Il registro di anagrafe condominiale e l’autodiagnostica dei rischi

Nelle parti comuni e nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici. Il mancato rispetto di detta normativa si considera situazione di pericolo imminente.

• La legge di riforma del condominio e il registro di anagrafe condominiale.

La legge 11.12.2012 n. 220 ( pubblicata sulla Gu n. 293 del 17.12.2012) di riforma del condominio opera diretto riferimento alla problematica della sicurezza degli edifici e dei suoi abitanti in un numero notevole di norme. L’articolo 5, che riforma l’articolo 1120 del codice civile, al primo comma n. 2) sostiene che nel novero delle innovazioni deliberabili dall’assemblea vi sono anche:

“1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;” L’articolo 6, che riforma l’articolo 1122, ora rubricato come “ Opere su parti di proprietà o uso individuale” afferma: “Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”.

Gli articoli 9 e 10, che sostituiscono gli articoli 1129 e 1130 del codice civile, affermano che è una grave irregolarità, la quale legittima i condomini a chiedere la convocazione dell’assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore, l’omessa tenuta da parte di quest’ultimo del registro di anagrafe patrimoniale contenente ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Inoltre sempre l ‘articolo 9 afferma: “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto a ulteriori compensi”.

La lettura combinata di dette norme consente di affermare l’obbligo per l’amministratore di tenere di una sorta di “fascicolo del fabbricato “ idoneo a ricostruirne le sue vicende e le caratteristiche con riferimento non solo alla normativa di sicurezza, ma anche, inevitabilmente, a quella energetica.

• Il contenuto del registro di anagrafe condominiale.

Il novellato articolo 1130 del codice civile afferma che il registro di anagrafe condominiale deve contenere:

* le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e dei diritti personali di godimento;

* il codice fiscale e la residenza o il domicilio dei sopra citati soggetti;

* i dati catastali di ciascuna unità immobiliare;

* ogni dato relativo alla sicurezza.

Il contenuto di tale atto deve essere compreso alla luce del testo, poi non approvato, dell’art. 1122 bis del codice civile che si intitola “ Interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici” e che recita quanto segue: “Nelle parti comuni e nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici. Il mancato rispetto di detta normativa si considera situazione di pericolo imminente per l ‘integrità delle parti comuni e delle unità immobiliari di proprietà individuale, nonché per l’integrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono.

L’amministratore, su richiesta anche di un solo condomino o conduttore, nel caso in cui sussista il ragionevole sospetto che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, accede alle parti comuni dell’edificio ovvero richiede l’accesso alle parti di proprietà o uso individuale al condomino o al conduttore delle stesse.

La semplice esibizione della documentazione relativa all’osservanza delle normative di sicurezza non è di ostacolo all’accesso.

L’amministratore esegue l’accesso alle parti comuni con un tecnico nominato d’accordo con il richiedente ed esegue l’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale con un tecnico nominato di comune accordo tra il richiedente e l’interpellato. Il tecnico nominato, al termine dell’accesso, consegna una sintetica relazione al richiedente ed all’’amministratore, il quale la tiene a disposizione di chiunque vi abbia interesse. A seguito dell’accesso, qualora risulti la situazione di pericolo di cui al primo comma, l’amministratore convoca senza indugio l’assemblea per gli opportuni provvedimenti, salvo il ricorso di chiunque vi abbia interesse al tribunale per gli opportuni provvedimenti anche cautelari.

Nel caso in cui l’interpellato non consenta l‘accesso o non si raggiunga l’accordo sulla nomina del tecnico, previa, ove possibile, convocazione dell’assemblea, possono essere richiesti al tribunale gli opportuni provvedimenti anche in via d’urgenza. Il tribunale, valutata ogni circostanza e previo accertamento delle condizioni dei luoghi, può, anche in via provvisoria, porre le spese a carico di chi abbia immotivatamente negato il proprio consenso all’accesso.

Le spese delle operazioni di cui al presente articolo, qualora i sospetti si rivelino manifestamente infondati, sono a carico di chi ha richiesto l’intervento all’amministratore.

In tal caso, se vi è stato accesso alle proprietà individuali, il medesimo richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del danno, a versare al proprietario che ha subito l’accesso un’indennità di ammontare pari al 50 per cento della quota condominiale ordinaria dovuta dallo stesso proprietario in base all’ultimo rendiconto approvato dall’assemblea.”

Da quanto fin qui premesso si evince che sul punto la legge n. 220/2012 ha effettuato una scelta notevolmente riduttiva dei poteri dell’amministratore di condominio al quale sono sottratti poteri inquisitori sulla situazione di sicurezza del condominio all’interno delle abitazione dei singoli condomini.

Del resto appare evidente che detto professionista, ai sensi dell’articolo 1122 del codice civile, allorquando sarà stato informato del compimento da parte di un condominio, all’interno della sua unità immobiliare, di opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettino dell’edificio, ne riferisce all’assemblea. Pertanto nel registro di anagrafe condominiale sarà annotato il riferimento dei documenti (libretti di impianto, dichiarazioni di conformità, rapporti di visita tecnica da parte degli organi ispettivi, dichiarazioni di agibilità, permessi edilizi, progetti o schemi di impianti, certificati di prevenzione incendi, il documento di valutazione dei rischi del condomini o degli appalti in corso al suo interno, relativi alle parti comuni condominiali e redatti ai sensi degli articoli 18,28 ,26 del d.lvo n. 81/2008) o relativi agli impianti tecnologici o alle parti comuni del condominio ed in possesso dell’amministratore.

Sicuramente il registro di anagrafe condominiale non può contenere le autocertficazioni dei condomini relativi alla sicurezza degli impianti posti all’interno delle loro abitazioni, poichè, in primo luogo, detti atti non sono compatibili con il sistema giuridico di sicurezza degli impianti, secondo quanto previsto dal DM n. 37/2008 e dal d.lvo n. 81/2009, il quale prevede che la realizzazione, la manutenzione ed il funzionamento dei medesimi deve essere effettuato da tecnici abilitati i quali redigono registrazioni scritte delle operazioni compiute, espressamente dichiarate non sostituibili da innominate, e non consentite, autocertificazioni del privato.

Inoltre il termine “autocertificazione “ è assai ambiguo e non è suscettibile di amplia applicazione non giuridicamente prevista. In particolare giova notare che l’art. 483 del codice penale punisce con la reclusione fino a due anni chiunque attesta falsamente al pubblico ufficiale, in un atto pubblico, fatti dei quali l’atto è destinato a provare la verità.

L’art. 485 del codice penale punisce con la reclusione da sei mesi a tre anni chiunque, al fine di procurare a sé o ad altri un vantaggio o recare ad altri un danno, formi, in tutto o in parte, una scrittura privata falsa, o altera una scrittura privata vera, qualora ne faccia uso o lasci che altri ne faccia uso. Sul punto la giurisprudenza è assai rigorosa:

- “ Integra il delitto di falsità ideologica commessa da privato in atto pubblico la falsa attestazione del legale rappresentante di una società circa il possesso, da parte di quest’ultima, di un requisito indispensabile per la partecipazione alla gara per l ‘aggiudicazione di un appalto pubblico, a nulla rilevando che tale attestazione sia contenuta in una autocertificazione con sottoscrizione non autenticata, ma ritualmente prodotta a corredo dell’istanza principale, unitamente alla fotocopia di un documento di identificazione, in conformità del modello legale vigente” (C.Cass. Pen., Sez. U, sent. n. 35488 del 28.6.2007, dep. il 24.9.2007, Rev. N. 236866).

- “Integra il delitto di falso ideologico commesso dal privato in atto pubblico e non quello di falso in atto pubblico per induzione la condotta del privato, parte di un contratto di compravendita immobiliare, che dichiari falsamente al notaio rogante la conformità urbanistica dell’immobile tacendo che lo stesso era stato oggetto di abusi edilizi”. (C.Cass. Pen, Sez. 5, sent. n. 11628 del 30.11.2011, dep. 26.3.201, rv. N. 252298).

- “Integra il reato di falsità in scrittura privata – art. 485 cod. pen. – la condotta di colui che forma falsamente e consegna al committente una dichiarazione di conformità di un impianto termoidraulico alla normativa vigente, obbligatoria per legge, facendola apparire come proveniente dal soggetto abilitato al suo rilascio.” (C.Cass. Pen., Sez. 5, sent n. 35441 del 3.7.2009, dep .il 11.9.2009, Rv. N. 245149).

di Giulio Benedetti

Sostituto Procuratore Generale Corte d’Appello di Milano

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Pubbliche manifestazione, cosa cambia con la Circolare Gabrielli - Decreto Minniti (il testo commentato)

Ci ricordiamo tutti la sera della finale di Champions League, forse per la partita di calcio, ma sopratutto, per quello che è successo in piazza San Carlo a Torino, dove 50'000 persone prese del panico hanno causato 1500 feriti, un morto e un ragazzo che forse non si riprenderà mai più.  Dopo quello che è successo, per evitare che possa di nuovo accadere, il Capo della Polizia, Gabrielli, ha emanato a tutte le prefetture una circolare con la quale vengono obbligati i comuni a richiedere a chiunque organizzi un evento di dotarsi di appositi dispositivi di sicurezza. Cercheremo di analizzare i vari punti della circolare, cercando di tirare fuori una quadra.

Per prima cosa, se vuoi organizzare un evento, non farti prendere dal panico, sono solo poche cose da fare per rendere sicura la tua manifestazione. La sagra del panfritto di Borgorossi non è a rischio! Si dovrà sempre rispettare il precedente quadro normativo, cioè si dovrà comunque produrre la seguente documentazione, che dovrà altresì essere depositata in comune se richiesta:

STRUTTURE

• Calcoli di portata
• Modalità di montaggio e di manutenzione
• Certificato di idoneità statica
• Certificato di corretto montaggio

IMPIANTI ELETTRICI

• Dichiarazioni di conformità a regola 

Tendoni di copertura, teli, ecc…

• Copia dell’atto di omologazione

BOMBOLE DI GAS

• Certificato di installazione e verifica 
• Certificato  di corretto funzionamento

Oltre le domande e il rispetto della normativa sanitaria, che essendo spesso di riferimento regionale non andiamo ad approfondire, si dovrà produrre una serie di documenti e dispositivi di sicurezza. Analizzando la situazione si sarebbe già dovuto pensare a un sistema di emergenza e controllo degli ingressi: difficilmente alle sagrette di paese si possono verificare attacchi terroristici, ma la fobia oggi è altissima; immaginate la situazione di 4 giovanotti in preda al fumo dell'alcool che si mettono a urlare una bomba una bomba,  si ci mette a correre senza verificare la veridicità di ciò. Viceversa, considerando una situazione anche tranquilla, può sempre succedere che a qualcuno possa venire un malore o un infarto: l'ambulanza attrezzata dovrebbe poter accedere liberamente fino ad arrivare a pochi metri dal punto di rischio. 

O ancora, in caso di emergenza vera, si dovrebbero sempre preparare del personale dell'organizzazione dell'evento, volto ad accompagnare, informare, seguire, i visitatori, che sia ben visibile con una pettorina fosforescente e che possa sempre essere coordinata dal responsabile dell'organizzazione dell'evento.

Come comportarsi con le bottiglie di vetro e le lattine di metallo. L'ultimo punto della circolare è chiaro:

Provvedimento di divieto somministrazione e vendita alcolici e altre bevande in bottiglie di vetro/lattine

Quindi sarebbe il caso di non vendere nulla del genere. Ma alla Sagra del Nebbiolo di Borgobianco non si può dare il vino nel cartone di vetro e darlo al bicchiere. A coloro che vogliono degustare una bottiglia di vino cenando, è possibile fornirgliela liberamente, avvisandolo di non lasciarla per la strada nel tragitto dal bancone al tavolo, e una volta finita, predisporre personale che vada a raccogliere le bottiglie di vetro in giro, il più celermente possibile. E' un discorso ragionevole per una sagra enogastronimica, che logicamente non si può applicare al concerto di Vasco Rossi. Tantissimi feriti di Torino sono stati coloro che scivolando per terra hanno urtato vetro e lattine ferendosi. 
Sarà compito di chi sta all'ingresso verificare che nessuno acceda con delle bottiglie di vetro, ricordandosi che solo le forze dell'Ordine possono fare perquisizioni, si dovrà chiedere di poter visionare il contenuto della borsa senza tuttavia poterci frugare dentro.

PIANO DI EMERGENZA E DI EVACUAZIONE dovrà tenere conto del territorio dell'evento, dei possibili rischi, di quali misure preventive adottare e di quali predisporre in caso di emergenza. Dare i compiti appropriati al personale. Quali sono i controlli all'ingresso, e come farli.

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Detrazione fiscale 'ecobonus'

La legge di Bilancio 2017, che puoi trovare integralmente a questo link, stabilisce dei limiti per la detrazione fiscale per interventi rivolti al miglioramento energetico, alla riduzione dell'effetto sismico sull'edificio e sulla ristrutturazione. La legge ha predisposto limiti precisi riguardo la detrazione che si può avere dai singoli interventi, arrivando fino al 85% per l'antisismico. Tuttavia, dall'altra parte, i limiti per i tecnici che devono intervenire sono limitati. Andremo a cercarli e definirli per facilitare la domanda che si ha: come si fa ad avere questa detrazione e a quali limiti mi devo rapportate?

Punto importante della nuova legge, c'è la possibilità di cedere lo sgravio fiscale non solo alla ditta che fa i lavori ma anche a soggetti terzi.

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ECOBONUS

Questo termine si riferisce alla detrazione fiscale che si ha quando si interviene per migliorare le prestazioni energetiche del proprio edificio, intese da un punto di vista della dispersione termica, dell'impiantistica di riscaldamento e raffrescamento ed elettrica. 

E' stata prorogata fino al 31 dicembre 2017 la detrazione al 65% per spese relative ad interventi di riqualificazione energetica. Mentre la proroga è stata portata fino al 31 dicembre 2021 per interventi su parte comuni degli edifici condominiali. 

Se gli interventi sono volti al miglioramento della prestazione energetica dell'edificio, lo sgravio sale fino al 70% mentre se gli interventi avranno un'incidenza superiore del 25% della superficie disperdente lorda dell'intero edificio, sale al 75%. Il miglioramento della prestazione energetica sarà rivolta sia alla dispersione termica invernale che estiva.

Per gli interventi di riqualificazione energetica relativi a parti comuni degli edifici condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari del singolo condominio, la misura della detrazione al 65 per cento è prorogata di cinque anni, fino al 31 dicembre 2021. La misura della detrazione è ulteriormente aumentata nel caso di interventi che interessino l’involucro dell’edificio (70 per cento) e di interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale e estiva e che conseguano determinati standard (75 per cento). 

Le detrazioni sono calcolate su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Per tali interventi i condomini possono cedere la detrazione ai fornitori che hanno effettuato gli interventi nonché a soggetti privati, con la possibilità che il credito sia successivamente cedibile. Rimane esclusa la cessione ad istituti di credito ed intermediari finanziari. Tali detrazioni sono usufruibili anche dagli IACP, comunque denominati, per gli interventi realizzati su immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

In particolare la legge di bilancio si esprime chiara:

Si prevede l’aumento della detrazione al 70 per cento per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo. La detrazione è ulteriormente elevata al 75 per cento per le spese sostenute per gli interventi di riqualificazione energetica relativi alle parti comuni di edifici condominiali finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale e estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico del 26 giugno 2015, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 162 del 15 luglio 2015 (2-quater).

Il legislatore si esprime meglio richiamando il decreto: 

Con il D.M. 26 giugno 2015 sono state adottate le linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici le quali definiscono il sistema di attestazione della prestazione energetica degli edifici o delle unità immobiliari (APE), comprendente i criteri generali, le metodologie per il calcolo, la classificazione degli edifici, le procedure amministrative, i format, nonché le norme per il monitoraggio e i controlli della regolarità tecnica e amministrativa. 

Il sistema di attestazione della prestazione energetica degli immobili definito dalle linee guida è volto a favorire una applicazione omogenea su tutto il territorio nazionale che consenta la valutazione e il confronto tra immobili da parte dell’utente finale. L’APE costituisce uno strumento di chiara e immediata comprensione per la valutazione, in relazione alla prestazione energetica dell’immobile, della convenienza economica all’acquisto e alla locazione. Costituisce altresì un efficace strumento per la valutazione della convenienza nella realizzazione di interventi di riqualificazione energetica dell’immobile stesso.

La sussistenza delle condizioni tecniche sopra richieste è asseverata da professionisti abilitati mediante l’attestazione della prestazione energetica degli edifici di cui al citato D.M. del 26 giugno 2015. L’ENEA effettua su tali dichiarazioni controlli, anche a campione. La non veridicità dell’attestazione comporta la decadenza dal beneficio, ferma restando la responsabilità del professionista ai sensi delle disposizioni vigenti (2- quinquies).

 A questo punto, è evidente, per quanto riguarda la detrazione fiscale al 75% è d'obbligo realizzare una certificazione energetica riguardante l'intervento migliorativo dell'intero edificio.

STESSO ARGOMENTO:

• Precompilata 2017, definitive le regole per gli operatori
• PAZZESCO!!! - RIASSUMIAMO TUTTI GLI OBBLIGHI 2017
• MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE DECRETO 1 dicembre 2016
• MODULO PER DATI RELATIVI AGLI INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE e RISPARMIO ENERGETICO
• Trasmissione dati delle spese per interventi recupero edilizio e riqualificazione energetica
• Bozza della Modalità Invio Dati Spese Parti Comuni di Edifici
• 28 febbraio 2017: scatta l'obbligo di invio documentazione per interventi di ristrutturazione e risparmio energetico
• RISTRUTTURAZIONE e RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA: entro il 28 febbraio 2017 obbligo di invio all'Agenzia delle Entrate
• Guida ristrutturazioni edilizie
• Guida alle agevolazioni fiscali per il risparmio energetico
• Circolare dell'Agenzia delle Entrate
• Software di controllo flusso bonifici per detrazioni
• DETRAZIONE FISCALE: "ECOBONUS"

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La normativa europea sulle professioni regolamentate (ultima parte)

Per professione non regolamentata la legge vigente intende: «l’attività economica, anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi,esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in Albi o elenchi ai sensi dell’art. 2229 del c.c., delle professioni sanitarie e delle attività e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative».

Le associazioni devono assicurare che si conoscano i seguenti elementi:

• atto costitutivo e statuto;
• precisa identificazione delle attività professionali cui l’associazione si riferisce;
• composizione degli organismi deliberativi e titolari delle cariche sociali;
• struttura organizzativa dell’associazione;
• requisiti per la partecipazione dei professionisti all’associazione (titoli di studio, obblighi di aggiornamento professionale, quote da versare);
• assenza di scopo di lucro.

Le associazioni si devono impegnare a garantire la trasparenza e la deontologia nonché a promuovere la formazione permanente degli iscritti. E’ prevista l’adozione di un codice di condotta ai sensi dell’articolo n. 27 bis, del d.lgs. n. 206/2005, e di sanzioni per chi viola le regole professionali. Devono anche promuove forme di garanzie per il cittadino consumatore anche attraverso l’attivazione di uno sportello di riferimento a cui rivolgersi per i contenziosi. Qualora l’associazione autorizzi i suoi membri ad utilizzare il riferimento all’iscrizione all’associazione quale marchio o attestato di qualità e di qualificazione professionale, ha l’obbligo di garantire la conoscibilità dei seguenti elementi:

• codice di condotta, con la previsione di sanzioni graduate in relazione alle violazioni poste in essere e l’organo preposto (probiviri) all’adozione dei provvedimenti disciplinari;
• elenco degli iscritti, aggiornato annualmente;
• sedi dell’associazione sul territorio nazionale, in almeno tre regioni;
• presenza di una struttura tecnico-scientifica dedicata alla formazione permanente degli associati, in forma diretta o indiretta;
• eventuale possesso di un sistema certificato di qualità dell’associazione conforme alla norma UNI EN ISO 9001 per il settore di competenza;
• le garanzie attivate a tutela degli utenti, tra cui la presenza, i recapiti e le modalità di accesso allo sportello.

Le associazioni possono inoltre rilasciare agli iscritti un’attestazione che assicuri:

• la regolare iscrizione del professionista all’associazione;
• i requisiti necessari alla partecipazione all’associazione stessa, gli standard qualitativi e di qualificazione professionale che gli iscritti sono tenuti a rispettare;
• le garanzie fornite dall’associazione all’utente;
• l’eventuale possesso della polizza assicurativa per la responsabilità professionale stipulata dal professionista;

La legge n. 4/2013 affida alle associazioni un compito molto importante a tutela dei consumatori riconoscendo loro il compito di rilasciare l’attestazione di qualificazione professionale ai propri iscritti,conferendo alle associazioni di diventare così l’anima delle professioni, consapevoli che appartenere ad un’associazione si offre all’utente finale la garanzia sul grado di specializzazione, di aggiornamento e formazione continua dei professionisti, contribuendo a mantenere alto il livello della qualità.

L’articolo 6 della legge n. 4/2013, pur non rendendo obbligatorio il rispetto delle norme UNI, definisce quei principi e criteri generali che disciplinano l’esercizio autoregolamentato dell’attività professionale che la norma tecnica di fatto garantisce. Così la conformità alle norme tecniche diventa un fattore importante, come altrettanto determinante diventa quindi la partecipazione ai lavori degli organi tecnici UNI.

Ricordiamo che esistono già alcune norme UNI che definiscono i requisiti di specifiche attività professionali e altre sono in corso di elaborazione presso la commissione tecnica UNI “Attività professionali non regolamentate” secondo uno schema unico di riferimento coerente con i principi dell’European Qualification Framework (EQF). In Italia, fino all’emanazione della legge n. 4/2013, lo status di professionista intellettuale era limitato solo alla categoria di professionisti che dimostravano l’iscrizione ad un albo, ordine o collegio.

La legge 4/2013 va letta alla luce di un siffatto contesto, e anche alla luce dell’annosa incapacità del Parlamento italiano di procedere a un riordino delle professioni che avesse come baricentro l’innalzamento della qualità dei servizi e la regolamentazione del mercato, invece della tutela degli interessi corporativi degli ordini. Per quanto manchi nei loro confronti un riconoscimento formale, la presenza delle realtà associative assume particolare rilievo: grazie all’iscrizione del professionista a una di esse, i clienti/utenti potranno essere rassicurati sull’esistenza di numerosi aspetti di professionalità della prestazione; si potrebbe parlare, insomma, di una sorta di “bollino blu” per i professionisti facenti parte di un’associazione. All’interno di questo schema, basilare è la convivenza tra i due regimi della certificazione e dell’attestazione.

Questi si sovrappongono qualora il professionista sia in possesso sia del certificato di conformità che dell’attestato associativo, quasi come se l’uno possa considerarsi di base e l’altro di specializzazione, anche se in momenti di accesa polemica, si possa pensare di derubricare l’attestato associativo al rango di mero attestato di iscrizione. In realtà, il dettato sembra prestarsi a potenziali ambiguità; per smussarne alcune si è argomentato che il sistema disegnato dalla legge è aperto a due scenari. «Il primo tende ad esaurire con l’attestato rilasciato dall’associazione tutto il procedimento di riconoscibilità della professione. Il secondo realizza pienamente il valore sistemico della legge perché si adatta a tutte quelle professioni che nel settore giuridico, tecnico e del benessere svolgono attività specialistiche anche in concorrenza con gli ordini professionale.

A chi deve rivolgersi il consumatore che intende contestare la fruizione di un servizio ritenuto scadente o lacunoso, qualora questo sia stato erogato da un professionista dipendente, pubblico o privato. L’azione dell’utente non potrà che rivolgersi a chi detiene la titolarità del servizio. Va ricordato, che gli enti titolari della gestione del servizio hanno l’obbligo della predisposizione della carta dei servizi, che rappresenta lo strumento di difesa degli utenti e deve indicare in modo preciso le modalità e i tempi di presentazione, nonché di verifica, delle rimostranze dei cittadini che si reputano danneggiati.

Mentre le proposte di legge in materia di disciplina delle professioni continuavano a finire su binari morti, il Governo emanava il d.l. n. 206 del 9 novembre 2007. Si tratta di un decreto di rilevanza strategica, che segna uno spartiacque nella disciplina delle associazioni e delle professioni non riconosciute, poiché non solo ha messo in moto importanti meccanismi di riconoscimento, ma ha anche stabilito dei principi generali dai quali in futuro sarà impossibile derogare. Il decreto recepisce la direttiva 2005/36/CE sulle qualifiche professionali del Parlamento europeo e del Consiglio. 

Pertanto possiamo affermare che il decreto 206/2007 ha dato una prima applicazione ad un insieme di principi considerati tra i cardini della politica europea, come la libertà di prestazione dei servizi e della libera circolazione. Il decreto favorisce il mercato delle professioni alle attività fino ad allora non riconosciute e non regolamentate, non solo consente ai nostri professionisti di non partire svantaggiati nei confronti della concorrenza proveniente dagli altri Paesi europei ma per quanto attiene al nostro specifico campo d’interesse, in virtù dell’articolo 26, introduce per la prima volta in Italia un soggetto in precedenza del tutto assente in questo tipo di legislazione: le associazioni delle professioni non regolamentate.

Esso infatti, facendo propria un’impostazione basata sul sistema di tipo aperto e non ordini stico, designa in primo luogo anche le associazioni professionali rappresentative tra i soggetti ammessi a partecipare all’elaborazione di proposte in materia di piattaforme comuni; in secondo luogo dispone concretamente quali siano i criteri e le procedure in base a cui determinare il riconoscimento delle associazioni.

Per alcuni anni l’articolo 26, in assenza di una legge organica sulle professioni non regolate, ha rappresentato, benché solo parziale,una forma di riconoscimento, con la conseguenza di trasformarsi in un terreno di scontro tra interessi contrastanti.

Questa è stata la causa principale dell’inaccettabile lentezza con cui il Ministero della giustizia e il CNEL hanno esaminato le domande di riconoscimento presentate dalle associazioni. Il congresso di Verona rappresenta per ANACI una data storica nel percorso della sua evoluzione culturale.

Con il NUOVO statuto che stabilisce l’obbligo dal primo gennaio 2017 di certificazione UNI di tutti i dirigenti. La nostra associazione ha gli strumenti per attuare praticamente la certificazione di TUTTI i suoi associati su tutto il territorio nazionale ed essere riconosciuta scuola di formazione per gli amministratori immobiliari professionisti. Tutta la dirigenza nazionale augura agli associati un 2017 pieno di soddisfazioni e di crescita professionale, nonché il riconoscimento delle nostre competenze e di impegno continuo nel gestire il bene più prezioso.

fonte Amministrare Immobili

di Francesco Burrelli

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La normativa europea sulle professioni regolamentate

L’entrata in vigore della legge 4/2013, disciplina le professioni non organizzate, introducendo un sistema duale nel quale coesistono professioni esercitabili liberamente e professioni regolate dalla legge in quanto di particolare rilevanza pubblica.

Da circa venti anni si attendeva che il Parlamento realizzasse una riforma delle professioni, richiesta non solo dai professionisti non regolamentati, ma anche dall’Unione Europea, in quanto la rigidità del sistema professionale italiano era in contrasto con alcuni principi fondamentali della politica comunitaria.

La legge 4/2013 risente del tentativo non solo di superare le inevitabili resistenze di natura corporativa, ma anche di mediare tra le diverse posizioni presenti all’interno del gruppo delle professioni non regolamentate, facendo riflettere la comunità professionale sul ruolo che l’associazione dovrà assumere in un contesto sociale così mutato.

L’approvazione è avvenuta il 14 gennaio 2013, pubblicata nella G.U. n. 22 del 26 gennaio 2013, “Disposizioni in materia di professioni non organizzate”, che disciplina la qualificazione delle competenze dei professionisti che esercitano la propria attività al di fuori di albi e collegi, entrata in vigore il 10 febbraio 2013.

La normativa prevede che tali competenze possano essere valutate, in alternativa, dalle associazioni professionali presso le quali sono iscritti i professionisti,o attraverso un meccanismo di autoregolamentazione volontaria del professionista, messo in atto in base ad una norma tecnica UNI di riferimento.

La legge prevede che i percorsi di qualificazione possano trovare un’ulteriore forma di garanzia attraverso il ricorso alla valutazione delle competenze professionali rilasciata da organismi di certificazione accreditati da ACCREDIA.

Il ricorso alla certificazione accreditata è previsto all’articolo 9, dove si specifica che le associazioni o le forme aggregative delle stesse possano costituire organismi di certificazione della conformità per i vari settori di competenza, e che questi ultimi potranno certificare direttamente il singolo professionista che ne faccia richiesta.

Il comma 2 dell’art. 9 stabilisce che gli organismi di certificazione accreditati dall’organismo unico nazionale di accreditamento(ACCREDIA),ai sensi del regolamento della Comunità Europea n. 765/2008, del Parlamento europeo e del Consiglio, del 9 luglio 2008, possono rilasciare, su richiesta del singolo professionista anche non iscritto ad alcuna associazione, il certificato di conformità alla norma tecnica UNI definita per la singola professione.

Le associazioni professionali e le forme aggregative collaborano all’elaborazione della normativa tecnica UNI relativa alle singole attività professionali, attraverso la partecipazione ai lavori degli specifici organi tecnici o inviando all’ente di formazione i propri contributi nella fase dell’inchiesta pubblica,al fine di garantire la massima condivisione, democraticità e trasparenza.

Le associazioni possono promuovere la costituzione di organismi di certificazione della conformità per i settori di competenza, nel rispetto dei requisiti di indipendenza,imparzialità e professionalità previsti per tali organismi dalla normativa vigente e garantiti dall’accreditamento.

Le professioni “non protette” o “non organizzate” tradizionalmente si distinguono da quelle “protette”, per il cui esercizio è richiesta l’iscrizione in appositi Albi, Ordini o Collegi a seguito di speciali abilitazioni dello Stato.

Queste non esauriscono tutte le prestazioni d’opera definibili “professioni intellettuali” come indicato all’art. 2230 del Codice Civile, essendovi molte altre figure professionali caratterizzate da un’opera intellettuale, senza albo.

Il panorama delle professioni “non protette”, “non regolamentate” si è ampliato notevolmente nel corso degli anni, assumendo sempre maggiore rilievo socio-economico, definite comunemente “professioni emergenti”.

Queste figure sono abitualmente presenti nell’ambito dell’offerta di servizi ed estremamente eterogenee fra loro; il ruolo fondamentale che assumono nella vita quotidiana rendono necessaria una regolamentazione della materia. In Italia si è stimato un numero approssimativo di circa duecento “professioni non regolamentate” al cui esercizio si dedicherebbero circa tre milioni di persone.

La necessità di disciplinare, ha dato luogo alla presentazione di varie proposte di legge oltre a specifiche indicazioni da parte dall’Unione Europea.

Il testo di legge è definito come la “professione non organizzata in ordini o collegi”,che regolamenta”l’attività economica, anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o con il suo contributo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell’articolo 2229 del Codice Civile, e delle attività e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative”.

Il principio del libero esercizio della professione fondato sull’autonomia, sulle competenze e sull’indipendenza di giudizio intellettuale e tecnica del professionista, consente al professionista di scegliere la forma in cui esercitare la propria professione riconoscendone l’esercizio sia in forma individuale, che associata o societaria o nella forma di lavoro dipendente.

I professionisti possono costituire associazioni professionali a carattere professionale di natura privatistica, fondate su base volontaria, senza alcun vincolo di rappresentanza esclusiva, con il fine di valorizzare le competenze degli associati, diffondere tra essi il rispetto di regole deontologiche, favorendo la scelta e la tutela degli utenti nel rispetto delle regole sulla concorrenza.

Alle associazioni sono vietati l’adozione e l’uso di denominazioni professionali relative a professioni organizzate in ordini o collegi. Ai professionisti, anche sè iscritti alle associazioni, non è consentito l’esercizio delle attività professionali riservate dalla legge a specifiche categorie di soggetti, salvo il caso in cui si possa dimostrare il possesso dei requisiti previsti dalla legge e l’iscrizione al relativo albo professionale.

Le associazioni professionali e le forme aggregative delle associazioni possono pubblicare nel loro sito web gli elementi informativi che presentano utilità per il consumatore, secondo criteri di trasparenza, correttezza, veridicità.

fonte: Amministrare Immobili

di Francesco Burrelli

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La normativa europea sulle professioni regolamentate (1)

La direttiva 2005/36/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 7 settembre 2005 relativa al riconoscimento delle qualifiche professionali, pubblicata su Gazzetta ufficiale dell’Unione Europea del 30.9.2005, recepita in Italia con il d.lgs. 6 novembre 2007, n.206. La direttiva sostituisce tutte le quindici direttive che dagli anni ’70 al 20 ottobre 2007 hanno disciplinato il riconoscimento delle qualifiche professionali:

• le direttive Sistemi generali (89/48/CEE, 92/51/ CEE, 99/42/CE) e
• le direttive settoriali (77/452/CEE, 77/453/ CEE, 78/686/CEE, 78/687/CEE, 78/1026/CEE, 78/1027/CEE, 80/154/CEE, 80/155/CEE, 85/384/ CEE, 85/432/CEE, 85/433/CEE e 93/16/CEE).

Il Consiglio dell’Unione Europea ha modificato approvando la direttiva del Parlamento europeo e del Consiglio UE 2013/55/CE (pubblicata nella GUCE L354/132 del 28 dicembre 2013), sono molti gli elementi di novità introdotti rispetto alla legislazione europea sulla base di una proposta presentata dalla Direzione Generale Mercato interno e servizi,volta a migliorarne il funzionamento, fissa le condizioni per poter esercitare determinate professioni in Paesi europei diversi da quelli in cui la persona ha la cittadinanza e ha effettuato i suoi studi o la propria esperienza professionale. La direttiva entra in vigore ed stata recepita dai singoli Paesi membri entro il 20 ottobre 2007. Le professioni soggette alla normativa sono le professioni regolamentate quali ad esempio:

1. Le attività libero professionali per lo svolgimento delle quali i singoli stati prevedono dei requisiti specifici in termine di titolo di studio e/o di tirocinio e/o di superamento di un apposito esame con valore abilitante come: medico, ingegnere, farmacista.
2. Altre attività in ambito industriale, artigianale e commerciale per le quali i singoli stati prevedono requisiti speciali in termine di titolo di studio e/o di tirocinio e/o di superamento di un apposito esame con valore abilitante e/o precedente esperienza lavorativa come: il gestore di albergo, di lavanderia, di estetista, di agenzia di viaggi, di guida turistica).

Quindi l’impostazione iniziale della Commissione Europea, era che quanti fossero abilitati allo svolgimento di una determinata professione nel proprio Paese UE, potessero automaticamente svolgere attività (e se desideravano insediarsi) in tutti gli altri Paesi UE. Questa impostazione è stata poi modificata in fase di approvazione della direttiva a favore di un sistema che prevede la possibilità di un controllo della professionalità da parte del Paese “ospitante”. Inoltre adesso è vietato che un cittadino ad esempio italiano con un titolo conseguito in Italia che non viene abilitato allo svolgimento di una determinata professione in Italia, ma sia sufficiente per lo svolgimento della medesima professione, ad esempio che in Spagna possa abilitarsi allo svolgimento della professione e su questa base esercitare la professione anche in Italia. Secondo la direttiva approvata sono possibili vari casi:

1) Prestazioni temporanee di servizi da parte di prestatore abilitato nel proprio Paese e che abbia esercitato l’attività nel proprio Paese da almeno 2 anni: possibile la prestazione in altri Paesi senza dover iscriversi all’albo e all’ente di previdenza sociale dell’altro Paese. Tuttavia lo Stato ospitante può:

a) richiedere una dichiarazione preventiva con informazioni su nazionalità, qualifica, esperienza, assenza condanne penali, copertura assicurativa;

b) per professioni aventi ripercussioni in materia di pubblica sicurezza e di sanità pubblica può richiedere una preliminare verifica anche attitudinale ;

c) per prestazioni effettuate utilizzando un titolo diverso da quello comunemente utilizzato nel Paese “ospitante”, può richiedere che il prestatore fornisca al destinatario del servizio una serie di informazioni quali ad esempio numero di iscrizione ad albo, autorità di vigilanza dell’albo, ordine professionale di iscrizione, partita IVA;

2) esercizio stabile di attività in Paese “ospitante” delle professioni di medico, dentista, infermiere, farmacista, veterinario, architetto (professioni per le quali è già stato concordato e adottato a livello europeo un sistema minimo di formazione). Ogni Paese membro riconosce automaticamente come abilitanti all’esercizio della professione i titoli conseguiti negli altri Paesi. L’effettivo svolgimento dell’attività è subordinato al possesso di conoscenze linguistiche adeguate. Le norme in precedenza previste per queste professioni sono abrogate;

3) esercizio stabile di attività nel Paese “ospitante” di professioni diverse da medico, dentista, infermiere, farmacista, veterinario, architetto (che hanno già adottato un sistema minimo di formazione a livello europeo) e da professioni in ambito industriale, artigianale e commerciale (in pratica le professioni a cui si riferisce questo punto sono le professioni regolamentate libero professionali residue, quali ad esempio ingegnere, biologo, psicologo,mentre apparentemente la direttiva non modifica quanto già disposto per avvocati e notai; Vengono identificati 5 livelli di formazione: 1) attestato di competenza (relativo a percorso di formazione che non ha previsto la frequenza di una scuola secondaria), 2) certificato (completamento di ciclo di studi secondari),3) diploma che attesta 1 anno di formazione post secondaria, 4) diploma che attesta almeno 3 anni di formazione post secondaria 5) diploma che attesta almeno 4 anni di formazione post secondaria. Nel caso che la persona che desidera svolgere la propria professione in un Paese diverso: 1) sia in possesso di titolo dello stesso livello a quello previsto per l’esercizio della professione nel Paese “ospitante”, oppure 2) sia in possesso di un titolo del livello immediatamente precedente, oppure 3) sia in possesso di un titolo di qualunque tipo che comunque abilita la persona allo svolgimento di quella determinata professione , oppure 4) provenga da un Paese dove la professione non è regolamentata e abbia svolto per almeno 2 anni a tempo pieno tale professione e sia in possesso di un titolo di dello stesso livello o di livello immediatamente inferiore, allora in questi casi il Paese ospitante può:

- riconoscere automaticamente abilitanti uno o tutti i suddetti titoli o esperienze indicate in precedenza dal punto1 al 4 oppure: - richiedere alla persona di svolgere una integrazione (‘compensazione’) della propria formazione sotto forma di un tirocinio di adattamento non superiore a 3 anni oppure, in genere a scelta, di sostenere una prova attitudinale per le professioni di cui al punto 3 precedente è anche possibile che stati membri o associazioni professionali presentino alla Commissione delle ‘piattaforme comuni’. Per piattaforme comuni si intende una serie di criteri che consentono di colmare la più ampia gamma di differenze sostanziali che sono state individuate tra i requisiti di formazione in almeno due terzi degli Stati membri, inclusi tutti gli Stati membri che regolamentano la professione in questione. Tali criteri potrebbero ad esempio includere requisiti quali una formazione complementare, un tirocinio di adattamento, una prova attitudinale o un livello minimo prescritto di pratica professionale, o una combinazione degli stessi. Nel caso tale piattaforma sia approvata, il Paese ospitante può uniformare la propria richiesta di integrazione a quanto previsto dalla piattaforma (sia in senso più restrittivo che meno restrittivo esercizio stabile di attività in Paese ‘ospitante’ di professioni regolamentate in ambito industriale, artigianale e commerciale La Direttiva fissa un numero minimo di anni di attività pregressa in ciascuno dei settori e delle attività indicate nell’Allegato IV alla Direttiva. Essa consolida tre testi precedenti relativi al regime generale di riconoscimento delle qualifiche e dodici direttive settoriali relative a specifiche professioni. Tra le novità più significative introdotte dalla normativa c’è la previsione di una disciplina ad hoc per la prestazione temporanea e occasionale di servizi, senza necessità di stabilimento e completamente assente nelle precedenti direttive generali, un ampliamento del campo di applicazione e un rafforzamento dei mezzi di cooperazione tra le Amministrazioni nazionali e tra queste e la Commissione UE. In particolare è previsto l’obbligo, per il prestatore di altro Stato membro che viene in Italia di presentare, al momento della prima prestazione, una comunicazione preliminare all’autorità competente e di accompagnata con documenti che comprovino le proprie qualifiche professionalizzanti; la possibilità per l’autorità competente, nel caso di professioni che implichino profili di sicurezza e salute pubblica, di richiedere misure compensative in presenza di “differenze sostanziali”; l’individuazione di specifiche normative nazionali che rispondono alla definizione di “formazione regolamentata”; la possibilità di facilitare la mobilità professionale attraverso l’approvazione, a livello comunitario, di “piattaforme comuni” per determinate professioni. Per quello che riguarda il diritto di stabilimento, vi sono tre regimi che regolano i riconoscimenti professionali. Sistema Generale basato sulla mutua fiducia tra gli Stati membri. Si applica se la professione è regolamentata nello Stato ospite e se il professionista ha esercitato, o è abilitato a esercitare, la stessa professione nello Stato di provenienza. Il riconoscimento non è automatico ma prevede un confronto tra i percorsi formativo-professionalizzanti previsti nei due Stati e la possibilità, in caso di “differenza sostanziale”, di condizionare il riconoscimento a misure compensative (prova attitudinale o tirocinio di adattamento). Questo regime si applica ad un numero di professioni che varia da Stato a Stato. Infatti, la direttiva non impone agli Stati alcun obbligo di regolamentazione. Di conseguenza, il decreto legislativo non introduce novità nella relativa normativa nazionale. Questo sistema si applica anche a professioni coperte dai regimi indicati ai punti 1 e 3 quando non sono soddisfatti alcuni requisiti che assicurano l’automaticità del riconoscimento. Esperienza professionale maturata nello stato membro d’origine. Si applica ad attività di tipo artigianale (indicate nell’allegato IV del decreto) e prevede un riconoscimento automatico se sono rispettate le condizioni espressamente previste per le singole categorie professionali.

fonte

Amministrare Immobili

di Francesco Burrelli

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Accertamenti ed ispezioni sugli impianti termici - Normativa regionale Piemonte

L’esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione dell’impianto termico e il rispetto delle disposizioni di legge in materia di efficienza energetica sono affidati al responsabile dell’impianto. Lo prevede l’articolo 6 comma 1 del DPR 74 del 16/04/2013. Il responsabile è il proprietario dell’impianto. E’ fatta eccezione per gli edifici in condominio ove il responsabile, per legge, coincide con l’amministratore. L’assemblea può deliberare di affidare l’incarico da un terzo. La delega deve avere la forma scritta. In caso di impianti non conformi alle disposizioni di legge, la delega non può essere rilasciata, salvo che nell’atto di delega sia espressamente conferito l’incarico di procedere alla loro messa a norma. L’assemblea deve porre in essere ogni atto, fatto o comportamento necessario affinché il terzo responsabile possa adempiere agli obblighi previsti dalla normativa vigente e garantire la copertura finanziaria per l’esecuzione dei necessari interventi nei tempi concordati. Negli edifici in condominio, la predetta garanzia è fornita attraverso apposita delibera dell’assemblea dei condomini. In tale ipotesi la responsabilità degli impianti resta in carico ai condomini, fino alla comunicazione dell’avvenuto completamento degli interventi necessari. Il responsabile o, ove delegato, il terzo responsabile rispondono del mancato rispetto delle norme relative all’impianto termico, in particolare in materia di sicurezza e di tutela dell’ambiente. Le sanzioni, infatti, arrivano al responsabile e non al proprietario dell’impianto. Infatti, ai sensi dell’articolo 15 comma 5 D.Lgs. 192/2005, l’amministratore del condominio, o l’eventuale terzo che se ne è assunta la responsabilità, qualora non provveda alle operazioni di controllo e manutenzione degli impianti di climatizzazione è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3000 euro.

Le autorità competenti realizzano, con cadenza periodica, privilegiando accordi tra gli enti locali o anche attraverso altri organismi pubblici o privati di cui sia garantita la qualificazione e l’indipendenza, gli accertamenti e le ispezioni necessarie all’osservanza delle norme relative al contenimento dei consumi di energia nell’esercizio e manutenzione degli impianti di climatizzazione. In questo contesto si inserisce la Deliberazione della Giunta della Regione Piemonte del 29 dicembre 2015, n. 23-2724 recante Disposizioni regionali in materia di accertamento e ispezione degli impianti termici in attuazione del d.p.r. 74/2013 e degli articoli 39, comma 1, lettera c), 40 e 41 della Legge Regione Piemonte 11 marzo 2015 n. 3. La DGR ha lo scopo, tra l’altro, di disciplinare le procedure per l’esecuzione degli accertamenti e delle ispezioni degli impianti termici degli edifici, volte a verificarne lo stato di esercizio e di manutenzione ai fini del contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera, su tutto il territorio di competenza della Regione Piemonte. Giova innanzitutto ricordare che ai sensi dell’articolo 2 del d.lgs. 192/2005 è definito “impianto termico”: l’impianto tecnologico destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolarizzazione e controllo. Sono compresi negli impianti termici gli impianti individuali di riscaldamento. Non sono considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante; tali apparecchi, se fissi, sono tuttavia assimilati agli impianti termici quando la somma delle potenze nominali del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 5 kW. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate.

• Accertamenti

L’accertamento è l’insieme delle attività di controllo pubblico diretto a verificare in via esclusivamente documentale, sulla base della documentazione a disposizione dell’Autorità Competente, che gli impianti siano conformi alle norme vigenti e che rispettino le prescrizioni e gli obblighi stabiliti. Qualora in fase di accertamento emergano anomalie, si procederà come segue:

a) in caso di carenze che possono determinare condizioni di pericolo immediato, l’Autorità Competente deve segnalare immediatamente l’anomalia al Comune competente per territorio e agli Enti interessati (Vigili del Fuoco, ASL, INAIL) che, ciascuno per la propria competenza, provvederanno ad adottare le iniziative più idonee, ivi compresa l’eventuale disattivazione dell’impianto, dandone comunicazione alla suddetta Autorità. I relativi oneri sono a carico del Responsabile dell’impianto, che dovrà dare comunicazione, entro il termine massimo di 30 giorni, anche all’Autorità medesima della riattivazione dello stesso;

b) in caso di mancato rispetto della normativa vigente che non generi situazioni di pericolo immediato, l’Autorità competente effettua un’ispezione con addebito a carico del Responsabile dell’impianto; l’ispettore, al termine del controllo, prescrive al Responsabile dell’impianto quali interventi dovranno essere eseguiti per ricondurre l’impianto a norma di legge, stabilendo un termine massimo per la loro esecuzione. Entro il termine massimo di 30 giorni dalla conclusione dei lavori, il Responsabile dell’impianto dovrà dare comunicazione all’Autorità medesima della loro esecuzione. Qualora ciò non avvenga, verrà attivata la procedura di cui alla precedente lettera a). In caso di difformità tra i dati in possesso dell’Autorità competente e le informazioni contenute nei rapporti trasmessi attraverso il CIT, l’Autorità competente comunica al Responsabile dell’impianto le incongruenze rilevate. Il Responsabile dell’impianto entro il termine massimo di 30 giorni deve comunicare le modifiche apportate per risolvere l’incongruenza. Il mancato rispetto del suddetto termine comporterà un’ispezione con addebito dei costi.

• Ispezioni

Sono sottoposti ad ispezione i soli impianti impianti di climatizzazione invernale di potenza termica utile nominale non minore di 10 kW e di climatizzazione estiva di potenza termica utile nominale non minore di 12 kW. L’ispezione comprende una valutazione di efficienza energetica del generatore, una stima del suo corretto dimensionamento rispetto al fabbisogno energetico per la climatizzazione invernale ed estiva dell’edificio, in riferimento al progetto dell’impianto, se disponibile, e una consulenza sui possibili interventi atti a migliorare il rendimento energetico dell’impianto in modo economicamente conveniente. Il Responsabile predispone l’impianto in modo da rendere possibile l’esecuzione della verifica. L’ispezione è comunicata al Responsabile dell’impianto, a cura dell’Autorità competente, con almeno 15 giorni d’anticipo mediante apposita cartolina di avviso, o con altro mezzo di preavviso idoneo a verificare la ricezione compresa la posta elettronica certificata, su cui sono indicati il giorno e la fascia oraria della visita. La data programmata per l’ispezione può essere modificata qualora l’utente ne faccia richiesta per iscritto con almeno 5 giorni di anticipo. Qualora l’ispezione non possa essere effettuata nella data concordata per cause imputabili al Responsabile dell’impianto, allo stesso è addebitato un l’importo a titolo di rimborso spese per “mancato appuntamento”. Qualora non si riuscisse ad effettuare l’ispezione riprogrammata per causa imputabile al Responsabile dell’impianto, oltre all’onere di cui al comma precedente, l’Autorità competente, su segnalazione dell’ispettore, provvede ad informare il Comune per gli eventuali provvedimenti di competenza a tutela della pubblica incolumità.

Tra le altre cose, il responsabile deve mettere a disposizione dell’ispettore la documentazione relativa all’impianto e in particolare:

• il libretto di impianto regolarmente compilato comprensivo dei rapporti di efficienza energetica;
• le istruzioni riguardanti la manutenzione di cui all’art.7 commi 1, 2, 3 e 4 del d.p.r. n. 74/2013;
• la dichiarazione di conformità o la dichiarazione di rispondenza ai sensi del d.m. 37/2008;
• nei casi previsti, la documentazione relativa alla Prevenzione Incendi, la documentazione INAIL (ex ISPESL) e quant’altro necessario secondo la tipologia dell’impianto.

In presenza di situazioni di pericolo immediato l’ispettore diffida l’utente dall’utilizzo dell’impianto e segnala immediatamente l’anomalia al Comune competente per territorio e agli Enti interessati (Vigili del Fuoco, ASL, INAIL), richiedendo la disattivazione dello stesso. Il Responsabile dell’impianto dovrà dare comunicazione, entro il termine massimo di 30 giorni, anche all’Autorità Competente dell’avvenuta riattivazione dello stesso. L’ispettore potrà decidere di rivedere l’impianto dopo l’esecuzione dei lavori prescritti. La seconda verifica non è onerosa. Nel caso in cui, durante l’ispezione sui generatori a fiamma, venga rilevato un rendimento di combustione inferiore ai limiti fissati dall’Allegato B del d.p.r. n. 74/2013 o dai provvedimenti regionali in materia di inquinamento atmosferico se maggiormente restrittivi, l’impianto, entro 15 giorni, deve essere ricondotto entro i limiti dei valori ammessi, mediante operazioni di manutenzione effettuate dal tecnico manutentore, ferma restando l’esclusione del generatore dalla conduzione in esercizio continuo di cui all’art. 4, comma 6, lettera e) del d.p.r. n. 74/2013. Il Responsabile dell’impianto, dopo l’intervento di manutenzione, dovrà dare comunicazione all’Autorità Competente, entro il termine massimo di 30 giorni, dell’avvenuto adeguamento dell’impianto. Nel caso in cui la suddetta dichiarazione non venga inviata, l’Autorità Competente eseguirà una nuova ispezione con addebito. Se durante l’intervento manutentivo si rilevasse l’impossibilità di ricondurre il rendimento di combustione entro i limiti fissati dall’Allegato B al d.p.r. n. 74/2013 o dai provvedimenti regionali in materia di inquinamento atmosferico se maggiormente restrittivi, il generatore di calore deve essere sostituito entro 180 giorni solari a partire dalla data del controllo ai sensi dell’art. 8, comma 7, del d.p.r. 74/2013.

di Edoardo Riccio

Coordinatore Giuridico CSN

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Speciale terremoto: perché il palazzo rosso è rimasto in piedi

Ha fatto impressione vedere un isolato completamente raso al suolo, e quel palazzo rosso perfettamente in piedi. C'è da discutere sicuramente molto sul fatto che sia stato permesso di costruire una struttura in cemento armato così alta nel centro storico di Amatrice, ma le persone che vivevano al proprio interno hanno avuto tutte salva la vita.

Facciamo una premessa ingegneristica: un terremoto si trasforma in una forza orizzontale che agisce sulla struttura, esattamente al baricentro delle masse. La struttura dal canto suo, risponde con una forza uguale e opposta, applicata al centro delle rigidezze della struttura. Se questi due punti coincidono non si ha momento torsionale, altrimenti questo c'è e la struttura deve essere in grado di rispondere.

Cosa s'intende per risposta strutturale? Come la struttura di un edificio è in grado di rispondere all'evento sismico, cioè come riesce a sopportare tutte le forze che si vengono a generare all'interno degli elementi strutturali (siano essi pareti portanti o elementi in cemento armato).

Tornando al titolo dell'articolo, c'è da fare un'ulteriore premessa importante. Una struttura più ampia è più è in grado di deformarsi prima di collassare: questo vuol dire che ci sarà una trave che arriva a fessurarsi per prima, poi un'altra, finché l'ultima non si fessura, dopodiché la prima arriverà a rottura e di conseguenza le altre fino all'ultima, finché la struttura non arriva a crollare. Questo vuol dire che più travi e pilastri ci sono, più elementi si possono danneggiare, più tempo e forza sismica dovranno occorrere prima che la struttura collassi. 

L'edificio in questione, un edificio rosso con struttura in cemento armato, di abbastanza recente costruzione, avrà sicuramente al suo interno delle travi danneggiate e ingegneri strutturali dovranno verificare se potranno essere consolidate o si dovrà procedere all'abbattimento della struttura. Il gran numero di elementi strutturali ha fatto sì che si potesse danneggiare molto ma non crollare. Difatti la normativa attuale, le NTC 2008 (Norme Tecniche delle Costruzioni), prevede che il periodo di ritorno dell'evento sismico di una struttura normale sia di poco inferiore ai 500 anni, questo calcolato su base statistica. Poche case durano così a lungo nel tempo, ma se il destino vuole che nella loro vita devono sopportare l'evento sismico previsto, queste non devono collassare su loro stesse, ma si dovranno danneggiare al punto che saranno ricostruite ma le persone al loro interno potranno uscire con le loro gambe e avranno salva la vita.

Quello che è successo con il palazzo rosso è proprio questo, sicuramente sarà danneggiato ma non le persone al loro interno che hanno avuto salva la vita. Se la struttura è in cemento armato o in muratura portante, le cose con cambiano, cambiano i calcoli e i concetti strutturali, ma la base è sempre la stessa.  

Una cosa importante, che la normativa non prevede, ma viene lasciata all'esperienza, sono le finiture: se cementi armati, murature portanti, acciaio, fondazioni, sono soggette a precisi calcoli e da una precisa prassi edilizia, i muri di tamponatura, i controssoffiti, e tutto ciò che non è strutturale, è lasciato all'esperienza di chi esegue i lavori. Questo vuol dire che se l'edificio meglio calcolato a livello strutturale, non ha le pareti di tamponatura abbastanza spesse e ben ammorsate, queste potranno ribaltasi e creare un danno (come si è già visto) alla vita delle persone nei pressi dell'abitazione.

Radiuk Ing. Raiko

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La norma del regolamento di condominio che vieti l’apertura di nuove porte prevale riguardo l’esigenza per Legge di dotare il locale commerciale di una uscita di sicurezza

Tribunale di Roma, sez. V, Dr. Ghiron, 21.1.2013, n. 1065

Il proprietario di un locale commerciale in condominio rivolgeva domanda all'amministratore affinché venga autorizzato ad aprire un ulteriore accesso in quanto espressamente impostogli dalla normativa disciplinante le attività del suo locale, e ciò in quanto senza un'uscita di sicurezza sull'androne dello stabile i vigili del fuoco non ne avrebbero consentito l'esercizio. 

L'amministratore, conscio che il regolamento di condominio contrattualmente trascritto, al suo interno prevedeva una norma che espressamente vietava l'apertura sui muri comuni di nuove porte o accessi, rimandava al consesso assembleare la decisione in merito. L'assemblea non concedeva l'autorizzazione e il proprietario del locale commerciale impugnava la deliberazione. 

Quest'ultimo, a fondamento della richiesta di annullamento della delibera poneva essenzialmente la doglianza secondo la quale la negazione di adeguare normativamente la sua unità immobiliare alle esigenze di sicurezza andava ad incidere sul suo diritto di proprietà, e per l'effetto non gli avrebbe consentito l'esercizio dell'attività programmata. 

II condominio contestava la richiesta giudiziaria sostenendo la prevalenza delle norme regolamentari riguardo le esigenze del proprietario dell'unità commerciale. 

Il Tribunale, dopo ampia disamina riguardo la distinzione fra norme contrattuali e regolamentatrici e le maggioranze dei consensi necessari alle rispettive approvazioni (Cass. 9877/2012) e quindi giunto alla conclusione che il regolamento condominiale vigente era puntualmente opponibile anche al proprietario/attore giusto richiamo puntuale nel medesimo atto di acquisto (Cass. SS.UU. 2546/1994), rigettava la domanda di annullamento della delibera osservando che, se anche e fuor di dubbio che questa vada ad incidere (limitandoli) sui diritti del condomino proprietario del locale, tale limitazione è legittima in quanto "è stata accettata in sede di acquisto con l'accettazione delle norme regolamentari" e pertanto, essendo la delibera conforme al divieto in esso previsto deve considerarsi valida ed efficace.

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Fascicolo Tecnico del Condominio e del suo Legale Rappresentante

Il fascicolo tecnico del condominio e del suo legale rappresentante comprende una serie di documenti che non sono ancora del tutto obbligatori (alcuni di questi li sono dall'entrata in vigore della recente riforma condominiale). Tuttavia un buon amministratore di condominio per cercare di farsì che quando ci sia la necessità intervenga il più celermente possibile cerca di averli in toto. 

Sia gli albi che le associazioni di categoria, stanno cercando di sensibilizzare l'opinione pubblica e il legislatore perché si intervenga in tal senso. 

Spesso quando si deve intervenire, soprattutto nella parte comune, anche a livello impiantistico, in particolare modo se si tratta di strutture datate, il professionista non dispone delle adeguate tavole che testimonino il lavoro fatto (redatte e firmate da un precedente tecnico che ne testimoni la validità), per questo si deve procedere inizialmente a una fase di ispezione e di rilievo prima di poter fare una diagnosi e procedere con il da farsi. Questa spesa preliminare, anche se ha un costo il più delle volte marginale rispetto all'intervento, non sempre è vista di buon occhio: con il fascicolo tecnico del condominio e del suo legale rappresentante, si tratterebbe di una verifica, pertanto il tempo, e di conseguenza il costo, sarebbe molto più lieve.

Questo fascicolo potrebbe essere visto come una spesa solo onerosa da parte dei condomini,  però porterebbe a una accelerazione dei tempi di intervento qualora occorressero. 

1. Libro dei verbali
2. Planimetria aggiornata dello stabile (con rappresentazione parti comuni)
3. Registro anagrafe condominiale
4. Scheda grafico tecnica dell’impianto di riscaldamento centrale
5. Scheda grafico tecnica dell’impianto centrale di raffrescamento
6. Scheda grafico tecnica della rete di smaltimento delle acqua chiare e nere
7. Scheda grafico tecnica dell’impianto di adduzione gas di rete
8. Scheda grafico tecnica dell'impianto elettrico comune
9. Scheda grafico tecnica dell'impianto telefonico
10. Scheda grafico tecnica per ogni elevatore di persone/merci o auto
11. Scheda grafico tecnica per ogni impianto comune per la ricezione televisiva
12. Scheda grafico tecnica dell’impianto di adduzione acqua sanitaria
13. Scheda grafico tecnica dell'impianto antincendio
14. Verifiche delle analisi delle acque (D.Lgs 27/2002)
15. Verifiche della messa a terra degli impianti elettrici (Dpr 462/01)
16. Verifiche degli impianti ascensore
17. Verbali delle manutenzioni dei presidi antincendio
18. Verbali delle verifiche degli impianti automatizzati (cancelli, sbarre, ecc...)
19. DVR
20. DUVRI
21. Scheda grafico tecnica dell'impianto elettrico di ogni singolo alloggio
22. Scheda grafico tecnica dell'impianto a gas/metano/gpl di ogni singolo alloggio
23. Copia autentica della polizza globale
24. Raccolta di tutti gli attestati di conformità integrale degli impianti
25. Decreti di vincolo
26. Tabelle millesimali di proprietà generale e di riparto delle spese
27. Regolamento condominiale
28. Raccolta di rendiconti e riparti esercizi precedenti con raccolta dei giustificativi di spesa
29. Raccolta dei contratti stipulati
30. Atti e convenzioni costituiti di servitù prediali e di altri diritti di terzi
31. Tutte le scritture contabili
32. Attribuzione del CF
33. P.IVA dell'Amministratore
34. Polizze dell’Amministratore
35. DM 140 dell’Amministratore
36. Iscrizione dell’Amministratore ad apposita associazione riconosciuta dal Ministero della Giustizia

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Agevolazione prima casa anche a chi ha un’altra casa

La legge di Stabilità 2016 consente al contribuente la possibilità di godere dell’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa, con imposta di registro al 2% per chi acquista da privati ed Iva al 4% per chi acquista da costruttore, anche se già proprietario di un’altra casa acquistata con la stessa agevolazione a condizione che la seconda casa venga venduta entro un anno.

Per godere dell’agevolazione il fabbricato acquistato deve essere classificato in catasto come abitativo nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 mentre sono escluse pertanto le abitazioni di categoria A/1, A/8 e A/9 e deve inoltre trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.

La nuova norma intende evidentemente venire incontro alle difficoltà che si incontrano nella vendita di abitazioni, a causa della crisi in atto nel settore immobiliare.

Per il 2016 sarà possibile detrarre dall’Irpef, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA relativa all’acquisto, effettuato dal primo gennaio 2016 ed entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. 

La detrazione sarà pertanto pari al 50% dell’IVA dovuta sul corrispettivo di acquisto e dovrà essere ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi; all’acquirente che abbia residenza in un altro comune è comunque consentito ugualmente ottenere l’agevolazione a condizione che trasferisca detta residenza entro 18 mesi dall’acquisto. In alternativa alla residenza, l’immobile può trovarsi anche nel luogo in cui il contribuente svolge la propria attività lavorativa, professionale o di studio anche se non remunerata.

Il beneficio è ammesso anche se il precedente acquisto è avvenuto a titolo gratuito, cioè con successione o con donazione.

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DAL 1° GENNAIO 2016 LA FORMALDEIDE VIENE CLASSIFICATA COME SOSTANZA CANCEROGENA

La formaldeide è uno dei più diffusi inquinanti di interni e è largamente impiegata per la produzione di resine nelle produzioni di manufatti, rivestimenti e schiume isolanti che, con il tempo, tendono a rilasciarne molecole nell'ambiente.

L'Associazione Internazionale per la Ricerca sul Cancro (IARC) sin dal 2004 ha inserito la formaldeide nell'elenco delle sostanze considerate con certezza cancerogene per la specie umana va peraltro considerato che le concentrazioni di formaldeide presenti normalmente all'interno degli edifici sono generalmente basse; cosa differente invece riguarda la valutazione dei rischi per gli addetti alle lavorazioni industriali che impiegano formaldeide.

La nuova normativa Europea n. 605/2014, in vigore dal 1° gennaio 2016, classifica la formaldeide come sostanza cancerogena di categoria 1B/2

La formaldeide è una sostanza abitualmente impiegata in svariati settori che, in assenza di una corretta modalità di utilizzo, può contaminare gli ambienti di lavoro con gravi rischi per la salute dei lavoratori.

Tutti i responsabili in materia di Sicurezza sul Lavoro sono pertanto tenuti da adesso ad aggiornare le procedure aziendali e ad adottare una serie di misure di prevenzione e di controllo per raggiungere i nuovi standard di sicurezza richiesti dalla legge.

La nuova normativa infatti modifica significativamente gli obblighi in materia di sicurezza e, conseguentemente, gli adempimenti posti a carico dei datori di lavoro e dei responsabili aziendali.

Le nuove disposizioni prevedono inoltre un controllo periodico di eventuali tracce di formaldeide disperse nell’ambiente di lavoro.

Dal 1° gennaio 2016 le aziende devono aggiornare il Documento di Valutazione dei Rischi (DVR) in relazione all’esposizione ad agenti cancerogeni e mutageni, e devono adottare specifiche misure procedurali e organizzative per permettere in completa sicurezza gli ambienti di lavoro in cui opera il personale.

Le procedure comprendono: il monitoraggio della qualità dell’aria, la sanificazione degli ambienti, nuovi protocolli di sicurezza, nuovi sistemi di stoccaggio della formaldeide.

Dal 1° gennaio 2016 il DVR dovrà pertanto indicare:

1. le attività lavorative che comportano la presenza di sostanze o preparati cancerogeni o mutageni o di processi industriali, indicando i motivi per i quali sono impiegati;
2. i quantitativi di sostanze, preparati cancerogeni o mutageni prodotti od utilizzati, ovvero presenti come impurità o sottoprodotti;
3. il numero di lavoratori esposti o potenzialmente esposti ad agenti cancerogeni o mutageni;
4. il grado di esposizione dei suddetti lavoratori;
5. le misure preventive e protettive applicate ed il tipo dei dispositivi di protezione individuale utilizzati;
6. le indagini svolte per la possibile sostituzione degli agenti cancerogeni e le sostanze e i preparati eventualmente utilizzati come sostituti.

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