Il registro di anagrafe condominiale e l’autodiagnostica dei rischi

Nelle parti comuni e nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici. Il mancato rispetto di detta normativa si considera situazione di pericolo imminente.

• La legge di riforma del condominio e il registro di anagrafe condominiale.

La legge 11.12.2012 n. 220 ( pubblicata sulla Gu n. 293 del 17.12.2012) di riforma del condominio opera diretto riferimento alla problematica della sicurezza degli edifici e dei suoi abitanti in un numero notevole di norme. L’articolo 5, che riforma l’articolo 1120 del codice civile, al primo comma n. 2) sostiene che nel novero delle innovazioni deliberabili dall’assemblea vi sono anche:

“1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;” L’articolo 6, che riforma l’articolo 1122, ora rubricato come “ Opere su parti di proprietà o uso individuale” afferma: “Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”.

Gli articoli 9 e 10, che sostituiscono gli articoli 1129 e 1130 del codice civile, affermano che è una grave irregolarità, la quale legittima i condomini a chiedere la convocazione dell’assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore, l’omessa tenuta da parte di quest’ultimo del registro di anagrafe patrimoniale contenente ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Inoltre sempre l ‘articolo 9 afferma: “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto a ulteriori compensi”.

La lettura combinata di dette norme consente di affermare l’obbligo per l’amministratore di tenere di una sorta di “fascicolo del fabbricato “ idoneo a ricostruirne le sue vicende e le caratteristiche con riferimento non solo alla normativa di sicurezza, ma anche, inevitabilmente, a quella energetica.

• Il contenuto del registro di anagrafe condominiale.

Il novellato articolo 1130 del codice civile afferma che il registro di anagrafe condominiale deve contenere:

* le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e dei diritti personali di godimento;

* il codice fiscale e la residenza o il domicilio dei sopra citati soggetti;

* i dati catastali di ciascuna unità immobiliare;

* ogni dato relativo alla sicurezza.

Il contenuto di tale atto deve essere compreso alla luce del testo, poi non approvato, dell’art. 1122 bis del codice civile che si intitola “ Interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici” e che recita quanto segue: “Nelle parti comuni e nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici. Il mancato rispetto di detta normativa si considera situazione di pericolo imminente per l ‘integrità delle parti comuni e delle unità immobiliari di proprietà individuale, nonché per l’integrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono.

L’amministratore, su richiesta anche di un solo condomino o conduttore, nel caso in cui sussista il ragionevole sospetto che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, accede alle parti comuni dell’edificio ovvero richiede l’accesso alle parti di proprietà o uso individuale al condomino o al conduttore delle stesse.

La semplice esibizione della documentazione relativa all’osservanza delle normative di sicurezza non è di ostacolo all’accesso.

L’amministratore esegue l’accesso alle parti comuni con un tecnico nominato d’accordo con il richiedente ed esegue l’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale con un tecnico nominato di comune accordo tra il richiedente e l’interpellato. Il tecnico nominato, al termine dell’accesso, consegna una sintetica relazione al richiedente ed all’’amministratore, il quale la tiene a disposizione di chiunque vi abbia interesse. A seguito dell’accesso, qualora risulti la situazione di pericolo di cui al primo comma, l’amministratore convoca senza indugio l’assemblea per gli opportuni provvedimenti, salvo il ricorso di chiunque vi abbia interesse al tribunale per gli opportuni provvedimenti anche cautelari.

Nel caso in cui l’interpellato non consenta l‘accesso o non si raggiunga l’accordo sulla nomina del tecnico, previa, ove possibile, convocazione dell’assemblea, possono essere richiesti al tribunale gli opportuni provvedimenti anche in via d’urgenza. Il tribunale, valutata ogni circostanza e previo accertamento delle condizioni dei luoghi, può, anche in via provvisoria, porre le spese a carico di chi abbia immotivatamente negato il proprio consenso all’accesso.

Le spese delle operazioni di cui al presente articolo, qualora i sospetti si rivelino manifestamente infondati, sono a carico di chi ha richiesto l’intervento all’amministratore.

In tal caso, se vi è stato accesso alle proprietà individuali, il medesimo richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del danno, a versare al proprietario che ha subito l’accesso un’indennità di ammontare pari al 50 per cento della quota condominiale ordinaria dovuta dallo stesso proprietario in base all’ultimo rendiconto approvato dall’assemblea.”

Da quanto fin qui premesso si evince che sul punto la legge n. 220/2012 ha effettuato una scelta notevolmente riduttiva dei poteri dell’amministratore di condominio al quale sono sottratti poteri inquisitori sulla situazione di sicurezza del condominio all’interno delle abitazione dei singoli condomini.

Del resto appare evidente che detto professionista, ai sensi dell’articolo 1122 del codice civile, allorquando sarà stato informato del compimento da parte di un condominio, all’interno della sua unità immobiliare, di opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettino dell’edificio, ne riferisce all’assemblea. Pertanto nel registro di anagrafe condominiale sarà annotato il riferimento dei documenti (libretti di impianto, dichiarazioni di conformità, rapporti di visita tecnica da parte degli organi ispettivi, dichiarazioni di agibilità, permessi edilizi, progetti o schemi di impianti, certificati di prevenzione incendi, il documento di valutazione dei rischi del condomini o degli appalti in corso al suo interno, relativi alle parti comuni condominiali e redatti ai sensi degli articoli 18,28 ,26 del d.lvo n. 81/2008) o relativi agli impianti tecnologici o alle parti comuni del condominio ed in possesso dell’amministratore.

Sicuramente il registro di anagrafe condominiale non può contenere le autocertficazioni dei condomini relativi alla sicurezza degli impianti posti all’interno delle loro abitazioni, poichè, in primo luogo, detti atti non sono compatibili con il sistema giuridico di sicurezza degli impianti, secondo quanto previsto dal DM n. 37/2008 e dal d.lvo n. 81/2009, il quale prevede che la realizzazione, la manutenzione ed il funzionamento dei medesimi deve essere effettuato da tecnici abilitati i quali redigono registrazioni scritte delle operazioni compiute, espressamente dichiarate non sostituibili da innominate, e non consentite, autocertificazioni del privato.

Inoltre il termine “autocertificazione “ è assai ambiguo e non è suscettibile di amplia applicazione non giuridicamente prevista. In particolare giova notare che l’art. 483 del codice penale punisce con la reclusione fino a due anni chiunque attesta falsamente al pubblico ufficiale, in un atto pubblico, fatti dei quali l’atto è destinato a provare la verità.

L’art. 485 del codice penale punisce con la reclusione da sei mesi a tre anni chiunque, al fine di procurare a sé o ad altri un vantaggio o recare ad altri un danno, formi, in tutto o in parte, una scrittura privata falsa, o altera una scrittura privata vera, qualora ne faccia uso o lasci che altri ne faccia uso. Sul punto la giurisprudenza è assai rigorosa:

- “ Integra il delitto di falsità ideologica commessa da privato in atto pubblico la falsa attestazione del legale rappresentante di una società circa il possesso, da parte di quest’ultima, di un requisito indispensabile per la partecipazione alla gara per l ‘aggiudicazione di un appalto pubblico, a nulla rilevando che tale attestazione sia contenuta in una autocertificazione con sottoscrizione non autenticata, ma ritualmente prodotta a corredo dell’istanza principale, unitamente alla fotocopia di un documento di identificazione, in conformità del modello legale vigente” (C.Cass. Pen., Sez. U, sent. n. 35488 del 28.6.2007, dep. il 24.9.2007, Rev. N. 236866).

- “Integra il delitto di falso ideologico commesso dal privato in atto pubblico e non quello di falso in atto pubblico per induzione la condotta del privato, parte di un contratto di compravendita immobiliare, che dichiari falsamente al notaio rogante la conformità urbanistica dell’immobile tacendo che lo stesso era stato oggetto di abusi edilizi”. (C.Cass. Pen, Sez. 5, sent. n. 11628 del 30.11.2011, dep. 26.3.201, rv. N. 252298).

- “Integra il reato di falsità in scrittura privata – art. 485 cod. pen. – la condotta di colui che forma falsamente e consegna al committente una dichiarazione di conformità di un impianto termoidraulico alla normativa vigente, obbligatoria per legge, facendola apparire come proveniente dal soggetto abilitato al suo rilascio.” (C.Cass. Pen., Sez. 5, sent n. 35441 del 3.7.2009, dep .il 11.9.2009, Rv. N. 245149).

di Giulio Benedetti

Sostituto Procuratore Generale Corte d’Appello di Milano

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INSTALLAZIONE DI ANTENNA SU PARTI ESCLUSIVE SOLO SE SI DIMOSTRA L’IMPOSSIBILITA’ DI COLLOCAZIONE SU PARTI COMUNI

La sentenza ha ad oggetto un caso sorto prima della modifica della disciplina del condominio negli edifici di cui alla Legge 220/201. Con riguardo ad un edificio in condominio ed all’installazione d’apparecchi per la ricezione di programmi radio-televisivi, questa Corte fa osservare che il diritto di collocare nell’altrui proprietà antenne televisive, riconosciuto dagli artt. 1 e 3 della legge 6 maggio 1940, n. 554 e 231 del d.P.R. 29 marzo 1973 n. 156 (applicabili ratione temporis), è subordinato all’impossibilità per l’utente di servizi radiotelevisivi di utilizzare spazi propri, giacché altrimenti sarebbe ingiustificato il sacrificio imposto al proprietario dell’immobile gravato. Occorre considerare che il diritto all’installazione non comporta anche quello di scegliere a piacimento il sito preferito per l’antenna.

E’ evidente che, trattandosi di un fatto costitutivo del diritto all’installazione, l’onere di provare - se del caso anche con una c.t.u. - che non fosse possibile utilizzare una spazio proprio o condominiale per l’installazione, cade a carico del soggetto che intenda effettuarla.

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CASSAZIONE 7 LUGLIO 2017, N. 16865: in tema di installazione antenna

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CASSAZIONE 7 LUGLIO 2017, N. 16865

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:

Dott. DI PALMA  Salvatore -  Presidente  

Dott. SAMBITO   Maria Giovanna C.  -  Consigliere 

Dott. VALITUTTI Antonio  -  rel. Consigliere  

Dott. ACIERNO   Maria  -  Consigliere  

Dott. LAMORGESE Antonio -  Consigliere  

ha pronunciato la seguente:                                          

SENTENZA

sul ricorso 21362/2013 proposto da: 

M.M.R. , elettivamente domiciliata  in Roma, presso il sig. A. P.,  rappresentata e difesa dall'avvocato C. A., giusta  procura in calce al ricorso; 

- ricorrente - 

CONTRO

T.R., elettivamente domiciliato in Roma, presso l'avvocato Z. A. rappresentato e difeso dall'avvocato G. F, giusta procura in calce al controricorso; 

- controricorrente - 

avverso la sentenza n. 3027/2012 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI, depositata il 24/09/2012; 

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/03/2017 dal cons. VALITUTTI ANTONIO; 

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CERONI Francesca, che ha concluso per l'inammissibilità del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. Con atto di citazione notificato l’11 aprile 2001, M.M.R. conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Napoli, T.R. , chiedendo la conferma del provvedimento ex art. 700 cod. proc. civ., con il quale era stato ordinato al convenuto di consentirle l’accesso al lastrico solare di copertura dell’edificio condominiale, di proprietà esclusiva del convenuto, per riparare la propria antenna condominiale ivi installata. Il Tribunale adito, con sentenza n. 353/2007, rigettava la domanda.

2. La Corte di Appello di Napoli, con sentenza n. 3027/2012, depositata il 24 settembre 2012, rigettava sia l’appello principale proposto dalla M. , sia l’appello incidentale proposto dal T. , relativamente alle spese del giudizio di primo grado. La Corte territoriale riteneva che il diritto dell’appellante di installare e mantenere l’antenna sul lastrico di proprietà dell’appellato fosse condizionato alla dimostrazione, non fornita in giudizio dalla M. , dell’impossibilità di effettuare siffatta installazione su beni propri o di proprietà condominiale.

3. Per la cassazione di tale sentenza ha, quindi, proposto ricorso M.M.R. nei confronti di T.R. affidato a sette motivi. illustrati con memoria ex art. 378 cod. proc. civ. Il resistente ha replicato con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso, M.M.R. denuncia la violazione dell’art. 190 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ..

1.1. La ricorrente deduce che l’impugnata sentenza sarebbe affetta da nullità, essendo stato il giudizio di appello deciso prima dell’intero decorso degli ottanta giorni per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, previsti dall’art. 190 cod. proc. civ. La causa sarebbe stata, infatti, riservata per la decisione all’udienza del 27 aprile 2012, e la decisione sarebbe stata deliberata nella camera di consiglio del 13 luglio 2012. Talché non sarebbe stato consentito alle parti "di depositare fino all’ultimo giorno le difese che ritenevano utili".

1.2. Il motivo è infondato.

1.2.1. Va osservato che, secondo il prevalente orientamento di questa Corte, nel giudizio di primo o di secondo grado l’omessa assicurazione alle parti del potere di depositare le comparse conclusionali ai sensi dell’art. 190 cod. proc. civ., conseguente al deposito della sentenza prima della scadenza del relativo termine, deve ritenersi in ogni caso motivo di nullità della sentenza stessa per violazione del diritto di difesa ed essendo essa inidonea al raggiungimento del suo scopo, che è quello della pronuncia della decisione anche sulla base dell’illustrazione definitiva delle difese che le parti possono fare proprio nelle conclusionali e, quindi, del loro esame.

Né ai fini della deduzione di detta nullità con il mezzo di impugnazione, la parte è tenuta ad indicare se e quali argomenti non svolti nei precedenti atti difensivi avrebbe potuto svolgere ove le fosse stato consentito il deposito della conclusionale, poiché, richiedendosi l’assolvimento di tale onere, si verrebbe impropriamente ad attribuire la funzione di elemento costitutivo della nullità ad un comportamento inerente il modo in cui, mediante il rispetto del noto principio della conversione delle nullità in motivi di impugnazione della decisione (contemplato dal primo comma dell’art. 161 cod. proc. civ.), la parte può far valere la nullità stessa, ovvero al veicolo necessario per darle rilievo nel processo (Cass. 10/03/2008, n. 6293; Cass. 24/03/2010, n. 7072; Cass. 05/04/2011, n. 7760; Cass. 08/10/2015, n. 20180, Cass. 02/12/2016, n. 24636).

Secondo un diverso indirizzo, peraltro, la sentenza la cui deliberazione risulti anteriore alla scadenza dei termini ex art. 190 cod. proc. civ., per il deposito delle conclusionali e delle memorie di replica, non è automaticamente affetta da nullità, occorrendo dimostrare la lesione concretamente subita in conseguenza della denunciata violazione processuale, indicando le argomentazioni difensive - contenute nello scritto non depositato e, quindi, non esaminato dal giudice - la cui considerazione avrebbe avuto, ragionevolmente, probabilità di determinare una decisione diversa da quella effettivamente assunta (Cass. 13/11/2003, n.17133; Cass. 23/02/2006, n. 4020; Cass. 09/04/2015, n. 7086).

1.2.2. Tanto premesso in via di principio, va rilevato che, anche a voler aderire all’indirizzo maggioritario, va comunque rilevato che, nel caso concreto, la ricorrente non ha neppure dedotto di non essere stata in grado di depositare le conclusionali e le repliche, che anzi - come dedotto dal resistente (controricorso, p. 7) - sarebbero state regolarmente depositate dalla medesima prima della decisione della causa in camera di consiglio. Tanto più che la decisione è stata anticipata dalla Corte territoriale di soli tre giorni, rispetto alla scadenza del termine per il deposito delle suddette memorie. Sicché, nel caso di specie, la violazione del diritto di difesa va esclusa in radice.

1.3. Il mezzo in esame non può, pertanto, trovare accoglimento.

2. Con il secondo motivo di ricorso, M.M.R. denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 183, 184 e 343 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ..

2.1. La ricorrente si duole del fatto che la Corte d’appello abbia mutato la qualificazione giuridica della domanda avanzata in giudizio dalla M. da azione a tutela del diritto all’informazione ex art. 21 Cost., secondo la qualificazione operata anche dal giudice di prime cure, ad azione a tutela della proprietà, senza che sul punto vi fosse stata impugnazione alcuna da parte dei contraddittori.

2.2. La censura è infondata.

2.2.1. La sentenza di appello - contrariamente all’assunto dell’esponente - non ha, invero, in alcun modo operato una nuova qualificazione giuridica della domanda, essendosi la Corte territoriale limitata ad affermare che il diritto derivante dalla normativa in materia di installazione di antenne televisive "incontra il divieto di menomare il diritto di proprietà di colui che deve consentire l’installazione su parte del proprio immobile, ove l’istante abbia la possibilità di collocare un’antenna in una parte dell’immobile di proprietà personale o condominiale". Ne discende che il diritto di proprietà non costituisce affatto, secondo il giudice di seconde cure, l’oggetto della tutela azionata in giudizio, ma solo un limite al diritto all’installazione, laddove l’istante abbia la possibilità di collocare le antenne su di una parte del dell’immobile di sua proprietà o di proprietà condominiale.

2.2.2. La doglianza va, pertanto, disattesa.

3. Con il terzo, quarto e quinto motivo di ricorso, M.M.R. denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115, 116, 167, 183, 244, 843 cod. proc. civ., 2727, 2729 cod. civ., 1 e 2 della legge 6 maggio 1940, n. 554, 231 e 232 del d.P.R. 29 marzo 1973 n. 156, nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5 cod. proc. civ..

3.1. Lamenta la ricorrente che la Corte territoriale abbia respinto nel merito - con motivazione del tutto inadeguata l’appello proposto dalla M. avverso la sentenza di primo grado, senza tenere conto, sul piano motivazionale, delle prove, anche presuntive ex artt. 2727 e 2729 cod. civ., acquisite agli atti, dalle quali sarebbe emerso che l’antenna TV della istante si trovava da un ventennio sul lastrico di copertura del fabbricato condominiale, di proprietà esclusiva del T. , agganciata alle ringhiere unitamente ad altre antenne appartenenti a diversi condomini, e che la stessa non danneggiava in alcun modo il lastrico di copertura dell’odierno resistente. Talché il rifiuto del medesimo di consentire l’accesso al terrazzo, costituente violazione dell’art. 843 cod. civ., sarebbe stato del tutto ingiustificato, tenuto conto del fatto che il condomino avrebbe un diritto soggettivo perfetto di natura personale a provvedere alla manutenzione della propria antenna.

3.2. In ogni caso, osserva la istante che, contrariamente all’erroneo assunto della Corte d’appello, incomberebbe sul proprietario dell’immobile gravato dall’installazione, e non su quello che intende effettuarla, l’onere di provare che l’antenna e/o l’accesso danneggiano il bene di sua proprietà e che il titolare dell’impianto può installare l’antenna su uno spazio proprio o di proprietà condominiale.

3.3. I motivi sono infondati.

3.3.1. Va, per vero, osservato che - secondo l’insegnamento di questa Corte - con riguardo ad un edificio in condominio ed all’installazione d’apparecchi per la ricezione di programmi radio-televisivi, il diritto di collocare nell’altrui proprietà antenne televisive, riconosciuto dagli artt. 1 e 3 della legge 6 maggio 1940, n. 554 e 231 del d.P.R. 29 marzo 1973 n. 156 (applicabili ratione temporis), è subordinato all’impossibilità per l’utente di servizi radiotelevisivi di utilizzare spazi propri, giacché altrimenti sarebbe ingiustificato il sacrificio imposto al proprietario dell’immobile gravato (cfr. Cass. 06/05/2005, n. 9393, relativa proprio al caso dell’installazione, da parte d’alcuni condomini, di un’antenna televisiva su un terrazzo di proprietà esclusiva), considerato che il diritto all’installazione non comporta anche quello di scegliere a piacimento il sito preferito per l’antenna (Cass. 21/04/2009, n. 9427).

Ed è evidente che, trattandosi di un fatto costitutivo del diritto all’installazione, l’onere di provare - se del caso anche con una c.t.u. - che non fosse possibile utilizzare una spazio proprio o condominiale per l’installazione, cede a carico del soggetto che intenda effettuarla.

3.3.2. Tanto premesso, va rilevato che, nella specie, dall’impugnata sentenza si evince che il T. aveva dedotto, già in primo grado, che l’antenna della M. "era stata apposta abusivamente dall’attrice che si era rifiutata di concorrere alle spese di riparazione dell’antenna condominiale", e che "a fronte della specifica contestazione avanzata dal convenuto che aveva dedotto l’abusiva installazione dell’antenna sul terrazzo di sua proprietà", l’attrice "non aveva fornito la prova né di un preventivo consenso del convenuto, né che la collocazione dell’antenna sull’immobile del convenuto era l’unico modo che le consentisse di usufruire del servizio radio-televisivo e pertanto dell’impossibilità di collocare l’antenna nel proprio immobile" (pp. 5 e 6).

Si desume, altresì, dalla decisione di appello, che la M. non aveva neppure fornito la dimostrazione del fatto che l’antenna in questione si trovasse sul lastrico del T. da vent’anni, sicché - in difetto di prove di segno contrario - il carattere abusivo di tale installazione, a parere della Corte d’appello, non poteva che considerarsi certo.

3.3.3. Ebbene, non può revocarsi in dubbio che siffatta motivazione della Corte di merito sia del tutto adeguata ed in linea con i suesposti precedenti di questa Corte in materia.

D’altro canto, quanto al dedotto vizio di motivazione, per omesso esame di risultanze istruttorie in atti, va osservato che, a norma dell’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134 (applicabile ratione temporis, essendo stata la sentenza di appello depositata dopo l’11 settembre 2012), che ha introdotto nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo, l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato - come nella specie - comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie in atti (Cass.S.U. 8053 e 8054/2014; Cass. 25216/2014).

3.4. Per tali ragioni, dunque, le censure suesposte non possono trovare accoglimento.

4. Con il sesto motivo di ricorso, M.M.R. denuncia la violazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ..

4.1. Si duole la istante del fatto che la Corte territoriale, sebbene abbia respinto sia l’appello principale della M. che quello incidentale del T. , abbia condannato l’appellante principale al pagamento delle spese del giudizio, laddove - essendovi stata soccombenza di entrambe le parti si sarebbe dovuto procedere ad una compensazione delle stesse.

4.2. Il motivo è infondato.

4.2.1. Il rigetto tanto dell’appello principale quanto di quello incidentale non obbliga, invero, il giudice a disporre la compensazione totale o parziale delle spese processuali, il cui regolamento, fuori della ipotesi di violazione del principio di soccombenza per essere stata condannata la parte totalmente vittoriosa, è rimesso, anche per quanto riguarda la loro compensazione, al potere discrezionale del giudice di merito (Cass. 02/07/2008, n. 18173; Cass. 23/05/1980, n. 3405).

4.2.2. La doglianza va, pertanto, rigettata.

5. Con il settimo motivo di ricorso, M.M.R. denuncia la violazione del d.m. 20 luglio 2012, n. 140 e del d.m. n. 127 del 2004, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ..

5.1. La ricorrente si duole della mancata applicazione dei parametri di cui al d.m. 20 luglio 2012, n. 140, che ha riconosciuto al difensore un compenso comprensivo anche degli onorari, e con esclusione delle spese generali. Ne sarebbe derivata, anche per il mancato rispetto dei massimi tariffari, una valutazione delle spese di lite non conforme al valore della causa.

5.2. Il motivo è fondato.

5.2.1. Va osservato, infatti, che correttamente la istante invoca l’applicazione, nella specie, del d.m. 20 luglio 2012, n. 140. In tema di spese processuali, infatti, agli effetti dell’art. 41 del d.m. n. 140 del 2012, il quale ha dato attuazione all’art. 9, secondo comma, del d.l. 24 gennaio 2012, n. 1, convertito dalla legge 24 marzo 2012, n. 27, i nuovi parametri, cui devono essere commisurati i compensi dei professionisti in luogo delle abrogate tariffe professionali, sono da applicare ogni qual volta la liquidazione giudiziale intervenga in un momento successivo alla data di entrata in vigore del predetto decreto, purché si riferisca al compenso spettante ad un professionista che, a quella data, non abbia ancora completato la propria prestazione professionale. Tale ultima evenienza ricorre quando la liquidazione, concernente un determinato grado dei giudizio, intervenga (da parte del giudice del grado successivo) dopo che la sentenza ha definito quel grado del processo, talché la prestazione professionale del difensore debba considerarsi senz’altro conclusa (Cass. Sez. U. 12/10/2012, n. 17405; Cass. 02/07/2015, n 13628; Cass. 11/02/2016, n. 2748).

5.2.2. Nel caso di specie, il d.m. n. 140 del 2012 è entrato in vigore il 23 agosto 2012 e la sentenza di appello è stata depositata il 24 settembre 2012, per cui - essendo in contestazione le spese del giudizio di secondo grado - erroneamente la Corte territoriale ha liquidato separatamente i diritti dagli onorari, prevedendo il nuovo decreto (artt. 1, comma 3, e 11, comma 8) un compenso onnicomprensivo, e - del pari erroneamente - ha riconosciuto anche le spese generali, inesistenti nelle nuove tariffe forensi. Orbene, applicando lo scaglione minimo (fino ad Euro 25.000,00), atteso che il valore della causa risulta di Euro 5.200,00, e pur considerando i valori massimi delle nuove tabelle, risulta liquidabile - escluse le spese generali e quelle forfettarie, introdotte successivamente (dall’art. 2, comma 2, d.m. n. 55 del 2014) - un compenso decisamente inferiore a quello riconosciuto all’appellato dalla sentenza impugnata per onorari, diritti e spese generali.

5.3. Il mezzo va, di conseguenza, accolto.

6. L’accoglimento del settimo motivo di ricorso comporta la cassazione dell’impugnata sentenza con rinvio alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione, che dovrà procedere nuovamente alla liquidazione delle spese del giudizio di appello, attenendosi ai principi di diritto suesposti.

7. Il giudice di rinvio provvederà, altresì, alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

accoglie il settimo motivo di ricorso; rigetta il primo, secondo, terzo, quarto, quinto e sesto motivo di ricorso; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto; rinvia alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità. Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della non sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

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Convocazione assemblea: vale l'indirizzo indicato nel registro anagrafico

PER LA CONVOCAZIONE IN ASSEMBLEA VALE L'INDIRIZZO DEL CONDOMINO INDICATO NEL REGISTRO ANAGRAFICO E NON SONO UTILIZZABILI ALTRI INDIRIZZI

Tribunale di Genova, 26 maggio 2016, n. 1870

In ordine all'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, a seguito della Legge n. 220 del 2012 sono state previste delle specifiche modalità di comunicazione.
Ne deriva, pertanto, che solo con l'osservanza di dette forme la comunicazione risulta regolare.
Tra l'altro, a seguito della predetta legge di riforma del condominio, per l'amministratore è stato previsto il nuovo obbligo ex art. 1130, comma 1, n. 6, c.c. consistente nell'adozione del cd. registro dell'anagrafe condominiale che comporta la necessaria individuazione dei dati anagrafici di ciascun condomino, ivi comprese le informazioni relative alla residenza ed all'eventuale domicilio, oltre ai dati catastali dell'immobile, nonché il loro costante aggiornamento.
In mancanza di espresse e specifiche indicazioni contrarie del condomino, l'amministratore deve quindi inviare l'avviso di convocazione presso l'indirizzo risultante dall'anagrafe condominiale. (Nella fattispecie, avendo l'amministratore inviato l'avviso di convocazione dell'assemblea ad un indirizzo diverso da quello specificato dai condomini nella predetta anagrafe, la delibera poi adottata veniva annullata).

Avv. Carlo Patti

Consulente Legale

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DECADENZA DELL'AMMINISTRATORE E VIZI DELLA NOMINA IN ASSENZA DEI REQUISITI PREVISTI DALL'ART. ART. 71 BIS DISP. ATT. C.C. E D.M. 140/2014

La legge n. 220/2012 ha innovato significativamente la figura dell’amministratore, introducendo nuove regole in merito alla nomina, revoca, attribuzioni, poteri ed obblighi di tale soggetto.

Più rigorosi sono anche i requisiti richiesti per la nomina.

Il novello articolo 71 bis delle Disposizioni di attuazione del codice civile e disposizioni transitorie prevede, infatti, cinque requisiti di “onorabilità” (dalla lettera a alla lettera e) e due requisiti di “professionalità” (lettere g e f) che il soggetto deve possedere per svolgere l’incarico di Amministratore, con la precisazione che i requisiti di “professionalità” (diploma scolastico di secondo grado ed obbligo di formazione iniziale e di formazione periodica) non sono richiesti qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Ulteriore elemento di novità è la previsione espressa circa la possibilità che l’incarico di amministratore di condominio venga svolto anche da società. In tal caso è specificato che i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

La prima questione da affrontare è se l’art. 71 bis disp. att. c.c. sia una norma di ordine pubblico, come sostengono autorevoli commentatori della legge n.220/2012 e come ritiene questa commissione, oppure no. A seconda della tesi cui si aderisce, infatti, discendono conseguenze diverse con riferimento al rapporto tra Amministratore e Condominio e con riferimento agli atti e contratti conclusi dall’Amministratore.

1) NORMA DI ORDINE PUBBLICO

Tale tesi si fonda sul fatto che la norma in questione è posta a tutela di interessi generali della collettività ed in particolare del consumatore. Ciò ancor più alla luce della Legge n.4/2013 che riguarda anche la professione di Amministratore di condominio. In ogni caso i requisiti richiesti dall’art. 71 bis disp.att.c.c. sono identici e/o similari a quelli prescritti per l’esercizio di altre professioni e va da sé che le conseguenze derivanti dalla loro mancanza siano le stesse.

Se trattasi di norma di ordine pubblico, la stessa, in quanto tale, ha carattere imperativo ed inderogabile, indipendentemente dall’espresso richiamo o meno da parte dell’art. 72 disp.att.c.c.. La mancanza ab origine dei requisiti di cui all’art. 71 bis disp att. c.c., pertanto, comporta la nullità della deliberazione di nomina, in quanto adottata in violazione di norme imperative, e quindi la nullità dell’incarico (contratto di mandato). Tale nullità può essere eccepita da chiunque vi abbia interesse (concreto e dimostrabile) ed in qualsiasi tempo. Da ciò deriva che deve ritenersi nulla la clausola, seppur contenuta in un regolamento contrattuale o negli atti di acquisto dei singoli condomini, che consenta la nomina ad amministratore di un soggetto privo dei requisiti di onorabilità e professionalità. Altra conseguenza è che l’amministratore sprovvisto dei requisiti previsti dall’art. 71 dis disp. att. c.c. non potrà agire nei confronti del condominio con l’azione contrattuale per conseguire il compenso relativo all’attività espletata, essendo, come già detto, il relativo contratto nullo. Si potrebbe, semmai, ritenere che tale soggetto possa agire nei confronti del condominio ai sensi dell’art.2041 c.c. con l’azione di arricchimento senza causa. La nullità originaria del contratto di mandato, inoltre, non sarà sanabile neppure se, nel corso del rapporto, sopraggiungano le condizioni di capacità, inizialmente mancanti.

Ciò avrà delle conseguenze pesanti anche con riferimento agli atti e contratti conclusi dall’Amministratore, quale falsus procurator, non potendo gli stessi produrre alcun valido effetto in capo al Condominio. La conseguenza del compimento di atti in eccesso rispetto ai poteri conferiti è, come è noto, il risarcimento dei danni subiti dai condòmini nonché il risarcimento del danno al terzo contraente cagionatogli in considerazione dell'incolpevole affidamento circa la validità del contratto. A sostegno di tale tesi si segnala, infine, l’ordinanza emessa dal Tribunale di Sciacca il 16.06.2014 nell’ambito di un giudizio per provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. promosso dall’amministratore nominato giudizialmente e volto ad ottenere dall’amministratore nominato dall’assemblea la consegna della documentazione dello stabile. Il tribunale di Sciacca ha rilevato d’ufficio l’invalidità della nomina dell’amministratore effettuata dall’assemblea poiché lo stesso era già stato condannato per reati di violazione dell’art.2, comma 1 e 1bis, legge n.638/83 costituenti un’ipotesi speciale di appropriazione indebita (e dunque in violazione di quanto disposto dall’art. 71 bis lettera b disp. att.c.c.).

2) NORMA NON DI ORDINE PUBBLICO

Qualora, invece, si volesse anche soltanto ipotizzare la non imperatività della norma in questione e quindi la sua derogabilità si dovrebbe accettare la possibilità di una diversa previsione da parte di un regolamento contrattuale nonchè la mera annullabilità della delibera di nomina dell’Amministratore privo dei requisiti di legge, con conseguente validità della sua nomina, in difetto di impugnazione nei termini di legge. Gli atti e contratti dallo stesso perfezionati nel mentre sarebbero, inoltre, ratificabili da parte dell’assemblea e quindi produrrebbero effetti in capo al Condominio.

Tale tesi, a parere della commissione, comporterebbe il serio rischio di veder aggirato di fatto non solo l’art.71 bis disp. att. c.c., ma tutto il complesso normativo (L. n.4/2013 e D.M. 140/2014) finalizzato all’introduzione nel nostro ordinamento di una figura qualificata di Amministratore condominiale, a tutto discapito dei condomini-amministrati e di quanti svolgono in modo serio, “professionale” e qualificato detta attività.

La perdita sopravvenuta dei requisiti di onorabilità comporta, invece, la cessazione dall’incarico di amministratore, tanto che ciascun condomino potrà convocare (“senza formalità”) l’assemblea per provvedere alla nomina del nuovo amministratore. A parere di alcuni commentatori, però, tale cessazione non sarebbe automatica, ma l’amministratore potrebbe continuare a svolgere i propri compiti, nonostante la perdita dei requisiti richiesti dalla legge, se tale circostanza non gli venisse contestata da alcun condomino.

Poiché il comma 4 della disposizione in esame richiama espressamente i soli requisiti dalla lettera a) alla lettera e), sembrerebbe doversi escludere che il mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica possa dar luogo alla (immediata) cessazione dell’incarico.

Vi è allora da chiarire quali siano le conseguenze che derivino dal mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica (c.d. aggiornamento) e quindi dalla perdita sopravvenuta del requisito di cui alla lettera g) dell’art. 71 bis disp. Att. c.c. E’ ovvio, infatti, che il requisito di cui alla lettera f), una volta conseguito, non possa successivamente venir meno.

Si potrebbe, dunque, verificare l’ipotesi che l’amministratore al momento della nomina sia in possesso dei requisiti di professionalità, ma che, poi, negli anni successivi di rinnovo del proprio incarico non rispetti l’obbligo di formazione periodica.

Secondo una prima tesi, cui aderisce questa commissione, il mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica può costituire motivo di revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea o da parte dell’Autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino. Tale conclusione scaturisce dal fatto che l’art. 1129 c.c. (norma inderogabile) sanziona con la revoca, considerandola una “grave irregolarità” (cfr. comma 12 punto 8), la semplice omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati professionali da parte dell’amministratore al momento dell’accettazione della nomina e/o ad ogni rinnovo del proprio incarico. Se, infatti, la mera dimenticanza da parte dell’amministratore di comunicare di essere in possesso dei requisiti professionali (che in effetti ha) può comportare la revoca dello stesso (addirittura da parte dell’Autorità Giudiziaria su iniziativa di un solo condomino, senza la previa convocazione dell’assemblea), ancor più ciò potrà verificarsi nell’ipotesi in cui l’amministratore non sia più in possesso del requisito di professionalità relativo alla formazione periodica.

La questione degli strumenti rimediali attivabili in caso di mancato adempimento, da parte dell’amministratore condominiale, dell’obbligo di formazione periodica è complessa e fa sorgere tutta una serie di riflessioni, poiché non tutti aderiscono alla tesi di cui sopra, sostenuta da questa commissione.

Secondo alcuni, ai fini dell’inquadramento del problema in esame può essere opportuno distinguere due ipotesi da cui potrebbero discendere conseguenze giuridiche diverse.

• Potrebbero verificarsi, infatti, i seguenti casi:

1. mancata ottemperanza all’obbligo di formazione periodica da parte dell’amministratore condominiale a cui sia seguita la deliberazione assembleare di nomina ed il successivo contratto sul presupposto, errato, che l’amministratore fosse in possesso del requisito in esame;
2. il venir meno nel corso del rapporto contrattuale del requisito della formazione periodica annuale da parte dell’amministratore condominiale ed omissione, da parte dello stesso, dell’informazione relativa alla sopravvenuta carenza di detto requisito.

Tale distinzione potrebbe, infatti, consentire di valutare se la carenza del requisito di cui si discute possa ritenersi rilevante (a) quale mero comportamento scorretto postnegoziale o se tale carenza incida, invece, (b) su un elemento intrinseco della deliberazione e del contratto.

La suddetta distinzione tra regole di validità e regole di comportamento è importante giacchè la giurisprudenza ha sempre affermato che la violazione di norme imperative comporta la nullità solo nel caso in cui la norma imperativa concerna elementi intrinseci del contratto, ossia la sua struttura o il suo contenuto.

Tale assunto è stato ribadito anche dalle Sezioni Unite della Suprema Corte nelle pronunce del 19/12/2007 n.26724 e n.26725. Stando, dunque, alla giurisprudenza delle SS.UU. la nullità potrebbe configurarsi soltanto nell’ipotesi 1) e non nell’ipotesi 2).

- La prima ipotesi da verificare è se l’assenza del requisito di formazione periodica possa integrare un’ipotesi di nullità virtuale (o nullità non testuale). Con questa locuzione la dottrina designa il caso in cui la nullità del contratto non sia prevista espressamente e specificamente come conseguenza della violazione di una norma. La nullità virtuale è disposta dall'art. 1418 c.c. che al 1° comma prevede che la violazione di norme imperative procuri la nullità del contratto, salvo che la legge non disponga diversamente. In tal senso la nullità virtuale si contrappone al principio della nullità testuale prevista nel 3° comma dell'art. 1418 c.c..

L’argomento, dibattutissimo in dottrina, è fittissimo di implicazioni e di distinzioni che hanno determinato, nel corso degli anni, una elaborazione ponderosa della dogmatica non riassumibile, ovviamente, nelle presenti note.

Poiché, come già detto, a pare di questa Commissione l’art. 71 bis disp. att. c.c. è norma imperativa di ordine pubblico in quanto posta a tutela di un interesse generale della collettività ed in particolare

del consumatore, è necessario affrontare sommariamente l’argomento delle c.d. “nullità di protezione” invocabili, nel caso in esame, in ragione della qualificazione soggettiva di “professionista” dell’amministratore e di “consumatore” del condominio.

Da molto tempo si assiste ad una via via crescente espansione delle norme imperative riconducibili al c.d. “ordine pubblico di protezione”. Si tratta di una protezione che si realizza attraverso significative deviazioni rispetto alla disciplina delle nullità tradizionali come per esempio il profilo della legittimazione o quello della rilevabilità d’ufficio. La distinzione tra interesse generale e interesse particolare ha mostrato, dunque, secondo la dottrina, tutta la sua inadeguatezza al cospetto delle nullità di protezione le quali sono poste a tutela di interessi particolari (rectius “seriali”).

Proprio facendo riferimento alle nullità protettive ciò che rileva non è tanto l’inderogabilità della norma posta a tutela di un interesse generale, quanto piuttosto l'indisponibilità dell'interesse protetto che costituisce indice sicuro della sua imperatività.

Ebbene, come è noto un cospicuo coacervo di norme imperative, in funzione di protezione del contraente debole, è rappresentato dal Codice del consumo che è costellato di previsioni che impongono molteplici vincoli quanto a requisiti di trasparenza ed obblighi informativi che si traducono in altrettante limitazioni al principio di autonomia privata.

Si tratta dell’art. 2 c. cons. che definisce “fondamentali” i diritti dei consumatori ad una “adeguata informazione” nonché alla “correttezza, trasparenza ed equità nei rapporti contrattuali”. A tal proposito va ricordato che tali diritti sono considerati, dall’art. 143 c. cons. come “irrinunciabili” con ciò confermandosi la natura “essenziale” ed inviolabile degli stessi. Da tenere presente, inoltre, le modifiche introdotte dal d.lgs. 21 febbraio 2014 n.21 (emanato in attuazione della direttiva 2011/83/UE sui diritti del consumatore) che ha novellato l’art. 48 c. cons. circa gli obblighi gravanti sul professionista.

Ed allora, in tale prospettiva, la nullità dell’atto potrebbe profilarsi proprio in ragione delle qualificazioni soggettive dei contraenti.

Come già evidenziato, l'art. 71 bis disp. att. c.c., la L. n. 4/2013 e il D.M. 140/2014 costituiscono “un complesso normativo finalizzato all'introduzione nel nostro ordinamento di una figura qualificata di Amministratore condominiale” sicchè una sostanziale elusione di tale assetto andrebbe “a tutto discapito dei condomini-amministrati e di quanti svolgono in modo serio, "professionale" e qualificato detta attività”.

Ebbene, lo scopo di tale complesso normativo indicato è evidente: impedire che si produca un determinato assetto di interessi a sfavore del contraente più svantaggiato e garantire che certe attività siano svolte da soggetti giuridicamente qualificati ed evitare la conservazione degli atti compiuti da soggetti non qualificati.

Si ritiene doveroso, infine, fornire un elemento di riflessione in ordine al rilievo che potrebbe assumere la condotta dell’amministratore in riferimento alle c.d. pratiche commerciali sleali. A riguardo la dottrina rileva che le pratiche commerciali sleali determinano pur sempre un vizio del consenso ed una alterazione del processo di formazione della volontà contrattuale sicché è possibile affermare, in via interpretativa, una più ampia utilizzabilità del rimedio se non della nullità quantomeno dell'annullamento del contratto qualora la sua conclusione sia stata determinata da un approfittamento della posizione di subalternità del consumatore.

Ferma rimanendo la posizione di questa commissione in ordine alla ritenuta nullità del contratto per contrasto con una norma di ordine pubblico, si evidenzia che secondo altri nel quadro sommariamente

sopra delineato non mancano elementi che possono ricondurre la fattispecie in esame ad una ipotesi di annullabilità.

L’annullabilità è prevista nei casi disciplinati dal codice a tutela di una parte, che è l’unico soggetto legittimato a chiedere, nel rispetto del termine di cinque anni, la declaratoria di annullamento del contratto, che peraltro produce i suoi effetti fino al momento in cui viene annullato.

Il contratto annullabile è soggetto alla convalida: le parti stipulano altro contratto con il quale il soggetto legittimato rinuncia a chiedere l’annullamento.

La sanzione dell’annullabilità indica una valutazione normativa di minore gravità rispetto alla nullità demandando all’apprezzamento discrezionale del portatore dell’interesse leso l’opportunità o meno di farla valere.

Tra le cause di annullamento del contratto rientrano i vizi del consenso: l’errore, quando è essenziale e riconoscibile, ed il dolo (cause queste particolarmente adattabili al caso di cui ci occupiamo anche i riferimento alla configurabilità di una pratica commerciale sleale).

L’annullamento del contratto non pregiudica i diritti dei terzi acquirenti di buona fede a titolo oneroso con ciò differenziandosi dalla nullità che, invece, sacrifica i diritti dei terzi.

Il comma 5 dell’art. 71 disp.att.c.c., infine, ha introdotto una disciplina transitoria, consentendo a coloro che abbiano svolto l’attività di amministratore condominiale per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge n.220/2012 (18 giugno 2013), di svolgere l’attività di amministratore anche in mancanza dei “requisiti di professionalità” del titolo di studio e della formazione iniziale, pur restando fermo l’obbligo di formazione periodica.

Il legislatore - con il D.L. n.145 del 23.12.2013 (“Decreto Destinazione Italia”), convertito nella Legge del 21.02.2014 n. 9 - ha apportato alcuni correttivi alla nuova disciplina dell’art 71 bis disp. att. c.c.. tra cui la nuova disposizione che ha programmato l’emanazione di un apposito regolamento emanato con Decreto del Ministero della Giustizia - n. 140 del 13 agosto 2014 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 222 del 24 settembre 2014 - relativo alla formazione degli amministratori di condominio; tale indirizzo era già stato approvato dal Consiglio di Stato (cfr. parere n. 1802 del 4 giugno 2014) e dalla Corte dei Conti.

Il D.M. n.140/2014 individua sia i requisiti (di onorabilità e professionalità) necessari per svolgere l’attività formativa (dei docenti/formatori e del responsabile scientifico dei corsi) sia i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi di formazione, ciò al fine di garantire che gli standard per la formazione iniziale e l’aggiornamento dell’amministratore siano omogenei per tutto il territorio nazionale. Anche tale circostanza conferma la volontà del legislatore di avere un amministratore “professionista” e fa propendere ulteriormente per ritenere l’art. 71 bis disp att c.c. come norma di ordine pubblico inderogabile.

Non essendo stata prevista alcuna norma transitoria non sembrano in alcun modo considerabili come validi i corsi frequentati prima dell’emanazione del regolamento contenente le direttive sopra esposte (ore di lezione, requisiti di formatori e responsabili scientifici, materie dei corsi, ecc.).

Appare però strano che tali corsi possano essere organizzati liberamente da qualunque associazione o ente che si limiti ad ottemperare ai requisiti formali previsti da legge e regolamento, senza che il legislatore si sia preoccupato di circoscrivere i soggetti che possano organizzarli (associazioni di categoria, enti di formazione, categorie professionali, ecc.). Appare, inoltre, strano che il legislatore si sia limitato a prevedere che il Ministero di Giustizia recepisca quanto gli enti di formazione comunicheranno tramite PEC (l’inizio del corso, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici), senza né verificare la veridicità e la conformità a legge e regolamento di tali comunicazioni telematiche né avere il potere di emanare qualsivoglia sanzione agli eventuali enti trasgressori (cfr. art. 5.4 del regolamento).

Allo stato, pertanto, in assenza di controlli e sanzioni, saranno i condomini a dover verificare il possesso dei requisiti di cui all’art. 71 bis disp. att. c.c. in capo al proprio amministratore con le conseguenze di cui si è detto innanzi:

• nullità della nomina in caso di mancanza ab origine dei requisiti, con conseguente nullità di tutti gli atti compiuti e contratti conclusi dal falsus procurator con possibilità di obbligo risarcitorio nei confronti dei condomini e dei terzi. Nel caso in cui, invece, si aderisse alla diversa tesi (non condivisa da questa Commissione) dell’annullabilità della nomina, la relativa delibera, seppur viziata, sarebbe sanabile trascorsi trenta giorni, il contratto con l’Amministratore diverrebbe quindi valido così come gli atti e contratti da questi effettuati;
• cessazione/decadenza dall’incarico in caso di perdita sopravvenuta dei requisiti di onorabilità;
• revoca deliberata dall’assemblea o disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino in caso di mancato assolvimento all’obbligo di formazione periodica, potendo tale comportamento dell’amministratore integrare una “grave irregolarità”. L’azione si ritiene radicabile ex art. 737 c.p.c., considerato che un’azione ordinaria vanificherebbe la volontà e l’interesse dei condomini interessati. Secondo altra tesi, cui questa Commissione non aderisce, ciò comporterebbe invece l’annullabilità del contratto di mandato, che può essere convalidato.

Si ritiene opportuno rammentare:

a) che la frequenza del corso iniziale di formazione e di quelli di aggiornamento di cui al D.M. n.140/14

(dal 09 Ottobre all’08 Ottobre dell’anno successivo) gioverà ai fini dell’acquisizione dei crediti formativi ANACI;

b) che, viceversa, la frequenza di iniziative formative associative non espressamente organizzate ai sensi del D.M. 140/14 non varrà ad integrare i requisiti previsti dall’art.71 bis disp. att. c.c.;

c) che la Sezione ANACI organizzatrice dei corsi deve emettere regolare fattura al Corsista con applicazione dell’IVA con aliquota di legge;

d) che l’attestato di frequenza/superamento dell’esame non deve essere sottoposto ad imposta di bollo.

IL CENTRO STUDI NAZIONALE ANACI

Si ringrazia per il contributo fornito l’Avv. Claudio Belli

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INTERVENTI SU PARTI PRIVATE E COMUNI DESTINATE ALL'USO INDIVIDUALE

• L'art. 1122 c.c. novellato

L'articolo 1122 c.c. novellato della legge n. 220/2012 estende al condomino il divieto di eseguire opere - sulle unità immobiliari di proprietà privata nonché su parti normalmente destinate a|l'uso comune, che gli siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale - che rechino danno alle parti comuni o determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro dell'edificio.

L'art. 1122 cit., stesura ante legem, prevedeva il divieto di eseguire opere che recassero danno alle parti comuni, soltanto sulle proprietà esclusive e sulle loro pertinenze.

Norma che, ovviamente, nulla aveva a che fare con l'art. 1102 c.c. in tema di "uso della cosa comune" e che, stante la sua genericità, annoverava anche la possibilità di eseguire opere su parti comuni che fossero state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale purché nel rispetto dei limiti dallo stesso stabiliti: possibilità che è stata specificamente trasfusa nell'art.1122 c.c. novellato configurandosi, ora, come una eccezione all'art. 1102 c.c..

Dal 18 giugno 2013 (entrata in vigore della L. n. 220/2012), la disciplina delle opere eseguite dal condomino sulla porzione comune di cui ha l'uso esclusivo o la proprietà sono regolate dall'art. 1122 c.c. con i diversi limiti stabiliti dalla disposizione Speciale, la discipline delle opere sulle porzioni comuni fatte dal condomino non avente l'uso esclusivo continua, invece, ad essere quella dell'art. 1102 c.c..

I limiti che l'art. 1102 indica come invalicabili nell'uso dei beni comuni, sono il rispetto della destinazione del bene, del pari uso degli altri condomini e, per giurisprudenza costante, i limiti previsti per le innovazioni ex art. 1120 ultimo comma c.c.: nello specifico, gli interventi non devono recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell'edificio: limiti che coincidono, ora, con quelli contenuti nell'attuale art. 1122 cit.

Nell'articolo novellato è previsto l'obbligo, per il condomino che esegue l'opera, di informare l'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

E' auspicabile ritenere che il condomino, per eseguire l'intervento, non debba attendere che l'amministratore abbia già convocato l'assemblea, dal momento che il tenore della legge è quello di dare preventiva notizia all'amministratore, non finalizzato ad ottenere l'autorizzazione (salvo diversamente disposto dal regolamento contrattuale) ma ad instaurare un iter procedurale che possa permettere all'assemblea di intervenire qualora siano violati i limiti di cui all'art. 1122 e richiedere il ripristino della situazione quo ante.

La sola violazione dell'iter procedurale, in presenza di un'opera legittima, porterebbe, invece, ad un eventuale risarcimento dei danni qualora ne sussistano i presupposti.

Secondo un orientamento giurisprudenziale in tema di "regolamento condominiale di natura contrattuale e di violazione degli obblighi regolamentari" il condomino che esegue opere di ristrutturazione della propria unità immobiliare, non vietate e comunque legittime, senza la preventiva autorizzazione dell'amministratore, così come specificato dal regolamento condominiale, viola una norma di natura procedimentale, con la conseguenza che il condominio (o il singolo condominio) può chiedere solamente il risarcimento del danno subito per la violazione del regolamento e non anche la rimessione in pristino dello stato dei luoghi (Cass. sent. n. 22596/2010).

Non rientrano nell'ambito di applicazione dell'art. 1122 c.c., le opere sui beni di proprietà privata che recano danno ad altre proprietà private (rapporti di buon vicinato), mentre sono incluse quelle opere che, attraverso l'utilizzazione delle cose comuni, danneggiano le parti di una unità immobiliare di proprietà esclusiva di un altro condomino (Cass. sent. n. 15186/2011).

• Opere sulle unità immobiliari di proprietà privata

I beni di proprietà privata sono, ovviamente, le unità immobiliari (abitazioni, box, posti auto, cantine) ma anche le finestre, le persiane, gli avvolgibili, le saracinesche, le inferriate delle finestre, le ringhiere e i parapetti dei lastrici solari e delle terrazze a livello di proprietà esclusiva, il balcone e le strutture portanti aggettanti (ad eccezione dei rilievi e dei decori), le antenne individuali, il sottotetto non destinato all'uso comune, ecc.

Gli interventi su tali parti sono regolate anche dalle altre norme codicistiche in tema di rapporti di buon vicinato o di immissioni moleste, ecc., che esulano dalla disciplina dell'art. 1122 c.c.

I limiti posti agli interventi sulle parti private disposti dall'art. 1122 cit. non hanno nulla a che fare con le limitazioni o i divieti all'uso del bene privato contenuti nel regolamento di condominio di natura contrattuale, nel qual caso le opere sono vietate ipso iure, mentre nel tenore dell'articolo citato sono vietate solo se recano danno alle parti comuni ovvero se determinano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico.

Cosi é considerata legittima la trasformazione di un posto auto aperto in un box auto chiuso; ma se ciò fosse vietato dal regolamento condominiale, l'opera sarebbe vietata anche se non viola la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio.

La tutela può essere invocata anche contro opere che elidono o riducono, apprezzabilmente, una qualsiasi delle utilità dal bene ritraibili, ivi comprese quelle dell'ordine estetico ed edonistico.

In tal caso, ha chiarito la Cassazione, "l'accertamento della violazione di tali limiti e dei danni conseguentemente prodotti, é sottoposto al sindacato del giudice di merito che deve verificare e valutare se, nei fatti, la violazione di un limite o di un divieto possa cagionare o meno un danno a terzi" (Sent. n. 12491/2007).

Nella sentenza citata la S.C. ha confermato il rigetto della domanda di riduzione in pristino presentata dal condominio, non essendo emersa dall'istruttoria la prova dl un'apprezzablie limitazione all'ingresso di luce ed aria da una finestra posta tra il vano scala e il balcone di proprietà esclusiva, per effetto della sua trasformazione in veranda.

Il titolare del diritto di sopraelevazione (l'art. 1127 c.c.) - inteso, quest'ultimo, come un diritto potestativo riconosciuto al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare non sottoposto ad approvazione assembleare - nell'esercizio del suo diritto, deve rispettare i limiti della statica e dell'aspetto architettonico dell'edificio ed, ora, deve informare l'amministratore sia perché deve riferire all'assemblea sia perché dovrà aggiornare il registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6 c.c.).

Costituisce alterazione del decoro architettonico dell'ediflcio, ossia lesione dell'estetica dello stabile, la trasformazione di un balcone, o di una terrazza, in una veranda praticata tramite l'installazione di vetri e di una struttura in alluminio in quanto una simile operazione altera, ossia peggiora, la sagoma dello stabile sicché, per considerarla legittima, è necessario dimostrare la mancanza di alterazione del decoro dell'edificio (Cass. n. 27224/2013).

Sono considerate vietate, ai sensi dell'art. 1122 c.c., perché ritenute illegittime, le tettoie, che - pur essendo state realizzate nella proprietà esclusiva del condomino - comportavano un danno estetico alla facciata dellI'edificio condominiale (Cass. n. 2743/2005), così  come la costruzione di una veranda sul terrazzo privato (Cass. n. 2109/2015).

Non si possono escludere dal novero degli interventi vietati quelli che mirano ad impedire o ad ostacolare l'uso di beni comuni ai condomini come il caso del vano ascensore che insiste su un lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino con accesso dall'interno dall'abitazione di quest'ultimo.

In tal caso non si può impedire l'accesso e, quindi, l'esercizio della servitù di passaggio ogni qual volta sia necessario ispezionare il vano ascensore.

Interventi su parti privati, disciplinati espressamente dall'art. 1122 bis introdotto dalla legge di riforma n. 220/2012 c.c., sono l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio individuale su parti di proprietà individuale dell'interessato nonché di impianti di ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, da realizzarsi in modo da arrecare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle altre proprietà individuali preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

• Opere su parti normalmente destinate all'uso comune, attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale

Beni destinati all'uso comune attribuiti in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale sono quelle strutture o quegli impianti che, pur rientrando nell'elencazione dell'art. 1117 c.c., di fatto, "abbiano una specifica destinazione a servizio di un appartamento in proprietà esclusiva" (Cass. sent. n. 4987/1986).

La giurisprudenza ha configurato come "condominio parziale ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per le caratteristiche, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno l'operatività del principio di presunzione di bene comune richiamato dall'art. 1117 cit.

Si pensi ad una tubazione di scarico utilizzata da una sola unità immobiliare o ad una canna fumaria di uso esclusivo ricavata nel vuoto di un muro condominiale o sulla facciata dello stabile, oppure al lastrico solare di proprietà condominiale sul quale venisse esercitato il diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. dal condomino proprietario dell'ultimo piano (nel qual caso il condomino, che ha sopraelevato, deve ricostruire la copertura comune).

In tali casi, pur essendo i beni normalmente destinati all'uso comune sono attribuiti in proprietà esclusiva, per cui gli interventi sugli stessi non devono consistere in opere che danneggino le parti comuni ovvero determino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

Se si intende installare un ascensore di uso esclusivo ad un solo condomino ex art. 1102 c.c. o ex legge n. 13/1989 (in presenza di disabile) l'installazione non deve nuocere, oltre che all'uso delle scale da parte degli altri condomini (v. Cass. n. 16846/2015 la quale, però, richiamandosi al principio di solidarietà condominiale, ha ritenuto legittima l'installazione dell'ascensore per eliminare le barriere architettoniche, deliberate dall'assemblea ex legge 13/1989, anche se la sua realizzazione aveva comportato il taglio del vano - scale e la conseguente riduzione della larghezza della scala condominiale), alla stabilità del fabbricato ne al decoro architettonico, qualora venisse installato all'esterno dell'edificio.

Qualora, invece, l'uso esclusivo dei beni condominiali (es.: lastrico solare, scala, sottoscala, ecc.) sia riservato ad alcuni proprietari non vuol dire "proprietà esclusiva" né poterne acquisire la proprietà.

Questi principi sono stati per la prima volta affermati dalla corte di cassazione, con la sentenza n. 13200/1999, la quale ha dovuto risolvere il problema dell'individuazione della natura del vano scala concesso, dal condominio, in uso esclusivo al proprietario della terrazza (che se lo era accorpato), risolta nel senso che "l'uso esclusivo del sottoscala" non vuol dire proprietà esclusiva, sicché il condominio mantiene pur sempre il titolo a utilizzare il bene comune per finalità collettive, quali la riparazione del lastrico esclusivo (attraverso il quale, nella fattispecie, si accedeva, tra l'altro, a un altro locale comune ubicato sulla terrazza, nel quale era collocato l'argano dell'ascensore).

Il diritto di uso esclusivo, in deroga all'articolo 1102 del Codice civile, costituisce una mera modalità particolare (esclusiva) di godimento di un bene comune non suscettibile di usucapione per uso protratto nel tempo.

scritto da:

Luana Tagliolini

Pubblicista

Fonte: DossierCondominio

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Amministratore di condominio tra Legge 220 e D.M 140/14

L’interrogazione parlamentare al Ministro della Giustizia presentata nel marzo scorso dal Senatore Salvatore Torrisi, che è stato il relatore alla Camera dei deputati del disegno di legge sulla riforma del condominio, poi diventata la legge n. 220/2012, ha ulteriormente aumentato i dubbi e le perplessità su alcuni passaggi della riforma che, ogni volta che vengono riletti, fanno sorgere nuovi interrogativi sulla sua legittimità e sul fatto che gli amministratori di condominio, che la riforma adesso chiama professionisti, sono sempre di più considerati dei pseudo professionisti.

Il riferimento non è solo al fatto che la legge prevede per gli amministratori professionisti determinati requisiti come il titolo di studio, la formazione professionale ed il continuo aggiornamento, requisiti questi che non sono richiesti quando l’amministratore di condominio è nominato tra i condomini dello stesso condominio, ma anche e soprattutto per le disparità tra professionisti per quanto riguarda la loro formazione e l’aggiornamento professionale.

Gli amministratori di condominio hanno nel tempo dimostrato che non desiderano tutele particolari e che la formazione e l’aggiornamento sono riusciti, come per altro fanno gli altri professionisti, ad organizzarsela da soli e con estrema serietà, magari facendo ricorso tra le figure che il D.M. 140/2014 menziona come Responsabile scientifico e formatore.

Queste ultime prescrizioni previste dal citato D.M. non solo creano una disparità inaudita tra professionisti organizzati in ordini o collegi professionali, i quali provvedono autonomamente dopo il conseguimento del titolo di studio alla formazione ed all’aggiornamento dei propri iscritti, e quelli riuniti in associazioni professionali come nel caso degli amministratori di condominio, ma sollevano nel contempo più di un dubbio sulla legittimità costituzionale dei due dettati.

La legge n. 4 del 2013 tra l’altro assegna alle associazioni professionali il compito della “formazione permanente dei propri iscritti” ma il D.M. 140/14 le ignora del tutto affidando tale compito solo al responsabile scientifico ed al formatore. La legge è sempre fonte primaria, il decreto invece disciplina alcuni disposti della legge, ma certamente non può andare in contrasto con una ulteriore legge, tra l’altro varata prima dell’entrata in vigore del citato Decreto ministeriale. Questo è il caso di conflitto evidente tra leggi e decreti che più ci interessa con l’entrata in vigore del D.M.140.

Se da un lato il Legislatore con continui interventi ha di fatto professionalizzato questa figura multidisciplinare, ancora purtroppo non inquadrata in nessun percorso di studio definito, dall’altro invece per assurdo crea una vera e propria disparità al punto da ritenere la semplice appartenenza ad un condominio come garanzia di formazione e professionalità, alla stessa stregua dell’amministratore esterno, senza però indicare chi abbia certificato tale conoscenza o professionalità al semplice condomino. E’ a tutti noto il perché e le pressioni che il legislatore ha subito nel varare la riforma del condominio, ma credo che i tempi siano maturi per una inversione di tendenza che faccia definitivamente chiarezza ed elimini le disparità tra professionisti ed anche tra amministratori di serie A e quelli di serie B. Poi c’è un ulteriore dubbio irrisolto ed è quello relativo all’art. 71 delle disposizioni di attuazione del Codice civile ancora in vigore anche se monco ed ad un primo sommario esame, privo di alcuna efficacia.

Il Legislatore nella foga di stabilire i requisiti per l’amministratore di condominio ha lasciato in essere il registro, che però ha cancellato dall’art. 1129 richiamandolo per ben due volte nel corpo del dettato codicistico come adempimento del comma 7 del successivo art. 1130 e lo stesso ha fatto nel dettato dell’art. 1138. Ma l’art. 71 aveva ed ha inoltre un altro compito che non era solo ed esclusivamente un adempimento burocratico, in quanto l’annotazione in quel registro aveva una funzione pubblicistica poiché tenuto unicamente ed unitariamente, per territorio, da una associazione alla quale si potevano chiedere le informazioni.

Questa funzione pubblicistica però non è quella surrogata dal Legislatore con il comma 7 della’art. 1130 in quanto l’attuale registro non è pubblico ed è consultabile solamente dai condomini appartenenti allo stesso stabile e dall’amministratore e non da altri.

Una funzione importante quella pubblicistica, anche se ai cittadini italiani manca da 71 anni, guarda caso anche l’art. è il n. 71, in seguito alla soppressione delle associazioni corporative del periodo fascista con Decreto luogotenenziale del 23 novembre 1944 n. 369, che però ha oggi più di ieri una notevole importanza in quanto l’amministratore con la legge di riforma deve possedere determinati requisiti che solo un pubblico registro può certificare in quanto, altrimenti, l’assemblea di condominio verrebbe gravata dell’accertamento di una serie di notizie non facilmente reperibili o che comunque si dovrebbe basare solo su una dichiarazione autocertificante dello stesso amministratore e che comunque resta non facilmente riscontrabile.

Ma ce di più, il Legislatore giustamente nel definire e puntualizzare i requisiti per svolgere la mansione di amministratore ha però dimenticato di inserire quanto meno l’obbligo della autocertificazione dei requisiti che per legge deve rispondere a determinati adempimenti non per ultima quella di essere accompagnata da una fotocopia di un documento di riconoscimento del dichiarante.

Chi adempie adesso a questa funzione pubblicistica?

Il Legislatore non ha dato nessuna risposta o forse non l’ha voluta dare, sempre per quelle pressioni di cui si diceva sopra, ma il compianto Gino Terzago da sempre sosteneva che il registro esisteva e che bastava indicare chi doveva tenerlo e questo lo diceva, prima della riforma, avrebbe comportato il riconoscimento di una attività professionale oltre che assolvere alla sua funzione pubblicistica. Oggi invece, se pur tra tutte le perplessità riportate sopra, il riconoscimento lo abbiamo ma manca l’aspetto pubblicistico di quell’art. 71 ancora oggi esistente ma comunque privo di efficacia alcuna. Che sia stato tenuto lì per un futuro provvedimento è molto probabile, altrimenti nel modificare l’art. 1129 ed il successivo art. 1138, il Legislatore avrebbe provveduto ad eliminare quelle poche righe sostituendolo con quello che oggi è l’art. 71 bis.

E’ così difficile adesso prevederlo?

Credo di no, basta un po’ di buona volontà oppure rileggersi i lavori della commissione parlamentare quando tra i vari disegni di legge in materia di riforma del condominio, si prevedeva di far tenere il registro alle Camere di commercio oppure agli Uffici del territorio. Tramontata l’idea delle Camere di commercio che il Governo sembra orientato ad accorpare o ad eliminare, resta l’ipotesi dell’Ufficio del territorio senza, tra l’altro, alcun costo per lo Stato in quanto per il suo mantenimento, i singoli iscritti, dovranno ogni anno pagare una quota.

Credo comunque, non vorrei sbagliarmi, che una volta fissati per legge nazionale, i requisiti per svolgere l’attività professionale di amministratore di condominio, il principio pubblicistico possa essere regolamentato tranquillamente dalle Regioni le quali lo possono farlo attraverso i loro uffici territoriali oppure avvalendosi degli uffici periferici dello Stato, sempre a costo zero per lo Stato o le Regioni.

Non solo, ma come è avvenuto per le targhette condominiali una volta non obbligatorie su tutto il territorio nazionale ma istituite da diversi comuni con regolamenti o con ordinanze, lo stesso potrebbe accadere nei comuni o nelle città metropolitane o nelle rinate province o infine per volontà del Legislatore regionale che potrebbe prevedere, senza cozzare in un conflitto di interessi con lo Stato, l’istituzione di elenchi pubblici degli amministratori di condominio in possesso dei requisiti previsti dall’art. 71 bis. Su questi temi penso che occorra veramente una mobilitazione della nostra associazione di categoria che ha come compito principale quello di tutelare i propri iscritti e di incrementarne la professionalità.

Fonte: Amministrare Immobili

di Carmelo Santonocito

Presidente Regionale ANACI Sicilia

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Legge 220 del 11 dicembre 2012 : Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici

Pubblicato sulla G.U. n. 293 del 17 dicembre 2012

Art. 1

1. L'articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1117. - (Parti comuni dell'edificio). - Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unita' immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».

Art. 2

1. Dopo l'articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:

«Art. 1117-bis. (Ambito di applicabilità).

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.

Art. 1117-ter. (Modificazioni delle destinazioni d'uso).

Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

Art. 1117-quater. (Tutela delle destinazioni d'uso).

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136».

Art. 3

1. L'articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1118. (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.

Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma».

Art. 4.

1. Al primo comma dell'articolo 1119 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio».

Art. 5.

1. Dopo il primo comma dell'articolo 1120 del codice civile sono inseriti i seguenti:

«I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».

Art. 6.

1. L'articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1122. (Opere su parti di proprietà o uso individuale). Nell'unita' immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».

Art. 7.

1. Dopo l'articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:

«Art. 1122-bis. (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili)

Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

E' consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.

Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne da' comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.

L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.

Art. 1122-ter. (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni).

Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136».

Art. 8.

1. All'articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il primo comma è sostituito dal seguente: «Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo»;

b) la rubrica è sostituita dalla seguente: «Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori».

Art. 9.

1. L'articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1129. (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore)

Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.

Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.

L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.

In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.

L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.

In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.

Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica».

Art. 10.

1. L'articolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1130. (Attribuzioni dell'amministratore). L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».

Art. 11.

1. Dopo l'articolo 1130 del codice civile è inserito il seguente:

«Art. 1130-bis. (Rendiconto condominiale). Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».

Art. 12.

1. Al primo comma dell'articolo 1131 del codice civile, le parole: «dall'articolo precedente» sono sostituite dalle seguenti: «dall'articolo 1130».

Art. 13.

1. L'articolo 1134 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1134. (Gestione di iniziativa individuale). Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».

2. All'articolo 1135 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) al primo comma, il numero 4) è sostituito dal seguente: «4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori»;

b) è aggiunto, in fine, il seguente comma: «L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato».

Art. 14.

1. L'articolo 1136 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1136. (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore».

Art. 15

1. L'articolo 1137 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1137. (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea)

Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile».

Art. 16

1. All'articolo 1138 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il terzo comma è sostituito dal seguente: «Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107»;

b) è aggiunto, in fine, il seguente comma: «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».

Art. 17.

1. Al numero 1) del primo comma dell'articolo 2659 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale».

Art. 18.

1. L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, è sostituito dal seguente:

«Art. 63. - Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

Art. 19.

1. L'articolo 64 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:

«Art. 64. - Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione».

Art. 20.

1. All'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il terzo comma è sostituito dai seguenti:

«L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e' annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi».

Art. 21.

1. L'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:

«Art. 67. - Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.

Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.

All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.

Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale».

Art. 22.

1. L'articolo 68 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:

«Art. 68. - Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare».

Art. 23.

1. L'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:

«Art. 69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio,

in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di

incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unita' immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi e' tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed e' tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali».

Art. 24.

1. L'articolo 70 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:

«Art. 70. - Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie».

Art. 25.

1. Dopo l'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i seguenti:

«Art. 71-bis.

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, e' consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.

Art. 71-ter.

Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore e' tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

Art. 71-quater.

Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.

Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.

Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare».

Art. 26

1. Dopo l'articolo 155 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è inserito il seguente:

«Art. 155-bis. - L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice».

Art. 27

1. All'articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: «con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile».

Art. 28

1. All'articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea» sono sostituite dalle seguenti: «degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio».

2. All'articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile».

Art. 29

1. All'articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole: «l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice» sono sostituite dalle seguenti:«l'articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice».

Art. 30

1. I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali.

Art. 31

1. All'articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile, dopo le parole: «per le cause tra condomini» sono inserite le seguenti: «, ovvero tra condomini e condominio,».

Art. 32

1. Le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima nella Gazzetta Ufficiale.

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