9. MANCATA ASSUNZIONE DELLA DELIBERAZIONE ASSEMBLEARE
Il D. Lgs. 102/2014, all’articolo 9 comma 5 lettere b) e c), impone l’obbligo dell’adozione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione in tutta Italia entro il 31 dicembre 2016. A decorrere dal 1 gennaio 2017, in caso di inosservanza, saranno irrogate le sanzioni amministrative da euro 500 ad euro 2500 ai sensi dell’articolo 16 dello stesso Decreto. L’assemblea, quindi, non può che adeguarsi ed assumere le delibere conseguenti. Nel caso in cui i condomini decidessero di non procedere all’installazione oppure non riuscissero a raggiungere il quorum necessario per la validità della delibera, trova applicazione l’articolo 1105 del Codice Civile (in forza del rinvio contenuto nell’articolo 1139 Cod. Civ.) il quale, testualmente, recita al IV comma: “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e puo’ anche nominare un amministratore”.
In questo caso, pertanto, l’Autorità Giudiziaria, ai fini della conservazione del bene, si sostituisce all’assemblea ed assume i provvedimenti necessari.
Il Tribunale sceglierà pertanto il progettista, il direttore lavori e l’impresa che dovrà eseguire l’intervento.
Molto probabilmente delegherà le operazioni all’amministratore il quale dovrà riferire. Occorre però specificare che non sono proponibili azioni giudiziarie relativamente alle spese ed all’amministrazione delle cose comuni (in questa compresi gli atti di conservazione) prima che venga sollecitata e provocata una deliberazione dell’assemblea dei comproprietari, alla quale spetta ogni determinazione al riguardo, sia che si tratti di spese voluttuarie o utili, che di spese necessarie, distinguendo la Legge (ai fini della prescrizione, rispettivamente, della deliberazione a maggioranza semplice e di quella a maggioranza qualificata) unicamente tra spese di ordinaria amministrazione (art. 1105 c.c.) e spese concernenti innovazioni o atti di straordinaria amministrazione (art. 1108 c.c.); peraltro, mentre la deliberazione di maggioranza è impugnabile davanti al giudice, in via contenziosa, ove lesiva dei diritti individuali dei partecipanti dissenzienti, resta salva la possibilità, una volta convocata l’assemblea, in caso di omessa iniziativa della medesima e di mancata formazione di una volontà di maggioranza o di omessa esecuzione della deliberazione, di rivolgersi al giudice, non già in sede contenziosa, ma di volontaria giurisdizione, ai sensi del 4° comma dell’art. 1105 codice civile (Cassazione Civile, Sezioni Unite Civili, 19 luglio 1982, n. 4213). In materia di gestione condominiale il ricorso all’autorità giudiziaria ex art. 1105 cod. civ. presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari o per assenza di una maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata; detta norma non è, invece, applicabile quando l’assemblea condominiale abbia approvato lavori considerati necessari per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio, contestati da taluni compartecipanti, in quanto l’intervento del giudice in tal caso si risolverebbe in un’ingerenza nella gestione condominiale ed in una sovrapposizione della volontà assembleare (Cassazione Civile, Sezione II, 20 aprile 2001, n. 5889).
Il condomino favorevole all’intervento ma costretto a subire la volontà dell’assemblea di non procedere, ha dunque sempre la possibilità di ottenere il rispetto della normativa. Ne consegue che lo stesso non potrà essere esentato dal pagamento della sanzione amministrativa per il semplice fatto di essersi dichiarato favorevole all’opera.
10. ENTRO IL 31/12/2016 OBBLIGATORIA LA CONTABILIZZAZIONE E LA TERMOREGOLAZIONE
Il 19 luglio è entrato in vigore il Decreto Legislativo 4 luglio 2014 n. 102. Con esso lo Stato ha recepito la direttiva Europea 2012/27/UE sull’efficienza energetica.
Il testo normativo stabilisce un quadro di misure per la promozione e il miglioramento dell’efficienza energetica che concorrono al conseguimento dell’obiettivo nazionale di risparmio energetico il quale consiste nella riduzione, entro l’anno 2020, di 20 milioni di tonnellate equivalenti di petrolio dei consumi di energia primaria, pari a 15,5 milioni di tonnellate equivalenti di petrolio di energia finale, conteggiati a partire dal 2010.
Tra gli strumenti utilizzati dal Legislatore per perseguire il fine che si è imposto, vi è la contabilizzazione del calore. Lo scopo è quello di far leva sui risparmi economici per spingere i cittadini – condomini a consumare meno calore (cioè energia). Per la prima volta la ripartizione della spesa tra condomini viene vista dal legislatore come strumento non solo per disciplinare i rapporti tra privati, ma anche (e soprattutto) per perseguire ben altri fini che, in ultimo, rivestono un ruolo non solo nazionale, ma sovranazionale. Il tutto nasce dalla sottoscrizione dell’Italia dell’ormai famoso protocollo di Kyoto. Da esso, infatti, discendono la Direttiva Europea 2012/27/UE ed il Decreto Legislativo oggi in commento.
Di particolare interesse per i condomini, tra le altre cose oggetto di futura disamina, è l’articolo 9 avente ad oggetto: “Misurazione e fatturazione dei consumi energetici”.
Innanzitutto, con provvedimenti che l’Autorità per l’Energia Elettrica ed il Gas (AEEG) dovrà adottare entro 24 mesi, saranno previste le specifiche abilitanti dei sistemi di misurazione intelligenti. Questi dovranno fornire ai clienti finali informazioni sul tempo effettivo di utilizzo e gli obiettivi di efficienza energetica oltre a garantire la sicurezza dei contatori, la sicurezza nella comunicazione dei dati e la riservatezza degli stessi misurati al momento della loro raccolta, conservazione, elaborazione e comunicazione, in conformità alla normativa vigente in materia di protezione dei dati.
Prima di addentrarci nell’esame degli articoli di maggior interesse, è opportuno prendere confidenza con una nuova figura che, in riferimento agli edifici, si accosta a quella già nota di “Condominio”.
Il Legislatore recepisce infatti la definizione di “edificio polifunzionale” il quale è un edificio destinato a scopi diversi e occupato da almeno due soggetti che devono ripartire tra loro la fattura dell’energia acquistata. Mentre nel condomino occorre che vi siano almeno due proprietari di diverse unità immobiliari, in questa definizione viene previsto il caso in cui l’edificio appartiene ad un solo proprietario ma è “occupato” da almeno due soggetti (magari in forza di un contratto di locazione o di comodato o di leasing).
Sin dal momento dell’installazione dei contatori, i clienti finali dovranno poter ottenere informazioni adeguate con riferimento alla lettura dei dati ed al monitoraggio del consumo energetico. L’ottica nella quale il Legislatore si muove è quella dell’attenzione verso il cliente finale nonchè l’adeguata trasparenza e informazione al fine di consentire allo stesso di meglio comprendere i dati dei propri consumi. Entro breve, pertanto, il “peso” del singolo scatto del contatore o del ripartitore dovrà essere facilmente intellegibile. Oltre a quanto sopra, per favorire il contenimento dei consumi energetici attraverso la contabilizzazione dei consumi individuali e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi di ciascun centro di consumo individuale, viene previsto quanto segue il cui termine ultimo viene fissato al 31 dicembre 2016.
a) Qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda per un edificio siano effettuati da una rete di teleriscaldamento o da un impianto centralizzato che alimenta una pluralità di edifici (supercondominio), è obbligatoria l’installazione da parte delle imprese di fornitura del servizio di un contatore di fornitura di calore in corrispondenza dello scambiatore di calore collegato alla rete o del punto di fornitura. L’inadempienza vedrà l’irrogazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2500 a carico dell’impresa. Questa norma non riguarda però l’assemblea in quanto trattasi di attività che deve essere compiuta prima del contatore. La sanzione, quindi, non sarà irrogata al condominio ma all’impresa fornitrice del servizio (teleriscaldamento e venditrice di metano ecc).
b) Nei condomini e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, è obbligatoria l’installazione di contatori individuali per misurare l’effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. Dalle prime interpretazioni pare che il Legislatore in questo punto faccia riferimento alla contabilizzazione diretta nei casi in cui il sistema di distribuzione sia orizzontale o, meglio, a zone. In questo caso è possibile mettere un misuratore all’ingresso ed uno all’uscita dell’unità immobiliare, così da poter calcolare quanto calore è stato effettivamente prelevato. Non sarà sfuggito al lettore il fatto che non vi è alcun riferimento, in questo caso, alla termoregolazione. Ne consegue che l’obbligo è assolto con la sola installazione degli strumenti idonei alla contabilizzazione del calore. Un discorso diverso potrebbe essere fatto invece in quelle Regioni (ad esempio Lombardia e Piemonte) che obbligano anche alla termoregolazione indipendentemente dal sistema di distribuzione. Infatti, il D.Lgs. 102/2014 lascia salva la possibilità per le Regioni di legiferare in materia pur nel rispetto degli obiettivi del decreto stesso. In questi casi, quindi, sembrerebbe di poter affermare che sia obbligatoria non solo la contabilizzazione ma anche la termoregolazione.
c) Nei casi in cui l’uso di contatori individuali di cui al punto precedente non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi, per la misura del riscaldamento si ricorre all’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun radiatore posto all’interno delle unità immobiliari dei condomini o degli edifici polifunzionali, con esclusione di quelli situati negli spazi comuni degli edifici, salvo che l’installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459. In tali casi sono presi in considerazione metodi alternativi efficienti in termini di costi per la misurazione del consumo di calore. Le prima lettura della disposizione ricomprende in questa casistica le unità immobiliari servite da un sistema di distribuzione verticale. In questa tipologia (utilizzata sino a circa gli anni ‘80) occorrerà mettere un ripartitore per ciascun termosifone. Nei casi di impossibilità tecnica o mancanza di efficienza in termini di costi (nei casi previsti sia al punto b) sia nel presente punto c)), il Condominio dovrà munirsi di una relazione tecnica rilasciata da tecnico abilitato che attesti la sussistenza deirequisiti per non procedere all’installazione.
L’impresa di fornitura del servizio che, richiesta dal cliente finale, non installa il contatore individuale, è soggetta ad una sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2500 euro.
Sono previste però le stesse sanzioni amministrative anche a carico del condominio e dei clienti finali che non provvedono ad installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun radiatore posto all’interno
dell’unità immobiliare.
Fonte Amministrare Immobili
a cura di Edoardo Riccio
a cura di Edoardo Riccio
Coordinatore Giuridico Csn
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E' possibile sapere se entro il 1 gennaio 2017 le valvole devono essere installate o basta la delibera assembleare per evitare le sanzioni?
RispondiEliminaDevono essere installate
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