PANNELLI SOLARI IN CONDOMINIO: chi risponde per la cattiva manutenzione?

Le nuove costruzioni sono sempre più performanti; classe A+, lampadine a led, riscaldamento a pavimento, cappotto, coibentazione interna, infissi con isolamento termico e pannelli solari.

Il Tribunale di Roma con sentenza n. 231 del 9 gennaio 2016, ha affrontato il problema del lavoro relativo al controllo del liquido antigelo (GLICOLE), ed ha ritenuto essere un lavoro di competenza della società che era addetta alla manutenzione dei pannelli solari.

Nel caso di specie il condominio aveva agito contro la ditta manutentrice chiedendo la condanna della stessa al risarcimento dei danni patiti a causa del mancato controllo del GLICOLE, che aveva causato la rottura dei pannelli solari con il conseguente blocco di tutto l'impianto di riscaldamento.

Il Tribunale ha evidenziato che la ditta manutentrice avrebbe dovuto controllare autonomamente l'impianto ed il corretto funzionamento anche senza alcuna segnalazione da parte del condominio.

Alla luce dei seguenti fatti il Tribunale ha ritenuto di imputare la totale responsabilità alla ditta manutentrice dell'impianto di riscaldamento condannandola al risarcimento del danno causato al condominio e non solo per la riparazione dell'impianto a pannelli solari, ma altresì per il mancato utilizzo da parte dei condomini dell'impianto stesso.

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La norma del regolamento di condominio che vieti l’apertura di nuove porte prevale riguardo l’esigenza per Legge di dotare il locale commerciale di una uscita di sicurezza

Tribunale di Roma, sez. V, Dr. Ghiron, 21.1.2013, n. 1065

Il proprietario di un locale commerciale in condominio rivolgeva domanda all'amministratore affinché venga autorizzato ad aprire un ulteriore accesso in quanto espressamente impostogli dalla normativa disciplinante le attività del suo locale, e ciò in quanto senza un'uscita di sicurezza sull'androne dello stabile i vigili del fuoco non ne avrebbero consentito l'esercizio. 

L'amministratore, conscio che il regolamento di condominio contrattualmente trascritto, al suo interno prevedeva una norma che espressamente vietava l'apertura sui muri comuni di nuove porte o accessi, rimandava al consesso assembleare la decisione in merito. L'assemblea non concedeva l'autorizzazione e il proprietario del locale commerciale impugnava la deliberazione. 

Quest'ultimo, a fondamento della richiesta di annullamento della delibera poneva essenzialmente la doglianza secondo la quale la negazione di adeguare normativamente la sua unità immobiliare alle esigenze di sicurezza andava ad incidere sul suo diritto di proprietà, e per l'effetto non gli avrebbe consentito l'esercizio dell'attività programmata. 

II condominio contestava la richiesta giudiziaria sostenendo la prevalenza delle norme regolamentari riguardo le esigenze del proprietario dell'unità commerciale. 

Il Tribunale, dopo ampia disamina riguardo la distinzione fra norme contrattuali e regolamentatrici e le maggioranze dei consensi necessari alle rispettive approvazioni (Cass. 9877/2012) e quindi giunto alla conclusione che il regolamento condominiale vigente era puntualmente opponibile anche al proprietario/attore giusto richiamo puntuale nel medesimo atto di acquisto (Cass. SS.UU. 2546/1994), rigettava la domanda di annullamento della delibera osservando che, se anche e fuor di dubbio che questa vada ad incidere (limitandoli) sui diritti del condomino proprietario del locale, tale limitazione è legittima in quanto "è stata accettata in sede di acquisto con l'accettazione delle norme regolamentari" e pertanto, essendo la delibera conforme al divieto in esso previsto deve considerarsi valida ed efficace.

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L'atto giudiziario va notificato all'amministratore o al portinaio?

L'atto giudiziario va notificato al condominio presso |amministratore o presso la portineria dello stabile condominiale?

Cassazione ordinanza n. 17474 de/ 2 settembre 2015

La Corte, chiamata a decidere in merito ad un regolamento di competenza in una causa afferente il risarcimento dei danni per una caduta dalle scale condominiali, ha avuto modo di precisare come: "La notifica di un atto giudiziario indirizzato al condominio può essere fatta o personalmente all'amministratore, o presso il domicilio privato del medesimo oppure presso la portineria dello stabile condominiale intesa come locale destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni".

La Corte individua tre possibili luoghi di notifica

1. la portineria dello stabile, intesa quale locale in senso tecnico, vale a dire un luogo destinato allo svolgimento della gestione e attività condominiale, al contrario, in mancanza di un simile locale, la notificazione fatta al condominio nel luogo dove ha sede l'edificio condominiale deve ritenersi nulla (Cfr.: Trib. Roma Sez. X, 09/03/2011);
2. nel domicilio privato dell'amministratore che lo rappresenta, secondo le regole stabilite per la notificazione alle persone fisiche;
3. personalmente, in ogni altro luogo nel quale risulta reperibile l'amministratore pro-tempore dello stabile in condominio - ad esempio l'ufficio dell'amministratore - con consegna a mani dello stesso (Cfr.: Trib. Roma, 20/04/2012).

Il principio stabilito dal Supremo Collegio dunque puntualizza anche la funzione della portineria che viene individuata come luogo di gestione dei servizi e delle cose comune, attribuendo al locale un ruolo giuridicamente rilevante anche sotto il profilo del rispetto delle norme processuali in tema di notificazione degli atti.

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Spese per lastrico solare di parte di fabbricato si ripartiscono in base all'art. 1123 o 1126?

Le spese per il lastrico solare condominiale che copre una parte del fabbricato si ripartiscono in base al criterio dell'art. 1123 co. 2 e 3 c.c. e non in base all'art. 1126 c.c..

Tribunale di Roma V Sez. Giudice Dr. Cinque, sent. n. 18106/2015

La vicenda riguarda l'impugnazione di una delibera assembleare che ha illegittimamente ripartito fra tutti i condomini la spesa di restauro di un terrazzo posto a copertura di una parte del fabbricato. Il Tribunale di Roma ritiene che nella fattispecie non sia applicabile l'art. 1126 c.c., invocato dal condomino impugnante per far valere la situazione di copertura parziale. Ritiene invece il Tribunale che il lastrico solare in questione sia un bene di interesse e proprietà comune, destinato a fornire utilità ad una parte del fabbricato, e che pertanto per la ripartizione della relativa spesa manutentiva debba applicarsi l'art.1123 comma 3 c.c., relativo alle situazioni di c.d. condominio parziale, dovendosi attribuire la spesa al gruppo dei condomini che ne trae utilità. Conclude il Tribunale per l'illegittimità della delibera impugnata che ha ripartito la spesa fra tutti i condomini e non fra i soli che traggono utilità dal lastrico in questione.

Ne è conseguita la pronuncia di annullamento della delibera adottata in violazione dei criteri previsti dalla legge.

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Delibera assembleare per chiusura di cancello: si configura un aggravio della servitù di passaggio?

Cancello del condominio chiuso nelle ore notturne: non vi è alcun aggravio della servitù di passaggio

Cass. Civ. sez. II, sentenza n. 21744 del 23.9.2013

II caso concreto

Il proprietario di un fabbricato, titolare del diritto di servitù di passaggio nel cortile di un edificio condominiale, si doleva avanti l’autorità giudiziaria per gli effetti di una delibera assembleare a mezzo della quale i condomini, per asseriti motivi di sicurezza, avevano deciso la chiusura notturna del cancello di accesso all'area di passaggio. A sostegno della domanda poneva il presunto aggravamento dell’esercizio del diritto di servitù di passaggio, e ciò, nonostante il condominio gli avesse consegnato le chiavi necessarie all’apertura, ma che il medesimo riteneva inadeguate allo scopo in quanto, in mancanza di congegni di aperture automatica (telecomando) Io costringeva, nelle ore notturne, a dover scendere dal proprio veicolo. 

Vittorioso il condominio in ambo i gradi, la problematica approdava in Cassazione.

La decisione

Anche la Corte di legittimità respingeva le tesi del proprietario del fondo, confermando che una simile ipotesi non vada a configurare un illecito aggravamento del diritto di passaggio tale da renderlo gravoso o incomodo.

Bensì ricomprendendo la fattispecie in quella determinata categoria di modificazioni non vietate che, ai Sensi dell'art. 1067 c.c., da un lato apportano importanti miglioramenti in funzione delle ragioni di sicurezza, ma nel contempo d’altro verso “consentono sempre l'esercizio identico della servitù per qualità e quantità” (Cass.n. 5385/1996).

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Delibera assembleare viziata, quando è nulla e quando annullabile?

Delibera assembleare viziata: annullabilità se ingiustamente aumenta la spesa a chi comunque vi sarebbe tenuto, nullità se la pone in capo a chi ne dovrebbe essere integralmente esonerato

Cass. Civ. sez. II, sentenza n. 22634 del 3.10.2013

"Dev’essere considerata nulla, e come tale impugnabile in ogni momento da chiunque vi abbia interesse, anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, la deliberazione con la quale l’assemblea chiede il pagamento delle spese per il riscaldamento anche a quei condomini che non sono comproprietari dell’impianto".

Il caso concreto

Un condomino propone opposizione avverso il decreto ingiuntivo che il condominio aveva ottenuto a suo danno, che si era visto costretto a richiedere a causa dell’omesso pagamento da parte del condomino stesso delle spese conseguenti all’effettuazione di interventi manutentivi all’impianto di riscaldamento. Spesa e relativa ripartizione regolarmente sottoposta al vaglio assembleare e approvata, e mai oggetto di alcuna successiva impugnazione ex art. 1137 c.c.

A fondamento dell'opposizione al decreto ingiuntivo notificatogli, il condomino pone essenzialmente l’invalidità della deliberazione, allorchè lo individua in sede di ripartizione della spesa fra i coobbligati sebbene per espressa previsione del regolamento condominiale, di origine esterna, i sottotetti (e lui era proprietario del sottotetto) erano espressamente esclusi dalla proprietà dell'impianto. 

Il condominio, contrariamente, facendo affidamento sull'omessa impugnazione di tale approvazione assembleare e per l'effetto nella definitiva validità dei principi di ripartizione adottati, una volta considerata mera annullabilità I'eventuale irregolarità, insisteva nel rigetto dell’opposizione. 

Sia in primo grado che in sede di appello, l’opposizione veniva accolta ed il decreto opposto revocato. II condominio soccombente ricorreva avanti la Suprema Corte, ponendo a sostegno gli identici motivi.

La decisione

La Corte di legittimità respingeva il ricorso confermando le motivazioni addotte nei precedenti gradi di giudizio riguardo la nullità (e non annullabilità) della delibera, relativamente alla quale precisava che “non poteva dubitarsi” in quanto “incidente sui diritti individuali dei condomini” posto che vertendosi sulla sussistenza del diritto” (obbligo o meno di dover partecipare alla spesa) e “non sulla mera determinazione quantitativa del riparto spese” per aver il condominio addebitato all’opponente importi che, per espressa previsione del regolamento condominiale, sarebbe dovuto risultare indenne. 

Una volta configurata la nullità del deliberato, ne discendeva la legittima facoltà di contestazione all’irregolarità senza limiti temporali, nè di forme solenni, risultando sufficiente anche sollevarla in sede di opposizione a decreto ingiuntivo del quale il deliberato ne era il presupposto.

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Se è assente in assemblea uno dei comproprietari è obbligo inviare copia del verbale?

Anche se presente uno dei comproprietari alla seduta assembleare, l’amministratore, se richiesto, non può esimersi dall’inviare copia del verbale all’ulteriore assente

Tribunale Civ. Roma, sez. V, Dr. Tedeschi, sentenza n. 918 del 16.1.2013

Il caso concreto

Una unità immobiliare in condominio è in comproprietà fra due soggetti. In occasione di un consesso assembleare e personalmente presente, in rappresentanza della complessiva proprietà, solo uno dei due aventi diritto, Successivamente a tale seduta assembleare l’ulteriore comproprietario (assente) rivolge richiesta all'amministratore di ottenere copia del verbale. Quest’ultimo, nega però l’invio del documento, giustificando tale atteggiamento in virtù del fatto che essendo stata comunque presente e rappresentata al consesso la complessiva proprietà, egli non aveva diritto ad ottenere copia del verbale. II condomino-comproprietario, non soddisfatto della tesi addotta rivolgeva domanda al Tribunale di Roma.

La decisione

L’autorità adita, accoglieva la domanda formulata dall'attore, ordinando al condominio la consegna della copia del verbale assembleare e condannandolo alle spese processuali.

A tal proposito motivando che “deve escludersi che la pretesa di parte attrice troverebbe ragione ostativa, quanto al suo riconoscimento, nella circostanza relativa alla presenza, alla relativa seduta, dell'altro comproprietario in rappresentanza della relativa proprietà immobiliare complessivamente considerata” atteso che “il relativo diniego alla richiesta del condomino di accesso ed estrazione copia di documentazione condominiale deve ritenersi illegittimo” poiché in violazione delle relative prerogative conoscitive aventi fondamento normativo nell’art. 1713, comma 1, c.c..

A tale dovere, motiva esattamente il Tribunale, l’amministratore potrà derogare nelle esclusive ipotesi che la richiesta manifesti una notevole incidenza negativa sulla corretta gestione condominiale, nel contempo, non supportata da valide motivazioni. 

Ovvero all’eventuale eccessiva onerosità per il condominio per assolvervi. Ipotesi esimente, quest'ultima, espressamente assorbita anche dalla recente riforma in materia che ha previsto in capo al richiedente la preliminare anticipazione delle spese necessarie.

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