Il registro di anagrafe condominiale e l’autodiagnostica dei rischi

Nelle parti comuni e nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici. Il mancato rispetto di detta normativa si considera situazione di pericolo imminente.

• La legge di riforma del condominio e il registro di anagrafe condominiale.

La legge 11.12.2012 n. 220 ( pubblicata sulla Gu n. 293 del 17.12.2012) di riforma del condominio opera diretto riferimento alla problematica della sicurezza degli edifici e dei suoi abitanti in un numero notevole di norme. L’articolo 5, che riforma l’articolo 1120 del codice civile, al primo comma n. 2) sostiene che nel novero delle innovazioni deliberabili dall’assemblea vi sono anche:

“1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;” L’articolo 6, che riforma l’articolo 1122, ora rubricato come “ Opere su parti di proprietà o uso individuale” afferma: “Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”.

Gli articoli 9 e 10, che sostituiscono gli articoli 1129 e 1130 del codice civile, affermano che è una grave irregolarità, la quale legittima i condomini a chiedere la convocazione dell’assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore, l’omessa tenuta da parte di quest’ultimo del registro di anagrafe patrimoniale contenente ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Inoltre sempre l ‘articolo 9 afferma: “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto a ulteriori compensi”.

La lettura combinata di dette norme consente di affermare l’obbligo per l’amministratore di tenere di una sorta di “fascicolo del fabbricato “ idoneo a ricostruirne le sue vicende e le caratteristiche con riferimento non solo alla normativa di sicurezza, ma anche, inevitabilmente, a quella energetica.

• Il contenuto del registro di anagrafe condominiale.

Il novellato articolo 1130 del codice civile afferma che il registro di anagrafe condominiale deve contenere:

* le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e dei diritti personali di godimento;

* il codice fiscale e la residenza o il domicilio dei sopra citati soggetti;

* i dati catastali di ciascuna unità immobiliare;

* ogni dato relativo alla sicurezza.

Il contenuto di tale atto deve essere compreso alla luce del testo, poi non approvato, dell’art. 1122 bis del codice civile che si intitola “ Interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici” e che recita quanto segue: “Nelle parti comuni e nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici. Il mancato rispetto di detta normativa si considera situazione di pericolo imminente per l ‘integrità delle parti comuni e delle unità immobiliari di proprietà individuale, nonché per l’integrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono.

L’amministratore, su richiesta anche di un solo condomino o conduttore, nel caso in cui sussista il ragionevole sospetto che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, accede alle parti comuni dell’edificio ovvero richiede l’accesso alle parti di proprietà o uso individuale al condomino o al conduttore delle stesse.

La semplice esibizione della documentazione relativa all’osservanza delle normative di sicurezza non è di ostacolo all’accesso.

L’amministratore esegue l’accesso alle parti comuni con un tecnico nominato d’accordo con il richiedente ed esegue l’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale con un tecnico nominato di comune accordo tra il richiedente e l’interpellato. Il tecnico nominato, al termine dell’accesso, consegna una sintetica relazione al richiedente ed all’’amministratore, il quale la tiene a disposizione di chiunque vi abbia interesse. A seguito dell’accesso, qualora risulti la situazione di pericolo di cui al primo comma, l’amministratore convoca senza indugio l’assemblea per gli opportuni provvedimenti, salvo il ricorso di chiunque vi abbia interesse al tribunale per gli opportuni provvedimenti anche cautelari.

Nel caso in cui l’interpellato non consenta l‘accesso o non si raggiunga l’accordo sulla nomina del tecnico, previa, ove possibile, convocazione dell’assemblea, possono essere richiesti al tribunale gli opportuni provvedimenti anche in via d’urgenza. Il tribunale, valutata ogni circostanza e previo accertamento delle condizioni dei luoghi, può, anche in via provvisoria, porre le spese a carico di chi abbia immotivatamente negato il proprio consenso all’accesso.

Le spese delle operazioni di cui al presente articolo, qualora i sospetti si rivelino manifestamente infondati, sono a carico di chi ha richiesto l’intervento all’amministratore.

In tal caso, se vi è stato accesso alle proprietà individuali, il medesimo richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del danno, a versare al proprietario che ha subito l’accesso un’indennità di ammontare pari al 50 per cento della quota condominiale ordinaria dovuta dallo stesso proprietario in base all’ultimo rendiconto approvato dall’assemblea.”

Da quanto fin qui premesso si evince che sul punto la legge n. 220/2012 ha effettuato una scelta notevolmente riduttiva dei poteri dell’amministratore di condominio al quale sono sottratti poteri inquisitori sulla situazione di sicurezza del condominio all’interno delle abitazione dei singoli condomini.

Del resto appare evidente che detto professionista, ai sensi dell’articolo 1122 del codice civile, allorquando sarà stato informato del compimento da parte di un condominio, all’interno della sua unità immobiliare, di opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettino dell’edificio, ne riferisce all’assemblea. Pertanto nel registro di anagrafe condominiale sarà annotato il riferimento dei documenti (libretti di impianto, dichiarazioni di conformità, rapporti di visita tecnica da parte degli organi ispettivi, dichiarazioni di agibilità, permessi edilizi, progetti o schemi di impianti, certificati di prevenzione incendi, il documento di valutazione dei rischi del condomini o degli appalti in corso al suo interno, relativi alle parti comuni condominiali e redatti ai sensi degli articoli 18,28 ,26 del d.lvo n. 81/2008) o relativi agli impianti tecnologici o alle parti comuni del condominio ed in possesso dell’amministratore.

Sicuramente il registro di anagrafe condominiale non può contenere le autocertficazioni dei condomini relativi alla sicurezza degli impianti posti all’interno delle loro abitazioni, poichè, in primo luogo, detti atti non sono compatibili con il sistema giuridico di sicurezza degli impianti, secondo quanto previsto dal DM n. 37/2008 e dal d.lvo n. 81/2009, il quale prevede che la realizzazione, la manutenzione ed il funzionamento dei medesimi deve essere effettuato da tecnici abilitati i quali redigono registrazioni scritte delle operazioni compiute, espressamente dichiarate non sostituibili da innominate, e non consentite, autocertificazioni del privato.

Inoltre il termine “autocertificazione “ è assai ambiguo e non è suscettibile di amplia applicazione non giuridicamente prevista. In particolare giova notare che l’art. 483 del codice penale punisce con la reclusione fino a due anni chiunque attesta falsamente al pubblico ufficiale, in un atto pubblico, fatti dei quali l’atto è destinato a provare la verità.

L’art. 485 del codice penale punisce con la reclusione da sei mesi a tre anni chiunque, al fine di procurare a sé o ad altri un vantaggio o recare ad altri un danno, formi, in tutto o in parte, una scrittura privata falsa, o altera una scrittura privata vera, qualora ne faccia uso o lasci che altri ne faccia uso. Sul punto la giurisprudenza è assai rigorosa:

- “ Integra il delitto di falsità ideologica commessa da privato in atto pubblico la falsa attestazione del legale rappresentante di una società circa il possesso, da parte di quest’ultima, di un requisito indispensabile per la partecipazione alla gara per l ‘aggiudicazione di un appalto pubblico, a nulla rilevando che tale attestazione sia contenuta in una autocertificazione con sottoscrizione non autenticata, ma ritualmente prodotta a corredo dell’istanza principale, unitamente alla fotocopia di un documento di identificazione, in conformità del modello legale vigente” (C.Cass. Pen., Sez. U, sent. n. 35488 del 28.6.2007, dep. il 24.9.2007, Rev. N. 236866).

- “Integra il delitto di falso ideologico commesso dal privato in atto pubblico e non quello di falso in atto pubblico per induzione la condotta del privato, parte di un contratto di compravendita immobiliare, che dichiari falsamente al notaio rogante la conformità urbanistica dell’immobile tacendo che lo stesso era stato oggetto di abusi edilizi”. (C.Cass. Pen, Sez. 5, sent. n. 11628 del 30.11.2011, dep. 26.3.201, rv. N. 252298).

- “Integra il reato di falsità in scrittura privata – art. 485 cod. pen. – la condotta di colui che forma falsamente e consegna al committente una dichiarazione di conformità di un impianto termoidraulico alla normativa vigente, obbligatoria per legge, facendola apparire come proveniente dal soggetto abilitato al suo rilascio.” (C.Cass. Pen., Sez. 5, sent n. 35441 del 3.7.2009, dep .il 11.9.2009, Rv. N. 245149).

di Giulio Benedetti

Sostituto Procuratore Generale Corte d’Appello di Milano

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ACCESSO ATTI AMMINISTRATIVI. L’AMMINISTRATORE LEGITTIMATO SOLO CON DELIBERA

Il TAR di Bolzano, conformemente ai principi esposti dalla giurisprudenza, ha precisato che nel condominio il potere decisionale non può competere in via autonoma all'amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale, ma meramente esecutivo del condominio.

Nel caso di specie l'amministratore non aveva dimostrato in giudizio di essere stato autorizzato dall'assemblea condominiale a proporre l'azione di accesso di cui all'art. 116 c.p.a., né l'esercizio di tale azione poteva rientrare in una delle attribuzioni proprie dell'amministratore, tassativamente elencate nel citato art. 1130 c.c.

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TAR BOLZANO 5 APRILE 2016, N. 133: Amministratore - accesso agli atti

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TAR BOLZANO 5 APRILE 2016, N. 133

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE REGIONALE DI GIUSTIZIA AMMINISTRATIVA 

SEZIONE AUTONOMA DI BOLZANO 

ha pronunciato la presente

SENTENZA

ex art. 60 cod. proc. amm.;

sul ricorso numero di registro generale 29 del 2016, proposto da:

Condominio “R. 8”, in persona dell’Amministratore e legale rappresentante pt, rag. S., rappresentato e difeso dall'avv. F. M., con domicilio eletto presso il suo studio, in Bolzano;

CONTRO

Provincia Autonoma di Bolzano, in persona del Presidente pt, rappresentata e difesa dagli avv.ti R. V. G., S. B., M. P. e J. S., con domicilio eletto presso l’Avvocatura della Provincia, in Bolzano;

Comune di Bolzano, in persona del Commissario straordinario pt, rappresentato e difeso dagli avv.ti L. P., A. M., B. M. G. e G. A., con domicilio eletto presso l’Avvocatura comunale, in Bolzano;

NEI CONFRONTI DI

T. Spa, in persona del legale rappresentante pt;

PER L'ANNULLAMENTO

del silenzio diniego opposto dalla Provincia autonoma di Bolzano e dal Comune di Bolzano a fronte dell’istanza di accesso agli atti presentata dal Condominio ricorrente in data 22 novembre 2015;

nonché per l’accertamento del diritto del Condominio ricorrente ad accedere alla documentazione richiesta con l’istanza di accesso del 22 novembre 2015, afferente alla situazione della Stazione di servizio per carburanti con autolavaggio di via G. a Bolzano, in titolarità della società T. Spa con sede in Roma; nonché per la condanna delle amministrazioni resistenti all’esibizione e al rilascio di copia, ex art. 116, comma 4, c.p.a., della documentazione richiesta.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio della Provincia Autonoma di Bolzano e del Comune di Bolzano;

Viste le memorie difensive; Visti tutti gli atti della causa;

Relatrice nella camera di consiglio del giorno 5 aprile 2016 la consigliere Lorenza Pantozzi Lerjefors e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Con nota trasmessa via PEC il 22 novembre 2015 alla Provincia autonoma di Bolzano, al Comune di Bolzano e alla Questura di Bolzano, avente per oggetto “Esposto - Denuncia e richiesta di Accesso agli Atti”, l’Amministratore del Condominio ricorrente ha chiesto, per quanto di interesse, l’accesso ai seguenti atti:

“1. Autorizzazione Comunale vincolata al Nulla Osta del medico responsabile ASL sul rispetto della normativa in materia di Sicurezza Sanitaria Ambientale, ai sensi del D. Lvo n. 32/98 e succ. modifiche (D. Lvo 346 8/9/1999).

Nulla Osta rilasciato dall’Ufficio Prevenzione incendi a seguito della recente variazione (Decreto Assesorile Nr. 56/35.3. del 28/01/2013) da impianto assistito esclusivamente dal personale addetto, con obbligo di chiusura notturna all’accesso nell’area (con catena), a dispositivo automatico Self - Service incustodito.

Orario del servizio Self - Service.

Licenza di attività autolavaggio automatico industriale con destinazione d’uso e agibilità.

Licenza per attività di autofficina/gommista, e indicazione dei locali adibiti, con destinazione d’uso e agibilità.

Cartellonistica di divieto di parcheggio Prevenzione Incendi con relativa segnalazione anche a pavimento degli spazi vietati, comprese le corsie di entrata e uscita dall’area.

Autorizzazione Urbanistica - Ambientale per l’installazione (all’aperto) dell’auto- sollevatore a contermine delle abitazioni, nonostante il divieto della specifica prescrizione.

Quali sono i provvedimenti assunti (anche sanzionatori) a seguito delle violazioni accertate dalle Forze dell’Ordine, dato che l’illegittima condotta prosegue incontrastata”. Con il ricorso in esame il Condominio “R. 8” chiede che, previo annullamento del silenzio formatosi sulla sua istanza di accesso, sia dichiarato il diritto del Condominio all’accesso agli atti sopra descritti e ordinata alle Amministrazioni resistenti l’esibizione degli stessi ai sensi dell’art. 116, comma 4, c.p.a.

Si è costituita in giudizio la Provincia autonoma di Bolzano, la quale, dopo aver fatto presente di avere risposto, per quanto di competenza, alla richiesta di accesso con nota trasmessa via PEC l’1 febbraio 2016, ha chiesto che il ricorso sia dichiarato inammissibile sotto i seguenti profili:

per difetto di legittimazione processuale;

in subordine, per mancata presentazione alla Provincia della richiesta di accesso agli atti (la richiesta, trasmessa via PEC, è priva di firma digitale e non è formulata “in nome” del Condominio);

in ulteriore subordine, perché, concernendo atti che attengono alla salute e sicurezza pubblica, avrebbe dovuto provenire dai diretti interessati e non da terzi (società P. Sas);

in ulteriore subordine, perché non esisterebbe alcuna norma che attribuisce significato di rigetto al presunto e non provato silenzio serbato dalla Provincia sulla richiesta di accesso;

in ulteriore subordine, perché avente per oggetto atti che non sono stati specificamente indicati.

Nel merito, la Provincia autonoma di Bolzano chiede il rigetto del ricorso, perché infondato.

Si è costituito in giudizio anche il Comune di Bolzano, chiedendo che il ricorso sia dichiarato inammissibile, sotto i seguenti profili, e comunque rigettato nel merito:

per difetto di legittimazione attiva del Condominio ricorrente (esclusivamente le singole persone sarebbero legittimate a fare valere il diritto alla salute);

perché il ricorso sarebbe stato presentato dall’Amministratore del Condominio, in assenza della necessaria deliberazione dell’assemblea del Condominio;

per difetto di legittimazione attiva sotto altro profilo (nel caso di specie non si tratterebbe di richiesta di accesso di informazioni ambientali);

per mancanza di interesse attuale e concreto a presentare l’istanza di accesso agli atti.

All’udienza in camera di consiglio del 5 aprile 2016, sentite le parti, il ricorso è stato trattenuto in decisione.

Il ricorso è inammissibile.

E’ fondata l’eccezione di difetto di legittimazione processuale, sollevata dalle difese dell’Amministrazione provinciale e del Comune di Bolzano.

Il ricorso in esame è stato presentato dal Condominio R. 8, “in persona dell’Amministratore e legale rappresentante pt, Rag. S. ”, il quale dichiara di agire in giudizio in nome e per conto del Condominio, senza però fornire alcuna prova in ordine al proprio potere di rappresentanza in giudizio nel caso specifico.

L’art. 1130 c.c. stabilisce quali poteri spettano all’amministratore del condominio: “L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;

eseguire gli adempimenti fiscali;

curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale…

curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità…

conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;

fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”.

Il potere di rappresentanza dell’amministratore condominiale è limitato alle attribuzioni di cui alla citata disposizione, salvo il caso in cui il regolamento condominiale o l’assemblea, con propria deliberazione, gli attribuiscano poteri maggiori, così come previsto dall’art. 1131 c.c., il quale così recita: “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini”.

Secondo un costante orientamento giurisprudenziale, “nel condominio, in materia di azioni processuali, il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea, la quale deve deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente. Un tale potere decisionale non può competere in via autonoma all’amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale, ma meramente esecutivo del condominio” (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, 8 ottobre 2013, n. 4944; nello stesso senso, Sez. VI, 8 ottobre 2013, n. 4944; TAR Campania, Napoli, Sez. VI, 8 maggio 2014, n. 2511 e Cassaz. Sez. Un., 6 agosto 2010, n. 18331).

Nel caso di specie l’Amministratore non ha dimostrato in giudizio di essere stato autorizzato dall’assemblea condominiale a proporre l’azione di accesso di cui all’art. 116 c.p.a., né l’esercizio di tale azione può farsi rientrare in una delle attribuzioni proprie dell’amministratore, tassativamente elencate nel citato art. 1130 c.c..

Il ricorso deve, pertanto considerarsi inammissibile, per difetto di legittimazione processuale dell’Amministratore del Condominio ricorrente.

Ad abundantiam, va aggiunto che è fondata anche l’eccezione subordinata di inammissibilità, sollevata dalla difesa provinciale sul rilievo che, da un lato, la richiesta di accesso agli atti, inviata tramite posta elettronica certificata (PEC) il 22 novembre 2015, proviene dalla casella PEC della ditta P. Sas (di cui non si conoscono i legami con il Condominio) e non da una casella PEC riconducibile al Condominio “R. 8” e al suo Amministratore e, dall’altro lato, che la richiesta inviata mediante PEC è priva della firma

digitale, cosicché non risulta avvenuto, né provato, alcun ricevimento da parte del destinatario.

Osserva a tal riguardo il Collegio che la firma digitale, nella PEC, costituisce l'equivalente informatico della tradizionale firma autografa apposta su carta e serve a garantire l’identità del sottoscrittore, ad assicurare che il documento non sia stato modificato dopo la sua sottoscrizione e ad attribuire piena validità legale al documento.

Nel caso di specie, mancando la firma digitale, non è possibile attestare l’integrità e l’autenticità della sottoscrizione dell’Amministratore del Condominio ricorrente, né la validità della manifestazione di volontà contenuta nella richiesta di accesso, considerato che essa proviene da una casella PEC intestata ad una società (P. Sas) che, in assenza di prova contraria, non ha alcun collegamento con il Condominio “R. 8” o con il suo Amministratore.

Per tutte le ragioni espresse, assorbita ogni altra eccezione, il ricorso deve essere dichiarato inammissibile.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate dal seguente dispositivo.

Nulla va disposto in ordine alle spese della T. Spa, non costituitasi in giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa, Sezione autonoma di Bolzano, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo dichiara inammissibile, come da motivazione.

Condanna il Condominio ricorrente a rifondere alla Provincia autonoma di Bolzano e al Comune di Bolzano le spese di lite, che si liquidano in complessivi Euro 500,00 (cinquecento/00) a favore di ciascuna delle Amministrazioni, oltre IVA, CPA e altri oneri di legge.

Nulla per le spese della società T. Spa.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Bolzano nella camera di consiglio del giorno 5 aprile 2016 con l'intervento dei magistrati:

Terenzio Del Gaudio, Presidente

Margit Falk Ebner, Consigliere

Lorenza Pantozzi Lerjefors, Consigliere,

Estensore Edith Engl, Consigliere

DEPOSITATA IN SEGRETERIA Il 12/04/2016

IL SEGRETARIO

(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)

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Presentazione del rendiconto oltre i 180 giorni, cosa succede?

Prima di analizzare l’argomento e rispondere alla domanda bisogna far riferimento agli articoli 1129 e 1130 del c.c..

Proprio per questi due articoli, mutati con la riforma del condominio, l’amministratore ha l’obbligo ed il dovere di presentare il rendiconto della gestione all’organo assembleare entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio (1130) e, proprio per questo, se lo stesso non provvede a convocare nei termini l’assemblea per portare all'approvazione gli argomenti posti all'ordine del giorno (nello specifico il rendiconto), commette una gravissima irregolarità che può dar adito alla revoca giudiziale (1129).

Diversi lettori ci hanno scritto per domandare chi e come deve procedere per revocare l’amministratore.

Questo aspetto viene trattato nell’art. 1129 del c.c. ossia che la revoca può essere chiesta anche da un solo condomino.

Altra cosa molto importante e non di poco conto è che lo stesso art. 1129 c.c. al comma 13 specifica che l’amministratore revocato per tale atto non potrà mai più essere nominato nel condominio in questione.

Diversi Tribunali si sono pronunciati su questo argomento asserendo che la revoca è automatica nel momento in cui venga disatteso il termine previsto per la presentazione del rendiconto all'assemblea (cfr. Tribunale di Udine decreto 25/4/2014 e Tribunale di Taranto 21/9/2015).

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Lettera per il registro all'anagrafe condominiale

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Articolo 1130 - Attribuzioni dell’amministratore

[I]. L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

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