Recupero del credito in caso di fallimento del condominio

L’amministratore si trova, frequentemente, nella necessità di dover recuperare forzatamente i crediti, a fronte degli oneri deliberati dall'assemblea, nei confronti dei proprietari che non abbiano rispettato le richieste di pagamento precedentemente inviate.

Solitamente, nei casi di morosità dopo l’invio della lettera di costituzione in mora (non obbligatoria), decorso il termine concesso per Io spontaneo adempimento, il condominio creditore richiede il decreto ingiuntivo, ed acquisito il titolo esecutivo inizia l’esecuzione forzata sul beni del debitore.

Sulla scorta del decreto ingiuntivo ottenuto, il condominio istante può richiedere l’iscrizione di ipoteca giudiziale sul bene immobile di proprietà del debitore, a garanzia del proprio credito (artt. 655 c.p.c. e 2818, comma 2, c.c.).

Si può verificare il caso che il condominio apprenda che il condomino debitore insolvente sia stato dichiarato fallito, in tal caso l'amministratore del condominio dovrà fare domanda di ammissione al passivo, oppure può accadere di fronte ad una rilevante costante morosità del condomino imprenditore, che sia Io stesso condominio a dover proporre l’istanza di fallimento, ovviamente in presenza dei requisiti (art. 1, comma 2, lett. A-c, L.F.).

In entrambi i casi si porranno per l’amministratore diverse problematiche relativamente al rapporto con gli organi della procedura, il curatore fallimentare, il giudice delegato ed il comitato dei creditori.

La legge fallimentare che disciplina la procedura è: R.D. 16 marzo 1942 n. 267, modificato con il D. Legge 12/09/2007 e da ultimo dalla legge 17/12/12 n.221 modificata dalla legge di stabilità 24/12/12 n. 228.

1. Istanza di fallimento proposta dall'amministratore del condominio avverso il condomino moroso;
2. Istanza di insinuazione al passivo per i crediti sorti prima del fallimento;
3. Crediti sorti dopo la dichiarazione di fallimento;
4. Fallimento del conduttore di immobile di proprietà comune;
5. Come recuperare i crediti non soddisfatti dal passivo fallimentare;

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Come recuperare i crediti non soddisfatti dal passivo fallimentare

Qualora la massa attiva del soggetto fallito non risulti sufficiente a soddisfare i creditori, il condominio creditore allora dovrà valutare ulteriori e diverse azioni esecutive.

Ad esempio, ove l'immobile sito in condominio, di proprietà del fallito, venga alienato quale cespite della massa attiva, il condominio potrà rivolgersi all'acquirente e chiedere il pagamento, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., degli oneri condominiali imputabili all'anno in corso ed a quello precedente (naturalmente la data di riferimento è quella del decreto di trasferimento della proprietà dell’immobile in capo all'aggiudicatario (ex art. 108 L.F. e 586 c.p.c.), mentre a nulla rileva il provvedimento di aggiudicazione).

Nel caso di coniugi in comunione dei beni, di cui uno solo sia stato dichiarato fallito, il condominio creditore potrebbe sottoporre a esecuzione forzata i beni ed i crediti del coniuge non fallito in base alla regola generale sulla solidarietà nel pagamento delle obbligazioni pecuniarie (art. 1292 c.c.).

vedi anche:

1.  Recupero del credito in caso di fallimento del condominio;
2. Istanza di fallimento proposta dall'amministratore del condominio avverso il condomino moroso;
3. Istanza di insinuazione al passivo per i crediti sorti prima del fallimento;
4. Crediti sorti dopo la dichiarazione di fallimento;
5. Fallimento del conduttore di immobile di proprietà comune;

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Fallimento del conduttore di immobile di proprietà comune

In base a quanto disposto dall'art. 80 L.F., in caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto, corrispondendo al condomino locatore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che dovrebbe essere concordato tra le parti, soltanto in caso di mancato accordo verrà liquidato dal Giudice delegato, sentiti gli interessati.

II credito per l’indennizzo è soddisfatto in prededuzione ai sensi dell’articolo 111, n. 1 con il privilegio dell’articolo 2764 del codice civile.


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1.  Recupero del credito in caso di fallimento del condominio;
2. Istanza di fallimento proposta dall'amministratore del condominio avverso il condomino moroso;
3. Istanza di insinuazione al passivo per i crediti sorti prima del fallimento;
4. Crediti sorti dopo la dichiarazione di fallimento;
5. Come recuperare i crediti non soddisfatti dal passivo fallimentare;

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Crediti sorti dopo la dichiarazione di fallimento

Ai Sensi dell’art.111 bis L.F., inserito dal D.Lgs. n. 5/2006 e dell’art. 111, comma 2, L.F. gli oneri condominiali appartengono ai “crediti prededucibili”, che vengono soddisfatti con preferenza, in ragione di capitale, spese ed interessi, con il ricavato della liquidazione del patrimonio del fallito ed anche al di fuori del procedimento di riparto, nel caso in cui essi 1) siano sorti in corso di procedura, 2) siano liquidi, esigibili e non contestati per collocazione e ammontare e 3) se l’attivo realizzato è presumibilmente sufficiente a soddisfare tutti i titolari di credito prededucibile.  Per detti crediti l'amministratore condominiale ai sensi dell’art. 48 L.F. dovrà indirizzare e recapitare tutta la corrispondenza fra il condominio ed il fallito presso il curatore, in quanto costui esercita i diritti previsti in capo al fallito, e potrà anche prendere visione dei bilanci e delle spese gravanti sullo stesso.  L'art. 47 L.F. prevede che Ia “casa di proprietà del fallito, nei limiti in cui è necessaria all'abitazione di lui e della sua famiglia, non può essere distratta da tale uso fino alla liquidazione delle attività, pertanto in tal caso gli oneri gravanti sull'immobile sito nel condominio potrebbero aumentare.  Mentre gli oneri ordinari, dovuti alla gestione comune ed ai servizi, sono ritenuti come spese personali del fallito in quanto soggetto che utilizza e trae godimento dall'immobile abitato, le spese dovute a interventi o acquisti straordinari vengono generalmente ammesse alla prededuzione, in quanto attinenti alla conservazione dell'immobile, anche e soprattutto in vista della vendita del medesimo.  Nel caso, invece, di oneri gravanti su un immobile, sito nel condominio, non abitato dal fallito o dalla sua famiglia, l’amministratore del condominio dovrebbe operare la cessazione o quantomeno la riduzione delle spese ordinarie (es. il riscaldamento), le quali temporaneamente dovranno essere sostenute dai condomini, con la ripartizione in base ai millesimi di proprietà oppure con l’istituzione di un fondo speciale.

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1.  Recupero del credito in caso di fallimento del condominio;
2. Istanza di fallimento proposta dall'amministratore del condominio avverso il condomino moroso;
3. Istanza di insinuazione al passivo per i crediti sorti prima del fallimento;
4. Fallimento del conduttore di immobile di proprietà comune;
5. Come recuperare i crediti non soddisfatti dal passivo fallimentare;

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Istanza di insinuazione al passivo per i crediti sorti prima del fallimento

Qualora il fallimento del condomino moroso fosse già stato dichiarato, il condominio dovrà presentare un'istanza di insinuazione al passivo ai sensi dell'art. 93 L.F., chiedendo al Giudice Delegato di essere ammesso a concorrere insieme agli altri creditori, alla ripartizione dell’eventuale massa attiva del fallimento.

Infatti, il condominio dalla data della sentenza che dichiara il fallimento del condomino moroso non potrà avviare alcuna azione individuale sui beni del fallito (artt. 16 e 51 L.F.).

L’istanza di insinuazione al passivo potrà essere “tempestiva” (art. 93 L.F.) o “tardiva” (art. 101 L.F.).

• L’istanza tempestiva ex art. 93 L.F. è quella presentata con ricorso al Tribunale fallimentare sino a 30 giorni prima dell'udienza fissata per l’esame dello stato passivo.
• Qualora il condominio creditore, per la mancata conoscenza della procedura o altri disguidi, non fosse riuscito a rispettare i suddetti termini, comunque, l’amministratore potrà presentare “istanza tardiva”, la quale, comunque, per poter essere ammessa, non deve pervenire al Tribunale fallimentare oltre i 12 mesi dal deposito del decreto di esecutività dello stato passivo (salvo proroga, per curatele di particolare complessità, a 18 mesi a cura del Tribunale con la sentenza che dichiara il fallimento, art. 101, comma 1, L.F.).

Il ricorso può essere sottoscritto anche personalmente dalla parte, senza la necessità di un legale, ed è trasmesso all'indirizzo di posta elettronica certificata del curatore.

Ai sensi dell’art. 93 L.F. il ricorso deve contenere:

1. l'indicazione della procedura cui si intende partecipare e le generalità del creditore,
2. la determinazione della somma che si intende insinuare al passivo, ovvero la descrizione del bene di cui si chiede la restituzione o la rivendicazione,
3. la succinta esposizione dei fatti e degli elementi di diritto che costituiscono la ragione della domanda,
4. l’eventuale indicazione di un titolo di prelazione, nonchè la descrizione del bene sul quale la prelazione si esercita, se questa ha carattere speciale,
5. l’indicazione dell’indirizzo di posta elettronica certificata, al quale ricevere tutte le comunicazioni relative alla procedura, le cui variazioni è onere comunicare al curatore.

Al ricorso sono allegati i documenti dimostrativi del diritto del creditore.

Non è necessario che il condominio sia in possesso di un titolo esecutivo: in quanto gli artt. 55 e 59 L.F. prevedono che i debiti pecuniari si considerano scaduti alla data di dichiarazione del fallimento.

Però bisogna considerare che se il condominio abbia ottenuto un’ipoteca giudiziale o altra garanzia sui beni del fallito, avrà diritto a soddisfarsi insieme al ceto dei creditori privilegiati.

Il decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio e divenuto esecutivo per mancata opposizione nei termini del debitore, poi fallito (40 giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo, se scaduti prima della sentenza di fallimento) può essere ammesso allo stato passivo fallimentare, anche se la formula esecutiva è stata apposta in epoca successiva al deposito della sentenza di fallimento.

vedi anche:

1.  Recupero del credito in caso di fallimento del condominio;
2. Istanza di fallimento proposta dall'amministratore del condominio avverso il condomino moroso;
3. Crediti sorti dopo la dichiarazione di fallimento;
4. Fallimento del conduttore di immobile di proprietà comune;
5. Come recuperare i crediti non soddisfatti dal passivo fallimentare;

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Istanza di fallimento proposta dall’amministratore del condominio avverso il condomino moroso

Gli artt. 1-5 della legge fallimentare prescrivono i requisiti per poter presentare l’istanza di fallimento e richiedono la qualità di “imprenditore” del debitore di cui si tratta, persona fisica o giuridica e lo “stato di insolvenza” o “decozione”.

E' “imprenditore” chi esercita attività economica commerciale in modo professionale e organizzato per la produzione o lo scambio di beni e/o servizi (art. 2082 codice civile).

Sono conseguentemente esclusi dall'applicazione della disciplina citata l’imprenditore agricolo, gli artigiani e le piccole società commerciali, anche se titolari d’impresa e gli enti pubblici (art. 1 L.F.).

Sempre ai Sensi dell’art. 1, comma 2, legge fallimentare sono soggetti al fallimento gli imprenditori commerciali che:

1. hanno avuto, nei tre esercizi antecedenti la data di deposito dell’istanza di fallimento o dall'inizio dell’attività se di durata inferiore, un attivo patrimoniale di ammontare complessivo annuo non superiore ad euro trecentomila;
2. hanno realizzato, in qualunque modo risulti, nei tre esercizi antecedenti la data di deposito dell'istanza di fallimento o dall'inizio dell’attività se di durata inferiore, ricavi lordi per un ammontare complessivo annuo non superiore ad euro duecentomila;
3. hanno un ammontare di debiti anche non scaduti non superiore a cinquecentomila euro.

L'amministratore del condominio e legittimato a promuovere l’istanza di fallimento, in quanto si ritiene che rientri nel generale potere assegnatogli dall'art. 1130 c.c. n.3 (riscossione contributi), trattandosi di azione volta ad avviare la procedura di recupero forzoso delle somme dovute dal condomino moroso.

vedi anche:

1.  Recupero del credito in caso di fallimento del condominio;
2. Istanza di insinuazione al passivo per i crediti sorti prima del fallimento;
3. Crediti sorti dopo la dichiarazione di fallimento;
4. Fallimento del conduttore di immobile di proprietà comune;
5. Come recuperare i crediti non soddisfatti dal passivo fallimentare;

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