determinata attività e ciò utilizzando i prodotti più diffusi.

• Gerarchizzazione dei bisogni

La gerarchizzazione dei bisogni, aspettative e insoddisfazioni è stata effettuata classificando le attività in ordine decrescente dal punto di vista del deficit constatato per il confronto attività/ funzioni dell’habitat, e dall’altra classificando in ordine decrescente l’incapacità in rapporto con l’attività che doveva essere svolta per il confronto attività/incapacità. Le attività emerse come prioritarie in queste due classificazioni sono poi state oggetto di ulteriore esame e approfondimento.

Le attività prioritarie sono così individuate:

A) Priorità 1 - Curare la propria automobile - Avere cura di una persona

B) Priorità 2 - Utilizzare l’ascensore

C) Priorità 3 - Utilizzare una lavatrice o un essiccatore - Stirare - Controllare la cottura del cibo - Stendere la biancheria - Gestire degli apparati termici (riscaldamento autonomo o le richieste di caldo-freddo in residenze pubbliche).

Fra queste attività il gruppo di lavoro ha fatto una selezione fondata proprio sull’opportunità di sviluppo di prodotti idonei alle attività elencate, e ha approfondito le seguenti problematiche-attività:

- accesso (trasferimento, ascensore uso individuale o con supporto di altra persona);

- aprire/chiudere/socchiudere le finestre veneziane, ecc.;

- riconoscere un visitatore;

- sovrintendere alla cottura del cibo;

- lavare e lavarsi;

- la gestione del proprio ambiente;

- la comunicazione.

• CAPITOLATI D’APPALTO

Capitolato d’Appalto “Riconoscere un visitatore”

Se i nuovi sistemi di controllo dell’accesso ormai diffusi negli edifici collettivi hanno migliorato la sicurezza, nel contempo hanno però fatto sorgere nuove esigenze. Infatti, questi sistemi presentano per il loro funzionamento alcuni problemi, sia agli stessi residenti (ergotecnica), sia a coloro che prestano servizi (posta, soccorso, ecc.) per accedere all’interno degli edifici. In questo capitolato d’appalto, la ricerca delle funzioni assicurate dal portiere elettronico e le aree di passaggio tra spazio collettivo/spazio privato, sono stati esaminati in modo da favorire ogni evoluzione per migliorare la sicurezza, la convivialità, l’accoglienza e l’assistenza alle persone, sia per gli occupanti della residenza, che per i visitatori. E’ stata così proposta la “segnalazione e guida” di un visitatore verso il residente visitato, cosa che costituisce al giorno d’oggi una lacuna importante nel servizio offerto ai visitatori e ai residenti. La comunicazione (audio e/o video) stabilita tra il visitatore e il residente contribuisce alla sicurezza del controllo d’accesso. I sistemi interfonici e videofonici, rispondono a questo bisogno. Tuttavia, il controllo d’accesso, per essere efficace, dovrebbe permettere al residente d’identificare una seconda volta il visitatore, o almeno consentirgli di sincerarsi che la persona che suona alla porta del pianerottolo sia al stessa che è stata autorizzata ad entrare nello stabile del residente. Questo capitolato d’appalto offre anche alcune raccomandazioni ergotecniche riguardanti la posizione dei diversi apparati che svolgono la funzione della portineria (altoparlante, interfono, tastiera).

Capitolato d’appalto “Lavare – lavarsi” per le persone anziane

Questo capitolato d’appalto riguarda essenzialmente lo spazio del bagno e le attrezzature che lo compongono. La presenza di questa attività nell’elenco delle funzioni da migliorare per perfezionare la sicurezza e il comfort quotidiano deriva da una generale insoddisfazione espressa dalle persone analizzate. Se questo spazio soddisfa un individuo “standard” che non ha alcuna incapacità, ci si accorge molto rapidamente che le attività svolte in questo spazio pongono gravi problemi al sorgere della minima incapacità. Nel capitolato d’appalto vengono formulate proposte, sia nel campo dei prodotti/servizi, che in quello dell’organizzazione degli spazi.

Capitolato d’appalto “La comunicazione”

La mobilità delle persone costituisce, quando si volge in condizioni di stress, d’urgenza o in presenza di handicap motori, un fattore di rischio per la possibilità di cadute. Inoltre, persone con handicap permanenti o temporanei sono costrette ad utilizzare dispositivi di controllo del loro ambiente verso cui manifestano un rifiuto psicologico. Lo sviluppo domestico degli strumenti di comunicazione multimediale, sia nel campo ludico che dell’insegnamento e la banalizzazione da parte dei bambini e delle persone anziane nell’utilizzo della televisione e del telecomando, ha consentito d’identificare l’insieme “televisore/telecomando” come un dispositivo comunemente diffuso e accettato a livello sociale, fino a poter essere individuato come interfaccia/tipo di comunicazione per il controllo dell’ambiente domestico. In questo capitolato d’appalto vengono anche esaminati una vasta gamma di servizi domestici basati sulle nuove tecnologie di comunicazione.

• IL SOFTWARE

Dato che il numero elevato di dati manipolati nell’ambito di questa ricerca e le diverse possibilità di incrocio fra gli elenchi di Attività, Incapacità e di Funzioni, è stato necessario costruire un’applicazione informatica per gestire in modo organizzato tutte le informazioni. L’utilizzo del sistema informativo facilita la consultazione, il trattamento e l’aggiornamento dei dati.

Il sistema consente tre funzioni principali:

- consultazione degli elenchi;

- confronto di dati incrociati;

- gestione dei dati.

Più precisamente:

A) la funzione di consultazione degli elenchi consente di consultare gli elenchi Attività, Incapacità e Funzioni.

B) la funzione di confronto di dati incrociati consente di realizzare i seguenti confronti:

- Attività / Incapacità;

- Incapacità / Attività,

- Attività / Funzioni dell’habitat;

- Funzioni dell’habitat / Attività.

D) la funzione di gestione dei dati consente di ridurre gli incroci ai bisogni primari dell’utilizzatore, lavorando a partire dai profili (tipo di disabilità) o delle classificazioni (es. elenchi di attività). Questa funzione è particolarmente utile non già per dare ai progettisti soluzioni precostituite, ma invece per fornire una metodologia di approccio e per sollecitare la loro attenzione su nodi da verificare e gli elementi da tenere in considerazione.

Il problema del mantenimento delle persone non completamente autosufficienti nella propria abitazione ha una rilevanza sociale ed economica molto importante. I condomini, gli amministratori condominiali possono forse offrire un contributo importante per iniziare ad affrontare questo tema.

di Oliviero Tronconi

Professore Ordinario Politecnico di Milano Dip. BEST

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