La solidarietà passiva tra alienante ed acquirente di una unità immobiliare, ex art. 63 disp. att. cod. civ., comporta che l’acquirente deve pagare le spese non corrisposte dal suo dante causa per la gestione nel corso della quale avviene il trasferimento di proprietà e per la gestione immediatamente precedente e ciò anche se nel riparto consuntivo si richiama un saldo relativo a più gestioni condominiali. In tale fattispecie rientra anche l’assegnatario del bene a seguito di una vendita giudiziaria; per contro l’erede del de cuius risponde per l’intero periodo di morosità, subentrando al de cuius nella identica posizione creditizia e debitoria, quale successore universale.
Infatti:
Obbligato a versare il contributo è non soltanto
chi era condomino quando si approvò il preventivo, ma anche in solido e limitatamente ai contributi
dell’anno in corso e del precedente il suo successore
a titolo particolare nel condominio: l’art. 63,
II comma, disp. d’att. cod. civ. (ora IV comma,
n.d.a.), ha qui riprodotto, con l’aggiunta di quel
limite, la norma generale che abbiamo già veduto.
Superfluo dire che successore, ai fini della norma,
è, sì, il comproprietario rispetto al comproprietario,
l’usufruttuario del qaurtino rispetto all’usufruttuario
precedente, ecc.; ma anche l’usufruttuario che
ha causa dal pieno proprietario dell’appartamento,
il nudo proprietario che riacquista la pienezza
del suo diritto con l’estinzione dell’usufrutto, ecc..
[Giuseppe Branca, Commentario del codice civile,
Zanichelli Editore, 1982, pag. 578].
La Suprema Corte di Cassazione ha ribadito che
obbligato al pagamento, pro quota, è ogni titolare
di diritti reali su una porzione di un immobile
costituito in condominio al fine di consentire
una corretta gestione, amministrativa e tecnica,
dell’ente condominio. Per ciò il legislatore ha
preferito concedere maggior rilevanza all’interesse
della collettività, rispetto a quella del singolo
condomino. Infatti, ha attribuito all’amministratore
un potere autonomo, senza la preventiva
autorizzazione dell’assemblea dei condomini, per
poter richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti
del condomino, o condomini, moroso.
È privilegiato l’aspetto sociale del condominio per
la miglior tutela del patrimonio immobiliare ed
economico dei singoli; si pensi agli effetti negativi
di un pignoramento dell’alloggio del portiere o del
conto corrente, postale o bancario, acceso dal condominio,
da parte di terzi creditori, in forza di titoli
differenti da un contratto, per esempio l’Agenzia
delle Entrate, per credito di imposte, o l’avvocato,
che ha tutelato la controparte vittoriosa in una
causa contro il condominio, o ancora il terzo danneggiato
da cose in custodia del condominio, tutti
creditori questi per i quali non opera la parziarietà
dei debiti contrattuali del condominio verso i terzi
di cui alla sentenza n. 9148 del 8 aprile 2008 delle
Sezioni Unite della Corte di Cassazione [Cass., Sez.
II, 29 gennaio 2015, n. 1674].
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