COME VA REGOLAMENTATA LA SOSTA NELLE AREE CONDOMINIALI?

L'assemblea può regolamentare la sosta nelle aree condominiali ma non può, a maggioranza, assegnare un posto auto in via esclusiva e a tempo indeterminato.

Cassazione 27 maggio 2016 n.17034

La vicenda si origina molti anni fa, quando l'assemblea condominiale delibera di destinare a soli quattro condomini l'uso di posti auto nelle zone condominiali.

L'uso del posto auto condominiale può essere regolamentato dall'assemblea, cosi come questa può decidere di destinare un'area comune a tale scopo (es. cortile), ma non può deliberare a maggioranza di assegnarne l'uso in via esclusiva e per un tempo indeterminabile ad un condomino o più condomini.

Il ricorrente impugnava la delibera chiedendone la nullità.

Il Tribunale riconosceva la nullità della delibera, siccome adottata solo a maggioranza in violazione della legge, dato che non avrebbe potuto decidere solo a maggioranza l'assegnazione di posti auto in via esclusiva e per un tempo indeterminato.

La Corte di Cassazione, investita della questione dopo il giudizio di appello, ha ritenuto che l'assemblea ha il potere di modificare (o anche innovare) a maggioranza la destinazione delle parti comuni, ad esempio per ricavarne posti auto, ma non può disporre che tale utilizzo sia destinato ad uno o più condomini (e non a tutti), senza che ricorra il consenso di tutti i partecipanti al condominio. 

In sostanza una simile delibera viola il diritto di pari utilizzo delle parti comuni che deve essere riconosciuto a tutti i condomini. Il diritto e la sua violazione devono essere oggetto "di un'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere mantenuto fra tutte le possibili concorrenti fruizioni del bene stesso da parte dei partecipanti al condominio".

E così la Cassazione ha statuito che "l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito (al di fuori, dunque, da ogni logica di turnazione), di posti macchina all'interno di un area condominiale sia illegittima, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune (cfr. sul punto Cass. 22 gennaio 2004, n. 1004, che ha ritenuto affetta da nullità l'assegnazione nominativa ai singoli condomini di posti fissi, ubicati nel cortile comune, per il parcheggio della seconda autovettura: in detta pronuncia si è valorizzato il fatto per cui una tale delibera sottraeva l'utilizzazione del bene comune a coloro che non possedevano la seconda autovettura)".

Avv. Carlo Patti

Consulente Legale

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Il contraddittorio deve essere integrato per evitare la formazione di giudicati contrastanti nella stessa materia

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Corte di Cassazione, sez. II, sentenza 12 febbraio 2016, n. 2859

In una controversia instaurata da alcuni condomini dissenzienti allo scopo di dichiarare l’invalidità della delibera assembleare con cui si era deciso, a maggioranza e non all'unanimità come dagli stessi sostenuto, di adibire a parcheggio lo spazio condominiale antistante l’ingresso delle cantine-garage di proprietà esclusiva degli stessi, la Corte ha stabilito che “in tema di impugnazioni, il litisconsorzio* processuale – che determina una inscindibilità delle cause anche in ipotesi in cui non sussisterebbe il litisconsorzio necessario di natura sostanziale – ricorre allorché la presenza di più parti nel giudizio di primo grado deve necessariamente persistere in sede di impugnazione, al fine di evitare possibili giudicati contrastanti in ordine alla stessa materia e nei confronti di quei soggetti che siano stati parti del giudizio”.

*litisconsorzio

Istituto del diritto processuale italiano quando in un processo civile vi sono:

più attori (attivo) o

più convenuti (passivo) o

più attori e più convenuti (misto)

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Suprema Corte di Cassazione sezione II sentenza 12 febbraio 2016, n. 2859

Suprema Corte di Cassazione

sezione II

sentenza 12 febbraio 2016, n. 2859

(Omissis…)

RITENUTO IN FATTO

1 – (OMISSIS) e (OMISSIS) convennero in giudizio il Condomino dell’edificio sito in (OMISSIS), chiedendo l’annullamento della delibera dell’assembla condominiale adottata il 4.10.2003 (con la quale si era deciso di adibire a parcheggio lo spazio condominiale antistante l’ingresso delle cantine-garage di proprietà esclusiva degli attori), assumendo che tale delibera sarebbe stata adottata a maggioranza, e non all'unanimità, e che sarebbe stata lesiva del loro diritto di proprietà. Nel termine concesso dal giudice, dedussero poi la nullità della detta delibera per carenza della maggioranza prevista dall'articolo 1136 codice civile, comma 5.

Nella resistenza del condominio convenuto, il Tribunale di Cagliari rigettò la domanda e condannò gli attori al pagamento delle spese del giudizio.

2 – Sul gravame proposto dal (OMISSIS), la Corte di Appello di Cagliari dichiarò la nullità della delibera impugnata e condannò il condominio alla rifusione delle spese dei due gradi del giudizio.

3 – Per la cassazione della sentenza di appello ricorre il condominio di via (OMISSIS) sulla base di due motivi.

(OMISSIS), ritualmente intimato, non ha svolto attivita’ difensiva.

Il ricorrente hanno depositato memoria ex articolo 378 codice procedura civile

CONSIDERATO IN DIRITTO

1 – Con il primo motivo si deduce la violazione o falsa applicazione degli articoli 102 e 331 codice procedura civile, nonchè nullità della sentenza e/o del procedimento, per non essere stata ordinata in appello l’integrazione del contraddittorio nei confronti del litisconsorte (OMISSIS), che aveva -unitamente a (OMISSIS) – proposto la domanda originaria dinanzi al Tribunale di Cagliari.

La censura è fondata

Invero, in tema di impugnazioni, il litisconsorzio processuale – che determina una inscindibilità delle cause anche in ipotesi in cui non sussisterebbe il litisconsorzio necessario di natura sostanziale – ricorre allorchè la presenza di più parti nel giudizio di primo grado deve necessariamente persistere in sede di impugnazione, al fine di evitare possibili giudicati contrastanti in ordine alla stessa materia e nei confronti di quei soggetti che siano stati parti del giudizio (Sez.2, Sentenza n. 21832 del 17/10/2007).

In tema di condominio, poi, la legittimazione ad impugnare una delibera assembleare compete individualmente e separatamente agli assenti e ai dissenzienti (nonchè ai presenti e consenzienti, senza limiti di tempo, quando si verte in tema di nullità) e ognuno può esercitare l’azione verso il condominio rappresentato dall'amministratore, senza necessità di chiamare in causa gli altri. Se però la decisione viene resa nei confronti di più condomini, che abbiano agito in uno stesso processo, tutti sono parti necessarie nei successivi giudizi di impugnazione, poichè per tutti deve potere fare stato soltanto la pronuncia finale, dandosi altrimenti luogo all'eventualità di giudicati contrastanti, con l’affermazione della legittimità della delibera per alcuni e della sua invalidità per altri (Sez. 2, Sentenza n. 13331 del 06/10/2000). Perciò, nella controversia instaurata da una pluralità di condomini dissenzienti per sentire invalidare una delibera assembleare relativa all'esecuzione di opere su parti comuni dell’edificio, qualora la sentenza di primo grado venga appellata da uno soltanto di detti condomini, il giudice di secondo grado, ai sensi dell’articolo 331 codice procedura civile, deve disporre l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri, atteso che costoro sono parti di una causa inscindibile (Sez. 2, Sentenza n. 2471 del 13/04/1985).

Alla stregua dei richiamati principi, non avendo la Corte di Appello ordinato, ai sensi dell’articolo 331 codice procedura civile, l’integrazione del contraddittorio nei confronti di (OMISSIS), che era stato parte nel giudizio di primo grado, la sentenza impugnata risulta nulla e va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di Cagliari, affinchè provveda all'integrazione del contraddittorio.

2 – Il secondo motivo di ricorso (col quale si deduce la violazione o falsa applicazione dell’articolo 1136 codice civile, commi 2 e 3, nonchè la omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione della sentenza impugnata, con riferimento alla ritenuta invalidità della delibera impugnata) rimane assorbito.

3 – Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese relative al presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte di Appello di Cagliari.

Si da’ atto che il procedimento e’ stato scrutinato con la collaborazione dell’Assistente di studio dott. (OMISSIS).

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