Il voto in conflitto di interessi può generare invalidità della delibera - Cassazione 25/01/2018, N. 1853 - Il testo

per leggere il commento CLICCA QUI

CASSAZIONE 25 GENNAIO 2018, N. 1853

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE 

SOTTOSEZIONE 2

Dott. MANNA  Felice  -  Presidente   

Dott. D'ASCOLA Pasquale  -  Consigliere  

Dott. ORICCHIO Antonio  -  Consigliere  

Dott. GRASSO Giuseppe  -  Consigliere  

Dott. SCARPA Antonio  -  rel. Consigliere  

ha pronunciato la seguente:  

                                        

ORDINANZA

sul ricorso 2026/2017 proposto da: 

C.G.,  G.F.,  N.M.S., CO.SA.,  A.R.E., elettivamente domiciliati in ROMA,, presso lo studio dell'avvocato A. T., rappresentati e difesi dall'avvocato M. S.; 

- ricorrenti - 

CONTRO

CONDOMINIO, elettivamente domiciliato in ROMA,  presso lo studio dell'avvocato F. D. C., rappresentato e difeso dall'avvocato D. S.; 

- controricorrente - 

avverso la sentenza n. 1666/2016 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata il 10/11/2016; 

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/12/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

             

FATTI DI CAUSA

G.F. , Co.Sa., A.R.E., C.G. e N.M.S. hanno proposto ricorso articolato in due motivi (violazione e falsa applicazione dell’art. 1394 c.c.; violazione e falsa applicazione dell’art. 2373 c.c.) avverso la sentenza 10 novembre 2016, n. 1666/2016, resa dalla Corte d’Appello di Catania, la quale, in parziale accoglimento dell’appello proposto dal Condominio (omissis), contro la pronuncia di primo grado resa dal Tribunale di Catania, ha respinto l’impugnazione della deliberazione assembleare del 19 febbraio 2010.

Il Condominio (omissis), resiste con controricorso.

La Corte d’Appello di Catania ha escluso che fosse ravvisabile, in relazione all’impugnata deliberazione assembleare, un conflitto di interessi (in analogia al disposto di cui all’art. 2373 c.c.) in capo al condomino L.S. , in quanto titolare dell’impresa appaltatrice dei lavori di manutenzione dell’edificio condominiale, le cui spese erano state approvate appunto con la delibera del 19 febbraio 2010. Ha sostenuto la Corte d’Appello che fosse rimasta indimostrata la circostanza che i lavori condominiali, se affidati in appalto ad altra impresa, avrebbero comportato un risparmio di spesa rispetto al corrispettivo da versare all’impresa del condomino L., sicché mancava in concreto prova dello specifico conflitto di interessi denunciato.

Ora G.F., Co.Sa., A.R.E., C.G. e N.M.S., condomini che avevano proposto due distinte azioni ex art. 1137 c.c., poi riunite, allegano, col primo motivo, la violazione e falsa applicazione dell’art. 1394 c.c., giacché, a differenza di quanto affermato dalla Corte di Catania, per aversi annullamento del contratto concluso da rappresentante in conflitto di interessi, non occorrerebbe prova specifica di un concreto danno arrecato al rappresentato, avendo peraltro, nella specie, l’assemblea dovuto votare "in blocco" il bilancio consuntivo degli anni 2004-2008, con indicazione dei lavori eseguiti in un’unica voce, senza neppure poter verificare la convenienza di un’eventuale diversa offerta. Col secondo motivo, i ricorrenti prospettano la violazione e falsa applicazione dell’art. 2373 c.c., ribadendo, pure con riferimento a questa norma, come per la rilevanza del conflitto di interessi basti la potenzialità del danno, nonché un potenziale conflitto tra l’interesse del singolo condomino e quello del condominio.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

I ricorrenti hanno presentato memoria ai sensi dell’art. 380 bis, comma 2, c.p.c.. Va al riguardo premesso che, come questa Corte ha già precisato, l’art. 380-bis c.p.c., modificato dall’art. 1-bis del d.l. n. 168 del 2016 (conv., con modif., dalla l. n. 197 del 2016), non prevede che la "proposta" del relatore di trattazione camerale possa e debba essere motivata, potendo essa contenere sommarie o schematiche indicazioni, ritenute dal presidente meritevoli di segnalazione alle parti, al momento della trasmissione del decreto di fissazione della camera di consiglio, al fine di una spontanea e non doverosa agevolazione nell’individuazione dei temi della discussione, senza che possa riconoscersi un loro corrispondente diritto (Cass. Sez. 6 - 3, 22/02/2017, n. 4541).

I due motivi di ricorso si rivelano comunque il primo inammissibile ed il secondo infondato.

Il primo motivo rivela carenza di specificità e riferibilità della censura alla decisione impugnata. Si invoca dai ricorrenti, a parametro di legittimità della sentenza della Corte d’Appello di Catania, l’art. 1394 c.c., ma nella fattispecie astratta prevista da questa norma il conflitto di interessi si manifesta al momento dell’esercizio del potere rappresentativo, e verte sul contrasto tra l’interesse personale del rappresentato e quello, pure personale, del rappresentante, laddove, nel caso previsto dall’art. 2373 c.c., sul quale si è incentrata, piuttosto, la presente controversia, il conflitto di interessi si manifesta in sede di assemblea al momento dell’esercizio del potere deliberativo, e verte sul contrasto tra l’interesse proprio del partecipante al voto collegiale e quello comune della collettività (arg. da Cass. Sez. 1, 10/10/2013, n. 23089).

Il secondo motivo di ricorso è infondato alla stregua dell’orientamento espresso sul punto da questa Corte, che il Collegio intende riaffermare. Si è chiarito come, in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del "quorum" costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all’autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio (così Cass. Sez. 2, 28/09/2015, n. 19131; Cass. Sez. 2, 30/01/2002, n. 1201). È noto come tale orientamento discenda dal presupposto dell’ammissibilità, nella disciplina delle assemblee di condominio, di una "interpretazione estensiva" (o meglio, del ricorso ad un’applicazione analogica) dell’art. 2373 c.c., norma riguardante il conflitto di interessi del socio nelle deliberazioni della società per azioni. Nel testo dell’art. 2373 c.c., conseguente alla riformulazione operatane dal d. lgs. n. 6 del 2003, è venuta meno la disposizione che portava a distinguere, in caso di conflitto di interesse, tra quorum costitutivo dell’assemblea e quorum deliberativo della stessa, e si afferma unicamente che la deliberazione approvata con il voto determinante di soci, che abbiano un interesse in conflitto con quello della società, è impugnabile, a norma dell’art. 2377 c.c., qualora possa recarle danno. Nella ricostruzione da ultimo offerta da Cass. Sez. 2, 28/09/2015, n. 19131 (ma si veda anche Cass. Sez. 2, 16/05/2011, n. 10754), dunque, soltanto se risulti dimostrata una sicura divergenza tra l’"interesse istituzionale del condominio" e specifiche ragioni personali di determinati singoli partecipanti, i quali non si siano astenuti ed abbiano, perciò, concorso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare, la deliberazione approvata sarà invalida. L’invalidità della delibera discende, quindi, non solo dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio (e che, perciò, abbiano abusato del diritto di voto in assemblea), ma altresì dalla dannosità, sia pure soltanto potenziale, della stessa deliberazione. Il vizio della deliberazione approvata con il voto decisivo dei condomini in conflitto ricorre, in particolare, quando la stessa sia diretta al soddisfacimento di interessi extracondominiali, ovvero di esigenze lesive dell’interesse condominiale all’utilizzazione, al godimento ed alla gestione delle parti comuni dell’edificio. In ogni modo, il sindacato del giudice sulle delibere condominiali deve pur sempre limitarsi al riscontro della legittimità di esse, e non può estendersi alla valutazione del merito, ovvero dell’opportunità, ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei partecipanti (si veda, ad esempio, Cass. Sez. 2, 20/06/2012, n. 10199). L’impugnazione ex art. 1137 c.c., grazie anche al rinvio all’art. 1109 c.c. consentito dall’art. 1139 c.c., si amplia al più all’ipotesi in cui la delibera ecceda dai poteri dell’organo assembleare, non potendosi consentire alla maggioranza del collegio, distolta dal perseguimento di interessi particolari, di ledere l’interesse collettivo. Allorché la decisione dell’assemblea sia deviata dal suo modo di essere, perché viene formata con il voto determinante di partecipanti ispirati da finalità extracondominiali, al giudice non può quindi chiedersi comunque di controllare l’opportunità o la convenienza della soluzione adottata dal collegio, quanto, piuttosto, di stabilire che essa non costituisca il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell’organo deliberante (cfr. Cass. Sez. 6 2, 21/02/2014, n. 4216; Cass. Sez. 2, 14/10/2008, n. 25128). Nel caso in esame, la Corte d’Appello di Catania ha fatto corretto uso di questi principi, motivatamente escludendo che, nell’approvare con la delibera del 19 febbraio 2010 le spese dell’appalto eseguito dall’impresa del condomino L. , l’assemblea dei condomini, supportata dal voto dello stesso L. , abbia perseguito apprezzamenti obiettivamente rivolti alla realizzazione di interessi incompatibili con l’interesse collettivo alla buona gestione dell’amministrazione.

Il ricorso va perciò rigettato e i ricorrenti vanno condannati a rimborsare al Condominio controricorrente le spese del giudizio di cassazione.

Sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

Continua a leggere...

Il voto in conflitto di interessi può generare invalidità della delibera - Cassazione 25/01/2018, N. 1853 - Il commento

In tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del "quorum" costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all’autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio (così Cass. Sez. 2, 28/09/2015, n. 19131; Cass. Sez. 2, 30/01/2002, n. 1201).

Soltanto se risulti dimostrata una sicura divergenza tra l’"interesse istituzionale del condominio" e specifiche ragioni personali di determinati singoli partecipanti, i quali non si siano astenuti ed abbiano, perciò, concorso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare, la deliberazione approvata sarà invalida. L’invalidità della delibera discende, quindi, non solo dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio (e che, perciò, abbiano abusato del diritto di voto in assemblea), ma altresì dalla dannosità, sia pure soltanto potenziale, della stessa deliberazione. Il vizio della deliberazione approvata con il voto decisivo dei condomini in conflitto ricorre, in particolare, quando la stessa sia diretta al soddisfacimento di interessi extracondominiali, ovvero di esigenze lesive dell’interesse condominiale all’utilizzazione, al godimento ed alla gestione delle parti comuni dell’edificio. 

Allorché la decisione dell’assemblea sia deviata dal suo modo di essere, perché viene formata con il voto determinante di partecipanti ispirati da finalità extracondominiali, al giudice non può quindi chiedersi comunque di controllare l’opportunità o la convenienza della soluzione adottata dal collegio, quanto, piuttosto, di stabilire che essa non costituisca il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell’organo deliberante (cfr. Cass. Sez. 6 2, 21/02/2014, n. 4216; Cass. Sez. 2, 14/10/2008, n. 25128).

per scaricare la Sentenza CLICCA QUI

Continua a leggere...

INDEROGABILITÀ DELLE MAGGIORANZE DELIBERANTI: quorum e conflitto di interesse

In presenza di conflitto di interessi tra il condominio e taluni condomini, si pone il problema delle maggioranze costituenti il quorum deliberativo, ossia, se debbano essere calcolate con riferimento a tutti i condomini ed al valore dell'intero edificio, ovvero soltanto ai condomini ed ai millesimi facenti capo ai singoli partecipanti, i quali non versano in conflitto di interessi relativamente alla delibera.

Ci si chiede, cioè, se nel calcolo della maggioranza richiesta per approvare la delibera, debba o no tenersi conto dei condomini e dei millesimi facenti capo ai partecipanti in conflitto di interessi.

In condominio, l'ipotesi del potenziale conflitto di interessi tra il condominio ed i singoli partecipanti non è regolata.

In passato, la giurisprudenza aveva attinto la soluzione dalla normativa sulle società di capitali la quale prevedeva - prima della riforma - che, in caso di conflitto di interesse, il quorum deliberativo doveva essere computato, non già in rapporto all'intero capitale sociale, bensì in relazione alla sola parte di capitale facente capo ai soci aventi diritto al voto, con esclusione della quota dei soci che versino in conflitto di interessi (Cass. sent. n. 15613/2007) nonché l'impugnazione della delibera, qualora, senza il voto dei soci che avrebbero dovuto astenersi, non si sarebbe raggiunta la maggioranza necessaria.

Tuttavia, già con la sentenza n.1201 del 2002 i giudici di legittimità avevano evidenziato l'impossibilità di applicare tale normative, stante la sostanziale differenza tra i due istituti, condominio e società, per obbiettivi e metodi e soprattutto perché nel condominio non esiste un fine gestorio perché la gestione delle cose comuni non mira a conseguire uno scopo proprio del gruppo e diverso da quello dei singoli partecipanti.

Per sorgere "conflitto" tra il condominio ed il singolo condomino e necessario che questi sia portatore, allo stesso tempo, di un duplice interesse: uno come condomino ed uno come estraneo al condominio (e, che l'interesse sia estraneo al godimento delle parti comuni ed a quello delle unità abitative site nell'edificio) e che i due interessi non possano soddisfarsi contemporaneamente, ma che il soddisfacimento dell'uno comporti il sacrificio dell'altro.

Il conflitto di interesse, pertanto deve essere concreto e provato e non solo supposto.

I giudici di legittimità hanno precisato che le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia a quello deliberativo compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio quali possono (non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto.

Anche in conflitto di interesse, quindi, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento collegiale, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria (Cass. sent. n. 19131 cit.).

E' bene precisare che per i condomini in conflitto non c'è un obbligo di astensione ma bensì una facoltà, tanto che qualora partecipassero alla votazione gli altri condomini non potrebbero fare altro che impugnare la delibera salvo che, pur sussistendo il conflitto d'interessi - ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini - il voto di questi ultimi non abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico interesse contrario a quello istituzionale del condominio (Cass. sent., n. 10754/2011).

Sulla stessa scia, la riforma del diritto societario (d.lgs n. 6/2003) che, nel rimodulare l'art. 2373 c.c., ha previsto che la delibera assunta con il voto determinante di coloro che abbiano un interesse in conflitto con la società e impugnabile, facendo venir meno la disposizione che tendeva a distinguere il quorum costitutivo dell'assemblea da quello deliberativo della stessa e che vietava, al socio in conflitto di interesse, di votare.

• INDEROGABILITÀ DELLE MAGGIORANZE DELIBERANTI: inderogabilità dei quorum costitutivi e deliberativi
• INDEROGABILITÀ DELLE MAGGIORANZE DELIBERANTI: Cass. sent. n.19131/2015

Continua a leggere...

INDEROGABILITÀ DELLE MAGGIORANZE DELIBERANTI: inderogabilità dei quorum costitutivi e deliberativi

La legge di riforma sul condominio, la n. 220/2012, non ha modificato i principi che regolano i quorum deliberativi e costitutivi, determinati con riferimento sia all'elemento personale (i condomini partecipanti all'assemblea e, in alcuni casi, partecipanti al condominio) sia all'elemento reale (il valore della proprietà espresso in millesimi).

Il quorum costitutivo, di prima convocazione, si compone della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio, in seconda convocazione, di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio.

I quorum deliberativi cambiano in base al tipo di delibera che deve essere assunta, comunque, dalla maggioranza dei condomini.

Il principio maggioritario è un principio specifico del condominio che vale a distinguerlo dalla discipline della comunione e della società in quanto, solo nel condominio, è previsto che la maggioranza venga raggiunta dalle persone (teste) e dal valore patrimoniale (millesimi).

I quorum sono immodificabili e la ragione della inderogabilità "in meno" delle maggioranze <<è quella di impedire che, tramite il principio maggioritario, in qualche misura, vengano menomati i diritti dei singoli partecipanti sulle parti comuni e il godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva. Perchè, i quorum sono fissati in misura inderogabile (in meno), richiedendosi per le decisioni di particolare importanza il concorso di un numero considerevole di partecipanti e di una frazione consistente del valore dell'edificio>> (Cass. sent. n.19131/2015, sent. n. 1201/2002).

L'articolo 1138 u. co. c.c. dispone che <<le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli... 1136 c.c.>> (Casd. sent. n. 11268/1998).

Le maggioranze, quindi, non possono essere modificate "in meno", neanche per contratto ossia con una clausola contrattuale contenuta nel regolamento di condominio né con il consenso unanime dei partecipanti al condominio.

Se l'assemblea non può deliberare perché non si raggiunge la maggioranza prescritta non si può attribuire alla minoranza un ingiustificato potere di deliberare perché sovvertirebbe gli equilibri fissati, sulla base di elementi personali e reali, dalle regole concernenti il metodo collegiale e il principio maggioritario.

In tale eventualità si può ricorrere alla norma contenuta nell'articolo 1105 c.c. in tema di comunione - richiamabile al sensi dell'articolo 1139 c.c. - il quale dispone che se non si forma una maggioranza, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria.

In condominio, pertanto, vige la regola generale della inammissibilità di qualsivoglia delibera assunta con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge e, per contro, non si contempla, nessuna ipotesi nelle quali, ai fini dei quorum costitutivo e deliberativo, non si debba tener conto di tutti i partecipanti e di tutte le quote millesimali.

L'ormai consolidata giurisprudenza ritiene che, per potersi parlare di delibera valida, il raggiungimento del quorum minimo previsto dalla legge non è sufficiente, in quanto la maggioranza deve essere tale non solo relativamente al numero dei votanti a favore (maggioranza deliberante) ma anche relativamente al valore millesimale del bene da essi rappresentato, cioè <<è necessario che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non siano rappresentativi di un valore maggiore - millesimale - rispetto agli altri, anche se numericamente inferiori>> (Cass. n. 6625/2004).

E' evidente, quindi, che <<per l'approvazione delle delibere assembleari in seconda convocazione devono sussistere entrambi i quorum previsti dal comma 3 dell'art. 1136 c.c. e entrambi devono risultare maggioritari, rispetto al numero e alla rappresentatività dei partecipanti contrari all'approvazione>> (Cats., Sent. n. 6625, cit.).

La motivazione posta alla base di tale deduzione starebbe nel fatto che, diversamente, ai fini dell'approvazione delle delibere, si conferirebbe una rilevanza maggiore al numero dei votanti (teste) rispetto al valore che essi rappresentano (millesimi): in tal modo si vanificherebbe la sostanziale differenza che c'è tra la comunione, dove prevalgono le quote (cioè il capitale), e il condominio, contraddistinto dall'equilibrato rapporto capitale (millesimi) e persone (teste).

La delibera assunta in una assemblea, in cui sussista una situazione paritaria di teste votanti a favore e contro, e inesistente, a prescindere dal quorum deliberativo rappresentato, perché non sussiste la maggioranza deliberante che, ovviamente, presuppone una minoranza.

Le delibere che presentano vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea o adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge sono annullabili ex art. 1137 co. 2, c.c. (Cass. S.U. sent. n. 4806/2005).

• INDEROGABILITÀ DELLE MAGGIORANZE DELIBERANTI: Cass. sent. n.19131/2015
• INDEROGABILITÀ DELLE MAGGIORANZE DELIBERANTI: quorum e conflitto di interesse

Continua a leggere...

INDEROGABILITÀ DELLE MAGGIORANZE DELIBERANTI: Cass. sent. n.19131/2015

All'interno del condominio "la disciplina del metodo collegiale e del principio di maggioranza risponde a criteri specifici; il che comporta che le maggioranze occorrenti per la validità delle delibere in tema di gestione in nessun caso possono modificarsi in meno" (Cass. sent. n.19131/2015).

• inderogabilità dei quorum costitutivi e deliberativi
• quorum e conflitto di interesse

Sentenza 19131/2015

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Roma, il Supercondominio (OMISSIS), chiedendo l'annullamento della delibera adottata dall'assemblea in data 25 maggio 1999, limitatamente ai punti 2 e 4, recanti, rispettivamente, "cause pendenti contro il sig. (OMISSIS): esame problematiche e delibere consequenziali", e "integrazione compenso dell'amministratore giudiziario per le assemblee straordinarie: esame problematiche e delibere consequenziali".

Quanto al punto 2, gli attori deducevano che la questione della instaurazione di un nuovo giudizio nei confronti dello (OMISSIS) non figurava all'ordine del giorno e, quanto al punto 4, che il compenso concesso all'amministratore superava le tariffe previste dalle Associazioni di Amministratori condominiali.

Si costituiva il Supercondominio (OMISSIS) chiedendo il rigetto della domanda.

L'adito Tribunale, con sentenza in data 5 giugno 2002, annullava la delibera limitatamente al punto 2, rigettando la domanda concernente il punto 4.

Avverso questa sentenza proponeva appello il Supercondominio (OMISSIS) resistevano (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

Con l'unico motivo di impugnazione il Supercondominio censurava la sentenza del Tribunale per non aver fatto applicazione dell'articolo 2373 c.c., che in tema di maggioranze assembleari prevede che ai fini del computo delle maggioranze si deve tenere conto del voto dei condomini titolari, in relazione all'oggetto della deliberazione, di un interesse particolare contrastante, anche solo potenzialmente, con quello condominiale. E nella specie, rilevava il Super-condominio, il conflitto di interessi era stato dichiarato dai condomini attori, i quali, proprio per tale ragione, all'assemblea del 25 maggio 1999, avevano dichiarato di astenersi sul voto relativo al punto 2 dell'ordine del giorno.

Con sentenza depositata il 29 ottobre 2008, la Corte d'appello di Roma accoglieva il gravame.

Premesso che doveva ritenersi incontroversa l'esistenza del conflitto di interessi degli appellati (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), avendo gli stessi espressamente dichiarato di astenersi dal voto per avere un interesse proprio, la Corte distrettuale aderiva all'orientamento della giurisprudenza di legittimità, espresso dalle sentenze n. 44080 del 2002 e 100683 del 2002, secondo cui ai fini del calcolo delle maggioranze assembleari condominiali non vanno computate le quote di partecipazione condominiale e i voti dei condomini che siano in conflitto di interessi con il condominio in relazione all'oggetto della delibera.

Nella specie, la delibera impugnata era stata approvata con una maggioranza di 490,25 millesimi mentre il quorum minimo, tenuto conto che le quote dei condomini astenuti dal voto per conflitto di interessi erano pari a 87,94 millesimi, ammontava a 456,06 millesimi.

Per la cassazione di questa sentenza hanno proposto ricorso (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), affidato a due motivi; ha resistito, con controricorso, il Supercondominio (OMISSIS); sono rimasti intimati (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo i ricorrenti deducono "carente, contraddittoria motivazione della Sentenza d'appello su punti fondamentali della controversia, travisamento dei fatti, violazione e falsa applicazione dell'articolo 2373 c.c., e dell'articolo 1136 c.c.". Premesso che la Corte d'appello avrebbe errato nel leggere il verbale dell'assemblea condominiale del 21 maggio 1999, atteso che la verbalizzazione doveva essere rettamente intesa, per come fatto palese dalle parole utilizzate, nel senso che la affermazione della sussistenza di un conflitto di interesse doveva essere ravvisata solo in capo ai condomini che avessero citato in giudizio lo (OMISSIS) e non anche in capo ai sottoscrittori della dichiarazione, i ricorrenti, oltre a rilevare la erroneità delle indicazioni contenute nella sentenza impugnata in ordine pronunce di questa Corte in materia, sostengono che il presidente dell'assemblea condominiale avrebbe errato nel ritenere approvata una deliberazione che non aveva invece raggiunto il quorum della metà dei voti validi espressi a favore della delibera stessa. Le disposizioni sul conflitto di interessi, infatti, non consentirebbero al presidente dell'assemblea di detrarre dal numero dei votanti, dopo l'espressione del voto, coloro che si trovano in conflitto di interessi, atteso che la disposizione dell'articolo 2373 c.c., opera con modalità differenti, nel senso che una volta effettuata la votazione occorre fare la prova di resistenza per verificare se la delibera, detratti i voti dei partecipanti in conflitto di interessi, abbia ottenuto comunque la maggioranza richiesta.

A conclusione del motivo i ricorrenti formulano il seguente quesito di diritto: "Voglia la Corte di cassazione enunciare il principio di diritto secondo cui la maggioranza necessaria, in conformità degli articoli 1136 e 2373 c.c., è quella richiesta volta per volta dalla legge in rapporto a tutti i condomini ed all'intero edificio e anche nei casi di conflitto di interesse la maggioranza richiesta per le delibere si rapporta alla totalità dell'elemento personale e reale, vale a dire a tutti i partecipanti al condominio ed al valore dell'intero edificio; conseguentemente anche nell'ipotesi di conflitto di interessi, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini, i quali rappresentino la maggioranza personale e reale fissata volta per volta".

2. Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli articoli 1136, 1138 e 2373 c.c., e del Decreto Legislativo n. 6 del 2003, articolo 1, nonchè insufficiente e contraddittoria motivazione, con specifico riferimento al fatto che la Corte d'appello ha ritenuto che correttamente il presidente dell'assemblea abbia detratto 87,94 millesimi da quelli presenti in assemblea, senza considerare che la detta componente reale era riferibile a condomini che avevano conferito la delega e senza quindi verificare se il conflitto di interessi fosse ravvisabile con riferimento a ciascuno di essi.

I ricorrenti ricordano, poi, la nuova formulazione dell'articolo 2373 c.c., dalla quale desumono anche l'interpretazione della previgente disciplina, nel senso che la delibera è annullabile solo se, all'esito della prova di resistenza, i voti espressi da chi si trovi in conflitto di interesse, risultino decisivi per il raggiungimento del quorum previsto.

A conclusione del motivo i ricorrenti formulano il seguente quesito di diritto: "Voglia la Corte di cassazione enunciare il principio di diritto secondo cui, anche applicando al Condominio per analogia le disposizioni ex articolo 2373 c.c., la situazione di conflitto tra l'interesse proprio e quello collettivo in cui versi uno dei soggetti partecipanti all'assemblea non può ritenersi aprioristicamente estesa anche ad altri soggetti che, non partecipando all'assemblea, abbiano delegato a rappresentarli il soggetto in conflitto di interessi".

3. La questione giuridica posta dal primo motivo di ricorso è la seguente: se, nel condominio negli edifici, nel caso di conflitto di interessi tra il condominio e taluni partecipanti, le maggioranze costituenti il quorum deliberativo debbano essere calcolate con riferimento a tutti i condomini ed al valore dell'intero edificio; ovvero soltanto ai condomini ed ai millesimi facenti capo ai singoli partecipanti, i quali non versano in conflitto di interessi relativamente alla delibera. In altri termini, se dal numero dei condomini e dal valore dell'intero edificio (1000 millesimi) debba essere detratta la quota, personale e reale, rappresentata dai condomini in conflitto di interessi per ciò che concerne la proposta messa ai voti; se, quindi, nel calcolo della maggioranza richiesta per approvare la delibera, debba o no tenersi conto dei condomini e dei millesimi facenti capo ai partecipanti in conflitto di interessi.

Il Collegio ritiene che al quesito cosi come formulato debba rispondersi affermativamente, ribadendosi le argomentazioni contenute nella decisione di questa Corte n. 1201 del 2002 e la soluzione alla quale essa è pervenuta.

3.1. Occorre premettere che l'ordinamento giuscivilistico, pur non riconoscendo al condominio una sia pur limitata personalità giuridica, attribuisce, purtuttavia, ad esso potestà e poteri di carattere sostanziale e processuale, desumibili dalla disciplina della sua struttura e dai suoi organi, cosi che deve ritenersi applicabile, quanto al computo della maggioranza della relativa assemblea, la norma dettata, in materia di società, per il conflitto di interessi, con conseguente esclusione dal diritto di voto di tutti quei condomini che, rispetto ad una deliberazione assembleare, si pongano come portatori di interessi propri, in potenziale conflitto con quello del condominio (Cass. n. 11254 del 1997; in precedenza, Cass. n. 270 del 1976).

Nella sentenza n. 1201 del 2002 si è, quindi, rilevato come in tema di condominio negli edifici l'ipotesi del potenziale conflitto di interessi tra il condominio ed i singoli partecipanti non è regolata e che, per disciplinarla, dalla giurisprudenza si è richiamato per analogia il disposto dell'articolo 2373 c.c., nel testo ratione temporis applicabile, anteriore alle modificazioni introdotte dal Decreto Legislativo n. 6 del 2003, dettato in tema di società di capitali, che stabilisce l'obbligo di astensione del socio, il quale si trova in posizione di conflitto (comma 1), e l'impugnabilità della delibera "se, senza il voto dei soci che avrebbero dovuto astenersi dalla votazione, non si sarebbe raggiunta la necessaria maggioranza" (comma 2). Il comma ultimo dello stesso articolo prescrive(va) che le azioni, per le quali non può essere esercitato il diritto di voto, sono tuttavia computate ai fini della regolare costituzione della assemblea.

Si è quindi rilevato come, con riferimento alle società di capitali, la giurisprudenza dominante abbia affermato che il quorum deliberativo deve essere computato non già in rapporto all'intero capitale sociale, bensì in relazione alla sola parte di capitale facente capo ai soci aventi diritto al voto, con esclusione della quota dei soci che versino in conflitto di interessi (Cass. n. 2489 del 1959; Cass. n. 2562 del 1996; Cass. n. 15613 del 2007).

La Corte ha quindi proceduto alla verifica della sussistenza, ai fini della estensione della medesima disciplina delineata per le società di capitali all'assemblea di condominio, della stessa ratio, pervenendo ad una soluzione sul punto negativa.

Delle argomentazioni svolte nella sentenza n. 1201 del 2002 a sostegno di tale conclusione, ad avviso del Collegio, sono determinanti quella che fa riferimento al rapporto esistente tra gestione delle cose comuni e fruizione delle proprietà esclusive, e quella che si fonda sulla diversità strutturale del funzionamento delle assemblee nelle società ci capitali e di quelle condominiali.

3.1.1. Sotto il primo profilo, invero, non appare discutibile che, a differenza di quanto avviene nelle società di capitali, nel condominio non esiste un fine gestorio autonomo: la gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni non mira a conseguire uno scopo proprio del gruppo e diverso da quello dei singoli partecipanti. La gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni è strumentale alla loro utilizzazione e godimento individuali e, principalmente, al godimento individuale dei piani o delle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Tutto ciò si riflette, anzitutto, sul conflitto di interessi, posto che per il sorgere del conflitto tra il condominio ed il singolo condomino è necessario che questi sia portatore, allo stesso tempo, di un duplice interesse: uno come condomino ed uno come estraneo al condominio (e, che l'interesse sia estraneo al godimento delle parti comuni ed a quello delle unità abitative site nell'edificio) e che i due interessi non possano soddisfarsi contemporaneamente, ma che il soddisfacimento dell'uno comporti il sacrificio dell'altro. E si riflette, altresì, sulla disciplina delle maggioranze assembleari, in quanto, posto che nell'organizzazione dell'assemblea la gestione delle parti comuni è predisposta in funzione del godimento delle parti comuni e soprattutto in funzione strumentale a vantaggio del godimento dei piani o delle porzioni di piano in proprietà esclusiva, la disciplina del metodo collegiale e del principio di maggioranza risponde a criteri specifici; il che comporta che le maggioranze occorrenti per la validità delle delibere in tema di gestione in nessun caso possono modificarsi in meno.

3.1.2. Sotto il secondo profilo, deve rilevarsi che nell'assemblea condominiale, sia nella disciplina ratione temporis applicabile, sia in quella introdotta con la legge n. 220 del 2012, il quorum deliberativo - come quello costitutivo - è determinato con riferimento sia all'elemento personale (i condomini partecipanti all'assemblea), sia all'elemento reale (il valore di ciascun piano o porzione di piano rispetto all'intero edificio, espresso in millesimi).

Da nessuna norma si prevede che, ai fini della costituzione dell'assemblea o delle deliberazioni, non si tenga conto di alcuni dei partecipanti al condominio e dei relativi millesimi. Il principio maggioritario, adottato dal codice per le deliberazioni assembleari con la regola della "doppia maggioranza" è un principio specifico dell'istituto condominiale, che vale a distinguerlo dalla disciplina della comunione e delle società, in quanto solo nel condominio è previsto che la maggioranza venga raggiunta dal punto di vista delle persone e del valore.

La sentenza del 2002 individua la ragione della inderogabilità in meno delle maggioranze, e specialmente delle maggioranze qualificate, in quella di impedire che tramite il principio maggioritario, in qualche misura, vengano menomati i diritti dei singoli partecipanti sulle parti comuni e il godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva. Perciò, i quorum sono fissati in misura inderogabile (in meno), richiedendosi per le decisioni di particolare importanza il concorso di un numero considerevole di partecipanti e di una frazione consistente del valore dell'edificio. E, si badi, le maggioranze occorrenti per la validità delle delibere in tema di gestione in nessun caso possono modificarsi in meno. Infatti, i quorum costitutivo e deliberativo dall'assemblea, che decide a maggioranza, non possono immutarsi in meno, e gli stessi quorum non possono modificarsi in misura minore neppure per contratto. Ciò si ricava con certezza dalla disposizione dettata dall'articolo 1138, quarto comma, cod. civ., secondo cui il regolamento contrattuale di condominio in nessun caso può derogare alle norme ivi richiamate, comprese quelle stabilite dall'articolo 1136 cod. civ. concernenti la costituzione dell'assemblea e la validità delle delibere (Cass. n. 11268 del 1998).

Orbene, nel caso in cui la maggioranza prescritta non si possa raggiungere perchè non si può tenere conto del numero e dei millesimi dei condomini in potenziale conflitto di interessi, non si vede la ragione - al fine di evitare la paralisi del collegio - di attribuire uno straordinario potere deliberativo alla minoranza. Se l'assemblea non può deliberare perchè nella votazione non si raggiunge la maggioranza prescritta, nel caso di conflitto di interessi il rimedio di attribuire alla minoranza un ingiustificato potere di deliberare sovvertirebbe gli equilibri fissati, sulla base degli elementi personale e reale, dalle regole concernenti il metodo collegiale ed il principio maggioritario.

Con la precisazione che se l'assemblea non può deliberare soccorre la disposizione contenuta nell'articolo 1105 c.c., comma 4, - applicabile al condominio in virtù del rinvio fissato dall'articolo1139 c.c. - secondo cui, quando non si formano le maggioranze, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria.

3.2. Nè è senza rilievo la circostanza che la riforma del diritto societario (Decreto Legislativo n. 6 del 2003) abbia rimodulato l'articolo 2373 c.c., il quale nella sua attuale formulazione prevede, al comma 1, che "la deliberazione approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile a norma dell'articolo 2377 qualora possa recarle danno" e, al comma 2, che "gli amministratori non possono votare nelle deliberazioni riguardanti la loro responsabilità. I componenti del consiglio di gestione non possono votare nelle deliberazioni riguardanti la nomina, la revoca o la responsabilità dei consiglieri di sorveglianza". Come si vede, e come evidenziato dai ricorrenti, nella nuova formulazione dell'articolo 2373 c.c., è venuta meno la disposizione, sulla quale pure si fondava la soluzione adottata in ambito societario ai fini di poter distinguere, in tema di conflitto di interesse, il quorum costitutivo dell'assemblea da quello deliberativo della stessa (Cass. n. 2562 del 1996; Cass. n. 15613 del 2007).

D'altra parte, il legislatore del 2012, nel riformare il condominio, nulla ha aggiunto in tema di disciplina del conflitto di interesse nell'ambito condominiale; con il che rafforzando l'interpretazione giurisprudenziale che, pur richiamando la disciplina societaria in tema di conflitto di interesse, faceva salve le specificità dell'istituto condominiale, e segnatamente quella della impossibilità di distinguere il quorum costitutivo da quello deliberativo.

3.3. Il Collegio rileva che le argomentazioni svolte dalla sentenza n. 1201 del 2002, che consapevolmente si è contrapposta ad un precedente orientamento che aderiva alla soluzione seguita dalla Corte d'appello nella sentenza impugnata, non siano state a loro volta contrastate da successive pronunce di questa Corte. In particolare, la quasi coeva sentenza n. 10863 del 2002, probabilmente perchè deliberata prima della pubblicazione della sentenza n. 1201 del 2002, non contiene altro che un richiamo al precedente orientamento e non si misura in alcun modo con gli argomenti prima evidenziati.

Altre decisioni della Corte hanno poi interessato il diverso problema della computabilità o no dei voti espressi dal condomino che si trovi in conflitto di interessi, qualora questi sia anche rappresentante di altri condomini, ma non hanno in alcun modo considerato il profilo qui in esame (Cass. n. 10863 del 2002; Cass. n. 22234 del 2004; Cass. n. 18192 del 2009).

In sostanza, deve qui riaffermarsi il principio per cui "in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto. Pertanto, anche nell'ipotesi di conflitto d'interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all'Autorità giudiziaria".

4. La Corte d'appello si è discostata da tale principio, sicchè si impone l'accoglimento del primo motivo, con assorbimento del secondo.

La sentenza impugnata deve essere conseguentemente cassata, con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, per nuovo esame del gravame alla luce dell'indicato principio di diritto.

Al giudice di rinvio è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione.

fonte: DossierCondominio

Continua a leggere...

Conflitto di interessi nel condominio

Si parla di conflitto di interessi quando: 

1. vi è contrasto tra comprovate particolari ragioni personali del condomino e l’interesse generale del condominio e il soddisfacimento del primo comporta il sacrificio dell'altro;
2. quando il voto del condomino in conflitto di interessi abbia determinato la volontà assembrare. (cd. prova di resistenza)

Da un esame della giurisprudenza di legittimità e di merito relativa al conflitto di interessi sembrerebbero contrapporsi due correnti di pensiero:

• la prima ritiene che ai fini del calcolo delle maggioranze assembleari non vanno computate le quote di partecipazione condominiale e i voti dei condomini che siano in conflitto di interessi con il condominio (cfr. Cass.10683/02; Cass. 10754/11);
• la seconda sostiene al contrario che sia necessario considerare "la totalità dell'elemento personale e reale, vale a dire tutti i partecipanti ed il valore intero del condominio (cfr. Cass. 1201/02 e Caso. 19131/15).

La pronuncia più recente, Cass. 19131/15, ha statuito che: "In tema di condominio le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto d’interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio".

La massima non è stata redatta nella forma migliore ed ha suscitato diversi commenti.

Si è sostenuto (cfr. Paolo Pirruccio, Guida al Diritto II Sole 24 Ore, n. 44 del 31.10.2015) "che il principio di diritto sintetizzato a conclusione della sentenza sopraindicata non è corretto laddove, in un inciso, si afferma che i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio "possono (non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto". Questa affermazione incidentale, palesemente inconciliabile con il senso della motivazione, sarebbe infatti frutto di un errore compiuto nella redazione della massima ufficiale relativa alla sentenza n. 1201/02, poi riaffermata pedissequamente, come principio, nella motivazione della sentenza n. 19131/15".

Evidenzia correttamente il Pirruccio che la Sentenza n. 1201/02 non statuisce in alcun punto che il condomino in conflitto di interessi non abbia l'obbligo di astenersi. Anzi afferma espressamente che al condominio, in virtù della ratio consimile, doveva estendersi il divieto di esercitare il diritto di voto, previsto in materia societaria dall'art. 2373, comma 1, c.c., per il condomino in potenziale conflitto di interessi.

Ed ancora, che nel corpo della motivazione della sopra menzionata sentenza si legge: "anche nel caso di conflitto di interesse fra taluni condomini ed il condominio, la maggioranza richiesta per le delibere si rapporta alla totalità dell'elemento personale e reale, vale a dire a tutti i partecipanti al condominio ed al valore dell'intero edificio, e non già ai soli condomini ed ai millesimi rappresentati dai condomini, i quali possono e non debbono astenersi dall'esercitare il diritto di voto". In altri termini, i condomini che possono (e non debbono) astenersi dal voto sono solo quelli che non versano in conflitto di interessi. Nulla esclude, infatti, che un condomino, pur non presentando alcun conflitto di interessi con il condominio, preferisca astenersi dal voto, anche se non vi sarebbe tenuto.

Pertanto il condomino in conflitto di interessi ha il dovere di astenersi e non può esercitare il diritto di voto. Qualora lo faccia, la deliberazione sarà annullabile se essa non supera la prova di resistenza (raggiungimento della maggioranza anche dopo la detrazione dei voti dei partecipanti in conflitto di interessi), quindi il condomino che ne ha interesse potrà impugnare la delibera nei termini previsti dall'art. 1137 c.c.. Il principio che la Sentenza 1201/02 e successivamente la 19131/15 hanno voluto sottolineare è che il diritto del condomino alla partecipazione all'assemblea, ed all'espressione in essa del suo voto, non può subire alcuna limitazione da parte degli altri partecipanti.

In altri termini deve negarsi all'assemblea dei condomini la possibilità di impedire l’effettiva partecipazione alle delibere da parte di tutti i partecipanti al condominio.

Non spetta al presidente della riunione condominiale escludere il confliggente dalla votazione ma, al più, potrebbe ammonirlo.

II condomino in conflitto di interessi dovrebbe astenersi ma se non ottempera, nessuno può impedirgli di votare.

II dovere - morale, ma non giuridico - di astenersi dalla relativa votazione (osserva Celeste in una bella nota pubblicata su immobili e società n. 2/2016) rientra nell'ambito della correttezza, e non può essere oggetto di coercizione.

La valutazione circa l’esistenza di una situazione di conflitto di interessi tra condomino e condominio è rimessa esclusivamente al magistrato competente in sede di impugnazione della delibera eventualmente assunta con tale voto.

Sempre nella motivazione della Sentenza n. 1201/02 si afferma: "in tema di condominio negli edifici - posto che, in caso di conflitto di interessi, al condomino sia vietato esercitare il diritto di voto - non si contempla nessuna ipotesi nelle quali, ai fini del quorum costitutivo e deliberativo, non si debba tener conto di tutti i partecipanti e di tutte le quote e nelle quali le maggioranze possano modificarsi in meno".

Fino alla sentenza 1201/02 si applicava in via analogica la disciplina prevista dall'art. 2373, comma 4, c.c., (testo anteriore alle modificazioni introdotte dal D.Lgs. 6/2003) e, conseguentemente venivano detratti i condomini ed i millesimi in conflitto di interessi dal totale dei millesimi del condominio. Pertanto se i millesimi di un condomino in conflitto di interessi erano pari a 300, la maggioranza veniva calcolata sui 700 millesimi residui.

La sentenza 1201/02 e la successiva 19131/15, invece, nell'evidenziare che nel condominio a differenza della società

1. non esiste un fine gestorio autonomo;
2. nell'assemblea condominiale il quorum costitutivo e quello deliberativo sono determinati con riferimento sia all'elemento personale (condomini partecipanti) che a quello reale (valore di ciascuna unità immobiliare), c.d. "doppia maggioranza",
3. le disposizioni dell’art. 1136 c.c. concernenti la costituzione dell'assemblea e la validità delle delibere non sono modificabili, in virtù del disposto dell'art. 1138 comma 4 c.c. neppure con il consenso unanime dei condomini - sostengono che "le maggioranze occorrenti per la validità delle delibere in nessun caso possono modificarsi in meno".

Bisogna comunque precisare che la soluzione adottata non ha soddisfatto tutti i commentatori: infatti, il problema sostanzialmente è rimasto perché se non si effettua la detrazione delle teste e dei millesimi dei condomini in conflitto di interessi si può ricadere, con maggiore frequenza, a causa dell’ostruzionismo degli stessi, nell'ipotesi, che dovrebbe essere assolutamente residuale, di impossibilità di funzionamento del collegio.

Come detto la recente Sentenza n. 19131/15 non fa altro che rinviare facendole proprie a tutte le argomentazioni logico-giuridiche svolte ed ai principi enunciati nella Sentenza n. 1201/02.

Cass. 19131/15: "il quorum deliberativo - come quello costitutivo - è determinato con riferimento sia all'elemento personale (partecipanti all'assemblea) sia all'elemento reale (valore di Ciascun piano o porzione di piano rispetto all'intero edificio, espresso in millesimi. Da nessuna norma si prevede che, ai fini della costituzione dell'assemblea o delle deliberazioni, non si tenga conto di alcuni dei partecipanti al condominio e dei relativi millesimi. Il principio maggioritario, adottato dal codice per le deliberazioni assembleari con la regola della "doppia maggioranza" è un principio specifico dell'istituto condominiale, che vale a distinguerlo dalla disciplina della comunione e della società. In quanto solo nel condominio e previsto che la maggioranza venga l'aggiunta dal punto di vista delle persone e del valore".

Anche il periodo evidenziato nella massima della Sent. n. 19131/15 "ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per l'impossibilità di funzionamento del collegio" è stato ripreso integralmente dalla Sent. n.1201/02 che ne spiega il significato.

Precisa infatti la Sent. n. 1201/02 che: "Se l’assemblea non può deliberare perché nella votazione non si raggiunge la maggioranza prescritta - e da nessuno si evoca l'inconveniente della impossibilità di far funzionare il collegio - nel caso di conflitto di interessi il rimedio di attribuire alla minoranza un ingiustificato potere di deliberare sovvertirebbe gli equilibri fissati, sulla base degli elementi personale e reale, dalle regole concernenti il metodo collegiale ed il principio maggioritario. Per la verità se l'assemblea non può deliberare soccorre la disposizione contenuta nell'art. 1105 comma 4 c.c. secondo cui, quando non si formano le maggioranze, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria".

Il ricorso all'autorità giudiziaria ex art. 1105 c.c., applicabile al condominio in virtù del rinvio fissato dall'art. 1139 c.c., è esperibile, pertanto, nel caso in cui l'assemblea non possa deliberare perché nella votazione non si raggiunge la maggioranza prescritta come nel caso dell'elevato numero di condomini in conflitto di interesse o dell'elevato numero di millesimi facenti capo anche ad un solo condomino.

Prescrive l'art. 1105 c.c.: "Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore".

Si tratta di un rimedio tutt'altro che agevole, in pratica, perché presupposti dell'azione sono:

1. l'adozione di provvedimenti di ordinaria amministrazione finalizzati alla conservazione, utilizzazione e miglior godimento della cosa comune;
2. la necessità del provvedimento inteso come dovuto ed indispensabile e non semplicemente opportuno.

Il ricorso all'autorità giudiziaria ex art. 1105 c.c. presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari o per assenza di una maggioranza assembleare o per mancata esecuzione della delibera adottata, in tal senso, risolvendosi nell'adozione di atti di volontaria giurisdizione diretti a supplire od integrare, con l'intervento dell'A.G., la manchevole attività delle parti nell'amministrazione dei propri interessi, che dando luogo ad un difetto di funzionamento degli organi del condominio, paralizza la gestione della cosa comune.

Il giudice, quindi, è chiamato ad attuare ciò che avrebbe dovuto fare il soggetto sostituito se regolarmente funzionante diversamente a ciò che accade in sede contenziosa in cui il giudice esercita la cd. iurisdictio sui diritti controversi individuando la sussistenza o meno di determinate posizioni di diritto soggettivo, arrivando anche ad una eventuale pronuncia di condanna risarcitoria.

Con riferimento alle modalità di individuazione del conflitto di interessi, si afferma, sempre nelle motivazioni della Sentenza n. 1201/02, che "nelle società di capitali assumono rilevanza tanto lo scopo-fine, configurato dalla ripartizione degli utili a beneficio dei soci, quanto lo scopo-mezzo, consistente nell'esercizio delle attività economiche dirette alla produzione dei profitti. Nel condominio, invece, non esiste un fine gestorio autonomo: la gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni è strumentale alla loro utilizzazione e godimento individuali e, principalmente, al godimento individuale dei piani o delle porzioni di piano in proprietà solitaria".

Pertanto, per poter parlare di conflitto tra il condominio ed il singolo condomino è necessario che questi sia portatore, allo stesso tempo, di un duplice interesse: uno come condomino ed uno come estraneo al condominio (e, che l'interesse sia estraneo al godimento delle parti comuni ed a quello delle unità abitative site nell'edificio) e che i due interessi non possano soddisfarsi contemporaneamente, ma che il soddisfacimento dell'uno comporti il sacrificio dell'altro.

In tema di validità delle delibere assembleari condominiali sussiste il conflitto di interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio (Cass. 10754/11; Cass. 6853/01, Cass. 15360/01).

Non dà luogo, di per sé, a conflitto di interessi la coincidenza, in capo ad uno dei partecipanti al voto, delle posizioni di condomino di maggioranza, amministratore del condominio e gestore dell'impresa ivi esercitata, non determinando tale situazione, caratterizzata dalla compresenza di distinti rapporti, una sicura incompatibilità con gli interessi degli altri condomini alla corretta amministrazione del condominio (Cass. 13011/13).

Ultimo accenno sui criteri di ripartizione delle spese laddove venga adottata una delibera con un condomino in conflitto di interessi. La S.C. con sentenza n. 13885/14 riportandosi ad una decisione del 1970 ha statuito che "nell'ipotesi di controversia tra condomini, l’unità condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al condominio in contrasto tra loro, con la conseguenza che il giudice, nel dirimere la controversia provvede anche definitivamente sulle spese del giudizio, determinando, secondo i principi di diritto processuale, quale delle due parti in contrasto debba sopportare, nulla significando che nel giudizio il gruppo dei condomini, costituenti la maggioranza, sia stato rappresentato dall'amministratore". In altri termini, la ripartizione delle spese legali, affrontate per una causa che si é persa, o per la quale il giudice ha deciso di compensare le spese affrontate, ha criteri propri rispetto al motivo della causa stessa. In sostanza, in caso di compensazione delle spese ognuno paga il proprio avvocato, in caso di condanna alle spese dichiarata dal giudice le spese sono a carico del soggetto soccombente indicato in sentenza.

Casi pratici di possibile conflitto di interessi:

• condominio locatore e condomino conduttore;
• condomino titolare della ditta a cui vengono appaltati i lavori;
• costruttore-venditore, proprietario di numerose unità immobiliari, nei cui confronti si vorrebbe promuovere un giudizio per vizi di costruzione (1669 c.c.);
• assemblea convocata per promuovere una azione giudiziaria che vede coinvolto un condomino, o per resistere ad una domanda, o per promuovere un appello;
• amministratore-condomino che riceva deleghe da parte dei condomini per la nomina o per l’approvazione dei bilanci o comunque in tutti i casi in cui i condomini sono chiamati a valutare l'operato dell’amministratore. Divieto previsto dalla L. 220/12 che, tuttavia, non si estende ai collaboratori dell'amministratore (Cass. 18192/09);
• condomino dissenziente ex art. 1132 c.c. deve essere convocato e si deve astenere nel momento della votazione;
• portiere-condomino che voglia far valere suoi crediti di lavoro;
• condomino proprietario di albergo che abbia interesse ad effettuare interventi per motivi di sicurezza (ascensore adeguato ad invalidi, illuminazione scale con sistemi diversi da quelli esistenti, pavimentazione e corrimano a norma, ecc.).

di Fabio Casinovi

consuilente legale ANACI Roma

Fonte: Dossier Condominio

Continua a leggere...

Delibere assembleari: Attenzione al condomino in conflitto di interesse

“Il condomino che si trovi in conflitto di interesse con il condominio può astenersi dal voto, ma il suo valore personale e millesimale deve essere computato ai fini del calcolo delle maggioranze necessarie per la costituzione e, ove invece non si astenga, anche ai fini di quelle necessarie 

alla deliberazione”. (massima non ufficiale)

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 4 novembre 2014 – 28 settembre 2015, n. 19131

Presidente Triola – Relatore Petitti

Una sentenza complessa e articolata su un problema di non poco conto, che recepisce orientamenti già espressi ma che nella prassi non sono forse così noti noti e applicati.

La decisione merita grande attenzione per l’amministratore che si trovi a gestire una assemblea che deve deliberare ad esempio in ordine ad una lite fra il Condominio e un singolo condomino.

A fronte dei principi di diritto espressi dalla corte costui può (ma non deve) astenersi dal voto, sussistendo un evidente conflitto di interessi. 

Ciò non toglie che le maggioranze per la costituzione e la deliberazione debbano essere calcolate tenendo conto anche del suo valore personale e millesimale.

Ove la delibera raggiunga la maggioranza prevista con il voto espresso dagli altri condomini non si porrà problema di sorta. diversamente, ove il valore personale e millesimale espresso dal condomino in conflitto risulti determinante nel raggiungimento delle maggioranze necessarie, la deliberà sarà annullabile e potrà essere necessario ricorrere all’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 1105 c.c. 

L’ampia disamina svolta dalla corte, con numerosi spunti di riflessione anche sulla L. 220/2012, impone questa volta un lettura pressoché integrale del testo, per coloro che vogliano comprendere meglio le motivazioni di una sentenza apparentemente bizzarra, a supporto di quanto sinteticamente riassunto sopra. Il giudizio trae origine da una impugnativa di delibera relativa ad una causa fra Supercondominio e condomino, relativamente alla quale la Corte di appello - in riforma della sentenza di primo grado - “aderiva all’orientamento della giurisprudenza di legittimità, espresso dalle sentenze n. 44080 del 2002 e 100683 del 2002, secondo cui ai fini del calcolo delle maggioranze assembleari condominiali non vanno computate le quote di partecipazione condominiale e i voti dei condomini che siano in conflitto di interessi con il condominio in relazione all’oggetto della delibera.

Nella specie, la delibera impugnata era stata approvata con una maggioranza di 490,25 millesimi mentre il quorum minimo, tenuto conto che le quote dei condomini astenuti dal voto per conflitto di interessi erano pari a 87,94 millesimi, ammontava a 456,06 millesimi.”

Il giudizio approda in Cassazione, ove vengono posti al giudice di legittimità di due seguenti quesiti di diritto:

• “Voglia la Corte di cassazione enunciare il principio di diritto secondo cui la maggioranza necessaria, in conformità degli artt. 1136 e 2373 c.c., è quella richiesta volta per volta dalla legge in rapporto a tutti i condomini ed all’intero edificio e anche nei casi di conflitto di interesse la maggioranza richiesta per le delibere si rapporta alla totalità dell’elemento personale e reale, vale a dire a tutti i partecipanti al condominio ed al valore dell’intero edificio; conseguentemente anche nell’ipotesi di conflitto di interessi, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini, i quali rappresentino la maggioranza personale e reale fissata volta per volta”.
• “Voglia la Corte di cassazione enunciare il principio di diritto secondo cui, anche applicando al Condominio per analogia le disposizioni ex art. 2373 c.c., la situazione di conflitto tra l’interesse proprio e quello collettivo in cui versi uno dei soggetti partecipanti all’assemblea non può ritenersi aprioristicamente estesa anche ad altri soggetti che, non partecipando all’assemblea, abbiano delegato a rappresentarli il soggetto in conflitto di interessi”.

Nel rispondere al primo quesito la corte effettuata un’ampia disamina che vale la pena leggere per intero: “se nel condominio negli edifici, nel caso di conflitto di interessi tra il condominio e taluni partecipanti, le maggioranze costituenti il quorum deliberativo debbano essere calcolate con riferimento a tutti i condomini ed al valore dell’intero edificio; ovvero soltanto ai condomini ed ai millesimi facenti capo ai singoli partecipanti, i quali non versano in conflitto di interessi relativamente alla delibera.

In altri termini, se dal numero dei condomini e dal valore dell’intero edificio (1000 millesimi) debba essere detratta la quota, personale e reale, rappresentata dai condomini in conflitto di interessi per ciò che concerne la proposta messa ai voti; se, quindi, nel calcolo della maggioranza richiesta per approvare la delibera, debba o no tenersi conto dei condomini e dei millesimi facenti capo ai partecipanti in conflitto di interessi. Il Collegio ritiene che al quesito cosi come formulato debba rispondersi affermativamente, ribadendosi le argomentazioni contenute nella decisione di questa Corte n. 1201 del 2002 e la soluzione alla quale essa è pervenuta.

Occorre premettere che l’ordinamento giucivilistico, pur non riconoscendo al condominio una sia pur limitata personalità giuridica, attribuisce, purtuttavia, ad esso potestà e poteri di carattere sostanziale e processuale, desumibili dalla disciplina della sua struttura e dai suoi organi, cosi che deve ritenersi applicabile, quanto al computo della maggioranza della relativa assemblea, la norma dettata, in materia di società, per il conflitto di interessi, con conseguente esclusione dal diritto di voto di tutti quei condomini che, rispetto ad una deliberazione assembleare, si pongano come portatori di interessi propri, in potenziale conflitto con quello del condominio (Cass. n. 11254 del 1997; in precedenza, Cass. n. 270 del 1976)”

Prosegue la corte osservando che” Nella sentenza n. 1201 del 2002 si è, quindi, rilevato come in tema di condominio negli edifici l’ipotesi del potenziale conflitto di interessi tra il condominio ed i singoli partecipanti non è regolata e che, per disciplinarla, dalla giurisprudenza si è richiamato per analogia il disposto dell’art. 2373 cod. civ., nel testo ratione temporis applicabile, anteriore alle

modificazioni introdotte dal d.lgs. n. 6 del 2003, dettato in tema di società di capitali, che stabilisce l’obbligo di astensione del socio, il quale si trova in posizione di conflitto (primo comma), e l’impugnabilità della delibera “se, senza il voto dei soci che avrebbero dovuto astenersi dalla votazione, non si sarebbe raggiunta la necessaria maggioranza” (secondo comma).

Il comma ultimo dello stesso articolo prescrive(va) che le azioni, per le quali non può essere esercitato il diritto di voto, sono tuttavia computate ai fini della regolare costituzione della assemblea.

Si è quindi rilevato come, con riferimento alle società di capitali, la

giurisprudenza dominante abbia affermato che il quorum deliberativo deve essere computato non già in rapporto all’intero capitale sociale, bensì in relazione alla sola parte di capitale facente capo ai soci aventi diritto al voto, con esclusione della quota dei soci che versino in conflitto di interessi (Cass. n. 2489 del 1959; Cass. n. 2562 del 1996; Cass. n. 15613 del 2007). La Corte ha quindi proceduto alla verifica della sussistenza, ai fini della estensione della medesima disciplina delineata per le società di capitali all’assemblea di condominio, della stessa ratio, pervenendo ad una soluzione sul punto negativa. Delle argomentazioni svolte nella sentenza n. 1201 del 2002 a sostegno di tale conclusione, ad avviso del Collegio, sono determinanti quella che fa riferimento al rapporto esistente tra gestione delle cose comuni e fruizione delle proprietà esclusive, e quella che si fonda sulla diversità strutturale del funzionamento delle assemblee nelle società ci capitali e di quelle condominiali.

Sotto il primo profilo, invero, non appare discutibile che, a differenza di quanto avviene nelle società di capitali, nel condominio non esiste un fine gestorio autonomo: la gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni non mira a conseguire uno scopo proprio del gruppo e diverso da quello dei singoli partecipanti. La gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni è strumentale alla loro utilizzazione e godimento individuali e, principalmente, al godimento individuale dei piani o delle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Tutto ciò si riflette, anzitutto, sul conflitto di interessi, posto che per il sorgere del conflitto tra il condominio ed il singolo condomino è necessario che questi sia portatore, allo stesso tempo, di un duplice interesse: uno come condomino ed uno come estraneo al condominio (e, che l’interesse sia estraneo al godimento delle parti comuni ed a quello delle unità abitative site nell’edificio) e che i due interessi non possano soddisfarsi contemporaneamente, ma che il soddisfacimento dell’uno comporti il sacrificio dell’altro. E si riflette, altresì, sulla disciplina delle maggioranze assembleari, in quanto, posto che nell’organizzazione dell’assemblea la gestione delle parti comuni è predisposta in funzione del godimento delle parti comuni e soprattutto in funzione strumentale a vantaggio del godimento dei piani o delle porzioni di piano in proprietà esclusiva, la disciplina del metodo collegiale e del principio di maggioranza risponde a criteri specifici ; il che comporta che le maggioranze occorrenti per la validità delle delibere in tema di gestione in nessun caso possono modificarsi in meno”.

“Sotto il secondo profilo, deve rilevarsi che nell’assemblea condominiale, sia nella disciplina ratione temporis applicabile, sia in quella introdotta con la legge n. 220 del 2012, il quorum deliberativo - come quello costitutivo - è determinato con riferimento sia all’elemento personale (i condomini partecipanti all’assemblea), sia all’elemento reale (il valore di ciascun piano o porzione di piano rispetto all’intero edificio, espresso in millesimi). Da nessuna norma si prevede che, ai fini della costituzione dell’assemblea o delle deliberazioni, non si tenga conto di alcuni dei partecipanti al condominio e dei relativi millesimi. Il principio maggioritario, adottato dal codice per le deliberazioni assembleari con la regola della “doppia maggioranza”

è un principio specifico dell’istituto condominiale, che vale a distinguerlo dalla disciplina della comunione e delle società, in quanto solo nel condominio è previsto che la maggioranza venga raggiunta dal punto di vista delle persone e del valore.

La sentenza del 2002 individua la ragione della inderogabilità in meno delle maggioranze, e specialmente delle maggioranze qualificate, in quella di impedire che tramite il principio maggioritario, in qualche misura, vengano menomati i diritti dei singoli partecipanti sulle parti comuni e il godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva.

Perciò, i quorum sono fissati in misura inderogabile (in meno), richiedendosi per le decisioni di particolare importanza il concorso di un numero considerevole di partecipanti e di una frazione consistente del valore dell’edificio.

E, si badi, le maggioranze occorrenti per la validità delle delibere in tema di gestione in nessun caso possono modificarsi in meno. Infatti, i quorum costitutivo e deliberativo dall’assemblea, che decide a maggioranza, non possono immutarsi in meno, e gli stessi quorum non possono modificarsi in misura minore neppure per contratto. Ciò si ricava con certezza dalla disposizione dettata dall’art. 1138, quarto comma, cod. civ., secondo cui il regolamento contrattuale di condominio in nessun caso può derogare alle norme ivi richiamate, comprese quelle stabilite dall’art. 1136 cod. civ. concernenti la costituzione dell’assemblea e la validità delle delibere (Cass. n. 11268 del 1998).

Orbene, nel caso in cui la maggioranza prescritta non si possa raggiungere perché non si può tenere conto del numero e dei millesimi dei condomini in potenziale conflitto di interessi, non si vede la ragione - al fine di evitare la paralisi del collegio - di attribuire uno straordinario potere deliberativo alla minoranza. Se l’assemblea non può deliberare perché nella votazione non si raggiunge la maggioranza prescritta, nel caso di conflitto di interessi il rimedio di attribuire alla minoranza un ingiustificato potere di deliberare sovvertirebbe gli equilibri fissati, sulla base degli elementi personale e reale, dalle regole concernenti il metodo collegiale ed il principio maggioritario. Con la precisazione che se l’assemblea non può deliberare soccorre la disposizione contenuta nell’art. 1105, quarto comma, cod. civ. - applicabile al condominio in virtù del rinvio fissato dall’art. 1139 cod. civ. - secondo cui, quando non si formano le maggioranze, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria.

Né è senza rilievo la circostanza che la riforma del diritto societario (d.lgs. n. 6 del 2003) abbia rimodulato l’art. 2373 cod. civ., il quale nella sua attuale formulazione prevede, al primo comma, che “la deliberazione approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile a norma dell’articolo 2377 qualora possa recarle danno” e, al secondo comma, che “gli amministratori non possono votare nelle deliberazioni riguardanti la loro responsabilità. I componenti del consiglio di gestione non possono votare nelle deliberazioni riguardanti la nomina, la revoca o la responsabilità dei consiglieri di sorveglianza”.

Come si vede, e come evidenziato dai ricorrenti, nella nuova formulazione dell’art. 2373 cod. civ. è venuta meno la disposizione, sulla quale pure si fondava la soluzione adottata in ambito societario ai fini di poter distinguere, in tema di conflitto di interesse, il quorum costitutivo dell’assemblea da quello deliberativo della stessa (Cass. n. 2562 del 1996; Cass. n. 15613 del 2007). D’altra parte, il legislatore del 2012, nel riformare il condominio, nulla ha aggiunto in tema di disciplina del conflitto di interesse nell’ambito condominiale; con il che rafforzando l’interpretazione giurisprudenziale che, pur richiamando la disciplina societaria in tema di conflitto di interesse, faceva salve le specificità dell’istituto condominiale, e segnatamente quella della impossibilità di distinguere il quorum costitutivo da quello deliberativo. Il Collegio rileva che le argomentazioni svolte dalla sentenza n. 1201 del 2002, che consapevolmente si è contrapposta ad un precedente orientamento che aderiva alla soluzione seguita dalla Corte d’appello nella sentenza impugnata, non siano state a loro volta contrastate da successive pronunce di questa Corte.

In particolare, la quasi coeva sentenza n. 10863 del 2002, probabilmente perché deliberata prima della pubblicazione della sentenza n. 1201 del 2002, non contiene altro che un richiamo al precedente orientamento e non si misura in alcun modo con gli argomenti prima evidenziati. Altre decisioni della Corte hanno poi interessato il diverso problema della computabilità o no dei voti espressi dal condomino che si trovi in conflitto di interessi, qualora questi sia anche rappresentante di altri condomini, ma non hanno in alcun modo considerato il profilo qui in esame (Cass. n. 10863 del 2002; Cass. n. 22234 del 2004; Cass. n. 18192 del 2009).

In sostanza, deve qui riaffermarsi il principio per cui “in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall’esercitare

il diritto di voto. Pertanto, anche nell’ipotesi di conflitto d’interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all’Autorità giudiziaria”.

Foro convenzionale e regolamento di condominio 

In deroga all’art.23 c.p.c. (Foro per le cause tra 

soci e tra condomini), il regolamento condominiale 

può stabilire la competenza per territorio di un Tribunale 

diverso da quello del luogo in cui è ubicato il 

condominio. Infatti, l’art.23 c.p.c. introduce un foro 

speciale esclusivo per le controversie tra condomini, 

stabilendo che per esse è competente il giudice del 

luogo in cui si trova l’immobile condominiale; il carattere 

esclusivo del foro non significa che lo stesso 

sia anche inderogabile. Le ipotesi di inderogabilità 

della competenza territoriale sono stabilite dall’art.

28 c.p.c., e non vi rientra il foro per le cause tra 

condomini; il foro ex art. 23 c.p.c. è derogabile in 

presenza di un accordo tra le parti sul punto.

Corte di Cassazione, VI Civile -2, ordinanza 11

giugno – 25 agosto 2015, n. 17130

Presidente Petitti – Relatore Giusti

E’ noto che il codice di procedura detti una serie di norme per individuare il Tribunale territorialmente competente per determinate controversie. L’art. 23 c.p.c. prevede che “per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio , il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi”. E’ altrettanto noto che le parti possano in talune ipotesi derogare e tali criteri e indicare un diverso Tribunale (è norma di comune esperienza che spesso nei contratti commerciali sia indicata la clausola “per tutte le controversie relative al presente contratto sarà competente il Tribunale di…).

Ebbene, tale deroga è consentita anche per le cause condominiali e può essere contenuta nel regolamento di condominio. Nel caso di specie la questione ha grande rilievo pratico perché il condominio si trova a Tempio PAusania mentre come foro convenzionale è indicato il Tribunale di Milano.

Osserva la corte che “È condivisibile il presupposto interpretativo da cui muovono i ricorrenti: l’art.23 cod. proc. civ. introduce un foro speciale esclusivo per le controversie tra condomini, stabilendo che per esse è competente il giudice del luogo in cui si trova l’immobile condominiale (Cass., Sez. Un.,18 settembre 2006, n. 20076); il carattere esclusivo del foro non significa che lo stesso sia anche inderogabile; le ipotesi di inderogabilità della competenza territoriale sono stabilite dall’art. 28 cod. proc. civ., e non vi rientra il foro per le cause tra condomini; il foro ex art. 23 cod. proc. civ. è derogabile in presenza di un accordo tra le parti sul punto. Nella specie il foro convenzionale è stabilito dall’art. 32 del regolamento condominiale per ogni controversia relativa al regolamento stesso.

Tale clausola risulta applicabile, posto che la nullità o l’annullamento dell’assemblea condominiale è stata richiesta per violazione delle normedi regolamento in materia di valida costituzione dell’assemblea.” La clausola che deroga alla competenza dell’autorità giudiziaria è considerata vessatoria ai sensi dell’art. 1341 c.c. e richiede pertanto specifica e separatista approvazione nei contratti. Ne deriva che trattandosi di disciplina convenzionale essa possa essere contenuta solo in regolamenti di natura contrattuale.

La stessa Corte fa riferimento, nel caso di specie, ad un accordo delle parti sul punto.

di Massimo Ginesi

Coordinatore giuridico CSN Anaci

Continua a leggere...