Energia e sicurezza - Cessione del credito per ecobonus e sismabonus condomini

L’Agenzia delle Entrate chiarisce, con due provvedimenti, come trasferire il credito di imposta per interventi volti all’efficienza energetica e alla riduzione del rischio sismico.

Due sono i provvedimenti emessi dal direttore dell’Agenzia delle Entrate, datati 8 giugno 2017, in cui sono definite le modalità di cessione dei crediti d’imposta corrispondenti all’ecobonus e al sismabonus condomini. Come previsto dalla legge di bilancio emanata a dicembre, il credito corrispondente alla detrazione spettante per le spese, sostenute dal 1º gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per determinati interventi caratterizzati da specifiche connotazioni tecniche e riguardanti lavori effettuati sulle parti comuni di edifici, è cedibile.

Il primo provvedimento riguarda gli interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici che interessano l’involucro con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda nonché quelli finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva. Il secondo, invece, disciplina la cessione del credito corrispondente alla detrazione per gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica effettuate sulle parti comuni di edifici dalle quali derivi una riduzione del rischio sismico.

Beneficiari della cessione del credito

Il credito d’imposta può essere ceduto da:

• tutti i condòmini teoricamente beneficiari della detrazione d’imposta prevista per gli interventi che rientrano nell’agevolazione fiscale, compresi quindi gli eventuali “incapienti”
• i cessionari del credito i quali a loro volta possono effettuare ulteriori cessioni.

Il credito può essere ceduto a:

• fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi agevolati;
• di altri soggetti privati quali persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti. È esclusa la cessione in favore di istituti di credito, intermediari finanziari e amministrazioni pubbliche.

La “Manovrina”

Nel DL 50/2017 “Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo”, approvato il 15 giugno si modifica la disciplina in materia di cessione delle detrazioni spettanti per interventi di incremento dell’efficienza energetica nei condomìni. In particolare il comma 1, lett. a), estende fino al 31 dicembre 2021 la possibilità per i soggetti che si trovano nella no tax area (pensionati, dipendenti e autonomi) di cedere la detrazione fiscale loro spettante ai fornitori che hanno effettuato i lavori condominiali per l’incremento dell’efficienza energetica. Inoltre si prevede che la detrazione può essere ceduta anche ad altri soggetti privati (compresi istituti di credito e intermediari finanziari). La cessione è consentita purché le condizioni di incapienza sussistano nell’anno precedente a quello di sostenimento delle spese. I soggetti cessionari hanno titolo a godere di un credito d’imposta in misura pari alla detrazione ceduta, fruibile in dieci quote annuali di eguale importo. Il credito d’imposta è utilizzabile esclusivamente in compensazione. Le modalità attuative della norma sono definite con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate (modifiche all’articolo 14, comma 2-ter, del D.L. n. 63 del 2013).

Il comma 1, lett. b), del nuovo articolo 4-bis, interviene sulla norma che dispone che i controlli dell’ENEA sulla sussistenza dei requisiti per beneficiare delle detrazioni in quota maggiorata per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo (70%) ovvero per gli interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno una determinata qualità media (75%).

A seguito delle modifiche apportate si prevede che tali controlli siano effettuati con procedure e modalità disciplinate con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, da emanare entro il 30 settembre 2017. Per tali controlli da parte dell’ENEA è autorizzata la spesa di 500.000 euro per il 2017 e di 1 milione di euro per ciascuno degli anni dal 2018 al 2021 (modifiche all’articolo 14, comma 2-quinquies, del D.L. n. 63 del 2013).

Il comma 2 dispone la copertura finanziaria dei nuovi oneri che derivano dal comma 1, a valere, in parte, sul Fondo per le esigenze indifferibili in corso di gestione, di cui all’articolo 1, comma 200, della legge n. 190/2014, in parte sul Fondo speciale di parte corrente (allo scopo utilizzando lo stanziamento del Ministero dell’economia e finanze), nonché sul Fondo per la compensazione degli effetti finanziari non previsti a legislazione vigente, ai fini della compensazione degli ulteriori effetti in termini di indebitamento netto.

Ecobonus e sismabonusi: a cosa si applicano

Parlando di parti comuni condominiali, il credito d’imposta cedibile corrisponde alla detrazione dall’imposta lorda sul reddito, prevista nella misura del 70% delle spese sostenute, se relative a interventi che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda, ovvero del 75%, in caso di interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva che conseguono almeno la qualità media di cui al decreto 26 giugno 2015 del Mise.

La detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 40.000 euro moltiplicato il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio e deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Per quanto riguarda il sismabonus, il credito d’imposta cedibile corrisponde alla detrazione dall’imposta lorda sul reddito, prevista nella misura del 75% delle spese sostenute, se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determina il passaggio a una classe inferiore di rischio, ovvero dell’85%, se c’è passaggio a due classi inferiori di rischio. La detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo.

In entrambi i casi il condòmino può cedere l’intera detrazione calcolata sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile.

Il cessionario può cedere, in tutto o in parte, il credito d’imposta acquisito solo dopo che sia diventato disponibile, cioè dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa.

Il credito ceduto ai fornitori, invece, si considera disponibile dal 10 marzo del periodo d’imposta successivo a quello in cui il fornitore ha emesso fattura comprensiva del relativo importo.

Come effettuare la cessione del credito

Per effettuare la cessione del credito, i condòmini, se i dati della cessione non sono indicati nella delibera assembleare che approva gli interventi, devono comunicare all’amministratore di condominio,entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito indicando, oltre ai propri dati, anche denominazione e codice fiscale del cessionario che ha accettato.

L’amministratore del condominio, a sua volta:

comunica annualmente all’Agenzia delle Entrate, entro il 28 febbraio, i dati identificativi e l’accettazione del cessionario nonché l’ammontare del credito d’imposta ceduto sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente; consegna al condòmino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all’Agenzia delle Entrate (il cui mancato invio rende inefficace la cessione del credito).

I condòmini appartenenti ai condomini “minimi”, che non hanno nominato un amministratore in quanto non obbligati, possono cedere il credito d’imposta incaricando un condòmino di effettuare gli adempimenti con le modalità e nei termini previsti per gli amministratori di condominio.

L’Agenzia delle Entrate rende visibile nel “Cassetto fiscale” del cessionario il credito a lui attribuito, che potrà essere utilizzato solo dopo la procedura di accettazione (tale informazione sarà visibile anche nel “Cassetto fiscale” del cedente).

Il cessionario che intende a sua volta cedere il credito attribuitogli deve comunicare la circostanza all’Agenzia tramite le stesse funzionalità telematiche presenti nel “Cassetto fiscale”.

Compensazione e controlli

Il credito d’imposta, non oggetto di successiva cessione, è utilizzabile in compensazione - senza applicazione dei limiti previsti dall’articolo 34 della legge 388/2000 - mediante il modello F24, da trasmettere esclusivamente attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (in caso contrario, l’operazione viene rifiutata). Il codice tributo da indicare sarà istituito con successiva risoluzione.

La quota di credito non fruita nel periodo di spettanza è riportabile nei periodi d’imposta successivi, ma non può essere chiesta a rimborso.

I provvedimenti illustrano i controlli che l’amministrazione finanziaria metterà in atto, ovvero il recupero del relativo importo, maggiorato di interessi e sanzioni, avverrà nei confronti:

• del condòmino, in caso di mancanza - anche parziale - dei requisiti oggettivi che danno diritto alla detrazione;
• del cessionario, se lo stesso fruisce in modo indebito - anche parzialmente - del credito.

di Annalisa Galante

Membro del Comitato Scientifico Abitare Biotech

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Energia - Cessione del credito per i condomini

Per le spese sostenute dal 2017 al 2021, la legge di bilancio 2017 ha previsto nuovi criteri per la cessione del credito in relazione agli interventi condominiali di riqualificazione energetica e antisismici.

Dal 31 gennaio 2016 sul sito dell’Agenzia delle Entrate è disponibile l’applicazione gratuita con la quale i condomìni devono trasmettere, per le spese sostenute nel 2016 per interventi di riqualificazione energetica delle parti comuni degli edifici, la cessione del credito dei condòmini ai fornitori, secondo le modalità attuative previste dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 22 marzo 2016.

La trasmissione della comunicazione deve avvenire entro il 31 marzo 2017, mediante il canale Entratel o Fisconline. La comunicazione può essere inviata direttamente dal condominio, oppure tramite gli intermediari.

L’Amministratore di condominio deve trasmettere entro il 7 marzo (come da proroga ottenuta da ANACI e UPPI): l’elenco dei bonifici effettuati per il pagamento delle spese sostenute nel 2016 per lavori di riqualificazione energetica su parti comuni, il codice fiscale dei condòmini che hanno ceduto il credito e l’importo del credito ceduto da ciascuno, il codice fiscale dei fornitori cessionari del credito e l’importo totale del credito ceduto a ciascuno di essi. Il mancato invio della comunicazione rende inefficace la cessione del credito.

La possibilità di cessione del credito

di bilancio 2017 ha, invece, previsto nuovi criteri per la cessione del credito in relazione agli interventi condominiali di riqualificazione energetica e antisismici. Le modalità attuative e i tempi di trasmissione dei relativi dati saranno indicati in un nuovo provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate in corso di predisposizione.

Non pochi i dubbi e le perplessità, legate soprattutto al credito restituito in troppi anni (10 per un condomino sono tanti, per un’impresa sono una follia) e al fatto che è vietata la cessione a istituti di credito e agli intermediari finanziari, che potrebbe incrementarne la complessità applicativa nei condomini e alimentare fenomeni speculativi e distorsivi della concorrenza. Il meccanismo della cessione potrebbe finire per porre ai margini del mercato gli operatori specializzati e pregiudicare la qualità degli interventi.

Di sicuro - come anche sottolineato da Renovate Italy che in Italia promuove campagne di informazione per l’efficienza energetica - la facoltà di cessione delle detrazioni fiscali è la caratteristica potenzialmente più rivoluzionaria dei nuovi benefici riservati alla riqualificazione energetica dei condomini, che trasforma un incentivo congenitamente incerto, legato alla mutevole condizione fiscale dei beneficiari, in una risorsa sicuramente disponibile per tutto il periodo di applicazione. Su questa novità, che riguarda anche gli interventi di miglioramento sismico degli edifici condominiali, si gioca l’efficacia del provvedimento ma, senza l’introduzione di alcuni accorgimenti, la potenzialità dell’innovazione rischia di trasformarsi in un boomerang.

Riduzione 50% dell’IVA 

È all’esame dell’Aula del Senato il disegno di legge di conversione in legge del decreto Milleproroghe 2017 (decreto-legge 30 dicembre 2016, n. 244, in scadenza il 28 febbraio prossimo), licenziato con modifiche dalla commissione competente di Palazzo Madama.

Tra gli emendamenti approvati dalla commissione Affari costituzionali del Senato, c’è quello che proroga a tutto il 2017 la riduzione al 50% dell’Iva per l’acquisto di case ad alta efficienza energetica. L’incentivo era scaduto il 31 dicembre 2016, di sicuro uno strumento efficace per stimolare il mercato residenziale e coniugare efficienza energetica e rilancio economico. La riduzione consentirebbe sia di superare il diverso trattamento tra chi compra case a bassa efficienza energetica da privati rispetto a chi si rivolge al nuovo e riqualificato ad alta efficienza. Una chiara posizione per indirizzare la domanda verso un mercato immobiliare di qualità, che favorisca il risparmio sulla bolletta.

di Annalisa Galante

Membro del Comitato Scientifico Abitare Biotech

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Bonus videosorveglianza, credito d’imposta agevolabile al 100%

COMUNICATO STAMPA

Bonus videosorveglianza, credito d’imposta agevolabile al 100%

L’agevolazione per l’installazione di sistemi di videosorveglianza digitale o di sistemi di allarme è pari al 100% dell’importo richiesto. È quanto stabilisce il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate di oggi, che individua la quota percentuale del credito d’imposta che spetta per le spese sostenute nel 2016 relative all’installazione di sistemi di videosorveglianza digitale (o di sistemi di allarme) e ai contratti stipulati con istituti di vigilanza per la prevenzione di attività criminali. L’importo agevolabile è quello che risulta dalle istanze validamente presentate fino al 20 marzo 2017.

Come utilizzare il credito d’imposta - Il credito d’imposta può essere utilizzato in compensazione presentando il modello di pagamento F24 esclusivamente attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, pena lo scarto dell’operazione di versamento . Il codice tributo da utilizzare è “6874”, istituito con la risoluzione n. 42/E pubblicata oggi, che deve essere inserito nella sezione “erario”, nella colonna “importi a credito compensati”.

I controlli del Fisco - L’Agenzia delle Entrate effettuerà dei controlli automatizzati su ciascun modello F24 ricevuto. Nel caso in cui il contribuente non abbia presentato l’istanza di attribuzione del credito d’imposta entro i termini previsti, o se l’importo del credito utilizzato in compensazione risulti superiore all’ammontare del credito spettante, il modello F24 viene scartato. L’esito negativo verrà comunicato al soggetto che ha trasmesso il modello F24 tramite apposita ricevuta consultabile sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate.

In alternativa, le persone fisiche non titolari di redditi d’impresa o di lavoro autonomo possono utilizzare il credito spettante in diminuzione delle imposte dovute in base alla dichiarazione dei redditi.

Roma, 30 marzo 2017

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School bonus, arriva il codice tributo per utilizzare il credito d’imposta

COMUNICATO STAMPA

School bonus, arriva il codice tributo per utilizzare il credito d’imposta

Pronte le istruzioni per l’utilizzo in compensazione del cosiddetto school bonus, il credito riservato a chi effettua erogazioni in denaro destinate agli investimenti in favore degli istituti del sistema nazionale di istruzione, introdotto dalla legge 107/2015 e modificato dalla Legge di Stabilità 2016. La risoluzione n. 115/E pubblicata oggi istituisce, infatti, il codice tributo 6873 che potrà essere utilizzato a partire dal 1° gennaio 2017, dai soggetti titolari di reddito d’impresa.

Cos’è lo school bonus – Lo school bonus è riconosciuto in relazione alle erogazioni effettuate nei confronti degli istituti del sistema nazionale di istruzione, per la realizzazione di nuove strutture scolastiche, la manutenzione e il potenziamento di quelle esistenti e il sostegno a interventi per il miglioramento dell’occupabilità degli studenti.

Ai contribuenti che sceglieranno di aderire, verrà riconosciuto un credito pari al 65% delle erogazioni liberali effettuate nei periodi d’imposta 2016 e 2017 e al 50% di quelle effettuate nel periodo d’imposta 2018. L’importo massimo delle erogazioni ammesso all’agevolazione fiscale è pari a 100mila euro per ciascun periodo d’imposta e il relativo credito viene ripartito in tre quote annuali di pari importo.

Per maggiori informazioni, è possibile consultare il sito internet http://www.schoolbonus.gov.it/.

Come utilizzare lo school bonus – Il credito d'imposta è indicato nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui sono effettuate le erogazioni. Il credito è ripartito in tre quote annuali di pari importo e la quota annuale non utilizzata può essere riportata in avanti senza alcun limite temporale.

Le persone fisiche e gli enti che non esercitano attività commerciali fruiscono del credito d’imposta nella dichiarazione dei redditi, ai fini del versamento delle relative imposte.

Per i soggetti titolari di reddito di impresa, invece, il credito d’imposta è utilizzabile, ferma restando la ripartizione in tre quote annuali di pari importo, a decorrere dal periodo d’imposta successivo a quello di effettuazione delle erogazioni liberali, esclusivamente in compensazione tramite modello F24, indicando il codice tributo 6873 nella sezione “Erario”, nella colonna “importi a credito compensati”, con l’indicazione, come “anno di riferimento”, dell’anno d’imposta nel quale sono state effettuate le erogazioni liberali, nel formato “AAAA”.

Roma, 19 dicembre 2016

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Guai in vista per l’amministratore che non collabora con il creditore del condominio

di Alberto Celeste

Magistrato

IL DATO NORMATIVO DI RIFERIMENTO

A seguito dell’entrata in vigore della riforma della normativa condominiale (legge n. 220/2012), la giurisprudenza di merito ha iniziato ad essere sollecitata sulle prime criticità della novella, segnatamente in ordine alla peculiare questione relativa all'obbligo collaborativo dell’amministratore nei confronti dei terzi creditori del condominio.

Invero, il riformato art. 63 disp. att. c.c. attualmente stabilisce che, "per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi" (comma 1), aggiungendo che i creditori non possono agire nel confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini (comma 2).

In questa sede, interessa soprattutto la disposizione che contempla l’obbligo, da parte dell’amministratore, di comunicare i dati dei condomini morosi, su richiesta del creditore del condominio, consentendo a quest’ultimo di rivolgere le sue richieste e, eventualmente, di intraprendere l’azione giudiziaria, direttamente nei confronti dei condomini che non hanno pagato i contributi condominiali.

Ci si chiede, pertanto, fino a dove si estende detto obbligo di "cooperazione" (e connessa responsabilità in caso di inadempimento), in capo all'amministratore, nei confronti dei creditori del condominio che lo interpellano, ossia di soggetti diversi dai condomini, in un’ottica volta ad intravedere un dovere legale di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione di crediti nascenti dalla gestione condominiale, prescindendo dal contenuto del programma interno del rapporto di mandato instaurato con i singoli partecipanti della collettività condominiale.

I PROFILI RISARCITORI AZIONABILI

In questa prospettiva, il Giudice di Pace di Genova, con la sentenza del 15 giugno 2015, ha condannato un amministratore in proprio al pagamento, in favore di un creditore del condominio, della somma di €.2.225,00, a titolo di risarcimento del danno, pari al valore dell'intero credito azionato e non recuperato a causa del comportamento omissivo del convenuto (nello specifico, trattavasi dell'importo portato nel precetto, al lordo della ritenuta d'acconto dedotto quanto versato in corso di causa, in forza di un precedente decreto ingiuntivo non opposto).

In particolare, il suddetto magistrato onorario ha accertato, per un verso, che l'attore aveva proceduto all'interpello dell'amministratore del condominio per ottenere i nominativi dei condomini morosi, al fine di procedere alla loro preventiva escussione, prima di poter procedere nei confronti degli altri condomini virtuosi, e, per altro verso, che il convenuto aveva omesso i necessari adempimenti, restando "inadempiente alle obbligazioni nei confronti del creditore del condominio, che può conseguire l'adempimento solo a condizione che l'amministratore agisca secondo le regole di buona fede e correttezza".

Peraltro, l'amministratore, rimasto contumace, non aveva ottemperato nemmeno all'ordine giudiziale ex art. 210 c.p.c. volto all'esibizione dei registri contabili e del conto corrente condominiale, conseguendone la condanna di cui sopra, oltre quella alle spese di lite.

In maniera analoga anche se con un'impostazione processuale differente, il Tribunale di Palermo, con l'ordinanza ex art. 702-bis c.p.c. del 19 marzo 2014, ha condannato "il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore", a comunicare al creditore ricorrente i nominativi dei condomini non in regola con i pagamenti degli oneri condominiali, ed al pagamento della somma di €.1.000,00, "oltre interessi e rivalutazione dalla domanda al saldo", nonché alla refusione delle spese processuali.

Nella specie, il creditore aveva diffidato il condominio al pagamento della somma di €.2.560,00 ed aveva chiesto all'amministratore gli estremi dei condomini morosi, mentre il condominio non si era costituito in giudizio, né era comparso all'udienza rendendosi contumace.

Il magistrato siciliano, richiamato il disposto dell'art. 63 sopra citato e verificato l'inadempimento agli obblighi assunti dall'amministratore, aveva dato atto del pregiudizio nel ritardo patito dal ricorrente per aver invano incoato il giudice adìto una prima volta, ed aveva riconosciuto appunto il danno da ritardo "quantificabile equitativamente in complessivi €.1.000,00, ivi assorbita la spesa di €.84,00 necessitata per contributo unificato del primo giudizio ed i compensi difensivi di quel giudizio, ma non potendosi riconoscere il valore dei compensi difensivi del primo giudizio, non rivelandosi alcun nesso eziologico tra i costi ed i compensi difensivi del giudizio non andato a buon fine ed il comportamento dilatorio e pregiudizievole del condominio".

L'AMBITO DEL DOVERE DI COOPERAZIONE

Sempre nell'ambito del procedimento sommario di cognizione (introdotto dalla legge n. 69/2009), di recente, il Tribunale di Tivoli, con l'ordinanza 21 aprile 2016, ha ordinato all'amministratore di condominio di produrre le generalità complete di tutti i condomini su cui gravano le spese richieste dal creditore entro 30 giorni dalla comunicazione di tale provvedimento, condannando, altresì, la parte intimata al pagamento della somma di €.1.500,00 a titolo di spese giudiziali.

Nello specifico, l'attore, stante l'inutilità delle sollecitazioni stragiudiziali, aveva chiesto di accertare il diritto ad accedere all'elenco dei condomini morosi, al fine di poter attivare il proprio credito per l'attività prestata nei confronti del condominio, ma la documentazione in atti - pur prodotta dal suddetto amministratore - non era "sufficiente ad identificare compiutamente le parti mancando le generalità piene e complete" di tutti i morosi.

Nel corso del giudizio, l'amministratore aveva prodotto la copia della ripartizione millesimale del rendiconto consuntivo relativo al credito azionato, dal quale emergevano solo i cognomi dei condomini, a fronte dell'obbligo di tenere aggiornato e puntuale il registro dell'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130, n. 6), c.c., finalizzato sia alla trasparenza della gestione condominiale sul versante interno, sia ai rapporti esterni con i creditori insoddisfatti.

Lo stesso Tribunale laziale, con ordinanza del 16 novembre 2015, accogliendo il ricorso di un creditore del condominio, ha affermato che l'obbligo dell'amministratore di comunicare i dati dei condomini riguarda solo coloro che risultano "morosi rispetto allo specifico credito vantato dal creditore istante", non essendo sufficiente inviare a quest'ultimo l'elenco generico di tutti i condomini morosi, senza cioè indicare le singole morosità riferite allo specifico credito oggetto dell'interpello.

Nel caso esaminato, il magistrato tiburtino ha correttamente opinato che debbano considerarsi "morosi" i soli condomini che sono debitori delle quote afferenti allo specifico titolo da cui sorge il debito del condominio verso il soggetto creditore, venendo di conseguenza escluse le complessive morosità condominiali che fanno riferimento ad altri crediti.

In quest'ottica, avendo l'amministratore inviato solo l'ultimo rendiconto consuntivo della gestione condominiale, non era dato evincere se le morosità ivi indicate fossero o meno imputabili a "quel" creditore (segnatamente, trattavasi di un avvocato).

In proposito, il Tribunale di Catania, con l'ordinanza ex art. 702-bis c.p.c. del 9 gennaio 2015, oltre che condannare (forse impropriamente) il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, a comunicare al creditore tutti i nominativi non in regola con gli oneri condominiali, ha addirittura fissato la somma di €.10,00 al giorno come penale dovuta per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione di tale provvedimento.

Tale ordinanza si rivela interessante perché in essa si specifica che l'amministratore non possa scegliere di comunicare al creditore il nome solo di alcuni condomini morosi (ad esempio, quelli la cui morosità sia maggiore), nemmeno se gli importi da essi dovuti siano sufficienti, qualora recuperati, a soddisfare per intero il creditore, spettando, infatti, a quest'ultimo "stabilire, in virtù dei dati ricevuti dall'amministratore, se agire contro tutti o solo alcuni dei condomini morosi, in ragione delle aspettative che, di volta in volta, creda di avere".

Si aggiunge, infine, che, per quanto concerne il contenuto della comunicazione, l'art. 63 disp. att. c.c. parla genericamente di "dati", dovendo in tale nozione intendersi il nome, il cognome, il codice fiscale di ciascuno dei condomini morosi, nonché gli importi dovuti da ciascuno di essi e non pagati al condominio.

E' vero che l'art. 1130, n. 6), c.c., trattando dell'anagrafe condominiale, non menziona le quote millesimali di ciascun condomino, tuttavia, l'espressione "dati" che compare nell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c. deve ritenersi comprensiva anche delle suddette quote millesimali, tanto si desume, peraltro, anche in via di interpretazione sistematica, dall'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., nel senso che la sussidiarietà implica che non vi è solidarietà, e che quindi vale l'idea dell'azione pro quota del terzo creditore verso il singolo moroso, come imposta a partire da Cass. S.U. n. 9148/2008.

D'altronde, la mancata indicazione dei millesimi di proprietà non consentirebbe al creditore alcun riscontro in merito alla correttezza della quota versata dai singoli condomini, evenienza che comporterebbe estenuanti richieste all'amministratore, ma anche un'eventuale opposizione in giudizio da parte del condomino moroso, qualora lo stesso asserisca di dover pagare meno in relazione alle effettive carature millesimali di proprietà, dato quest'ultimo che, diversamente opinando, il creditore potrebbe non conoscere.

Per completezza, si rileva che analogo risultato giudiziario, ossia l'ordine al condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, di comunicare i dati afferenti ai condomini morosi, è stato, di recente, ottenuto tramite la procedura monitoria azionata impropriamente dal creditore: in tal caso, il Tribunale di Palermo, con la sentenza del 5 maggio 2016, ha revocato il decreto ingiuntivo, accogliendo l'opposizione del condominio, ma ha condannato ugualmente l'opponente ad adempiere l'obbligo di cui all'art. 63 disp. att. c.c. nei confronti dell'opposto (il fatto che quest'ultimo fosse anche condomino e, quindi, presumibilmente in possesso delle tabelle millesimali, non aveva costituito una circostanza impeditiva della possibilità di ottenere tali informazioni, potendo tale condomino aver perduto la disponibilità del relativo documento o per non averla mai avuta).

I RIFLESSI IN MATERIA DI PRIVACY

In quest'ordine di concetti, non convince la recente ordinanza del 3 giugno 2015, con cui il Tribunale di Monza, su istanza del creditore (ancora una volta, un avvocato), ha condannato l'amministratore a comunicare "l'intera anagrafe condominiale", con l'indicazione delle "quote millesimali" di ciascuno, in quanto il suo credito per le spese legali liquidate in una sentenza non era stato saldato dal condominio.

Secondo il giudice Lombardo, "il creditore non può sapere, siccome estraneo al condominio, se vi siano effettivamente alcuni condomini morosi rispetto al suo credito o se lo siano tutti, oppure se il suo credito nemmeno sia stato deliberato in assemblea, si che tutti i condomini sono tenuti pro quota, e senza applicazione dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c.".

Proprio in ragione di questa asimmetria informativa tra amministratore e creditore, si è ritenuto che l'ambito dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c. ed il correlativo obbligo di informazione, "si estenda anche al caso in cui il creditore chieda l'intera anagrafica dei condomini, cosi facendo, il creditore si tutela in via preventiva, avanzando una richiesta comprensiva sia dell'ipotesi in cui tutti i condomini siano morosi, sia di quella in cui siano comunque tenuti tutti pro quota (per omessa deliberazione assembleare del credito)".

Si aggiunge - abbastanza contraddittoriamente - "sarà l'amministratore a specificare al creditore se qualche condomino non sia moroso, avendo pagato la sua quota (debito deliberato in assemblea), e quindi a fornire i soli nominativi dei morosi, mentre, in caso contrario, fornirà tutti i nominativi".

Tuttavia, la ratio del comma 1 del citato art. 63 va rinvenuta anche nel proteggere la tutela della privacy dei condomini virtuosi, per i quali non scatterebbe l'esonero del consenso di cui all'art. 24, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 196/2003, non richiesto solo laddove il trattamento sia necessario per adempiere un obbligo previsto dalla legge, qui appunto inesistente perché si permette di agire nei loro confronti solo dopo avere infruttuosamente escusso i morosi.

Peraltro, appare curiosa la configurazione della suddetta "tutela preventiva" da parte del creditore non soddisfatto, poiché è ragionevole prevedere che quest'ultimo, prima di adire il magistrato, dovrebbe quanto meno avanzare siffatta richiesta nelle vie bonarie, e poi, in caso di rifiuto, avviare la procedura giudiziaria, in quest'ottica, non sembra ravvisabile alcuna giustificazione nel richiedere "preventivamente" l'elenco completo dei condomini, a meno che non si ritengano non veritiere le informazioni ricevute dall'amministratore, veridicità peraltro accertabile da un mero riscontro contabile, che potrebbe comportare profili di responsabilità personale in capo al destinatario della richiesta.

fonte: DossierCondominio

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Rimborsi IMU

Dopo quattro anni di attesa ecco che il D.M. che disciplina le modalità di effettuazione dei rimborsi dell’Imu versata allo Stato è arrivato ma, sorpresa, si dovrà attendere ancora a lungo per ricevere materialmente il rimborso in quanto l’applicativo predisposto dal Ministero è macchinoso, richiedendo l’inserimento manuale di una pluralità di dati, compresa una “certificazione di rimborso” firmata digitalmente.

Insomma, niente trasmissione di dati in forma massiva ma solo caricamenti manuali, con dovizia di dati.

Sarà quindi improbabile che i Comuni riescano a rispettare il termine di 60 giorni concesso dal D.M. 24 febbraio 2016 per il caricamento di tutte le domande di rimborso definitive dal 2012 all’aprile 2016.

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BONUS 65% PER LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA: Regole dell’Agenzia delle Entrate per la cessione del Credito

L’Agenzia delle Entrate con il provvedimento prot. 43434 del 22 marzo 2016 ha emanato le modalità attuative della cessione del credito relativo al bonus fiscale 65% che, come stabilito dalla Legge di Stabilità, consente ad alcune categorie di contribuenti, “contribuenti incapienti” (esenti cioè dal versamento IRPEF), di cedere alle ditte che hanno realizzato gli interventi di riqualificazione energetica nel condominio il credito pari alla detrazione fiscale spettante.

La Legge di Stabilità ha infatti previsto che “ per le spese sostenute dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2016 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, i soggetti contribuenti della “no tax area”, cioè esenti dal versamento dell’IRPEF (sulla base delle indicazioni previste dal D.P.R. 917/1986, in particolare all’art. 11, co. 2 e all’art. 13, co. 1, lett. a) e co. 5, lett. a), possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi, con modalità da definire con provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate, da emanare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione”.

Il singolo contribuente che si trova sotto la soglia di reddito minimo ai fini IRPEF può quindi cedere il credito corrispondente al 65% della quota lavori a proprio carico, calcolata sulla tabella millesimale, alla ditta che ha realizzato i lavori nel condominio. In questa maniera il contribuente “incapiente”, che non può quindi usufruire del bonus fiscale ai fini IRPEF, avrà il vantaggio di recuperare direttamente l’importo corrispondente alla detrazione fiscale pari al 65% della spesa dei lavori a proprio carico.

Il Bonus fiscale, oggetto di cessione, deve essere relativo a spese inerenti ad interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni dell’edificio sostenute nell’anno 2016 anche se riferite ad interventi iniziati precedentemente all’anno 2016.

Il Contribuente, secondo le disposizioni dell’Agenzia delle Entrate, per accedere a tale agevolazione, deve trovarsi nelle condizioni di “incapienza” nel periodo di imposta anno 2015 cioè nell’anno precedente a quello in cui si sono sostenute le spese per gli interventi di riqualificazione.

Le modalità operative stabilite dall’Agenzia delle Entrate prevedono tre passaggi:

- la comunicazione da parte del soggetto che intende cedere il credito che può avvenire:

• in sede di assemblea che approva gli interventi di riqualificazione energetica;
• a mezzo comunicazione al condominio;

- la comunicazione della volontà della cessione del credito da parte dei Condomini alla ditta esecutrice degli interventi di riqualificazione;

- la comunicazione della ditta al condominio, in forma scritta, dell’accettazione della cessione del credito a titolo di pagamento di parte del corrispettivo per i beni ceduti o i servizi prestati: la ditta, cioè, deve dichiarare di accettare la cessione del credito a titolo di pagamento, credito che potrà utilizzare nell’arco di dieci anni.

Per garantire la possibile cessione del credito da parte di ciascun Condomino il condominio dovrà preoccuparsi quindi di richiedere alle ditte la disponibilità ad accettare una eventuale cessione di credito e quindi valutare l’opportunità di inserire, tra i criteri della gara di appalto per l’aggiudicazione degli interventi di riqualificazione energetica, la disponibilità da parte della ditta ad accettare l’eventuale cessione del credito a titolo di pagamento di parte del corrispettivo per i beni ceduti o i servizi prestati.

Nella delibera di approvazione dei lavori dovrà risultare la volontà dei soggetti che intendono cedere il credito e poiché tale volontà può essere comunicata anche direttamente all’Amministratore, sarà opportuno fissare una data entro cui far pervenire tali comunicazioni, in modo che, una volta accettate dalla ditta, possano essere inserite nel contratto d’appalto come parte del corrispettivo alla ditta.

L’Amministratore dovrà poi realizzare una serie di adempimenti:

- comunicare la volontà di cessione del credito da parte dei Condomini alla ditta esecutrice dei lavori, e richiedere la relativa accettazione da parte della stessa;

- provvedere alla comunicazione telematica, entro il 31 marzo 2017, all’Agenzia delle Entrate del totale della spesa anno 2016, dell’elenco dei bonifici effettuati per il pagamento delle spese, del codice fiscale dei Condomini che hanno ceduto il credito con il relativo importo, del codice fiscale dei fornitori cessionari del credito e l’importo del credito ceduto. Pena la inefficacia della cessione del credito.

- comunicare ai fornitori l’avvenuta trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrate.

Ecco, dunque, che il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate introduce un ulteriore adempimento in capo all’Amministratore di Condominio, adempimento che risulterà a mero titolo gratuito qualora il professionista non ne dovesse specificare il relativo compenso all’atto della nomina e dell’accettazione dell’incarico ovvero precisarlo in sede di delibera di approvazione dei lavori.

Centro Studi Nazionale ANACI

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Rendiconto consuntivo: allorché approvato e non impugnato il condomino non può più opporre un suo presunto credito non conteggiato

Cassazione, sez. II, 30.5.2013, n. 13627 

La Suprema Corte ribadisce il principio secondo il quale eventuali errori relativi alla contabilizzazione e rendicontazione contabile assumono carattere di mera annullabilità e giammai nullità della deliberazione, e pertanto da sollevarsi, pena la tardività e la conseguente inammissibilità, entro il termine di 30 giorni dalla decisione ovvero dalla comunicazione del relativo verbale al condomino se assente al consesso assembleare. Codì come originariamente sancito dalle Sezioni Unite con pronuncia n. 4806/2005 e poi sempre confermato dalle successive.

Nel caso preso in esame dai Giudici di Piazza Cavour il condomino lamentando che nell'elaborato contabile approvato dal consesso assembleare non fossero stati ricompresi versamenti per oneri condominiali da questo effettuati nel corso della gestione, provvedeva ad autosospendere i pagamenti delle rate successive per un importo pari al credito asseritamente vantato; somma della quale, in effetti, nel corso del giudizio di merito aveva fornito incontestabile dimostrazione di aver versato nelle casse condominiali. 

Sebbene ciò, l'aver fatto spirare il termine utile a sollevare ex art. 1137 c.c. l'impugnativa del deliberato di approvazione del rendiconto consuntivo, per i motivi di diritto sopraesposti non lo legittimava a compensare in via autonoma il presunto credito vantato.

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Spigolature sulla riforma del condominio: L'OBBLIGO DI RISCOSSIONE ENTRO SEI MESI

La “novella” introduce (nell'art. 1129 c.c.) l’obbligo per l'amministratore di attivare la riscossione forzosa dei crediti condominiali entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, dovere che va collegato all'ulteriore obbligo (ex art. 1130 c.c.) di presentazione del bilancio entro 180 giorni (più precisamente, si tratta dell’obbligo di convocare l’assemblea per l’approvazione del bilancio redatto).

La "nuova" norma recita, “salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice".

L’obbligo, quindi, sussiste normalmente, a meno che l’amministratore non sia esonerato per espressa dispensa da parte dell’assemblea.

Sul punto, può sinteticamente evidenziarsi che:

1. non viene precisato il significato della locuzione “chiusura e esercizio”, potendosi, nel concreto, riferire sia alla scadenza meramente temporale (per esempio, il 31 dicembre di ogni anno), sia all'approvazione assembleare del relativo rendiconto finale (certamente successivo). Non soccorre, sul punto, nemmeno il richiamo al procedimento ex art. 63 disp. att. c.c. (ricorso per decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo) in quanto, per pacifica giurisprudenza, tale procedura può essere attivata sia in base al bilancio “preventivo” sia in base a quello “consuntivo”. Probabilmente, per non svuotare di significato la norma, il termine va correlato con quello, anch’esso semestrale, di presentazione del bilancio (ex art. 1130 c.c.), con la conseguenza che i due termini sono concepiti come successivi l'uno all'altro: 6 mesi per la presentazione del bilancio, ulteriori 6 mesi per avviare la riscossione.
2. Nulla viene detto in ordine alla delibera che “dispensa” l’amministratore dalla riscossione forzosa entro sei mesi, né della necessità di un particolare quorum. Ne deriva che, in base ai principi generali, la delibera potrà essere a maggioranza ordinaria (cioè, in base all'ordine di convocazione) quando si riferisce ad una “dispensa” specifica (per esempio, relativa ad una determinata “annualità” di gestione), oppure dovrà raggiungere i quorum qualificati previsti per l’approvazione del regolamento di condominio qualora preveda una dispensa valevole “per sempre”. In ogni caso, sembra inammissibile, in base ai principi generali, una “dispensa” dell’assemblea che riguardi solo alcuni condomini (per evidente sperequazione nel trattamento dei diritti/obblighi nei confronti degli altri), mentre certamente possibile è una “dispensa” riferita solo a determinati esercizi di bilancio o a solo determinati costi (ma valevole per tutti i condomini).
3. Nulla è detto sulla derogabilità della norma, se, cioè, sia possibile che l’assemblea preveda un particolare “regolamento” della riscossione, per esempio disponendo ab origine che la “dispensa” valga per crediti fino ad un certo importo, o, per esempio, prevedendo che il termine massimo di riscossione sia diverso. Peraltro, sul punto, non appare ostativo il disposto del penultimo comma dell'art. 1138 c.c. che include l’’art. 1129 c.c. tra le norme c.d. “inderogabili”, sia perché la giurisprudenza ha da sempre riconosciuto un certo margine operativo (rectius, “regolamentativo”) anche in questi casi, sia perché sussiste comunque la possibilità di adottare una clausola regolamentare all'unanimità (vale a dire, con valore contrattuale). Sul punto, si potrebbe affermare che vista la discrezionalità che la norma attribuisce all'assemblea, questa può essere esercitata anche prevedendo particolari regole di riscossione.
4. La norma sembra implicitamente disconoscere qualsiasi effetto (su tale obbligo di riscossione) della c.d. “gestione straordinaria” (nel concreto delle amministrazioni condominiali, attuata in parallelo a quella “ordinaria” e riguardante, di solito, le opere di manutenzione straordinaria dell’edificio) che abbia tempi e modi diversi rispetto al normale esercizio di bilancio. Anche in questi casi, secondo l’art. 1129 c.c. il momento da cui decorre l’obbligo di riscossione non potrà che essere quello generale dell’intera gestione.
5. Non vengono neppure precisate le conseguenze di un eventuale “inadempimento” da parte dell’amministratore (all'obbligo di riscossione forzosa entro sei mesi). Ne deriva che, in applicazione dei principi generali, il medesimo sarà tenuto al risarcimento del danno, che (data la natura dell’obbligo violato) non potrà che consistere negli eventuali esiti dannosi che possano derivare dall’omissione o dal ritardo.
6. In ogni caso, l’obbligo dell’amministratore è rafforzato mediante la previsione di un’apposita ipotesi di “revoca” ai sensi dell’art. 1129 c.c..

1. LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE E LA RISCOSSIONE (home page)
2. USUFRUTTUARIO/NUDO PROPRIETARIO
3. VENDITORE/ACQUIRENTE
4. IL C.D. "REVISORE" DELLA CONTABILITA'
5. LA C.D. "MULTA"

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Si possono cedere i crediti verso i morosi

E' poco utilizzato anche se è consentita dalla legge nell'ambito condominiale: se sussistono i divieti previsti dall'art. 1261 del codice civile:

I magistrati dell'ordine giudiziario, i funzionari delle cancellerie e segreterie giudiziarie, gli ufficiali giudiziari, gli avvocati, i procuratori, i patrocinatori e i notai non possono, neppure per interposta persona, rendersi cessionari di diritti sui quali è sorta contestazione davanti l'autorità giudiziaria di cui fanno parte o nella cui giurisdizione esercitano le loro funzioni, sotto pena di nullità e dei danni.
La disposizione del comma precedente non si applica alle cessioni di azioni ereditarie tra coeredi, né a quelle fatte in pagamento di debiti o per difesa di beni posseduti dal cessionario.

Inoltre, c'è da considerare l'art. 1260 del Codice Civile:

Il creditore può trasferire a titolo oneroso o gratuito il suo credito, anche senza il consenso del debitore, purché il credito non abbia carattere strettamente personale o il trasferimento non sia vietato dalla legge.

Le parti possono escludere la cedibilità del credito; ma il patto non è opponibile al cessionario, se non si prova che egli lo conosceva al tempo della cessione.

Premesso ciò, possiamo dire che l'amministratore può cedere a terzi un credito vantato dal condominio nei confronti di un condomino moroso, anche senza il consenso del debitore, questi tuttavia deve essere informato. Ciò può avvenire, ad esempio quando si effettuano dei lavori nello stabile e il condomino si rifiuta di pagare la quota a lui spettante: l'amministratore può decidere di cedere il credito da lui vantato alla società che ha effettuato i lavori, senza passare per l'assemblea di condominio.

Pur essendo tecnicamente consentita la cessione pro-solvendo, con il cedente che risponde dell'inadempienza del debitore, il condominio deve operare con la formulazione della cessione pro-soluto, dove il cedente, vale a dire il condominio, garantisce unicamente l'esistenza di un credito e non risponde dell'eventuale insolvibilità del debitore. Cioè, il condominio può cedere il credito senza dover rispondere dell'eventuale mancanza di fondi da parte del debitore.

PRE-RIFORMA

Prima della sentenza della cassazione 9148 del 2008 che ha sancito che il credito di una ditta nei confronti del condominio non si può ritenere valido nei confronti dei condomini che ha legittimamente versato la propria quota, ma solo nei confronti dei condomini morosi.

POST-RIFORMA

Con la riforma del condominio, si è consentito ai creditori di potersi rivolgere ai condomini virtuosi ma solo in seconda battuta, cioè prima si ci deve rivolgere a quelli morosi e successivamente, se da questi non si tira fuori nulla, si ci può rivolgere ai condomini che hanno già versato la loro quota, in base al cosidetto beneficio di eslusione. 

L'amministratore è obbligato a comunicare al creditore i dati personali e i millesimi dei condomini, questo però soltanto dopo 6 mesi dal momento in cui è possibile esigere il credito.

Se il condomino moroso non versa il dovuto, l'amministratore può decidere di sospendere la sua fruizione dai servizi comuni suscettibili al godimento separato (ascensore, parcheggio condominiale, ecc... ).

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L'amministratore uscente deve provare il proprio credito per anticipazioni?

Cass. 13/06/2014 n. 15326 III sez. Pres. Berruti, Rel. Ambrosio

La sentenza in commento si pone sulla scia di giurisprudenza precedente, da ritenere ormai consolidata (Cass. 10153/2011 - Cass.14197/2011 e altre), nel ritenere la necessità che l'amministratore uscente debba compiutamente dimostrare che le anticipazioni asseritamente effettuate nell'interesse del condominio provengano dal proprio patrimonio e non dai versamenti dei condòmini.

A tal proposito la Corte di Cassazione non ritiene sufficiente la sola approvazione del consuntivo riportante l'indicazione delle anticipazioni eseguite, poiché tale approvazione non costituisce di per sé univoco riconoscimento di debito da parte dei condòmini nel confronti dell'amministratore cessato.

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Recupero del credito in caso di fallimento del condominio

L'amministratore si trova, frequentemente, nella necessità di dover recuperare forzatamente i crediti, a fronte degli oneri deliberati dall'assemblea, nei confronti dei proprietari che non abbiano rispettato le richieste di pagamento precedentemente inviate.

Solitamente, nei casi di morosità dopo l'invio della lettera di costituzione in mora (non obbligatoria), decorso il termine concesso per lo spontaneo adempimento, il condominio creditore richiede il decreto ingiuntivo, ed acquisito il titolo esecutivo inizia l'esecuzione forzata sul beni del debitore.

Sulla scorta del decreto ingiuntivo ottenuto, il condominio istante può richiedere l'iscrizione di ipoteca giudiziale sul bene immobile di proprietà del debitore, a garanzia del proprio credito (artt. 655 c.p.c. e 2818, comma 2, c.c.).

Si può verificare il caso che il condominio apprenda che il condomino debitore insolvente sia stato dichiarato fallito, in tal caso l'amministratore del condominio dovrà fare domanda di ammissione al passivo, oppure può accadere di fronte ad una rilevante costante morosità del condomino imprenditore, che sia lo stesso condominio a dover proporre l'istanza di fallimento, ovviamente in presenza dei requisiti (art. 1, comma 2, lett. A-c, L.F.).

In entrambi i casi si porranno per l'amministratore diverse problematiche relativamente al rapporto con gli organi della procedura, il curatore fallimentare, il giudice delegato ed il comitato dei creditori.

La legge fallimentare che disciplina la procedura é: R.D. 16 marzo 1942 n.267, modificato con il D.Lgs 12/09/2007 e da ultimo dalla Legge 17/12/12 n.221 modificata dalla legge di stabilità 24/12/12 n. 228.

Alcuni casi specifici:

1. Istanza di fallimento proposta dall'amministratore del condominio avverso il condomino moroso
2. Istanza di insinuazione al passivo per i crediti sorti prima del fallimento
3. Crediti sorti dopo la dichiarazione di fallimento
4. Fallimento del conduttore di immobile di proprietà comune
5. Come recuperare i crediti non soddisfatti dal passivo fallimentare

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Recupero del credito: Come recuperare i crediti non soddisfatti dal passivo fallimentare

Qualora la massa attiva del soggetto fallito non risulti sufficiente a soddisfare i creditori, il condominio creditore allora dovrà valutare ulteriori e diverse azioni esecutive.

Ad esempio, ove l'immobile sito in condominio, di proprietà del fallito, venga alienato quale cespite della massa attiva, il condominio potrà rivolgersi all'acquirente e chiedere il pagamento, ai sensi dell'art. 63 disp.att. c.c., degli oneri condominiali imputabili all'anno in corso ed a quello precedente (naturalmente la data di riferimento e quella del decreto di trasferimento della proprietà dell'immobile in capo all'aggiudicatario <ex art. 108 L.F. e 586 c.p.c.>, mentre a nulla rileva il provvedimento di aggiudicazione).

Nel caso di coniugi in comunione dei beni, di cui uno solo sia stato dichiarato fallito, il condominio creditore potrebbe sottoporre a esecuzione forzata i beni ed i crediti del coniuge non fallito in base alla regola generale sulla solidarietà nel pagamento delle obbligazioni pecuniarie (art. 1292 c.c.).

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Recupero del credito: Fallimento del conduttore di immobile di proprietà comune

In base a quanto disposto dall'art. 80 L.F., in caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto, corrispondendo al condominio locatore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che dovrebbe essere concordato tra le parti, soltanto in caso di mancato accordo verrà liquidato dal Giudice delegato, sentiti gli interessati.

Il credito per l'indennizzo è soddisfatto in prededuzione ai sensi dell'articolo 111, n. 1 con il privilegio dell'articolo 2764 del codice civile.

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Recupero del credito: Crediti sorti dopo la dichiarazione di fallimento

Ai Sensi dell'art.111 bis L.F., inserito dal D.Lgs. n. 5/2006 e dell'art. 111, comma 2, L.F. gli oneri condominiali appartengono ai "crediti prededucibili", che vengono soddisfatti con preferenza, in ragione di capitale, spese ed interessi, con il ricavato della liquidazione del patrimonio del fallito ed anche al di fuori del procedimento di riparto, nel caso in cui essi

1. siano sorti in corso di procedura,
2. siano liquidi, esigibili e non contestati per collocazione e ammontare
3. se l'attivo realizzato è presumibilmente sufficiente a soddisfare tutti i titolari di credito prededucibile.

Per detti crediti l'amministratore condominiale ai sensi dell'art. 48 L.F. dovrà indirizzare e recapitare tutta la corrispondenza fra il condominio ed il fallito presso il curatore, in quanto costui esercita i diritti previsti in capo al fallito, e potrà anche prendere visione dei bilanci e delle spese gravanti sullo stesso.

L'art. 47 L.F. prevede che la "casa di proprietà del fallito, nei limiti in cui è necessaria all'abitazione di lui e della sua famiglia, non può essere distratta da tale uso fino alla liquidazione delle attività", pertanto in tal caso gli oneri gravanti sull'immobile sito nel condominio potrebbero aumentare.

Mentre gli oneri "ordinari", dovuti alla gestione comune ed ai servizi, sono ritenuti come spese personali del fallito in quanto soggetto che utilizza e trae godimento dall'immobile abitato, Le spese dovute a interventi o acquisti straordinari vengono generalmente ammesse alla prededuzione, in quanto attinenti alla conservazione dell'immobile, anche e soprattutto in vista della vendita del medesimo.

Nel caso, invece, di oneri gravanti su un immobile, sito nel condominio, non abitato dal fallito o dalla sua famiglia, l'amministratore del condominio dovrebbe operare la cessazione o quantomeno la riduzione delle spese ordinarie (es. il riscaldamento), le quali temporaneamente dovranno essere sostenute dai condomini, con la ripartizione in base ai millesimi di proprietà oppure con l'istituzione di un fondo speciale.

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Recupero del credito: Istanza di insinuazione al passivo per i crediti sorti prima del fallimento

Qualora il fallimento del condomino moroso fosse già stato dichiarato, il condominio dovrà presentare un'istanza di insinuazione al passivo ai sensi dell'art. 93 L.F., chiedendo al Giudice Delegato di essere ammesso a concorrere insieme agli altri creditori, alla ripartizione dell'eventuale massa attiva del fallimento.

Infatti, il condominio dalla data della sentenza che dichiara il fallimento del condomino moroso non potrà avviare alcuna azione individuale sui beni del fallito (artt. 16 e 51 L.F.).

L'istanza di insinuazione al passivo potrà essere "tempestiva" (art. 93 L.F.) o "tardiva" (art. 101 L.F.).

• L'istanza tempestiva ex art. 93 L.F. é quella presentata con ricorso al Tribunale fallimentare sino a 30 giorni prima dell'udienza fissata per l'esame dello stato passivo.
• Qualora il condominio creditore, per la mancata conoscenza della procedura o altri disguidi, non fosse riuscito a rispettare i suddetti termini, comunque, l'amministratore potrà presentare "istanza tardiva" la quale, comunque, per poter essere ammessa, non deve pervenire al Tribunale fallimentare oltre i 12 mesi dal deposito del decreto di esecutività dello stato passivo (salvo proroga, per curatele di particolare complessità, a 18 mesi a cura del Tribunale con la sentenza che dichiara il fallimento, art. 101, comma 1, L.F.).

Il ricorso può essere sottoscritto anche personalmente dalla parte, senza la necessità di un legale, ed è trasmesso all'indirizzo di posta elettronica certificata del curatore.

Ai sensi delI'art. 93 L.F. il ricorso deve contenere:

1. l'indicazione della procedura cui si intende partecipare e le generalità del creditore,
2. la determinazione della somma che si intende insinuare al passivo, ovvero la descrizione del bene di cui si chiede la restituzione o la rivendicazione,
3. la succinta esposizione dei fatti e degli elementi di diritto che costituiscono la ragione della domanda,
4. l'eventuale indicazione di un titolo di prelazione, nonché la descrizione del bene sul quale la prelazione si esercita, se questa ha carattere speciale,
5. l'indicazione dell'indirizzo di posta elettronica certificata, al quale ricevere tutte le comunicazioni relative alla procedura, le cui variazioni è onere comunicare al curatore.

Al ricorso sono allegati i documenti dimostrativi del diritto del creditore.

Non é necessario che il condominio sia in possesso di un titolo esecutivo: in quanto gli artt. 55 e 59 L.F. prevedono che i debiti pecuniari si considerano scaduti alla data di dichiarazione del fallimento.

Però bisogna considerare che se il condominio abbia ottenuto un'ipoteca giudiziale o altra garanzia sui beni del fallito, avrà diritto a soddisfarsi insieme al ceto dei creditori privilegiati.

Il decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio e divenuto esecutivo per mancata opposizione nei termini del debitore, poi fallito (40 giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo, se scaduti prima della sentenza di fallimento) può essere ammesso allo stato passivo fallimentare, anche se la formula esecutiva é stata apposta in epoca successiva al deposito della sentenza di fallimento.

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Recupero del credito: Istanza di fallimento proposta dall'amministratore del condominio avverso il condomino moroso

Gli artt. 1-5 della legge fallimentare prescrivono i requisiti per poter presentare l'istanza di fallimento e richiedono la qualità di "imprenditore" del debitore di cui si tratta, persona fisica o giuridica e lo "stato di insolvenza" o "decozione".

E' imprenditore chi esercita attività economica commerciale in modo professionale e organizzato per la produzione o lo scambio di beni e/o servizi (art. 2082 codice civile).

Sono conseguentemente esclusi dall'applicazione della disciplina citata l'imprenditore agricolo, gli artigiani e le piccole società commerciali, anche se titolari d'impresa e gli enti pubblici (art. 1 L.F.).

Sempre ai sensi dell'art. 1, comma 2, legge fallimentare sono soggetti al fallimento gli imprenditori commerciali che:

a) hanno avuto, nei tre esercizi antecedenti la data di deposito dell'istanza di fallimento o dall'inizio dell'attività se di durata inferiore, un attivo patrimoniale di ammontare complessivo annuo non superiore ad euro trecentomila;

b) hanno realizzato, in qualunque modo risulti, nei tre esercizi antecedenti la data di deposito dell'istanza di fallimento o dall'inizio dell'attività se di durata inferiore, ricavi lordi per un ammontare complessivo annuo non superiore ad euro duecentomila;

c) hanno un ammontare di debiti anche non scaduti non superiore a cinquecentomila euro.

L'amministratore del condominio è legittimato a promuovere l'istanza di fallimento, in quanto si ritiene che rientri nel generale potere assegnatogli dall'art. 1130 c.c. n.3 (riscossione contributi), trattandosi di azione volta ad avviare la procedura di recupero forzoso delle somme dovute dal condomino moroso.

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In caso di crediti imprevisti, l'amministratore deve fornire al creditore tutti i nominativi dei condomini con l'indicazione delle quote millesimali?

Tribunale di Monza - ordinanza 3 giugno 2015

L'art. 63 d.a.c.c. impone all'amministratore di comunicare ai creditori non soddisfatti che lo richiedono i dati dei condomini morosi e consente di agire nei confronti degli adempienti solo dopo l'infruttuosa escussione dei morosi.

Si tratta per l'amministratore di un dovere legale di salvaguardia dell'aspettativa dei titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale, che delinea un obbligo di cooperazione con i creditori esterni a prescindere dal contenuto del programma interno del suo rapporto di mandato con i condomini.

Il tenore letterale del primo comma dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile limita però tale obbligo alla comunicazione dei dati dei soli condomini morosi e non legittima affatto l'amministratore a fornire al creditore i nomi e le quote dei condomini in regola con i pagamenti.

Il Giudice del Tribunale di Monza è andato in diverso avviso e ha condannato l'amministratore a consegnare al creditore ricorrente l'anagrafe condominiale completa di tutti i nominativi e delle rispettive quote millesimali.

La decisione in commento opera una netta distinzione tra il credito già deliberato dall'assemblea da quello invece imprevisto che, come tale, non e stato ancora sottoposto ad approvazione. Per il primo trova perfetta applicazione il principio secondo cui il creditore non soddisfatto deve preventivamente escutere il condomino moroso e dunque è imposto all'amministratore solo l'obbligo di consegnargli il nominativo (e millesimi) di questi.

Per i crediti invece non (ancora) deliberati, tutti i condomini sono di fatto tenuti a pagare il credito pro quota millesimale, non sussistendo in tal caso la sussidiarietà di cui all'articolo 63, comma 2 delle disposizioni attuative del Codice Civile: da qui il diritto del creditore di pretendere la consegna dell'intera anagrafica dei condomini.

L'ordinanza si spinge però oltre e ritiene che, non essendo dato di conoscere al creditore se rispetto al suo credito ci siano morosi ovvero se neppure si sia deliberato in merito, l'obbligo di comunicazione in capo all'amministratore si estende comunque anche alla intera anagrafica condominiale, ben potendo il creditore cercare tutela in via preventiva.

Afferma ancora l'ordinanza che l'espressione "dati" dei condomini morosi dell'articolo 63, co. 1 d.a.c.c. deve intendersi comprensiva anche delle quote millesimali, essendo esclusa la solidarietà tra i condomini (Cassazione, Sezione unite, 9148/2008) e dovendo il creditore agire pro quota.

Si tratta indubbiamente di un'interpretazione estensiva della legge che appare contrastare non solo con l'esigenza di tutela dei condomini in regola con i pagamenti, ma anche con l'esigenza di tutela della loro riservatezza.

Se l'art.24 D.Lgs 196/2003 consente il trattamento dei dati personali senza il consenso dell'interessato (in ipotesi, il moroso), l'art.63 d.a.c.c. non autorizza affatto l'amministratore a comunicare al creditore anche i dati del condomino in regola con i pagamenti.

E pertanto tale eventuale comunicazione richiede il preventivo consenso dell'interessato a norma dell'art.23 della legge a tutela della privacy.

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Mutuo

Il Mutuo è una forma di trattamento economico a cui si può occorrere per ottenere un finanziamento. Può essere richiesto da un privato (per l'acquisto di casa, ristrutturare, ....) ma può essere fatto anche da un intero condominio, ad esempio se si dovesse incorrere a spese di un certo volume come una manutenzione straordinaria. Accedendo a un mutuo il prestito viene spalmato su più periodicità e sarà quindi più leggero.

Il condominio ha la possibilità di stipulare un mutuo ipotecando le parti comuni dell'edificio che quindi diventano garanzia per l'istituto che finanzia il prestito. Si possono ipotecare parti come i vani tecnici, il parcheggio condominiale, l'androne, il cortile, il giardino, ecc..

Cosa occorre per procedere all'istituzione di un muto ipotecario? 

Si può accedere a due tipi di mutui:

• Mutuo ipotecario 
• Mutuo chirografario

Per il mutuo ipotecario, per prima cosa serve che l'assemblea condominiale si esprima all'unanimità dei votanti in assemblea, tranne il caso in cui i lavori non siano necessari per il miglioramento del bene comune. Può essere valida la maggioranza che rappresenti i due terzi dei millesimi di proprietà, come espresso nell'art. 1108 e richiamato dall'art. 1139 CC.

Invece, il mutuo chirografario è un prestito ad pesonam, che prevede una forma di garanzia come la stipula di un'assicurazione sulla casa senza dover ipotecare l'edificio o una sua parte. Per fare questo è sempre necessaria l'unanimità dei votanti dell'assemblea condominiale.

Fino a qua tutto chiaro? 

Se si è tutti d'accordo sul procedere nell'opera edilizia e sulla stipula del mutuo, ora si ci deve mettere d'accordo su i parametri che governano il mutuo, cioè la cifra da richiedere, il tasso d'interessa e la periodicità delle rate, che devono sempre essere concordate all'unanimità dell'assemblea condominiale. Pertanto se il numero dei condomini è elevato diventa più difficile accordarsi. Questo tipo di finanziamento, il mutuo chirografario, da una garanzia minore all'istituto, quindi non si ci può accedere per cifre troppo elevate o per condomini troppo voluminosi. Le cifre che normalmente si acconsentono sono inferiori ai 100'000 € per una durata non superiore ai 6 anni (72 mesi), con tassi d'interesse simili a un prestito a lungo termine.

Visto che si tratta di un intervento sul bene comune, le spese del mutuo saranno ripartite in base ai millesimi di proprietà. 

E' importante dire che per qualunque mutuo si decide di fare, la decisione deve essere presa dall'assemblea, visto che ricade in una normale spesa di gestione. Non può l'amministratore decidere autonomamente.

Il mutuo condominiale ha delle specifiche caratteristiche, anche se è simile ad un mutuo fatto da un privato. 

Il tasso d'interesse può essere misto (scelta consigliabile perché equilibra i pregi e difetti del muto fisso e variabile), oppure può essere a tasso fisso o variabile. La scelta della forma spetta all'assemblea.

La modalità di restituzione della somma finanziata, cioè il Piano di Ammortamento delle rate è differente:

• Se il mutuo è a tasso fisso le rate saranno tutte uguali
• Se il mutuo è a tasso variabile le rate varieranno in base al tasso in vigore

Per controllare la somma da stimare, l'Istituto da cui è stato accordato il finanziamento valuterà diversi parametri, quali:

• TAEG Tasso Annuo Effettivo Globale
• TAN Tasso Annuo Nominale
• SPREAD misura il ricarico

Ci sono altre spese che fanno parte del costo totale finale del mutuo:

• Spese di istruttoria
• Spese per le perizie
• Spese di gestione
• Polizza assicurativa
• Spese notarili

Se se vengono a creare problematiche, come un qualsiasi privato, anche in questo caso il mutuo stipulato può essere rinegoziato con l'istituto finanziario.

Le Perizie tecniche sono affidate a tecnici che mette a disposizione l'istituto di credito.

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