Le (vere) novità della riforma

Sulla c.d.riforma del condominio (di cui alla legge 11 dicembre 2012, n. 220 "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" - in G.U. 17 dicembre 2012, n. 293 - modificata ed integrata dal decreto Regge 23 dicembre 2013, n. 145 - in G.U. 23 dicembre 2013, n. 300 - quest'ultimo convertito dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9 - in G.U. 21 febbraio 2014, n. 43) molto è stato (ed è ancora) detto e commentato, non di rado assai criticamente (purtroppo, a ragione). In particolare, da più parti si è evidenziato come da una gestazione così prolungata ci si sarebbero aspettati esiti di maggiore coraggio (da parte del legislatore), soprattutto in considerazione del fatto che la comprovata e sistematica efficienza del "vecchio" articolato del codice civile (felicemente in vigore da oltre settant'anni) avrebbe dovuto consigliare interventi di modifica e integrazione (paradossalmente) più meditati, e fondati sul presupposto di un'attenta considerazione di quali potessero essere le esigenze di una migliore (e più moderna) regolamentazione dei rapporti tra tutti gli interessati (condomini, amministratore, dcc.).

Invece, dall'analisi dell'articolato che risulta dal recente intervento della "novella", non è difficile constatare come sovente il legislatore si sia limitato ad una pedissequa "registrazione" di fenomeni ed orientamenti già ampiamente (ri)conosciuti dalla giurisprudenza (e dagli interpreti), mancando inevitabilmente l'occasione di porre in atto un effettivo intervento riformista.

In tale ottica, occorre anche evidenziare che, invero, l'analisi di questo aspetto non può dirsi attinente soltanto all'usuale attività di commento di un nuovo testo di legge ma si riferisce (e va riferito) anche alla necessità (prettamente operative) di dare una risposta alla domanda di quali siano i tempi della riforma, soprattutto al fine di verificare da quale momento determinate novità legislative possano dirsi applicabili ai rapporti tra i predetti soggetti.

In altri termini, se si ammette (ed accerta) che determinate parti del nuovo articolato non sono altro che riproduttive di precedenti pacifici principi giurisprudenziali (a fronte di altre che, invece, realizzano per la prima volta vere e proprie nuove fattispecie, e quindi nuovi diritti/doveri), non può non concludersi che la riforma ha tempi di applicazione sfalsati. Ovvero, per una sua parte, realmente a partire dalle rispettive date di entrata in vigore delle due citate leggi, e per un'altra parte senza che si abbia una vera e propria "entrata in vigore" (trattandosi di "regolamentazioni" già applicate ai rapporti e alle situazioni giuridiche precedenti).

Può quindi risultare utile tentare di compilare, qui di seguito e seppur necessariamente in maniera sintetica, un elenco delle norme della "riforma" che realmente rivestono aspetti di "novità" e che, quindi, davvero sono entrate in vigore a partire almeno dal 18 giugno 2013.

1. La Proprietà
2. Le Innovazioni
3. Gli Impianti "non centralizzati"
4. L'Amministratore
5. Le Attività del Singolo Condomino
6. Il Fondo per le Opere di Manutenzione Straordinaria
7. Le Deliberazioni
8. La Riscossione delle Spese
9. Le Tabelle Millesimali
10. La così detta "Multa"

di Luigi Salciarini

Avvocato del Foro di Pescara

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