IMPIANTO CENTRALIZZATO: se il CTU esclude squilibri termici cosa spetta al proprietario?

Quando il CTU esclude squilibri termici, il proprietario esclusivo è tenuto a contribuire alla manutenzione ma non alle spese di gestione e non occorre delibera assembleare

Cassazione ord. 16 settembre 2016 n. 18170

"In condominio è da escludere la necessità di una delibera condominiale in tutti quei casi in cui il distacco dal riscaldamento centralizzato risulti non influire sulla funzionalità o sui costi dell'impianto anche se il condomino distaccato è comunque tenuto a contribuire alle spese ordinarie e straordinarie di manutenzione, nonché a quelle di gestione se, e nei limiti in cui, il distacco non porti con sé una diminuzione degli oneri del servizio".

La vicenda trae origine dall'impugnazione della delibera assembleare che respingeva la richiesta di distacco avanzata da parte del condomino interessato.
In particolare quest'ultimo aveva chiesto di poter staccare la propria unità immobiliare dall'impianto centralizzato per poter installare un impianto autonomo, ma l'assemblea aveva negato la propria autorizzazione.
La domanda del condomino veniva per ben due volte rigettata prima dal Tribunale e poi dalla Corte di Appello.
La Cassazione ha invece accolto la domanda di nullità della delibera condominiale, riconoscendo al condomino il diritto a distaccare la propria unità immobiliare.
Secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale da parte del singolo condomino, mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato, è da ritenersi pienamente legittima, purché l'interessato dimostri che dal suo operato non derivino né aggravi di spese per coloro che restano allacciati all'impianto, né, tanto meno, squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio (In tal senso Cass. n. 5974/2004 Cass. n. 6923/2001 Cass. n. 1775/98, Cass. n. 1597/95, Cass.n. 4653/90).
A tali condizioni il condomino può, pertanto, legittimamente, rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, pur rimanendo obbligato a sostenere le spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, solo se il suo distacco si risolva in un aumento degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini.
La delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune (Cass. Sentenza n. 7518/2006).
Il principio di cui sopra, elaborato dalla giurisprudenza, è stato poi recepito nella disciplina condominiale dalla legge di riforma n.220/2012, che è intervenuta sull'argomento del distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale modificando l'art. 1118 c.c.
In particolare, il quarto comma della norma attualmente in vigore prevede che: "Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'mpianto e per la sua conservazione e messa a norma".
Secondo la Corte, dunque, il giudice di secondo grado si era correttamente attenuto al principio di diritto espresso riguardo "l'esclusione della necessità di una delibera in tutti quei casi in cui il distacco di riscaldamento centralizzato risulti non influire sulla funzionalità o sui costi dell'impianto...".

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Accertamenti ed ispezioni sugli impianti termici - Normativa regionale Piemonte

L’esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione dell’impianto termico e il rispetto delle disposizioni di legge in materia di efficienza energetica sono affidati al responsabile dell’impianto. Lo prevede l’articolo 6 comma 1 del DPR 74 del 16/04/2013. Il responsabile è il proprietario dell’impianto. E’ fatta eccezione per gli edifici in condominio ove il responsabile, per legge, coincide con l’amministratore. L’assemblea può deliberare di affidare l’incarico da un terzo. La delega deve avere la forma scritta. In caso di impianti non conformi alle disposizioni di legge, la delega non può essere rilasciata, salvo che nell’atto di delega sia espressamente conferito l’incarico di procedere alla loro messa a norma. L’assemblea deve porre in essere ogni atto, fatto o comportamento necessario affinché il terzo responsabile possa adempiere agli obblighi previsti dalla normativa vigente e garantire la copertura finanziaria per l’esecuzione dei necessari interventi nei tempi concordati. Negli edifici in condominio, la predetta garanzia è fornita attraverso apposita delibera dell’assemblea dei condomini. In tale ipotesi la responsabilità degli impianti resta in carico ai condomini, fino alla comunicazione dell’avvenuto completamento degli interventi necessari. Il responsabile o, ove delegato, il terzo responsabile rispondono del mancato rispetto delle norme relative all’impianto termico, in particolare in materia di sicurezza e di tutela dell’ambiente. Le sanzioni, infatti, arrivano al responsabile e non al proprietario dell’impianto. Infatti, ai sensi dell’articolo 15 comma 5 D.Lgs. 192/2005, l’amministratore del condominio, o l’eventuale terzo che se ne è assunta la responsabilità, qualora non provveda alle operazioni di controllo e manutenzione degli impianti di climatizzazione è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3000 euro.

Le autorità competenti realizzano, con cadenza periodica, privilegiando accordi tra gli enti locali o anche attraverso altri organismi pubblici o privati di cui sia garantita la qualificazione e l’indipendenza, gli accertamenti e le ispezioni necessarie all’osservanza delle norme relative al contenimento dei consumi di energia nell’esercizio e manutenzione degli impianti di climatizzazione. In questo contesto si inserisce la Deliberazione della Giunta della Regione Piemonte del 29 dicembre 2015, n. 23-2724 recante Disposizioni regionali in materia di accertamento e ispezione degli impianti termici in attuazione del d.p.r. 74/2013 e degli articoli 39, comma 1, lettera c), 40 e 41 della Legge Regione Piemonte 11 marzo 2015 n. 3. La DGR ha lo scopo, tra l’altro, di disciplinare le procedure per l’esecuzione degli accertamenti e delle ispezioni degli impianti termici degli edifici, volte a verificarne lo stato di esercizio e di manutenzione ai fini del contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera, su tutto il territorio di competenza della Regione Piemonte. Giova innanzitutto ricordare che ai sensi dell’articolo 2 del d.lgs. 192/2005 è definito “impianto termico”: l’impianto tecnologico destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolarizzazione e controllo. Sono compresi negli impianti termici gli impianti individuali di riscaldamento. Non sono considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante; tali apparecchi, se fissi, sono tuttavia assimilati agli impianti termici quando la somma delle potenze nominali del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 5 kW. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate.

• Accertamenti

L’accertamento è l’insieme delle attività di controllo pubblico diretto a verificare in via esclusivamente documentale, sulla base della documentazione a disposizione dell’Autorità Competente, che gli impianti siano conformi alle norme vigenti e che rispettino le prescrizioni e gli obblighi stabiliti. Qualora in fase di accertamento emergano anomalie, si procederà come segue:

a) in caso di carenze che possono determinare condizioni di pericolo immediato, l’Autorità Competente deve segnalare immediatamente l’anomalia al Comune competente per territorio e agli Enti interessati (Vigili del Fuoco, ASL, INAIL) che, ciascuno per la propria competenza, provvederanno ad adottare le iniziative più idonee, ivi compresa l’eventuale disattivazione dell’impianto, dandone comunicazione alla suddetta Autorità. I relativi oneri sono a carico del Responsabile dell’impianto, che dovrà dare comunicazione, entro il termine massimo di 30 giorni, anche all’Autorità medesima della riattivazione dello stesso;

b) in caso di mancato rispetto della normativa vigente che non generi situazioni di pericolo immediato, l’Autorità competente effettua un’ispezione con addebito a carico del Responsabile dell’impianto; l’ispettore, al termine del controllo, prescrive al Responsabile dell’impianto quali interventi dovranno essere eseguiti per ricondurre l’impianto a norma di legge, stabilendo un termine massimo per la loro esecuzione. Entro il termine massimo di 30 giorni dalla conclusione dei lavori, il Responsabile dell’impianto dovrà dare comunicazione all’Autorità medesima della loro esecuzione. Qualora ciò non avvenga, verrà attivata la procedura di cui alla precedente lettera a). In caso di difformità tra i dati in possesso dell’Autorità competente e le informazioni contenute nei rapporti trasmessi attraverso il CIT, l’Autorità competente comunica al Responsabile dell’impianto le incongruenze rilevate. Il Responsabile dell’impianto entro il termine massimo di 30 giorni deve comunicare le modifiche apportate per risolvere l’incongruenza. Il mancato rispetto del suddetto termine comporterà un’ispezione con addebito dei costi.

• Ispezioni

Sono sottoposti ad ispezione i soli impianti impianti di climatizzazione invernale di potenza termica utile nominale non minore di 10 kW e di climatizzazione estiva di potenza termica utile nominale non minore di 12 kW. L’ispezione comprende una valutazione di efficienza energetica del generatore, una stima del suo corretto dimensionamento rispetto al fabbisogno energetico per la climatizzazione invernale ed estiva dell’edificio, in riferimento al progetto dell’impianto, se disponibile, e una consulenza sui possibili interventi atti a migliorare il rendimento energetico dell’impianto in modo economicamente conveniente. Il Responsabile predispone l’impianto in modo da rendere possibile l’esecuzione della verifica. L’ispezione è comunicata al Responsabile dell’impianto, a cura dell’Autorità competente, con almeno 15 giorni d’anticipo mediante apposita cartolina di avviso, o con altro mezzo di preavviso idoneo a verificare la ricezione compresa la posta elettronica certificata, su cui sono indicati il giorno e la fascia oraria della visita. La data programmata per l’ispezione può essere modificata qualora l’utente ne faccia richiesta per iscritto con almeno 5 giorni di anticipo. Qualora l’ispezione non possa essere effettuata nella data concordata per cause imputabili al Responsabile dell’impianto, allo stesso è addebitato un l’importo a titolo di rimborso spese per “mancato appuntamento”. Qualora non si riuscisse ad effettuare l’ispezione riprogrammata per causa imputabile al Responsabile dell’impianto, oltre all’onere di cui al comma precedente, l’Autorità competente, su segnalazione dell’ispettore, provvede ad informare il Comune per gli eventuali provvedimenti di competenza a tutela della pubblica incolumità.

Tra le altre cose, il responsabile deve mettere a disposizione dell’ispettore la documentazione relativa all’impianto e in particolare:

• il libretto di impianto regolarmente compilato comprensivo dei rapporti di efficienza energetica;
• le istruzioni riguardanti la manutenzione di cui all’art.7 commi 1, 2, 3 e 4 del d.p.r. n. 74/2013;
• la dichiarazione di conformità o la dichiarazione di rispondenza ai sensi del d.m. 37/2008;
• nei casi previsti, la documentazione relativa alla Prevenzione Incendi, la documentazione INAIL (ex ISPESL) e quant’altro necessario secondo la tipologia dell’impianto.

In presenza di situazioni di pericolo immediato l’ispettore diffida l’utente dall’utilizzo dell’impianto e segnala immediatamente l’anomalia al Comune competente per territorio e agli Enti interessati (Vigili del Fuoco, ASL, INAIL), richiedendo la disattivazione dello stesso. Il Responsabile dell’impianto dovrà dare comunicazione, entro il termine massimo di 30 giorni, anche all’Autorità Competente dell’avvenuta riattivazione dello stesso. L’ispettore potrà decidere di rivedere l’impianto dopo l’esecuzione dei lavori prescritti. La seconda verifica non è onerosa. Nel caso in cui, durante l’ispezione sui generatori a fiamma, venga rilevato un rendimento di combustione inferiore ai limiti fissati dall’Allegato B del d.p.r. n. 74/2013 o dai provvedimenti regionali in materia di inquinamento atmosferico se maggiormente restrittivi, l’impianto, entro 15 giorni, deve essere ricondotto entro i limiti dei valori ammessi, mediante operazioni di manutenzione effettuate dal tecnico manutentore, ferma restando l’esclusione del generatore dalla conduzione in esercizio continuo di cui all’art. 4, comma 6, lettera e) del d.p.r. n. 74/2013. Il Responsabile dell’impianto, dopo l’intervento di manutenzione, dovrà dare comunicazione all’Autorità Competente, entro il termine massimo di 30 giorni, dell’avvenuto adeguamento dell’impianto. Nel caso in cui la suddetta dichiarazione non venga inviata, l’Autorità Competente eseguirà una nuova ispezione con addebito. Se durante l’intervento manutentivo si rilevasse l’impossibilità di ricondurre il rendimento di combustione entro i limiti fissati dall’Allegato B al d.p.r. n. 74/2013 o dai provvedimenti regionali in materia di inquinamento atmosferico se maggiormente restrittivi, il generatore di calore deve essere sostituito entro 180 giorni solari a partire dalla data del controllo ai sensi dell’art. 8, comma 7, del d.p.r. 74/2013.

di Edoardo Riccio

Coordinatore Giuridico CSN

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Soppressione dei servizi comuni: IMPIANTO CENTRALIZZATO IN IMPIANTI UNIFAMILIARI - Cass. 16.1.2013 n. 945

Ai fini della validità della delibera condominiale di trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti individuali - adottata ai sensi della Legge 9 gennaio 1991, n. 10, articolo 26, co. 2 a maggioranza delle quote millesimali e in conformità agli obiettivi di risparmio energetico perseguiti da tale Legge - non sono necessarie verifiche preventive circa l'assoluta convenienza della trasformazione quanto al risparmio dei consumi di ogni singolo impianto, né si richiede che l'impianto centralizzato da sostituire sia alimentato da fonte diversa dal gas, occorrendo soltanto che siano alimentati a gas quelli autonomi da realizzare, irrilevante essendo, altresì, la circostanza che, nella fase di attuazione della deliberazione emerga l'impossibilità di realizzare l'impianto autonomo in uno degli appartamenti. Né infine, la medesima legge n. 10 del 1991 impone all'articolo 8 (nel testo originario, applicabile ratione temporis) di preferire l'adozione di valvole termostatiche o di altri sistemi di contabilizzazione del calore, ovvero l'utilizzo di energia solare per riscaldare gli edifici, consentendo anche soltanto di deliberare il passaggio da un impianto centralizzato, comunque alimentato, ad impianti autonomi a gas per le singole unità abitative (Cass. N. 22276/13).

Tale la corretta interpretazione della norma e i fatti che in forza di essa il giudice di merito deve accertare, va osservato che il motivo in esame, al fine di delineare una violazione di legge altrimenti non configurabile, sostituisce il giudizio dei ricorrenti (secondo cui la delibera impugnata avrebbe lasciato i condomini liberi di regolarsi come meglio avessero creduto) all'accertamento contenuto nella sentenza impugnata. Al contrario, quest'ultima ha stabilito che "l'assemblea condominiale, valendosi del parere fornito dal tecnico all'uopo incaricato, ha deliberato di disattivare definitivamente l'impianto centralizzato, autorizzando la sua trasformazione in impianti di riscaldamento singoli a gas metano per ogni unità abitativa. A tale conclusione l'assemblea è pervenuta dopo aver escluso sia la possibilità di ripristinare il vecchio impianto centralizzato, ormai del tutto obsoleto e non rispettoso delle condizioni minime di rendimento dettate dalla normativa sul contenimento del consumo energetico, sia la eventualità di sostituire il vecchio impianto con un nuovo impianto centralizzato, a metano, soluzione invero ritenuta non praticabile non solo per le opere da eseguire, ma anche per il suo maggiore costo. Ed ha osservato, quindi, che la delibera condominiale di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ai sensi dell'articolo 26, comma 2, cit. legge, in relazione all'articolo 8 comma 1, lett. G) stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all'articolo 28, comma 1, stessa Legge.

E' possibile pertanto affermare che la giurisprudenza della S.C. sia orientata, ove possibile, anche in presenza di specifiche disposizioni del regolamento c.d. contrattuale, alla salvaguardia dell'interesse della maggioranza.

1. Soppressione dei servizi comuni: SERVIZIO PORTIERATO - Cass. 27.5.2007 n. 16880
2. Soppressione dei servizi comuni: ANTENNA CENTRALIZZATA - Cass. 11.1.2012 n. 144
3. Soppressione dei servizi comuni: EX CONDOTTA SCARICO IMMONDIZIA - Cass. 16.5.2014 n. 10860

Per questa "soppressione" siamo ormai agli sgoccioli in quanto entro il 31/12/2016....

• GLI IMPIANTI TERMICI, PROFILI TECNICI tutto sulla Norma UNI 10200

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Agevolazioni fiscali per il recupero edilizio degli edifici residenziali, in presenza di pertinenze o di condominio minimo

Con la Circolare in oggetto, l’Agenzia delle Entrate chiarisce alcuni dubbi interpretativi in materia, tra l’altro, di agevolazioni fiscali per il recupero edilizio degli edifici residenziali, in presenza di pertinenze o di “condominio minimo” nonché sulle modalità applicative della deduzione IRPEF del 20% per l’acquisto di abitazioni da destinare alla locazione (Cfr. precedenti nostre Circolari n. 1 e 2 del 2016).

In particolare, l’Amministrazione finanziaria fornisce chiarimenti in merito alle questioni seguenti.

• Nozione di pertinenza ad abitazione principale ai fini IRPEF

In merito, è stato chiesto se un garage (box, autorimessa o posto auto – categoria catastale C/6) posseduto in comproprietà, possa essere considerato, ai fini IRPEF, come pertinenza di più fabbricati ad uso abitativo, destinati ad abitazione principale.

L’Agenzia delle Entrate ammette la rilevanza ai fini IRPEF della cd. “pertinenza condivisa”, destinata a servizio di più unità immobiliari, specie per quel che riguarda la deducibilità dal reddito complessivo dell’abitazione principale e relative pertinenze, cosicché ciascun comproprietario del garage può dedurre la propria quota di rendita della pertinenza, adibita a servizio dell’abitazione principale, in misura pari alla «percentuale di possesso della pertinenza stessa».

• Detrazione IRPEF del 50% per le spese di recupero edilizio e le pertinenze

La C.M. 3/E/2016 fornisce alcuni esempi di applicabilità dell’agevolazione sulla pertinenza in comproprietà, comune a due abitazioni, ricordando che il limite massimo di spesa agevolabile, pari a 96.000 euro, si intende complessivamente riferito ai lavori eseguiti sia sull’abitazione, sia sulla pertinenza.

• Detrazione IRPEF del 50% per il recupero edilizio e “bonus mobili”

Come noto, a noma della legge di stabilità 2016, tali agevolazioni operano nella misura “potenziata” per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2016. Sotto tale profilo, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che:

a) la sostituzione di una caldaia all’interno di un’abitazione costituisce presupposto per l’applicazione del cd. “bonus mobili”, tenuto conto che tale intervento, con il quale è possibile raggiungere un risparmio energetico, si configura urbanisticamente come “manutenzione straordinaria”;

b) la sostituzione di una vasca con un’altra dotata di meccanismo di apertura, o con un box doccia, non consente di fruire della detrazione per il recupero edilizio, trattandosi di un intervento qualificabile come semplice “manutenzione ordinaria”.

La fattispecie prospettata non può neppure essere annoverata tra i lavori diretti all’eliminazione delle barriere architettoniche (per i quali pure l’agevolazione è riconosciuta), tenuto conto che l’intervento non risponde alle caratteristiche tecniche previste dalla normativa specifica (D.M. 236/1989).

In ogni caso, il beneficio spetta in presenza di un intervento di recupero più incisivo sull’edificio (ad esempio, rifacimento integrale del bagno –rientrante almeno tra quelli di manutenzione straordinaria).

Per quanto attiene alla fruibilità del beneficio per interventi sulle parti comuni di un edificio residenziale, eseguiti da un cd. “condominio minimo” (composto da non più di otto condomini), non è più necessario che il condominio richieda un apposito codice fiscale.

In particolare, i condomini possono utilizzare, nel Modello 730 o UNICO, il codice fiscale del condomino che ha provveduto ad effettuare il bonifico di pagamento delle spese.

Tali chiarimenti valgono anche ai fini della detrazione IRPEF/IRES del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti, anch’essa operante fino al 31 dicembre 2016;

c) la detrazione del 50% è cumulabile con quella del 19% riconosciuta per gli interventi di recupero dei beni vincolati. Tuttavia, trattandosi delle medesime spese, quest’ultima spetta in misura ridotta, pari alla metà.

• Deduzione IRPEF del 20% per le abitazioni da destinare alla locazione

Come noto l’agevolazione, operante dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, è riconosciuta per l’acquisto di abitazioni nuove o ristrutturate in classe energetica A o B, da destinare, nei successivi 6 mesi, alla locazione a canoni “agevolati” per almeno 8 anni. La deduzione è commisurata al 20% del prezzo dell’immobile, da assumere entro il limite massimo di 300.000 euro e va ripartita in 8 anni.

E’, inoltre, prevista la deducibilità, in misura pari al 20%, degli interessi passivi relativi ai mutui accesi per l’acquisto della medesima abitazione.

L’Agenzia delle Entrate conferma che, in caso di acquisto in comproprietà, l’importo dei 300.000 euro deve essere suddiviso in ragione della quota di proprietà di ciascuno.

Viene, inoltre, precisato che è possibile acquistare anche diverse unità immobiliari, in comproprietà o meno, fermo restando il predetto limite massimo di 300.000 euro, che opera «sia con riferimento all’abitazione, che al contribuente». Su tale aspetto, la Circolare fornisce alcuni esempi pratici.

Sempre in tal ambito, vengono fornite precisazioni anche in relazione alla durata minima di otto anni del contratto di locazione che, come noto, costituisce la condizione di applicabilità del beneficio.

Sotto tale profilo, l’Agenzia delle Entrate specifica che, fermo restando il rispetto di tutte le altre condizioni previste dalla disposizione, la durata minima del contratto di locazione può considerarsi rispettata non solo nell’ipotesi in cui questo si protrae per un minimo di otto anni «per esplicito accordo delle parti, ma anche nel caso in cui sia la legge a prevedere una proroga di diritto almeno fino a otto anni».

Con riferimento, invece, alla deducibilità degli interessi passivi, viene chiarito che:

1. la deducibilità opera sugli interessi “pagati” (e non su quelli maturati) nell’anno: per l’attestazione della spesa sostenuta rilevano le relative quietanze di pagamento;
2. il limite di deducibilità degli interessi passivi deve essere «correlato ai limiti di spesa previsti per la deduzione del costo di acquisto dell’abitazione, trattandosi di due misure tese ad agevolare l’acquisto del medesimo bene».

Di conseguenza, viene chiarito che la deduzione per interessi deve «essere limitata alla quota degli stessi proporzionalmente riferibile ad un mutuo non superiore a 300.000 euro».

Per ulteriori approfondimenti si rinvia alla Circolare in esame che si allega.

Ecco il LINK dove troverete la Circolare n.3/E

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AGENZIA DELLE ENTRATE:quesiti in materia di Imposte sui Redditi e Detrazioni Fiscali

Questioni interpretative prospettate dal Coordinamento Nazionale dei Centri di Assistenza Fiscale e da altri soggetti

Ecco il LINK per accedere direttamente al sito ufficiale dell'agenzia delle entrate dove troverete la Circolare n.3/E CLICCA QUI

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AGENZIA ENTRATE: Dalle spese per sostituire la caldaia alla deduzione per gli interessi passivi dei mutui. In una circolare le risposte ai quesiti dei Caf e degli operatori

COMUNICATO STAMPA

La sostituzione della caldaia, in quanto intervento diretto a sostituire una componente essenziale dell’impianto di riscaldamento consente l’accesso al bonus arredi. Le spese sostenute per la sostituzione dei sanitari ed in particolare per la sostituzione della vasca con altra vasca con sportello apribile o con box doccia, invece, non sono agevolabili, poiché sono inquadrati tra gli interventi di manutenzione ordinaria. Questi alcuni dei principali chiarimenti contenuti nella circolare n. 3/E di oggi, con cui l’Agenzia fornisce le risposte ad alcuni quesiti relativi alle spese detraibili e deducibili formulati dai Caf e dagli operatori. Spese per la sostituzione caldaia e sanitari – Il documento di prassi chiarisce che i contribuenti che vogliono sostituire la caldaia possono accedere al bonus arredi legato a lavori di ristrutturazione poiché l’intervento è diretto a sostituire una componente essenziale dell’impianto di riscaldamento e quindi come tale si qualifica come “manutenzione straordinaria”. Per quanto riguarda la sostituzione dei sanitari e in particolare quella della vasca da bagno con altra vasca con sportello apribile o con box doccia, invece, le spese non sono agevolabili poiché fanno riferimento a un intervento di manutenzione ordinaria. Questo intervento non è agevolabile neanche come intervento di eliminazione di barriere architettoniche, anche se in grado di ridurre, almeno in parte, gli ostacoli fisici per la mobilità di chiunque. E’ possibile fruire della detrazione, in generale, nel caso in cui la sostituzione dei sanitari sia integrata o correlata ad interventi maggiori per i quali compete la detrazione d’imposta come per esempio il rifacimento integrale degli impianti idraulici del bagno con innovazione dei materiali, che comporti anche la sostituzione dei sanitari. Pertinenza dell’abitazione principale - Un garage, box o posto auto, acquistato in comproprietà da due diversi soggetti e utilizzato da entrambi a servizio dell’abitazione principale, può essere considerato pertinenza per tutti e due nel rispetto delle percentuali di proprietà. Il vincolo pertinenziale con due distinte unità immobiliari assume rilievo anche ai fini delle imposte sui redditi. Per determinare l’importo deducibile ciascuno dovrà fare riferimento alla quota di rendita della pertinenza pari alla percentuale di possesso. Acquisto immobili abitativi destinati alla locazione - La circolare chiarisce che il limite di 300mila euro costituisce l’ammontare massimo di spesa su cui calcolare la deduzione del 20%, (articolo 21 del Dl n. 133/2014), anche nel caso di acquisto di più abitazioni. In tema di immobili abitativi destinati alla locazione, il documento di prassi precisa, inoltre, che gli interessi passivi hanno un loro autonomo limite di deducibilità ma in ogni caso vanno rapportati ad una quota capitale non superiore a 300mila euro. Ai fini della deducibilità degli interessi passivi rilevano gli importi effettivamente pagati, e non quelli maturati nell’anno d’imposta; inoltre, è possibile fruire di questa deduzione per l’intera durata del mutuo. Dal punto di vista temporale, la deduzione del 20% del prezzo di acquisto è ritenuta ammissibile anche nel caso in cui sia stato stipulato un contratto di locazione a canone concordato la cui durata è stabilita in anni “sei più due”, essendo, in questo caso, la legge a prevedere una proroga di diritto fino alla durata minima di otto anni prevista dal comma 4 dell’articolo 21 del Dl n. 133/2014. Condomini minimi In materia di condomini minimi la circolare innova la prassi precedente, pur facendone salvi gli effetti. Con riferimento agli interventi di recupero edilizio e di risparmio energetico consente ai condòmini di usufruire delle detrazioni anche a prescindere dalla richiesta del codice fiscale da parte del condominio. Ciò nel presupposto che i bonifici di pagamento siano stati assoggettati a ritenuta d’imposta da parte di banche e poste.

Roma, 2 marzo 2016

Fonte: sito ufficiale Agenzia delle Entrate

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NORMATIVE CALDAIE A GAS

Con l'entrata in vigore della nuova normativa, la revisione della caldaia diventa obbligatoria e nessuno vi si potrà sottrarre, così come la conseguente richiesta e rilascio del Bollino Blu.

Nonostante la dettagliata normativa, le informazioni sono ancora un po' confuse e non sono state ancora diffuse in maniera capillare, per cui è necessario comprendere a quali utenti spetti l'obbligo di revisionare la propria caldaia, con quale tempistica, a chi ci si deve rivolgere, cosa controllare nel rilascio del documento che attesta l'avvenuta revisione e soprattutto i costi. Si, i costi, perché con l'entrata in vigore di questa nuova normativa, vi sarà un'aggiunta dei costi di mantenimento della caldaia, per cui è necessario conoscere preventivamente il prezzo di questo nuovo intervento di manutenzione.

• Cosa c'è da sapere sulla manutenzione e sulla revisione
• Cosa c'è da sapere sullo scarico fumi
• Decreto Legislativo 4 Luglio 2014, n° 102

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SCARICO DEI FUMI CALDAIA A GAS

Lo scarico dei fumi degli apparecchi di combustione, espulso sulle pareti delle abitazioni crea enormi problemi di coesistenza tra le persone negli edifici plurifamiliari, ma anche nelle abitazioni singole indipendenti. I prodotti della combustione contengono biossido e ossido di azoto, l'ossido carbonico, il biossido carbonico o anidride carbonica e Polveri Sottili così da poter certamente affermare che giovano in modo negativo anche alla sicurezza ed alla salute delle persone. I casi di segnalazioni di problemi derivanti da scarico a parete segnalati alle ASL territoriali sono talmente frequenti che si è sovrapposto anche un virtuoso problema di cause tra vicini di casa innescato dall'apparente fastidio (in realtà ben peggio), arrecato dai pennacchi di fumo che si dirigono verso l'altrui porta, finestra, presa d'aria, ventilazione, abbaino, etc. Non ultimi, i casi in crescita verticale di allergia e difficoltà asmatiche certamente in contrasto con uno scarico fumi in faccia alle ignare persone. Proviamo ad immaginarci un palazzo di sette piani dove tutti scaricano i fumi sulle pareti ed il disagio di chi non potrà praticamente aprire la finestra per aerare i locali o di una persona anziana, o di un bambino che gioca all'aria aperta (apparentemente), sotto questa "doccia mix insalubre". I fumi o più correttamente chiamati PDC Prodotti della Combustione, vanno scaricati sempre sulla copertura dell'edificio al di fuori della zona di reflusso in modo che possano disperdersi nel migliore dei modi in atmosfera. Gli scarichi diretti a parete di apparecchi a gas provocano sempre un oggettivo peggioramento delle condizioni igieniche: lo stesso dicasi per quelli appartenenti alle moderne caldaie a condensazione, anzi in questo caso abbiamo a che fare con polveri molto più sottili del normale, quelle più pericolose: PM 2.5. Sono stati scritti centinaia di trattati per la corretta evacuazione dei fumi a tetto indicando precise regole per evitare il loro ristagno e quindi l'inquinamento a terra comunque, in linea generale, questo barbaro modo di scaricare i fumi in faccia alla gente è stato progressivamente sempre più limitato. Da sempre le Aziende Sanitarie Locali si sono nettamente opposte allo scarico a parete certamente per la loro competenza specifica territoriale che le porta ad avere un reale contatto con i cittadini che ne lamentano costantemente tutti i problemi che ne conseguono. Nella quasi totalità dell'Italia, i regolamenti di igiene edilizio, vietano lo scarico a parete. Una norma specifica la UNI 7129 indica delle distanze minime da rispettare molto restrittive, specie nell'ultima versione quella del 2008 ma comunque occorre sottolineare che non sempre il posizionamento dei terminali di tiraggio esterni, nei pochi casi limitati, anche se rispettano in modo rigoroso le disposizioni delle norme UNI-CIG, è condizione sufficiente perché non si verifichino lamentele dovute a molestie per i gas combusti emessi in facciata. Oggi, con le molteplici disposizioni in vigore, poco chiare e spesso contraddittorie, è divenuto molto difficile per un installatore individuare le condizioni per comprendere i rari casi in cui è possibile scaricare a parete, per giunta con caldaie a basse emissioni inquinanti NOx, verificando specifici provvedimenti restrittivi emessi per motivi igienico sanitari dall'autorità locale che potrebbero applicarsi in una particolare area/zona del territorio comunale e rispettando le distanze minime previste dalla Norma UNI 7129 che sono molto limitate. Con la pubblicazione del Decreto legislativo n.102 del 4 Luglio 2014 – viene nuovamente confermato che i fumi prodotti da impianti termici installati successivamente al 31 agosto 2013, devono essere collegati ad appositi camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione, con sbocco sopra il tetto dell'edificio alla quota prescritta dalla regolamentazione tecnica vigente. E' quindi evidente che anche per il legislatore il criterio essenziale è sempre quello di evitare gli scarichi a parete in termini generali e pressoché assoluti, salvo delle deroghe concesse in precise condizioni che a nostro avviso creano più "scappatoie per il singolo" che soluzioni impiantistiche, per giunta a danno di se stesso e del vicino di casa. L'art. 5, comma 9, del DPR 412/93 così come integrato dal DPR 551/99 è stato sostituito a far data dal 31.08.2013 dal contenuto dell'art. 17-bis del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 così come modificato dalla Legge 90/2013 ed aggiornato a far data dal 18.07.2014 dal D.lgs. 102/2014. Il nuovo testo di tale disposto normativo diviene dunque il seguente: 

9. Gli impianti termici installati successivamente al 31 agosto 2013 devono essere collegati ad appositi camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione, con sbocco sopra il tetto dell'edificio alla quota prescritta dalla regolamentazione tecnica vigente.

9-bis. E' possibile derogare a quanto stabilito dal comma 9 nei casi in cui:

1. si procede, anche nell'ambito di una riqualificazione energetica dell'impianto termico, alla sostituzione di generatori di calore individuali che risultano installati in data antecedente a quella di cui al comma 9, con scarico a parete o in canna collettiva ramificata;
2. l'adempimento dell'obbligo di cui al comma 9 risulta incompatibile con norme di tutela degli edifici oggetto dell'intervento, adottate a livello nazionale, regionale o comunale;
3. il progettista attesta e assevera l'impossibilita' tecnica a realizzare lo sbocco sopra il colmo del tetto;
4. si procede alle ristrutturazioni di impianti termici individuali già esistenti, siti in stabili plurifamiliari, qualora nella versione iniziale non dispongano già di camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione con sbocco sopra il tetto dell'edificio, funzionali e idonei o comunque adeguabili alla applicazione di apparecchi a condensazione;
5. vengono installati uno o più generatori ibridi compatti, composti almeno da una caldaia a condensazione a gas e da una pompa di calore e dotati di specifica certificazione di prodotto.

9-ter. Per accedere alle deroghe previste al comma 9-bis, è obbligatorio:

1. nei casi di cui alla lettera a), installare generatori di calore a gas a camera stagna il cui rendimento sia superiore a quello previsto all'articolo 4, comma 6, lettera a), del decreto del Presidente della Repubblica, del 2 aprile 2009, n. 59 (90 + 2 log Pn);
2. nei casi di cui alle lettere b), c), e d), installare generatori di calore a gas a condensazione i cui prodotti della combustione abbiano emissioni medie ponderate di ossidi di azoto non superiori a 70 mg/kWh, misurate secondo le norme di prodotto vigenti;
3. nel caso di cui alla lettera e), installare generatori di calore a gas a condensazione i cui prodotti della combustione abbiano emissioni medie ponderate di ossidi di azoto non superiori a 70 mg/kWh, misurate secondo le norme di prodotto vigenti, e pompe di calore il cui rendimento sia superiore a quello previsto all'articolo 4, comma 6, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica, del 2 aprile 2009, n. 59;
4. in tutti i casi, posizionare i terminali di scarico in conformità alla vigente norma tecnica UNI7129 e successive modifiche e integrazioni.

9-quater. I comuni adeguano i propri regolamenti alle disposizioni di cui ai commi 9, 9-bis e 9-ter". Ricordiamo che anche nelle deroghe previste i terminali di scarico vanno posizionati in conformità alla UNI 7129 che è estremamente restrittiva e dispone delle distanze a tutela di una prima minima sicurezza già nettamente restrittive:

Distanze di rispetto dei terminali di espulsione fumi (esemplificazione Norma UNI 7129)

** vedi figura esplicativa

Si ricorda che non è consentita l'installazione con scarico a parete all'interno di balconi chiusi su 5 lati. incolo addizionali sulle distanze per l'installazione sotto balcone se balaustra chiusa (muratura)

X+Y+Z+W =>200 cm;

con X che deve comunque rispettare la quota D1 (X=> 30cm);

Se balaustra aperta (parapetto/ringhiera):

X+Y+Z =>200 cm

con X che deve comunque rispettare la quota D1 (X=> 30cm);

Nota: nel caso in cui il terminale sporga dal balcone soprastante si dovrà comunque calcolare e sommare alle altre anche la distanza Y "all'indietro" fino al bordo balcone.

E' evidente che anche nel rispetto di queste distanze, se lo scarico a parete arreca comunque disagio o problemi si dovrà intervenire a carattere locale mediante l'ente preposto "esempio l'ASL" per fare incanalare i fumi verso il tetto e farli disperdere a conveniente altezza dal suolo. Ricordiamo che la Legge 90 del 3 agosto 2013 ha introdotto anche una modifica della definizione di impianto termico che riportiamo di seguito e chiarisce il divieto di scaricare a parete anche per gli apparecchi a pellet e legna.

I fumi o più correttamente chiamati PDC Prodotti della Combustione, vanno scaricati sempre sulla copertura dell'edificio al di fuori della zona di reflusso in modo che possano disperdersi nel migliore dei modi in atmosfera. Gli scarichi diretti a parete di apparecchi a gas provocano sempre un oggettivo peggioramento delle condizioni igieniche: lo stesso dicasi per quelli appartenenti alle moderne caldaie a condensazione, anzi in questo caso abbiamo a che fare con polveri molto più sottili del normale, quelle più pericolose: PM 2.5. Sono stati scritti centinaia di trattati per la corretta evacuazione dei fumi a tetto indicando precise regole per evitare il loro ristagno e quindi l'inquinamento a terra comunque, in linea generale, questo barbaro modo di scaricare i fumi in faccia alla gente è stato progressivamente sempre più limitato. Da sempre le Aziende Sanitarie Locali si sono nettamente opposte allo scarico a parete certamente per la loro competenza specifica territoriale che le porta ad avere un reale contatto con i cittadini che ne lamentano costantemente tutti i problemi che ne conseguono.

Le soluzioni per evitare lo scarico a parete ci sono e vanno adottate, senza cercare nelle deroghe delle regolamentazioni forzature che non fanno altro che danno a se stessi e ai vicini di casa.

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MANUTENZIONE e REVISIONE DELLA CALDAIA A GAS

Ecco la normativa per la quale la revisione della caldaia presenta una cadenza obbligatoria, così come l'ottenimento del Bollino blu: a chi spetta effettuare la revisione, con quali costi, a chi rivolgersi? Qui le informazioni per comprendere obblighi e attestati da richiedere.

Con l'entrata in vigore della nuova normativa, la revisione della caldaia diventa obbligatoria e nessuno vi si potrà sottrarre, così come la conseguente richiesta e rilascio del Bollino Blu. Nonostante la dettagliata normativa, le informazioni sono ancora un po' confuse e non sono state ancora diffuse in maniera capillare, per cui è necessario comprendere a quali utenti spetti l'obbligo di revisionare la propria caldaia, con quale tempistica, a chi ci si deve rivolgere, cosa controllare nel rilascio del documento che attesta l'avvenuta revisione e soprattutto i costi. Si, i costi, perché con l'entrata in vigore di questa nuova normativa, vi sarà un'aggiunta dei costi di mantenimento della caldaia, per cui è necessario conoscere preventivamente il prezzo di questo nuovo intervento di manutenzione.

Uno sguardo al D.Lgs. 311/06: criteri per la revisione della caldaia.

Gli interventi di manutenzione e revisione della caldaia sono disciplinati dal D.Lgs. 311/06, il quale detta gli obblighi da rispettare nella cadenza dei controlli, in base alla potenza nominale termica dell'impianto:

• caldaie con potenza nominale termica superiore ai 35 kW, installate nei condomini con sistema centralizzato, necessitano di interventi di manutenzione e revisione annuale e il controllo dell'emissione fumi - se la caldaia è alimentata con combustibile solido, gassoso o liquido;
• caldaie con potenza nominale termica inferiore o uguale a 35 kW, installate nelle abitazioni civili, necessitano di interventi di manutenzione e revisione con cadenza variabile in base all'età dell'impianto stesso e del combustibile di alimentazione.

Nel caso di caldaie:

• non alimentate a gas, la manutenzione/revisione deve essere effettuata ogni anno;
• alimentate a combustibile solido o liquido, comprendendo la legna, il pellet, gpl e il gasolio, la manutenzione/revisione deve essere effettuata ogni anno;
• alimentate con combustibile gassoso, installate da più di 8 anni, la manutenzione/revisione deve essere effettuata ogni 2 anni;
• alimentate con combustibile gassoso, installate da meno di 8 anni, la manutenzione/revisione deve essere effettuata ogni 4 anni. Questa tipologia di caldaia deve essere a camera stagna di tipo C;
• dotate di generatore di calore ad acqua calda, di focolare aperto, installate all'interno di locali abitati, la manutenzione/revisione deve essere effettuata ogni 2 anni. Questa tipologia di caldaia deve essere sempre a camera stagna di tipo B.

Nello stesso decreto sulla manutenzione/revisione delle caldaie è compreso anche il rilascio del Bollino blu, - un adesivo apposto su un certificato - indispensabile per garantire la sicurezza del funzionamento dell'impianto e la sua efficienza in seguito ai controlli effettuati da centri di assistenza specializzati, con strumenti specifici per la misurazione dei gas di scarico.

Ricapitoliamo la scadenza della revisione della caldaia:

Se invece, possedete, una tipologia di caldaia NON recente o installata in un'abitazione singola:

Che cosa si intende per revisione della caldaia? 

L'intervento di revisione della caldaia è una sorta di check up necessario prima dell'accensione a pieno regime del periodo invernale, momento in cui l'impianto non verrà mai spenta fino allo scadere dei tempi utili per il riscaldamento – si intende per condomini o appartamenti con riscaldamento centralizzato – mentre per le abitazioni private, lo spegnimento della caldaia è a discrezione dell'utente.

L'intervento di revisione si inserisce nei controlli per garantire l'efficienza energetica e comprende la manutenzione ordinaria e il controllo dell'ottimale evacuazione dei fumi di scarico – le sostanze inquinanti che la caldaia emette nell'ambiente circostante.

Il tecnico che esegue il controllo deve annotare sul libretto della caldaia tutti gli interventi e controllo effettuati e compilare il Rapporto di Controllo Tecnico di Manutenzione, il quale documento è redatto in tre copie per:

• il proprietario della caldaia; per l'archivio della ditta di manutenzione/revisione;
• gli organi deputati al controllo, il Comune o Provincia. È infatti possibile che il Comune – se ha più di 40.000 abitanti- o la Provincia – se il comune ha meno di 40.000 abitanti - venga richiesto la certificazione dello stato di salute della propria caldaia.

Chi deve effettuare obbligatoriamente la revisione della caldaia? 

Ogni proprietario della caldaia o condomino fruitore di un impianto di riscaldamento con caldaia centralizzata è responsabile del proprio impianto e della corrispettiva manutenzione ordinaria.

In base alla normativa vigente, ogni cittadino proprietario di una caldaia è il diretto responsabile dell'impianto stesso e come tale è obbligato a rispettare la cadenza dei tempi per l'esecuzione dei lavori di revisione presenti nel libretto di istruzioni dell'impianto.

Nel caso di un condominio, sarà l'amministratore e occuparsi della manutenzione e revisione della caldaia, anche se tutti i fruitori dell'impianto di riscaldamento sono chiamati a contribuire al costo della manutenzione/revisione. Per chi desiderasse maggiori informazioni, legga anche l'articolo sulle caldaie centralizzate.

Quando si deve effettuare la revisione della caldaia?

Ogni tipologia di caldaia necessita di un controllo o revisione con cadenza annuale e il momento ideale per effettuare questo tipo di controllo è il mese che precede l'accensione della caldaia, in modo che, nel caso di problematiche nella struttura o nell'impianto, si possa rimediare con una tempistica adeguata.

A chi rivolgersi per la revisione della caldaia?

La revisione della caldaia deve essere SEMPRE eseguita da un tecnico specializzato che deve rilasciare obbligatoriamente la documentazione che attesta il corretto funzionamento dell'impianto, in questo caso, la caldaia.

Secondo la normativa, solo i tecnici abilitati, ovvero dichiarati idonei dagli organi competenti, possono effettuare i controlli dello scarico fumi e gli interventi di manutenzione obbligatoria della caldaia.

Quanto costa la revisione della caldaia?

Il costo dell'intervento di revisione della caldaia si aggira intorno alle 160-200 euro, complessive di manutenzione ordinaria e controllo emissione fumi secondo il seguente schema:

Per ridurre le spese di manutenzione e revisione, è anche possibile sottoscrivere dei contratti di assistenza che prevedono dei pacchetti con un numero determinato di interventi di controllo, garantendo un risparmio di almeno il 10%.

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