La raccolta dei dati de quibus deve essere esclusivamente finalizzata allo svolgimento delle attività di gestione e di amministrazione delle cose comuni di cui all’art. 1117 codice civile, per esempio, per verificare le morosità e gli accrediti di tutti gli aventi diritto.
- I COMPITI DELL’AMMINISTRATORE
Il legislatore, con la legge 11 dicembre 2012, n.
220, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha modificato
e integrato gli articoli del codice civile
inerenti al condominio.
In particolare, ha attribuito all’amministratore,
nuovi compiti, la cui violazione, spesso, comporta
la revoca per grave inadempimento, pure
dovendosi applicare l’art. 1455 codice civile, che
concerne la valutazione, da parte del magistrato,
della gravità dell’inadempimento, contemperando
i reciproci interessi di costui e dell’assemblea
(Cass. civ., Sez. II, 4 marzo 2016, n. 4314); un
inadempimento non grave può determinare, comunque,
il risarcimento dei danni se provocati e
dimostrabili (Cass. civ., Sez. II, 16 giugno 2016,
n. 12466), ma non consente, al magistrato, di dichiarare
la risoluzione del contratto per inadempimento
ex art. 1453 codice civile.
Si rammenta che l’assemblea può deliberare la revoca
dell’amministratore per qualsiasi motivo e in ogni
tempo, costituendo un suo diritto potestativo.
Nell’ipotesi sia supportata da una giusta causa, la
revoca si identifica con la risoluzione del contratto
di mandato, stipulato ex art. 1129, comma XV,
codice civile, equiparandosi la giusta causa con
un inadempimento dell’amministratore.
Quindi, la circostanza che lo stesso legislatore
consideri gravi le fattispecie che elenca nel comma
XII dell’art. 1129 codice civile, è dal medesimo
edulcorata con l’indicazione che il giudice
“può” revocarlo non “deve” revocarlo.
- IL REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE
Il n. 6 dell’art. 1130 codice civile stabilisce che
l’amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, che costituisce un suo
onere amministrativo di gestione del condominio.
Si deve prendere in considerazione, principalmente,
il termine “curare”; esso impone all’amministratore,
non solo, la redazione del registro ex novo,
per esempio, in quanto si tratta di un fabbricato
di nuova costruzione, ma anche il suo costante
aggiornamento al fine di poter consentire ai condomini
di poterlo visionare, ai sensi dell’art. 1129,
comma II, codice civile, seppure con le modalità
decise dallo stesso amministratore.
Il legislatore stabilisce quali siano gli elementi
che costituiscono il registro:
- Generalità complete, compreso il codice fiscale,
e residenza e domicilio dei titolari dei diritti
reali e dei diritti personali di godimento.
- Dati catastali di ciascuna unità immobiliare.
- Dati relativi alle condizioni di sicurezza delle
parti comuni del condominio.
Ciascuna di queste espressioni crea problemi interpretativi.
Innanzi tutto, si deve rilevare che la raccolta dei
dati de quibus deve essere esclusivamente finalizzata
allo svolgimento delle attività di gestione e di
amministrazione delle cose comuni di cui all’art.
1117 codice civile, per esempio, per verificare le
morosità e gli accrediti di tutti gli aventi diritto.
In questo senso ha rilievo il disposto del comma
V dell’art. 63 disp. att. codice civile, considerato
che è titolare di un diritto reale soltanto colui
che è diventato, per esempio, proprietario di un
appartamento in virtù di un rituale contratto di
compravendita; infatti, la sottoscrizione di un
mero preliminare o la stipulazione di un contratto,
così detto, rent to buy, non trasferisce la proprietà
di un immobile.
Nell’ipotesi di leasing immobiliare, condomino è
la società concedente e non l’utilizzatore.
Considerato che l’amministratore ha un preciso obbligo
di compilare diligentemente il registro (Trib.
Milano, Sez. XIII, dr. Di Plotti, ord., 18 novembre
2013), questi deve poter dimostrare, nell’ipotesi di
vertenza inerente alla sua revoca, non solo di esserne
in possesso, ma anche che questo è completo
con tutti i dati richiesti dalla legge.
Pure svolgendo una funzione di pubblicità-notizia,
anche ai fini della lotta all’evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative, ai sensi dell’art.
3, comma X bis, d. lgs. 14 marzo 2011, n. 23, il
registro de quo ha natura privata e la prova, sopra
indicata, può essere fornita producendo le p.e.c.
scambiate tra amministratore e condomino, la
busta della raccomandata con cui, quest’ultimo,
comunica un’intervenuta variazione, la ricevuta di
ritorno della raccomandata con la quale l’amministratore
richiede informazioni; tutti i documenti
devono essere conservati dall’amministratore,
anche se non deve allegarli al precitato registro.
Del resto il legislatore non ha prescritto alcuna
modalità specifica di comunicazione e, essendo
prevista la forma scritta, sono applicabili per analogia
le forma previste nell’art. 1117 ter codice
civile e nell’art. 66 disp. att. codice civile.
A) Dati anagrafici dei titolari di diritti
La raccolta dei dati anagrafici deve essere effettuata
dall’amministratore, titolare del loro trattamento,
in osservanza dei principi stabiliti dall’art. 11
del d. lgs. 30 giugno 2003, n. 196; si ricorda che
non è necessario il consenso dei condomini e degli
aventi diritto poiché, per registrarli, da una parte
l’amministratore adempie a un obbligo di legge
e dall’altra molti dati possono essere prelevati da
pubblici registri conoscibili da chiunque, ai sensi
dell’art. 24 dell’anzidetto decreto legislativo.
“Il condominio è un luogo di stretta convivenza tra
persone, dove è essenziale l’equilibrio tra la trasparenza
della gestione della cosa comune e il diritto
alla riservatezza di ciascuno, garantito dal codice
del privacy, ex d. lgs. n. 196/2003”. (Il condominio
e la privacy, Garante per la protezione dei dati personali,
Memorandum 10 ottobre 2013).
Considerato lo scopo della norma, è possibile riportare
nella scheda di ciascun titolare di diritti
reali, la residenza, o il domicilio, anche se non
riferiti allo stabile condominiale amministrato, al
fine di poter correttamente inviare la convocazione
d’assemblea; identica finalità ha l’inserimento
dell’e-mail, specialmente se corrispondente a un
indirizzo di posta certificata.
Ugualmente legittimo è l’inserimento delle utenze
telefoniche (fisse, cellulari e fax), che non devono,
però, essere divulgate a terzi.
Si deve trattare di dichiarazioni personali riportanti
i dati richiesti, senza che i condomini debbano
allegarvi atti o loro copie (Provvedimento
Garante Privacy 19 febbraio 2015, n. 106).
Inoltre, se il concetto di proprietario è indiscutibile,
lo è anche quello di usufruttuario, nonché di titolare
di un diritto d’uso o di abitazione, ritenuto che a
questi diritti reali, così detti, minori si applica la
disciplina dell’usufrutto ex art. 1026 codice civile.
Non sono, viceversa, da prendere in considerazione né i titolari di diritti di servitù su parti comuni,
né i titolari di ipoteche; infatti, entrambi non
sono comproprietari di beni condominiali.
Il diritto di servitù (artt. 1027 e segg. codice civile)
su un bene, quale fondo servente, inerisce
all’utilizzazione di questo e l’ipoteca (artt. 2808 e
segg. codice civile) è un diritto reale di garanzia.
B) I conduttori
I diritti personali di godimento, così come definiti
dalla dottrina, in quanto aventi le caratteristiche
relative al godimento di un bene immobile e a un
diritto di credito, ineriscono ai contratti di locazione
e di comodato. La conoscenza delle generalità
dei conduttori rileva, altresì, ai fini di agire nei loro
confronti per conseguire coattivamente il rispetto
del regolamento di condominio e l’adempimento del
disposto dell’art. 1117 quater codice civile ovvero
per la loro convocazione in assemblea; la fattispecie
in questione costituisce un aspetto dell’evoluzione
sociale che il condominio sta subendo.
A rafforzare la disposizione de qua, l’art. 1, comma
LIX, legge 28 dicembre 2015, n. 208, nell’integrare
l’art. 13 legge n. 431/1998, ha così stabilito:
[…] È fatto carico al locatore di provvedere
alla registrazione nel termine perentorio di trenta
giorni, dandone documentata comunicazione,
nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed
all’amministratore del condominio, anche ai fini
dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe
condominiale di cui all’articolo 1130, numero
6), del codice civile […].
C) I dati catastali
I documenti dell’Agenzia delle Entrate, già Catasto,
sono pubblici, ma la loro consultazione è riservata
al proprietario dell’immobile o suo delegato.
Considerato il termine “dati”, utilizzato dal legislatore,
si deve ritenere che i proprietari delle
singole unità immobiliari costituenti l’edificio
condominiale debbano dichiarare, sotto la loro
personale responsabilità, esclusivamente la data
dell’accatastamento, nonché, il foglio, il mappale,
il subalterno e il numero dei vani dell’appartamento,
senza alcun riferimento alla rendita
catastale, che è un dato fiscale.
Nessun documento, ut supra dedotto, deve essere
allegato alla comunicazione. Nell’ipotesi di falsa
indicazione dei suddetti dati, il condomino non
può essere denunciato ex art. 483 codice penale,
considerato che la dichiarazione è rivolta a un privato
e non a un pubblico ufficiale; la Corte Suprema
di Cassazione ha sempre ribadito che l’amministratore
svolge un’attività di ufficio privato (Cass.
civ., Sezz. Unite, 8 aprile 2008, n. 9148). Tutt’al
più qualora il condominio possa dimostrare di aver
subito un danno, non necessariamente ingiusto, dalla dichiarazione falsa del condomino, questi può
essere multato con una sanzione pecuniaria civile
da 200,00 a 12.000,00 euro ex art. 4, comma IV,
lettera a), d. lgs. 15 gennaio 2016, n. 7.
D) Le condizioni di sicurezza
Su questo argomento è intervenuto il d. l. 23 dicembre
2013, n. 145, convertito in legge 21 febbraio
2014, n. 9, che, sotto alcuni profili, ha peggiorato
la responsabilità dell’amministratore.
Infatti, il testo originario dell’art. 1130 codice civile,
si riferiva ai dati relativi alle condizioni di sicurezza
delle singole unità abitative, con i dubbi che l’errata
comunicazione da parte del condomino determinava.
Con il nuovo testo, l’amministratore risponde
personalmente per una non completa o non idonea
raccolta dei dati, concernenti le precitate condizioni
di sicurezza, nella sua qualifica di rappresentante ex
lege del condominio. Il legislatore, pur avendo usato
il termine “parti”, si deve ritenere che non abbia
voluto riferirsi soltanto alla struttura del fabbricato,
per esempio, le scale o il cortile, che può essere
dissestato, ma anche agli impianti in esso collocati,
per esempio, l’ascensore o la centrale termica.
Anche in questo caso nel registro in esame devono
essere riportati soltanto i dati senza che ne
siano allegati gli eventuali documenti.
I dati presuppongono, però, l’esistenza della documentazione.
Per esempio, per la dichiarazione
di conformità degli impianti elettrici, è necessario
indicare la data del rilascio ovvero per l’impianto
dell’ascensore deve essere indicata la data del
contratto con la ditta manutentrice ma, evidentemente,
l’amministratore deve possederne i relativi
documenti. Il registro è un’arma a doppio taglio;
infatti, se si sia troppo analitici si corre il rischio di
omettere un rilievo importante, con le conseguenze
sanzionate dall’art. 40 codice penale in caso di
evento delittuoso, per esempio, non aver indicato
le date della documentazione prescritta dalla, così
detta, Direttiva Macchine per il cancello motorizzato
ovvero del contratto con il tecnico responsabile
del controllo e della manutenzione dei manufatti in
amianto presenti nel condominio.
Devo ritenere che gli interventi o le omissioni,
apportati o meno agli impianti degli appartamenti
di proprietà solitaria, se potenzialmente lesivi
delle parti comuni, coinvolgano l’amministratore
ai sensi dell’art. 1122 codice civile, se a sua conoscenza;
in caso contrario, la mancata iscrizione
nel registro dell’anagrafe condominiale e il verificarsi
di un evento dannoso ai beni condominiali,
non può essere imputato al medesimo.
A) L’addebito dei costi al responsabile
Il legislatore ha stabilito che i condomini debbano, non solo ab origine, comunicare i dati sopra
elencati, ma anche segnalare ogni variazione intervenuta
entro sessanta giorni.
L’amministratore, in caso di inerzia, di mancanza
o d’incompletezza delle comunicazioni, termine
plurale per indicare le ipotesi indicate, deve richiedere
con raccomandata, meglio se con avviso
di ricevimento, le informazioni necessarie.
Nel caso il condomino reiteri la sua omissione,
decorsi trenta giorni dalla richiesta, l’amministratore
acquisisce le informazioni necessarie.
L’addebito dei costi al condomino inadempiente,
certamente non costituisce una spesa condominiale
e, dunque, qualora lo stesso non provveda
spontaneamente ad assolverli, l’amministratore
non può inserirlo nel rendiconto consuntivo e,
una volta approvato, ricorrere ex art. 63, comma
I, disp. att. codice civile.
Non si tratta, infatti, di un credito certo e liquido
e conseguentemente non è esigibile.
Il pagamento di questo costo ha natura risarcitoria,
il cui quantum deve essere stabilito dal magistrato.
In questo caso, si può ricorrere all’Autorità giudiziaria
ex art. 702 bis codice procedura civile,
producendo le fatture dei professionisti incaricati
dall’amministratore ovvero, se le ricerche
sono state dal medesimo direttamente espletate,
le ricevute dei pagamenti effettuati e il verbale
dell’assemblea che ha approvato l’importo a lui
dovuto a titolo di compenso per questo incombente
ex art. 1129, comma XIV, codice civile.
B) Il condomino apparente
La giurisprudenza ha, da tempo, fissato due principi
fondamentali inerenti al recupero coatto delle
spese condominiali dovute dal condomino moroso:
- L’azione va radicata nei confronti del condomino
effettivo e non del condomino apparente
(Cass. civ., Sezz. Unite, 8 aprile 2002, n. 5035;
Cass. civ., Sez. II, 30 aprile 2015, n. 8824).
- Il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. codice
civile, non può essere richiesto nei confronti di
chi non è più condomino per aver alienato la sua
unità immobiliare (Cass. civ., Sez. VI, 21 luglio
2012, n. 12841).
Con il registro dell’anagrafe condominiale, l’amministratore,
soprattutto se subentrante, deve fare
riferimento a questo, che ha una funzione, come
già rilevato, di una peculiare pubblicità-notizia.
Si potrebbe ritenere che siano stati modificati i principi
sopra esposti e che, pertanto, la convocazione
per un’assemblea inviata a colui che non è più condomino,
è perfettamente valida, così come la delibera
che sia stata dal medesimo approvata.
di Gian Vincenzo Tortorici
Direttore CSN Anaci
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