Le (false) novità della riforma

Proseguendo nell'analisi avviata col precedente articolo “Le (vere) novità della riforma”, riguardante la portata e gli effetti della c.d. riforma del condominio (di cui alla legge 11 dicembre 2012, n. 220 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” -in G.U. 17 dicembre 2012, n. 293- modificata ed integrate dal decreto legge 23 dicembre 2013, n. 145 -in G.U. 23 dicembre 2013, n. 300- quest'ultimo convertito dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9 -in G.U. 21 febbraio 2014, n. 43) sul “vecchio” articolato del codice civile, nel presente testo sarà svolto un approfondimento sulle nuove norme introdotte dalla novella che -nonostante siano state (o meglio, appaiano) approvate ex novo- in realtà non presentano un effettivo carattere di novità.

Infatti, come da molti commentatori è stato evidenziato, la riforma nel modificare ed integrare la disciplina condominiale prevista dal codice civile del 1942, oltre ad altre differenti e pur presenti modalità, ha ampiamente riprodotto i principi che la giurisprudenza precedente aveva (da tempo) riconosciuto come validi ed applicabili, con ciò sostanzialmente introducendo, sotto la forma legislativa, norme che, in pratica, erano già applicate in via interpretativa all'atto della regolamentazione concreta delle fattispecie reali.

Da ciò deriva, innanzitutto, un problema: se il principio riprodotto sotto forma di articolato del codice civile era già (pacificamente) applicato in precedenza rispetto alla riforma, non può conseguentemente affermarsi che, per le relative norme, vi sia un effettiva “entrata in vigore” (al 18 giugno 2013, data prevista per la legge n. 220/2012). In altri termini, per le false novità della riforma e, soprattutto, per i rapporti ai quali le (apparenti) “nuove” norme si riferiscono, non sarà possibile differenziare la disciplina ante/post novella, non potrà dirsi che con detta legge vengono previsti per la prima volta nuovi diritti e/o nuove “facoltà”, e, in definitiva, la “nuova” disciplina non potrà essere qualificata come vera e propria riforma ma semmai come un testo unico di mero compendio di una disciplina derivante da una pluralità di fonti. Quelle che seguono, in ogni caso, possono essere individuate come le false novità della riforma del condominio (presupponendo che devono escludersi da questo ambito quelle parti dell’articolato che sono rimaste inalterate e che derivano direttamente dal codice del 1942).

• Proprietà
• Supercondominio
• "Distacco" dal riscaldamento
• Divisione
• Opere sulla proprietà esclusiva
• Le spese (per gli ascensori)
• Amministratore
• Regolamento
• Riscossione degli oneri
• Ordine del giorno
• Assemblea

di Luigi Salciarini

Avvocato del Foro di Pescara

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Le (false) novità della riforma: ASSEMBLEA

Sempre con riferimento alla procedura assembleare, il legislatore della riforma richiama e riproduce la giurisprudenza già edita ante legge n. 220/2012, quando:

• prevede (art. 66 disp. att. c.c.) che “in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”, richiamando l'interpretazione secondo cui nel caso della mancata convocazione (e, quindi, della violazione del disposto del comma 6 dell’art. 1136 c.c.), il condomino potrà riferirsi solo alla sua posizione giuridica, non potendo lamentare il difetto di invito con riferimento agli altri partecipanti. In più sintetici termini, la mancata convocazione potrà essere eccepita solo dal condomino pretermesso, ciò perché, stante quanto previsto in materia di annullabilità dei negozi plurilaterali, solo la parte nei cui confronti l’atto sia destinato a spiegare i propri effetti può essere considerata legittimata a domandarne l’annullamento (cfr., in riferimento al disposto dell’art. 1441 c.c., Trib. Salerno 9 febbraio 2010; Trib. Roma 22 luglio 2009, n. 16285, Trib. Bari 17 gennaio 2008, n. 141, Trib. Bari 23 maggio 2005, n. 1122);
• precisa (sempre art. 66 disp. att. c.c.) che “l’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima” (cfr, negli stessi termini, Cass., n. 196/1970, nel senso che non debbano trascorrere necessariamente 24 ore, ma che la seconda riunione deve essere tenuta, come minimo, nel giorno successivo);
• e quando prescrive (ancora art. 66 disp. att. c.c.) che “l’amministratore ha facoltà di fssare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi” (cfr., esattamente in questi termini, Cass. n. 4846/1988).

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Le (false) novità della riforma: ORDINE DEL GIORNO

All'interno del testo dell’art. 66 disp. att. c.c. (riguardante l’attività di convocazione dell’assemblea), la “novella” inserisce la puntualizzazione per cui “l’avviso di convocazione” deve contenere “specifica indicazione dell’ordine del giorno”. A primo avviso sembrerebbe un quid pluris rispetto al passato, come se la "specificità" prevista costituisse la richiesta di un maggior "dettaglio" nella compilazione del citato elenco di argomenti posti in discussione e deliberazione. In realtà, proprio il termine “specifico” richiama pedissequamente (e testualmente) la precedente giurisprudenza che operava una contrapposizione con “analitico”. In termini più pratici, sul punto può affermarsi che con riferimento alla compilazione dell’ordine del giorno, l'avviso di convocazione deve contenere tanti “argomenti” quanti sono quelli previsti per la riunione (cfr. Cass. n. 21449/2010, n. 5452/2007, n. 14560/2004, n. 13763/2004, n. 3634/2000), ma non deve necessariamente specificare tutti i possibili elementi della futura delibera (cfr. Cass. n. 11677/1993).



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Le (false) novità della riforma: RISCOSSIONE DEGLI ONERI

Con effetti giuridici concreti sostanzialmente inesistenti (ma non proprio innocui, invece, dal punto di vista dell'innesco di una possibile conflittualità interna al fabbricato), la “riforma” ha introdotto la precisazione per cui l’amministratore per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, “senza bisogno di autorizzazione” da parte di quest’ultima, “può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”. Tale facoltà era pacificamente riconosciuta in passato (cfr. Cass. n. 1442/1990), e non può invece dirsi scaturente (solo) dall'entrata in vigore della legge n. 220/2012. Sul punto, pero, non va dimenticato che, anche nel caso in cui l'amministratore abbia la facoltà discrezionale di agire in giudizio, il medesimo può sempre sottoporre all'esame (e alle decisioni) dell’assemblea quelle iniziative per le quali, a rigore, non avrebbe necessità di autorizzazione (cfr. Cass. n. 3024/1975, per la quale ciò potrebbe anche avvenire “per vincere la resistenza dei condomini o per sgravio di responsabilità”).



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Le (false) novità della riforma: REGOLAMENTO

Anche in questo caso, e nonostante l’eclatante battage suscitato nel mezzi di informazione, nessuna novità per il “divieto di divieto” relativo alla detenzione di animali domestici riferibile ai regolamenti condominiali di natura assembleare (e, quindi, approvati a maggioranza). Una copiosa e conforme giurisprudenza di legittimità era già in passato giunta placidamente alla convinzione che una tale prescrizione, per essere valida e vincolante, avrebbe dovuto essere approvata con l’unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio. In altri termini, per pacifica interpretazione, tale divieto (“le norme del regolamento non possono vietare”) non vale per i regolamenti contrattuali, i quali sono in grado di spingersi, con le loro pattuizioni, a modificare/integrare quanto previsto dalla legge (nel rispetto dei diritti indisponibili).

Infatti, "l'art. 1138, ultimo comma, c.c., secondo cui i regolamenti condominiali non possono in alcun modo menomare i diritti dei condomini, si riferisce ai regolamenti approvati a maggioranza, non già a quelli approvati da tutti i condomini, i quali hanno valore contrattuale e, come tali, ben possono contenere limitazioni ai poteri dei condomini stessi e ai loro diritti sui beni comuni ed anche individuali, traendo validità ed efficacia dal consenso degli interessati, purché espresso nella forma richiesta in relazione alla natura di ciascuna limitazione, onere o servitù che si viene ad imporre" (cfr., in tali termini, Cass. n. 1195/1987; nonché, per Io specifico della detenzione degli animali, Cass. n. 3705/2011 e n. 12028/1993).



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Le (false) novità della riforma: AMMINISTRATORE

A fronte dell’invasiva trasformazione della disciplina sull'amministratore operata dalla riforma attraverso un radicale cambiamento degli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., è possibile rinvenire alcune false novità anche in tale ambito.

Andando sinteticamente per punti:

• del tutto scontata la previsione di un diritto per il singolo condomino di prendere visione e ottenere copia della documentazione condominiale (art. 1129);
• altrettanto pleonastica è la possibilità per l’assemblea di subordinare la nomina alla presentazione ai condomini di una “polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile”, considerando che è certamente da riconoscersi ai partecipanti la discrezionale facoltà di pretendere particolari requisiti all'amministratore dello specifico edificio;
• sostanzialmente riproduttiva di “regole” già presenti nella disciplina ante riforma, e la prescrizione per cui “sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore”. Si tratta, in buona sostanza, della stessa “targa” già prevista da molti provvedimenti degli enti locali (cfr., su tutti, il comma 2 dell’art. 79 del Regolamento Edilizio 2014 del Comune di Milano secondo cui “…gli Amministratori dei condomini, nominati ai sensi dell’art. 1129 del Codice Civile, sono tenuti ad apporre nei pressi dell’entrata dell’edificio da loro amministrato idonea targhetta di dimensioni massime 15 x 20 cm, fissata in modo stabile, contenente i propri dati, recapito e numero telefonico, nonché a comunicare tali dati per via telematica all'ufficio toponomastica, affinché possano essere contattati nei casi di emergenza. La targhetta può essere applicata anche all'interno dell’edificio, purché sia immediatamente visibile dalla strada”, e anche la relativa ivi prevista sanzione da €.25,00 ad €.250,00);
• già in passato affermata (cfr. Case. n. 7162/2012: “pur in assenza di specifiche disposizioni di legge che ne facciano obbligo) la (assoluta) necessità che la gestione del fabbricato dovesse far capo ad un unico conto corrente appositamente attivato e intestato al condominio (art. 1129 c.c.);
• scontato, inoltre, l’obbligo di consegna di tutta la documentazione di gestione in sede di “passaggio di consegne”;
• largamente riproduttive della giurisprudenza precedente (salvo evidenti eccezioni) le integrazioni inserite all'interno dell'art. 1130 c.c. e relative alle c.d. attribuzioni dell'amministratore di condominio (si pensi, ad esempio, all'obbligo di effettuazione degli adempimenti fiscali, all'obbligo di verbalizzazione delle riunioni andate deserte e/o delle dichiarazioni spontanee dei singoli condomini in sede di assemblea, all'obbligo di conservazione della documentazione e/o a quello di certificazione “a richiesta” della situazione debitoria riferibile alla singola unita immobiliare esclusiva, ecc.).

PER "FARE" L'AMMINISTRATORE

Normativa di riferimento

LEGGE 11 dicembre 2012 , n. 220 Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. (GU n. 293 del 17-12-2012 ) e Decreto 13 agosto 2014 n. 140 (DM 140/2014)

Art. art. 25

1. Dopo l'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i seguenti:

«Art. 71-bis. - Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la

legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari; 

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Durata: ore 72



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Le (false) novità della riforma: SPESE PER ASCENSORI

Anche nel caso dell’art. 1124 c.c. il legislatore “copia” dal passato (e, in particolare, da una sterminata giurisprudenza ante riforma, del tutto conforme sul punto) introducendo la precisazione per cui la “tabella scale” (vale a dire, la ripartizione di spesa metà per millesimi e metà per altezza) deve applicarsi anche ai costi per la manutenzione e conservazione degli ascensori. E' questo forse il caso più eclatante di pedissequa riproduzione della giurisprudenza da parte della novella, anche se, non può negarsi che, nella prospettiva del legislatore, non si sarebbe potuto fare diversamente (proprio a fronte dell’imponenza delle sentenze precedenti e dell’evidente lacuna testuale del codice).



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Le (false) novità della riforma: OPERE SULLA PROPRIETA' ESCLUSIVA

Nell'art. 1122 c.c., a parte una doverosa correzione della “rubrica” la cui dizione si conservava errata fin dal 1942, il legislatore della riforma introduce l’integrazione per cui le predette opere sono vietate (anche) se determinano “pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico”. Nessuno, invero, ha mai dubitato che tali ultimi pregiudizi potessero considerarsi ricompresi nei danni alle parti comuni dell'edificio, come previsto nella versione precedente della norma.



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Le (false) novità della riforma: DIVISIONE

Davvero nessuna novità per l’introduzione della locuzione con il consenso di tutti i partecipanti al condominio riferibile alla possibilità di divisione delle parti comuni prevista (a contrario) dall'art. 1119 c.c.. Si tratta di una precisazione mai messa in dubbio dalla giurisprudenza precedente (cfr. Cass. n. 397/1974).



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Le (false) novità della riforma: DISTACCO DAL RISCALDAMENTO

Di grande rilevanza mediatica, ma di trascurabili effetti giuridici, è l’introduzione (fuori contesto rispetto all'art. 1118 c.c.), del riconoscimento al singolo della facoltà di procedere al distacco (unilaterale) dall'impianto centralizzato per il riscaldamento (cfr., tra le molte, Cass. n. 13718/2012). Con un ultimo “nuovo” comma, viene confermato il corrispondente anteriore orientamento giurisprudenziale, con la conseguenza che ciò che prima era ammesso in via interpretativa, trova oggi la sua fonte nel dettato del codice. Dal punto di vista delle “regole” previste, suscita una certa perplessità la qualificazione in termini di (necessaria) “rilevanza” degli squilibri (appunto, “notevoli”) di funzionamento che determinano una circostanza impeditiva del distacco, come a volersi, al contrario, affermare una ammissibilità degli “squilibri” che tali non sono. Non ve chi non veda che il problema non è la “rilevanza” in quanto tale, ma la sussistenza di un qualche pregiudizio a carico degli altri condomini non “distaccatesi”.



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Le (false) novità della riforma: SUPERCONDOMINIO

Con una norma di (apparente) nuova introduzione, viene estesa ai cosiddetti “complessi immobiliari” (nei quali esiste un “insieme” di beni e/o di impianti comuni posto a servizio di più “edifici”) l’applicazione di tutte le regole previste dal codice per l'ipotesi ordinaria di condominio (articoli dal 1117 al 1139, nonché, in virtù del richiamo contenuto in questo ultimo, anche degli articoli dal 1110 al 1116, per quanto nei primi non previsto).

Anche se non può dimenticarsi che tale applicazione non è stata pacifica in passato (e ha dato luogo ad un contrasto non da molto sanatosi) ormai il principio può (poteva, anche ante riforma) dirsi pacifico (sul punto, cfr., da ultima, Cass. n. 13883/2010).

• Supercondominio

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Le (false) novità della riforma: PROPRIETA'

In primo luogo, va evidenziato che nell'art. 1117 c.c. viene sostituita (come in -molte- altre parti) la locuzione dei diversi piani o porzioni di piano con quella delle singole unità immobiliari. Invero, evitando di avventurarsi in artificiose interpretazioni, può dirsi che le due diverse espressioni sono all'evidenza da considerarsi sinonimi, e la sostituzione non sembra comportare concreti effetti giuridici: in entrambi i casi il riferimento e alle proprietà esclusive. In secondo luogo, all'interno dell’elenco di cose che, sempre ai sensi dell’art. 1117 c.c., si presumono “comuni” vengono inseriti i pilastri e le travi portanti e le facciate, con integrazione all'articolato che appare perfettamente corrispondente alla giurisprudenza pregressa la quale non aveva mai dubitato del contrario, in considerazione della medesima funzione svolta rispetto ai muri portanti, (per i primi, v. Cass. n. 776/1982 e n. 1844/1953; mentre per le seconde, v. Cass. n. 945/1998).

Nel paragrafo 2) di tale articolo, sono state inserite le due ipotesi di “aree destinate a parcheggio” e di “sottotetti” anch’essi “destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune”. Va sottolineato che il legislatore, nel fare comunque riferimento alla destinazione (delle aree e del sottotetto) non ha fatto altro che riprodurre quel principio giurisprudenziale per il quale la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario (v., da ultima ex multis, Cass. n. 17993/2010).



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Novità della riforma: La Riscossione delle Spese

In materia di "spese", data per acquisita l'integrale conservazione del "sistema" di ripartizione (previsto dagli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., i cui testi risultano inalterati anche a seguito dell'intervento della "riforma", fatta eccezione per la "scontata" ricomprensione dei costi per l'ascensore nella fattispecie di cui al citato art. 1124 c.c.), rilevanti novità (applicabili dal 18 giugno 2013) vanno registrate in tema di riscossione con più di un intervento testuale sull'art. 63 disp. att. c.c., secondo cui:

1. l'amministratore è tenuto a comunicare ai terzi creditori i nominativi dei c.d.morosi e le relative quote di debito;
2. detti terzi creditori sono oobligati ad effettuare la preventiva escussione del patrimonio di detti "morosi", potendo, solo successivamente, agire in executivis contro i condomini in regola con i pagamenti;
3. previsione di una responsabilità concorrente (rectius, solidale) del cedente (di un unità immobiliare compresa nel condominio) per i pagamenti dovuti dal cessionario (sorti successivamente rispetto al momento della cessione!) fino a che non venga trasmessa all'amministratore copia autentica dei titolo che determini il trasferimento del diritto;
4. mediante modifica testuale dell'art. 67 disp. att. c.c., previsione di una responsabilità solidale dell'usufruttuario e del nudo proprietario (prima responsabili ciascuno solo per il "suo").

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Novità della riforma: Le Deliberazioni

Novità anche per l'attività dell'assemblea a partire da detta data:

1. ripetuta riduzione del quorum relativo alle c.d. "teste, con interventi testuali sui commi dell'art. 1136 c.c.;
2. modifica del testo di detta norma nel comma relativo all'obbligo di convocazione che passa dal prevedere l'invito "a tutti i condomini", a prescrivere la convocazione di "tutti gli aventi diritto", con la conseguenza che ad oggi (ovvero, dal 18 giugno 2013) appare sia dovuta la convocazione diretta degli inquilini (nei noti casi), sia consentita la convocazione dei soli partecipanti al c.d.condominio parziale;
3. modifica delle regole sulla convocazione, mediante la previsione - nell'art. 66 disp. att. c.c. - di specifiche modalità di comunicazione del relativo invito (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax, consegna a mano);
4. obbligo di atto scritto necessario per la partecipazione "delegata" alla riunione assembleare (cfr. art. 67 disp. att. c.c.);
5. sempre in tale ultima norma, previsione di un numero massimo di deleghe conferibili (20% nel caso di più di 20 condomini);
6. previsione di un particolare sistema di partecipazione all'assemblea nel caso di supercondominio con più di 60 unità immobiliari;
7. modifica del sistema di rappresentanza in assemblea per i comproprietari di unità immobiliari ricomprese nel condominio;
8. divieto assoluto di conferimento di delega all'amministratore di condominio.

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Novità della riforma: Il Fondo per le Opere di Manutenzione Straordinaria

Destando un fragoroso scalpore (per le complicate implicazioni gestionali e giuridiche che comporta), la "novella" ha inserito nell'art. 1135 c.c. (relativo alle prerogative dell'assemblea) la previsione della costituzione (preventiva) di un "fondo" corrispondente ai costi necessari per la realizzazione di dette opere (nella duplice versione del fondo integrale o frazionario, quest'ultimo dipendente dalla previsione di "stati di avanzamento dei lavori" - c.d. S.A.L.). Trattasi di novità assoluta che certamente si applica per le delibere successive al 18 giugno 2013.



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Novità della riforma: L'Amministratore

Richiamando una definizione che facilmente ha preso piede tra gli interpreti, un vero e proprio tsunami legislativo ha travolto la figura dell'amministratore di condominio le cui regole vengono completamente trasformate dalla "riforma", mediante la sostanziale riscrittura degli articoli di riferimento (quanto meno, 1129, 1130, 1131) ed anche con l'inserimento di nuove norme. Senza poter qui (causa brevità) analizzare nel dettaglio le varie implicazioni, possono indicarsi come vere e proprie novità introdotte dalla riforma (e, pertanto, da considerarsi in vigore dal 18 giugno 2013) almeno le seguenti:

1. innalzamento (da 4 a 8) del numero minimo di condomini rispetto al quale la nomina è necessaria;
2. possibilità per l'amministratore dimissionario di richiedere all'Autorità Giudiziaria la nomina di un nuovo incaricato;
3. (imperscrutabile) previsione dell'accettazione della nomina da parte dell'amministratore;
4. obbligo di comunicazione di alcuni dati personali/professionali da parte del nominato;
5. possibilità, per l'assemblea, di richiedere la prestazione di una garanzia assicurativa per la c.d. RC professionale (da parte del nominando);
6. previsione (anche in questo caso, di incerta portata e di ancor più dubbio senso) del c.d. "facente funzioni" (sembra, una specie di amministratore "vicario");
7. obbligo, per l'amministratore cessato di compiere atti/attività urgenti (anche dopo la cessazione!);
8. previsione per l'amministratore dell'obbligo di riscossione delle quote dovute dai condomini entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio contabile;
9. introduzione di una specie di rinnovo tacito dell'incarico annuale (dai contorni non meno che fumosi);
10. riscrittura dei casi di revoca ai quali viene aggiunto un nutrito elenco di specifiche ipotesi (oltre a quella residuale di "gravi irregolarità" che viene conservata);
11. espresso divieto di (ri)nomina dell'amministratore in precedenza revocato;
12. obbligo di specificazione analitica dei compensi (all'atto della nomina e/o del rinnovo);
13. riscrittura delle regole relative alla tenuta dei reglstri condominiali;
14. previsione di un termine (evidentemente perentorio) per la presentazione del rendiconto annuale (180 gg);
15. riscrittura delle regole relative alla redazione del rendiconto (e di altri collegati documenti contabili/gestionali).

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per "fare" l'Amministrtore:

Normativa di riferimento

LEGGE 11 dicembre 2012 , n. 220 Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. (GU n. 293 del 17-12-2012 ) e Decreto 13 agosto 2014 n. 140 (DM 140/2014)

Art. art. 25

1. Dopo l'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i seguenti:

«Art. 71-bis. - Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la

legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari; 

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

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Novità della riforma: La c.d. Multa

Aggiornato - si può dire, finalmente - l'importo della sanzione (art. 70 disp. att. c.c.) applicabile nei confronti del singolo condomino che si rende responsabile di infrazioni al regolamento di condominio (con collegata previsione di - addirittura - un aumento in caso di "recidiva"). Nessun dubbio che si tratta di norma applicabile solo per le infrazioni commesse successivamente all'entrata in vigore della riforma (anche in considerazione del fatto che la giurisprudenza precedente aveva pacificamente stimato come illegittimi eventuali aggiornamenti degli importi stabiliti dal regolamento, anche se contrattuale).

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Novità della riforma: Le Tabelle Millesimali

Fatta salva l'implicita "registrazione" dell'orientamento precedentemente espresso da Cass. Sez. Unite 9 agosto 2010, n. 18477 secondo cui le tabelle millesimali possono essere approvate a maggioranza (qualificata, come nel caso del regolamento), salvo che non costituiscano "diversa convenzione" ai sensi dell'art. 1123 c.c. (in tal senso si ritiene vada correttamente inteso il richiamo all'unanimità espresso nel primo comma dell'art. 69 disp. att. c.c.), nel caso della "revisione" (fattispecie specificamente prevista in tale ultima norma) viene introdotto il riferimento all'alterazione "per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino" che diviene il parametro concreto per verificare la sussistenza della relativa necessità (di revisione, appunto) nel caso di mutate condizioni di una parte dell'edificio.



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Novità della riforma: Le Attività del Singolo Condomino

Con un inserimento letterale (quasi impercettibile) all'interno dell'art. 1134 c.c., il legislatore della riforma ha previsto (a ben vedere, in maniera del tutto indiretta) che il singolo condomino possa assumere "la gestione delle parti comuni". A fronte di tale modifica testuale dell'articolo, che comunque sussiste e pone inevitabilmente le sue problematiche (non potendosi certo ammettere che i condomini godano di una diretta competenza personale, concorrente con quella dell'amministratore), la portata innovativa viene del tutto ridimensionata dal fatto che le conseguenze di tale (eventuale) gestione del singolo sono sempre e solo quelle del rimborso spese (come per il passato).



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Novità della riforma: Gli Impianti non centralizzati

Utilizzando sempre la tecnica del "bis" (ed anche del ter, del quater, ecc.), il legislatore introduce (con l'art. 1122 bis c.c.) tale nuova fattispecie riguardante, sostanzialmente, le "antenne" e i "pannelli solari" (invero, denominati nella norma ben più ampiamente, all'evidente scopo di ricomprendere qualsiasi futura novità tecnologica). Le novità non riguardano tutto il testo dell'articolo ma (fermo restando il diritto all'uso più intenso, riferibile, in realtà, all'inalterato art. 1102 c.c.) comportano solamente:

1. il dovere di comunicare il contenuto e le modalità dell'intervento (da parte del singolo interessato);
2. la previsione di un quorum qualificato (!) per deliberare l'imposizione al singolo di modalità alternative di esecuzione, del rispetto di precise cautele o della prestazione di idonee garanzie per gli eventuali danni;
3. la ripartizione della superficie utilizzabile del lastrico solare (ipotesi che attiene più che altro all'installazione dei suddetti "pannelli").

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