ACCESSO ATTI AMMINISTRATIVI. L’AMMINISTRATORE LEGITTIMATO SOLO CON DELIBERA

Il TAR di Bolzano, conformemente ai principi esposti dalla giurisprudenza, ha precisato che nel condominio il potere decisionale non può competere in via autonoma all'amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale, ma meramente esecutivo del condominio.

Nel caso di specie l'amministratore non aveva dimostrato in giudizio di essere stato autorizzato dall'assemblea condominiale a proporre l'azione di accesso di cui all'art. 116 c.p.a., né l'esercizio di tale azione poteva rientrare in una delle attribuzioni proprie dell'amministratore, tassativamente elencate nel citato art. 1130 c.c.

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TAR BOLZANO 5 APRILE 2016, N. 133: Amministratore - accesso agli atti

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TAR BOLZANO 5 APRILE 2016, N. 133

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE REGIONALE DI GIUSTIZIA AMMINISTRATIVA 

SEZIONE AUTONOMA DI BOLZANO 

ha pronunciato la presente

SENTENZA

ex art. 60 cod. proc. amm.;

sul ricorso numero di registro generale 29 del 2016, proposto da:

Condominio “R. 8”, in persona dell’Amministratore e legale rappresentante pt, rag. S., rappresentato e difeso dall'avv. F. M., con domicilio eletto presso il suo studio, in Bolzano;

CONTRO

Provincia Autonoma di Bolzano, in persona del Presidente pt, rappresentata e difesa dagli avv.ti R. V. G., S. B., M. P. e J. S., con domicilio eletto presso l’Avvocatura della Provincia, in Bolzano;

Comune di Bolzano, in persona del Commissario straordinario pt, rappresentato e difeso dagli avv.ti L. P., A. M., B. M. G. e G. A., con domicilio eletto presso l’Avvocatura comunale, in Bolzano;

NEI CONFRONTI DI

T. Spa, in persona del legale rappresentante pt;

PER L'ANNULLAMENTO

del silenzio diniego opposto dalla Provincia autonoma di Bolzano e dal Comune di Bolzano a fronte dell’istanza di accesso agli atti presentata dal Condominio ricorrente in data 22 novembre 2015;

nonché per l’accertamento del diritto del Condominio ricorrente ad accedere alla documentazione richiesta con l’istanza di accesso del 22 novembre 2015, afferente alla situazione della Stazione di servizio per carburanti con autolavaggio di via G. a Bolzano, in titolarità della società T. Spa con sede in Roma; nonché per la condanna delle amministrazioni resistenti all’esibizione e al rilascio di copia, ex art. 116, comma 4, c.p.a., della documentazione richiesta.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio della Provincia Autonoma di Bolzano e del Comune di Bolzano;

Viste le memorie difensive; Visti tutti gli atti della causa;

Relatrice nella camera di consiglio del giorno 5 aprile 2016 la consigliere Lorenza Pantozzi Lerjefors e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Con nota trasmessa via PEC il 22 novembre 2015 alla Provincia autonoma di Bolzano, al Comune di Bolzano e alla Questura di Bolzano, avente per oggetto “Esposto - Denuncia e richiesta di Accesso agli Atti”, l’Amministratore del Condominio ricorrente ha chiesto, per quanto di interesse, l’accesso ai seguenti atti:

“1. Autorizzazione Comunale vincolata al Nulla Osta del medico responsabile ASL sul rispetto della normativa in materia di Sicurezza Sanitaria Ambientale, ai sensi del D. Lvo n. 32/98 e succ. modifiche (D. Lvo 346 8/9/1999).

Nulla Osta rilasciato dall’Ufficio Prevenzione incendi a seguito della recente variazione (Decreto Assesorile Nr. 56/35.3. del 28/01/2013) da impianto assistito esclusivamente dal personale addetto, con obbligo di chiusura notturna all’accesso nell’area (con catena), a dispositivo automatico Self - Service incustodito.

Orario del servizio Self - Service.

Licenza di attività autolavaggio automatico industriale con destinazione d’uso e agibilità.

Licenza per attività di autofficina/gommista, e indicazione dei locali adibiti, con destinazione d’uso e agibilità.

Cartellonistica di divieto di parcheggio Prevenzione Incendi con relativa segnalazione anche a pavimento degli spazi vietati, comprese le corsie di entrata e uscita dall’area.

Autorizzazione Urbanistica - Ambientale per l’installazione (all’aperto) dell’auto- sollevatore a contermine delle abitazioni, nonostante il divieto della specifica prescrizione.

Quali sono i provvedimenti assunti (anche sanzionatori) a seguito delle violazioni accertate dalle Forze dell’Ordine, dato che l’illegittima condotta prosegue incontrastata”. Con il ricorso in esame il Condominio “R. 8” chiede che, previo annullamento del silenzio formatosi sulla sua istanza di accesso, sia dichiarato il diritto del Condominio all’accesso agli atti sopra descritti e ordinata alle Amministrazioni resistenti l’esibizione degli stessi ai sensi dell’art. 116, comma 4, c.p.a.

Si è costituita in giudizio la Provincia autonoma di Bolzano, la quale, dopo aver fatto presente di avere risposto, per quanto di competenza, alla richiesta di accesso con nota trasmessa via PEC l’1 febbraio 2016, ha chiesto che il ricorso sia dichiarato inammissibile sotto i seguenti profili:

per difetto di legittimazione processuale;

in subordine, per mancata presentazione alla Provincia della richiesta di accesso agli atti (la richiesta, trasmessa via PEC, è priva di firma digitale e non è formulata “in nome” del Condominio);

in ulteriore subordine, perché, concernendo atti che attengono alla salute e sicurezza pubblica, avrebbe dovuto provenire dai diretti interessati e non da terzi (società P. Sas);

in ulteriore subordine, perché non esisterebbe alcuna norma che attribuisce significato di rigetto al presunto e non provato silenzio serbato dalla Provincia sulla richiesta di accesso;

in ulteriore subordine, perché avente per oggetto atti che non sono stati specificamente indicati.

Nel merito, la Provincia autonoma di Bolzano chiede il rigetto del ricorso, perché infondato.

Si è costituito in giudizio anche il Comune di Bolzano, chiedendo che il ricorso sia dichiarato inammissibile, sotto i seguenti profili, e comunque rigettato nel merito:

per difetto di legittimazione attiva del Condominio ricorrente (esclusivamente le singole persone sarebbero legittimate a fare valere il diritto alla salute);

perché il ricorso sarebbe stato presentato dall’Amministratore del Condominio, in assenza della necessaria deliberazione dell’assemblea del Condominio;

per difetto di legittimazione attiva sotto altro profilo (nel caso di specie non si tratterebbe di richiesta di accesso di informazioni ambientali);

per mancanza di interesse attuale e concreto a presentare l’istanza di accesso agli atti.

All’udienza in camera di consiglio del 5 aprile 2016, sentite le parti, il ricorso è stato trattenuto in decisione.

Il ricorso è inammissibile.

E’ fondata l’eccezione di difetto di legittimazione processuale, sollevata dalle difese dell’Amministrazione provinciale e del Comune di Bolzano.

Il ricorso in esame è stato presentato dal Condominio R. 8, “in persona dell’Amministratore e legale rappresentante pt, Rag. S. ”, il quale dichiara di agire in giudizio in nome e per conto del Condominio, senza però fornire alcuna prova in ordine al proprio potere di rappresentanza in giudizio nel caso specifico.

L’art. 1130 c.c. stabilisce quali poteri spettano all’amministratore del condominio: “L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;

eseguire gli adempimenti fiscali;

curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale…

curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità…

conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;

fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”.

Il potere di rappresentanza dell’amministratore condominiale è limitato alle attribuzioni di cui alla citata disposizione, salvo il caso in cui il regolamento condominiale o l’assemblea, con propria deliberazione, gli attribuiscano poteri maggiori, così come previsto dall’art. 1131 c.c., il quale così recita: “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini”.

Secondo un costante orientamento giurisprudenziale, “nel condominio, in materia di azioni processuali, il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea, la quale deve deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente. Un tale potere decisionale non può competere in via autonoma all’amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale, ma meramente esecutivo del condominio” (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, 8 ottobre 2013, n. 4944; nello stesso senso, Sez. VI, 8 ottobre 2013, n. 4944; TAR Campania, Napoli, Sez. VI, 8 maggio 2014, n. 2511 e Cassaz. Sez. Un., 6 agosto 2010, n. 18331).

Nel caso di specie l’Amministratore non ha dimostrato in giudizio di essere stato autorizzato dall’assemblea condominiale a proporre l’azione di accesso di cui all’art. 116 c.p.a., né l’esercizio di tale azione può farsi rientrare in una delle attribuzioni proprie dell’amministratore, tassativamente elencate nel citato art. 1130 c.c..

Il ricorso deve, pertanto considerarsi inammissibile, per difetto di legittimazione processuale dell’Amministratore del Condominio ricorrente.

Ad abundantiam, va aggiunto che è fondata anche l’eccezione subordinata di inammissibilità, sollevata dalla difesa provinciale sul rilievo che, da un lato, la richiesta di accesso agli atti, inviata tramite posta elettronica certificata (PEC) il 22 novembre 2015, proviene dalla casella PEC della ditta P. Sas (di cui non si conoscono i legami con il Condominio) e non da una casella PEC riconducibile al Condominio “R. 8” e al suo Amministratore e, dall’altro lato, che la richiesta inviata mediante PEC è priva della firma

digitale, cosicché non risulta avvenuto, né provato, alcun ricevimento da parte del destinatario.

Osserva a tal riguardo il Collegio che la firma digitale, nella PEC, costituisce l'equivalente informatico della tradizionale firma autografa apposta su carta e serve a garantire l’identità del sottoscrittore, ad assicurare che il documento non sia stato modificato dopo la sua sottoscrizione e ad attribuire piena validità legale al documento.

Nel caso di specie, mancando la firma digitale, non è possibile attestare l’integrità e l’autenticità della sottoscrizione dell’Amministratore del Condominio ricorrente, né la validità della manifestazione di volontà contenuta nella richiesta di accesso, considerato che essa proviene da una casella PEC intestata ad una società (P. Sas) che, in assenza di prova contraria, non ha alcun collegamento con il Condominio “R. 8” o con il suo Amministratore.

Per tutte le ragioni espresse, assorbita ogni altra eccezione, il ricorso deve essere dichiarato inammissibile.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate dal seguente dispositivo.

Nulla va disposto in ordine alle spese della T. Spa, non costituitasi in giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa, Sezione autonoma di Bolzano, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo dichiara inammissibile, come da motivazione.

Condanna il Condominio ricorrente a rifondere alla Provincia autonoma di Bolzano e al Comune di Bolzano le spese di lite, che si liquidano in complessivi Euro 500,00 (cinquecento/00) a favore di ciascuna delle Amministrazioni, oltre IVA, CPA e altri oneri di legge.

Nulla per le spese della società T. Spa.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Bolzano nella camera di consiglio del giorno 5 aprile 2016 con l'intervento dei magistrati:

Terenzio Del Gaudio, Presidente

Margit Falk Ebner, Consigliere

Lorenza Pantozzi Lerjefors, Consigliere,

Estensore Edith Engl, Consigliere

DEPOSITATA IN SEGRETERIA Il 12/04/2016

IL SEGRETARIO

(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)

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Nomina dell’amministratore per facta concludentia?

Una recente decisione della S.C. ha ribadito (Cass. 4 febbraio 2016 n. 2242) l’orientamento (correttamente abbandonato dalla giurisprudenza più recente) secondo il quale, poiché per la nomina dell’amministratore del condominio di un edificio è applicabile l’art. 1392 c.c., in base al quale, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita, detta nomina può risultare, per il giudice, indipendentemente da una formale investitura da parte dell’assemblea, dal comportamento concludente dei condomini, che abbiano considerato l’amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui abitualmente in tale veste (in tal senso in precedenza cfr.: Cass. 10 aprile 1996 n. 3296; Cass. 12 febbraio 1993 n. 1791, in Giust. civ. 1994, I, 225). In senso contrario a tale orientamento va, in primo luogo, osservato che non si comprende il richiamo alla libertà di forma di cui all’art. 1392 c.c., dal momento che la nomina dell’amministratore secondo l’art. 1129 c.c. è di competenza dell’assemblea e quindi deve risultare dal una delibera consacrata in un verbale. Sotto il profilo probatorio, poi, non si vede come il condominio, di fronte alla contestazione da parte di un terzo o di un condomino (come nel caso deciso dalla sentenza che si commenta) della inesistenza di una delibera di nomina potrebbe fornire la prova che tutti i condomini considerano come amministratore chi dichiari di agire in tale veste. Come è stato osservato in dottrina (IZZO, Sulla contestazione della persistenza dell’incarico di amministratore condominiale e sulla prova della deliberazione di nomina, in Giust. civ., 1994, I, 910), in considerazione della espressa previsione normativa di un quorum per la nomina con formale deliberazione assembleare, dovrebbe ritenersi che la nomina tacita – per l’impossibilità di verificare la sussistenza della prescritta maggioranza per ogni singolo atto costitutivo dell’ipotizzato comportamento concludente, risultante necessariamente da un complesso di atti – potrebbe conseguire solo dal consenso di tutti indistintamente i condomini ex art. 1726 c.c. perché il principio maggioritario, con le maggioranze richieste per la costituzione dell’assemblea e per la valida deliberazione, può operare solo per il tramite di una formale deliberazione assembleare, con la conseguenza che una ipotetica nomina tacita potrebbe sempre essere annullata su iniziativa del condomino del quale non sia stato accertato il consenso tacito per tutte le singole manifestazioni che sostanziano il comportamento concludente. Più corretto sembra l’orientamento secondo il quale nei rapporti con i terzi la nomina, per spiegare efficacia, deve avvenire con una deliberazione assunta nelle forme di cui all’art. 1129, comma 1, c.c., l’unica che possa essere agevolmente e con certezza conosciuta dagli estranei, quando debbano agire nei confronti del condominio, in quanto discende dai principi generali della tutela dell’affidamento nei rapporti intersoggettivi che non si possa prescindere dalla emanazione dell’atto formale previsto dalla legge per il conferimento, l’estinzione e la modificazione dei poteri rappresentativi, affinché la sua efficacia possa essere opponibile ai terzi (Cass. 25 maggio 1994 n. 5083). In tale ordine di idee si è affermato che colui che agisce in giudizio in nome del condominio deve dare la prova, in caso di contestazione, della veste di amministratore e, quando la causa esorbita dai limiti di attribuzione stabiliti dall’art. 1130 c.c., di essere autorizzato a promuovere l’azione contro i singoli condomini o terzi e che tale onere probatorio è da ritenersi assolto con la produzione della delibera dell’assemblea condominiale dalla quale risulti che egli è l’amministratore e che gli è stato conferito mandato a promuovere l’azione giudiziaria, mentre in caso di mancata contestazione, la persona fisica costituita in giudizio che rilasci il mandato al difensore nella qualità di legale rappresentante dell’ente di gestione, non ha l’onere di dimostrare tale veste (Cass. 28 maggio 2003 n. 8520, in Riv. giur. edilizia 2004, I, 179; Cass. 25 ottobre 2001 n. 13164). Ne consegue che il terzo che vuol far valere in giudizio un diritto nei confronti del condominio ha l’onere di chiamare in giudizio colui che ne ha la rappresentanza sostanziale secondo la delibera dell’assemblea dei condomini, e pertanto non può tener conto di risultanze derivanti da documenti diversi dal relativo verbale: ciò in quanto il principio dell’apparenza del diritto è inapplicabile alla rappresentanza nel processo, essendo in quest’ultimo escluso sia il mandato tacito, sia l’utile gestione; ne deriva che la notifica di un atto processuale ad un soggetto che non sia stato nominato amministratore del condominio è giuridicamente inesistente, mancando il presupposto della sua legittimazione processuale (Cass. 4 gennaio 2002 n. 65).

di Roberto Triola

già Presidente della Seconda Sezione Civile della Cassazione

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DECADENZA DELL'AMMINISTRATORE E VIZI DELLA NOMINA IN ASSENZA DEI REQUISITI PREVISTI DALL'ART. ART. 71 BIS DISP. ATT. C.C. E D.M. 140/2014

La legge n. 220/2012 ha innovato significativamente la figura dell’amministratore, introducendo nuove regole in merito alla nomina, revoca, attribuzioni, poteri ed obblighi di tale soggetto.

Più rigorosi sono anche i requisiti richiesti per la nomina.

Il novello articolo 71 bis delle Disposizioni di attuazione del codice civile e disposizioni transitorie prevede, infatti, cinque requisiti di “onorabilità” (dalla lettera a alla lettera e) e due requisiti di “professionalità” (lettere g e f) che il soggetto deve possedere per svolgere l’incarico di Amministratore, con la precisazione che i requisiti di “professionalità” (diploma scolastico di secondo grado ed obbligo di formazione iniziale e di formazione periodica) non sono richiesti qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Ulteriore elemento di novità è la previsione espressa circa la possibilità che l’incarico di amministratore di condominio venga svolto anche da società. In tal caso è specificato che i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

La prima questione da affrontare è se l’art. 71 bis disp. att. c.c. sia una norma di ordine pubblico, come sostengono autorevoli commentatori della legge n.220/2012 e come ritiene questa commissione, oppure no. A seconda della tesi cui si aderisce, infatti, discendono conseguenze diverse con riferimento al rapporto tra Amministratore e Condominio e con riferimento agli atti e contratti conclusi dall’Amministratore.

1) NORMA DI ORDINE PUBBLICO

Tale tesi si fonda sul fatto che la norma in questione è posta a tutela di interessi generali della collettività ed in particolare del consumatore. Ciò ancor più alla luce della Legge n.4/2013 che riguarda anche la professione di Amministratore di condominio. In ogni caso i requisiti richiesti dall’art. 71 bis disp.att.c.c. sono identici e/o similari a quelli prescritti per l’esercizio di altre professioni e va da sé che le conseguenze derivanti dalla loro mancanza siano le stesse.

Se trattasi di norma di ordine pubblico, la stessa, in quanto tale, ha carattere imperativo ed inderogabile, indipendentemente dall’espresso richiamo o meno da parte dell’art. 72 disp.att.c.c.. La mancanza ab origine dei requisiti di cui all’art. 71 bis disp att. c.c., pertanto, comporta la nullità della deliberazione di nomina, in quanto adottata in violazione di norme imperative, e quindi la nullità dell’incarico (contratto di mandato). Tale nullità può essere eccepita da chiunque vi abbia interesse (concreto e dimostrabile) ed in qualsiasi tempo. Da ciò deriva che deve ritenersi nulla la clausola, seppur contenuta in un regolamento contrattuale o negli atti di acquisto dei singoli condomini, che consenta la nomina ad amministratore di un soggetto privo dei requisiti di onorabilità e professionalità. Altra conseguenza è che l’amministratore sprovvisto dei requisiti previsti dall’art. 71 dis disp. att. c.c. non potrà agire nei confronti del condominio con l’azione contrattuale per conseguire il compenso relativo all’attività espletata, essendo, come già detto, il relativo contratto nullo. Si potrebbe, semmai, ritenere che tale soggetto possa agire nei confronti del condominio ai sensi dell’art.2041 c.c. con l’azione di arricchimento senza causa. La nullità originaria del contratto di mandato, inoltre, non sarà sanabile neppure se, nel corso del rapporto, sopraggiungano le condizioni di capacità, inizialmente mancanti.

Ciò avrà delle conseguenze pesanti anche con riferimento agli atti e contratti conclusi dall’Amministratore, quale falsus procurator, non potendo gli stessi produrre alcun valido effetto in capo al Condominio. La conseguenza del compimento di atti in eccesso rispetto ai poteri conferiti è, come è noto, il risarcimento dei danni subiti dai condòmini nonché il risarcimento del danno al terzo contraente cagionatogli in considerazione dell'incolpevole affidamento circa la validità del contratto. A sostegno di tale tesi si segnala, infine, l’ordinanza emessa dal Tribunale di Sciacca il 16.06.2014 nell’ambito di un giudizio per provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. promosso dall’amministratore nominato giudizialmente e volto ad ottenere dall’amministratore nominato dall’assemblea la consegna della documentazione dello stabile. Il tribunale di Sciacca ha rilevato d’ufficio l’invalidità della nomina dell’amministratore effettuata dall’assemblea poiché lo stesso era già stato condannato per reati di violazione dell’art.2, comma 1 e 1bis, legge n.638/83 costituenti un’ipotesi speciale di appropriazione indebita (e dunque in violazione di quanto disposto dall’art. 71 bis lettera b disp. att.c.c.).

2) NORMA NON DI ORDINE PUBBLICO

Qualora, invece, si volesse anche soltanto ipotizzare la non imperatività della norma in questione e quindi la sua derogabilità si dovrebbe accettare la possibilità di una diversa previsione da parte di un regolamento contrattuale nonchè la mera annullabilità della delibera di nomina dell’Amministratore privo dei requisiti di legge, con conseguente validità della sua nomina, in difetto di impugnazione nei termini di legge. Gli atti e contratti dallo stesso perfezionati nel mentre sarebbero, inoltre, ratificabili da parte dell’assemblea e quindi produrrebbero effetti in capo al Condominio.

Tale tesi, a parere della commissione, comporterebbe il serio rischio di veder aggirato di fatto non solo l’art.71 bis disp. att. c.c., ma tutto il complesso normativo (L. n.4/2013 e D.M. 140/2014) finalizzato all’introduzione nel nostro ordinamento di una figura qualificata di Amministratore condominiale, a tutto discapito dei condomini-amministrati e di quanti svolgono in modo serio, “professionale” e qualificato detta attività.

La perdita sopravvenuta dei requisiti di onorabilità comporta, invece, la cessazione dall’incarico di amministratore, tanto che ciascun condomino potrà convocare (“senza formalità”) l’assemblea per provvedere alla nomina del nuovo amministratore. A parere di alcuni commentatori, però, tale cessazione non sarebbe automatica, ma l’amministratore potrebbe continuare a svolgere i propri compiti, nonostante la perdita dei requisiti richiesti dalla legge, se tale circostanza non gli venisse contestata da alcun condomino.

Poiché il comma 4 della disposizione in esame richiama espressamente i soli requisiti dalla lettera a) alla lettera e), sembrerebbe doversi escludere che il mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica possa dar luogo alla (immediata) cessazione dell’incarico.

Vi è allora da chiarire quali siano le conseguenze che derivino dal mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica (c.d. aggiornamento) e quindi dalla perdita sopravvenuta del requisito di cui alla lettera g) dell’art. 71 bis disp. Att. c.c. E’ ovvio, infatti, che il requisito di cui alla lettera f), una volta conseguito, non possa successivamente venir meno.

Si potrebbe, dunque, verificare l’ipotesi che l’amministratore al momento della nomina sia in possesso dei requisiti di professionalità, ma che, poi, negli anni successivi di rinnovo del proprio incarico non rispetti l’obbligo di formazione periodica.

Secondo una prima tesi, cui aderisce questa commissione, il mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica può costituire motivo di revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea o da parte dell’Autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino. Tale conclusione scaturisce dal fatto che l’art. 1129 c.c. (norma inderogabile) sanziona con la revoca, considerandola una “grave irregolarità” (cfr. comma 12 punto 8), la semplice omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati professionali da parte dell’amministratore al momento dell’accettazione della nomina e/o ad ogni rinnovo del proprio incarico. Se, infatti, la mera dimenticanza da parte dell’amministratore di comunicare di essere in possesso dei requisiti professionali (che in effetti ha) può comportare la revoca dello stesso (addirittura da parte dell’Autorità Giudiziaria su iniziativa di un solo condomino, senza la previa convocazione dell’assemblea), ancor più ciò potrà verificarsi nell’ipotesi in cui l’amministratore non sia più in possesso del requisito di professionalità relativo alla formazione periodica.

La questione degli strumenti rimediali attivabili in caso di mancato adempimento, da parte dell’amministratore condominiale, dell’obbligo di formazione periodica è complessa e fa sorgere tutta una serie di riflessioni, poiché non tutti aderiscono alla tesi di cui sopra, sostenuta da questa commissione.

Secondo alcuni, ai fini dell’inquadramento del problema in esame può essere opportuno distinguere due ipotesi da cui potrebbero discendere conseguenze giuridiche diverse.

• Potrebbero verificarsi, infatti, i seguenti casi:

1. mancata ottemperanza all’obbligo di formazione periodica da parte dell’amministratore condominiale a cui sia seguita la deliberazione assembleare di nomina ed il successivo contratto sul presupposto, errato, che l’amministratore fosse in possesso del requisito in esame;
2. il venir meno nel corso del rapporto contrattuale del requisito della formazione periodica annuale da parte dell’amministratore condominiale ed omissione, da parte dello stesso, dell’informazione relativa alla sopravvenuta carenza di detto requisito.

Tale distinzione potrebbe, infatti, consentire di valutare se la carenza del requisito di cui si discute possa ritenersi rilevante (a) quale mero comportamento scorretto postnegoziale o se tale carenza incida, invece, (b) su un elemento intrinseco della deliberazione e del contratto.

La suddetta distinzione tra regole di validità e regole di comportamento è importante giacchè la giurisprudenza ha sempre affermato che la violazione di norme imperative comporta la nullità solo nel caso in cui la norma imperativa concerna elementi intrinseci del contratto, ossia la sua struttura o il suo contenuto.

Tale assunto è stato ribadito anche dalle Sezioni Unite della Suprema Corte nelle pronunce del 19/12/2007 n.26724 e n.26725. Stando, dunque, alla giurisprudenza delle SS.UU. la nullità potrebbe configurarsi soltanto nell’ipotesi 1) e non nell’ipotesi 2).

- La prima ipotesi da verificare è se l’assenza del requisito di formazione periodica possa integrare un’ipotesi di nullità virtuale (o nullità non testuale). Con questa locuzione la dottrina designa il caso in cui la nullità del contratto non sia prevista espressamente e specificamente come conseguenza della violazione di una norma. La nullità virtuale è disposta dall'art. 1418 c.c. che al 1° comma prevede che la violazione di norme imperative procuri la nullità del contratto, salvo che la legge non disponga diversamente. In tal senso la nullità virtuale si contrappone al principio della nullità testuale prevista nel 3° comma dell'art. 1418 c.c..

L’argomento, dibattutissimo in dottrina, è fittissimo di implicazioni e di distinzioni che hanno determinato, nel corso degli anni, una elaborazione ponderosa della dogmatica non riassumibile, ovviamente, nelle presenti note.

Poiché, come già detto, a pare di questa Commissione l’art. 71 bis disp. att. c.c. è norma imperativa di ordine pubblico in quanto posta a tutela di un interesse generale della collettività ed in particolare

del consumatore, è necessario affrontare sommariamente l’argomento delle c.d. “nullità di protezione” invocabili, nel caso in esame, in ragione della qualificazione soggettiva di “professionista” dell’amministratore e di “consumatore” del condominio.

Da molto tempo si assiste ad una via via crescente espansione delle norme imperative riconducibili al c.d. “ordine pubblico di protezione”. Si tratta di una protezione che si realizza attraverso significative deviazioni rispetto alla disciplina delle nullità tradizionali come per esempio il profilo della legittimazione o quello della rilevabilità d’ufficio. La distinzione tra interesse generale e interesse particolare ha mostrato, dunque, secondo la dottrina, tutta la sua inadeguatezza al cospetto delle nullità di protezione le quali sono poste a tutela di interessi particolari (rectius “seriali”).

Proprio facendo riferimento alle nullità protettive ciò che rileva non è tanto l’inderogabilità della norma posta a tutela di un interesse generale, quanto piuttosto l'indisponibilità dell'interesse protetto che costituisce indice sicuro della sua imperatività.

Ebbene, come è noto un cospicuo coacervo di norme imperative, in funzione di protezione del contraente debole, è rappresentato dal Codice del consumo che è costellato di previsioni che impongono molteplici vincoli quanto a requisiti di trasparenza ed obblighi informativi che si traducono in altrettante limitazioni al principio di autonomia privata.

Si tratta dell’art. 2 c. cons. che definisce “fondamentali” i diritti dei consumatori ad una “adeguata informazione” nonché alla “correttezza, trasparenza ed equità nei rapporti contrattuali”. A tal proposito va ricordato che tali diritti sono considerati, dall’art. 143 c. cons. come “irrinunciabili” con ciò confermandosi la natura “essenziale” ed inviolabile degli stessi. Da tenere presente, inoltre, le modifiche introdotte dal d.lgs. 21 febbraio 2014 n.21 (emanato in attuazione della direttiva 2011/83/UE sui diritti del consumatore) che ha novellato l’art. 48 c. cons. circa gli obblighi gravanti sul professionista.

Ed allora, in tale prospettiva, la nullità dell’atto potrebbe profilarsi proprio in ragione delle qualificazioni soggettive dei contraenti.

Come già evidenziato, l'art. 71 bis disp. att. c.c., la L. n. 4/2013 e il D.M. 140/2014 costituiscono “un complesso normativo finalizzato all'introduzione nel nostro ordinamento di una figura qualificata di Amministratore condominiale” sicchè una sostanziale elusione di tale assetto andrebbe “a tutto discapito dei condomini-amministrati e di quanti svolgono in modo serio, "professionale" e qualificato detta attività”.

Ebbene, lo scopo di tale complesso normativo indicato è evidente: impedire che si produca un determinato assetto di interessi a sfavore del contraente più svantaggiato e garantire che certe attività siano svolte da soggetti giuridicamente qualificati ed evitare la conservazione degli atti compiuti da soggetti non qualificati.

Si ritiene doveroso, infine, fornire un elemento di riflessione in ordine al rilievo che potrebbe assumere la condotta dell’amministratore in riferimento alle c.d. pratiche commerciali sleali. A riguardo la dottrina rileva che le pratiche commerciali sleali determinano pur sempre un vizio del consenso ed una alterazione del processo di formazione della volontà contrattuale sicché è possibile affermare, in via interpretativa, una più ampia utilizzabilità del rimedio se non della nullità quantomeno dell'annullamento del contratto qualora la sua conclusione sia stata determinata da un approfittamento della posizione di subalternità del consumatore.

Ferma rimanendo la posizione di questa commissione in ordine alla ritenuta nullità del contratto per contrasto con una norma di ordine pubblico, si evidenzia che secondo altri nel quadro sommariamente

sopra delineato non mancano elementi che possono ricondurre la fattispecie in esame ad una ipotesi di annullabilità.

L’annullabilità è prevista nei casi disciplinati dal codice a tutela di una parte, che è l’unico soggetto legittimato a chiedere, nel rispetto del termine di cinque anni, la declaratoria di annullamento del contratto, che peraltro produce i suoi effetti fino al momento in cui viene annullato.

Il contratto annullabile è soggetto alla convalida: le parti stipulano altro contratto con il quale il soggetto legittimato rinuncia a chiedere l’annullamento.

La sanzione dell’annullabilità indica una valutazione normativa di minore gravità rispetto alla nullità demandando all’apprezzamento discrezionale del portatore dell’interesse leso l’opportunità o meno di farla valere.

Tra le cause di annullamento del contratto rientrano i vizi del consenso: l’errore, quando è essenziale e riconoscibile, ed il dolo (cause queste particolarmente adattabili al caso di cui ci occupiamo anche i riferimento alla configurabilità di una pratica commerciale sleale).

L’annullamento del contratto non pregiudica i diritti dei terzi acquirenti di buona fede a titolo oneroso con ciò differenziandosi dalla nullità che, invece, sacrifica i diritti dei terzi.

Il comma 5 dell’art. 71 disp.att.c.c., infine, ha introdotto una disciplina transitoria, consentendo a coloro che abbiano svolto l’attività di amministratore condominiale per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge n.220/2012 (18 giugno 2013), di svolgere l’attività di amministratore anche in mancanza dei “requisiti di professionalità” del titolo di studio e della formazione iniziale, pur restando fermo l’obbligo di formazione periodica.

Il legislatore - con il D.L. n.145 del 23.12.2013 (“Decreto Destinazione Italia”), convertito nella Legge del 21.02.2014 n. 9 - ha apportato alcuni correttivi alla nuova disciplina dell’art 71 bis disp. att. c.c.. tra cui la nuova disposizione che ha programmato l’emanazione di un apposito regolamento emanato con Decreto del Ministero della Giustizia - n. 140 del 13 agosto 2014 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 222 del 24 settembre 2014 - relativo alla formazione degli amministratori di condominio; tale indirizzo era già stato approvato dal Consiglio di Stato (cfr. parere n. 1802 del 4 giugno 2014) e dalla Corte dei Conti.

Il D.M. n.140/2014 individua sia i requisiti (di onorabilità e professionalità) necessari per svolgere l’attività formativa (dei docenti/formatori e del responsabile scientifico dei corsi) sia i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi di formazione, ciò al fine di garantire che gli standard per la formazione iniziale e l’aggiornamento dell’amministratore siano omogenei per tutto il territorio nazionale. Anche tale circostanza conferma la volontà del legislatore di avere un amministratore “professionista” e fa propendere ulteriormente per ritenere l’art. 71 bis disp att c.c. come norma di ordine pubblico inderogabile.

Non essendo stata prevista alcuna norma transitoria non sembrano in alcun modo considerabili come validi i corsi frequentati prima dell’emanazione del regolamento contenente le direttive sopra esposte (ore di lezione, requisiti di formatori e responsabili scientifici, materie dei corsi, ecc.).

Appare però strano che tali corsi possano essere organizzati liberamente da qualunque associazione o ente che si limiti ad ottemperare ai requisiti formali previsti da legge e regolamento, senza che il legislatore si sia preoccupato di circoscrivere i soggetti che possano organizzarli (associazioni di categoria, enti di formazione, categorie professionali, ecc.). Appare, inoltre, strano che il legislatore si sia limitato a prevedere che il Ministero di Giustizia recepisca quanto gli enti di formazione comunicheranno tramite PEC (l’inizio del corso, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici), senza né verificare la veridicità e la conformità a legge e regolamento di tali comunicazioni telematiche né avere il potere di emanare qualsivoglia sanzione agli eventuali enti trasgressori (cfr. art. 5.4 del regolamento).

Allo stato, pertanto, in assenza di controlli e sanzioni, saranno i condomini a dover verificare il possesso dei requisiti di cui all’art. 71 bis disp. att. c.c. in capo al proprio amministratore con le conseguenze di cui si è detto innanzi:

• nullità della nomina in caso di mancanza ab origine dei requisiti, con conseguente nullità di tutti gli atti compiuti e contratti conclusi dal falsus procurator con possibilità di obbligo risarcitorio nei confronti dei condomini e dei terzi. Nel caso in cui, invece, si aderisse alla diversa tesi (non condivisa da questa Commissione) dell’annullabilità della nomina, la relativa delibera, seppur viziata, sarebbe sanabile trascorsi trenta giorni, il contratto con l’Amministratore diverrebbe quindi valido così come gli atti e contratti da questi effettuati;
• cessazione/decadenza dall’incarico in caso di perdita sopravvenuta dei requisiti di onorabilità;
• revoca deliberata dall’assemblea o disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino in caso di mancato assolvimento all’obbligo di formazione periodica, potendo tale comportamento dell’amministratore integrare una “grave irregolarità”. L’azione si ritiene radicabile ex art. 737 c.p.c., considerato che un’azione ordinaria vanificherebbe la volontà e l’interesse dei condomini interessati. Secondo altra tesi, cui questa Commissione non aderisce, ciò comporterebbe invece l’annullabilità del contratto di mandato, che può essere convalidato.

Si ritiene opportuno rammentare:

a) che la frequenza del corso iniziale di formazione e di quelli di aggiornamento di cui al D.M. n.140/14

(dal 09 Ottobre all’08 Ottobre dell’anno successivo) gioverà ai fini dell’acquisizione dei crediti formativi ANACI;

b) che, viceversa, la frequenza di iniziative formative associative non espressamente organizzate ai sensi del D.M. 140/14 non varrà ad integrare i requisiti previsti dall’art.71 bis disp. att. c.c.;

c) che la Sezione ANACI organizzatrice dei corsi deve emettere regolare fattura al Corsista con applicazione dell’IVA con aliquota di legge;

d) che l’attestato di frequenza/superamento dell’esame non deve essere sottoposto ad imposta di bollo.

IL CENTRO STUDI NAZIONALE ANACI

Si ringrazia per il contributo fornito l’Avv. Claudio Belli

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L'incarico all'amministratore si rinnova senza che sia necessario sottoporre la questione all'assemblea?

Alla scadenza del primo anno l'incarico all'amministratore si rinnova senza che sia necessario sottoporre la questione all'assemblea

Tribunale di Cassino 21 gennaio 2016, decreto n. 1186

L'articolo 1129 comma 10 del Codice Civile, prevede espressamente che l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Ne consegue che alla scadenza dell'anno in cui è stata effettuata la nomina, l'assemblea non deve essere chiamata a decidere se rinnovare o meno l'incarico all'amministratore, salva sempre la facoltà per la medesima di deliberarne la revoca.

per scaricare il decreto del Tribunale di Cassino CLICCA QUI

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Tribunale di Cassino 21 gennaio 2016, decreto n. 1186 - Durata incarico Amministratore

per leggere il commento del decreto CLICCA QUI

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI CASSINO

SEZIONE CIVILE

così composto:

dott. Amedeo Ghionni - Presidente 

don. Gabriele Sordi - Giudice relatore 

dott. Salvatore Scalata - Giudice 

ha pronunciato il seguente

DECRETO

nella causa civile iscritta al n° 1251 del ruolo generale degli affari di volontaria giurisdizione dell' anno 2015 trattenuta in decisione dal delegato Giudice relatore all' udienza del 2.12.16 con note autorizzate fino al 4.1.16, e vedente

TRA

V. M. 

(Avv F. Scotti) 

(ricorrente) 

Di Bernardo Ersilio 

(convenuto) 

Oggetto: ricorso per revoca e nomina di amministratore di condominio

Con ricorso depositato il 11.9.15 la sig.ra. V. M. ha invocato, ai sensi dell'art. 1129 c.c., la revoca dell'amministratore del condominio di via C. S. A. IV Lotto in Gaeta cui ella partecipa, il sig D. B. E., lamentando che questi aveva gravemente violato i suoi doveri, con conseguente nomina giudiziale di altro in sua sostituzione.

Costituitosi in giudizio, il sig D. B. si è opposto, contestando la sussistenza di parte degli addebiti mossigli e la rilevanza di altri. 

All'udienza del 2.12.15 il delegato Giudice relatore si è riservato di riferire al Collegio assegnando alle parti termine fino al 4.1.16 per note autorizzate. 

*** 

Le ragioni poste a sostegno della sua domanda dalla sig.ra V. nel ricorso (inammissibili quelle ulteriori inserite nelle note autorizzate) sono le seguenti: 

l'amministratore avrebbe provveduto a deliberare senza avere le maggioranze stabilite, nelle assemblee del 13.12.14, 31.1.15, 9.5.15, 6.6.15, 20.6.15, essendo state le stesse convocate come straordinarie ma poi tenutesi come ordinarie; 

l'amministratore non le avrebbe comunicato la data delle assemblee 6.6.15, 20.6.15 e 24.8.15; 

egli avrebbe ritardato di sottoporre all'assemblea la problematiche relative alle più volte da ella denunziate infiltrazioni al suo appartamento provenienti dal lastrico solare, ella avendo per tempo anche indicato un paio di preventivi per i necessari interventi; egli avrebbe ritardato le operazioni per scegliere la ditta, incaricando una commissione di 5 condomini, incaricando infine la R.C. senza l'approvazione dell'assemblea; 

l'amministratore, ricevuta la notifica di ricorso ex art 700 c.p.c. indirizzato al Condominio da altro limitrofo, aveva incaricato della difesa il fratello senza prima sottoporre la questione all'assemblea; 

egli avrebbe disposto di sua iniziativa l'esecuzione di lavori di asfaltatura nemmeno urgenti e fatto eseguire alla ditta R.C. lavori ulteriori (rifacimento del lastrico solare) prima dei lavori urgenti al suo appartamento; 

egli avrebbe omesso di inserire all'ordine del giorno, nemmeno dell'ultima assemblea del 24.8.15, l'argomento relativo alla conferma o revoca del suo incarico, vista la scadenza annuale. 

Ebbene, come replicato dai convenuto, il Collegio riscontra preliminarmente che nessuna di tali denunziate inadempienze e scorrettezze rientrerebbe in ogni caso nell'analitico elenco delle gravi irregolarità dell'amministratore di cui all'art 1129 comma 12 c.c., nel suo testo riformato dall'art 9 della L n. 220/12. 

Nello specifico, poi, deve osservarsi: 

essendo l'amministratore mero esecutore di quanto deliberato in seno all'assemblea, in alcun modo egli può esser ritenuto investito della sua conduzione e della previa verifica della regolarità del suo insediamento e dei suoi deliberati (operazione rimessa agli stessi partecipanti sotto la direzione del presidente); 

l'amministratore ha fornito prova documentale della spedizione tramite la "Sail Post" delle lettere raccomandate di convocazione della ricorrente a tutte le indicate assemblee: tanto basta a ritener assolto il suo compito, l'eventuale mancata ricezione delle missive dovendo costituire oggetto di riscontro in seno all'assemblea; 

a fronte della sua nomina avvenuta nell'agosto del 2014, già in occasione dell'assemblea tenutasi il 31.1.15 risultavano pervenuti 7 preventivi a fronte dei quali l'assemblea, e non certo l'amministratore, deliberò di affidare ad una commissione costituita da condomini l'esame dei medesimi; 

il ricorso ex art 700 c.p.c. venne notificato il 7.1.15 per l'udienza del 16.1.15, sicché legittimamente egli diede immediato incarico a legale di sua fiducia; 

la Cassazione ha precisato: "Alla luce delle considerazioni svolte va enunciato il seguente principio di diritto: "L'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione" (ss.uu. n. 18331/10); 

nel nostro caso, stante l'evidente impossibilità di convocare preventivamente l'assemblea, tale operato dell'amministratore venne ratificato dall'assemblea tenutasi il 31.1.15 (all. 3 parte ricorrente); 

l'intervento di asfaltatura del viale condominiale ben può esser considerato, per la modestia del suo complessivo ammontare e per la sua incontestata necessità, quale atto di ordinaria manutenzione per la conservazione delle parti comuni; 

a norma di quanto disposto dall’art 1129 comma 10° c.c., l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata; pertanto, non v'era necessità alcuna di convocare l'assemblea per decidere se rinnovare o meno l'incarico all'amministratore, salva sempre la facoltà per la medesima di deliberarne la revoca; per altro, l'assemblea del 24.10.15, discutendo sull'istanza della sig.ra V. per la sua revoca, espressamente affermò di riservarsi di esaminare la questione allo scadere del biennio esprimendo ringraziamento nei suoi confronti per il lavoro di ricostruzione contabile delle amministrazioni precedenti ed apprezzamento in toto per il lavoro svolto; 

p.q.m. 

il Collegio non accoglie il ricorso; 

trattandosi di procedimento che ha sotteso profilo contenzioso, la sig.ra V. M. è condannata a rimborsare al sig D. B. E. le spese sostenute per la lite che si liquidano in €. 800,00 per compensi professionali, oltre r.f. al 15%, Iva e Cna come per legge. 

Cassino lì 20/01/2016 

       Il Giudice estensore                                                 Il Presidente 

       Dott. Gabriele Sordi                                                dott. Amedeo Ghionni

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DURATA MANDATO AMMINISTRATORE Sentenza Tribunale di Cassino

ALLA SCADENZA DEL PRIMO ANNO L'INCARICO ALL'AMMINISTRATORE SI RINNOVA SENZA CHE SIA NECESSARIO SOTTOPORRE LA QUESTIONE ALL'ASSEMBLEA

Tribunale di Cassino 21 gennaio 2016, decreto n. 1186

L'articolo 1129 comma 10 del Codice Civile, prevede espressamente che l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Ne consegue che alla scadenza dell'anno in cui è stata effettuata la nomina, l'assemblea non deve essere chiamata a decidere se rinnovare o meno l'incarico all'amministratore, salva sempre la facoltà per la medesima di deliberarne la revoca.

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Sottoscrizione di mandato ad amministrazione condominiale

Il seguente modello è tra i più diffusi nei siti online come facsimile del contratto con cui l'assemblea di condominio conferisce il mandato di amministratore. Da allegare al modello il verbale dell'assemblea con cui si conferisce il mandato.

SOTTOSCRIZIONE DI MANDATO AD AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE

Il condominio ………………………………… sito nel comune di …....................................in via ………………………….. codice fiscale ……………………….., nella persona del sig. ……………………………………., delegato alla sottoscrizione del presente contratto, giusta delibera, da intendersi quale parte integrante e sostanziale del presente contratto, adottata almeno a maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà dei millesimi degli appartenenti al condominio, in base all'ex art. 1136, II comma, C.C. dell’assemblea dei condomini del giorno _ _ / _ _ / _ _ _ _ regolarmente convocata e riunita per la nomina del nuovo amministratore, previa presa visione dell’offerta economica, di quest'ultimo.

CONFERISCE MANDATO DI AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE

al Sig.…………………… ……………………

con studio nel comune di …………………........…

in Via ………............................…..……n. …..

C.F./P.Iva …………………………………………..

Tel. ………………………………………………

e-mail ………………………………………………

per l’esercizio relativo all’anno ……………………...

1. Durata dell’incarico.

L’amministratore dura in carica un anno dalla sottoscrizione del presente contratto.

Alla scadenza naturale del mandato, è facoltà dell’Assemblea la conferma dell’Amministratore.

In caso di revoca si conviene che l’amministratore continui ad esercitare i propri poteri finché non si provveda alla sostituzione con un altro incaricato.

Alla cessazione dell’incarico l’amministratore deve restituire tutta la documentazione contabile del condominio consegnando tempestivamente al nuovo nominato in modo diligente, trasparente e puntuale tutti i documenti relativi al condominio.

2. Revoca dell’incarico.

L’Amministratore può essere revocato dall’assemblea ai sensi dell’art. 1129 c.c.. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

3. Diligenza dell’Amministratore.

L’amministratore è tenuto a svolgere il proprio compito con la diligenza del buon padre di famiglia, nelle forme e nei modi di cui all’art, 1176 2° comma c.c., adempiendo agli obblighi previsti dalla legge, dal regolamento condominiale (ove approvato) e dal presente contratto.

4. Potere di rappresentanza dell’Amministratore.

Con l’accettazione del presente contratto, l’amministratore assume la rappresentanza del condominio per l’intera durata dell’incarico e pertanto risponde degli atti compiuti relativamente al condominio anche ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c.

5. Obblighi dell’Amministratore inerenti l’ordinaria amministrazione.

L’amministratore deve svolgere tutte le attività necessarie all’amministrazione ed alla gestione del condominio. Salvo delibera condominiale difforme in ordine alle proprie attribuzioni (art. 1130 c.c.), o quanto previsto nel regolamento condominiale (ove approvato), in particolare deve provvedere:

1. alla convocazione tempestiva delle assemblee, da inviarsi almeno 10 gg. prima della data della riunione, con raccomandata A.R. o mezzo equipollente, con indicazione degli argomenti all’ordine del giorno;

2. alla redazione del preventivo delle spese ordinarie per la successiva gestione, alla ripartizione delle spese preventive pro quota, alla ripartizione del numero delle rate con le relative scadenze ed alla conseguente convocazione dell’assemblea ordinaria annuale per la loro approvazione;

3. a predisporre, alla chiusura dell’esercizio finanziario, con le modalità dello stato patrimoniale e del conto economico, il riparto consuntivo delle spese di gestione e la tabella di ripartizione con il calcolo dell’eventuale conguaglio tra le spese sostenute e gli acconti versati ed alla conseguente convocazione dell’assemblea ordinaria annuale per la loro approvazione;

4. a presenziare alle assemblee e, se richiesto, redigere i relativi processi verbali;

5. ad eseguire le deliberazioni assembleari, per le quali salvo che non vi siano ragioni di necessità e d’urgenza, attenderà che siano decorsi trenta giorni dalla comunicazione ai condomini, in modo tale da assicurarne l’esecutività definitiva;

6. a curare l’osservanza del regolamento condominiale (ove approvato);

7. ad inviare a tutti i condomini, assenti e presenti, tempestivamente e comunque entro dieci giorni dalle assemblee, copia dei verbali delle stesse;

8. alla tenuta e conservazione:

- dei registri dell’Assemblea;

- dei documenti fiscali della gestione in corso e delle gestioni precedenti;

- del registro previsto dall’art. 1129, u.c., c.c.;

- dei documenti contrattuali (es: contratti di assicurazione, di portierato, di pulizia scale, dei giardinieri, e degli altri fornitori del condominio);

- della corrispondenza, e degli altri documenti del condominio come da regolamento condominiale (ove approvato).

9. alla messa a disposizione dei condomini che lo richiedano, previo appuntamento, dei documenti relativi al condominio e dei documenti giustificativi delle spese, nonché dell’estratto conto bancario o postale, con rilascio, se richiesto, di copia dei documenti anzidetti a spese dei singoli richiedenti;

10. all’apertura e gestione del c/c bancario o postale intestato esclusivamente al condominio contraente, su cui versare le somme necessarie al pagamento dei servizi comuni di competenza del condominio, i ratei condominiali ogni altra somma di competenza condominiale;

11. alla gestione e controllo di tutti i servizi relativi al condominio (portineria, pulizia scale, manutenzione ascensore ecc);

12. alla richiesta di preventivi a fornitori in regola con la tecnica e la normativa vigente e, conseguentemente, alla stipula dei contratti di appalto per lavori e servizi ordinari necessari al condominio a seguito di delibera dell’assemblea condominiale ed alla verifica del lavoro svolto;

13. al coordinamento dei lavori di ordinaria amministrazione;

14. alla verifica dei versamenti da parte dei condomini ed agli eventuali solleciti di pagamento verso i condomini morosi;

15. alla gestione dei rapporti tra il condominio e la Pubblica Amministrazione ed all’ottemperanza alle disposizioni della stessa;

16.all’adempimento degli obblighi fiscali ed amministrativi del condominio;

17.all’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

18. ad agire nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi (artt.1123, 1130 lett. 3 c.c. e art 64 disp. att. c.c.) in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea;

19. alla proposta all’assemblea della copertura assicurativa dell’edificio e compimento degli eventuali adeguamenti per la conseguente deliberazione assembleare;

20. a segnalare all’assemblea i vizi palesi delle deliberazioni che si stanno per adottare;

21. a segnalare prontamente all’assemblea eventuali danni cagionati dall’abuso dei condomini nell’uso della cosa comune;

22. a promuovere le azioni possessorie e petitorie dirette ad ottenere l’osservanza della disciplina concordata dell’uso delle cose comuni;

23. a chiedere le misure cautelari volte a tutelare l’integrità delle cose comuni (come nel caso di domanda ex art. 700 c.p.c. per il passaggio su fondo finitimo per l’esecuzione di indifferibili lavori di manutenzione dei muri perimetrali del fabbricato);

24.ad agire in giudizio, ai sensi dell’art. 1669 c.c., previa delibera condominiale e per espresso mandato, nei confronti dell’appaltatore per far rimuovere i gravi difetti della costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell’edificio condominiale;

25. al compimento di ogni altra attività prevista dalle vigenti normative o comunque necessaria o utile per la gestione ordinaria dell’immobile e dei rapporti con i condomini.

6. Obblighi dell’Amministratore inerenti la straordinaria amministrazione.

Nei casi in cui si rilevi la necessità di lavori straordinari, e fatto salvo il comma II dell’art.11, l'Amministratore provvede alla convocazione tempestiva dell’Assemblea secondo le modalità ed i termini di cui all’art. 5 comma 1, salvo i casi d’urgenza. Provvede altresì:

1. a presenziare alle assemblee straordinarie e, se richiesto, redigere i relativiprocessi verbali;

2. alla richiesta di preventivi a fornitori in regola con la tecnica e la normativa vigente e, conseguentemente, alla stipula dei contratti di appalto per lavori e servizi straordinari necessari al condominio a seguito di delibera assembleare e su espresso mandato dell’assemblea ed alla verifica del lavoro svolto;

3. alla redazione del riparto preventivo delle spese straordinarie compresa la ripartizione pro quota, ed alla verifica dei versamenti da parte dei condomini;

4. alla gestione dei pagamenti ai fornitori ed al versamento di eventuali ritenute d’acconto;

5. alla redazione di riparto consuntivo delle spese straordinarie a conclusione dei lavori;

6. alla cura dei rapporti con la Pubblica Amministrazione (Comune, VVFF, ASL);

7. alla convocazione e presenza alle riunioni di eventuali commissioni speciali;

8. all’espletamento delle incombenze relative alle agevolazioni fiscali previste dalle disposizioni vigenti in favore dei condomini (es.: IVA agevolata; riduzione IRPEF ecc...).

7. Ulteriori compiti.

Al di fuori delle ipotesi di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c. e salvo quanto stabilito nel presente contratto e nel regolamento condominiale (ove adottato), l’Amministratore può agire solo se previamente autorizzato dall’assemblea, come nel caso in cui sia necessario esercitare le azioni reali, ossia le azioni di rivendicazione, negatorie, di regolamento di confini, per apposizione di termini, previste dagli artt. 948-951 c.c. nonché per promuovere azione di risarcimento danni per deprezzamento di parti comuni dell’edificio, derivante da opere abusive eseguite da terzi.

Qualora lo stato in cui versano le cose comuni rappresenti un serio rischio e pericolo all’incolumità dei terzi e dei condomini stessi, in caso di mancata formazione della volontà assembleare o di impossibilità di riunire l’assemblea condominiale e per motivi di imminente necessità ed urgenza, l’Amministratore è legittimato ad agire autonomamente, salvo riferire nella prima assemblea.

8. Obbligo di gestione esclusiva e separata.

Nel caso in cui l’amministratore condominiale gestisca contemporaneamente altri condomìni oltre a quello di cui al presente contratto, è fatto obbligo di predisporre una gestione amministrativa e contabile separata rispetto alle altre amministrazioni e/o autogestioni.

9. Esonero di Responsabilità

È fatta salva la possibilità dell’amministratore di rinunciare al mandato qualora il condominio deliberi di intraprendere azioni in pregiudizio ai terzi palesemente temerarie o contrarie alle leggi o ai regolamenti. Parimenti è legittimato a rinunciare al mandato ogni qualvolta vengano da lui pretesi comportamenti od azioni in contrasto con le regole di una corretta amministrazione e/o con la dignità ed onorabilità professionale.

Non è da ritenersi altresì responsabile l’amministratore per i danni cagionati dall’abuso dei condomini nell’uso della cosa comune né deve ritenersi obbligato a promuovere azione giudiziaria contro detti condomini in mancanza di una espressa disposizione regolamentare o di una delibera assembleare.

L’amministratore, dovrà essere in ogni caso fornito autonomamente di adeguata copertura assicurativa per la responsabilità civile professionale.

10. Trattamento dei dati personali.

Nell’esercizio dell’attività professionale l’amministratore è tenuto al rigoroso rispetto del codice in materia di protezione dei dati personali (D.lgs. 30/6/2003, n. 196) ed alla conservazione, con ogni cura, dei documenti ricevuti e di quelli, che sono di proprietà del condominio, che abbia redatto o acquisito in ragione del suo incarico e che dovrà esibire ogni qualvolta ne faccia richiesta un avente diritto e, comunque, consegnare al termine dell’incarico.

11. Compenso dell’Amministratore

Il compenso previsto per l’intera annualità di carica, relativamente alle sole attività di ordinaria amministrazione, è di euro____,__+ IVA + e/o oneri fiscali e previdenziali da ripartire in base ai millesimi di proprietà per unità immobiliare più accessori di legge. A detta somma va aggiunto il rimborso delle spese effettivamente sostenute e documentate.

Per attività di ordinaria amministrazione s’intendono tutte le operazioni indicate all’art. 5 del presente contratto.

In caso di esecuzione di opere di straordinaria manutenzione, ai sensi dell’art. 6 del presente contratto, l’assemblea condominiale delibera un ulteriore compenso calcolato in percentuale sull’importo della spesa straordinaria al netto dell’I.V.A.

Tale compenso non potrà essere superiore ad una percentuale pari al ___% iva ed oneri esclusi.

In caso di dimissioni, mancata conferma o revoca per inadempienza dell’art.1131 del Codice Civile, all’amministratore spettano il rimborso delle spese sostenute e le competenze in proporzione al periodo che va dall’inizio dell’esercizio finanziario fino il giorno del passaggio delle consegne.

Tutte le competenze ed i compensi indicati sono al netto di I.V.A ed eventuali oneri fiscalie previdenziali.

12. Clausola di risoluzione delle controversie.

Tutte le controversie nascenti dal presente contratto verranno deferite al servizio di mediazione della Camera di Commercio di ……… risolte secondo il Regolamento da questa adottato in quanto compatibile con la normativa vigente in materia.

13. Applicazione

Il presente contratto è vincolante per i condomini residenti al momento della nomina e quelli futuri, subentranti sia nel contratto di compravendita delle unità immobiliari presenti nel fabbricato, che nei contratti di locazione.

Per quanto non viene regolato nelle disposizioni che precedono, il contratto è soggetto alle disposizioni di legge vigenti in materia.

Luogo, data __________________

Per l’assemblea ________________________

L ’Amministratore ________________________

Allegati:

- Verbale dell'assemblea

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